Dokumenti za zakup nestambenih prostorija. Šta trebate znati kada iznajmljujete nestambeni prostor

Prilikom sklapanja ugovora o zakupu nestambenih prostorija potrebno je uzeti u obzir sve nijanse transakcije i državnu registraciju dokumenta, bez kojih on nema pravnu snagu.

Obavezni uslovi ugovora

Prema Ivanu Kudrjašovu, šefu pravnog odjela Grupe kompanija Ecodolie, građanski zakonik Ruske Federacije kaže da ugovor o zakupu mora tačno utvrditi sljedeće bitne uslove:

Iznajmljene nepokretnosti ili iznajmljene prostorije;

Cijena najma;

Postupak za obračun ove cijene;

Pravila popravke i način na koji se zakupcu nadoknađuje ili ne nadoknađuje njegov trošak;

Kako se stanje prostora odražava na zakupne odnose (i u slučaju njihovog raskida);

Uslovi raskida ugovora.

Posebno je vrijedno istaknuti iznajmljivanje „nestandardnih“ nekretnina, dijelova prostorija (na primjer, dio sprata za smještaj bankomata i sl.). “Ranije je takve opcije bilo teško implementirati. Danas su mogući i takvi zakupni odnosi, uključujući sklapanje preliminarnih ugovora za područja koja još nisu puštena u rad“, objašnjava Ivan Kudrjašov.

Obavezno obratite pažnju na to kako je objekat koji se iznajmljuje naznačen u ugovoru. Ako je prostor u potpunosti uknjižen, onda treba da postoji njegov najdetaljniji opis: lokacija, površina, katastarski podaci (u obliku u kojem su upisani u katastarski registar ili u imovinskim dokumentima stanodavca). U drugim slučajevima, ugovor o zakupu može se priznati kao nezaključen zbog nedosljednosti u predmetu ugovora.

Ivan Kudrjašov dodaje: „Još jedna važna tačka je definicija rente i kako se ona tačno određuje. Ako ugovor ne precizira jasan iznos, ali je postupak njegovog izračunavanja fiksiran, tada promjena bilo kojeg pokazatelja u formuli može ozbiljno utjecati na stvarni trošak zakupnine. I to se ne može osporiti. Po zakonu je dozvoljena promjena vrijednosti samo jednom godišnje, ali u ovom slučaju vlasnik će to moći raditi onoliko često koliko želi. Ovo se odnosi na iznajmljene prostore koji su i javna i privatna svojina. Morate shvatiti da što je manje vrijednosti u formuli za obračun naknade, to je manji rizik zakupac.”

Uslovi za obaveznu registraciju ugovora o zakupu nestambenog prostora

Prema rečima advokata pravne grupe Yakovlev and Partners, Vasilija Trofimova, čl. 1. Federalnog zakona "O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i prometu sa njima" stambene i nestambene prostore definiraju kao nekretnine. A transakcije s njim i pravo na njega podliježu državnoj registraciji.

“U skladu sa stavom 2 čl. 651 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zakupu nestambenih prostorija zaključen na period od godinu dana podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim tek od trenutka takve registracije “, objašnjava Vasilij Trofimov.

Svetlana Sinitsina, vodeći stručnjak za komercijalne nekretnine u Avangardu, kaže: „Ako je ugovor sklopljen na manje od godinu dana, ne morate ga registrovati - on će ionako važiti. Važno je napomenuti da se ovo pravilo odnosi i na ugovore sa uslovom obnavljanja za isti period nakon završetka početnog perioda. Vjeruje se da je u ovom slučaju zaključen novi ugovor.

Takođe nije potrebno registrovati ugovor o zakupu nekretnine koji je obnovljen ili potpisan na neodređeno vrijeme.

Vasilij Trofimov dodaje: „Važno je uzeti u obzir da se rok ugovora o zakupu, određen od 1. dana bilo kojeg mjeseca tekuće godine do 30. (31.) dana prethodnog mjeseca naredne godine, priznaje. kao jednaka godini. Odnosno, ugovor o zakupu zaključen, na primjer, od 29. decembra 2013. do 28. decembra 2014. godine, mora biti registrovan.”

Cijena izdanja

Neki stanari su zastrašeni troškovima registracije. U stvari, iznosi su prilično mali, posebno u poređenju sa cijenom same kirije. Zakhar Polezhaev, izvršni partner advokatske firme Polezhaev and Partners, kaže: „Za registraciju ugovora o zakupu nestambenih prostorija plaća se državna pristojba. Za pravna lica - 15 hiljada rubalja, za fizička lica - 1 hiljada rubalja. Takođe morate uzeti u obzir troškove pripreme dokumenata - pravne usluge, notarske takse itd.

Koje dokumente i gdje obezbijediti za registraciju ugovora

Prema Zakharu Polezhaevu, da bi se registrovao ugovor o zakupu nestambenih prostorija, dokumenti se podnose teritorijalnom odjeljenju Rosreestra (Federalna služba za državnu registraciju, geodeziju i kartografiju).

Za registraciju takvog ugovora dovoljna je prijava jedne od strana, drugim riječima, nije potrebna zajednička prijava. Lista potrebnih dokumenata može se razlikovati ovisno o specifičnostima transakcije (učešće fizičkih ili pravnih lica, karakteristike određene imovine, specifični zahtjevi nekih odjela Rossreestra), ali općenito izgleda ovako:

Prijava za državnu registraciju (obično je priprema zaposlenik Rosreestra koji prihvata dokumente);

Ugovor o zakupu (u nekoliko primjeraka prema broju strana + 1 primjerak za Rosreestr);

Dokumenti u vezi sa strankama (ustanovni dokumenti za pravna lica, korporativna odobrenja, itd.);

Dokumenti koji se odnose na zastupnike stranaka (odluka o imenovanju rukovodioca pravnog lica, notarsko overeno punomoćje za zastupnika);

Dokumenti u vezi sa imovinom (katastarski pasoš, potrebne saglasnosti i sl.).

Faze državne registracije

Postupak državne registracije (sa pozicije Rosreestra) sastoji se od sljedećih faza:

Prihvatanje dokumenata;

Pravni pregled dokumenata;

Upis u Jedinstveni državni registar prava na nepokretnostima na odgovarajućoj registraciji;

Izrada registracionih upisa na ugovore o zakupu;

Izdavanje dokumenata podnosiocu zahtjeva.

Zakhar Polezhaev dodaje: „Zapravo, u većini slučajeva, stranke učestvuju samo u prvoj i poslednjoj fazi, ostalo je neprimećeno od njih. Naravno, podnošenju dokumenata mora prethoditi njihova priprema, usaglašavanje uslova ugovora, pribavljanje potrebnih saglasnosti itd.”

Zamke prilikom registracije ugovora o zakupu

Prema riječima Ivana Kudrjašova, ako je predmet ugovora jasno naveden u ugovoru o zakupu, prostor je pravilno opisan u katastarskim dokumentima i pravo na njega je upisano, onda, po pravilu, nema problema s njegovom registracijom.

Poteškoće mogu nastati kada prostorije nisu jasno opisane, postoje netačnosti u dokumentima katastarske registracije i imovinskih dokumenata. Na primjer, ako je katastarski upis izvršen davno, podaci se evidentiraju u dokumentima BTI, ali ih nema u katastarskim dokumentima.

“Ako je prostor na neodgovarajući način prošao takvo računovodstvo, vlasnik će ga morati ponovo voditi. Za ovaj period sa zakupcem se mogu zaključiti ugovori o plaćanju stvarnog korišćenja. Može se zaključiti ili predugovor ili ugovor o zakupu budućeg prostora. Kada su strane spremne za dijalog, može se naći rješenje. Ako strane nisu spremne, onda njihov odnos utvrđuje sud “, objašnjava Ivan Kudrjašov.

Registraciju ugovora o zakupu nekretnina - nestambenih ili stambenih prostorija, kao i zemljišne parcele - vrši ovlašteni državni organ - Rosreestr i njegovi teritorijalni odjeli.

Od 29. decembra 2019. potrebna je registracija ugovora o zakupu prostora ili zemljišne parcele kod Rosreestra ako je zaključen na period duži od jedne godine.

Usluge registracije ugovora o zakupu sa Rosreestr

  • sastavljanje ugovora o zakupu nepokretnosti;
  • pravna ekspertiza dokumenata koje je kupac dostavio za registraciju ugovora o zakupu sa Rosreestrom;
  • formiranje potrebnog skupa dokumenata i podnošenje Rosreestru za registraciju ugovora o zakupu prostora ili zemljišta, plaćanje državne dažbine za registraciju ugovora o zakupu, ako je potrebno;
  • pribavljanje registrovanog ugovora o zakupu i prenos istog na kupca.

Uslovi izvršenja i cijena usluga za registraciju ugovora o zakupu prostora ili zemljišta (od 29.12.2019.)

Pošaljite svoju prijavu

Registracija ugovora o zakupu u Rosreestru vrši se u roku od 10 dana od dana podnošenja dokumenata.

Dokumenti za registraciju ugovora o zakupu prostora u Rosreestru razlikuju se po svom sastavu u zavisnosti od toga ko je strana u transakciji (fizička ili pravna lica), kao i od toga koji se objekt iznajmljuje (stambeni ili nestambeni prostor). Ugovor o zakupu nestambenih prostorija zaključen na period duži od godinu dana podliježe registraciji u Rosreestru u svakom slučaju. Što se tiče zakupa stambenog prostora, zaključenog na duže vrijeme, postoje karakteristike. Ako je ugovor o zakupu stana zaključen između fizičkih lica, a ne radi obavljanja poduzetničke djelatnosti, onda će to biti ugovor o zakupu imovine i ne podliježe registraciji. Ako je ugovor o zakupu stana/stambenog prostora zaključen između fizičkog i pravnog lica (najčešće fizička lica iznajmljuju svoje stanove pravnim licima u poslovne svrhe, npr. da bi se smjestili kao hotel ili hostel), tada se registracija kod Rosreestr je potreban za takav ugovor o zakupu.

Dokumenti za registraciju ugovora o zakupu nestambenih prostorija za pravno lice ili individualnog preduzetnika

  • dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje zastupnika pravnog lica da djeluje u ime pravnog lica (original ili kopija ovjerena od strane privrednog društva i kopija, a ako je takav dokument akt organa državne uprave ili lokalne samouprave - a uredno ovjerena kopija, 2 primjerka);
  • osnivački dokumenti pravnog lica (sa svim izmjenama i dopunama) (original ili kopija i kopija ovjerena od strane društva);
  • dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje lica da potpiše ugovor o zakupu od strane lica koje nije upravnik ili drugog lica koje djeluje u ime pravnog lica bez punomoćja (original i kopija, a ako je takav dokument akt državni organ ili organ lokalne samouprave – uredno ovjerena kopija, 2 primjerka.);
  • notarska saglasnost supružnika (supružnika) pojedinačnog preduzetnika, ili javnobilježnička izjava da nije u braku;
  • dokument o uplati državne takse (original i kopija);
  • ugovor o zakupu sa svim prilozima u 3 primjerka;
  • pismena saglasnost hipotekarnog povjerioca za prenos imovine u zakup, ako je imovina založena i drugačije nije predviđena ugovorom o hipoteci (original i kopija);
  • saglasnost vlasnika (odgovarajućeg organa za upravljanje državnom ili opštinskom imovinom) za davanje imovine u zakup pravnom licu - prilikom davanja u zakup imovine državnih i opštinskih preduzeća (original i kopija);
  • odluka nadležnog organa pravnog lica o odobrenju većeg posla ili posla za koji postoji interes (original i kopija).
  • u slučaju da se dio nekretnine daje u zakup - tehnički plan zakupljenog dijela prostora (original i kopija).

Od 2017. godine, prilikom iznajmljivanja dijela prostora (npr. sobe na spratu ili u zgradi), nije dovoljno označiti ga na tlocrtu BTI-a za upis ugovora o zakupu. Ovaj dio potrebno je staviti na katastarsku registraciju u Rosreestru uz istovremenu registraciju zakupa.

Zauzvrat, za katastarski upis zakupljenog dijela potrebna su mjerenja i izrada tehničkog plana prostorija. Ove radove izvode katastarski inženjeri (cijena usluga je 20.000 rubalja).

Ko plaća državnu taksu za registraciju ugovora o zakupu?

Registracija ugovora o zakupu u Rosreestru vrši se na zahtjev jedne od strana. Dakle, i stanodavac i zakupac mogu podnijeti zahtjev za registraciju. Uobičajeno, strane o tome odlučuju pri sklapanju ugovora ili to propisuju kao obavezu jedne od strana. Češće takvu obavezu snosi zakupac, ali ponekad, na primjer, ako je ugovor sklopljen između zakupodavca - fizičkog i zakupca - pravnog lica, isplativije je platiti državnu pristojbu zakupodavcu, jer je njegova veličina mnogo manja.

Jedino pravilo je da državnu pristojbu plaća strana koja će biti podnosilac zahtjeva prilikom registracije ugovora o zakupu nekretnine kod Rosreestra.

Visina naknade za registraciju ugovora o zakupu (od decembra 2019. godine):

  • 22 000 rub. - za pravna lica;
  • 2 000 rub. - za fizička lica.

Za više informacija o uslugama registracije ugovora o zakupu prostora ili zemljišne parcele, obratite se našim stručnjacima na telefon: +7 (926) 011-50-75 , +7 (495) 642-45-97 .

Odlukom o iznajmljivanju stana ili kuće, trebali biste pažljivo proučiti sve detalje postupka kako kasnije ne bi bilo problema s pravnom komponentom transakcije.

U ovom članku ćemo detaljno opisati koje dokumente svaka strana u ugovoru o najmu mora dostaviti, postupak registracije zaključenog ugovora i opasnosti povezane s prijevarom.

○ Iznajmljivanje stana i iznajmljivanje stana.

Iznajmljivanje i iznajmljivanje stana su dva različita koncepta regulisana posebnim kodeksima.

  • "jedan. Ugovorom o zakupu stambenog prostora jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (stanodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu.
  • 2. Stambeni prostor se može dati pravnim licima u posjed i (ili) korištenje na osnovu ugovora o zakupu ili drugog ugovora. Pravno lice može koristiti stambene prostore samo za boravak građana (član 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije).

Dakle, glavna razlika između ova dva tipa ugovora je status primaoca usluge. Sa fizičkim licem može se zaključiti ugovor o radu. U ovom slučaju, strane u ugovoru su stanodavac (vlasnik stana ili njegov ovlašteni zastupnik) i zakupac.

Stambeni prostor prema ugovoru o zakupu može se dati ako je jedan od učesnika u transakciji pravno lice. Strane u ugovoru su stanodavac (obezbeđivanje stanovanja) i zakupac (iznajmljivanje).

○ Koji dokumenti su potrebni od stanodavca:

Zakupodavac može biti i fizičko i pravno lice. U svakom slučaju, paket dokumenata koji se mora dostaviti za sklapanje transakcije je drugačiji.

✔ Ako je stanodavac fizička osoba.

Kada građanin izdaje stan, mora dostaviti:

  • Pasoš.
  • Dokument kojim se potvrđuje pravo na stambeni prostor (potvrde o vlasništvu, kupoprodajni ugovor ili potvrda o nasljeđivanju).
  • Potvrda o odsustvu docnji u plaćanju komunalnih usluga (za to morate uzeti izvod iz Rosreestra).
  • Katastarski pasoš (preuzet iz Katastarske komore ili Rosreestra).
  • Pismeni pristanak, ovjeren kod notara od svih vlasnika stambenog prostora, ako ih ima više.
  • Pismeni pristanak, ovjeren kod notara od staratelja, ako je stanodavac maloljetan ili oglašen nesposobnim.
  • Ovjereno punomoćje, ako ugovor nije zaključen od strane vlasnika nekretnine.

Prilikom sklapanja ugovora najmodavac je dužan:

  • Akt prijema i isporuke - ovaj dokument će biti osnova za izostanak pravnih sporova nakon isteka ugovora. Sastoji se od fiksiranja stvarnog stanja predmeta transakcije, sastavljenog u dva primjerka, koje potpisuje svaki učesnik u transakciji.
  • Popis imovine je aneks akta i sadrži opis tačnog broja stvari koje su zakupljene uz lokal (potpisan od strane oba učesnika u prometu).
  • Potvrda o prijemu sredstava za zakup prostorija (sastavljena u slobodnoj formi, potpisana od strane svake strane).

✔ Ako je najmodavac samostalni preduzetnik.

U tom slučaju, najmoprimac mora obezbijediti:

  • Pasoš.
  • Dokument kojim se potvrđuje pravo zakupa nekretnine (potvrda o vlasništvu, primarni ugovor o zakupu ili kupoprodajni ugovor).
  • Potvrda o državnoj registraciji pojedinca kao individualnog preduzetnika (kopija overena kod notara).
  • Potvrda o registraciji kod Federalne poreske službe (kopija ovjerena).
  • Izvod iz USRIP-a (originalni dokument, datum izdavanja ne ranije od 7 dana prije zaključenja transakcije).
  • Podaci o bankovnom računu (u obliku dokumenta ovjerenog pečatom i potpisom individualnog preduzetnika).
  • Naredba o imenovanju osobe odgovorne za požarnu i električnu sigurnost (kopija ovjerena pečatom i potpisom individualnog preduzetnika, sa naznakom kontakta odgovornog lica).

Takođe, prilikom sklapanja posla treba pripremiti:

  • Akt o prijemu i prenosu nepokretnosti (dokument u dva primerka, potpisan od stranaka i sa pečatom individualnog preduzetnika).
  • Popis imovine - detaljan popis svih stvari na stambenom prostoru koji se predaju na privremeno korištenje sa obaveznim navođenjem njihove količine (2 primjerka, potpisi stranaka i pečat individualnog preduzetnika).
  • Potvrda - služi kao dokaz o prijemu finansijskih sredstava za zakup od strane pojedinačnog preduzetnika u navedenom iznosu (sastavljena u slobodnom obliku i potpisana od strane stranaka).

✔ Ako je stanodavac LLC.

Kada stambeni prostor izdaje pravno lice, bez obzira na pravnu formu, najmodavac mora pripremiti:

  • Vlasnički dokument za nekretninu koja se daje u zakup (ugovor o primarnom zakupu, potvrda o vlasništvu).
  • Potvrda o odsustvu docnji u plaćanju komunalnih usluga (za to morate uzeti izvod iz Rosreestra ili UK).
  • Potvrda o državnoj registraciji pravnog lica (kopija kod notara).
  • Potvrda o upisu podataka o registrovanom pravnom licu u Jedinstveni državni registar pravnih lica (kopija ovjerena kod notara).
  • Potvrda o registraciji kod Federalne poreske službe (kopija ovjerena kod notara).
  • OKPO, OKATO, OKONH i druge šifre i klasifikacije dodijeljene pravnom licu (kopija ovjerena pečatom DOO i potpisom njegovog rukovodioca).
  • Trenutna verzija Povelje (kopija ovjerena od strane notara ili Federalne poreske službe).
  • Osnivački akt (ako je broj osnivača više od jednog) sa svim izmjenama i dopunama (ako ih ima), (kopija ovjerena kod notara ili Federalne poreske službe).
  • Potvrda o registraciji svih promjena u DOO (izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica) (kopija ovjerena kod notara).
  • Zapisnik sa skupštine (ako postoji jedan osnivač, onda odluka) o imenovanju direktora DOO (kopija ovjerena pečatom DOO i potpisom direktora).
  • Potvrda o unosu podataka o rukovodiocu u Jedinstveni državni registar pravnih lica (kopija overena kod notara).
  • Naredba o preuzimanju rukovodioca funkcije (kopija ovjerena pečatom NVO i potpisom rukovodioca).
  • Izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica (originalni dokument, datum izdavanja ne bi trebao biti duži od 7 dana prije zaključenja transakcije).
  • Bankovni podaci (u obliku dokumenta ovjerenog pečatom DOO i potpisom rukovodioca).
  • Licenca za pravo obavljanja djelatnosti po potrebi, kopija ovjerena kod notara.
  • Punomoćje, ako transakciju zaključuje osoba koja nije ovlaštena za takve radnje Statutom organizacije (originalni dokument ovjeren od strane šefa), punomoćje treba da daje pravo ne samo na zaključivanje ugovora o zakupu, već također akt prijema i predaje stambenog prostora.
  • Pasoš direktora DOO sa njegovim kontakt telefonom.
  • Nalog o imenovanju osobe odgovorne za električnu i protivpožarnu sigurnost (kopije ovjerene pečatom DOO i potpisom rukovodioca) sa naznakom kontakta imenovane osobe.

Prilikom sklapanja posla morate pripremiti i:

  • Akt o prijemu i predaji prostora (sastavljen u 2 primjerka, potpisan od strane zakupca i direktora DOO).
  • Popis imovine predate na privremeno korištenje (2 primjerka, potpisi zakupca i direktora DOO).

○ Koji dokumenti se traže od zakupca?

Za zaključenje transakcije zakupac mora dostaviti samo dokument kojim se utvrđuje njegov identitet – pasoš građanina. Ako je riječ o stranom državljaninu, potreban je važeći pasoš koji sadrži sve oznake dolaska u zemlju ili boravišnu dozvolu. Mornari i vojna lica moraju obezbijediti mornarski pasoš, odnosno vojnu iskaznicu.

○ Dokumenti prema ugovoru o podzakupu.

Ugovor o podzakupu podrazumijeva isporuku stambenog prostora od strane zakupca.

  • “Ugovorom o podzakupu stana zakupac, uz saglasnost zakupodavca, na određeno vrijeme prenosi dio ili sve prostorije koje je iznajmio na korištenje podzakupcu. Podstanar ne stiče samostalno pravo korišćenja stana. Stanar ostaje odgovoran stanodavcu prema ugovoru o zakupu (klauzula 1, član 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prilikom sklapanja ugovora o podzakupu neophodno je da površina stanovanja bude u skladu sa normama zakona (klauzula 2 člana 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije) i da iznosi najmanje 12 m². po stanovniku.

Za zaključenje ovog ugovora potrebno je pribaviti pismenu saglasnost vlasnika lokala i svih lica registrovanih na njemu. Dokument mora biti ovjeren kod notara. Prilikom sklapanja ugovora najmodavac dostavlja i lični dokument (pasoš za fizičko lice i potvrdu o registraciji za pravna lica). Od strane poslodavca - važeći pasoš.

Također je potrebno sastaviti akt o prijemu i predaji prostora i popis stvari u 2 primjerka.

Mnogi poduzetnici, otvarajući posao, suočavaju se s problemom iznajmljivanja nestambenih prostorija. Pored činjenice da je potrebno odabrati sobu koja odgovara u svakom pogledu, potrebno je i pravilno sastaviti ugovor. Šta treba da sadrži ugovor o zakupu, na koje tačke treba obratiti pažnju prilikom potpisivanja?

Prilikom sklapanja ugovora o zakupu mora se jasno odrediti lokacija prostora ili zgrade. Štaviše, ako je dio prostorija zgrade iznajmljen, ne biste se trebali ograničiti samo na navođenje ulice i kućnog broja: to će dati razlog za pretpostavku da se sve prostorije u njoj iznajmljuju. Još jedna česta greška je pogrešna adresa. Na primjer, kada umjesto broja nekretnine napišu kućni broj (u smislu definiranja objekata, to su potpuno različite stvari), umjesto avenije - prolaz itd.

Glavna stvar je novac

Sljedeća važna tačka je zakupnina, o čijoj visini strane moraju pregovarati u ugovoru. Može se izračunati za 1 sq. m godišnje ili za cijelu sobu mjesečno. Osim toga, potrebno je popraviti kako će se plaćanje odvijati: ako je u rubljama, tada je naznačen iznos zakupnine, ako je u dolarima ili eurima, onda treba napomenuti da se obračuni odvijaju u rubljama po stopi odredile strane. Najčešće se izjednačava sa stopom Centralne banke Rusije.
Takođe, prilikom utvrđivanja visine zakupnine potrebno je naznačiti da li su u nju uključena i komunalna davanja. U nekim slučajevima, stanodavac zadržava pravo da zakupcu izda zasebne račune za osnovne komunalije ili usluge koje nisu komunalne, kao što su odvoz smeća, telefon, internet itd.

Problemi nastaju prilikom popravke prostorija. U nekim ugovorima, stanodavac obavezuje zakupca da popravi prostorije koje su mu date „ako je potrebno“, ali često ovaj „slučaj“ nije preciziran. To jest, formalno, stanodavac može zahtijevati popravke u bilo kojem trenutku. Još jedna nijansa se odnosi na velike popravke: treba ih izvršiti samo vlasnik prostora! Naravno, radove će izvoditi stručnjaci, ali obaveza održavanja prostora (zgrade) u ispravnom stanju je na vlasniku.

Provjerite sedam puta...

U slučaju da je ugovor o zakupu zaključen na period duži od jedne godine, podliježe državnoj registraciji. Ukoliko strane nemaju želju da prođu kroz ovaj postupak, vrijedi zaključiti ugovor na kraći rok (npr. na 11 mjeseci ili 364 dana) i predvidjeti mogućnost njegovog produženja (produženja) u nedostatku primjedbi od strane bilo koju od strana. U principu, to ne mora biti navedeno u ugovoru. U skladu sa Građanskim zakonikom Rusije, ako strane nastave ispunjavati svoje obaveze prema sporazumu, a istovremeno nisu izrazile želju da ga raskinu, takav ugovor se smatra produženim na neodređeno vrijeme.

Kako bi se izbjegli nesporazumi u ugovoru, preporučljivo je napomenuti da prijenos prostora u zakup nije prijenos vlasništva nad njim. Drugim riječima, određena kompanija X može koristiti prostor po ugovoru o zakupu, ali će građanin Ivanov i dalje ostati vlasnik. Osim toga, potrebno je naznačiti na osnovu kojeg dokumenta stanodavac raspolaže prostorom, odnosno potvrditi vlasništvo.

Prilikom sklapanja ugovora o podzakupu potrebno je upućivanje na ugovor o zakupu. Ako ste podstanar, moraćete da dobijete saglasnost vlasnika za sklapanje ugovora. Na kraju krajeva, potonji ima pravo zabraniti zakupcu da izdaje prostor u podzakup.

Važan element ugovora o zakupu je akt o prijemu i prijenosu prostora, priložen uz ugovor. Trebalo bi da naznači stanje prostorija u trenutku prenosa. Treba napomenuti koje su komunikacije povezane i funkcionišu (telefonski kabl, vodovod i kanalizacija, toplovodna mreža itd.).
Prilikom potpisivanja akta preporučljivo je da se upoznate sa njegovim sadržajem, jer strane u ugovoru ponekad biraju prilično čudne formulacije koje nisu uvijek tačne. Ponekad u činu prihvatanja i prenošenja, možete naići na imena vrlo zamršenih mehanizama i sistema. Dakle, autor ovih redova je ne tako davno otkrio na djelu, među ostalim inženjerskim sistemima, sistem za suzbijanje glodara.

Na kraju ugovora o zakupu sastavlja se akt o prijemu i povratu. Ovaj dokument također bilježi stanje ustupljenih prostorija. Ukoliko je iz potvrde o prijemu navedeno da je u normalnom stanju pogodan za dalju upotrebu, bivši stanar može mirno spavati. Aktom mora biti propisano da strane nemaju potraživanja jedna prema drugoj u vezi sa izvršenjem ugovora.

Svaki ugovor predviđa prava i obaveze strana. Ugovor o zakupu po pravilu podrazumijeva pravo zakupodavca da slobodno uđe u zakupljene prostore kako bi provjerio njihovo stanje. Osim toga, budući da ugovor mora navesti svrhu za koju se prostor iznajmljuje, najmodavac može provjeriti kako se tačno koristi. Ako ovaj uslov nije ispunjen, najmodavac ima pravo primijeniti odgovarajuće sankcije. Po pravilu, u slučaju zloupotrebe prostora, sistematskog neplaćanja ili kašnjenja u plaćanju zakupnine, kao i štete, najmodavac raskine ugovor.

...Potpiši jednom

Među pravima zakupca obično se navodi i pravo korišćenja imovine. Shodno tome, ugovorom je predviđena obaveza zakupodavca da da prostor na korištenje. Ako zakupodavac nije prenio prostor u propisanom roku ili ga je prenio u stanju koje ne ispunjava uslove iz ugovora, zakupac može podnijeti odgovarajuće zahtjeve. Na primjer, soba se iznajmljuje za korištenje kao arhiva. Međutim, prilikom prijenosa prostorija ispostavi se da je vlažan i da ga je teško koristiti za čuvanje papirne dokumentacije. Zakupac ima pravo ili zahtijevati od stanodavca da obezbijedi drugu sobu, ili da raskine ugovor. U prvom slučaju potrebno je izmijeniti ugovor o zakupu ili zaključiti novi. Ako zakupac odluči raskinuti ugovor, ali je već uplatio akontaciju, može zahtijevati od stanodavca da vrati uplaćeni iznos.

Obavezno provjerite da li su u ugovoru navedeni tačni podaci strana: imena, adrese, PIB, bankovni podaci, podaci o pasošu (ako je ugovorna strana fizičko lice) itd. Ako je jedna od ugovornih strana je organizacija, potrebno je razjasniti da li službeno lice navedeno u ugovoru ima pravo potpisivanja takvih dokumenata.

u licu koje postupa na osnovu , u daljem tekstu " stanodavac“, s jedne strane, iu licu koje postupa po osnovu , u daljem tekstu „ Stanar“, s druge strane, u daljem tekstu „ Zabave“, zaključili su ovaj ugovor, u daljem tekstu “Ugovor”, kako slijedi:
1. PREDMET UGOVORA

1.1. Zakupodavac prenosi, a Zakupac prima na privremeno korištenje nestambeni prostor koji se nalazi na adresi ukupne površine m2. m i vlasništvo Zakupodavca na pravu svojine prema potvrdi o državnoj registraciji prava na nepokretnostima serije br. od "" g.

1.2. Iznajmljeni prostor se daje Zakupcu na korištenje kao (kancelarija, skladište) i pogodan je za korištenje u ove svrhe u vrijeme zakupa.

1.3. Za vrijeme trajanja ovog ugovora zakupcu se daje pravo pristupa gradskom broju telefona.

2. POSTUPAK IZNAJMLJIVANJA PROSTORIJA

2.1. Iznajmljeni prostor, njegovu opremu i imovinu Zakupodavac mora prenijeti i prihvatiti od Zakupca aktom o prihvatanju. Prilikom produženja ili obnavljanja ugovora takvi akti se ne mogu sastavljati, jer. sastav i stanje zakupljenih prostorija je poznato Zakupcu.

2.2. Od momenta potpisivanja potvrde o prihvatanju, Zakupcu se mora omogućiti nesmetan pristup zakupljenim prostorijama.

3. OBAVEZE STRANA

Vlasnik se obavezuje:

3.1. Obezbijediti poslovni prostor naveden u tački 1.1 ovog ugovora.

3.2. U slučaju nezgoda i kvarova koji su nastali bez krivice Zakupca, odmah poduzeti mjere za njihovo otklanjanje. U slučaju nezgoda i kvarova krivnjom Zakupca, otklanjanje se o trošku Najmoprimca vrši od strane Najmodavca ili dogovorom strana. Zakupac se obavezuje:

3.3. Koristiti prostorije koje su mu ustupljene u svrhe navedene u tački 1.2 ovog ugovora, održavati ih u dobrom stanju.

3.4. Pridržavajte se sanitarnih, tehničkih i protupožarnih pravila, pridržavajte se zahtjeva i uputa nadzornih organa za poštivanje ovih pravila.

3.5. Nesmetano dozvoliti predstavnicima Zakupodavca tokom radnog vremena radi kontrole stanja i rada zakupljenih prostorija, opreme ugrađene u njima. U slučaju kvara na toplotnim i elektroenergetskim mrežama, odmah pozvati predstavnike Zakupodavca, kao i poduzeti hitne mjere za otklanjanje kvarova i očuvanje zaliha.

3.6. O svom trošku obavljati tekuće popravke iznajmljenih prostorija.

3.7. Osigurati sigurnost zakupljenih prostorija, grijnih uređaja i sistema, električnih mreža, ventilacije, protivpožarne opreme i druge imovine u zakupljenim prostorijama od uništenja, oštećenja i krađe. U slučaju štete u odsustvu krivice Zakupca i Zakupodavca, za nju su odgovorna treća kriva lica ili, ako nije utvrđena, troškovi nastali u ovom slučaju padaju na svaku stranu podjednako. U iznajmljenim prostorijama imati protivpožarnu opremu i održavati je u ispravnom stanju u skladu sa zahtjevima vatrogasne službe.

3.8. Blagovremeno izvršite uplate predviđene ovim ugovorom.

3.9. Preuređenje i preopremanje zakupljenih prostorija i uređaja i sistema koji se u njima nalaze samo uz pismenu dozvolu Zakupodavca.

3.10. Obavijestiti Zakupodavca o predstojećem odmoru zakupljenog prostora najkasnije dvije sedmice prije predloženog odmora. Prostor se daje u zakup Zakupodavcu po aktu prijema i prenosa (Prilog br. 1).

3.11. Nemojte davati prostorije u podzakup bez pismene dozvole zakupodavca.

3.12. Snosi odgovornost za štetu nastalu Zakupodavcu u slučaju nezgoda unutar zakupljenog prostora, ako je do navedenog došlo krivnjom Zakupca, u visini stvarno nastalih troškova Zakupodavca.

4. PLAĆANJA I TROŠKOVI PREMA UGOVORU

4.1. Za prostorije navedene u prvom odeljku ovog ugovora, Zakupac plaća zakupninu Zakupodavcu, na osnovu sporazuma stranaka, u iznosu od rubalja po 1 kvadratu. kvadratnog metra mjesečno. Iznos mjesečne zakupnine je Rs. uključujući PDV rub.

4.2. Zakupodavac ima pravo da najviše jednom kvartalno poveća zakupninu indeksirajući je na inflaciju, kao iu slučaju promjene centralno utvrđenih cijena i tarifa za rad, usluge koje se neposredno odnose na održavanje i rad zakupljenog prostora. Zakupodavac će obavijestiti Zakupca o svakoj promjeni zakupnine najkasnije jedan dan unaprijed.

4.3. Plaćanja Zakupac vrši mjesečno u jednakim dijelovima godišnjeg iznosa najkasnije do dana u tekućem mjesecu prema fakturi koju izdaje Zakupodavac.

5. ODGOVORNOSTI STRANAKA

5.1. Ukoliko Zakupac ne plati zakupninu u rokovima utvrđenim ovim ugovorom, Zakupodavac može za svaki dan kašnjenja naplatiti kaznu u iznosu od % po danu od iznosa zakašnjenja.

5.2. Plaćanje kazne utvrđene ovim sporazumom ne oslobađa strane od ispunjavanja obaveza iz ovog sporazuma.

5.3. Obaveza plaćanja novčane kazne i naknade štete nastaje od okrivljene strane nakon što joj se predoči pismeni zahtjev druge strane, sa obračunom iznosa za plaćanje, rokom plaćanja i prilaganjem dokumenata koji potvrđuju valjanost ovog obračuna.

6. PRODUŽENJE I RASKID UGOVORA

6.1. Zakupac, koji je uredno izvršavao obaveze iz ovog ugovora, ima pravo prečeg produženja ugovora.

6.2. Ugovor o zakupu se prijevremeno raskida sporazumom strana.

6.3. Na zahtjev Zakupodavca, ovaj ugovor može biti raskinut u slučajevima kada Zakupac:

  • koristi prostor (u cijelosti ili djelimično) u suprotnosti sa ugovorom o zakupu, uključujući i u slučaju neusklađenog podzakupa prostora;
  • značajno pogoršava stanje prostorija;
  • ne plati zakupninu više od dva puta uzastopno nakon isteka roka plaćanja utvrđenog ugovorom;
  • u slučaju proizvodne potrebe Zakupodavca za korišćenje zakupljenog prostora.

Na zahtjev Zakupodavca, ugovor o zakupu se raskida na način propisan važećim zakonom.

6.4. U slučaju prijevremenog raskida ugovora, kako sporazumno stranaka, tako i na zahtjev Zakupodavca ili Zakupca, zakupninu plaća Zakupac za stvarno korištenje zakupljenog prostora.

7. TRAJANJE UGOVORA

7.1. Ovaj ugovor stupa na snagu od "" g. i važi do "" g.

7.2. Sve promjene uslova ugovora, uključujući cijene zakupa, moraju biti dogovorene između strana i formalizirane u dodatnim ugovorima. Ako se ne postigne sporazum između strana, spor je predmet arbitraže.

8. OSTALI USLOVI

8.1 Ovaj ugovor je sačinjen u 2 originalna primjerka, po jedan za svaku stranu.

8.2. U slučajevima koji nisu predviđeni ovim sporazumom, strane se rukovode građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije.

9. DETALJI I POTPISI STRANA

stanodavac

  • Pravna adresa:
  • Poštanska adresa:
  • Telefon faksa:
  • PIB/KPP:
  • tekući račun:
  • banka:
  • dopisni račun:
  • BIC:
  • Potpis:

Stanar

  • Pravna adresa:
  • Poštanska adresa:
  • Telefon faksa:
  • PIB/KPP:
  • tekući račun:
  • banka:
  • dopisni račun:
  • BIC:
  • Potpis:
Slični postovi