Stambeni problem, koji karakteriše hronična i apsolutna nestašica stanova, oduvek je postojao u Ruskoj Federaciji. Danas, stambeni problem ne samo da postoji općenito, već se i pogoršava. Tome doprinose mnogi faktori: nedostatak resursa za proširenu reprodukciju stambenog prostora, stalni priliv izbjeglica i interno raseljenih lica iz susjednih zemalja u Rusiju, stalna urbanizacija i urbani rast, itd.
U proteklih sto godina došlo je do najsnažnijeg odliva ruralnog stanovništva u gradove. Ovaj proces, svojstven svim zemljama, "u Rusiji je povezan sa posebnostima sovjetske strukture države. Rusija je potvrdila svoju reputaciju zemlje novih gradova, jer 2/3 gradova u zemlji, odnosno više od 600, nastao i razvio se u ovom veku. Razmere urbanizacije se ne smanjuju u današnje vreme.U uslovima političkih i društvenih nemira, milioni ljudi se sele, gradovi centralnih i južnih regiona Rusije rastu posebno brzo. Vremenom se odvija proces formiranja stambenog tržišta, neophodnog atributa tržišne ekonomije.

Značajka urbanizacije Rusije prethodnih godina bila je očuvanje malih gradova sa populacijom do 50 hiljada ljudi uz istovremeni proces formiranja satelitskih gradova (na primjer, Zelenograd), gradova specijalizovanih centara (Ivanovo), zatvorenih gradovi (nuklearni gradovi - Snežinsk i Sarov), naučni gradovi (Puščino). Danas su svi ti procesi dobili drugačiji – tržišni impuls. Tržište devastira i stvara gradove po svojim zakonima, koji ne ostavljaju mjesta iluzijama.
Svaki od navedenih tipova gradova ima specifične i istovremeno približno slične stambene probleme, čija je klasifikacija obećavajuća za razvoj standardnih programa i modela za njihovo rješavanje.
Stambeni fond naše zemlje trenutno čini više od 20% reproduktivne imovine Ruske Federacije (u apsolutnim brojkama to je 2.751 milion kvadratnih metara ukupne stambene površine na kraju 1998. godine), a uzimajući u obzir stambene zgrade na vrtne i dacha parcele i drugi objekti - oko 30%. Struktura stambenog fonda Ruske Federacije prema vrsti vlasništva oštro se razlikuje od njegove strukture u periodu prije reforme, kada je činio više od 70% ukupnog broja stambeni fond u Rusiji Prema podacima Državnog komiteta za statistiku Rusije, manje od 9% stambenog fonda je u državnom vlasništvu.Udio stambenog fonda u privatnom vlasništvu dostigao je 55%.Više od 30% stambenog fonda je u opštinsko vlasništvo.
Sve ove promjene zahtijevale su različite pristupe problemima reforme stambenog sektora i druge finansijske mehanizme za njihovo rješavanje.
Ukupno u Rusiji ima 53 miliona stanova, od kojih je 52 miliona odvojenih, od čega jednosobni stanovi čine 24%, dvosobni stanovi - 42%, trosobni stanovi - 29%, četvorosobni stanovi i više - 5%. U odvojenim stanovima živi 137 miliona ljudi, ili 94% od broja stalno nastanjenih građana, u zajedničkim stanovima živi 3 miliona (2%), a u studentskim domovima 5,6 miliona (oko 4%). 39,9 miliona stanova je u privatnom vlasništvu. Otprilike 72% stambenog fonda nalazi se u urbanim područjima, a 28% u ruralnim područjima. Trenutno, u prosjeku, na jednog stanovnika zemlje dolazi 18,9 kvadratnih metara. m ukupne površine u odnosu na 18,1 u gradu, u gradovima - 18,7 kvadratnih metara. m. U Ruskoj Federaciji, ponuda stanova po glavi stanovnika značajno zaostaje za industrijalizovanim zemljama.

Prema pokazatelju „prosječan životni prostor po stanovniku“ u našoj zemlji utvrđuje se vrijednost koja služi kao higijenski standard. Godine 1919. privremenim pravilima Norcomzdrava prvi put je utvrđena norma od 8,25 kvadratnih metara. m. 1929. norma je povećana na 9 četvornih metara. m. U skladu sa trenutno važećim Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, standard stambenog prostora je 12 m2 po osobi.
Istovremeno, u gradovima problem su komunalni i manji stanovi, au ruralnim područjima - kvalitet stanovanja, njegova dotrajalost i loša komunalna usluga. Trenutno, na primjer, u Sankt Peterburgu 3,7% stanova ostaje komunalno, u njima živi 23,8% stanovnika grada. Rešavanju ovog problema u Moskvi se poklanja velika pažnja. Tako je 1999. godine likvidirano više od hiljadu komunalnih stanova i prekoračen plan likvidacije hostela širom grada (likvidiran je 81 prema planu od 69).
Ništa bolja situacija sa stambenim fondom u ruralnim područjima nije. Državna politika usmjerena na razvoj velikih urbaniziranih industrijskih centara potpuno je ignorisala stvaranje inženjerske infrastrukture ne samo u ruralnim područjima, već iu srednjim i malim gradovima. Kao rezultat toga, svaka peta stambena jedinica u srednjim i malim gradovima nema tekuću vodu, kanalizaciju ili centralno grijanje. Štaviše, ako je životni standard Rusa u poređenju sa američkim ili evropskim oko šest puta niži, onda u oblasti stanovanja, kaže akademik. A.Z. Aganbegjana, zaostajanje među komponentama životnog standarda od drugih zemalja je 10-15 puta, tj. više od prosječnog životnog standarda. U Rusiji, posebno, 70% stanova nema toplu vodu. Samo 22% stanova u zemlji ima telefone, u Moskvi - 44%, tj. Kvalitet stanovanja se bitno razlikuje od civiliziranih zemalja. Na primjer, u SAD ima 50-55 kvadratnih metara po glavi stanovnika. m ukupne stambene površine u odnosu na 18,9 kvadratnih metara. m u Rusiji. Dvije trećine američkih porodica živi u samostojećim kućama, prosječna cijena kuće je 139 hiljada dolara, tj. Kvalitet stanovanja u našoj zemlji suštinski se razlikuje od onog u civilizovanim stranim zemljama.
Najveća stambena ponuda za stanovništvo je u Moskovskoj, Belgorodskoj, Kurskoj, Vologdskoj, Lenjingradskoj, Novgorodskoj i Tverskoj oblasti, a najniža je u republikama Ingušetija, Tuva, Kalmikija i Burjatija.
Analiza promjena u sektoru stambeno-komunalnih usluga tokom reformi u Rusiji pokazuje sljedeće. U 1999. godini udio privatnog stambenog fonda se gotovo udvostručio u odnosu na 1990. godinu. Međutim, u procesu privatizacije stambenih objekata, cilj je prelaska prostorija višestambenih zgrada općenito i susjednih parcela na pravo upravljanje vlasnicima. nije postignuto. Privatni izvođači nisu bili uključeni u upravljanje stambenim fondom i objektima javne infrastrukture, nije stvoreno punopravno tržište usluga ugovaranja u oblasti stambenog održavanja. Monopol u aktivnostima stambenih organizacija i nedostatak konkurencije glavni su razlozi sporih promjena u ovoj industriji.
Uklanjanje monopolizma u sektoru stambeno-komunalnih usluga, prelazak na konkurentske principe za pružanje usluga poboljšava kvalitet pruženih usluga, što
pruža određeni socio-ekonomski efekat. Ideja o konkurentskom pristupu u organiziranju sektora stambeno-komunalnih usluga sve više se prepoznaje među stanovništvom. Sudeći prema našim istraživanjima stanovništva u različitim regijama zemlje, više od trećine ispitanika povjerava održavanje i održavanje stambenog fonda privatnim kompanijama.
Istraživanja javnog mnjenja pokazuju da je 60% ispitanika u ovoj ili drugoj meri nezadovoljno uslovima života, značajan deo stanovništva (od 25 do 55% u zavisnosti od toga gde žive) nije zadovoljan stanjem stambenog fonda i rad stambeno-komunalnih službi. Sociodemografske i profesionalne grupe se praktično ne razlikuju jedna od druge po stepenu zadovoljstva. Kvalitet javnih usluga je podjednako nezadovoljavajući za porodice i samce, mlade i stare, radnike i ljude inteligentnih zanimanja. Glavni razlozi nezadovoljstva: kvarovi u opskrbi energijom, grijanjem i toplom vodom. Posebno je mnogo pritužbi na izgradnju i renoviranje stambenih objekata. Organizacija rutinskih popravki dobila je lošu i veoma lošu ocjenu od 52 do 65% ispitanika, u zavisnosti od mjesta stanovanja, tek svaki četvrti ju je ocijenio prilično visoko.
Potreba za stanovanjem, potreba za njegovim poboljšanjem i potreba za kvalitetnim javnim uslugama su među tri najhitnija problema za mnoge Ruse; aktuelni su od trećine (u regijama koje su prosperitetnije u pogledu stambeno-komunalnih usluga) na skoro polovinu ispitane odrasle populacije (za one koji su manje napredni).
Situacija sa stanovanjem i kvalitetom komunalnih usluga ima tendenciju pogoršanja. Istraživanja su pokazala da je bilans ocjena ispitanika o dinamici promjena u sektoru stambeno-komunalnih usluga u posljednjih pet godina (od 1995. do 2000. godine) sklon pogoršanju. Udio onih koji imaju negativan stav prema sadržaju reformi u ovoj oblasti povećan je za 2-2,5 puta. Jednako negativan stav prema reformi ima većina stanovnika glavnih gradova, velikih, srednjih i malih gradskih i seoskih naselja. Broj protivnika reformi preovlađuje čak i među vrlo bogatim segmentima stanovništva koji su popravili svoje materijalno stanje tokom tranzicije na tržišnu ekonomiju. I, naravno, oštro negativan stav prema reformi izražavaju oni čiji je životni standard smanjen u odnosu na sovjetski period.
Prema sociološkim istraživanjima, većina Rusa odbacivanja reformi povezana je ne toliko s poricanjem njihove neophodnosti, već s očekivanjem naglog povećanja računa za stambene i komunalne usluge bez povećanja nivoa i kvaliteta usluge. U uslovima kada značajan dio naše populacije doživljava ozbiljne poteškoće u nabavci hrane, odjeće, lijekova i živi u ekstremnom siromaštvu, čak i ograničeno povećanje tarifa u sferi stambeno-komunalnih usluga snažno utiče na finansijsku situaciju Rusi.
Povećanje tarifa za stambeno-komunalne usluge bez poboljšanja njihovog kvaliteta izaziva ozbiljne pritužbe stanovništva i glavni je razlog njihovog nezadovoljstva pri ocjeni rada javnih komunalnih preduzeća. Potrebna je radikalna promjena situacije u ovom pravcu. ,
Određeno nezadovoljstvo dijela stanovništva izaziva nepotpuno obezbjeđenje stambenih pogodnosti. Radi se o odlučivanju na ovaj ili onaj način u životu.
ali važno stambeno-komunalno pitanje za stanovništvo - obezbjeđivanje hladne vode, normalno grijanje, obavljanje rutinskih popravki, obezbjeđivanje tople vode itd.
Danas stambeni pokret u zemlji nije razvijen. Svijest stanovništva, sudeći po našim anketama, ostavlja mnogo da se poželi. Čak ni pravi razlozi povećanja računa za komunalije nisu poznati svim potrošačima, iako mediji pišu o ovim mjerama federalnih, regionalnih i općinskih vlasti. 40% ispitanika nije moglo navesti razloge za povećanje komunalnih tarifa, više od polovine ne zna za postojanje subvencija za plaćanje komunalnih troškova. Reformi stambeno-komunalne djelatnosti u zemlji nije pružena odgovarajuća i ciljana informativna i propagandna podrška.
U glavama Rusa razvila se jasno negativna slika o reformama – kao o mjerama za povećanje tarifa koje nemaju nikakve veze sa poboljšanjem kvaliteta javnih usluga (samo svaki deseti ispitanik smatra da je kao rezultat prelaska na puno plaćanje za poboljšaće se troškovi javnih usluga, rad stambeno-komunalnih službi, 87% ispitanika smatra da se kvalitet usluga neće promijeniti ili čak pogoršati).

Ministarstvo poljoprivrede Ruske Federacije

FSBEI HPE "DRŽAVA ORENBURG

POLJOPRIVREDNI UNIVERZITET"

INSTITUT ZA MENADŽMENT

Odjel za državnu i općinsku administraciju

DIPLOMSKI PROJEKAT

Razvoj stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti opštine

(koristeći primjer općinske formacije "Grad Orenburg")

Diplomirati R.F. Saitov

Supervizor A.A. Pronina

Glava odjelu D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Radni list

Uvod………………………………………………………………………………………4

Poglavlje 1. Teorijske osnove razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti u Ruskoj Federaciji…………….………….….7

Pojam i suština stambenog sektora u Rusiji......7

Zakonodavni i regulatorni okvir za regulisanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji………………………………………………………17

Državna regulacija stambenog sektora u Rusiji……26

Poglavlje 2. Karakteristike glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na teritoriji opštinske formacije „Grad Orenburg“…………………………………………………………… ….….36

2.1Analiza trenutnog stanja stambenog fonda u gradu………………………………………………………………………………………………36

2.2Implementacija opštinskih ciljnih programa za razvoj stambenog sektora………………………………………………………………………….………45

2.3 Procjena realizacije kapitalne izgradnje stambenih objekata, objekata i elemenata gradske društvene infrastrukture…………………..54

Poglavlje 3. Unapređenje glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao faktora društvene stabilnosti na teritoriji opštinske formacije „Grad Orenburg“………………………………………………………………… ……………….64

3.1 Razvoj održavanja i osiguranja gradskog stambenog fonda…64

3.2 Osiguravanje dostupnosti hipotekarnih kredita u gradu……………………………………………………………………………...74

3.3 Povećanje uloge lokalne samouprave u regulisanju gradskog stambenog sektora……………………………83

Zaključak……………………………………………………………………….………93

Spisak korištenih izvora………………………………………………………………………98

Prijave…………………………………………………………………………………………….……107

Uvod

Relevantnost Tema istraživanja određena je trenutnim stupnjem razvoja ruskog društva, koji je određen provođenjem društveno-ekonomskih transformacija i stalnih transformacija u ekonomiji tržišnih odnosa zasnovanih na različitim oblicima svojine.

Trenutno se implementacija stambene politike odvija u uslovima državne podrške i kontrole preduzetništva, osmišljena da formira ne samo tržište roba i usluga, već i tržište stambene izgradnje. Na teritoriji opštinske formacije „Orenburg grad“ postoji nedostatak stambenog prostora koji zadovoljava regulatorne i potrošačke zahteve za značajan deo stanovništva.

Značaj studije je i zbog činjenice da se takve fundamentalne promjene trenutno dešavaju u ekonomskoj i političkoj sferi ruskog društva, kao što su širenje demokratije i birokratije, formiranje građanskog društva, promjene u materijalnom i duhovne osnove za lični razvoj. U trenutnoj situaciji, važni aspekti stambenog sektora grada Orenburga su nedostatak stambenog fonda, nesklad između strukture stambenog fonda i demografske strukture porodica, te nesklad između postojećeg stambenog fonda grada i grada. zahtjevi za potrošački kvalitet stanovanja.

Jedan od važnih aspekata ove istraživačke teme je da je prosječna stambena ponuda u gradu Orenburgu 21,4 kvadratnih metara po osobi. Opštinska formacija "Grad Orenburg" zauzima 80. mjesto u Rusiji po stambenom zbrinjavanju po glavi stanovnika. Dio stanovništva ima manje od 9 m2. po glavi stanovnika, stanovnici često žive u zajedničkim stanovima. Ovakvi uslovi negativno utiču na socio-ekonomski razvoj grada. Zbog toga je ovo pitanje relevantno u aktivnostima državnih organa Orenburške regije i organa lokalne uprave grada Orenburga.

Target diplomski projekat - studija glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na teritoriji opštinske formacije "Grad Orenburg"

Zadaci diplomski projekat:

dati koncept i otkriti suštinu stambenog sektora u Rusiji;

proučavati zakonodavni i regulatorni okvir za regulisanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji;

odrediti pravce državne regulacije stambenog sektora u Rusiji;

analizirati trenutno stanje stambenog fonda u gradu;

analizirati realizaciju opštinskih ciljnih programa za razvoj stambenog sektora

ocjenjuje realizaciju kapitalne izgradnje stambenih objekata, objekata i elemenata društvene infrastrukture grada;

utvrđuje pravce razvoja održavanja i osiguranja gradskog stambenog fonda;

davati prijedloge za poboljšanje dostupnosti hipotekarnih kredita u gradu;

utvrditi ulogu lokalne samouprave u regulisanju gradskog stambenog sektora

Objekt istraživanje - aktivnosti lokalnih samouprava na sprovođenju opštinske politike u stambenom sektoru na teritoriji opštinske formacije "Grad Orenburg"

Stavka istraživanje - problemi razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na teritoriji opštinske formacije "Grad Orenburg".

Metode istraživanja. U procesu proučavanja i analize stambenog sektora opštinske formacije „Orenburg City“ korišćen je strukturno-funkcionalni pristup proučavanju problema, primenjene su metode sistemske, istorijske, sociološke analize, kao i metode empirijskog istraživanja.

Veliki doprinos proučavanju stambenog sektora dali su naučnici kao što su: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I. Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V .Yakimets.

Struktura projekt diplomskog rada sastoji se od uvoda, tri poglavlja, zaključka, popisa korištenih izvora i primjene.

Poglavlje 1. Teorijske osnove razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti u Ruskoj Federaciji

1.1 Koncept i suština stambenog sektora u Rusiji

Stambeni sektor je oduvijek imao poseban društveni značaj, stoga moderna socio-ekonomska politika ruske države uključuje rješavanje stambenog problema kao svoj najvažniji prioritet. O društvenom značaju i hitnosti ovog problema svjedoče godišnje poruke Federalnoj skupštini predsjednika Ruske Federacije, u kojima je zadatak obezbjeđivanja pristupačnog i udobnog stanovanja građanima „jedan od najhitnijih zadataka“.

Stambeni sektor je oblast nacionalne privrede koja obuhvata izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, objekata i elemenata inženjerske i društvene infrastrukture, upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravku.

Navedena definicija stambenog sektora prilično u potpunosti odražava suštinu procesa stvaranja i potrošnje stambenog prostora i po svom sadržaju bliska je konceptu „stambenog sektora“ koji se široko koristi u inostranstvu.

Međutim, trenutno ne postoji jedinstveno poimanje stambenog sektora kao predmeta istraživanja u oblasti menadžmenta u naučnim i specijalnim izvorima. Stambeni sektor se često poistovjećuje sa stambeno-komunalnim uslugama (stambeno-komunalni kompleks, stambeno-komunalne usluge), proučava se kao element društvene sfere. Ali i dalje prevladava ideja o stambenom sektoru kao skupu aktivnosti vezanih za stanovanje i formiranje samostalnog sektora u državnoj ekonomiji.

Shvaćanje stambenog sektora samo kao područja nacionalne ekonomije naglašava njegovu ekonomsku komponentu, ali ne odražava u potpunosti njegovu društvenu orijentaciju.

S tim u vezi, šira je i tačnija definicija, prema autoru: „stambeni sektor je višestruki, složen sistem, područje koncentracije ne samo posebnih ekonomskih, već i posebnih društvenih interesa, koje određuje primarni značaj stanovanja u životima ljudi.” Ističe posebnu društvenu ulogu stambenog sektora u razvoju društva.

Iz toga slijedi da stambeni sektor treba posmatrati kao socio-ekonomski sistem. Istovremeno, ono što je suštinski važno u otkrivanju suštine stambenog sektora jeste njegova svrha – zadovoljavanje stambenih potreba stanovništva. Sa ovih pozicija, stambeni sektor megagradova se pojavljuje kao sistem socio-ekonomskih odnosa koji nastaju u urbanoj zajednici u pogledu sticanja, vlasništva i korišćenja stambenog prostora.

Na osnovu ovih teorijskih premisa, treba napomenuti da stambeni sektor ima svojstva karakteristična za složene društveno-ekonomske sisteme:

integritet,

mnogostruko

odnos njegovih elemenata,

dinamizam, otvorenost,

prilagodljivost i samoorganizacija.

Ali istovremeno, stambeni sektor ima i posebne, specifične karakteristike zbog svog društvenog i ekonomskog značaja:

jasno izražena socijalna orijentacija koja se odnosi na zadovoljenje potreba za stanovanjem – vitalna korist;

multiplikativni efekat razvoja, koji utiče na ekonomski rast gradova i prihode stanovništva usled zaposlenosti značajnog dela radno aktivnog stanovništva;

lokalna priroda problema i prioritetna uloga lokalnih vlasti u regulisanju razvoja stambenog sektora;

rastuća potražnja potrošača, budući da je potreba za stanovanjem praktično nezadovoljena (rast porodice, želja za poboljšanjem stanovanja itd.).

U stambenom sektoru javljaju se i dodiruju interesi vlasti, stanovništva i biznisa, a samim tim i različiti segmenti teorije upravljanja.

Specifičnosti stanovanja posebno dolaze do izražaja u procesu održavanja i popravke stanova, što implicira njihovu podjelu na društvene, ekonomske i tehničke.

Društvene karakteristike stanovanja očituju se, prije svega, u činjenici da je stanovanje vitalna korist, na koju je pravo sadržano u Ustavu Ruske Federacije. Stoga državni organi i lokalne samouprave stvaraju sve uslove za ostvarivanje prava na stanovanje.

Stambeni sektor je složen međusektorski proizvodni sistem, koji uključuje dio proizvodnog sektora i dio uslužnog sektora koji se odnosi na projektovanje, izgradnju, kapitalne popravke i rekonstrukciju stambenog fonda, njegovo održavanje, pružanje komunalnih i drugih usluga stanovništvu. radi obezbjeđivanja uslova života u stambenom fondu predstavnika bilo kog oblika svojine.

Stambeni sektor nije samo sektor privrede, već socijalno orijentisan sektor privrede, čija je svrha da obezbedi životno održavanje građana Rusije kao faktora koji određuje stanje nacionalne bezbednosti.

Na slici 1 prikazana je struktura stambenog fonda koji se nalazi na teritoriji Ruske Federacije od 1. januara 2015. godine.

Slika 1 - Struktura stambenog fonda koji se nalazi na teritoriji Ruske Federacije na dan 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 1, svi stambeni prostori koji se nalaze na teritoriji Ruske Federacije (stambeni fond), u zavisnosti od oblika vlasništva, podijeljeni su (član 19. Zakona o stanovanju Ruske Federacije) na:

privatni stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu građana i vlasništvo pravnih lica;

državni stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu Ruske Federacije (stambeni fond Ruske Federacije) i stambenih prostorija u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije (stambeni fond konstitutivnih subjekata Ruske Federacije);

opštinski stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu opština.

stambeni fond u kolektivnoj svojini.

Slika 2 prikazuje strukturu stambenih prostorija prema vrsti vlasništva u Ruskoj Federaciji od 1. januara 2015.

Slika 2 - Struktura stambenih prostorija prema vrsti vlasništva u Ruskoj Federaciji od 1. januara 2015.

Kao što pokazuje analiza slike 2, stambeni fond je ukupnost svih stambenih prostorija, bez obzira na vlasništvo, uključujući:

stambene zgrade;

specijalizovane kuće (spavaonice, skloništa, kuće fleksibilnog fonda, stambeni prostori iz stambenog fonda za privremeno naseljavanje građana koji su ostali bez stambenog zbrinjavanja zbog ovrhe na stambenim prostorima, posebne kuće za samohrana stara lica, pansioni za invalide , veterani i drugi);

apartmani;

uslužni stambeni prostori;

ostali stambeni prostori u drugim zgradama pogodnim za stanovanje.

Stambeni fond obuhvata, pored navedenih, i prostore koji po sanitarno-tehničkim uslovima ne odgovaraju stambenim prostorijama, a u kojima građani žive.

Na slici 3 prikazana je struktura stambenog fonda prema namjeni u Ruskoj Federaciji od 1. januara 2015. godine.

Slika 3 - Struktura stambenog fonda u Ruskoj Federaciji prema namjeni u Ruskoj Federaciji na dan 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 3, u zavisnosti od namene korišćenja, stambeni fond se deli na:

stambeni fond za društvenu upotrebu - skup stambenih prostorija državnog i opštinskog stambenog fonda koji se daje građanima na osnovu ugovora o socijalnom zakupu;

specijalizovani stambeni fond - skup stambenih prostorija državnih i opštinskih stambenih fondova namenjenih za boravak određenih kategorija građana;

individualni stambeni fond - skup stambenih prostorija privatnog stambenog fonda, koje koriste građani - vlasnici tih prostorija za svoje stanovanje, boravak članova svoje porodice i (ili) boravak drugih građana na osnovu besplatnog korištenja, kao i pravna lica - vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod određenim uslovima korišćenja (privatizovani stambeni prostor);

stambeni fond za komercijalnu upotrebu - skup stambenih prostorija koje koriste vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod uslovima plaćenog korišćenja, datih građanima na osnovu drugih ugovora, koje vlasnici takvih prostorija daju licima u posjed i (ili) korišćenje (davanje u zakup).

Posljednjih godina u regulatornim dokumentima na federalnom i regionalnom nivou primjenjuju se koncepti adekvatni za stambeno-komunalne usluge - stambeno-komunalni kompleks, te direktno za komunalne djelatnosti - komunalni kompleks.

Kada se razmatraju problemi upravljanja stambenim fondom, po pravilu se zajednički proučava efektivnost upravljanja stambeno-komunalnim uslugama (kompleksom), a razvoj samih komunalnih usluga (toplina, voda, energija) shvata se kao razvoj stambene infrastrukture. Ovo potvrđuje mišljenje mnogih stručnjaka iz oblasti menadžmenta da su stambeno-komunalne usluge, tačnije odvojene stambene i zasebne komunalne usluge (opštinski kompleks) komponente jedinstvenog sektora privrede - stambenog sektora.

Jedna od najvažnijih oblasti društveno-ekonomske transformacije u zemlji je reforma i razvoj stambenog sektora, čime se stvaraju neophodni uslovi za stanovanje i život ljudi. Strateški cilj funkcionisanja ove industrije je stvaranje uslova za održiv i efikasan ekonomski promet stambenog fonda, u okviru kojeg se zadovoljavaju stambene potrebe građana, održavaju i razvijaju standardi kvaliteta izgradnje i održavanja stambenih objekata, i reprodukuju se pozitivni impulsi za razvoj drugih sektora.

Sve ove aktivnosti sprovode se u okviru provođenja državne stambene politike.

Stambena politika se odnosi na aktivnosti države i opština koje imaju za cilj da građanima Ruske Federacije obezbede kvalitetno stanovanje, kako kroz direktno učešće u izgradnji ili subvencionisanje kupovine stambenog prostora, tako i kroz stvaranje delotvornih mehanizama koji građanima olakšavaju samostalno rešavanje problema. stambeni problem.

Stambeni sektor je trenutno u stanju tranzicije, koju karakteriše zaokret od administrativno-distributivnog i centralno upravljanog sistema ka otvorenom, slobodnom, zasnovanom na transformaciji stanovanja u robu, na nezavisnoj interakciji privrednih subjekata, sve više status stambenih potrošača, zadovoljavanje stambenih potreba stanovništva na osnovu ponude i potražnje.

Unatoč poteškoćama u razvoju i donošenju poslovnih odluka, stambeni sektor je započeo aktivno kretanje ka formiranju stambenog tržišta i brzo se prilagođava tržišnim principima.

Jedna od najvažnijih karakteristika stambene politike je učešće (aktivnost) države.

Na slici 4 prikazani su načini na koje država utiče na stambenu politiku Ruske Federacije od 1. januara 2015. godine.

Slika 4 - Načini uticaja države na stambenu politiku Ruske Federacije od 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 4, klasifikujući stepen uticaja države na privredu, možemo izdvojiti četiri glavna načina uticaja države na stambenu politiku i sistem u celini.

1. Direktna usluga.

Ovdje je, očigledno, vrijedan pažnje sistem tehničkog održavanja i održavanja stambenog fonda, koji je, primajući značajnu ulogu u subvencijama iz lokalnih budžeta, u suštini u državnom vlasništvu.

2. Regulacija i kontrola.

Država reguliše razvoj privatnog preduzetništva u stambenom sektoru kroz sistem podsticaja za preferencijalno oporezivanje i konkurentsku privlačnost za obavljanje određenih funkcija. Regulacija je neophodna i u oblasti inženjerske infrastrukture, gdje postoji monopolistička priroda proizvodnje (vodosnabdijevanje, snabdijevanje energijom, transport i dr.).

Državni organi dozvoljavaju takvim organizacijama da ostvare razuman profit, ali im ograničavaju mogućnost podizanja cijena jer društvo zavisi od pružanja ove vrste usluga.

3. Stabilizacija i razvoj.

Državni organi nastoje da drže pod kontrolom oštre fluktuacije građevinske proizvodnje od rasta do pada uspostavljanjem povlaštenih poreskih uslova, stvaranjem odgovarajuće tržišno adekvatne pravne podrške i izdataka za stanogradnju i inženjersku infrastrukturu.

4. Direktan uticaj.

Država pruža socijalnu podršku u vidu stambenih subvencija za plaćanje stambenih i komunalnih usluga, kao i kupovinu i izgradnju stambenog prostora kroz programe ciljane pomoći za siromašne, vojsku i migrante.

Odlučujući pravac koji suštinski utiče na problem stambenog zbrinjavanja građana sa prosečnim primanjima je hipotekarni kredit. Lokalne vlasti reguliraju razvoj tržišta hipotekarnih kredita i komuniciraju sa svim stranama uključenim u proces stambenog kreditiranja: zajmoprimcima, zajmodavcima i investitorima koji u jednom ili drugom obliku obezbjeđuju sredstva za izgradnju ili kupovinu stambenog prostora.

Dakle, stambeni sektor je oblast nacionalne ekonomije, uključujući izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, objekata od elemenata inženjerske i socijalne infrastrukture, upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravku. Važna komponenta stambenog sektora je stambeni fond. Kvalitet života stanovništva i stambeno zbrinjavanje ruskih građana zavisi od toga koliko je razvijeno.

Državna stambena politika je važna komponenta društveno-ekonomskih transformacija u Rusiji i jedna od glavnih aktivnosti državnih organa. U procesu tranzicije ka tržišnoj ekonomiji, sadržaj ove djelatnosti je reforma stambenog sektora, u kojem centralno mjesto pripada reformi stambenog sektora.

Stanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji.

Novi pristup oblikovanju stambene politike

(Analitički pregled)

N.P. Koshman, predsjednik Ruskog udruženja građevinara,

K.K. Glinsky, zamjenik direktora Odjeljenja za tržište pristupačnih stanova i hipoteka, počasni graditelj,

V.N. Ponomarev, potpredsednik, direktor Departmana za tržište pristupačnih stanova i hipoteka, doktor fizičko-matematičkih nauka, prof.

Iz Povelje graditelja Rusije

“Ako Vlada obezbijedi proces sticanja stambenog prostora u lično vlasništvo, onda ispunjava svoju obavezu prema građanima i proširuje mogućnosti njihovog učešća u prosperitetu države”

F. Roosevelt

I. Stanje stambenog fonda

Prošlo je pola veka od usvajanja rezolucije Centralnog komiteta KPSS i Saveta ministara SSSR-a „O razvoju stambene izgradnje u SSSR-u“ 1957. godine.

Predreformska politika u stambenom sektoru zasnivala se na strogom državnom uređenju stambenih odnosa, zasnovanom na budžetskom finansiranju stambene izgradnje i državnom sistemu raspodjele završenih stanova.

Godine 1980. stambeni objekti u privatnom vlasništvu činili su 33,3 posto ukupnog stambenog fonda (1861 milion kvadratnih metara), uključujući u gradovima - 19 posto i u ruralnim područjima - 66 posto gradskih i seoskih stambenih fondova.

U skladu sa Ustavom SSSR-a iz 1977. godine, pravo građana na stanovanje osigurano je razvojem i zaštitom državnog i javnog stambenog fonda, promocijom zadružne i individualne stambene izgradnje, pravednom raspodjelom pod javnom kontrolom stambenog prostora koji se daje kao realizovan je program izgradnje komfornog stanovanja, kao i niska kirija stana i komunalije.

Novi ekonomski odnosi zasnovani na tržišnim principima radikalno su promijenili pristupe stambenom sektoru.

Ustav Ruske Federacije je 1993. godine dao državi obavezu da podstiče stambenu izgradnju i stvara uslove za ostvarivanje prava građana na stanovanje. Istovremeno, pojavila se nova značajna klauzula: „...osoba sa niskim primanjima i drugi građani navedeni u zakonu kojima je stambeno zbrinjavanje neophodan dobijaju se besplatno ili uz pristupačnu naknadu iz državnih, opštinskih i drugih stambenih fondova. (član 40.)”

Besplatan prenos u vlasništvo građana stambenih prostorija koje su oni zauzeli u državnim i javnim stambenim fondovima (privatizacija) omogućio je da se za kratko vrijeme formira ogroman sloj vlasnika nekretnina, koji je kasnije postao osnova postojećeg stambenog tržišta.

Već 2000. godine udio stambenog fonda u vlasništvu građana iznosio je 58 posto (1620 miliona m2). U narednih pet godina ova brojka je dostigla 73,7 posto i premašila je najrazvijenije zemlje svijeta, što je rezultat promjene državne stambene politike i odbijanja države da direktno finansira masovnu stambenu izgradnju.

Ako je 1990. godine površina stambenog prostora koje je stanovništvo izgradilo sopstvenim i pozajmljenim sredstvima iznosila 6,0 miliona m2. od 61,7 miliona m2. izgrađenih stambenih objekata uzimajući u obzir ruralna područja (9,7 posto), zatim se tokom deset godina ovaj udio povećao na 41,6 posto, da bi 2006. godine iznosio 47 posto, što pokazuje, od 90-ih godina, brzo povlačenje države iz ovog sektora. ekonomija .

Od 1987. godine udio javnog stambenog fonda je opao sa 80 na 15 posto. Ako je 1990. godine 14 posto porodica evidentiranih kao potrebitih dobilo nove stanove, onda je 2005. ovaj udio bio samo 4 posto.

Dakle, u odnosu na sredinu prošlog vijeka, promjene koje su se dogodile početkom novog vijeka u političkoj i ekonomskoj strukturi naše zemlje značajno su uticale na sve komponente stambenog sektora.

Nažalost, u prvoj fazi formiranja novog zakonodavnog okvira, procesi stvarnog prenosa stambenih zgrada i susjednih zemljišnih parcela vlasnicima prostorija na upravljanje nisu bili logično završeni.

Čak ni sada, dvije godine nakon usvajanja Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, organizacijska podjela funkcija za upravljanje i održavanje stambenog fonda nije stvarno završena.

Nakon značajnog proboja u oblasti stambene izgradnje 60-80-ih godina, Ruska Federacija je ušla u 21. vijek noseći na svojim plećima teret problema koji su se nagomilali u stambenom sektoru proteklih decenija i dostigli kritičnu masu.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, krajnje nezadovoljavajuće stanje sistema stambeno-komunalnih usluga, gotovo univerzalno hitno stanje inženjerskih mreža i komunikacija, niska solventnost velike većine stanovništva - to su glavni problemi koji svakodnevno imaju veći uticaj na socijalnu stabilnost u društvu.

Više nema potrebe nikoga uvjeravati u ekonomsku i socijalnu važnost stanovanja.

Sada osam od deset ljudi na listi pojmova svog bogatstva stavlja prisustvo udobnog stana ili lične kuće na prvo mjesto. Prije skoro četrdeset godina, čak je i poznati negativni lik popularnog filma “Bijelo sunce pustinje” Abdulah, karakterizirajući svoje razumijevanje sretne starosti, “dobar dom” stavio na prvo mjesto.

Do početka perestrojke u SSSR-u, 14 miliona porodica (oko 40 miliona ljudi) bilo je na listi čekanja za stanovanje.

Najveći broj ljudi u potrebi bio je u RSFSR-u - više od 8 miliona porodica. Istovremeno, 17 odsto ukupnog stambenog fonda u Rusiji (30 miliona kvadratnih metara) bile su oronule i nesigurne zgrade, više od 14 odsto državnog i opštinskog stambenog fonda bilo je potrebno hitne popravke.

II. Promjene u stambenom sektoru

Koje su se promjene dogodile u stambenom sektoru u proteklih dvadeset godina?

Od 19 miliona stambenih zgrada koje čine ukupan stambeni fond u Rusiji (2,956 milijardi kvadratnih metara), više od 60 posto je starije od 30 godina.

Dotrajale i vanredne zalihe su četiri puta porasle (do 120 miliona m2) i nastavljaju da rastu po stopi od 20-24 miliona m2. metara godišnje. Samo u 2006. godini u starim kućama dogodilo se nekoliko katastrofa koje su rezultirale gubitkom života.

5,3 miliona porodica živi u panel kućama izgrađenim 50-60-ih godina, čiji je standardni vijek trajanja istekao.

5 miliona Rusa živi u stambenom fondu sa više stanova, koji zahteva hitne velike popravke.

Oko 40 miliona ljudi zbije se u prostorijama koje se, u principu, ne mogu nazvati „stambenim“, jer nemaju osnovne pogodnosti za domaćinstvo: od ukupnog stambenog fonda, 24 odsto stambenih objekata nema tekuću vodu, 29 odsto nema kanalizaciju, a 20 posto nema grijanje. 19 posto urbanih prostorija nema kadu ili tuš.

U ovim uslovima, sasvim je prirodno da je istraživanje stanovništva u 100 naselja 44 regiona, teritorija i republika Rusije, koje je u martu 2006. godine sprovela Fondacija javnog mnjenja (www.fom.ru), potvrdilo zaključak mnogih stručnjaka. da je stambeno pitanje jedan od najhitnijih socijalnih problema.

Dvije trećine ispitanika (65 posto) smatra da tamo gdje oni žive stanovništvu je obezbjeđen “loš” smještaj. Svaki četvrti ispitanik situaciju je ocijenio “zadovoljavajućom”, a samo 4 posto - dobrim.

Udio negativnih ocjena stambene situacije najveći je među stanovnicima sela (71 posto), kao i među ispitanicima iz Sibira (72 posto) i sa Dalekog istoka (75 posto).

Čak iu Moskvi polovina ispitanika smatra da je stanovništvo slabo stambeno zbrinuto.

Samo 10 posto Rusa u posljednje vrijeme primjećuje pozitivne promjene u ovoj oblasti, dok 28 posto ispitanika ima suprotno gledište - situacija se pogoršava. Većina (51 posto) smatra da se situacija u stambenom sektoru nije promijenila u posljednjih godinu-dvije.

Amortizacija osnovnih sredstava u stambeno-komunalnoj infrastrukturi i energetici skoro je prešla kritični prag i iznosi 70 posto. Prema mišljenju stručnjaka, to će u narednim godinama dovesti do katastrofa velikih razmjera uzrokovanih ljudskim djelovanjem.

Po prvi put u posljednjih nekoliko godina, u Moskvi, na Uralu i nizu drugih velikih regija počeo se razvijati nedostatak energetskih kapaciteta, koji nastavlja rasti.

Generalno, od 1995. godine, u strukturi proizvodnje u glavnim industrijama u elektroprivredi, došlo je do smanjenja volumetrijskih pokazatelja: ako je 1995. godine elektroprivreda činila 10,5 posto ukupnog obima proizvedenih proizvoda, tada u 2004. ovaj broj je smanjen na 7,6 posto, što je 0,5 posto ispod nivoa iz 1992. godine.

Sve je to zahtijevalo reformu ruske elektroprivrede. Glavni fokus je bio na unapređenju efikasnosti preduzeća u industriji, stvaranju uslova za njen razvoj zasnovan na podsticanju investicija, te obezbjeđenju pouzdanog i nesmetanog snabdijevanja potrošača energijom.

Radikalne promjene su već počele: mijenja se sistem državne regulacije industrije, formira se konkurentno tržište električne energije, stvaraju se nove kompanije. Usvojen je koncept strategije OAO RAO UES Rusije za 2003-2008. “5+5”, prema kojem će se u 2008. godini formirati ciljna struktura industrije.

Ostaje nam da se nadamo da će reforma dostići planirane prekretnice, a energetski sektor moći da obezbijedi sve što je potrebno za stambeno-komunalni sektor zemlje, koji raste istovremeno sa stambenim fondom.

Prosječna stambena ponuda u Rusiji je 20,9 kvadratnih metara. m po osobi, što je skoro dva do tri puta manje nego u razvijenim evropskim zemljama, gdje je ta cifra 40 m2. po osobi ili više, au SAD-u - oko 80 m2. po osobi.

Ali ovo obezbeđenje je, kako kažu u Rusiji, „prosečno za štićenika“.

Manji dio građana živi u luksuznim stanovima velike površine i povećanog komfora (broj četvorosobnih i više stanova je 4,1 milion). U trosobnim stanovima živi 16,8 miliona porodica, a velika većina - 36,5 miliona porodica - živi u jednosobnim i dvosobnim stanovima.

To su uglavnom stanovi dobijeni u periodu Hruščovljevih reformi. Tokom godina, prvi vlasnici su ostarili, odrasla su im djeca, zasnovali svoje porodice, unuci su već odrasli, i svi nastavljaju da žive zajedno, čekajući decenijama da napreduju u redu za poboljšanje uslova života. Dakle, nacionalni prosjek pokazatelja obezbjeđenosti stambenog prostora ne odražava tačno stvarnu sliku.

Ako je 1980. godine uvedeno 0,43 m2 po osobi u gradovima i mjestima, onda je do 2005. ta vrijednost smanjena na 0,33 m2. Dakle, da bismo postigli barem evropski nivo opremljenosti stambenim prostorom, potrebno je povećati obim puštanja u rad stambenih objekata na najmanje 1 m2. po osobi godišnje.

III. Prioritetni nacionalni projekat „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“

1. Stambeni fond.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, pravo miliona naših građana da žive u ljudskim uslovima, koje decenijama nije ostvareno, a samim tim i socijalna napetost u društvu, ostavile su vlastima bez druge alternative nego da uključe stambeno pitanje među prioritetnim socijalnim projektima.

Nacionalni projekat „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“ (u daljem tekstu: Projekat) koji se trenutno realizuje je značajan koliko i težak za implementaciju.

Pristupačnost stanovanja u skladu sa Federalnim ciljnim programom „Stanovanje“ za 2002-2010. (u daljem tekstu Program), koji čini osnovu Projekta, razmatra se sa stanovišta zakonskih obaveza države prema određenim kategorijama građana. , koji se izdvaja od opšte populacije prema određenim objedinjujućim karakteristikama (sjevernjaci, žrtve Černobila, vojno osoblje, migranti sa Bajkonura ili mlade porodice). Jednostavno rečeno, to su kategorije korisnika.

Za njih je uspostavljena državna potpora, koja je, prema riječima kreatora programa, u stanju osigurati dovoljan porast kupovne moći.

Očigledno je da su gore navedeni problemi zahtijevali pri izradi projekta ovakvog obima najozbiljnije finansijsko, ekonomsko, tehničko i sociološko opravdanje za planirane mjere i mehanizme kojima bi se osigurala ostvarivost konačnih rezultata.

Iako su finansijski pokazatelji druge faze Programa (2005-2010) pojašnjeni na osnovu rezultata prethodnih godina, djelimično strukturno promijenjeni, a sam je dobio jednog državnog kupca i dobio nove pokazatelje, Program je zadržao prvobitni princip - pružanje državne finansijske podrške za kupovinu stanova samo odabranim kategorijama građana.

Glavni finansijski mehanizmi za implementaciju programa su subvencije i krediti, koji bi, prema njegovim kreatorima, trebali povećati efektivnu potražnju stanovništva, ubrzati formiranje stambenog tržišta i tako brzo ublažiti akutnost stambenog problema. Prema klasičnoj šemi, potražnja bi trebala utjecati na rast ponude i privući značajna ulaganja u izgradnju pristupačnog i udobnog stanovanja.

U tom kontekstu, mišljenje A.S. Starovoitova, u nedavnoj prošlosti šefa Odeljenja za državnu stambenu politiku Gosstroja Rusije, a sada zamenika šefa Rosstroja, jednog od vodećih stručnjaka u ovoj oblasti, koji je 2003-2006. bio je član Savjetodavne mreže za urbana pitanja, zaslužuje ozbiljnu pažnju i Stambena uprava Ekonomske komisije UN-a za Evropu: „Izraz „pristupačnost“ pojavio se u rječniku ruskih stručnjaka za stambena pitanja relativno nedavno, kada su mnogi od njih počeli aktivno sarađuje sa raznim međunarodnim organizacijama i stručnjacima koji rade u oblasti stambene politike. U međunarodnoj profesionalnoj upotrebi koriste se dvije engleske riječi, prevedene na ruski kao "dostupnost" - "pristupačnost" i "pristupačnost".

Pristupačnost u značenju engleskog „pristupačnosti“ ima nedvosmisleno tumačenje društvene orijentacije u pitanjima stambenog zbrinjavanja i tumači se kao mogućnost da se obezbedi adekvatan smeštaj onim kategorijama stanovništva koje ne mogu samostalno da ga kupe po tržišnim uslovima, tj. kao sinonim za socijalno stanovanje.

U dokumentima UN-a, pojam „priuštivost” stanovanja tumači se na sljedeći način: „Priuštivo stanovanje je stanovanje standardnog kvaliteta, koje se obezbjeđuje po nižim cijenama nego što se općenito nudi na lokalnom stambenom tržištu. Ovo može uključivati ​​subvencionisano stanovanje za iznajmljivanje, subvencionisano jeftino privatno stanovanje, uključujući stanovanje u zajedničkom vlasništvu, au nekim tržišnim situacijama, jeftino stanovanje za prodaju. Urbanistički i stambeni planovi lokalnih vlasti treba da predvide obezbjeđenje adekvatne količine pristupačnog stanovanja u navedenom smislu riječi.”

Definicija pristupačnog stanovanja u Ujedinjenom Kraljevstvu glasi: „Priuštivo stanovanje” može se klasificirati kao socijalno stanovanje koje se iznajmljuje po cijenama ispod tržišnih, a može uključivati ​​i druge oblike stanovanja na podtržišnom tržištu, kao što su „srednji najam”. » (kada su cijene najma su više od cijena socijalne rente, ali niže od tržišne rente). U opštem smislu, pristupačno stanovanje se odnosi na subvencionisano ili „jeftino“ stanovanje bilo kog oblika vlasništva.

Pojam „pristupačnost” u značenju „raspoloživosti” ima potpuno drugačije značenje - dovoljnu ponudu stambenog prostora na slobodnom tržištu za sve tržišne mehanizme za njegovo sticanje ili iznajmljivanje.

Očigledno je da u Programu „Stanovanje“ autori koriste termin „pristupačnost“ uglavnom da označavaju stvaranje dovoljne tržišne ponude stambenog prostora za različite pristupačne opcije.

Analiza predloženih mehanizama za implementaciju Programa omogućava nam da zaključimo da su gotovo svi koraci koje planira Vlada Ruske Federacije usmjereni samo na daljnji razvoj i unapređenje tržišnih odnosa u stambenom sektoru zemlje.

Na osnovu početnih podataka Programa, možemo zaključiti da će od 61 odsto porodica u Rusiji kojima su potrebni poboljšani uslovi stanovanja, otprilike polovina porodica (30 odsto od ukupnog broja porodica) u narednih pet godina biti u mogućnosti riješiti stambeni problem zbog naglog povećanja dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita. Još oko 9 procenata porodica (ili 4,5 miliona porodica) nalazi se na listi čekanja za poboljšanje uslova stanovanja i možda će moći da se domognu iz državnih i opštinskih fondova socijalnog korišćenja u roku od pet do sedam godina.

Ali čak i na osnovu ovih optimističkih prognoza, program ne nudi nikakve mjere za rješavanje stambenog problema za preostalih 22 posto siromašnih porodica, odnosno 32 miliona ljudi.”

2. Novi i stari problemi.

Demografska komponenta stambenog problema, kojoj se ranije nije posvećivala dovoljna pažnja, vremenom sve više utiče na politiku i ekonomiju zemlje. Kako procesi vanjske migracije u našoj zemlji još uvijek nisu dobili značajnije razmjere, glavna demografska pitanja odnose se na autohtono stanovništvo.

Trendovi koje je uočio UNECE Komitet za ljudska naselja karakteristični su i za zemlje zapadne i istočne Evrope, uključujući Rusiju: ​​povećanje broja domaćinstava uz istovremeno smanjenje njihove prosječne veličine dovodi do toga da stopa rasta potražnje za stambenim objektima prelazi rast stanovništva; povećanje broja jednoroditeljskih porodica, a samim tim i povećanje broja djece koja žive u jednoroditeljskim porodicama; brzo starenje stanovništva i s njim povezano povećanje zavisnosti, što stvara dodatne troškove koje mora snositi država.

Iz toga slijedi da planovi stambene izgradnje također moraju uzeti u obzir postojeće demografske kontradiktornosti povezane s istorijom formiranja stambenog fonda, posebno u velikim gradovima.

U materijalu S. M. Lyzhina „Obilježja razvoja starosne strukture stanovništva u kućama masovne gradnje“, objavljenom na web stranici www.asm.rusk.ru, iu nizu drugih publikacija, data je analiza, na osnovu materijala iz studije koju je autor sproveo 1986-2005.

Formiranje strukture stambenog fonda u gradovima razmatra se u značajnim vremenskim periodima koji odgovaraju socio-ekonomskim fazama razvoja zemlje. U procesu formiranja gradskog stambenog fonda, stanovništvo se raspoređuje proporcionalno vremenu izgradnje i zauzetosti stana.

Stambena područja se sastoje od različitih tipova zgrada iz različitih perioda izgradnje i korištenja. Većina stanovnika grada koji su stambeno zbrinuti od svojih preduzeća praktično nisu promijenili mjesto rada i prebivališta, ostajući tamo do svoje smrti.

Prema popisu stanovništva u Rusiji iz 2002. godine, 58,1 posto radno sposobnih muškaraca i žena od rođenja neprekidno živi u mjestu stalnog prebivališta, a 14,2 posto je u radnom dobu (za poređenje, prosječna američka porodica mijenja mjesto boravka i rada tokom svog životnog veka 6-7 puta).

Zbog toga u velikim gradovima, na teritorijama stambenih naselja izgrađenih 60-70-ih godina, rastu različiti socijalni problemi: katastrofalno nedostaje ambulanti za starije osobe, smanjuje se broj predškolskih ustanova, što posebno tokom poslednje decenije, jednostavno su nestale, ustupajući mesto privatnim ili državnim kancelarijama, ili su na njihovom mestu izrasle kuće sa luksuznim stanovima.

Osim toga, širenje stambenih naselja stvara probleme sa transportom, ušla je u modu izgradnja velikih, skupih supermarketa do kojih je starijim ljudima teško pristupiti, dok se male lokalne radnje poznate stanovnicima zatvaraju.

Razlog ovakvih pojava leži u činjenici da se potreba vremenom mijenja, odražavajući demografsko kretanje stanovništva, starosne karakteristike stanovnika grada, pa čak i teritorija.

Ako su ranije u izgradnji stambene i socijalne infrastrukture učestvovala preduzeća koja privlače građane da rade, sada je to postalo briga samo lokalnih vlasti, koje su, dobivši dovoljna ovlasti, u uvjetima nagle promjene privrednog zakonodavnog okvira u oblasti urbanizma, nisu imali vremena za izradu novih urbanističkih planova i formulisanje parcela za masovnu izgradnju. Ako se (u pravilu) gradnja izvodi lokalno na mjestu porušenih objekata, tada je praktički vrlo teško unaprijediti postojeću društvenu infrastrukturu.

Rezultati istraživanja demografske strukture stanovništva u svakoj vrsti stambene zgrade u glavnim fazama masovne stambene izgradnje otkrili su niz karakteristika i redovnih pojava:

1. Svaka faza stambene izgradnje ima svoju demografsku strukturu stanovništva.

2. Svaka starosna grupa stanovništva zahteva stvaranje odgovarajućih uslova usluge i udobnosti.

3. U periodu masovne stambene izgradnje industrijskih tipova kuća formirane su ogromne teritorije masovne stambene izgradnje sa specifičnim demografskim sastavom stanovništva koje danas zahtijevaju uzimanje u obzir starosnih karakteristika prilikom formiranja strukture nove stambene izgradnje i sistem socijalnih usluga.

Svako doba osobe stvara svoje posebne odnose. Bilo malo dijete, školarac, mlada ili starija osoba – svi oni imaju svoje karakteristike, potrebe, navike i želje koje moraju biti zadovoljene.

Kultura stanovanja mora osigurati takav nivo udobnosti i kvalitete života ne samo u samoj stambenoj jedinici – stanu, već i na teritoriji, u opštoj strukturi rezidencijalnog obrazovanja, kako bi se zadovoljile potrebe svake starosne grupe stanovništva. stanovništvo je ispunjeno. Ignoriranje ovih faktora može dovesti do povećanja socijalnog nezadovoljstva među stanovništvom.

Stoga se u velikoj mjeri čuju kritike na račun Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“ zbog činjenice da je, razvijajući finansijske instrumente koji povećavaju mogućnost kupovine stambenog prostora (hipoteke), potpuno ostavio iza kulisa pitanja dobijanja stabilnog prihod na duži period (prisustvo proizvodnje ili stvaranje nove), dostupnost ili nedostatak transportne infrastrukture, razvoj medicinskih, obrazovnih i drugih socijalnih usluga. Odnosno, ne postoji opšta cifra za obim kapitalne izgradnje koja treba da se završi u fazama implementacije Projekta. Sve je stavljeno pod odgovornost regionalnih i lokalnih vlasti i onemogućava zamisliti puni obim zadatka.

Ako postoji razvijena inženjerska i transportna infrastruktura, onda zaista potražnja može povećati ponudu i tržište funkcionira po klasičnoj shemi.

Ako navedena pitanja nisu riješena, a znamo kolika je disproporcija u razvijenosti različitih regija, uključujući i po pitanju regionalnog dohotka stanovništva po glavi stanovnika, onda je zadatak kreatora Programa da riješe stambeni problem. bio je da ga blisko poveže sa drugim prioritetnim nacionalnim projektima.

Otuda je jasno zašto se u posljednje vrijeme posebna pažnja poklanja pitanjima starosne i socijalne strukture stanovništva i, na kraju, odrazila se na razmatranje pristupa prioritetnim nacionalnim projektima.

U julu 2006. godine Savjet pri Predsjedniku Ruske Federacije za realizaciju prioritetnih nacionalnih projekata preimenovan je i sada se zove „Savjet pri Predsjedniku Ruske Federacije za realizaciju prioritetnih nacionalnih projekata i demografsku politiku“.

Govoreći o napretku implementacije Nacionalnog projekta, prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A. Medvedev je rekao: „Ovdje se ne radi o dobijanju besplatnog stana od države, već o zarađivanju novca za njegovu kupovinu. Takve mogućnosti se stvaraju širom svijeta dobivanjem stambenog prostora na kredit uz određeni kolateral. Ono što jednostavno nazivamo hipotekom.”

Stoga smo imali pravo očekivati ​​da postoji dugoročni (budući da se hipotekarni kredit može izdati na period od najmanje 25 godina) program (ili socio-ekonomska prognoza) za rast zaposlenosti, pružajući priliku za milione ljudi da “zarade novac za kupovinu stana”.

Ako uzmemo u obzir činjenicu da u posljednjih 15 godina istorije zemlje niti jedan državni program nije implementiran u potpunosti, onda možemo pretpostaviti da će bez značajnijih prilagođavanja Projekta ozbiljnost „stambenog pitanja” neće smanjiti u bliskoj budućnosti za 30-40 posto stanovništva.

3. Pitanja urbanizma i građevinskog kompleksa.

Određena idealizacija tržišnih odnosa koji postoje u zemlji nije omogućila autorima Programa da blagovremeno uzmu u obzir stvarno stanje u konstitutivnim entitetima Ruske Federacije, da povežu stopu rasta izgradnje sa urbanističkim planovima, tj. dostupnost građevinskih parcela, stanje građevinskog kompleksa i građevinske industrije.

Zapravo, pitanje poboljšanja životnih uslova za milione naših građana (posebno srednjih i starijih) koji nisu „preživjeli Černobil“, „sjevernjaci“ ili „raseljeni ljudi“ ostalo je otvoreno do nedavno. Samo godinu dana nakon početka projekta, ova tema je počela da se pojavljuje u planovima ruskog Ministarstva regionalnog razvoja.

Nisu bile predviđene ni negativne posljedice jednokratnog prelaska na novo urbanističko i stambeno zakonodavstvo.

Urbanistički i stambeni zakoni Ruske Federacije, usvojeni 2004. godine, svakako su predstavljali ozbiljan korak ka stvaranju zakonskih uslova koji zadovoljavaju savremene zahtjeve tržišta (otvoreni konkursni postupci za dodjelu zemljišta za izgradnju, pojednostavljenje odobrenja i državno ispitivanje urbanističkog planiranja i projektovanja). dokumentacija, novi pravni odnosi u oblasti stambenih nekretnina i dr.).

Projekat je započet u uslovima kada ovi zakoni nisu bili podržani odgovarajućim regulatornim okvirom na federalnom, regionalnom i lokalnom nivou.

Osim toga, i urbanistički i stambeni zakonik sadrže mnoge unutrašnje kontradiktornosti i zahtijevaju hitne izmjene i dopune.

Začudo, ni u opštem delu Programa ni u opisu programskih metoda nije bilo mesta za pitanja same konstrukcije. Potprogrami uključeni u Program formiranja zemljišnih parcela za izgradnju i unapređenje stambeno-komunalne djelatnosti, od kojih zapravo počinje stvarna gradnja, postavljaju kontrolne indikatore za tržište o vremenu i obimu puštanja stambenih objekata u rad, ali istovremeno napuštaju otvara se pitanje koliko brzo će tržište odgovoriti na ponudu za ulaganje u stanogradnju u potrebnom obimu i da li je građevinska industrija sposobna da gradilište obezbijedi svim potrebnim?

Program ne daje odgovor ni na pitanje kojim snagama i na račun kojih sredstava lokalne vlasti treba da istovremeno rješavaju stambeni problem građana sa niskim primanjima, od čega formirati manevarski fond i tako dalje?

U sadašnjim uslovima, ostvariti planirane pokazatelje izgradnje na vreme bez posebnog obimnog državnog programa zasnovanog na metodama industrijske gradnje i razvoja niske stambene izgradnje, bez privlačenja ogromnih ulaganja u proizvodnju građevinskog materijala i uvođenje nove tehnologije (uključujući i direktne državne investicije), bez pripreme visokokvalifikovanog osoblja za izgradnju je gotovo nemoguće.

Tržište se zaista može brzo prilagoditi situaciji, pod uslovom da za to postoje svi potrebni poticaji predviđeni zakonom, ali u ovom trenutku prognoze ruskog Ministarstva ekonomskog razvoja, čak ni na srednji rok, ne predviđaju značajan napredak u ekonomiji.

Koje probleme treba riješiti da bi se postiglo značajno ubrzanje povećanja obima stambene izgradnje?

Jedan od najozbiljnijih negativnih faktora koji koče početak velikih građevinskih projekata je snažno zaostajanje regiona u pitanjima urbanističkog planiranja: teritorijalnog planiranja, urbanističkog zoniranja, planiranja teritorije, arhitektonskog i građevinskog projektovanja, izgradnje, velikih popravki, rekonstrukcije. projekata kapitalne izgradnje.

Budući da Kodeks urbanističkog planiranja Ruske Federacije ne dozvoljava dodjelu zemljišnih parcela za kapitalnu izgradnju u nedostatku urbanističkih propisa, a urbanistički planovi izrađeni u prethodnom periodu su već zastarjeli, njihova izrada će zahtijevati dodatne troškove i značajne vrijeme.

Nepravilnost i kašnjenje u donošenju propisa Vlade Ruske Federacije, kojima se osigurava implementacija normi Urbanističkog kodeksa Ruske Federacije, kao i formiranje osnove za tržište pristupačnih stanova i tehničke regulative, izazvali su nespremnost lokalnih samouprava za početak rada.

Drugi problem su postojeća pravila za promet zemljišta za razvoj. Prema Federalnoj antimonopolskoj službi, preko 90 posto zemljišnih parcela za stambenu izgradnju u Rusiji od 2005. do početka 2006. godine dodijeljeno je kršenjem zakona.

Analiza usklađenosti sa zakonodavstvom na lokalnom nivou, koju je uradilo Tužilaštvo Ruske Federacije, ukazuje na rasprostranjenost krivičnih djela posebno u okviru Projekta stanovanja. Prije svega, prilikom davanja zemljišnih parcela za stambenu izgradnju, prilikom upisa i realizacije prava korištenja zemljišta. Zemljište se povlači iz prometa radi naknadne špekulativne preprodaje.

Do tada sajtovi miruju, čekaju porast cijena, a nikakve porezne sankcije ne mogu nadmašiti mogući profit.

Ovom prilikom prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A. Medvedev je na sastanku održanom 31. marta 2006. o pitanju „O spremnosti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i opština da sprovedu prioritetni nacionalni projekat „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“ rekao:

„Ove vrste poslova stvaraju osnovu za piramidalne šeme i nestabilnost na stambenom tržištu u cjelini. Jasno je da na takvom tržištu nekretnina nikada neće biti pristupačno. Hajde, shodno tome, razmislimo o tome kako ohrabriti vlasnike da brzo koriste zemljište za predviđenu namjenu, odnosno da samo grade kuće.”

Do sada, Generalno tužilaštvo Ruske Federacije vrši inspekcijske nadzore u konstitutivnim entitetima Ruske Federacije po svim utvrđenim procedurama i, kao iznuđena posljedica, promet zemljišta je značajno usporen.

Sljedeći negativan faktor je infrastrukturna nerazvijenost malih gradova i naselja, što dovodi do migracije stanovništva u velike gradove. Postoji tako tužna činjenica – prema popisu stanovništva iz 2002. godine, preko 8 posto naselja je na listi „bez stanovništva“.

Budući da veliki gradovi, po pravilu, nemaju dugoročne programe razvoja investicija, ovakva migracija dodatno pogoršava socijalne probleme koji u njima postoje (nezaposlenost, nedostatak stambenih, medicinskih i obrazovnih institucija, kriminalna situacija itd.).

Priliv investicija u razvoj stambeno-komunalne infrastrukture ometaju dva glavna razloga: amortizacija njenih osnovnih sredstava i ogromne obaveze prema stambeno-komunalnim preduzećima, koje su na kraju 2004. dostigle 307,5 ​​milijardi rubalja.

Usvojen 2005. godine u svrhu finansijskog oporavka stambeno-komunalnih preduzeća, Federalni zakon “O ugovorima o koncesijama” zahtijeva izradu i usvajanje regulatornih pravnih akata na federalnom, regionalnom i lokalnom nivou, bez kojih neće postati instrument. poslovne i investicione aktivnosti u ovoj oblasti. Shodno tome, povlače se rokovi za reformu stambeno-komunalne djelatnosti, ali niko nije otkazao klasičnu vezu “vrijeme=novac” i niko nije razmišljao do kakvih gubitaka će to rezultirati.

4. Industrija građevinskog materijala.

Sa stanovišta građevinske zajednice, razvoj gradilišta ne zavisi samo od dostupnosti gradilišta. Naglo povećanje tempa izgradnje moguće je samo ako je osigurano adekvatnim povećanjem stope proizvodnje građevinskog materijala.

Sada je do 60-70 posto proizvodnih kapaciteta postojećih preduzeća istrošeno, tehnologije koje se koriste su zastarjele, a troškovi materijala i energije su izuzetno visoki. S obzirom na postojeće periode otplate (najmanje 8-10 godina) i pokazatelje profitabilnosti, proizvodnja, na primjer, dodatnih milion tona cementa zahtijevat će više od 4 milijarde rubalja, što je nemoguće bez direktnih ulaganja države, iako u određenim krugovima postoji principijelno mišljenje da je ulaganje u tržište samo stvar privatnog kapitala.

Danas je 60 posto preduzeća koja se bave proizvodnjom građevinskog materijala koncentrisano u evropskom delu Rusije, pa njihove isporuke u regione Sibira i Dalekog istoka dovode do značajnog povećanja troškova izgradnje. Da bi se pravilno i optimalno locirala proizvodna baza građevinske industrije, potreban je jasan, detaljan program stambene izgradnje, zasnovan na stvarnim potrebama za određene vrste stanovanja u konstitutivnim entitetima Ruske Federacije.

Konačno, nakon brojnih govora Udruženja građevinara Rusije krajem 2006. godine, na vladinom nivou počeo se razmatrati specifičan skup mjera za razvoj industrije građevinskog materijala u Ruskoj Federaciji, predviđajući različite državne mjere. podrška industriji.

5. Pitanja sigurnosti izgradnje.

Izgradnja udobnog kućišta podrazumijeva i njegovu pouzdanost i sigurnost tokom dugotrajnog rada.

S tim u vezi, ne može se a da se situacija ne nazove kritičnom sa razvojem i usvajanjem tehničkih propisa u oblasti sigurnosti gradnje, koji bi od 1. januara 2010. godine, u skladu sa Federalnim zakonom „O tehničkoj regulaciji“, trebali zamijeniti stare SNiP-ove. koju je izradio Državni građevinski komitet Rusije, ali zbog birokratskih kašnjenja svojevremeno nije registrovano od strane ruskog Ministarstva pravde.

Izrada tehničkih propisa odvija se od 2003. godine, ali je proces izrade i usvajanja neopravdano odugovlačen i kao rezultat toga danas izgradnja nema legitiman regulatorni okvir.

Istovremeno, autori tehničkih propisa suočeni su sa sistemskim problemima.

Najznačajnija razlika između Saveznog zakona „O tehničkoj regulaciji“ i sličnih zakona usvojenih u zemljama Evrope i ZND je u opsegu njegove primjene.

Opseg primjene Federalnog zakona br. 184-FZ od 27. decembra 2002. proširuje se na sigurnost proizvodnih procesa. Kao rezultat toga, pitanja tehničke regulative počinju da obuhvataju, posebno, pitanja zaštite i bezbednosti na radu, koja pripadaju sasvim drugom pravnom polju. Prilikom primjene Zakona ne postoji jedinstvena metodologija, zbog čega se izrađuju posebni tehnički propisi u nedostatku opštih tehničkih propisa.

Osim toga, tokom izrade tehničkih propisa pojavili su se problemi koji su, prema riječima stručnjaka iz Odjeljenja za izgradnju ASR, na čijem je čelu M.I. Kaykov, sistemske prirode.

Slične zaključke donijeli su i učesnici Međunarodne konferencije „Međunarodna standardizacija: način povećanja ekonomske efikasnosti ruskih naftno-gasnih kompleksa“ u organizaciji Ruskog saveza industrijalaca i preduzetnika:

„...predloženi principi tehničke regulacije se suštinski razlikuju od principa tehničke regulative koje je odobrila Ekonomska komisija Ujedinjenih nacija za Evropu (UNECE; usvojile su zemlje EU i skoro sve zemlje ZND; stoga tehnička reforma koja je u toku ne utiče na zapravo uzeti u obzir da udio evropskih zemalja Ogromna većina ruskog trgovinskog prometa dolazi iz ZND;

Za razliku od zemalja EU, CIS i EurAsEC, opseg tehničkih propisa uključuje sigurnost proizvodnih procesa ne samo u smislu osiguranja bezbjednosti proizvoda, već iu smislu zaštite zdravlja i sigurnosti na radu, što dovodi do potrebe za radikalnim promjenama važećeg zakonodavstva u druge pravne oblasti, kao i izrada i usvajanje saveznim zakonima znatno većeg broja propisa od potrebnog (prema nekim procjenama i do 700);

u međunarodnoj praksi tehničke regulative, pitanja sigurnosti proizvoda rješavaju se prema vrsti opasnosti, ali se u Rusiji primjenjuje industrijski pristup kreiranju tehničkih propisa, što dovodi do ponovnog ponavljanja identičnih sigurnosnih zahtjeva u sličnim propisima svake od njih. industrijski sistem;

Za razliku od evropskih direktiva, gde su dati samo opšti zahtevi za bezbednost proizvoda, a sve specifične karakteristike su date u standardima usklađenim sa ovom direktivom, Ruska Federacija predlaže metodu „raspakivanja standarda“, odnosno uklanja se značajan deo specifičnih normi. i prebačen sa standarda na tehničke propise, što će u budućnosti dovesti do višestrukog prekrajanja propisa i potrebe za njihovim usvajanjem federalnim zakonima svaki put kada se ti standardi promijene pojavom novih proizvoda ili novih tehnologija...”

Udruženje građevinara Rusije je u više navrata postavljalo pitanje sistemskih grešaka koje su svojstvene ovom zakonu i koje se odnose na izgradnju.

Na primer, Zakon sadrži zahtev za izradu opštih tehničkih propisa u građevinarstvu sa naslovom „O bezbednom eksploataciji zgrada, objekata, objekata i bezbednom korišćenju susednih teritorija“, što znači da se ispunjavaju bezbednosni zahtevi za istraživanje, projektovanje i konstrukcije koje nisu obuhvaćene opštim tehničkim propisima biće ugrađene. Ovaj pristup je opasan, posebno u kontekstu nedavnog porasta nesreća tokom izgradnje, često praćenih ljudskim žrtvama.

Stoga je, ne čekajući konačne odluke na državnom nivou, Vijeće ruskog udruženja građevinara donijelo odluku o obaveznom poštivanju svih svojih članova 14 osnovnih SNiP-a. Ovi standardi imaju za cilj obezbjeđivanje zaštite života i zdravlja građana, imovine fizičkih i pravnih lica, državne i opštinske imovine, zaštitu životne sredine, poštovanje ekoloških standarda i sprečavanje radnji koje dovode potrošače u zabludu.

U uslovima kada je regulatorni okvir u građevinarstvu isključivo savetodavne prirode, ACP je preuzeo na sebe da poštuje građevinske standarde koji danas ne važe u Rusiji i obavezao je sve osnivače i članove ACP da ih se pridržavaju.

Ovi građevinski propisi i pravila, dok država ne usvoji relevantne tehničke propise, postaće obavezni za sve organizacije uključene u ASR, i omogućiće im da obavljaju građevinske aktivnosti u jedinstvenom zakonskom okviru sa neophodnom odgovornošću za obavljene radove.

Još jedna karakteristika koju su primijetili mnogi stručnjaci. Među stvaraocima zakona koji se odnose na građevinarstvo nema profesionalnih graditelja i arhitekata sa praktičnim iskustvom u ovoj oblasti, pa otuda veliki broj grešaka koje zahtijevaju hitnu ispravku.

6. Nacionalni projekat i zadaci za građevinare.

Koje zadatke bi građevinari trebali riješiti u narednim godinama kako bi barem ublažili akutnost stambenog problema?

Stambene potrebe karakteriziraju sljedeće brojke:

preko 60 posto stanovništva zemlje želi da poboljša svoje životne uslove;

oko 5 miliona porodica (skoro 15 miliona ljudi), od kojih su većina građani sa niskim primanjima, u redu za dobijanje stanova;

za 1014 hiljada građana (uključujući veterane i invalide - 306 hiljada ljudi, građane koji pripadaju drugim kategorijama - 708 hiljada ljudi) Ruska Federacija, u skladu sa saveznim zakonodavstvom, ima državnu obavezu da obezbedi smeštaj.

U 2005. godini pušteno je u rad 43,2 miliona kvadratnih metara stambenog prostora. (sa planiranom prognozom od 45-46 miliona m2). Istovremeno, stopa rasta je dvostruko smanjena: ako je 2004. godine pušteno u rad 13 posto više stanova u odnosu na 2003., onda je to 2005. bilo samo 6,2 posto više nego 2004. godine.

Maksimalni obim puštanja u rad stambenih objekata u Rusiji postignut je 1987. godine i iznosio je 76 miliona kvadratnih metara. metara, naglo smanjenje obima stambene izgradnje počelo je 1992. godine i nastavilo se do 1999. godine, a od 2002. godine bilježi se spor, ali stalan porast obima stambene izgradnje. Rezultat 2006. godine je 50,2 miliona m2.

U dosadašnjoj strukturi stambenih objekata masovna (gusta) gradnja čini oko 60 posto, tj. oko 27 miliona m2. godišnje, dakle, postojeći obim i stope stambene izgradnje samo neznatno pokrivaju raspolaganje stambenim fondom zbog prelaska stambenog prostora u dotrajali i hitni fond (20-24 miliona m2).

U regionima se stambeni objekti grade izuzetno neravnomjerno. Dakle, u 76 regiona Ruske Federacije (sa izuzetkom Moskve, Sankt Peterburga, Moskve, Lenjingrada, Sverdlovske, Samare, Astrahanske oblasti, Republika Tatarstan i Baškortostan) ne više od 14-16 miliona kvadratnih metara privrede- grade se stambeni objekti klase. m godišnje. Posebno je izražena disproporcija između velikih i malih gradova.

Istovremeno, posljednjih godina struktura novoizgrađenih stanova se promijenila u smislu komfora.

Ako govorimo o udobnosti stanovanja kao jednom od prioriteta nacionalnog stambenog projekta, imajući u vidu poboljšanje njegovih potrošačkih kvaliteta, onda već postoje trendovi ka tome: 1995. i 2004. godine broj izgrađenih stambenih objekata bio je gotovo izjednačen. , ali je 2004. godine 125 hiljada porodica dobilo stanove manje, što je uzrokovano izgradnjom većih stanova. U 1995. i 2004. godini pušteno je u rad 41,0 milion kvadratnih metara. životni prostor.

Godine 1995. prosječna veličina ukupne površine stanova iznosila je 68,2 m2.

U 2004. godini prosječna veličina ukupne površine stanova iznosila je 86,0 m2.

U ovom slučaju, tržište je brzo odgovorilo na potražnju, formirajući novi stav među stanovništvom prema konceptima udobnosti.

Ali sa stanovišta finansijske dostupnosti (dostupnosti), stambeno tržište je razvilo izuzetno nepovoljnu situaciju.

Koeficijent pristupačnosti usvojen za procjene u Federalnom ciljnom programu „Stanovanje“ (odnos prosječne cijene stana, izračunatog prema društvenim standardima usvojenim u Ruskoj Federaciji - 18 kvadratnih metara po osobi, prema ukupnom prihodu prosječna porodica), ukazuje na stalni porast pristupačnosti stanovanja, uprkos izuzetno niskim prihodima velike većine stanovništva.

Međutim, u uslovima izuzetno malog obima stambene izgradnje i ogromnog jaza između maksimalnih i minimalnih primanja građana, ovaj parametar ne odražava stvarno stanje stvari i više podsjeća na „prosječnu temperaturu u bolnici“.

Zaista, stambeni objekti izgrađeni 2005. (43,2 miliona kvadratnih metara), u smislu društvenih normi, mogli su zadovoljiti oko 750 hiljada porodica (prosječna ruska porodica je 3,2 osobe), a prema Rosstatu, broj porodica sa prihodima dovoljno da samostalno riješe svoj stambeni problem (uključujući i kupovinu stambenog prostora uz pomoć hipotekarnih kredita) je najmanje 4 miliona (9-10 posto od ukupnog broja ruskih porodica).

Zbog ozbiljnog povećanja cijena stambeno-komunalnih usluga i značajnog udjela računa za komunalije u porodičnim budžetima, faktor pristupačnosti stanovanja trebao bi uključivati ​​ne samo troškove kupovine stana, već i njegovo naknadno poslovanje.

Inače, u nekim slučajevima, pristupačnost stanovanja se shvata kao svojevrsni faktor povezivanja između finansijskog tržišta i tržišta nekretnina. Tada se može procijeniti kroz cijene nekretnina. U našem slučaju, kontinuirani rast cijena i na primarnom i na sekundarnom tržištu ukazuje na nezadovoljenu efektivnu potražnju za stambenim objektima.

Procjene indeksa cijena stambenih nekretnina pokazuju da je inflacija u stambenom segmentu potrošačkog tržišta više od 2 puta viša od prosječnih nacionalnih stopa inflacije u ostalim sektorima privrede.

Prirodni ekonomski ograničavači nekontrolisanog rasta cijena stanova su uvjeti pod kojima povećanje ponude, koja nadmašuje potražnju na stambenom tržištu, čini profitabilnim rad s prometom. U suprotnom, jeftino stanovanje će i dalje biti isprano s tržišta.

U prosjeku, cijene stanova širom zemlje porasle su za skoro 50 posto u 2006. godini. Tek u trećem kvartalu 2006. došlo je do pada stope rasta cijena, koja je, na primjer, u Moskvi premašila 100 hiljada rubalja po kvadratnom metru ukupne površine (prema Rosstatu, troškovi života u 1. kvartalu 2006. iznosio je oko 2.690 rubalja, a novčani prihod po glavi stanovnika u avgustu 2006. u Ruskoj Federaciji iznosio je 10.066 rubalja).

Međutim, odnos različitih grupa stanovništva prema prihodima je takav da je tržište sada potencijalno sposobno da apsorbuje petostruku ponudu obima i stoga može da izdrži stope rasta cena koje nisu primećene tokom čitavog prethodnog perioda.

Direktna zavisnost rasta cijena stanova od tempa izgradnje može se vidjeti na primjeru Sibirskog federalnog okruga, gdje je stopa rasta puštanja stambenih objekata u rad bila najveća (do 15 posto), a cijene najmanje rasle (za 15-20 posto).

Osim toga, prema analitičarima i sociološkim istraživanjima, rast cijena je posljedica još nekoliko razloga:

aktivna promocija u 2004. paketu zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog tržišta stanova, što je građane uvjerilo da će cijene uskoro pasti. S tim u vezi pojavila se zaostala potražnja koja je počela da se realizuje 2005. godine. Određenu ulogu u intenziviranju ovog trenda odigrala je i nervoza koja se pojavila u bankarskom sektoru u ljeto 2004. (ovaj faktor je posebno bio izražen u Moskvi);

Stupanje na snagu 1. aprila 2005. Federalnog zakona od 31. decembra 2004. br. 214-FZ „O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina i o izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata Ruske Federacije“ (u daljem tekstu kako je Zakon o zajedničkoj izgradnji) negativno uticao na ponudu stambenih objekata u izgradnji (prema različitim izvorima smanjenje je bilo 20-30 posto). Programeri su se počeli suzdržavati od razvoja novih lokacija za stambeni razvoj. Ovaj faktor će početi da se manifestuje sa većom snagom kada se završi prodaja stambenih objekata izgrađenih na lokacijama koje su izgrađene pre uvođenja ovog zakona;

uvođenje Zakonika o uređenju grada Ruske Federacije i početak „preraspodjele“ zemljišne imovine - prema zemljišnim namjenama u svrhu stambene izgradnje. Upečatljiv primjer ovdje je Čeljabinsk, gdje se 2005. cijena kvadratnog metra više nego udvostručila;

određeni uticaj hipotekarnog kreditiranja na rast cijena stanova kroz povećanje efektivne tražnje.

U regionima sa relativno razvijenim sistemom stambenog hipotekarnog kreditiranja uočava se korelacija sa dinamikom cena. Rast cijena na sekundarnom stambenom tržištu (a do sada je skoro 90 posto kupoprodajnih transakcija korištenjem hipoteke na sekundarnom tržištu) u Baškortostanu, Čuvašiji, Orenburškoj i Samarskoj regijama brži je od rasta cijena na tržište stambenih objekata u izgradnji i indirektno utiče na ukupni rast cijena.

Postoji i drugi način da se sagleda problem cijena u građevinarstvu. Na primjer, Pavel Goryachkin, direktor Odjeljenja za cijene u građevinarstvu i stručno-analitičkog rada Udruženja građevinara Rusije, smatra da su krivi državni organi, savezni i lokalni, koji su uništili postojeći sistem obezbjeđivanja zemljišta. parcele i zajedničko učešće u izgradnji, umjesto toga ponuđena neefikasna i nefunkcionalna šema. Istovremeno, građevinske kompanije, koje čak i privremeno ostvaruju povećanu dobit zbog rasta cijena, treba, poput građana, smatrati „žrtvama krize koja se odvija“, jer najdalekovidiji čelnici kompanija direktno kažu da se plaše budući neizbježan pad na tržištu i ne znaju gdje uložiti novac zarađen od nagle potražnje. U mnogim gradovima praktično nema slobodnog pristupa zemljištu u koje se može uložiti novac i gdje se može započeti gradnja.

Osim toga, široko promovirano povećanje budžetske podrške za bankarske hipoteke kroz obezbjeđivanje garancija Ruskoj Federaciji za pozajmice od Agencije za stambene hipotekarne kredite (sa 4 milijarde rubalja u 2005. na 14 milijardi rubalja u 2006.) stvara inflatorna očekivanja. Za razvijena tržišta toliki obim finansijskih injekcija ne bi bio primjetan, ali u Rusiji tržište hipoteka tek staje na noge.

Situaciju otežava činjenica da je i bez značajnih obima hipotekarnih kredita poremećena ravnoteža ponude i potražnje na stambenom tržištu.

Prema informacijama regionalnih hipotekarnih operatera, u mnogim regijama Ruske Federacije lakše je dobiti hipotekarni kredit nego pronaći izgrađen stan. Osim toga, u novom izdanju Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“, predviđena sredstva (uglavnom državne garancije) za poticanje ponude na tržištu stanova počet će donositi planirani povrat u obliku novih zgrada najkasnije za 2 godine. , pa čak i tada uz striktno poštovanje rokova koje je planirao Rosstroi.

7. Društveni značaj projekta.

Zašto je prioritetni nacionalni projekat „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije” toliko važan u političkom i ekonomskom smislu? Koja je uloga i mesto države u upravljanju i implementaciji Projekta u sadašnjoj fazi njegovog društveno-ekonomskog razvoja? ?

Većina građana Rusije poboljšanje uslova života stavlja na jedno od prvih mesta među ostalim životnim prioritetima. Shodno tome, nivo socijalne napetosti i političke temperature u društvu u velikoj mjeri zavise od mogućnosti zadovoljavanja stambenih potreba građana.

Stoga je pristupačno i udobno stanovanje najvažnija komponenta materijalne osnove za postizanje ciljeva prioritetnih nacionalnih projekata u oblastima zdravstva, obrazovanja i poljoprivrede.

Iz istraživanja Fondacije Javno mnijenje proizilazi da je možda upravo visok stepen nezadovoljstva stanovništva stanjem u stambenom sektoru predodredio prilično značajno interesovanje za nacionalni projekat „Pristupačno stanovanje“.

Gotovo dvije trećine Rusa (61 posto) već zna ili je čulo nešto o ovom projektu, oko trećine (36 posto) još nije čulo za njega. Pokazalo se da je nivo svijesti o projektu “Pristupačno stanovanje” znatno viši od odgovarajuće brojke za projekte “zdravstvo” (48 posto) i “obrazovanje” (39 posto).

Od svih oblasti projekta “Pristupačno stanovanje”, dvije su, po svemu sudeći, od najvećeg interesa – “finansijska pomoć mladim porodicama pri kupovini kuće” i “povećavanje obima hipotekarnih kredita”. Za ova projektna područja čulo je 39 posto, odnosno 37 posto ispitanika.

Očekivanja Rusa vezana za nacionalni projekat „Pristupačno stanovanje” mogu se nazvati oprezno optimističnim. 40 odsto ispitanika smatra da će se realizacijom ovog projekta poboljšati situacija sa stambenim zbrinjavanjem stanovništva, 33 odsto ispitanika ima suprotno gledište - nacionalni projekat neće poboljšati situaciju (27 odsto je bilo teško da odgovori na ovo pitanje). Istovremeno, 16 odsto ispitanika očekuje značajna poboljšanja, a 24 odsto smatra da će ona biti beznačajna.

Značajno je da pozitivne promjene u stambenom sektoru od implementacije nacionalnog projekta mnogo češće očekuju oni koji smatraju da je stanje ovdje danas „dobro“ ili „zadovoljavajuće“. Istovremeno, ispitanici koji češće negativno ocjenjuju stambenu situaciju ne očekuju poboljšanja.

Ovi pokazatelji karakterišu društveni značaj Projekta.

Rješavanje stambenog problema zahtijeva ne samo ulaganje ogromnih finansijskih sredstava, kako budžetskih tako i privatnih, već i zajedničke napore svih grana vlasti, finansijske i građevinske poslovne zajednice.

Ovakva saradnja, pored rešavanja direktnog problema stanogradnje, daće podsticaj razvoju i drugih sektora privrede, budući da građevinska industrija, kao sistemska, direktno utiče na razvoj metalurgije, energetike, mašinstva. , transport i druge industrije.

Problemi koji su se nagomilali u stambenom sektoru toliko su akutni da su postali kočnica društveno-ekonomskog razvoja zemlje, negativno utičući na racionalnu alokaciju proizvodnih potencijala i radnih resursa, a da ne govorimo o direktnom negativnom uticaju na demografski situacija.

U svim fazama razvoja naše države, počevši od prvih godina sovjetske vlasti, poduzete su mjere za rješavanje stambenog pitanja.

Na samom početku to je više bilo eksproprijacije i odvijalo se kroz tzv. „zgušnjavanje“ i stvaranje stanova – komuna. Najupečatljiviji književni primjer formiranja institucije komunalnih stanova tog perioda je rad Mihaila Bulgakova "Pseće srce".

Međutim, “komunalni stanovi”, koji su svojevremeno rješavali neposredan problem stambenog zbrinjavanja jednog dijela stanovništva na račun drugog, nakon decenija su se pretvorili u klupko problema koje je trebalo raspetljavati paralelno sa obnovom gradova. uništeno ratom.

Jedini uspješan pokušaj rješavanja stambenog problema može se smatrati programom velike stambene izgradnje koji je pokrenuo N.S. Hruščov, iako nije riješio sve probleme (komunalni stanovi i danas postoje), ali je omogućio kvalitativni proboj u oblasti stanovanja. izgradnja.

Šezdesetih godina stambena izgradnja se odvijala u okviru administrativno-komandnog sistema isključivo na teret budžetskih sredstava od strane državnih izvođača.

Prioritetni nacionalni projekat „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“ nije uporediv sa stambenim programom šezdesetih ni po obimu ni po složenosti i složenosti postavljenih zadataka.

Više od 70 posto stambenog fonda ne pripada državi, već građanima, gotovo sve građevinske organizacije i djelatnosti su privatne, tako da država ne može direktno upravljati procesom izgradnje, kao što je to bilo ranije.

Danas se odnos između države i stanovništva zasniva na zakonodavstvu i tržišnim mehanizmima koji kombinuju privatne investicije (uključujući javna sredstva) sa državnom podrškom u vidu ciljanih budžetskih subvencija, državnih garancija i zajmova.

Uspjeh Projekta u velikoj mjeri je određen aktivnostima privatnih investitora, developera i izvođača radova.

S tim u vezi, neophodan uslov za njegovu efikasnu implementaciju je podrška planiranih planova od strane direktnog izvršioca - ruskog građevinskog biznisa, udruženog u sopstvene sindikate i udruženja koja deluju na principima samoregulacije.

Dugogodišnja praksa nas je uvjerila da monopolska državna regulacija građevinarstva (licenciranje, arhitektonsko-građevinski nadzor, tehnički propisi i dr.) ne može obezbijediti potrebnu efikasnost, o čemu svjedoči i pad kvaliteta stambene izgradnje, sve veća učestalost. nesreća i razaranja javnih zgrada.

Potrebna su nam partnerstva između države, investitora i građevinara - kao jedini način da se ciljevi Nacionalnog projekta postignu u utvrđenim obimima i vremenskim okvirima.

8. Samoregulacija u građevinarstvu.

Administrativna reforma iz 2003. godine, koju je pokrenuo predsjednik Ruske Federacije, precizno je pretpostavila ograničavanje državne intervencije u privredne aktivnosti privrednih subjekata, uključujući i prestanak prekomjerne državne regulacije, u kombinaciji sa razvojem sistema samoregulacije. organizacije iz oblasti ekonomije.

Ako je prvi zadatak obavljen u kratkom roku, razvoj sistema samoregulatornih organizacija je usporen, jer savezni zakon o samoregulatornim organizacijama još nije usvojen.

Postepeni prelazak na samoregulaciju podrazumeva razvoj i stvaranje posebnih mehanizama za kolektivnu odgovornost, obavezno osiguranje od odgovornosti za investitore i izvođače.

Koja je prednost samoregulacije?

Samoregulatorne norme su po pravilu fleksibilnije od onih koje je uspostavila država i lakše se prilagođavaju promjenjivim uvjetima.

Članovi samoregulatorne organizacije (u daljem tekstu SRO) imaju više zakonskih mogućnosti da utiču na njenu politiku nego na politiku državnih organa, uključujući izborom organa upravljanja samoregulatornim organizacijama.

Kontrola aktivnosti članova SRO od strane njihovih sopstvenih kontrolnih organa pokazuje se efikasnijom u uticaju i primeni internih administrativnih i ekonomskih sankcija prema članovima SRO, koje izazivaju manje odbacivanje učesnika na tržištu nego sankcije koje primenjuje država.

Mehanizmi za pretpretresno rješavanje sporova između potrošača i proizvođača roba/usluga formiranih u SRO obično su jeftiniji za strane i oduzimaju manje vremena od sudskih postupaka. Postupci rješavanja sporova su bolje prilagođeni uslovima određene oblasti djelovanja i karakteristikama odnosa između učesnika na tržištu od standardnih sudskih postupaka.

Stvaranje samoregulatornih organizacija može imati pozitivan uticaj na odnos društva prema biznisu, uključujući povećanje otvorenosti poslovanja i njegove društvene orijentacije.

Nemoguće je ne spomenuti nedostatke samoregulacije svojstvene njegovoj prirodi:

zahtjevi koji se nameću članovima SRO-a su, po pravilu, prilično ozbiljni i ne mogu se primjenjivati ​​na tržišne autsajdere (s izuzetkom posebne regulative kroz obavezno članstvo u SRO-u);

stvaranje dodatnih barijera za ulazak u industriju (visoke članarine, dati nivo osiguranja od profesionalne ili građanske odgovornosti, visok nivo doprinosa u kompenzacijske fondove, itd.) može dovesti do povećanja cijena roba/usluga članova SRO;

nepovjerenje društva u sposobnost poslovnih ili profesionalnih udruženja da samostalno obezbjede regulisanje određene oblasti i kontrolu poštovanja utvrđenih standarda i pravila;

moguća pojava kontradiktornosti između zadatka zaštite interesa svojih članova i poslovanja u cjelini i potrebe djelovanja u interesu cijelog društva.

Mora se uzeti u obzir da u praksi neke prednosti mogu ostati neostvarene, kao što se niz nedostataka može prevazići razvojem posebnih procedura i mehanizama u okviru SRO. To uglavnom dovodi do nesuglasica između pristalica i protivnika samoregulacije.

Ipak, prednosti samoregulacije, koja se već nekoliko dana koristi u svjetskoj praksi, su očigledne:

nezavisnost samoregulatornih organizacija od državnih organa, prisustvo sopstvenih organa i kontrolnih mehanizama;

transparentnost procesa samoregulacije, potrošačka orijentacija, socijalna orijentacija;

nezavisnu i stabilnu finansijsku podršku samoregulatornim procesima, uključujući i na osnovu naprednih investicionih standarda;

povećanje kompetentnosti u akreditaciji i sertifikaciji organizacija, sertifikaciji i sertifikaciji kadrova, kao i mnoge druge koje doprinose dinamičnom razvoju tržišta i poslovanja.

Neophodno je što prije usvojiti ovaj zakon, kao i uvesti odgovarajuće izmjene i dopune drugih podzakonskih akata kojima se reguliše djelatnost na građevinskom tržištu.

S tim u vezi, usvajanje građevinskih standarda obaveznih za sve članice AKP-a samo je prvi korak u implementaciji eksperimenta uvođenja samoregulacije u moskovskom građevinskom kompleksu, koji provodi Udruženje ruskih građevinara.

Ovakav eksperiment može u praksi potvrditi izvodljivost donošenja zakona o samoregulatornim organizacijama i postati indikativan u smislu primjene u praksi normi predloženih u konceptu zakona i prije njegovog stupanja na snagu.

Osim toga, u pripremi za prelazak na principe samoregulacije, Pravni odjel ACP (direktor odjela A.S. Samoilov), zajedno sa Komitetom Državne dume za imovinu, pripremio je nacrt saveznog zakona „O izmjenama i dopunama urbanističkog planiranja Kodeks Ruske Federacije” (u smislu samoregulacije aktivnosti u inženjerskim istraživanjima, arhitektonskom i građevinskom projektovanju i izgradnji projekata kapitalne izgradnje), a razvijeni su dokumenti kako bi se osigurao prelazak ASR-a na samoregulaciju:

Novo izdanje Povelje Ruskog udruženja građevinara;

Pravilnik o Generalnoj skupštini (Kongresu) članova Udruženja građevinara Rusije;

Pravilnik o održavanju sastanaka Generalne skupštine (Kongresa) članova Udruženja građevinara Rusije;

Pravilnik o Vijeću Ruskog udruženja građevinara;

Pravilnik o komisiji za reviziju Ruskog udruženja građevinara;

Pravilnik o Komitetu za pravila i standarde Ruskog udruženja građevinara;

Pravilnik o kontrolnom odboru Udruženja građevinara Rusije;

Pravilnik o Disciplinskoj komisiji Ruskog udruženja građevinara.

Kao što vidimo, Rusko udruženje građevinara unaprijed se pobrinulo za regulatorne dokumente.

Nažalost, tokom administrativne reforme, između ostalih, ukinuta je Vladina komisija za stambenu politiku, čiji je nedostatak (prije formiranja Savjeta pri predsjedniku Ruske Federacije) negativno uticao na razvoj nacionalnog stambenog zbrinjavanja. projekat, još od “think tanka” koji je ujedinio predstavnike federalnih i regionalnih organa vlasti, kao i javnih i naučnih organizacija.

Istovremeno je likvidiran Državni građevinski komitet Rusije.

Smanjenje njenog aparata, koji je osiguravao regulaciju i upravljanje procesima u građevinarstvu, stambeno-komunalnim djelatnostima i stambenoj politici, doveo je do gubitka najprofesionalnijih kadrova, što nije moglo a da ne utiče na kontinuitet stabilnosti i kvaliteta rada u formiranje stambene i građevinske politike.

Za referenciju: Broj Gosstroja Rusije u vrijeme likvidacije bio je 460 jedinica osoblja. Maksimalan broj članova Federalne agencije za građevinarstvo i stambeno-komunalne djelatnosti, koja obavlja poslove pružanja javnih usluga, upravljanja državnom imovinom i funkcije provođenja zakona u oblasti građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti, određen je na 183 jedinice. . Poređenja radi: u tržišno orijentisanijoj zemlji, a to su Sjedinjene Američke Države, postoji Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja, čiji je broj, zajedno sa regionalnim odeljenjima, 12,5 hiljada zaposlenih; u Nemačkoj slično specijalizovano ministarstvo ima 3,5 hiljada zaposlenih.

O tome svjedoči napredak razvoja i usvajanja:

paket zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog stambenog tržišta, na čiji kvalitet ima ogroman broj pritužbi ne samo profesionalnih sudionika na tržištu stambene izgradnje, već i pravnika. Negativne društveno-ekonomske posljedice zakonskih pogrešnih proračuna već su se počele pojavljivati ​​i situacija će se pogoršati ako odmah ne počnemo finalizirati zakone (značajni primjeri su Gradski i stambeni zakoni Ruske Federacije, zakon o dioničkom kapitalu). građevinarstvo i niz drugih);

podzakonski akti neophodni za sprovođenje odredaba usvojenih saveznih zakona. Više od polovine ovih dokumenata nije pripremljeno na vrijeme, zbog čega zakoni zapravo ne funkcionišu;

novo izdanje Federalnog ciljnog programa “Stanovanje” za 2002-2010, čija je izrada odložena do početka nove finansijske 2006. godine, zbog čega su ga regioni primili veoma kasno, bez rezerve vremena za pravovremenu pripremu;

regulatorni pravni akti koji osiguravaju provođenje mjera predviđenih Federalnim ciljnim programom „Stanovanje“. Kao posljedica toga, dolazi do kašnjenja rokova utvrđenih rasporedom odobrenim Naredbom Vlade Ruske Federacije od 14. novembra 2005. br. 1926-r.

Na odboru Ministarstva regionalnog razvoja Rusije, održanom 5. jula 2006. godine, koji je razmatrao pitanje „O praktičnoj implementaciji prioritetnog Nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“ i federalnog ciljnog programa „Stanovanje“ za 2002-2010“, saopšteno je da je plan realizacije programa, odobren u januaru 2006. godine naredbom ministra regionalnog razvoja, poremećen u nizu pozicija i njihova realizacija je odložena za 3. kvartal.

Pored toga, prema rečima šefa Rosstroja S.I. Kruglika, u skladu sa Rasporedom izdavanja i distribucije državnih stambenih potvrda za 2006. godinu, krajem juna ove godine, izdati su obrasci sertifikata koji su poslati regionima i saveznoj izvršnoj vlasti. ovlaštenja za izdavanje građanima koji učestvuju u potprogramu. Međutim, u vrijeme sastanka, Ministarstvo regionalnog razvoja Rusije nije utvrdilo prosječnu tržišnu vrijednost 1 m2. m ukupne stambene površine po konstitutivnom entitetu Ruske Federacije za 3. kvartal 2006. godine i standardne cijene 1 m2. m ukupne stambene površine u Ruskoj Federaciji za drugu polovinu 2006. Istovremeno, važenje sertifikata je ograničeno na period od 2 meseca od trenutka kada izvršni organi dobiju obrasce sertifikata.

Dakle, izostaje pozitivan efekat reforme i apsolutna indiferentnost ministarskih službenika prema potrebama građana, kojima su ovi sertifikati posljednja nada za rješavanje stambenog problema.

Uprkos merama koje preduzima Vlada Ruske Federacije, ponekad se i dalje čini da su mesto i uloga državnih organa u organizaciji i upravljanju Nacionalnim stambenim projektom, kao i oblici i stepen učešća države u podsticanju procesa dinamičan razvoj stambene izgradnje, nisu u potpunosti utvrđeni.

U praktičnom sprovođenju državne stambene politike od strane službenika na različitim nivoima, da bi opravdali svoje nečinjenje, nedovoljno budžetskih i vanbudžetskih sredstava koja se izdvajaju za stambeni sektor uvek je bila na prvom mestu.

Kako bi se spriječilo da ovaj virus zarazi Nacionalni projekat, potrebno je pitanje finansiranja stanovanja prebaciti na nivo javno-privatnog partnerstva.

Analiza pokazuje da je glavni razlog akutnog nedostatka sredstava za ulaganja i zaduživanje u stambenom sektoru neefikasna intervencija (ili neefikasno nemiješanje) države u tržišne odnose.

Još nismo u potpunosti prošli fazu tranzicije sa administrativno-komandnog sistema na razvijenu tržišnu privredu, pa mnogi građani, posebno starije generacije, još uvijek imaju svježa sjećanja na uspjehe realizacije velikih projekata koji su u SSSR-u rješavani kroz koncentracija napora i mobilizacija državnih finansijskih sredstava za strateški značajna društveno-ekonomska područja (nuklearni programi, prostor, devičansko zemljište, stanogradnja, BAM i dr.).

Otuda prirodna želja nekih državnih službenika da aktivno intervenišu na tržištu kako bi na komandni način usmjerili stvari u „pravom smjeru“.

Još uvijek postoji administrativni pritisak na regionalne vlasti iz federalnog centra kako bi se osigurale povećane stope puštanja u rad stambenih objekata. Iskušenje je i dalje preveliko da se izvještava vrh o realizaciji planova u skladu sa „postavkama“ nacionalnog projekta. To nas nehotice vraća u nedavnu prošlost, kada je gotovo neprimjetno prilagođavanje brojki očekivanim rezultatima „smirivalo“ društvo.

Rezultati protekle 2006. godine izazvali su povećan optimizam među menadžerima različitih rangova u pogledu ostvarenih obima puštanja u rad stambenih objekata, što daje osnovu za njihovo upoređivanje sa dostignućima kasnih 80-ih - ranih 90-ih godina.

Zaista, prema Rosstatu, 2006. godine pušteno je u rad 50,2 miliona kvadratnih metara, što je do 2005. godine iznosilo 115,2 posto, dok je 2005. stopa rasta stambene izgradnje do 2004. godine iznosila 106,1 posto. Istovremeno, 19,8 miliona m2. izgradilo stanovništvo vlastitim i pozajmljenim sredstvima, što je za 13,1 posto više u odnosu na 2005. godinu.

Nažalost, jednostavna računica pokazuje da od najvećeg dostignuća u puštanju u rad stambenih objekata u Rusiji unutar SSSR-a od 76 miliona kvadratnih metara, ostvarenog 1987. godine, podaci iz 2006. iznose samo 66 posto.

Ali čak i vrijednost od 50,2 miliona m2. izaziva sumnju kod mnogih nezavisnih stručnjaka koji imaju informacije o stanju stvari u konstitutivnim entitetima Ruske Federacije.

U nizu regija prihvataju se i evidentiraju stambeni objekti sa značajnim nedostacima i bez priključenja na komunalnu mrežu ili se ubrzano registruju stambeni objekti izgrađeni prethodnih godina. Ako pretpostavimo da je zvanična statistika dobijena na ovaj način, onda odstupanje može premašiti realne brojke za 10 - 15 posto. Dakle, očito nije došlo do kvalitativnog povećanja obima stambene izgradnje u 2006. godini.

Shodno tome, do sada se nismo približili postizanju glavnog cilja Projekta - nije povećana pristupačnost stanovanja, nije smanjena neravnoteža između ponude i potražnje na stambenom tržištu, budući da su prihodi domaćinstava porasli za 10 posto, a glavni negativni faktor koji uzrokuje rast cijena stanova je ostao.

9. Država i biznis.

Kada država nastupa kao investitor (npr. u izgradnji socijalnih stanova za kategorije građana sa niskim primanjima), ona ima pravo da reguliše cene stanova, što nije u suprotnosti sa tržišnom ideologijom, budući da su pravila igre u tržište uvijek postavlja investitor.

Cilj investitora-države je i ostvarivanje profita, s jedinom razlikom što je za njega profit efikasno rješenje društvenih problema.

Pored povećanja efikasnosti korišćenja budžetskih investicija, ovakva regulativa će imati pozitivan uticaj na ponašanje profesionalnih učesnika na tržištu.

Ekstremno liberalne ideje, po kojima će samo tržište sve postaviti na svoje mjesto, dovoljno je samo stimulirati efektivnu potražnju, pa će se naći investitor za ulaganje u stanogradnju, saglasne su samo sa zemljama sa razvijenom ekonomijom i etabliranim tržištima.

U našim uslovima i tržište će sve staviti na svoje mesto, samo je pitanje kada, u kom roku?

Zagovornici takvog liberalnog pristupa često kao primjer navode industriju stakla u Moskovskoj regiji, gdje su privatne investicije bez ikakvog financijskog učešća države omogućile stvaranje velikih proizvodnih pogona (posebno fabrike u gradu Ramenki u Moskvi). region).

Ali istovremeno šute da je investitorima bilo potrebno oko 5 godina da "sazreju", a u to vrijeme Moskva je dobila skuplje (zbog troškova transporta) i lošije prozore iz Saratovske regije.

Privatne investicije će takođe stići u cementnu industriju, ali ne odmah (zbog dugih perioda otplate), a sa velikom verovatnoćom iz bližeg i daljeg inostranstva, iako bi država mogla dobro da formuliše svoj ciljni investicioni stambeni program.

Ako želimo ubrzano rješavanje problema pristupačnosti stanovanja u gotovo ekstremnim uslovima, onda država nema pravo mirno gledati i čekati dok privatni investitor ne shvati svoju društvenu odgovornost ili kada sazre objektivni uslovi pogodni za ulaganje.

Prilikom izrade paketa zakona za stvaranje pristupačnog stambenog tržišta, došlo je do zamjene ciljeva, svjesno ili nesvjesno. Naglasak je stavljen na regulatornu podršku strukturnim promjenama u stambenom sektoru. Treba jasno shvatiti da je svaka reforma veoma bolan proces navikavanja na rad po novim pravilima.

Kao rezultat toga, ne baš razvijeno tržište je odgovorilo povećanjem cijena, a odgovorne namjere države ostale su samo dobre namjere.

Strateški cilj Nacionalnog stambenog projekta treba da bude da se građanima obezbedi pristupačno i udobno stanovanje u najkraćem mogućem roku, a razvoj mehanizama za podsticanje tržišnih odnosa treba da bude derivat ovog cilja (a ne obrnuto).

Država, u okviru razvijenih transparentnih mehanizama javno-privatnog partnerstva, treba da postane direktni suinvestitor:

razvoj definišućih segmenata baze građevinske industrije (mora se predložiti i pažljivo razraditi strategija i prognoza razvoja građevinskog kompleksa, s naglaskom na napredno puštanje u rad stambenog prostora, a kriterijumi njegove pristupačnosti treba da budu odlučujući faktor);

infrastrukturno obezbjeđenje teritorija namijenjenih za stambeni razvoj, uključujući kroz investicionu komponentu tarifa prirodnih monopola na osnovu regionalnih investicionih programa koji uzimaju u obzir prognozu društveno-ekonomskog razvoja konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

Naravno, kako privredni sektor bude sazrijevao, taj proces neće biti nagli.

Dakle, glavni preduslov za uspješnu implementaciju Nacionalnog stambenog projekta u fazi tranzicione ekonomije je precizno određivanje stepena i oblika učešća države, mjesta i uloge organa vlasti u organizaciji i upravljanju Projektom.

Ako pogledamo ponovo u našu istoriju, uverićemo se da je posebnost sovjetskog stambenog programa bila potreba da se desetine hiljada ljudi presele iz podruma, baraka i zemunica, i presele višeporodične komunalne stanove. Stoga je zahtjev za komforom shvaćen na vrlo pojednostavljen način i sveden na minimum komunalija, a glavni parametar pristupačnosti bio je broj izgrađenih pojedinačnih stanova i redoslijed mjesta u redu za stanovanje.

Pogledajte radosna lica ljudi na starim filmskim filmovima, čije bi se sve kućne stvari mogle prevesti mačkom. Imali su u rukama dragocenu potjernicu za poseban stan, makar i mali, a to se moglo izjednačiti samo sa osjećajem radosti na Dan pobjede.

Danas imamo kvalitativno drugačiju socio-ekonomsku situaciju. Zahtjevi za udobnošću (ili u starom smislu, sposobnošću za život) stanovanja postali su drugačiji, raznovrsniji i koji odgovaraju stvarnim prihodima građana.

Potrebna je jasna formulacija kriterijuma pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana (vremenski i teritorijalno), na osnovu kojih se mogu jasno identifikovati kvantitativni pokazatelji, faze i mehanizmi za postizanje ciljeva Projekta. Metodološka osnova za određivanje pristupačnosti stanovanja omogućit će regijama da usvoje vlastite regionalne programe koji uzimaju u obzir:

prognoze socio-ekonomskog razvoja regiona, uključujući potrebe za radnim resursima;

stanje i struktura postojećeg stambenog fonda;

stanje inženjerske i socijalne infrastrukture, javne energetike i stambeno-komunalne djelatnosti općenito;

mogućnosti i izgledi za razvoj baze građevinske industrije i tehnologije stanogradnje, sa stanovišta lokalnih sirovina, kao i formiranih preferencija i ideja o udobnosti stanovanja.

Istovremeno, potrebno je još jednom jasno razlikovati koncepte „društvene“ pristupačnosti i „tržišta“ i odrediti njihov odnos.

Prilikom organizovanja informaciono-analitičke podrške i praćenja realizacije Projekta, potrebno je posebnu pažnju posvetiti odražavanju:

dovoljnost stopa rasta obima stambene izgradnje;

struktura stambenog prostora koji se gradi (dizajnerska rješenja i tehnologije izgradnje) i oblik njegove naknadne implementacije (kupovina, iznajmljivanje, socijalni najam);

balansiranje efektivne tražnje, potreba regionalnog tržišta rada i ponude na tržištu nekretnina;

bliska povezanost investicionih i građevinskih projekata sa stvaranjem komunalne infrastrukture u područjima namijenjenim za stambeni razvoj.

Trebalo bi izvršiti traženje i odabir optimalnih, sa stanovišta pristupačnosti, dizajnerskih i tehnoloških rješenja za stambenu izgradnju.

Inače, takve informacije su već objavljene na posebnom sajtu Saveta pri predsedniku Rusije za sprovođenje prioritetnih nacionalnih projekata i demografske politike.

10. Opšti zadaci.

Koje glavne faze treba proći da bi se postigli ciljevi prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“?

Suština državne stambene politike temelji se na temeljnoj odredbi Ustava Ruske Federacije: „Ruska Federacija je socijalna država, čija je politika usmjerena na stvaranje uvjeta koji osiguravaju pristojan život i slobodan razvoj ljudi“ (član 7).

Ovakvo stanje se odrazilo na izradu strategije državne stambene politike:

u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 11. januara 2000. br. 28 „O konceptu razvoja sistema stambenih hipotekarnih kredita u Ruskoj Federaciji“;

u odluci Vlade Ruske Federacije iz 2000. o Strategiji državne stambene politike;

u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 17. septembra 2001. br. 675 o federalnom ciljnom programu „Stanovanje“ za 2002-2010;

u odluci Vlade Ruske Federacije od 26. septembra 2002. „O napretku reforme stambeno-komunalnog kompleksa Ruske Federacije“;

u odluci Vlade Ruske Federacije od 20. februara 2003. godine. “O napretku implementacije donesenih odluka o razvoju hipotekarnog kreditiranja i dodatnih mjera u ovoj oblasti”;

tokom rasprave na Prezidijumu Državnog saveta Ruske Federacije o pitanju „O razvoju hipoteka i drugih mera za podsticanje stambene izgradnje“ od 27. februara 2003. i naknadnim Uputstvima predsednika Ruske Federacije od 27. marta, 2003;

u odluci Upravnog odbora Gosstroja Rusije iz 2003. godine „O reformi Saveznog ciljnog programa „Stanovanje“ za 2002. - 2010.“;

u odluci Odbora Državnog građevinskog komiteta Rusije iz 2003. godine „O strategiji razvoja građevinske industrije“;

tokom rasprave na Prezidijumu Državnog saveta Ruske Federacije o pitanju „O merama za obezbeđivanje pristupačnog smeštaja građanima Rusije“ od 19. aprila 2005. godine i naknadnim uputstvima predsednika Ruske Federacije.

Dosljedna primjena ove Strategije u praksi bi trebala dovesti do povećanja pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana:

država obezbjeđuje efikasnu socijalnu zaštitu za građane sa niskim primanjima (socijalno ugroženim) obezbjeđujući im stambeno zbrinjavanje iz državnih i opštinskih stambenih fondova za socijalne namjene na teret budžetskih sredstava po ugovorima o socijalnom zakupu;

Za sve ostale građane stambeno zbrinjavanje se ili obezbjeđuje na osnovu ugovora o zakupu ili ih stiču u vlasništvo.

Istovremeno, država određenim kategorijama građana obezbjeđuje isključivo ciljanu finansijsku podršku (ciljane stambene subvencije), čime se smanjuju socijalne tenzije uzrokovane postojećom imovinskom nejednakošću.

Postizanje ovoga leži na putu rješavanja sljedećih zadataka.

Cilj 1. stambeno zbrinjavanje građana sa niskim primanjima.

Bez rješavanja ovog problema, vidjet ćemo porast socijalne napetosti u društvu.

Usvojeni koncept prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“ gotovo u potpunosti isključuje pitanja stambenog zbrinjavanja građana sa niskim primanjima, iako Zakon o stanovanju Ruske Federacije posvećuje dovoljno pažnje ovoj kategoriji.

Jasno je da je briga o ovim građanima u nadležnosti opština, ali je projekat stambenog zbrinjavanja nacionalni i stoga bi se u njemu trebalo ogledati i rješenje stambenog problema ove kategorije građana.

Treba naglasiti da je efikasna socijalna zaštita građana sa niskim primanjima moguća samo ako ekonomski sistem funkcioniše na način koji obezbjeđuje održiv rast BDP-a i punjenje budžeta na svim nivoima.

Ovo se postiže kao rezultat aktivnosti društveno i ekonomski aktivnih slojeva društva, prije svega srednje klase, koja ima stabilno zaposlenje, prilično visoke zarade, obrazovanje (stručne kvalifikacije) i socijalnu sigurnost.

Shodno tome, osiguranje pristojnih uslova života posebno za srednju klasu predstavlja osnovu na kojoj treba graditi državnu stambenu politiku. Ovakva dosljednost u izgradnji državne politike za razvoj tržišta pristupačnih stanova je ključna za rješavanje stambenog problema za cjelokupno stanovništvo zemlje.

Neophodan uslov za obezbeđivanje pristupačnog stanovanja za radno sposobno stanovništvo je maksimalno stimulisanje (solventne) potražnje uz istovremeno balansiranje uravnoteženog povećanja obima puštanja u rad stambenih objekata.

Rast stambene izgradnje povećaće efikasnost korišćenja budžetskih sredstava za socijalno ugrožene slojeve stanovništva.

Zadatak 2. Formiranje mehanizama za osiguranje funkcionisanja tržišta pristupačnih stanova.

U Nacionalnom stambenom projektu, povećanje potražnje (solvent) provodi se u okviru potprograma Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“.

Troškovi programa koji se odnose na povećanje (solventne) potražnje stanovništva iznose 588,6 milijardi rubalja.

Uključujući, na račun federalnog budžeta - 187,4 milijarde rubalja, regionalnih budžeta - 77,6 milijardi rubalja, privatnih investicija (uključujući sredstva stanovništva) - 323,6 milijardi rubalja.

Istovremeno, programeri Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“ ne uzimaju u obzir različitu prirodu budžetskih sredstava - direktne investicije i državne garancije.

Budući da državne garancije služe samo kao osiguranje za privučene kredite, stvarni obim budžetskih ulaganja je zapravo manji. Stoga 138 milijardi rubalja planiranih u vidu garancija za obaveze AHML-a treba isključiti iz obračuna.

Pozitivan aspekt Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“ je objedinjavanje prethodno različitih potprograma pod upravljanjem jednog državnog kupca i prenošenje svih budžetskih sredstava na obrazac sertifikata (prijedlog Državnog odbora za izgradnju Rusije iz 2003. godine).

U ovom dijelu Programa planirano je obezbjeđivanje stanova za 132 hiljade porodica tokom 5 godina.

Istovremeno, u prethodnih 5 godina (2001-2005), samo u okviru predsjedničkog programa “Državni stambeni certifikati”, oko 120 hiljada porodica vojnih lica otpuštenih ili otpuštenih iz vojne službe dobilo je stanove. Dakle, nikakav pomak nije vidljiv, sve će ostati na nivou iz prethodnog perioda. Ako je to uzrokovano postepenim prelaskom na stambeno zbrinjavanje vojnog osoblja po novom hipotekarnom programu, tada je Program trebao naznačiti faze i trajanje prelaznog perioda.

Planirani obim budžetskih ulaganja zasnivaju se na jasno potcijenjenim, a ne stvarno preovlađujućim cijenama na tržištu nekretnina. Zbog toga građani u velikom broju slučajeva neće moći da kupuju stambeni prostor po društvenim standardima, već će biti primorani ili da kupuju stanove manje površine, ili da pokušaju da unovče sredstva obezbeđena sertifikatima, ili da kupe stambeni prostor na sekundarnom tržištu. , što u mnogim slučajevima ne odgovara modernim idejama o udobnosti.

Da biste to spriječili potrebno je:

razviti metode za izračunavanje cijene po kvadratnom metru stambenog prostora na osnovu indeksa cijena za određivanje cijene certifikata, maksimalno odražavajući stvarni nivo tržišnih cijena stanovanja;

razviti mehanizme koji omogućavaju korišćenje sredstava obezbeđenih sertifikatima za kreiranje ponuda na stambenom tržištu (predloge za sličan mehanizam razvili su rusko Ministarstvo ekonomskog razvoja, Ministarstvo odbrane Rusije i Ruski državni komitet za izgradnju još 2003. godine). Možete koristiti i mehanizme za ulaganje u stambenu izgradnju putem zajedničkih fondova.

Ovaj problem je relevantan i za štedno-hipotekarni stambeni sistem za vojna lica, budući da relevantni savezni zakon od 20. avgusta 2004. br. 117-FZ propisuje samo mehanizam akumulacije sredstava za kupovinu stambenog prostora, ali ne i njegovu stvarnu kupovinu.

Zadatak 3. Formiranje fonda za komercijalnu upotrebu (tzv. stambene zgrade).

Rješenje ovog problema trenutno otežava nerazvijena infrastruktura za stambeno finansiranje. Posebno treba razviti finansijske institucije kao što su investicioni fondovi (uzajamni fondovi u kategoriji nekretnina).

Ovaj zadatak je zanemaren u usvojenom konceptu Nacionalnog projekta. Nedostatak odgovarajuće zakonske regulative u kontekstu sve veće potrebe za iznajmljivanjem stanova već je doveo do porasta kriminalne situacije, pojave razbojničkih grupa koje, koristeći nekažnjivost zbog praznina u stambenom zakonodavstvu, doslovno terorišu stanare stanova u privatnog sektora.

Zadatak 4. Izrada kriterijuma pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana.

Problem pristupačnosti stanovanja može se rešiti sistemom finansiranja stanovanja zasnovanim na diferenciranom pristupu kategorijama građana, uključujući investicione planove za razvoj komunalne infrastrukture teritorija, stambenu izgradnju, mehanizme za pouzdanu akumulaciju sredstava od strane građana i dugoročno stambeno kreditiranje u kombinaciji sa ciljanom državnom podrškom.

Broj i veličina ciljanih stambenih subvencija treba da budu usko povezani sa budžetskim kapacitetom, prioritetima društveno-ekonomskog razvoja zemlje (uključujući demografsku i migracionu politiku) i porodičnim prihodima.

Nemoguće je utvrditi kvantitativne i kvalitativne pokazatelje projekta bez formulisanja koncepta kriterijuma pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana koji žive u različitim regionima Rusije u velikim i malim gradovima i naseljima.

Sam koeficijent finansijske inkluzije, na kojem se zasnivaju programski pokazatelji Federalnog ciljanog programa „Stanovanje“, u ovom slučaju je apsolutno nedovoljan.

Zadatak 5. Povećanje ponude na stambenom tržištu.

U odobrenom Federalnom ciljnom programu „Stanovanje“ za 2002-2010, budžetska sredstva se izdvajaju za:

finansiranje Potprograma „Obezbeđivanje zemljišnih parcela komunalnom infrastrukturom za stambenu izgradnju“ (377,1 milijardi rubalja);

finansiranje Potprograma „Modernizacija objekata komunalne infrastrukture“ (101,677 milijardi rubalja).

Ukupni troškovi potprograma koji imaju za cilj povećanje ponude na stambenom tržištu iznose 478,8 milijardi rubalja, uključujući:

na teret saveznog budžeta - 55,7 milijardi rubalja;

sredstva iz regionalnih budžeta - 44,1 milijardi rubalja;

sredstva privatnih investitora - 379,0 milijardi rubalja (iznos državnih garancija od 177 milijardi rubalja isključen je iz kalkulacija iz istih razloga kao u pravcu hipotekarnog kreditiranja).

Pozitivan aspekt je preusmjeravanje sredstava iz potprograma „Preseljavanje građana iz trošnih i dotrajalih stambenih objekata“ na stvaranje komunalne infrastrukture, što će u principu omogućiti dodatno privlačenje sredstava privatnih investitora za stambenu izgradnju u iznosu od od 1300-1800 milijardi rubalja (pod pretpostavkom da su troškovi infrastrukture 15-1800 milijardi rubalja). 20 posto ukupnih troškova izgradnje) i izgraditi oko 90 -120 miliona kvadratnih metara na namenskim inžinjerski opremljenim lokacijama. metara stambenog prostora (sa prosječnom cijenom od 17.500 rubalja/m2).

Ali u isto vrijeme, potpuna zamjena potprograma preseljenja građana iz trošnih i trošnih stambenih objekata potprogramom formiranja građevinskih parcela sa njihovom naknadnom aukcijskom prodajom odlaže na neodređeno vrijeme rješavanje problema korisnika ovog fonda (tj. priuštivost stanovanja se smanjuje).

U skladu sa članom 89. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, kada se kuća sruši, proglasi nesposobnom za stanovanje ili kada se izvode velike popravke, stanarima se zauzvrat daje drugi udoban životni prostor.

Ako su, prema prethodnom izdanju Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“, sredstva federalnog budžeta izdvojena za preseljenje građana iz trošnih objekata bila značajna pomoć opštinama, sada su lokalne vlasti prinuđene da traže dodatna sredstva, jer se parcele ne mogu prodati. sa teretom, a dalju komercijalnu cijenu stambenog prostora koji se gradi će ugraditi investitor.

Jedan od načina povećanja ponude na stambenom tržištu, koji je inače finansijski najjeftiniji, je individualna stambena izgradnja, koja zauzima više od 30 posto ukupnog obima izgradnje i odnedavno je pod velikom pažnjom federalnih vlasti. i naziva se „niska gradnja“, „gradnja drvene kuće“ itd.

Ali poenta nije u nazivu, već u ekonomiji - postoji ogroman broj projekata, kako individualnog razvoja tako i u obliku kompleksnog uređenja vikendica teritorija, i što je najvažnije - industrije građevinskog materijala u kratkom vremenu, uključujući oslanjajući se na lokalne resurse, u mogućnosti je da pređe na razvoj tehnologija za industrijsku proizvodnju ovih projekata ili osnovnih konstruktivnih elemenata od širokog spektra materijala od drveta do autoklaviranog gaziranog betona. U ovom slučaju ulaganje je minimalno i isplati se u vrlo kratkom roku.

Zadatak 6. Finansijski mehanizmi. Od stambenih kredita do tržišta hipotekarnih vrijednosnih papira.

Već je postala općeprihvaćena činjenica da je moderno tržište nekretnina u velikoj mjeri kretanje finansijskih tokova. Ako je finansijska politika države na ovom tržištu pravilno strukturirana, onda je ekonomski efekat neizbježan.

Generalno, ako govorimo o glavnom finansijskom mehanizmu Programa, na koji se polažu posebne nade, to je hipotekarni stambeni kredit, čiji je razvojni koncept odobrio V. V. Putin 2000. godine dok je još bio na poziciji predsjednika Vlade. Ruske Federacije (Rezolucija Vlade Ruske Federacije od 11. januara 2000. br. 28).

Koncept razvoja sistema stambenog hipotekarnog kreditiranja Ruske Federacije zasnovan je na dvostepenom modelu funkcionisanja hipotekarnog tržišta.

Ovaj model omogućava maksimalan razvoj primarnog tržišta stambenih stambenih kredita i postepeno pokretanje mehanizama za privlačenje dugoročnih resursa sa finansijskih tržišta, alociranih u svrhu refinansiranja kreditnih institucija koje stanovništvu daju hipotekarne stambene kredite.

Upravo je ovaj pristup omogućio Sjedinjenim Američkim Državama da obezbede gigantski obim hipotekarnog tržišta (oko 9 triliona američkih dolara) i nadmaše tržište državnih hartija od vrednosti, koje se procenjuje na 4,5 biliona. američkih dolara, a da ne spominjemo tržište korporativnih hartija od vrijednosti - 2,4 triliona. američkih dolara.

Ubrzani razvoj hipotekarne institucije, zasnovan na korišćenju mehanizma refinansiranja, primećuje se i na evropskim, azijskim i latinoameričkim tržištima.

Na III finansijskom kongresu zemalja centralne i istočne Evrope, održanom u Varšavi u novembru 2006. godine, posvećenom stambenom hipotekarnom kreditiranju, naglašeno je da budućnost hipoteka značajno zavisi od razvoja mehanizama refinansiranja.

Shodno tome, izbor dvoslojnog modela stambenog hipotekarnog kreditiranja kao strategije u Ruskoj Federaciji bio je ispravan i omogućava nam da ubrzamo rješavanje stambenih problema stanovništva.

Samo na tom putu (čak i uz razumijevanje relativne nerazvijenosti infrastrukture ruskog finansijskog tržišta) može se riješiti zadatak koji je postavio predsjednik Ruske Federacije V.V. Putin o godišnjem obezbjeđivanju 1 miliona porodica stambenim kreditom.

Suština funkcionisanja hipotekarne institucije u okviru navedenog modela je:

u akumulaciji grupe hipotekarnih stambenih kredita (hipoteka), bilo na bilansima primarnih zajmodavaca ili hipotekarnih kanala;

dalja prodaja svoje firme - agenta (Vozilo posebne namene, SPV, specijalni hipotekarni agent u ruskoj terminologiji);

sekjuritizacija ovog pula i izdavanje hipotekarnih hartija od vrijednosti (sekundarne hipoteke) plasiranih na finansijska tržišta.

Sekjuritizacija je strukturiranje finansijskih tokova generiranih isplatama dugoročnih hipotekarnih kredita uključenih u ovaj skup u tranše koje su kolateral za odgovarajuća izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira (obično starije, mezanin i junior tranše).

Prve dvije tranše se slobodno plasiraju na finansijska tržišta. Mlađa tranša, koja nosi najveći dio kreditnog rizika (i stoga ima veću profitabilnost), ili ostaje u bilansima konduit-a (ili osiguravajuće banke), ili se vraća primarnom zajmodavcu, ili je kupuju institucionalni investitori (velika osiguravajuća društva, penzioni sistemi itd.) .P.).

Danas u Ruskoj Federaciji, posebno u posljednje 4 godine, postoji aktivan razvoj primarnog tržišta stambenih hipotekarnih kredita kroz:

sopstveni resursi najvećih, uključujući i državne banke;

kreditne linije koje otvara niz međunarodnih finansijskih institucija (Međunarodna finansijska korporacija - IFC, Evropska banka za obnovu i razvoj i dr.);

refinansiranje od strane državne OJSC Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje (u daljem tekstu AHML), koja prikuplja sredstva pod državnim garancijama Ruske Federacije.

Broj hipotekarnih stambenih kredita koje izdaju svi primarni zajmodavci godišnje se povećava za više od 2-3 puta. Na kraju 2006. njihova vrijednost se procjenjuje na 8-10 milijardi američkih dolara.

Ključnu ulogu u razvoju primarnog hipotekarnog tržišta, od 2002. godine, ima i igra AHML, koji je, u stvari, državna institucija za razvoj hipotekarnog kreditiranja, ujedno i komercijalna organizacija čiji je cilj da ostvari profit (u interesu svog jedinog akcionara - Ruske Federacije) .

Dakle, prekomjerna državna podrška Agenciji, bez jasnog definisanja društvenih prioriteta za njeno djelovanje (na primjer, sticanje kredita onim kategorijama građana čiji prihodi zahtijevaju takvu podršku za kupovinu stanova po socijalnim standardima), može staviti AHML u nejednake uslove u odnosu na ostale učesnike hipotekarnog tržišta.

S tim u vezi, hipotekarna zajednica ne može a da ne bude zabrinuta zbog izjave zamjenika predsjedavajućeg Vlade Ruske Federacije A.D. Žukova, koji je u razgovoru sa novinarima rekao da je ruska Vlada sebi postavila cilj da smanji nivo. kamatnih stopa na hipotekarne kredite na 7 posto godišnje.

Prema njegovim riječima, uprkos blagom smanjenju stopa ove godine, hipotekarni krediti ostaju veoma skupi i nedostupni velikom dijelu stanovništva.

Hipotekarni krediti danas su nedostupni za značajan dio stanovništva, prvenstveno zbog niskih primanja većine građana i stalnog naglog rasta cijena stanova zbog neravnoteže ponude i potražnje.

Prioritet države u oblasti hipotekarnog kreditiranja treba da bude stvaranje uslova za kvalitativno povećanje ponude na stambenom tržištu.

Izolirano od rješavanja ovog problema, vještačko smanjenje kamatnih stopa nije samo besmisleno, jer je rast cijena (oko 50 posto u 2006. godini) glavni „doprinos nedostupnosti” stambenih i hipotekarnih kredita, već je i štetno, jer podstiče inflaciju u stambenim nekretninama.

Povećanje kupovne moći kroz povećanje dostupnosti kreditnih sredstava, uz nezadovoljenu potražnju za stambenim objektima, dovodi samo do špekulacija na stambenom tržištu.

Da budemo pošteni, treba napomenuti da je A.D. Žukov u razgovoru sa novinarima takođe rekao da će smanjenje stopa na 7 odsto biti moguće tek nakon što inflacija u Rusiji padne na manje od 5 odsto.

Trenutno, privlačenje zajmoprimaca ne treba raditi toliko snižavanjem stopa, već poboljšanjem kvaliteta usluge, smanjenjem transakcionih troškova, uvođenjem novih tehnologija koje omogućavaju izdavanje kredita u kraćem roku, proširenjem i modernizacijom asortimana proizvoda, kao i kao osnivanje instituta za osiguranje kreditnog rizika (hipotekarno osiguranje).

Za referenciju: ova institucija socijalne vlade je igrala i igra ogromnu ulogu u Sjedinjenim Državama u smislu povećanja dostupnosti hipotekarnih kredita kroz stvaranje Federalne stambene administracije, prije uspostavljanja sekundarnog operatera hipotekarnog tržišta. Ovaj institut se aktivno razvija u Kazahstanu.

Ovo će posebno biti olakšano radom na standardizaciji procedura i mehanizama hipotekarnog tržišta.

Sredinom decembra 2006. godine, na proširenom sastanku Komiteta Udruženja ruskih banaka (ARB) za hipotekarno kreditiranje uz učešće predstavnika Ministarstva za ekonomski razvoj Rusije, Federalne službe za finansijska tržišta, Banke Rusije, Federalna registracijska služba, AHML, IFC, kao i Udruženje regionalnih banaka "Rusija" (ARBR), Nacionalna asocijacija učesnika na hipotekarnom tržištu (NAUIR - član ASR) i Udruženje hipotekarnih kompanija (AIC) pregledali su nacrt standardne forme hipoteka koje su razvili IFC, AHML i Ministarstvo za ekonomski razvoj Rusije.

Standardni oblik hipoteke zasnovan je na hipoteci koju je odobrio Nadzorni odbor OJSC Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje, ali je izmijenjen uzimajući u obzir prijedloge Ministarstva ekonomskog razvoja Rusije, Federalne službe za registraciju, Federalne službe za finansijska tržišta , bankarsku zajednicu, hipotekarne kompanije i IFC.

Kao rezultat ovog sastanka, čelnici ARB-a, ARBR-a, NAUIR-a i AIC-a potpisali su “Preporuke o korištenju standardnog obrasca hipotekarnog zapisa”, koje su, nakon izrade konačne verzije hipoteke, poslate na korištenje od strane Federalne službe za registraciju.

Usvajanje ovakvog dokumenta je relevantno, jer je standardizacija i ujednačavanje dokumenata i postupaka koji se koriste prilikom obrade hipotekarnih kredita jedan od osnovnih uslova za postizanje ciljeva obima hipotekarnog kreditiranja utvrđenih prioritetnim nacionalnim projektom „Priuštivo i udobno stanovanje za ruske državljane.”

Još jednom treba naglasiti da će glavni faktor koji će uticati na smanjenje kamatnih stopa, pored smanjenja inflacije, biti i kvalitativno povećanje obima hipotekarnog stambenog kreditiranja (zbog smanjenja jediničnih troškova za izdavanje kredita).

Istovremeno, sredstva federalnog budžeta dodijeljena za garanciju Ruske Federacije za obaveze AHML-a su ograničena.

Istovremeno, primarni zajmodavci koji daju hipotekarne kredite o svom trošku doživljavaju akutnu nestašicu „dugoročnog“ novca, budući da dugoročni resursi zauzimaju tek 8-10 posto u strukturi njihovih bilansa.

Osim toga, većina banaka je nedovoljno kapitalizirana i stoga su primorana da skinu sredstva sa bilansa stanja, a također su pod pritiskom da smanje kreditne rizike, uključujući rizike prijevremene otplate, i povećaju zaradu po dionici (ROE) kroz bilansnu polugu.

Za referenciju: refinansiranje ne samo da poboljšava bilans stanja primarnih kreditora i otvara pristup jeftinim resursima, već značajno povećava vrijednost banke u očima investitora)

Stoga je nemoguće postići kvalitativno povećanje obima hipotekarnog kreditiranja bez korištenja mehanizama refinansiranja.

Ozbiljan napredak postignut nedavno zahvaljujući razvoju hipotekarnog zakonodavstva (uključujući donošenje niza zakonskih i drugih regulatornih pravnih akata koji se odnose na promet hipotekarnih vrijednosnih papira) i stabilan razvoj primarnog hipotekarnog tržišta, omogućili su blizu formiranja sistema za refinansiranje stambenih hipotekarnih kredita zasnovanog na korišćenju mehanizma sekjuritizacije.

Važan preduslov za to bilo je stvaranje (na inicijativu i uz organizacionu i metodološku pomoć Gosstroja Rusije) 1999-2004. u svim regijama Ruske Federacije, regionalne hipotekarne agencije i kompanije (regionalni hipotekarni operateri, u daljem tekstu RIO), koji su, kao rezultat aktivnog učešća u hipotekarnom programu AHML-a, stekli značajno pozitivno iskustvo u organizaciji izdavanja hipotekarnih kredita u regionima Ruske Federacije.

Vlada Ruske Federacije odobrila je, od strane AHML-a, Koncept za razvoj jedinstvenog sistema refinansiranja stambenih hipotekarnih kredita u Rusiji.

Ovim konceptom najavljeno je postepeno preusmjeravanje aktivnosti AHML-a sa otkupa hipotekarnih stambenih kredita RIO-a na aktivnosti na tržištu hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom.

S tim u vezi, čini se mogućim razmotriti pitanje postupka davanja državnih garancija AHML-u, kako sa stanovišta povećanja efikasnosti njihovog korišćenja, tako i sa stanovišta razvoja hipotekarnog tržišta.

U početnoj fazi formiranja sistema hipotekarnih kredita, AHML nije imao dovoljno sredstava da osigura refinansiranje RIO. Stoga je bilo neophodno obezbjeđivanje državnih garancija na njene korporativne obveznice. Ovo je omogućilo federalnoj agenciji da uspješno riješi zadatak koji je postavila Vlada Ruske Federacije da pokrene hipoteke.

Danas su obaveze AHML-a već osigurane prilično velikom likvidnom hipotekarnom imovinom (preko milijardu dolara).

Stoga AHML u principu može samostalno refinansirati kroz izdavanje i plasman hartija od vrijednosti zaštićenih hipotekom. Preporučljivo je koristiti državne garancije kako bi se osigurala njihova niža tranša, koja za svaki fond kredita nije veća od 10 posto cijene. To će omogućiti privlačenje 10 puta više sredstava uz isti obim državnih garancija. Istovremeno, ova konkurentska prednost državne razvojne institucije neće moći, čak ni potencijalno, da naruši princip slobodne konkurencije. AHML će kroz garancije obavljati samo onu funkciju koju ne može obavljati velika većina privatnih profesionalnih učesnika na tržištu hipoteka.

Takođe treba napomenuti da limiti državnih garancija AHML, uz sve veću dinamiku rasta obima hipotekarnih kredita, mogu stvarati poteškoće regionalnim operaterima u dugoročnom planiranju njihove finansijske politike.

Dakle, može doći do situacije koja smanjuje značaj RIO-a kao organizacionih i metodoloških centara za stambeno hipotekarno kreditiranje u konstitutivnim entitetima Ruske Federacije.

Postoji rizik da novi deklarisani pristupi još ne budu u potpunosti razvijeni, a već stvorena RIO mreža neće biti u potpunosti iskorištena.

Shvatajući ovu opasnost, mnogi regionalni hipotekarni operateri, uz ispunjavanje svojih obaveza prema AHML-u, počinju da traže druge partnere za otkup hipoteka na svojim bilansima.

Kao pozitivnu činjenicu treba istaći pokušaje RIO-a da stvori svoja udruženja.

Konkretno, u oktobru 2006. godine, uz organizacionu podršku državnog AHML-a, registrovano je Udruženje hipotekarnih kompanija.

Prema rečima čelnika hipotekarnog kanala RuMAC i NAUIR, i ove organizacije će u najvećoj mogućoj meri doprineti formiranju međuregionalnih hipotekarnih mreža.

Važno je samo prilikom njihovog kreiranja osigurati slobodnu konkurenciju na tržištu i stvarnu konsolidaciju hipotekarne imovine (a ne samo formalnih političkih udruženja).

RIO pojedinačno još nisu akumulirali dovoljno hipotekarne imovine. Ovlašteni kapital svakog od njih ne dozvoljava im da uđu u profitabilan hipotekarni posao, što osigurava smanjenje kamatnih stopa i, kao rezultat, povećanje dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita.

Mnogi od njih nisu stvoreni u obliku akcionarskih društava, već u obliku jedinstvenih preduzeća ili fondova.

Zbog relativno malog obima stambenih hipotekarnih kredita u svakoj pojedinoj regiji, te u uvjetima akutne nestašice gotovih stanova, regionalni hipotekarni operateri su primorani da djeluju ne samo na hipotekarnom tržištu, već i aktivno učestvuju u implementaciji investicija i građevinski projekti.

Ovo značajno povećava kreditne rizike za finansiranje RIO i kao rezultat toga ne dozvoljava smanjenje kamatnih stopa na kredite stanovništvu.

S tim u vezi, trebalo bi da dođe do razdvajanja neto hipotekarne imovine na podružnice regionalnih hipotekarnih operatera, nakon čega slijedi konsolidacija ove imovine u međuregionalne mreže.

Također napominjemo da je danas značajan (preko 80 posto) hipoteka osiguran ne novoizgrađenim, već sekundarnim stanovima. Ovo doprinosi visokim stopama rasta cijena stanova, uprkos naizgled još uvijek vrlo malim obimima hipotekarnih kredita (faktor koji utiče na nerazvijenost stambenog tržišta u cjelini).

Slab uticaj stambenog hipotekarnog kreditiranja na povećanje stambene izgradnje hitno zahteva uvođenje mehanizama konvertibilnih kredita (tj. potrošački krediti koji se izdaju u fazi izgradnje, a nakon upisa vlasništva nad stambenim nekretninama pretvaraju se u hipotekarne kredite).

Istovremeno, ovo treba kombinovati sa razvojem i implementacijom mehanizma za refinansiranje ove imovine.

Neki od najvećih igrača na primarnom hipotekarnom tržištu 2006. godine već su sproveli prvu „sekjuritizaciju“ hipotekarne imovine, izdali i plasirali hipotekarne hartije od vrednosti u inostranstvu i Rusiji (Vneshtorgbank, City Hipotekarna banka, Sovfin-Trade Bank), slična transakcija je blizu završetka AHML.

Tome su prethodile uspješno završene transakcije strukturiranja (sekjuritizacije) ostalih kreditnih proizvoda (auto krediti Soyuz JSCB i krediti izdati u fazi stambene izgradnje od Banke za stambeno finansiranje).

Na inicijativu NAUIR-a i ASR-a, stručnjaci koji su aktivno učestvovali u gotovo svim gore navedenim transakcijama (osim Vneshtorgbanke) stvorili su prvu privatnu specijalizovanu kompaniju (hipotekarni kanal) na tržištu hipoteka, OJSC „RuMAC“ (Ruska hipoteka). Kompanija za prihvat).

Svrha takve kompanije je da organizuje i sprovede sekjuritizaciju (pre svega hipoteku) u interesu ruskih primarnih kreditora.

Za referenciju: Kompanija RuMAC trenutno razvija tehnologiju dizajniranu da omogući refinansiranje kreditnih institucija koje daju kredite stanovništvu u fazi stambene izgradnje

Stvaranje hipotekarnih kanala nastaje zbog činjenice da nezavisno refinansiranje primarnog kreditora na berzi ima ekonomskog smisla (u smislu troškova i profitabilnosti) tek kada se ostvare određeni obim hipotekarnog kreditiranja.

Optimalni fond hipoteka je čija vrijednost prelazi 100 miliona američkih dolara (3 milijarde rubalja).

U prvoj polovini 2007. godine treba očekivati ​​završetak daljih prekograničnih i ruskih transakcija sekjuritizacije, koje se suštinski razlikuju samo po mestu registracije SPV-a i vrsti hartija od vrednosti obezbeđenih hipotekom (hipotekarne obveznice ili hipotekarno učešće certifikati - prolazne obveznice) [Slika 2, 3].

Prednost prekogranične „sekjuritizacije“ je mogućnost privlačenja jeftinijih sredstava za refinansiranje hipotekarnih kredita. Cijena prikupljenih sredstava za već obavljene prekogranične transakcije bila je: LIBOR plus 1-1,6 posto godišnje.

To će pomoći povećanju dostupnosti hipotekarnih kredita za stanovništvo.

Plasman hipotekarnih hartija od vrijednosti denominiranih u rubljama na međunarodnim finansijskim tržištima podstaći će rješavanje problema konverzije rublje.

Glavna vrsta hipotekarnih hartija od vrijednosti koje se plasiraju na međunarodna finansijska tržišta bit će hipotekarni certifikati - prolazne obveznice, čija je prednost prenošenje rizika prijevremene otplate hipotekarnih kredita sa primarnog zajmodavca na kupca hipotekarnih hartija od vrijednosti.

Kao rezultat, postiže se efikasnija distribucija rizika i efikasno određivanje cijena.

Izdavanje i plasman ove vrste hartija od vrednosti u Rusiji je još uvek nemoguće zbog nedostataka Saveznog zakona „O hipotekarnim hartijama od vrednosti“, te je neophodno što pre izmeniti ovaj zakon, kao i donošenje Savezni zakon "o sekjuritizaciji"

Dakle, sada su na hipotekarnom tržištu počeli procesi ka formiranju sveruskog sistema za refinansiranje stambenih hipotekarnih kredita.

Treba dodati da je razmjer ciljeva postavljenih u Nacionalni projekat takav da postojeći zakonski okvir počinje da usporava razvoj hipoteke kao univerzalnog finansijskog mehanizma čije sve mogućnosti uticaja na tržište nemamo. još procijenjeno.

Pored raznih izmjena koje je predložila bankarska zajednica, a koje se moraju unijeti u Savezni zakon “O hipoteci (zalogu nekretnina)”, ali su više tehničke prirode, AHML je nedavno iznio prijedloge za proširenje mogućnosti davanja u zalog nepokretnosti mimo normi utvrđenih relevantnim saveznim zakonodavstvom.

Govorimo o prijedlogu za uvođenje niza izmjena u Federalni zakon „O hipoteci (zalogu nekretnina)” i Zemljišnom zakonu Ruske Federacije, omogućavajući lokalnim vlastima da dobiju sredstva za postavljanje inženjerske infrastrukture i pripremu zemljišnih parcela. za izgradnju na osnovu zaloga zemljišta u čijem su vlasništvu.

Zapravo, ovo je korak ka razvoju zemljišnih hipoteka, a utoliko je relevantniji jer je za realizaciju Nacionalnog projekta do 2010. godine potrebno razviti od 80 do 100 hiljada hektara zemljišta za stambenu izgradnju (Interfaks informacije o web stranicu AHML-a od 21. januara 2007. na http://www.ahml.ru).

Cilj 7. Razvoj sistema javno-privatnog partnerstva

Nacionalni stambeni projekat je poslovni projekat koji se realizuje uz učešće budžetskih sredstava na principima javno-privatnog partnerstva.

U tom smislu je poučno iskustvo Republike Kazahstan, gdje se već realizuje sličan javno-privatni poslovni projekat.

U Kazahstanu se inženjerska infrastruktura zapravo stvara na principima javno-privatnog partnerstva.

Privatni investitor prima lokacije i izvodi gradnju uz pomoć državnog kredita po cijenama dogovorenim sa investitorom (državom), a zatim prodaje izgrađene stambene objekte koristeći hipotekarne kredite privatnih banaka, koje kupuje Državna hipotekarna korporacija koristeći sredstva Penzioni fond po stopi dogovorenoj sa njim. Svi finansijski tokovi i rokovi su međusobno povezani.

Pristupačnost stanovanja je osigurana činjenicom da je država specifičan investitor: za nju je profit broj porodica koje su stambeno zbrinute. Osim toga, raspoređuje teret povezan sa stvaranjem inženjerske infrastrukture između kupaca određenih stanova (mreža na licu mjesta) i cijele zajednice koja živi u datoj općini (ali u ratama, kroz investicionu komponentu tarifa).

Ovo ne stvara državni monopol. Privatni profesionalni učesnici nastavljaju da rade na tržištu u skladu sa zakonima tržišta.

„Nacionalni stambeni projekat Kazahstana“ u svim svojim aspektima (uključujući hipotekarne kredite) odnosi se samo na one kategorije građana koje određuje država, a iznos pomoći je ograničen standardima socijalnog stanovanja.

rezultat:

Kao što se može vidjeti iz razmatranja čak i daleko od potpune liste problema koji postoje u stambenom sektoru Rusije, glavna prepreka njihovom rješavanju je slaba investicijska aktivnost.

Gore je već rečeno da je samo pravilno strukturirana finansijska politika države, koja ima za cilj:

Realno povećanje pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana, bez obzira na njihova primanja;

Razvoj tržišnih odnosa u stambenom sektoru, obezbeđivanje dinamičnog i istovremeno uravnoteženog povećanja ponude stambenih objekata i efektivne potražnje za njima.

Shodno tome, rješenje navedenih problema leži u ravni javnih i privatnih investicija kroz sljedeće mehanizme:

budžetsko finansiranje izgradnje socijalnih stanova (za građane sa niskim primanjima);

privlačenje dugoročnih finansijskih sredstava za stvaranje sektora za iznajmljivanje stanova;

državna podrška u vidu ciljanih stambenih subvencija za određene kategorije građana;

hipotekarno stambeno kreditiranje, uključujući mehanizme za refinansiranje organizacija koje daju hipotekarne kredite (kredite), kroz uključivanje dugoročnih resursa sa finansijskih tržišta, uključujući i one akumulirane u penzionom sistemu;

akumuliranje sredstava građana za izgradnju i kupovinu stanova (štedionice i kreditne banke, građevinske štedionice i dr.);

ulaganje i kreditiranje (uključujući i trošak građana) za stambenu izgradnju. Povrat se vrši prodajom, uključujući prodaju kroz hipotekarne kredite;

privlačenje sredstava za ulaganja i kreditiranje izgradnje komunalne infrastrukture;

ulaganje u razvoj baze građevinske industrije.

Državni resursi u ovom slučaju igraju samo ulogu katalizatora investicionih procesa, smanjuju rizike ulaganja i povećavaju njihovu atraktivnost, smanjuju imovinske neravnoteže među različitim segmentima stanovništva i na taj način smanjuju socijalne tenzije, povećavajući političku stabilnost društva. Kao rezultat, stvaraju povoljne uslove za naknadna ulaganja.

Dakle, vidimo da se splet problema koji je zapleo u stambeni sektor u potpunosti može riješiti razvojem, dosljednim provođenjem i provođenjem državne stambene politike, a to u potpunosti zavisi od koordinacije djelovanja svih grana savezne, regionalne i lokalne vlada.

Spisak korišćene literature

1. S.M.Lyzhin. Intriga doma. - Ekaterinburg: Izdavačka kuća „Filantrop“, 2005. „Arhitektura i izgradnja Moskve“ elektronska verzija naučnopopularnog časopisa br. 2-3 za 2006. www.asm.rusk.ru

2. Časopis "Architecton". Kao štampana publikacija pojavio se u oktobru 1992. Od maja 2004. časopis postoji samo u elektronskoj verziji, uz kontinuirano numerisanje brojeva. Njegova adresa na internetu je http://archvuz.ru. br. 13, 2006

3. A.S. Starovoytov. „Socijalno stanovanje u modernoj Rusiji – mit ili stvarnost“, časopis POISK, br. 3. jun 2006.

4. Časopis “Nacionalni projekti”, br. 1, br. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V.N. Ponomarjov “Razmišljanja o hipotekama”

6. Uredba Vlade Ruske Federacije od 31. decembra 2005. br. 865 „O dodatnim mjerama za implementaciju federalnog ciljnog programa „Stanovanje“ za 2002-2010.

7. Materijali međunarodnog seminara „Stambeno finansiranje, hipotekarni krediti“, Dubna, Moskovska oblast, 9-12. februar 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Osnove koncepta akreditacije građevinskih organizacija u kontekstu prelaska na samoregulaciju investicionih i građevinskih aktivnosti u Ruskoj Federaciji. Udruženje građevinara Rusije. Moskva: Izdavačka kuća "Granitsa", 2006 - 96 str.

9. Rosstat. Ruski statistički godišnjak. Službena publikacija. Informativno-izdavački centar „Statistika Rusije“, www.infostat.ru.

10. Nacrt strategije EEZ u oblasti održivog kvaliteta života u ljudskim naseljima u 21. vijeku. UNECE Komitet za ljudska naselja. Ženeva, 19. septembar 2000

Svako ispitno pitanje može imati više odgovora od različitih autora. Odgovor može sadržavati tekst, formule, slike. Autor ispita ili autor odgovora na ispit može obrisati ili urediti pitanje.

Stanje stambenog problema: 1) nedovoljno razvijene stambeno kreditne institucije, infrastruktura stambenog tržišta, visok nivo rizika i troškova na stambenom tržištu, a samim tim niska efektivna tražnja 2) potražnja premašuje ponudu, a samim tim i rast cijena 3) prepreke za stambeno tržište. razvoj masovnog stanovanja. izgradnje, jer je dostupnost inženjerskih, transportnih, društvenih i infrastrukturnih područja ograničena. Kako bi se utvrdili načini i sredstva za dugoročno osiguranje visokog blagostanja građana, razvijen je koncept dugoročnog društvenog i ekonomskog razvoja Ruske Federacije do 2020. godine. 1) za rast ponude potrebno je obezbediti uslove za rast obima stambene izgradnje. 2) za rast sektora masovnog stanovanja biće potreban razvoj industrijske baze građevinske industrije i industrije građevinskih materijala i podsticanje upotrebe nove tehnologije. 3) aktivan razvoj niskogradnje 4_ je neophodan Formiranje urbane politike ima za cilj stvaranje novog imidža ruskog grada i sela.

Strateški cilj stambene politike je osigurati dostupnost smještaja za sve kategorije građana, kao i usklađenost obima komfora stambenog fonda potrebama stanovništva.

Rešavanje sledećih problema: 1) stvaranje uslova za rast stanovništva, koje odgovara različitim grupama stanovništva. 2) stvaranje uslova za povećanje prosperiteta 3) usklađivanje obima komfora u stambenom fondu potrebama stanovništva i stvaranje komfornog urbanog okruženja.

Kao rezultat toga, do 2020. godine trebao bi se razviti kvalitativno novi nivo stanja životne sredine, u skladu sa svjetskim standardima. do 2020: 1) rast puštanja u rad na 150 miliona m2 2) rast izdatih hipotekarnih kredita 3) uvođenje kreditno-finansijskih mehanizama 4) funkcija svih oblika korišćenja stambenog fonda

ZAKLJUČAK

dugoročni društveno-ekonomski razvoj Ruske Federacije za period do 2020

1. Povećanje pristupačnosti stanovanja

Uprkos stvaranju temelja za funkcionisanje tržišta stanova, sticanje, izgradnja i iznajmljivanje stambenog prostora korišćenjem tržišnih mehanizama u praksi je i dalje dostupno samo ograničenom krugu porodica – porodica sa visokim primanjima. Glavni razlozi niske efektivne tražnje za stanovanjem su nedovoljan razvoj institucija za dugoročno stambeno kreditiranje, infrastrukture stambenog tržišta i stambenih hipotekarnih kredita, kao i visok nivo rizika i troškova na ovom tržištu. Međutim, čak i ograničena efektivna potražnja stanovništva za stanovanjem prevazilazi ponudu stambenog prostora na tržištu i dovodi do stalnog rasta cijena. U ovoj situaciji, većina stambene izgradnje se finansira direktno od stanovništva. Značajna prepreka razvoju masovne stambene izgradnje i dalje je ograničena mogućnost obezbjeđenja zemljišnih parcela i neophodne inženjerske, transportne i socijalne infrastrukture. Neophodno je obezbijediti uslove za značajno povećanje obima stambene izgradnje kako bi se povećala ponuda stanovanja na konkurentnom tržištu u skladu sa rastom efektivne tražnje stanovništva. Za ove namjene formiran je Federalni fond za pomoć razvoju stambene izgradnje, kome se, u cilju proširenja djelotvorne podrške masovnoj stanogradnji za sve kategorije građana, koriste zemljišne parcele koje su u saveznoj svojini, a ne koriste se. za provedbu ovlasti Ruske Federacije će biti prenesene. Razvoj masovne stanogradnje zahtijevat će razvoj industrijske baze građevinske industrije i industrije građevinskog materijala, poticanje korištenja novih tehnologija u građevinarstvu i novih građevinskih materijala, te razvoj slobodne konkurencije između privatnih komercijalnih i ne- profit developers. U cilju obezbjeđenja inženjerske, komunikacione i socijalne infrastrukture na gradilištima masovne stambene izgradnje i razvoja tržišta zemljišta, formiraće se praksa javno-privatnog partnerstva koje će osigurati izgradnju i rekonstrukciju inženjerske i društvene infrastrukture u skladu sa potrebama stambene izgradnje. , posebno sa integrisanim razvojem zemljišnih parcela. Niskogradnje će se aktivno razvijati, uključujući i one koje koriste montažne drvene konstrukcije zasnovane na modernim tehnologijama. Neophodno je formulisati politiku urbanističkog planiranja koja ima za cilj stvaranje nove slike ruskog grada i sela, arhitektonskog okruženja udobnog za život ljudi, koje karakterišu ne samo funkcionalne, utilitarne, već i estetske karakteristike. To uključuje, posebno, racionalnu kombinaciju različitih vrsta gradnje (visoka i niska gradnja), uzimajući u obzir pri razvoju naselja principe formiranja njihovog arhitektonskog izgleda, kao i principe očuvanja istorijskog izgleda naselja. stara naselja. Strateški cilj državne stambene politike je obezbjeđivanje stambene dostupnosti za sve kategorije građana, kao i usklađenost obima komfornog stambenog fonda potrebama stanovništva. Sprovođenje državne stambene politike treba da dovede do sljedećih rezultata: stvaranje bezbednog i udobnog životnog okruženja i ljudske aktivnosti; pružanje mogućnosti za teritorijalnu mobilnost stanovništva. Državna stambena politika za naredni period u odnosu na različite grupe stanovništva je sljedeća: za osobe sa niskim primanjima i druge određene kategorije građana utvrđene zakonom - stvaranje efikasnog sistema stambenog zbrinjavanja, oba zasnovanog na socijalnom korišćenje opštinskog stambenog fonda i korišćenje drugih instrumenata, uključujući i državne stambene potvrde. Konkretno, očekuje se da će do 2020. godine period za obezbjeđenje socijalnog stanovanja za građane sa niskim primanjima za koje je prepoznato da im trebaju poboljšani uslovi stanovanja biti smanjeni na 3-5 godina nakon registracije; za građane sa umjerenim primanjima (odnosno prihodima ispod prosjeka, ali ne dozvoljavajući da se građani klasifikuju kao niski prihodi) - stvaranje sistema mjera državne podrške (uključujući i preko Federalnog fonda za pomoć stambenoj izgradnji) i razvoj saradnje, omogućavajući takvim građanima da sami obezbede smeštaj u skladu sa društvenim standardima, uglavnom tržišnim metodama; za građane sa prihodima iznad proseka - podrška razvoju i stabilnom funkcionisanju stambenog tržišta, omogućavajući im da zadovolje svoju efektivnu potražnju za stanovanjem. Realizacija ovog strateškog cilja podrazumijeva rješavanje sljedećih prioritetnih zadataka. Prvi zadatak je stvaranje uslova za rast ponude na stambenom tržištu koja zadovoljava potrebe različitih grupa stanovništva, uključujući: formiranje efektivnih tržišta za zemljišne parcele opremljene urbanističkom dokumentacijom; obezbjeđivanje objekata masovne stambene izgradnje inženjerskom, komunikacijskom i socijalnom infrastrukturom, uključujući neiskorištene ili neefikasno iskorištene državne i općinske zemljišne parcele u projekte stambene izgradnje, uključujući i uz pomoć Federalnog fonda za pomoć razvoju stambene izgradnje; razvoj građevinskog kompleksa i proizvodnja građevinskih materijala, proizvoda i konstrukcija korištenjem inovativnih, uključujući i energetski štedljivih tehnologija; razvoj konkurencije između privatnih komercijalnih i neprofitnih investitora i izvođača, uključujući primjenu antimonopolskih mjera; unapređenje standardizacije i tehničke regulative u oblasti izgradnje i eksploatacije zgrada, stambenih objekata i sprovođenje državnog nadzora nad poštovanjem zahtjeva tehničkih propisa; promicanje uvođenja inovativnih tehnologija u oblasti stambene izgradnje i komunalne djelatnosti, razvoj domaće proizvodnje građevinskih materijala, proizvoda i konstrukcija; olakšavanje realizacije projekata za sveobuhvatnu rekonstrukciju istorijskih gradskih centara u cilju poboljšanja stambenog razvoja; podsticanje razvoja niske gradnje. Drugi zadatak je stvaranje uslova za povećanje pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana Ruske Federacije, uključujući: razvoj novih i unapređenje postojećih institucija tržišta stanova koje osiguravaju povećanu pristupačnost stambenog prostora, i to: stambene hipoteke, hipoteke na zemljište, razvoj tržište hartija od vrijednosti pokrivenih hipotekom; povećanje dostupnosti hipotekarnih kredita za građane, smanjenje i efektivna distribucija rizika kreditiranja među svim učesnicima na tržištu; stvaranje stambenog fonda za društvene potrebe za obezbjeđivanje stambenih prostorija po ugovorima o socijalnom najmu; razvoj i implementacija institucije stambenog zakupa; razvoj specijalizovanog državnog i opštinskog stambenog fonda, uključujući uslužni fond za obezbeđivanje stambenog prostora za vojna lica i članove njihovih porodica; razvoj i unapređenje mehanizama za ciljanu podršku stanovništvu za sticanje sopstvenog (privatnog) stambenog prostora. Treći zadatak je osigurati da obim komfornog stambenog fonda zadovolji potrebe stanovništva i formiranje ugodnog urbanog okruženja i okruženja seoskih naselja, uključujući: stvaranje uslova koji osiguravaju smanjenje amortizacije stambenog fonda, uključujući eliminaciju hitnih i dotrajalih stanova u srednjoročnom periodu; promicanje samoorganizacije stanovništva na stambenom tržištu, unapređenje regulatornog pravnog i metodološkog okvira i pomoć u organizovanju udruženja vlasnika kuća, unapređenje poreskog zakonodavstva za efikasno upravljanje stambenim zgradama; uvođenje tehnologija za uštedu resursa i stvaranje uslova za šire korišćenje male energije i obnovljivih vrsta goriva i energetskih resursa; modernizacija sektora stambeno-komunalnih usluga i osiguranje pristupačnosti troškova održavanja stambenih objekata i plaćanja stambeno-komunalnih usluga za cjelokupno stanovništvo kroz razvoj konkurencije u upravljanju stambenim fondom i njegovim održavanjem, privlačenje privatnog biznisa da upravlja i investira u stambeno-komunalnoj infrastrukturi, unapređenje tarifne politike i razvoj mehanizama javno-privatnog partnerstva u pružanju javnih usluga; formiranje ugodnog urbanog okruženja i okruženja seoskih naselja, uključujući razvoj gradskog saobraćaja, osiguravanje mogućnosti punopravnih životnih aktivnosti osoba sa ograničenom pokretljivošću i sigurnost mjesta u kojima djeca borave sa roditeljima. Kao rezultat implementacije novih strateških pravaca državne stambene politike, do 2020. godine trebalo bi da se razvije kvalitativno novi nivo stanja stambenog sektora, koji odgovara međunarodnim standardima i karakteriše ga sledeći ciljevi: povećanje udela građana koji imaju mogućnost, sopstvenim i pozajmljenim sredstvima, da kupe ili iznajmljuju potreban stambeni prostor na tržištu, grade individualno stanovanje, do 60 odsto; odsustvo dotrajalog i dotrajalog stambenog fonda, smanjenje prosječnog nivoa amortizacije stambenog fonda i komunalne infrastrukture na nivo standarda; dovođenje stambenog fonda u stanje koje zadovoljava savremene uslove energetske efikasnosti, ekologije, kao i potrebe određenih grupa građana (velike porodice, starija lica, invalidna lica i dr. ); postizanje prosječne stambene opremljenosti (25 - 27 m2 ukupne površine po osobi u 2015. godini i 28 - 35 m2 do 2020. godine). Utvrđivanje sljedećih ciljnih indikatora za povećanje pristupačnosti stanovanja: do 2010. godine: završetak izrade i usvajanje teritorijalno-planskih dokumenata; završetak ispunjenja obaveza stambenog zbrinjavanja lica kojima su potrebni poboljšani uslovi stanovanja i veterana Velikog otadžbinskog rata evidentiranih do 1. marta 2005. godine, članova porodica umrlih (umrlih) invalida i učesnika Velikog otadžbinskog rata; obezbjeđivanje trajnog smještaja vojnog osoblja; završetak izrade i donošenje tehničkih propisa iz oblasti građenja i proizvodnje građevinskih materijala, proizvoda, konstrukcija; do 2012: povećanje obima puštanja u rad stambenih objekata na 100 miliona kvadratnih metara. m; završetak preseljenja građana iz stambenog fonda koji je od 1. januara 2007. godine proglašen nebezbednim i podložan rušenju; ispunjenje obaveza za izdavanje državnih stambenih potvrda građanima otpuštenim iz vojne službe, kojima su potrebni poboljšani stambeni uslovi i prijavljenim do 1. januara 2005. godine, obezbjeđenje službenog smještaja za vojna lica; razvoj organizaciono-pravnih mehanizama za realizaciju projekata integralnog uređenja teritorija u svrhu stambene izgradnje; završetak sertifikacije stambenog fonda i objekata javne infrastrukture; formiranje u gradovima sa populacijom od preko 100 hiljada ljudi konkurentnog profesionalnog tržišta za usluge upravljanja stambenom imovinom koje sprovode privatne organizacije; uvođenje lokalnog poreza na imovinu u stambenom sektoru; do 2020: povećanje obima puštanja u rad stambenih objekata na 140 - 150 miliona kvadratnih metara. m po osnovu integralnog uređenja teritorija i uređenja izgrađenih područja za potrebe stambene izgradnje na osnovu odobrene urbanističke dokumentacije; povećanje obima izdatih hipotekarnih kredita na 4,8 biliona. rubalja godišnje (u cijenama 2007.) ili 2,7 miliona kredita; široko uvođenje kreditnih i finansijskih mehanizama za stambenu izgradnju i razvoj komunalne infrastrukture, uključujući i na osnovu institucija javno-privatnog partnerstva; funkcionisanje svih oblika korišćenja stambenog fonda (kupovina sopstvenog stambenog prostora, iznajmljivanje socijalnog stanovanja, iznajmljivanje privatnog stanovanja, neprofitni najam, kupovina stambenih zgrada i stambenih zadruga i dr.); ispunjenje obaveza stambenog zbrinjavanja lica prijavljenih do 01.03.2005. , kako bi im se obezbijedili stambeni prostori po ugovorima o socijalnom najmu; funkcionisanje, uz podršku države, kreditno-finansijskih mehanizama za izvođenje kapitalnih popravki i rekonstrukcije stambenih zgrada, uključujući i na osnovu institucija javno-privatnog partnerstva.

KONCEPT

POLITIKA SOCIJALNOG STANOVANJA I SOCIJALNO STANOVANJE U RUSKOJ FEDERACIJI

Programeri:

UDRUŽENJE GRAĐEVINARA RUSIJE

U glavnim ulogama:

NEPROFITNO PARTNERSTVO “VLASTITI DOM”,

NACIONALNO UDRUŽENJE UČESNIKA HIPOTEKNOG TRŽIŠTA,

RUSKA KOMPANIJA ZA PRIHVAĆANJE HIPOTEKA.

Prilikom izrade koristili smo publikacije zamjenika šefa Federalne agencije za građevinarstvo i stambeno-komunalne usluge, kao i materijale koje su zajednički pripremili Institut za regionalni razvoj i Udruženje građevinara Rusije za dugoročnu strategiju masovne stambena izgradnja za sve kategorije građana.

OPĆE ODREDBE
ODJELJAK 1. TRENUTNO STANJE STAMBENOG SEKTORA U RUSKA FEDERACIJA
1.1. Društveni značaj stambenog problema u Ruskoj Federaciji
1.3. Trenutno stanje stambene izgradnje
1.4. Reforma tržišta stanova u uslovima tržišnih odnosa godine
ODJELJAK 2. STRATEŠKI CILJEVI, PRINCIPI I ZADACI STANOVANJA POLITIČARI
2.1. Optimalni scenario razvoja stambenog tržišta
2.2. Principi stambene politike i strateški ciljevi države na stambenom tržištu
2.3. Sistem finansiranja stanovanja je alat za implementaciju državne strategije na tržištu
2.4. Ciljevi državne stambene politike
ODJELJAK 3. MEHANIZMI SOCIJALNE ZAŠTITE
3.1. Smjernice stambene politike i kriteriji pristupačnosti stanovanja
3.2. Mehanizmi za stvaranje i finansiranje fonda socijalnog stanovanja
3.3. Preseljenje građana iz dotrajalih i dotrajalih stambenih objekata i kapitalne sanacije postojećih stambeni fond
ODJELJAK 4. MEHANIZMI SOCIJALNE PODRŠKE I STIMULACIJE TRAŽNJE
4.1. Tržište iznajmljenih stanova
4.2. Hipotekarni stambeni kredit
4.2.1. Programi socijalne hipoteke
4.3. Ciljane stambene subvencije
4.4. Unapređenje i razvoj mehanizama štednje kupovina stambenog prostora
ODJELJAK 5. MJERE ZA PODSTICANJE SNABDIJEVANJA TRŽIŠTA
5.1. Razvoj komunalne (inženjerske i socijalne) infrastrukture
5.2. Mehanizmi finansiranja stanovanja
5.3. Integrisani razvoj teritorija i program „Niska Rusija“.
5.4. Razvoj građevinskog kompleksa
5.4.1 Stimulisanje uštede energije u stambenom sektoru
ODJELJAK 6. POBOLJŠANJE REGULACIJSKIH MEHANIZAMA NA TRŽIŠTE STANOVA I JAVNE RAZVOJNE INSTITUCIJE
6.1. Samoregulacija u građevinarstvu i na tržištu nekretnina
6.2. Unapređenje tehničke regulative i nadzora na stambenom tržištu
6.3. Razvoj mehanizama osiguranja u građevinarstvu i stambenom tržištu
6.4. Federalna stambena korporacija
6.5. Fond za pomoć reformi stambeno-komunalne djelatnosti
6.6. Agencija za stambene hipotekarne kredite

OPĆE ODREDBE

U skladu sa Ustavom, Ruska Federacija je socijalna država čije su aktivnosti usmjerene na osiguranje prava i sloboda građana.

Najvažnije pravo, čije je sprovođenje povereno državi, jeste pravo na stanovanje.

U skladu sa članom 40. Ustava, lica sa niskim primanjima i drugi građani određeni zakonom e onima kojima je stambeno potrebno stambeno zbrinjavanje besplatno ili uz pristupačnu naknadu iz državnih, opštinskih i drugih stambenih fondova.

Zapravo, problem obezbjeđivanja pristupačnog i udobnog stanovanja stanovništva zemlje nije jedan lokalni problem, već kompleks velikih međusobno povezanih problema koji određuju stanje u društvu, životni standard stanovništva, društvenu klimu i strategija društveno-ekonomskog razvoja Rusije.

Poboljšanje uslova stanovanja jedan je od glavnih pokazatelja poboljšanja blagostanja građana, preduslov političke i ekonomske stabilnosti države.

Očigledno je da je danas došao trenutak kada aktivno formiranje udobnog i racionalnog prostora za život stanovništva Rusije postaje jedan od najvažnijih zadataka državne politike.

Stanovanje nije samo proizvod rada i potrošački proizvod, već obavlja i skup specifičnih funkcija inherentnih samo njemu, različitih od ostalih trajnih potrošačkih dobara. Osigurava očuvanje fizičke egzistencije i normalne životne aktivnosti čovjeka, oblikuje ga kao ličnost, ispunjava ekonomske i duhovne potrebe, kao materijalna osnova na kojoj se porodica razvija i gradi.

Samo osoba koja ima pristojne uslove za život može produktivno raditi, stvarajući osnovu kako za svoju dobrobit, tako i za dobrobit svih svojih sugrađana.

ODJELJAK 1. TRENUTNO STANJE STAMBENOG SEKTORA U RUSKOJ FEDERACIJI

1.1. Društveni značaj stambenog problema

Više od 40% ruske populacije živi u stambenim objektima koji ne ispunjavaju minimalne zahtjeve za poboljšanje i udobnost.

Lokalne samouprave su prijavile oko 3,1 milion porodica (6,4% stanovništva zemlje) kao one kojima je potreban stambeni prostor.

Prema sociološkim istraživanjima, više od 60% porodica trenutno je nezadovoljno uslovima života.

Istovremeno, ne više od 15% stanovništva zemlje ima dovoljno finansijskih sredstava za kupovinu stambenog prostora po trenutnom nivou cijena.

Nedostatak stvarnih mogućnosti da građani zadovolje svoje potrebe u ugodnim životnim uslovima onemogućava potpun i skladan razvoj pojedinca, smanjuje demografsku aktivnost, pogoršava socijalne tenzije u društvu, što u konačnici dovodi do usporavanja ekonomskog razvoja zemlje.

Dakle, osnova državne politike po ovom pitanju treba da bude usmerenost na stvaranje uslova koji omogućavaju da se zadovolje stambene potrebe ekonomski aktivnog dela stanovništva zemlje, kao i pružanje efikasnih mera državne podrške kategorijama građana koji , iz objektivnih razloga, ne mogu sami riješiti stambeno pitanje.

1.2. Trenutno stanje stambenog fonda

Obim stambenog fonda u Ruskoj Federaciji u januaru 2007. bio je nešto više od 3 milijarde kvadratnih metara. m.

Broj stanova i individualnih kuća(stambenih jedinica) u januaru 2007. iznosi 58,02 miliona, sa prosječnom površinom stambene jedinice od 51,7 kvadratnih metara. metara. Tako je stambena ponuda u stambenim jedinicama na 1.000 stanovnika 408 jedinica, što je blizu evropskog prosjeka.

Istovremeno, prosječna ponuda životnog prostora stanovništva u zemlji je 21,1 sq. m po osobi, što je 2 puta niže od evropskog prosjeka.

72% od ukupnog obima otpada na stambeni fond u gradskim naseljima, 28% ukupnog obima – u ruralnim područjima, što ukazuje značajna urbanizacija stanovništva u zemlji.

Kao rezultat privatizacije, obim privatnog stambenog fonda skoro stiglo 80% ukupan obim stambenog fonda zemlje. Značajan dio vlasnika nije spreman da preuzme odgovornost i troškove upravljanja stambenim zgradama. Samo u 6% osnovana su udruženja vlasnika kuća za višestambene stambene zgrade.

oko 20% ukupan obim stambenog fonda je u državnom i opštinskom vlasništvu– u osnovi, radi se o stanovima koji su nedoprivatizovani iz različitih razloga, koji se obezbjeđuju na osnovu ugovora o društvenom najmu na neodređeno vrijeme bez uzimanja u obzir nivo realnih prihoda građana, kao i prisustvo ili odsustvo potrebe za državnom podrškom, što dovodi do neefikasnog korišćenja ograničenih finansijskih sredstava i ne doprinosi povećanju opštinskog fonda stanovanje, namijenjen socijalnom zapošljavanju.

Tržište se nije dovoljno razvilo iznajmljivanje stanovanja.

Prema stepenu naseljenosti na teritoriji Rusije: sa ukupnom veličinom svih zemalja Ruske Federacije od 1.709,8 miliona hektara, naselja naselja zauzimaju 19,1 milion hektara ili približno 1,1 odsto svih zemljišta, od čega zemljište gradskih naselja čini samo 7,9 miliona hektara ili 0,46 odsto, a zemlje seoskih naselja zauzimaju 11,2 miliona hektara ili 0,65 odsto svih površina u Rusiji. Istovremeno, u mnogim velikim i većim gradovima status zemljišta koje se nalazi van granica naseljenih mesta, određen njihovom kategorijom, koji ne dozvoljava stambenu izgradnju, ograničava mogućnosti masovne stambene izgradnje.

Po vrsti razvoja: 30,2% - individualno stanovanje, 69,8% - višespratnice. Ovi podaci ukazuju na značajnu prevlast višespratnog stanovanja, a samim tim i gustine izgrađenosti, uprkos činjenici da u Evropi, po pravilu, višespratnice čine 20 do 40% stambenog fonda.

Stepen amortizacije stambenog fonda od januara 2007. godine karakterizirali su sljedeći pokazatelji:

60,2% stambenog fonda ima minimalno habanje (od 0 do 30%),

36,0% stambenog fonda ima habanje od 31 do 65%, zahtijeva popravku ili modernizaciju,

Amortizacija od 66 do 70%, pri kojoj je obavezna velika popravka ili modernizacija stambenog fonda, odnosno njegovo rušenje, iznosi 2,7% stambenog fonda;

0,94% stambenog fonda ima kritičan stepen istrošenosti (preko 70%) (0,9% u 2005.).

Istovremeno, s obzirom na to da su ovi pokazatelji izračunati na osnovu formalnog proračuna vijeka trajanja stambenih zgrada, oni ne odražavaju stvarno stanje stambenog fonda, a praktički ne postoji ni sistem redovne tehničke revizije stambenog fonda. .

Ukupna površina" href="/text/category/obshaya_ploshadmz/" rel="bookmark">sa ukupnom površinom od 50,55 miliona kvadratnih metara, što je 116,1% u odnosu na isti period 2005. godine. U prvom polugodištu 2007. godine pušteno je u funkciju 231,2 hiljade stambenih objekata ukupne površine 21,2 miliona kvadratnih metara stambenog prostora, što je iznosilo 134,8% u odnosu na isti period 2006. godine. Istovremeno, postizanje obima izgradnje planiranih za 2007. (56,3 miliona kvadratnih metara) neće zadovoljiti postojeću efektivnu potražnju stanovništva.

Stanovanje po glavi stanovnika neujednačeno po ruskim regionima. Na kraju 2006. godine u zemlji je u prosjeku pušteno 0,35 kvadratnih metara. m po osobi, sa rasponom od 0,02 sq. m po osobi u regiji Murmansk do 0,9 m². m. u Moskovskoj regiji.

Obim puštanja u rad stambenih objekata u mnogim konstitutivnim entitetima Ruske Federacije ne zadovoljava postojeće potrebe, što je posljedica ne samo objektivnih socio-ekonomskih faktora, već i niza subjektivnih faktora, uključujući kvalitet upravljanja na nivou regiona i opština.

https://pandia.ru/text/78/621/images/image005_76.gif" width="642" height="360 src=">

Najvažniji faktori koji ograničavaju rast obima izgradnje su nedostatak urbanističke dokumentacije i zemljišta opremljenih inženjerskom infrastrukturom..

Trenutno u većini opština nema izrađenih teritorijalnih planskih dokumenata, au nekim opštinama su urbanistički dokumenti zastarjeli.

Prema konstitutivnim entitetima Ruske Federacije, oko 12,5 hiljada hektara zemljišta će biti opremljeno inženjerskom infrastrukturom u 2007. godini. Istovremeno, potreba za zemljišnim parcelama opremljenim inženjerskom infrastrukturom, ako govorimo o radikalnoj promjeni situacije u stambenom zbrinjavanju građana, najmanje je 5 puta veća. .

Istovremeno, pouzdanost postojeće inženjerske infrastrukture u regionima je, prema procjenama stručnjaka, znatno niža od prihvatljivog nivoa (broj nesreća i šteta kreće se od 1,8 do 2,2 po 1 km mreže godišnje, sa prihvatljivo 0,3). Istovremeno, obim zamjene mreže ne prelazi 1,2% njihove ukupne dužine, a samo u pojedinim regijama - do 1,8%, uz potrebnih 4 - 5% godišnje.

Drugi faktor koji ograničava stopu rasta stambene izgradnje je nedovoljno resursna podrška za građevinski kompleks. Razvoj građevinskog kompleksa ograničavaju: propadanje proizvodnih kapaciteta, niska konkurentnost niza domaćih građevinskih materijala, nedovoljan nivo uvođenja savremenih građevinskih tehnologija i građevinskih materijala, nedostatak kvalifikovanog kadra na svim nivoima. Prema Rosstatu, amortizacija osnovnih sredstava u industriji građevinskih materijala nije manja od 44% .

Troškovi stanovanja u Ruskoj Federaciji nastavlja da raste. Od 1998. godine troškovi stanovanja su rasli u prosjeku 27 posto godišnje, odnosno znatno više od stope inflacije i stope povećanja cijene građevinskog materijala. Najznačajniji skok cijena u proteklih 5 godina dogodio se 2006. godine - za 53%, a prema rezultatima drugog kvartala 2007. cijene su porasle za 17,5% u odnosu na kraj 2006. godine i iznosile su 42,3 hiljade rubalja u primarnoj. tržištu i 43,3 hiljade rubalja na sekundarnom tržištu stanova.

Glavni razlog rasta cijena je neravnoteža ponude i potražnje na tržištu nekretnina.

Zaista, ako je u 2006. godini 50 miliona kvadratnih metara. metara stambenog prostora, onda bi teoretski, prema društvenim normama (18 kvadratnih metara po osobi), oko 2 posto ruskih porodica moglo da ga dobije (kupi) (pod pretpostavkom da se prosječna porodica sastoji od 3 osobe). U stvarnosti, u nove stambene jedinice uselilo se ne više od 1,5 posto porodica, budući da stambeni prostor stvarno izgrađenog stambenog prostora znatno premašuje društvene norme.

Istovremeno, procenat porodica sa prihodima dovoljnim za kupovinu stana po sadašnjim cijenama je, prema različitim procjenama, najmanje 10-15 posto (uzimajući u obzir kupovinu stambenog prostora na kredit). Čak i ako uzmemo u obzir da je potreba za poboljšanjem stambenih uslova za ovu kategoriju građana znatno manja od ruskog prosjeka, onda ćemo i tada dobiti više od dvostrukog viška potražnje u odnosu na ponudu. To znači da ne postoje stvarni ekonomski faktori koji djeluju u pravcu smanjenja cijena ili čak i njihove stabilizacije. O tome svjedoče procjene rasta cijena u prvoj polovini 2007. godine.

Blago smanjenje stope rasta cijena u 2007. u odnosu na 2006. godinu (pa čak i blagi pad cijena stanova u Moskvi, gdje je rast u 2006. godini iznosio 96,8 posto) samo ukazuje na određeni „zamor“ stanovništva nakon naglog rasta cijena. 2006. godine.

Sve u svemu, tržište nekretnina u srednjem roku će doći će do monotonog rasta cijena. Međutim, ovaj rast je moduliran godišnjim ciklusima: u nekim regijama godinu ubrzanog rasta cijena prati godina relativne stabilizacije.

Udio troškova izgradnje (projektovanje i građevinsko-montažni radovi) je Ukupno samo 50 – 60 posto od cijene izgradnje, koja uključuje i cijenu zemljišnih parcela opremljenih inženjerskom infrastrukturom, tzv. naknadu za priključenje na objekte inženjerske infrastrukture i troškove pribavljanja inicijalne dozvole.

Dolazi do povećanja troškova stambene izgradnje, uzrokovanog prvenstveno rastom cijena građevinskog materijala i energenata, koji su u 2006. godini iznosili oko 12-14 posto, au isto vrijeme rast prodajnih cijena stambenih objekata bio je više od 3 puta brže od povećanja troškova. Nedostatak ekonomskih podsticaja čini neefikasnim sve napore da se postigne upotreba jeftinijih tehnologija u građevinarstvu.

Regulacija cijena u tržišnom segmentu administrativnim metodama nije dozvoljena, jer će to samo dovesti do povećanja špekulativne komponente prodaje i pojave redova ne samo u segmentu socijalnog stanovanja.

Istovremeno, gotovo da ne postoji segment u kojem bi finansijsko učešće države u investicionom i građevinskom procesu učinilo regulaciju cijena ne samo mogućom, već i neophodnom. Riječ je o fondovima socijalnog stanovanja.

Mehanizmi koji pružaju socijalnu podršku (ciljane stambene subvencije) takođe stimulišu samo potražnju. Isto važi i za stambene hipotekarne kredite, gdje je ozbiljna podrška države održala visoku dinamiku rasta potražnje.

Nažalost, potprogram „Formiranje inženjerske infrastrukture lokacija za stambeni razvoj“ Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“ praktično nije imao pozitivan uticaj na rast prijedloga zbog neefikasnosti predloženog mehanizma ulaganja i kašnjenja u razvoju urbanističkog planiranja. dokumentaciju.

Postojeća neravnoteža ponude i potražnje dovodi do tržišne orijentacije prvenstveno prema grupama stanovništva sa visokim prihodima.

U postignuta je visoka dinamika rasta obima hipotekarni stambeni kredit. Zbog nedostatka ponude novoizgrađenih stanova, hipotekarni krediti se izdaju prvenstveno na sekundarnom stambenom tržištu. Njihov broj se povećava svake godine 2-3 puta.

Ostvarivanje ovih ciljeva, u krajnjoj liniji, trebalo je da dovede do oslobađanja države od funkcije budžetskog obezbjeđivanja stambenog sektora i njegovog prelaska na samoodrživost i samofinansiranje.

Prelazak građevinskih organizacija i preduzeća u industriji građevinskog materijala u tržišne forme dogodio se vrlo brzo kroz privatizaciju i stvaranje novih privatnih građevinskih firmi. Trenutno je udio privatnih građevinskih kompanija više od 90 posto.

Sve ovo je omogućilo stvaranje novog tržišta nekretnina u mnogim regijama zemlje u prilično kratkom vremenskom periodu (u roku od nekoliko godina).

Privatizacija postojećeg stambenog fonda bila je veoma aktivna u ovom periodu. Do kraja 1995. godine više od 50% stanova bilo je u privatnom vlasništvu. Privatizacija stanova izvršena je besplatno, dobrovoljno i jednom za svakog građanina.

Dakle, prva dva gola stambena reforma implementirani su bez velikih poteškoća iz razloga što su odgovarali interesima države, oslobođeni briga u stambeno-komunalnim uslugama, a stanovništvo postaje vlasnici svoje kuće.

Istovremeno, reforma imovinsko-pravnih odnosa u stambenom sektoru sprovedena je bez uzimanja u obzir stanja stvarno postojećeg stambenog fonda, komunikacionih i inženjerskih sistema podrške. Velika privatizacija stambenog prostora dovela je do značajnog obima privatnog stambenog fonda, istovremeno stvarajući problem „siromašnih vlasnika“ koji su postali vlasnici sopstvenog stambenog prostora, ali nemaju sredstava da ga održavaju. Istovremeno, vlasnici prostorija u stambenim zgradama suštinski nisu bili uključeni u proces upravljanja ovim zgradama.

Reforma je bila mnogo teža stambeno-komunalni kompleks. Mjere predviđene Državnim ciljnim programom „Stanovanje“, iz objektivnih razloga, nisu dovele do očekivanih rezultata.

Ekonomska kriza u avgustu 1998 suspendovan sprovođenje stambene reforme do 2001. godine, kada je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 1. januara 2001. br. 000 (u daljem tekstu Program) odobren Federalni ciljni program „Stanovanje“ za 2002–2010.

Usvajanjem ovog Programa započela je druga faza stambene reforme u Rusiji. Tokom ona implementacija Stvoreni su pravni i organizacioni temelji državne stambene politike, utvrđeni njeni prioritetni pravci i razrađeni mehanizmi implementacije.

U periodu od 2 godine. Kao rezultat implementacije Programa i njegovih potprograma, unaprijeđeno je zakonodavstvo Ruske Federacije ka stvaranju zakonske uslove za razvoj tržišta pristupačnih stanova. Usvojen je Stambeni zakonik Ruske Federacije, koji je ključni regulatorni pravni akt u paketu zakona koji čine osnovu za zakonodavnu podršku tržištu pristupačnih stanova.

O trošku federalnog budžeta, stambeno zbrinjava 131,5 hiljada porodica građana različitih kategorija, definisanih zakonodavstvom Ruske Federacije. stanje obaveze stambenog zbrinjavanja.

Bilo je moguće osigurati rast stambene izgradnje, značajno premašivši programske ciljeve (povećanje stambene izgradnje u 2004. godini iznosilo je 13 posto u odnosu na 2003. godinu, uz programski cilj od 3 posto godišnje). Povećano je ciljanje podrške stanovništvu u vezi sa plaćanjem stambenih i komunalnih usluga (2004. godine 13 posto svih porodica je dobilo stambene subvencije). Iz hitnog i oronulog stambenog fonda preseljeno je 27.100 porodica. Likvidirani su neodgovarajući stambeni objekti ukupne površine 630,4 hiljade kvadratnih metara. metara. U tom periodu mladim porodicama u slučaju rođenja (usvajanja) dodijeljeno je 6.700 subvencija, a broj porodica koje učestvuju u regionalnim programima iznosio je 114 hiljada.

Istovremeno, glavni problemi u ovom periodu bili:

Nedovoljan fokus aktivnosti Programi povećati obim stambene izgradnje;

Nedostatak mehanizama za konsolidaciju budžetskih izdvajanja na federalnom, regionalnom i opštinskom nivou;

Slabo korišćenje vanbudžetskih programa, uključujući sredstva privatnih investitora, kreditora i lična sredstva građana;

Nedovoljnost obezbijeđenih sredstava federalnog budžeta za ispunjavanje obaveza države za stambeno zbrinjavanje pojedinih kategorija građana, kao i za podsticanje privlačenja privatnih investicija za realizaciju efikasnih regionalnih i lokalnih programa u stambeno-komunalnom sektoru;

Intenzivan rast cijena zemljišta, građevinskog materijala i usluga.

Ovi problemi doveli su do potrebe za razvojem novog pristupa reformi stambenog sektora, što se ogleda u Prioritetni nacionalni projekat „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije“ ( dalje - Projekat ) , koja je počela 2006.

Istovremeno, početak implementacije Projekta poklopio se sa početkom administrativne reforme, koja je imala za cilj povećanje efikasnosti državnih organa i stvaranje povoljnih uslova za ostvarivanje prava privrednih subjekata.

Namjera mu je bila da ograniči vladinu intervenciju u ekonomskoj aktivnosti, uključujući i okončanje prekomjerne državne regulacije, uz istovremeno razvijanje sistema samoregulacije.

Likvidacija Državnog komiteta Ruske Federacije za građevinarstvo i stambeno-komunalne djelatnosti i značajno smanjenje osoblja doveli su do gubitka najprofesionalnijeg kadra, što je rezultiralo upravljačkim vakuumom. Istovremeno, zakon o samoregulaciji u građevinskom sektoru nije formalizovan u zakonu. Sve ovo nije moglo a da ne utiče na napredak nacionalnog stambenog projekta.

U prvoj fazi implementacije Projekta (2006–2007) identifikovana su četiri glavna pravca:

Povećanje obima hipotekarnog stambenog kreditiranja.

Povećanje pristupačnosti stanovanja.

Povećanje obima stambene izgradnje i modernizacija objekata javne infrastrukture.

Ispunjavanje obaveza države za stambeno zbrinjavanje utvrđenih kategorija građana.

Došlo je do konsolidacije napora vlasti, federalnog, regionalnog i opštinskog nivoa u cilju realizacije Projekta. . Sprovodi se stalno praćenje realizacije stambenih programa u regionima i poštovanje procedura za dodjelu zemljišnih parcela putem aukcija. Povećan je osnovni kapital za stambeno hipotekarno kreditiranje, a za realizaciju Programa izdvojena su dodatna sredstva.

To je uticalo na povećanje obima puštanja u rad stambenih objekata i hipotekarnog kreditiranja, porast broja mladih porodica i drugih kategorija građana koji su poboljšali uslove života, ubrzanje procesa izrade master planova, druge urbanističke dokumentacije itd.

Nažalost, uprkos svim poduzetim mjerama, trenutno postoji značajan disbalans ponude i potražnje na stambenom tržištu, što uzrokuje smanjenje nivoa pristupačnosti stanovanja za značajan dio stanovništva.