Stambeni problem, koji karakterizira kronična i apsolutna nestašica stambenog prostora, oduvijek je postojao u Ruskoj Federaciji. Danas problem stanovanja ne samo da postoji općenito, već se i pogoršava. Tome pogoduju mnogi čimbenici: nedostatak resursa za proširenu reprodukciju stanovanja, stalni priljev izbjeglica i interno raseljenih osoba iz susjednih zemalja u Rusiju, tekuća urbanizacija i urbani rast itd.
U proteklih stotinjak godina došlo je do najsnažnijeg odljeva seoskog stanovništva u gradove. Ovaj proces, svojstven svim zemljama, "u Rusiji je povezan s osobitostima sovjetske strukture države. Rusija je potvrdila svoju reputaciju zemlje novih gradova, jer 2/3 gradova u zemlji, tj. više od 600, nastala i razvila se u ovom stoljeću. Razmjer urbanizacije ne smanjuje se u današnje vrijeme. U uvjetima političkih i društvenih nemira, milijuni ljudi se sele, gradovi središnjih i južnih regija Rusije rastu posebno brzo. Istodobno u tijeku je proces formiranja tržišta nekretnina, nužnog atributa tržišnog gospodarstva.

Značajka urbanizacije Rusije prethodnih godina bilo je očuvanje malih gradova s ​​populacijom do 50 tisuća ljudi uz istovremeni proces formiranja satelitskih gradova (na primjer, Zelenograd), gradova specijaliziranih centara (Ivanovo), zatvorenih gradovi (nuklearni gradovi - Snezhinsk i Sarov), znanstveni gradovi ( Pushchino). Danas su svi ti procesi dobili drugačiji - tržišni impuls. Tržište devastira i stvara gradove po svojim zakonitostima koje ne ostavljaju mjesta iluzijama.
Svaki od navedenih tipova gradova ima specifičnu, a istodobno približno sličnu stambenu problematiku, čija je klasifikacija perspektivna za razvoj standardnih programa i modela za njihovo rješavanje.
Stambeni fond naše zemlje trenutno čini više od 20% reproduktivne imovine Ruske Federacije (u apsolutnim brojkama, to je 2,751 milijuna četvornih metara ukupnog stambenog prostora na kraju 1998.), a uzimajući u obzir stambene zgrade na vrtne i vikend parcele, te drugi objekti - oko 30%.Struktura stambenog fonda Ruske Federacije prema vrsti vlasništva oštro se razlikuje od njegove strukture u razdoblju prije reforme, kada je činila više od 70% ukupnog stambeni fond u Rusiji. Prema Državnom odboru za statistiku Rusije, manje od 9% stambenog fonda je u državnom vlasništvu. Udio stambenog fonda u privatnom vlasništvu dosegao je 55%. Više od 30% stambenog fonda je u općinsko vlasništvo.
Sve te promjene zahtijevale su drugačiji pristup problemima reforme stambenog sektora i drugim financijskim mehanizmima za njihovo rješavanje.
Ukupno u Rusiji ima 53 milijuna stanova, od kojih je 52 milijuna zasebnih, od čega jednosobni stanovi čine 24%, dvosobni - 42%, trosobni - 29%, četverosobni i više - 5%. 137 milijuna ljudi, ili 94% od broja stalno nastanjenih građana, živi u zasebnim stanovima, 3 milijuna ljudi (2%) živi u zajedničkim stanovima, a 5,6 milijuna ljudi (oko 4%) živi u spavaonicama. 39,9 milijuna stanova je u privatnom vlasništvu. Otprilike 72% stambenog fonda nalazi se u urbanim, a 28% u ruralnim područjima. Trenutno na jednog stanovnika zemlje u prosjeku dolazi 18,9 četvornih metara. m ukupne površine u odnosu na 18,1 u gradu, u gradovima - 18,7 četvornih metara. m. U Ruskoj Federaciji, ponuda stanova po stanovniku znatno zaostaje za industrijaliziranim zemljama.

Prema pokazatelju “stambeni prostor u prosjeku po stanovniku” u našoj zemlji se utvrđuje vrijednost koja služi kao higijenski standard. Godine 1919. privremena pravila Norcomzdrava prvi su put utvrdila normu od 8,25 četvornih metara. m. Godine 1929. norma je povećana na 9 četvornih metara. m. U skladu s trenutno važećim Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, standard stambenog prostora iznosi 12 m2 po osobi.
Istodobno, u gradovima su problem komunalni i mali stanovi, au ruralnim područjima kvaliteta stanovanja, njegova dotrajalost i loša komunalna infrastruktura. Trenutno, na primjer, u Sankt Peterburgu 3,7% stanova ostaje komunalno, u njima živi 23,8% stanovnika grada. Rješavanju ovog problema u Moskvi se posvećuje velika pozornost. Tako je 1999. godine likvidirano više od tisuću komunalnih stanova i premašen je plan likvidacije hostela u cijelom gradu (81 je likvidiran prema planu 69).
Ništa bolja nije situacija ni sa stambenim fondom u ruralnim područjima. Državna politika usmjerena na razvoj velikih urbaniziranih industrijskih središta potpuno je zanemarila stvaranje inženjerske infrastrukture ne samo u ruralnim područjima, već iu srednjim i malim gradovima. Zbog toga svaka peta stambena jedinica u srednjim i manjim gradovima nema tekuću vodu, kanalizaciju i centralno grijanje. Štoviše, ako je životni standard Rusa u usporedbi s američkim ili europskim oko šest puta niži, onda je u području stanovanja, prema akademiku. A.Z. Aganbegyan, zaostatak komponenti životnog standarda u odnosu na druge zemlje je 10-15 puta, tj. više od prosječnog životnog standarda. Konkretno, u Rusiji 70% stanova nema toplu vodu. Samo 22% stanova u zemlji ima telefone, u Moskvi - 44%, tj. Kvaliteta stanovanja bitno se razlikuje od civiliziranih zemalja. Na primjer, u SAD-u ima 50-55 četvornih metara po stanovniku. m ukupne stambene površine u usporedbi s 18,9 četvornih metara. m u Rusiji. Dvije trećine američkih obitelji živi u zasebnim kućama, prosječna cijena kuće je 139 tisuća dolara, tj. Kvaliteta stanovanja u našoj zemlji bitno se razlikuje od one dostupne u civiliziranim stranim zemljama.
Najveća je stambeno zbrinjavanje stanovništva u regijama Moskva, Belgorod, Kursk, Vologda, Lenjingrad, Novgorod i Tver, a najniža u republikama Ingušetija, Tuva, Kalmikija i Burjatija.
Analiza promjena u sektoru stambenih i komunalnih usluga tijekom reformi u Rusiji pokazuje sljedeće. U 1999. godini udio privatnog stambenog fonda gotovo se udvostručio u odnosu na 1990. godinu. Međutim, u procesu privatizacije stambenog prostora, cilj prijenosa prostora višestambenih zgrada u cjelini i susjednih zemljišnih čestica na stvarno upravljanje vlasnicima nije postignuto. Privatni izvođači nisu uključeni u upravljanje stambenim fondom i objektima javne infrastrukture, nije stvoreno punopravno tržište ugovaranja usluga u području održavanja stanova. Monopol u djelatnosti stambenih organizacija i nedostatak konkurencije glavni su razlozi sporih promjena u ovoj djelatnosti.
Uklanjanje monopolizma u sektoru stambenih i komunalnih usluga, prijelaz na konkurentska načela za pružanje usluga poboljšava kvalitetu pruženih usluga, što
daje određeni socioekonomski učinak. Ideja natjecateljskog pristupa u organiziranju stambeno-komunalnog sektora dobiva sve veću prepoznatljivost među stanovništvom. Sudeći prema našim anketama stanovništva različitih regija zemlje, više od trećine ispitanika vjeruje održavanju i održavanju stambenog fonda privatnim tvrtkama.
Istraživanja javnog mnijenja pokazuju da je 60% ispitanika u određenoj mjeri nezadovoljno svojim životnim uvjetima, značajan dio stanovništva (od 25 do 55% ovisno o mjestu stanovanja) nije zadovoljan stanjem stambenog fonda i rad stambenih i komunalnih službi. Sociodemografske i profesionalne skupine praktički se međusobno ne razlikuju po razini zadovoljstva. Kvaliteta javnih usluga podjednako je nezadovoljavajuća za obitelji i samce, mlade i stare, radnike i ljude inteligentnih zanimanja. Glavni razlozi nezadovoljstva: kvarovi u opskrbi energijom, grijanjem i toplom vodom. Posebno je mnogo pritužbi na izgradnju i obnovu stambenih objekata. Organizacija rutinskih popravaka dobila je lošu i vrlo lošu ocjenu od 52 do 65% ispitanika, ovisno o mjestu stanovanja, tek svaki četvrti je dao dosta visoku ocjenu.
Potreba za stanovanjem, potreba za njegovim poboljšanjem i potreba za kvalitetnim javnim uslugama među tri su najhitnija problema za mnoge Ruse; oni su aktualni s trećine (u regijama koje su prosperitetnije u smislu stambenih i komunalnih usluga) na gotovo polovicu ispitane odrasle populacije (za one manje imućne).
Situacija sa stanovanjem i kvalitetom komunalnih usluga ima tendenciju pogoršanja. Ankete su pokazale da je omjer procjena dinamike promjena u stambeno-komunalnom sektoru u posljednjih pet godina (od 1995. do 2000.) sklon pogoršanju. Udio onih koji imaju negativan stav prema sadržaju reformi u ovoj oblasti povećao se za 2-2,5 puta. Jednako negativan stav prema reformi ima većina stanovnika glavnih gradova, velikih, srednjih i malih gradskih i ruralnih naselja. Protivnici reformi prevladavaju čak i među vrlo bogatim slojevima stanovništva koji su tijekom tranzicije na tržišnu ekonomiju popravili svoju financijsku situaciju. I, naravno, oštro negativan stav prema reformi izražavaju oni čiji se životni standard smanjio u odnosu na sovjetsko razdoblje.
Prema sociološkim istraživanjima, većina Rusa koji odbijaju reforme povezana je ne toliko s poricanjem njihove nužnosti, koliko s očekivanjem oštrog povećanja stambenih i komunalnih računa bez povećanja razine i kvalitete usluge. U uvjetima kada značajan dio našeg stanovništva ima ozbiljne poteškoće u kupnji hrane, odjeće, lijekova i živi u krajnjoj neimaštini, čak i ograničeno povećanje tarifa u sferi stambeno-komunalnih usluga snažno utječe na financijsko stanje stanovništva. Rusi.
Povećanje tarifa za stanovanje i komunalne usluge bez poboljšanja njihove kvalitete izaziva ozbiljne pritužbe stanovništva i glavni je razlog njihovog nezadovoljstva pri ocjeni rada javnih komunalnih usluga. Potrebna je radikalna promjena situacije u tom smjeru. ,
Određeno nezadovoljstvo dijela stanovništva izaziva nepotpuna stambena opremljenost. Radi se o odlučivanju na ovaj ili onaj način u životu.
ali važno stambeno i komunalno pitanje za stanovništvo - opskrba hladnom vodom, normalno grijanje, obavljanje rutinskih popravaka, opskrba toplom vodom itd.
Danas stambeni pokret u zemlji nije razvijen. Svijest stanovništva, sudeći prema našim anketama, ostavlja mnogo za poželjeti. Ni pravi razlozi poskupljenja komunalnih usluga nisu poznati svim potrošačima, iako mediji pišu o ovim mjerama federalnih, regionalnih i općinskih vlasti. 40% ispitanika nije moglo navesti nikakve razloge za povećanje tarifa za komunalne usluge; više od polovice ne zna za postojanje subvencija za plaćanje komunalnih troškova. Reforma stambeno-komunalnih usluga u zemlji nije dobila odgovarajuću i ciljanu informacijsku i propagandnu potporu.
U glavama Rusa razvila se jasno negativna slika reformi - kao mjera za povećanje tarifa koje nemaju nikakve veze s poboljšanjem kvalitete javnih usluga (samo svaki deseti ispitanik vjeruje da je kao rezultat prijelaza na puno plaćanje za troškovi javnih usluga, poboljšat će se rad stambenih i komunalnih službi; 87% ispitanika smatra da se kvaliteta usluge neće promijeniti ili čak pogoršati).

Ministarstvo poljoprivrede Ruske Federacije

FSBEI HPE "DRŽAVA ORENBURG

POLJOPRIVREDNO SVEUČILIŠTE"

INSTITUT ZA MENADŽMENT

Odjel za državnu i općinsku upravu

DIPLOMSKI RAD

Razvoj stambenog sektora kao faktor socijalne stabilnosti općine

(na primjeru općinske formacije “Grad Orenburg”)

Diplomirao R.F. Saitov

Nadglednik A.A.Pronina

glava odjelu D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Radni list

Uvod…………………………………………………………………………………...4

Poglavlje 1. Teorijske osnove razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti u Ruskoj Federaciji…………….………….….7

Pojam i suština stambenog sektora u Rusiji......7

Zakonodavni i regulatorni okvir za reguliranje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji………………………………………………………17

Državna regulacija stambenog sektora u Rusiji……26

Poglavlje 2. Karakteristike glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao čimbenika socijalne stabilnosti na području općinske formacije „Grad Orenburg”……………………………………..……… ….….36

2.1 Analiza trenutnog stanja stambenog fonda u gradu……………………………………………………………………………………36

2.2 Provedba općinskih ciljnih programa razvoja stambenog sektora…………………………………………………………………………45

2.3 Procjena provedbe kapitalne izgradnje stambenih objekata, objekata i elemenata gradske društvene infrastrukture……………………..54

Poglavlje 3. Poboljšanje glavnih pravaca razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na području općinske formacije „Grad Orenburg”…………………………………………………… ……………….64

3.1 Razvoj održavanja i osiguranja gradskog stambenog fonda…64

3.2 Osiguravanje dostupnosti hipotekarnih kredita u gradu……………………………………………………………………74

3.3 Povećanje uloge lokalnih samouprava u reguliranju gradskog stambenog sektora………………………………83

Zaključak……………………………………………………………….………93

Popis korištenih izvora…………………………………………………………...98

Prijave………………………………………………………………………………….……107

Uvod

Relevantnost Tema istraživanja određena je aktualnim stupnjem razvoja ruskog društva, koji je određen provedbom društveno-ekonomskih transformacija i stalnim transformacijama u gospodarstvu tržišnih odnosa temeljenih na različitim oblicima vlasništva.

Trenutačno se provedba stambene politike provodi u uvjetima državne potpore i kontrole poduzetništva, osmišljene tako da formiraju ne samo tržište roba i usluga, već i tržište stambene izgradnje. Na području općinske formacije "Grad Orenburg" postoji nedostatak stambenog prostora koji zadovoljava regulatorne i potrošačke zahtjeve za značajan dio stanovništva.

Važnost studije je također zbog činjenice da se takve temeljne promjene trenutno odvijaju u ekonomskim i političkim sferama ruskog društva, kao što su širenje demokracije i birokracije, formiranje civilnog društva, te promjene u materijalnom i duhovne osnove za osobni razvoj. U trenutnoj situaciji, važni aspekti stambenog sektora grada Orenburga su nedostatak stambenog prostora, nesklad između strukture stambenog fonda i demografske strukture obitelji, te nesklad između postojećeg stambenog fonda grada i zahtjevi potrošačke kvalitete stanovanja.

Jedan od važnih aspekata ove teme istraživanja je da je prosječna stambena ponuda u gradu Orenburgu 21,4 četvornih metara po osobi. Općinska formacija "Grad Orenburg" zauzima 80. mjesto u Rusiji po stambenoj zbrinutosti po glavi stanovnika. Dio stanovništva ima manje od 9 m2. po glavi stanovnika, stanovnici često žive u zajedničkim stanovima. Takvi uvjeti nepovoljno utječu na socioekonomski razvoj grada. Zbog toga je ovo pitanje relevantno u aktivnostima državnih tijela regije Orenburg i tijela lokalne samouprave grada Orenburga.

Cilj diplomski projekt - studija o glavnim pravcima razvoja stambenog sektora kao faktora socijalne stabilnosti na području općinske formacije "Grad Orenburg"

Zadaci diplomski rad:

dati koncept i otkriti bit stambenog sektora u Rusiji;

proučiti zakonodavni i regulatorni okvir za reguliranje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji;

odrediti smjerove državne regulacije stambenog sektora u Rusiji;

analizirati trenutno stanje stambenog fonda u gradu;

analizirati provedbu općinskih ciljnih programa razvoja stambenog sektora

procijeniti provedbu kapitalne izgradnje stambenih objekata, građevina i elemenata društvene infrastrukture grada;

utvrđuje pravce razvoja održavanja i osiguranja gradskog stambenog fonda;

davati prijedloge za poboljšanje dostupnosti hipotekarnih kredita u gradu;

odrediti ulogu lokalne samouprave u reguliranju gradskog stambenog sektora

Objekt istraživanje - aktivnosti lokalnih samouprava za provedbu općinske politike u stambenom sektoru na području općinske formacije "Grad Orenburg"

Artikal istraživanje - problemi razvoja stambenog sektora kao čimbenika socijalne stabilnosti na području općinske formacije "Grad Orenburg".

Metode istraživanje. U procesu proučavanja i analize stambenog sektora općinske formacije „Grad Orenburg“ korišten je strukturno-funkcionalni pristup proučavanju problema, primijenjene su metode sistemske, povijesne, sociološke analize, kao i metode empirijskog istraživanja.

Veliki doprinos proučavanju stambenog sektora dali su znanstvenici kao što su: V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I. .Kokorev, I. Kravchenko , A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevič, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovjov , E. Shomina, V .Yakimets.

Struktura diplomski rad sastoji se od uvoda, tri poglavlja, zaključka, popisa korištenih izvora i primjene.

Poglavlje 1. Teorijske osnove razvoja stambenog sektora kao čimbenika socijalne stabilnosti u Ruskoj Federaciji

1.1 Pojam i suština stambenog sektora u Rusiji

Stambeni sektor oduvijek je imao poseban društveni značaj, stoga suvremena socioekonomska politika ruske države uključuje rješavanje stambenog problema kao svoj najvažniji prioritet. O društvenom značaju i hitnosti ovog problema svjedoče godišnje poruke Saveznoj skupštini predsjednika Ruske Federacije, u kojima je zadaća pružanja pristupačnog i udobnog stanovanja građanima "jedna od najhitnijih zadaća".

Stambeni sektor je područje nacionalnog gospodarstva koje uključuje izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, objekata i elemenata inženjerske i društvene infrastrukture, upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravak.

Gornja definicija stambenog sektora u potpunosti odražava bit procesa stvaranja i potrošnje stanovanja i po svom sadržaju bliska je konceptu "stambenog sektora", koji se široko koristi u inozemstvu.

Međutim, trenutno ne postoji jedinstveno shvaćanje stambenog sektora kao objekta istraživanja u području menadžmenta u znanstvenim i posebnim izvorima. Stambeni sektor često se poistovjećuje sa stambenim i komunalnim uslugama (stambeno-komunalni kompleks, stambene i komunalne usluge), proučava se kao element društvene sfere. Ali još uvijek prevladava ideja o stambenom sektoru kao skupu aktivnosti vezanih uz stanovanje i formiranje samostalnog sektora u državnom gospodarstvu.

Shvaćanje stambenog sektora samo kao područja nacionalne ekonomije naglašava njegovu ekonomsku komponentu, ali ne odražava u potpunosti njegovu društvenu usmjerenost.

S tim u vezi, sljedeća definicija je prema autoru šira i točnija: „stambeni sektor je višestran, složen sustav, područje koncentracije ne samo posebnih ekonomskih, već i posebnih društvenih interesa, određeno primarni značaj stanovanja u životima ljudi.” Ističe se posebna društvena uloga stambenog sektora u razvoju društva.

Iz toga slijedi da stambeni sektor treba promatrati kao društveno-ekonomski sustav. Pri tome, ono što je temeljno važno u otkrivanju suštine stambenog sektora je njegova svrha – zadovoljenje stambenih potreba stanovništva. S ovih se pozicija stambeni sektor megagradova pojavljuje kao sustav socioekonomskih odnosa koji nastaju u urbanoj zajednici u vezi sa stjecanjem, vlasništvom i korištenjem stanovanja.

Na temelju ovih teorijskih premisa, treba napomenuti da stambeni sektor ima svojstva karakteristična za složene socio-ekonomske sustave:

integritet,

razdjelnik

odnos njegovih elemenata,

dinamičnost, otvorenost,

prilagodljivost i samoorganiziranost.

Ali istovremeno, stambeni sektor ima i posebne, specifične značajke zbog svog društvenog i ekonomskog značaja:

jasno izražena socijalna orijentacija vezana uz zadovoljenje stambenih potreba – vitalna korist;

multiplikativni učinak razvoja, koji utječe na gospodarski rast gradova i dohodak stanovništva zbog zaposlenosti značajnog dijela radno sposobnog stanovništva;

lokalna priroda problema i prioritetna uloga lokalnih vlasti u reguliranju razvoja stambenog sektora;

rastuća potražnja potrošača, budući da je potreba za stanovanjem praktički nezadovoljena (rast obitelji, želja za poboljšanjem stanovanja, itd.).

U stambenom sektoru pojavljuju se i susreću interesi vlasti, stanovništva i gospodarstva, a samim tim i različiti segmenti teorije upravljanja.

Posebnosti stanovanja posebno dolaze do izražaja u procesu održavanja i popravka stanovanja, što podrazumijeva njihovu podjelu na društvene, ekonomske i tehničke.

Društvene značajke stanovanja očituju se, prije svega, u činjenici da je stanovanje vitalna korist, čije je pravo sadržano u Ustavu Ruske Federacije. Stoga tijela državne vlasti i jedinice lokalne samouprave stvaraju sve uvjete za ostvarivanje prava na stanovanje.

Stambeni sektor je složen međusektorski proizvodni sustav koji uključuje dio proizvodnog sektora i dio uslužnog sektora koji se odnosi na projektiranje, izgradnju, velike popravke i rekonstrukciju stambenog fonda, njegovo održavanje, pružanje komunalnih i drugih usluga stanovništvu. kako bi se osigurali životni uvjeti u stambenom fondu predstavnika bilo kojeg oblika vlasništva.

Stambeni sektor nije samo sektor gospodarstva, već socijalno orijentiran sektor gospodarstva, čija je svrha osigurati život ruskih građana kao čimbenika koji određuje stanje nacionalne sigurnosti.

Slika 1 prikazuje strukturu stambenog fonda koji se nalazi na području Ruske Federacije od 1. siječnja 2015.

Slika 1 - Struktura stambenog fonda koji se nalazi na području Ruske Federacije od 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 1, svi stambeni prostori koji se nalaze na teritoriju Ruske Federacije (stambeni fond), ovisno o obliku vlasništva, dijele se (članak 19. Stambenog zakona Ruske Federacije) na:

privatni stambeni fond - skup stambenih prostora u vlasništvu građana iu vlasništvu pravnih osoba;

državni stambeni fond - skup stambenih prostora u vlasništvu Ruske Federacije (stambeni fond Ruske Federacije) i stambenih prostora u vlasništvu konstitutivnih subjekata Ruske Federacije (stambeni fond konstitutivnih subjekata Ruske Federacije);

općinski stambeni fond - skup stambenih prostorija u vlasništvu općina.

stambeni fond kolektivnog vlasništva.

Slika 2 prikazuje strukturu stambenih prostora prema vrsti vlasništva u Ruskoj Federaciji od 1. siječnja 2015.

Slika 2 - Struktura stambenih prostora prema vrsti vlasništva u Ruskoj Federaciji od 1. siječnja 2015.

Kao što pokazuje analiza slike 2, stambeni fond je ukupnost svih stambenih prostora, bez obzira na vlasništvo, uključujući:

stambene zgrade;

specijalizirane kuće (spavaonice, hoteli-skloništa, kuće fleksibilnog fonda, stambeni prostori iz stambenog fonda za privremeno naseljavanje građana koji su ostali bez stambenog prostora zbog ovrhe na stambenom prostoru, posebne kuće za samce starije osobe, pansioni za osobe s invaliditetom) , veterani i drugi);

stanovi;

službene stambene prostorije;

druge stambene prostorije u drugim zgradama pogodnim za stanovanje.

Stambeni fond uključuje, osim navedenih, i prostorije koje sanitarno-tehničkim uvjetima ne odgovaraju stambenim prostorijama, ali ih koriste građani za stanovanje.

Slika 3 prikazuje strukturu stambenog fonda prema namjeni u Ruskoj Federaciji od 1. siječnja 2015.

Slika 3 - Struktura stambenog fonda u Ruskoj Federaciji prema namjeni u Ruskoj Federaciji na dan 01.01.2015.

Kako pokazuje analiza slike 3, ovisno o namjeni korištenja, stambeni fond se dijeli na:

stambeni fond za društvenu uporabu - skup stambenih prostorija državnog i općinskog stambenog fonda koji se pružaju građanima na temelju ugovora o socijalnom najmu;

specijalizirani stambeni fond - skup stambenih prostorija državnih i općinskih stambenih fondova namijenjenih stanovanju određenih kategorija građana;

individualni stambeni fond - skup stambenih prostorija privatnog stambenog fonda, koje koriste građani - vlasnici takvih prostorija za svoje stanovanje, stanovanje članova njihove obitelji i (ili) stanovanje drugih građana na temelju besplatnog korištenja, kao i pravne osobe - vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod određenim uvjetima korištenja (privatizirani stambeni prostori);

stambeni fond za komercijalnu uporabu - skup stambenih prostorija koje koriste vlasnici takvih prostorija za stanovanje građana pod uvjetima plaćenog korištenja, danih građanima prema drugim sporazumima, koje vlasnici takvih prostorija daju osobama na posjed i (ili) korištenje (u najmu).

Posljednjih godina, u regulatornim dokumentima na saveznoj i regionalnoj razini, primijenjeni su koncepti koji odgovaraju stambenim i komunalnim uslugama - stambeno-komunalni kompleks, i izravno na komunalne usluge - komunalni kompleks.

Pri razmatranju problematike upravljanja stambenim fondom, u pravilu se zajednički proučava učinkovitost upravljanja stambeno-komunalnim uslugama (kompleksom), a razvoj samih komunalnih usluga (opskrba toplinom, vodom, energijom) razumijeva se kao razvoj. stambene infrastrukture. Ovo potvrđuje mišljenje mnogih stručnjaka u području upravljanja da su stambene i komunalne usluge, točnije, zasebne stambene i zasebne komunalne usluge (općinski kompleks) sastavni dijelovi jednog sektora gospodarstva - stambenog sektora.

Jedno od najvažnijih područja društveno-ekonomske transformacije u zemlji je reforma i razvoj stambenog sektora, čime se stvaraju potrebni uvjeti za stanovanje i život ljudi. Strateški cilj djelovanja ove djelatnosti je stvaranje uvjeta za održiv i učinkovit gospodarski promet stambenog fonda, u okviru kojeg se zadovoljavaju stambene potrebe građana, održavaju i razvijaju standardi kvalitete izgradnje i održavanja stanovanja, a pozitivni impulsi se reproduciraju za razvoj drugih sektora.

Sve ove aktivnosti provode se u sklopu provedbe državne stambene politike.

Stambena politika odnosi se na aktivnosti države i općina koje imaju za cilj osigurati građanima Ruske Federacije kvalitetno stanovanje, kako izravnim sudjelovanjem u izgradnji ili subvencioniranjem kupnje stanova, tako i stvaranjem učinkovitih mehanizama koji građanima olakšavaju samostalno rješavanje problema stambeni problem.

Stambeni sektor trenutačno je u fazi tranzicije koju karakterizira zaokret od administrativno-distributivnog i centralno upravljanog sustava prema otvorenom, besplatnom sustavu, koji se temelji na transformaciji stanovanja u robu, na neovisnoj interakciji gospodarskih subjekata, status stambenih potrošača, zadovoljavanje stambenih potreba stanovništva na temelju ponude i potražnje.

Unatoč poteškoćama u razvoju i donošenju poslovnih odluka, stambeni sektor je započeo aktivno kretanje prema formiranju stambenog tržišta i brzo se prilagođava tržišnim principima.

Jedna od najvažnijih karakteristika stambene politike je sudjelovanje (aktivnost) države.

Slika 4 prikazuje načine na koje država utječe na stambenu politiku Ruske Federacije od 1. siječnja 2015.

Slika 4 - Načini utjecaja države na stambenu politiku Ruske Federacije od 01.01.2015.

Kao što pokazuje analiza slike 4. Klasificirajući stupanj utjecaja države na gospodarstvo, možemo razlikovati četiri glavna načina utjecaja države na stambenu politiku i sustav u cjelini.

1. Izravna usluga.

Ovdje, očito, valja istaknuti sustav tehničkog održavanja i održavanja stambenog fonda koji je, primajući značajnu ulogu u subvencijama iz lokalnih proračuna, u biti u državnom vlasništvu.

2. Regulacija i kontrola.

Država regulira razvoj privatnog poduzetništva u stambenom sektoru sustavom poticaja za povlašteno oporezivanje i konkurentskim privlačenjem za obavljanje određenih funkcija. Regulacija je nužna iu području inženjerske infrastrukture, gdje postoji monopolistička priroda proizvodnje (vodoopskrba, opskrba energijom, promet i dr.).

Državna tijela dopuštaju takvim organizacijama da zarade razumnu dobit, ali ograničavaju njihovu mogućnost podizanja cijena jer društvo ovisi o pružanju ove vrste usluga.

3. Stabilizacija i razvoj.

Državna tijela pokušavaju držati pod kontrolom oštra kolebanja građevinske proizvodnje od rasta do pada uspostavljanjem povlaštenih poreznih uvjeta, stvaranjem odgovarajuće zakonske podrške koja je primjerena tržištu te izdacima za stambenu izgradnju i inženjersku infrastrukturu.

4. Izravan utjecaj.

Država daje socijalnu potporu u obliku stambenih subvencija za plaćanje stanovanja i komunalnih usluga, kao i kupnju i izgradnju stanova kroz ciljane programe pomoći za siromašne, vojnike i migrante.

Odlučujući smjer koji bitno utječe na problem stambenog zbrinjavanja građana s prosječnim primanjima je hipotekarno kreditiranje. Lokalne vlasti reguliraju razvoj tržišta hipotekarnih kredita i komuniciraju sa svim stranama uključenim u proces stambenog kreditiranja: zajmoprimcima, zajmodavcima i investitorima koji u ovom ili onom obliku osiguravaju sredstva za izgradnju ili kupnju stambenog prostora.

Dakle, stambeni sektor je područje nacionalnog gospodarstva, uključujući izgradnju i rekonstrukciju stambenih objekata, strukture od elemenata inženjerske i društvene infrastrukture, upravljanje stambenim fondom, njegovo održavanje i popravak. Važna komponenta stambenog sektora je stambeni fond. Kvaliteta života stanovništva i stambeno zbrinjavanje ruskih građana ovisi o tome koliko je razvijena.

Državna stambena politika važna je komponenta društveno-ekonomskih transformacija u Rusiji i jedna od glavnih aktivnosti državnih tijela. U procesu prijelaza na tržišno gospodarstvo sadržaj ove aktivnosti je reforma stambenog sektora u kojoj središnje mjesto pripada reformi stambenog sektora.

Stanje stambenog sektora u Ruskoj Federaciji.

Novi pristup oblikovanju stambene politike

(Analitički pregled)

N. P. Koshman, predsjednik Ruske udruge građevinara,

K. K. Glinsky, zamjenik direktora Odjela za tržište pristupačnih stanova i hipoteka, počasni graditelj,

V.N. Ponomarev, potpredsjednik, direktor Odjela za pristupačno stanovanje i hipotekarno tržište, doktor fizikalnih i matematičkih znanosti, prof.

Iz Povelje graditelja Rusije

“Ako Vlada osigurava proces stjecanja stambenog prostora u osobno vlasništvo, time ispunjava svoju obvezu prema građanima i proširuje mogućnosti njihovog sudjelovanja u prosperitetu države”

F. Roosevelt

I. Stanje stambenog fonda

Prošlo je pola stoljeća od donošenja rezolucije Centralnog komiteta KPSS-a i Vijeća ministara SSSR-a „O razvoju stambene izgradnje u SSSR-u“ 1957. godine.

Predreformska politika u stambenom sektoru temeljila se na strogoj državnoj regulaciji stambenih odnosa, temeljenoj na proračunskom financiranju stanogradnje i državnom sustavu raspodjele završenog stambenog prostora.

Godine 1980. stambeni objekti u privatnom vlasništvu činili su 33,3 posto ukupnog stambenog fonda (1861 milijuna četvornih metara), uključujući u gradovima - 19 posto iu ruralnim područjima - 66 posto gradskog i ruralnog stambenog fonda.

U skladu s Ustavom SSSR-a iz 1977., pravo građana na stanovanje bilo je osigurano razvojem i zaštitom državnog i javnog stambenog fonda, promicanjem zadružne i individualne stambene izgradnje, pravednom raspodjelom pod javnom kontrolom stambenog prostora predviđenog kao proveden je program izgradnje komfornog stanovanja, niske najamnine stana i režija.

Novi ekonomski odnosi temeljeni na tržišnim principima radikalno su promijenili pristup stambenom sektoru.

Ustavom Ruske Federacije iz 1993. godine država je obvezna poticati stambenu izgradnju i stvarati uvjete za ostvarivanje prava građana na stanovanje. Istodobno se pojavila nova značajna klauzula: “...siromašnim osobama i drugim zakonom određenim građanima kojima je potrebno stambeno zbrinjavanje ono se osigurava besplatno ili uz prihvatljivu naknadu iz državnih, općinskih i drugih stambenih fondova. (članak 40.).«

Besplatan prijenos u vlasništvo građana stambenih prostora koje su koristili u državnim i javnim stambenim fondovima (privatizacija) omogućio je u kratkom vremenu formiranje ogromnog sloja vlasnika nekretnina, koji je kasnije postao osnova postojećeg tržišta stanova.

Već 2000. godine udio stambenog fonda u vlasništvu građana iznosio je 58 posto (1620 milijuna m2). U sljedećih pet godina ta je brojka dosegnula 73,7 posto i premašila onu u najrazvijenijim zemljama svijeta, što je rezultat promjena državne stambene politike i odbijanja države da izravno financira masovnu stambenu izgradnju.

Ako je 1990. godine površina stambenih objekata izgrađenih od strane stanovništva vlastitim i posuđenim sredstvima iznosila 6,0 milijuna m2. od 61,7 milijuna m2. izgrađenih stambenih objekata uzevši u obzir ruralna područja (9,7 posto), zatim je kroz deset godina taj udio porastao na 41,6 posto, da bi 2006. godine iznosio 47 posto, što govori o ubrzanom povlačenju države od 90-ih godina prošlog stoljeća iz ovog sektora gospodarstva. Ekonomija .

Od 1987. udio javnog stambenog fonda pao je s 80 na 15 posto. Ako je 1990. godine nove stanove dobilo 14 posto obitelji koje su bile evidentirane kao potrebite, onda je 2005. taj udio iznosio samo 4 posto.

Dakle, u odnosu na sredinu prošlog stoljeća, promjene koje su se početkom novog stoljeća dogodile u političkoj i gospodarskoj strukturi naše zemlje značajno su utjecale na sve komponente stambenog sektora.

Nažalost, u prvoj fazi formiranja novog zakonodavnog okvira, procesi stvarnog prijenosa stambenih zgrada i susjednih zemljišnih čestica vlasnicima prostora na upravljanje nisu bili logično dovršeni.

Ni sada, dvije godine nakon usvajanja Stambenog zakonika Ruske Federacije, organizacijska podjela funkcija upravljanja i održavanja stambenog fonda zapravo nije dovršena.

Nakon značajnog proboja u području stanogradnje u 60-im i 80-im godinama, Ruska Federacija je ušla u 21. stoljeće noseći na svojim plećima teret problema koji su se u stambenom sektoru nakupili tijekom proteklih desetljeća i dosegli kritičnu masu.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, krajnje nezadovoljavajuće stanje sustava stambenih i komunalnih usluga, gotovo univerzalno hitno stanje inženjerskih mreža i komunikacija, niska solventnost ogromne većine stanovništva - to su glavni problemi koji se svakodnevno javljaju imaju veći utjecaj na socijalnu stabilnost u društvu.

Više nema potrebe nikoga uvjeravati u gospodarsku i društvenu važnost stanovanja.

Sada osam od deset ljudi na popisu koncepata svog bogatstva stavlja prisutnost udobnog stana ili osobnog doma na prvo mjesto. Prije gotovo četrdeset godina čak je i slavni negativac popularnog filma “Bijelo sunce pustinje” Abdullah, karakterizirajući svoje poimanje sretne starosti, na prvo mjesto stavio “dobar dom”.

Do početka perestrojke u SSSR-u 14 milijuna obitelji (oko 40 milijuna ljudi) bilo je na listi čekanja za stambeno zbrinjavanje.

Najveći broj potrebitih bio je u RSFSR-u - više od 8 milijuna obitelji. U isto vrijeme, 17 posto ukupnog stambenog fonda u Rusiji (30 milijuna četvornih metara) bile su trošne i nesigurne zgrade, više od 14 posto državnog i općinskog stambenog fonda zahtijevalo je hitne popravke.

II. Promjene u stambenom sektoru

Koje su se promjene dogodile u stambenom sektoru u proteklih dvadeset godina?

Od 19 milijuna stambenih zgrada koje čine ukupni stambeni fond u Rusiji (2,956 milijardi četvornih metara), više od 60 posto starije je od 30 godina.

Dotrajale i hitne zalihe porasle su četiri puta (do 120 milijuna četvornih metara) i nastavljaju rasti stopom od 20-24 milijuna četvornih metara. metara godišnje. Samo u 2006. godini dogodilo se nekoliko nesreća u starim kućama, što je rezultiralo gubitkom života.

5,3 milijuna obitelji živi u pločastim kućama izgrađenim 50-60-ih godina, čiji je standardni vijek trajanja istekao.

5 milijuna Rusa živi u višestambenom stambenom fondu, koji zahtijeva hitne velike popravke.

Oko 40 milijuna ljudi tiska se u prostorima koji se u principu ne mogu nazvati “stambenim”, jer nemaju osnovne kućanske pogodnosti: od ukupnog stambenog fonda 24 posto stanova nema tekuću vodu, 29 posto nema kanalizaciju, a 20 posto nema grijanje. 19 posto urbanih prostorija nema kadu ili tuš.

U takvim uvjetima sasvim je prirodno da je istraživanje stanovništva u 100 naselja 44 regije, teritorije i republike Rusije, koje je u ožujku 2006. godine provela Zaklada javnog mnijenja (www.fom.ru), potvrdilo zaključak mnogih stručnjaka. da je stambeno pitanje jedan od gorućih društvenih problema.

Dvije trećine ispitanika (65 posto) smatra da tamo gdje žive stanovništvo ima “loše” stanove. Svaki četvrti ispitanik stanje je ocijenio "zadovoljavajućim", a samo 4 posto - dobrim.

Udio negativnih ocjena stambene situacije najveći je među stanovnicima ruralnih područja (71 posto), kao i među ispitanicima iz Sibira (72 posto) i Dalekog istoka (75 posto).

Čak iu Moskvi polovica ispitanika smatra da je stanovništvo slabo stambeno zbrinuto.

Samo 10 posto Rusa primjećuje pozitivne promjene na ovom području u posljednje vrijeme, dok 28 posto ispitanika ima suprotno stajalište - situacija se pogoršava. Većina (51 posto) smatra da se situacija u stambenom sektoru nije promijenila u proteklih godinu-dvije.

Amortizacija dugotrajne imovine u stambeno-komunalnoj infrastrukturi i energetici gotovo je prešla kritičnu granicu i iznosi 70 posto. Prema stručnjacima, to će dovesti do katastrofa velikih razmjera koje je uzrokovao čovjek u narednim godinama.

Po prvi put u posljednjih nekoliko godina, nedostatak energetskih kapaciteta počeo se razvijati u Moskvi, na Uralu i nizu drugih velikih regija, koji nastavlja rasti.

Općenito, od 1995. godine u strukturi proizvodnje u glavnim djelatnostima u elektroprivredi bilježi se pad količinskih pokazatelja: ako je 1995. elektroprivreda činila 10,5 posto ukupnog obujma proizvedenih proizvoda, tada u 2004. godini ta se brojka smanjila na 7,6 posto, što je 0,5 posto manje od razine iz 1992. godine.

Sve je to zahtijevalo reformu ruske elektroprivrede. Glavni fokus bio je na poboljšanju učinkovitosti poduzeća u industriji, stvaranju uvjeta za njezin razvoj temeljen na poticanju ulaganja te osiguravanju pouzdane i nesmetane opskrbe potrošača energijom.

Radikalne promjene već su počele: mijenja se sustav državne regulacije industrije, formira se konkurentno tržište električne energije, stvaraju se nove tvrtke. Usvojen je Koncept strategije OAO RAO UES Rusije za 2003.-2008. “5+5”, prema kojem će se u 2008. godini formirati ciljna struktura industrije.

Možemo se samo nadati da će reforma dosegnuti planirane prekretnice, a energetski sektor moći će osigurati sve što je potrebno stambenom i komunalnom sektoru zemlje, koji raste istodobno sa stambenim fondom.

Prosječna stambena površina u Rusiji iznosi 20,9 četvornih metara. m po osobi, što je gotovo dva do tri puta manje nego u razvijenim europskim zemljama, gdje je ta brojka 40 m2. po osobi ili više, au SAD-u oko 80 m2. po osobi.

Ali ova sigurnost, kako kažu u Rusiji, "prosječna je za štićenika".

Manji dio građana živi u luksuznim stanovima velikih površina i povećanog komfora (broj četverosobnih i višesobnih stanova je 4,1 milijun). U trosobnim stanovima živi 16,8 milijuna obitelji, a velika većina - 36,5 milijuna obitelji - u jednosobnim i dvosobnim stanovima.

To su uglavnom stanovi dobiveni tijekom razdoblja Hruščovljevih reformi. S godinama su prvi vlasnici ostarjeli, odrasla su im djeca koja su osnovala svoje obitelji, unuci su im već odrasli, a svi nastavljaju živjeti zajedno čekajući desetljećima da napreduju u redu za poboljšanje životnih uvjeta. Stoga nacionalni prosjek pokazatelja osiguranosti stambenog prostora ne odražava točno stvarnu sliku.

Ako je 1980. godine u gradovima uvedeno 0,43 m2 po osobi, do 2005. ta je vrijednost smanjena na 0,33 m2. Dakle, da bismo postigli barem europsku razinu opremljenosti stambenim prostorom, potrebno je povećati obujam puštanja u rad stambenih objekata na najmanje 1 m2. po osobi godišnje.

III. Prioritetni nacionalni projekt "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije"

1. Stambeni fond.

Katastrofalno stanje stambenog fonda, desetljećima neostvareno pravo milijuna naših građana na život u ljudskim uvjetima, a time i socijalna napetost u društvu, vlastima nisu ostavili drugu alternativu nego uključiti stambeno pitanje među prioritetnim društvenim projektima.

Nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” (u daljnjem tekstu Projekt) koji se trenutno provodi važan je koliko i težak za provedbu.

Priuštivost stanovanja u skladu s Federalnim ciljnim programom "Stambeno zbrinjavanje" za 2002.-2010. (u daljnjem tekstu: Program), koji je temelj Projekta, razmatra se sa stajališta zakonskih obveza države prema određenim kategorijama građana. , razlikuju se od opće populacije prema određenim jedinstvenim karakteristikama (sjevernjaci, žrtve Černobila, vojno osoblje, migranti iz Baikonura ili mlade obitelji). Jednostavno, to su kategorije korisnika.

Za njih je uspostavljena državna potpora, koja je, prema kreatorima programa, sposobna osigurati dovoljno povećanje kupovne moći.

Očigledno je da su gore navedeni problemi pri izradi projekta ovakvih razmjera zahtijevali najozbiljnije financijsko, ekonomsko, tehničko i sociološko opravdanje planiranih mjera i mehanizama koji će osigurati ostvarivost konačnih rezultata.

Iako su financijski pokazatelji druge faze Programa (2005.-2010.) razjašnjeni na temelju rezultata prethodnih godina, djelomično strukturno izmijenjeni, a sam je stekao jednog državnog kupca i dobio nove pokazatelje, Program je zadržao izvorno načelo - pružanje državne financijske potpore za kupnju stanova samo odabranim kategorijama građana.

Glavni financijski mehanizmi za provedbu programa su subvencije i krediti, koji bi, prema njegovim nositeljima, trebali povećati efektivnu potražnju stanovništva, ubrzati formiranje stambenog tržišta i time brzo ublažiti akutnost stambenog problema. Prema klasičnoj shemi, potražnja bi trebala utjecati na rast ponude i privući značajna ulaganja u izgradnju pristupačnog i udobnog stanovanja.

U tom kontekstu, mišljenje A.S. Starovoitova, u nedavnoj prošlosti šefa Državnog odjela za stambenu politiku Gosstroja Rusije, a sada zamjenika šefa Rosstroja, jednog od vodećih stručnjaka u ovom području, koji je 2003. - 2006. bio član Savjetodavne mreže za urbana pitanja, zaslužuje ozbiljnu pozornost i Administracije za stambena pitanja Ekonomske komisije UN-a za Europu: „Izraz „priuštivost” pojavio se u rječniku ruskih stručnjaka za stambena pitanja relativno nedavno, kada su mnogi od njih počeli aktivno surađuje s različitim međunarodnim organizacijama i stručnjacima koji rade na području stambene politike. U međunarodnoj profesionalnoj upotrebi koriste se dvije engleske riječi, prevedene na ruski kao "dostupnost" - "pristupačnost" i "pristupačnost".

Pristupačnost u značenju engleskog “affordability” ima nedvosmisleno tumačenje društvene orijentacije u pitanjima stambenog zbrinjavanja i tumači se kao mogućnost da se osigura odgovarajući stambeni prostor onim kategorijama stanovništva koje ga ne mogu samostalno kupiti po tržišnim uvjetima, tj. kao sinonim za socijalno stanovanje.

U dokumentima UN-a pojam „pristupačne cijene” stanovanja tumači se na sljedeći način: „Priuštivo stanovanje je stanovanje standardne kvalitete, osigurano po nižim cijenama nego što se općenito nudi na lokalnom stambenom tržištu. To može uključivati ​​subvencionirano iznajmljivanje stanova, subvencionirano jeftino privatno stanovanje, uključujući stanove u zajedničkom vlasništvu, au nekim tržišnim situacijama jeftino stanovanje za prodaju. Urbanistički i stambeni planovi lokalnih vlasti trebali bi osigurati odgovarajuću količinu pristupačnog stanovanja u gore navedenom smislu riječi.”

Definicija pristupačnog stanovanja u Ujedinjenom Kraljevstvu glasi: „Priuštivo stanovanje” može se klasificirati kao socijalno stanovanje koje se iznajmljuje po cijenama nižim od tržišnih, a također može uključivati ​​druge oblike podtržišnog stanovanja, kao što je „srednje iznajmljivanje”. » (kada su cijene najma su više od cijena socijalnog najma, ali niže od tržišnog najma). U općenitom smislu, pristupačno stanovanje odnosi se na subvencionirano ili "jeftino" stanovanje bilo kojeg oblika vlasništva.

Pojam „pristupačnost“ u značenju „raspoloživosti“ ima sasvim drugo značenje – dovoljnu ponudu stambenog prostora na slobodnom tržištu za sve tržišne mehanizme njegove nabave ili najma.

Očito je da u Programu “Stanogradnja” autori koriste pojam “priuštivost” uglavnom u smislu stvaranja dovoljne tržišne ponude stambenog prostora za različite pristupačne opcije.

Analiza predloženih mehanizama za provedbu Programa omogućuje nam da zaključimo da su gotovo svi koraci koje je planirala Vlada Ruske Federacije usmjereni samo na daljnji razvoj i poboljšanje tržišnih odnosa u stambenom sektoru zemlje.

Na temelju početnih podataka Programa, možemo zaključiti da će od 61 posto obitelji u Rusiji kojima su potrebni poboljšani stambeni uvjeti, otprilike polovica obitelji (30 posto ukupnog broja obitelji) u sljedećih pet godina biti u mogućnosti riješiti stambeni problem zbog naglog porasta dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita. Još oko 9 posto obitelji (ili 4,5 milijuna obitelji) nalazi se na listi čekanja za poboljšanje stambenih uvjeta i možda bi mogli dobiti stan iz državnih i općinskih fondova za društvenu uporabu u roku od pet do sedam godina.

No čak i na temelju ovih optimističnih prognoza, program ne nudi nikakve mjere za rješavanje stambenog problema za preostalih 22 posto potrebitih obitelji, odnosno 32 milijuna ljudi.”

2. Novi i stari problemi.

Demografska komponenta stambenog problema, kojoj se prije nije posvećivala dovoljna pozornost, s vremenom sve više utječe na politiku i gospodarstvo zemlje. Budući da procesi vanjskih migracija u našoj zemlji još nisu poprimili značajnije razmjere, glavni demografski problemi vezani su uz autohtono stanovništvo.

Trendovi koje je primijetio Odbor UNECE-a za ljudska naselja karakteristični su za zemlje zapadne i istočne Europe, uključujući Rusiju: ​​porast kućanstava uz istodobno smanjenje njihove prosječne veličine dovodi do stope rasta potražnje za stanovanjem koja premašuje rast stanovništva; porast broja jednoroditeljskih obitelji, a time i porast broja djece koja žive u jednoroditeljskim obiteljima; brzo starenje stanovništva i s tim povezano povećanje ovisnosti, što stvara dodatne troškove koje mora snositi država.

Iz toga slijedi da planovi stambene izgradnje također moraju uzeti u obzir postojeće demografske proturječnosti povezane s poviješću formiranja stambenog fonda, posebno u velikim gradovima.

U materijalu S. M. Lyzhina „Značajke razvoja dobne strukture stanovništva u kućama masovne izgradnje“, objavljenom na web stranici www.asm.rusk.ru, iu nizu drugih publikacija, daje se analiza, na temelju materijala iz studije koju je autor proveo 1986.-2005.

Formiranje strukture stambenog fonda u gradovima razmatra se kroz značajna vremenska razdoblja koja odgovaraju društveno-ekonomskim fazama razvoja zemlje. U procesu formiranja stambenog fonda grada, stanovništvo se raspoređuje proporcionalno vremenu izgradnje i nastanjenosti stana.

Stambena područja sastoje se od različitih tipova zgrada iz različitih razdoblja izgradnje i naseljavanja. Većina stanovnika grada koji su dobili stan od svojih poduzeća praktički nisu promijenili mjesto rada i prebivališta, ostajući tamo do svoje smrti.

Prema popisu stanovništva iz 2002. godine u Rusiji, 58,1 posto muškaraca i žena u radnoj dobi živi neprekidno u mjestu stalnog boravka od rođenja, a 14,2 posto ih je starije od radne dobi (usporedbe radi, prosječna američka obitelj mijenja mjesto stanovanja i rada tijekom svog života 6-7 puta).

Zbog toga u velikim gradovima, na područjima rezidencijalnih stambenih naselja izgrađenih 60-ih i 70-ih godina, rastu različiti društveni problemi: katastrofalno nedostaje klinika za starije osobe, smanjuje se broj predškolskih ustanova, što je, posebno u posljednjem desetljeću jednostavno su nestale, ustupivši mjesto privatnim ili državnim uredima, ili su na njihovom mjestu izrasle kuće s luksuznim stambenim objektima.

Osim toga, širenje stambenih naselja stvara probleme u prometu, ušla je u modu izgradnja velikih, skupih supermarketa teško dostupnih starijim osobama, a zatvaraju se male lokalne trgovine poznate stanovnicima.

Razlog ovakvim pojavama leži u činjenici da se potrebe mijenjaju tijekom vremena, odražavajući demografsko kretanje stanovništva, dobne karakteristike stanovnika grada, pa čak i teritorija.

Ako su ranije poduzeća koja sama privlače građane na rad sudjelovala u izgradnji stambenih i društvenih objekata, sada je to postala briga samo lokalnih vlasti, koje su, dobivši dovoljne ovlasti, u uvjetima oštre promjene gospodarskog zakonodavnog okvira u području urbanizma, nije imao vremena izraditi nove urbanističke planove i oblikovati parcele za masovnu izgradnju. Ako se (u pravilu) gradi lokalno na mjestu srušenih objekata, onda je praktički vrlo teško unaprijediti postojeću društvenu infrastrukturu.

Rezultati istraživanja demografske strukture stanovništva u svakoj vrsti stambene zgrade u glavnim fazama masovne stambene izgradnje otkrili su niz značajki i pravilnih pojava:

1. Svaka etapa stambene izgradnje ima svoju demografsku strukturu stanovništva.

2. Svaka dobna skupina stanovništva zahtijeva stvaranje odgovarajućih uvjeta usluge i udobnosti.

3. U razdoblju masovne stambene izgradnje industrijskih tipova kuća formirani su golemi teritoriji masovne stambene izgradnje sa specifičnim demografskim sastavom stanovništva, koji danas zahtijevaju uzimanje u obzir dobnih karakteristika pri formiranju strukture nove stambene izgradnje i sustav socijalne službe.

Svaka dob čovjeka stvara svoje posebne odnose. Bilo malo dijete, školarac, mlada ili starija osoba - svi imaju svoje osobine, potrebe, navike i želje koje treba zadovoljiti.

Kultura stanovanja mora osigurati takvu razinu udobnosti i kvalitete života ne samo u samoj stambenoj jedinici - stanu, već i na teritoriju, u općoj strukturi stambenog obrazovanja, kako bi se zadovoljile potrebe svake dobne skupine stanovništva. stanovništva su ispunjeni. Ignoriranje ovih čimbenika može dovesti do porasta socijalnog nezadovoljstva među stanovništvom.

Stoga se u velikoj mjeri čuju kritike Federalnog ciljanog programa „Stanovanje“ zbog činjenice da je, razvijajući financijske instrumente koji povećavaju mogućnost kupnje stambenog prostora (hipoteka), potpuno ostavio iza kulisa pitanja dobivanja stabilnog stambenog prostora. prihod za dugo razdoblje (prisutnost proizvodnje ili stvaranje nove), dostupnost ili nedostatak prometne infrastrukture, razvoj medicinskih, obrazovnih i drugih socijalnih usluga. Odnosno, ne postoji opća brojka za obujam kapitalne izgradnje koju je potrebno dovršiti u fazama provedbe Projekta. Za sve su odgovorne regionalne i lokalne vlasti i nemoguće je zamisliti puni opseg zadatka.

Ako postoji razvijena inženjerska i prometna infrastruktura, tada doista potražnja može povećati ponudu i tržište funkcionira prema klasičnoj shemi.

Ako navedena pitanja nisu riješena, a znamo koliki je nesrazmjer u razvijenosti pojedinih regija, pa tako iu regionalnom dohotku stanovništva po stanovniku, onda je zadatak nositelja Programa rješavanje stambenog pitanja. bio ga je usko povezati s drugim prioritetnim nacionalnim projektima.

Stoga je jasno zašto se u posljednje vrijeme posebna pažnja posvećuje pitanjima dobne i socijalne strukture stanovništva, što se u konačnici odražava i na pristupe prioritetnim nacionalnim projektima.

U srpnju 2006. Vijeće pri predsjedniku Ruske Federacije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata preimenovano je i sada se zove "Vijeće pri predsjedniku Ruske Federacije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata i demografsku politiku".

Govoreći o napretku provedbe Nacionalnog projekta, prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A.Medvedev je rekao: „Ne radi se o tome da dobijemo besplatan stan od države, već o zaradi za njegovu kupnju. Takve se prilike diljem svijeta stvaraju dobivanjem stanova na kredit uz određena jamstva. Ono što jednostavno nazivamo hipotekom.”

Stoga smo imali pravo očekivati ​​da postoji dugoročni (budući da se hipotekarni kredit može izdati na razdoblje od najmanje 25 godina) program (ili socioekonomska prognoza) za rast zaposlenosti, pružajući priliku za milijune ljudi da "zarade novac za kupnju stana".

Ako uzmemo u obzir činjenicu da u posljednjih 15 godina povijesti zemlje niti jedan državni program nije proveden u cijelosti, možemo pretpostaviti da će se bez značajnih prilagodbi Projekta ozbiljnost “stambenog pitanja” smanjiti. neće se smanjiti u skoroj budućnosti za 30-40 posto stanovništva.

3. Problematika urbanizma i građevinskog kompleksa.

Određena idealizacija tržišnih odnosa koji postoje u zemlji nije omogućila autorima Programa da pravovremeno uzmu u obzir stvarno stanje stvari u sastavnim entitetima Ruske Federacije, da povežu stopu rasta izgradnje s urbanističkim planovima, dostupnost građevinskih parcela, stanje građevinskog kompleksa i građevinske industrije.

Naime, donedavno je ostalo otvoreno pitanje poboljšanja životnih uvjeta za milijune naših građana (osobito srednje i starije životne dobi) koji nisu “preživjeli u Černobilu”, “sjevernjaci” ili “prognanici”. Samo godinu dana nakon početka Projekta ova se tema počela pojavljivati ​​u planovima ruskog Ministarstva regionalnog razvoja.

Nisu bile predviđene ni negativne posljedice jednokratnog prelaska na novo urbanističko i stambeno zakonodavstvo.

Zakoni o urbanizmu i stanovanju Ruske Federacije, usvojeni 2004., svakako su bili ozbiljan korak prema stvaranju pravnih uvjeta koji zadovoljavaju zahtjeve modernog tržišta (otvoreni natječajni postupci za dodjelu zemljišta za izgradnju, pojednostavljenje odobrenja i državna provjera urbanističkog planiranja i dizajna dokumentacija, novi pravni odnosi na području stambenih nekretnina i dr.).

Projekt je započet u uvjetima u kojima ovi zakoni nisu bili podržani odgovarajućim regulatornim okvirom na federalnoj, regionalnoj i lokalnoj razini.

Osim toga, i Zakon o urbanizmu i stanovanju sadrže mnoge unutarnje proturječnosti i zahtijevaju hitne izmjene i dopune.

Začudo, niti u općem dijelu Programa niti u opisu programskih metoda nije bilo mjesta za pitanja same konstrukcije. Potprogrami uključeni u Program formiranja zemljišnih čestica za izgradnju i poboljšanje stambenih i komunalnih usluga, od kojih zapravo počinje stvarna izgradnja, postavljaju kontrolne pokazatelje za tržište o vremenu i obujmu puštanja u rad stanova, ali istodobno ostavljaju otvoriti pitanje koliko brzo će tržište odgovoriti na ponudu ulaganja u stanogradnju u potrebnom obimu i je li građevinska industrija sposobna osigurati gradnju sa svime što je potrebno?

Program čak ne odgovara ni na pitanje kojim snagama i na račun kojih sredstava bi lokalne vlasti trebale istovremeno rješavati problem stambenog zbrinjavanja građana s niskim primanjima, od čega formirati manevarski fond i tako dalje?

U sadašnjim uvjetima, postići planirane pokazatelje izgradnje na vrijeme bez posebnog velikog državnog programa koji se temelji na metodama industrijske gradnje i razvoju niske stambene izgradnje, bez privlačenja ogromnih ulaganja u proizvodnju građevinskog materijala i uvođenje nove tehnologije (uključujući izravna državna ulaganja), bez pripreme visokokvalificiranog osoblja za izgradnju gotovo je nemoguće.

Tržište se doista može brzo prilagoditi situaciji, pod uvjetom da za to postoje svi potrebni zakonski poticaji, ali u ovom trenutku prognoze ruskog Ministarstva gospodarskog razvoja, čak ni srednjoročne, ne predviđaju značajan napredak u gospodarstvu.

Koje probleme treba riješiti da bi se značajno ubrzalo povećanje obima stambene izgradnje?

Jedan od najozbiljnijih negativnih čimbenika koji koče početak velikih građevinskih projekata je veliko zaostajanje regija u pitanjima urbanističkog planiranja: teritorijalno planiranje, urbanističko zoniranje, planiranje teritorija, arhitektonsko i građevinsko projektiranje, izgradnja, veliki popravci, rekonstrukcija projekata kapitalne izgradnje.

Budući da Zakon o urbanističkom planiranju Ruske Federacije ne dopušta dodjelu zemljišnih čestica za kapitalnu izgradnju u nedostatku urbanističkih propisa, a urbanistički planovi izrađeni u prethodnom razdoblju već su zastarjeli, njihov će razvoj zahtijevati dodatne troškove i znatne vrijeme.

Nepravilnost i kašnjenje u donošenju propisa Vlade Ruske Federacije, koji osiguravaju provedbu normi Zakonika o urbanističkom planiranju Ruske Federacije, kao i stvaranje temelja za tržište pristupačnih stanova i tehničku regulativu, uzrokovali su nespremnost lokalnih samouprava za početak rada.

Drugi problem su postojeća pravila za promet zemljišta za razvoj. Prema Federalnoj antimonopolskoj službi, više od 90 posto zemljišnih parcela za stambenu izgradnju u Rusiji 2005. - početkom 2006. dodijeljeno je u suprotnosti sa zakonom.

Analiza usklađenosti sa zakonodavstvom na lokalnoj razini, koju je izradilo Glavno tužiteljstvo Ruske Federacije, ukazuje na prevalenciju kaznenih djela upravo u okviru Stambenog projekta. Prije svega, prilikom davanja zemljišnih čestica za stambenu izgradnju, prilikom upisa i provedbe prava korištenja zemljišta. Zemljište se povlači iz prometa radi naknadne špekulativne preprodaje.

Do tada, stranice miruju, čekaju da cijene porastu, a nikakve porezne sankcije ne mogu nadmašiti moguću zaradu.

Ovom prigodom prvi potpredsjednik Vlade Ruske Federacije D.A. Medvedev je na sastanku 31. ožujka 2006. o temi „O spremnosti konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i općina za provedbu prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” rekao:

“Ovakve vrste poslova stvaraju osnovu za piramidalne sheme i nestabilnost na tržištu nekretnina u cjelini. Jasno je da na takvom stambenom tržištu to nikada neće biti pristupačno. Idemo, u skladu s tim, razmisliti kako potaknuti vlasnike da što prije iskoriste zemljište za namjenu, odnosno, drugim riječima, da samo grade kuće.”

Do sada, Glavno tužiteljstvo Ruske Federacije provodi inspekcije u sastavnim entitetima Ruske Federacije prema svim utvrđenim procedurama i, kao prisilna posljedica, promet zemljišta je značajno usporen.

Sljedeći negativni faktor je infrastrukturna nerazvijenost malih gradova i naselja, što dovodi do migracije stanovništva u velike gradove. Postoji tako tužna činjenica - prema popisu stanovništva iz 2002. godine, više od 8 posto naselja navedeno je kao "bez stanovništva".

Budući da veliki gradovi u pravilu nemaju dugoročne programe investicijskog razvoja, takve migracije dodatno pogoršavaju socijalne probleme koji u njima postoje (nezaposlenost, nedostatak stambenog prostora, medicinskih i obrazovnih ustanova, kriminalna situacija itd.).

Priljev ulaganja u razvoj infrastrukture stambenih i komunalnih usluga ometaju dva glavna razloga: amortizacija dugotrajne imovine i ogromne obveze stambenih i komunalnih poduzeća, koje su krajem 2004. dosegle 307,5 ​​milijardi rubalja.

Usvojen 2005. godine u svrhu financijskog oporavka poduzeća za stanovanje i komunalne usluge, Savezni zakon „O ugovorima o koncesiji” zahtijeva izradu i odobrenje regulatornih pravnih akata na saveznoj, regionalnoj i lokalnoj razini, bez kojih neće postati instrument poslovne i investicijske aktivnosti na ovom području. Samim time se pomiču rokovi za reformu stambeno-komunalnog gospodarstva, ali nitko nije poništio klasičnu poveznicu vrijeme = novac i nitko nije razmišljao o gubicima koji će to rezultirati.

4. Industrija građevinskih materijala.

Sa stajališta graditeljske zajednice, razvoj gradilišta ne ovisi samo o dostupnosti gradilišta. Naglo povećanje tempa izgradnje moguće je samo ako je osigurano odgovarajućim povećanjem stope proizvodnje građevinskog materijala.

Sada je do 60-70 posto proizvodnih kapaciteta postojećih poduzeća istrošeno, tehnologije koje se koriste su zastarjele, a troškovi materijala i energije su izuzetno visoki. S obzirom na postojeća razdoblja povrata (najmanje 8-10 godina) i pokazatelje profitabilnosti, proizvodnja, na primjer, dodatnih 1 milijun tona cementa zahtijevat će više od 4 milijarde rubalja, što je nemoguće bez izravnih ulaganja države, iako u određenim krugovima vlada načelno mišljenje da je ulaganje u tržište samo stvar privatnog kapitala.

Danas je 60 posto poduzeća koja proizvode građevinski materijal koncentrirano u europskom dijelu Rusije, pa njihova isporuka u regije Sibira i Dalekog istoka dovodi do značajnog povećanja troškova izgradnje. Kako bi se pravilno i optimalno locirala proizvodna baza građevinske industrije, potreban je jasan, detaljan program stambene izgradnje, koji se temelji na stvarnim potrebama za određenim vrstama stanovanja u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

Konačno, nakon brojnih govora Udruge građevinara Rusije krajem 2006., na razini vlade počeo se razmatrati određeni skup mjera za razvoj industrije građevinskih materijala u Ruskoj Federaciji, predviđajući različite državne mjere. podrška industriji.

5. Pitanja sigurnosti građenja.

Izgradnja udobnog kućišta podrazumijeva i njegovu pouzdanost i sigurnost tijekom dugotrajnog rada.

S tim u vezi, ne možemo a da ne nazovemo kritičnu situaciju s razvojem i usvajanjem tehničkih propisa u području sigurnosti gradnje, koji bi od 1. siječnja 2010., u skladu sa Saveznim zakonom „O tehničkim propisima“, trebali zamijeniti stare SNiP-ove. razvijen od strane Državnog odbora za izgradnju Rusije, ali zbog birokratskih kašnjenja u jednom trenutku nije registriran od strane ruskog Ministarstva pravosuđa.

Izrada tehničkih propisa provodi se od 2003. godine, ali je proces izrade i donošenja neopravdano odugovlačen i kao rezultat toga danas u graditeljstvu nije osiguran legitiman regulatorni okvir.

Istodobno, nositelji tehničkih propisa suočavaju se sa sustavnim problemima.

Najznačajnija razlika između Saveznog zakona „O tehničkoj regulativi” i sličnih zakona usvojenih u europskim zemljama i zemljama ZND-a je opseg njegove primjene.

Opseg primjene Saveznog zakona br. 184-FZ od 27. prosinca 2002. proteže se na sigurnost proizvodnih procesa. Zbog toga se u pitanja tehničke regulative počinju uključivati ​​osobito pitanja zaštite na radu i sigurnosti, koja pripadaju sasvim drugom pravnom području. U provedbi Zakona ne postoji jedinstvena metodologija, zbog čega se u nedostatku općih tehničkih propisa izrađuju posebni tehnički propisi.

Osim toga, tijekom razvoja tehničkih propisa pojavili su se problemi koji su, prema stručnjacima iz Odjela za izgradnju ASR-a, na čelu s M. I. Kaykovom, sistemske prirode.

Slične zaključke donijeli su i sudionici Međunarodne konferencije "Međunarodna standardizacija: način povećanja ekonomske učinkovitosti poduzeća ruskog naftnog i plinskog kompleksa", koju je organizirao Ruski savez industrijalaca i poduzetnika:

„...predložena načela tehničke regulacije bitno se razlikuju od načela tehničke regulacije koje je odobrilo Ekonomsko povjerenstvo Ujedinjenih naroda za Europu (UNECE; usvojile zemlje EU i gotovo sve zemlje ZND-a; stoga tehnička reforma koja je u tijeku ne zapravo uzeti u obzir da je udio europskih zemalja Velika većina ruskog trgovinskog prometa dolazi iz ZND-a;

Za razliku od zemalja EU, ZND-a i EurAsEC-a, područje primjene tehničkih propisa uključuje sigurnost proizvodnih procesa ne samo u smislu osiguranja sigurnosti proizvoda, već iu smislu zdravlja i sigurnosti na radu, što dovodi do potrebe za radikalnim promjenama postojećeg zakonodavstva u druga pravna područja, kao i izrada i usvajanje saveznim zakonima znatno većeg broja propisa od potrebnog (prema nekim procjenama, do 700);

u međunarodnoj praksi tehničkih propisa pitanja sigurnosti proizvoda rješavaju se prema vrsti opasnosti, ali u Rusiji se provodi industrijski pristup stvaranju tehničkih propisa, što dovodi do opetovanog ponavljanja identičnih sigurnosnih zahtjeva u sličnim propisima svake zemlje. industrijski sustav;

Za razliku od europskih direktiva, gdje su dani samo opći zahtjevi za sigurnost proizvoda, a sve specifične karakteristike dane su u standardima usklađenim s ovom direktivom, Ruska Federacija predlaže metodu „raspakiranja standarda“, odnosno uklanja se značajan dio specifičnih normi. i prenijeti sa standarda na tehničke propise, što će u budućnosti dovesti do višestrukog prepisivanja propisa i potrebe za njihovim usvajanjem federalnim zakonima svaki put kada se ti standardi mijenjaju s pojavom novih proizvoda ili novih tehnologija...”

Udruga graditelja Rusije više puta je pokrenula pitanje sustavnih pogrešaka svojstvenih ovom zakonu i koje se odnose na izgradnju.

Na primjer, Zakon sadrži zahtjev za razvoj općih tehničkih propisa u graditeljstvu s naslovom "O sigurnom radu zgrada, građevina, građevina i sigurnom korištenju susjednih teritorija", što znači da sigurnosni zahtjevi za istraživanje, projektiranje i građevinske nisu obuhvaćene općim tehničkim propisima ugradit će se. Ovakav pristup je opasan, posebno u kontekstu nedavnog porasta nesreća tijekom izgradnje, često popraćenih ljudskim žrtvama.

Stoga je, ne čekajući konačne odluke na državnoj razini, Vijeće Ruske udruge graditelja donijelo odluku o obveznom pridržavanju svih svojih članova s ​​14 temeljnih SNiP-ova. Ovi standardi imaju za cilj osigurati zaštitu života i zdravlja građana, imovine fizičkih i pravnih osoba, državne i općinske imovine, zaštitu okoliša, poštivanje standarda zaštite okoliša, te sprječavanje radnji koje dovode potrošače u zabludu.

U uvjetima kada je regulatorni okvir u graditeljstvu isključivo savjetodavne prirode, ACP je preuzeo na sebe pridržavanje građevinskih standarda koji danas u Rusiji ne funkcioniraju, te obvezao sve osnivače i članove ACP-a da ih se pridržavaju.

Ovi građevinski kodeksi i pravila, dok država ne donese odgovarajuće tehničke propise, postat će obvezni za sve organizacije uključene u ASR, te će im omogućiti obavljanje građevinskih aktivnosti u jedinstvenom zakonskom okviru uz potrebnu odgovornost za obavljene radove.

Još jedna značajka koju su primijetili mnogi stručnjaci. Među izrađivačima zakona koji se odnose na graditeljstvo nema profesionalnih graditelja i arhitekata s praktičnim iskustvom u ovom području, otuda velik broj pogrešaka koje zahtijevaju hitnu korekciju.

6. Nacionalni projekt i zadaće graditeljima.

Koje bi zadaće graditelji trebali riješiti u nadolazećim godinama kako bi barem ublažili akutnost stambenog problema?

Stambene potrebe karakteriziraju sljedeće brojke:

više od 60 posto stanovništva zemlje željelo bi poboljšati svoje životne uvjete;

oko 5 milijuna obitelji (gotovo 15 milijuna ljudi), od kojih su većina građani s niskim primanjima, u redu je za dobivanje stanova;

do 1014 tisuća građana (uključujući veterane i invalide - 306 tisuća ljudi, građane drugih kategorija - 708 tisuća ljudi) Ruska Federacija, u skladu sa saveznim zakonodavstvom, ima državnu obvezu osigurati smještaj.

U 2005. godini pušteno je u pogon 43,2 milijuna četvornih metara stambenog prostora. (s planiranom prognozom od 45-46 milijuna m²). Istodobno se stopa rasta dvostruko smanjila: ako je 2004. godine pušteno u pogon 13 posto više stanova u odnosu na 2003., onda je 2005. samo 6,2 posto više nego 2004. godine.

Maksimalni obujam puštanja u rad stambenih objekata u Rusiji postignut je 1987. godine i iznosio je 76 milijuna četvornih metara. metara, oštro smanjenje obujma stambene izgradnje započelo je 1992. i nastavilo se do 1999.; od 2002. dolazi do sporog, ali postojanog povećanja obujma puštanja u rad stanova. Rezultat 2006. je 50,2 milijuna m2.

U sadašnjoj strukturi predane stanogradnje masovna (gusta) gradnja sudjeluje s oko 60 posto, tj. oko 27 milijuna m2. godišnje, dakle, postojeći obujmi i stope stambene izgradnje samo neznatno pokrivaju raspolaganje stambenim fondom zbog prijenosa stambenog fonda u trošni i hitni fond (20-24 milijuna m²).

U regijama se stanovanje gradi izuzetno neravnomjerno. Dakle, u 76 regija Ruske Federacije (s izuzetkom Moskve, Sankt Peterburga, Moskve, Lenjingradske, Sverdlovske, Samarske, Astrahanske regije, republika Tatarstan i Baškortostan) ne više od 14-16 milijuna četvornih metara gospodarstva- grade se klasni stanovi. m. godišnje. Posebno je jak nesrazmjer između velikih i malih gradova.

Istodobno, posljednjih godina mijenja se struktura novoizgrađenog stambenog prostora u smislu udobnosti.

Ako govorimo o udobnosti stanovanja kao jednom od prioriteta nacionalnog stambenog projekta, imajući u vidu poboljšanje njegovih potrošačkih kvaliteta, onda već postoje trendovi ka tome: 1995. i 2004. godine broj izgrađenih stanova bio je gotovo jednak , no 2004. godine 125 tisuća obitelji dobilo je stanove manje, što je uzrokovano izgradnjom većih stanova. U 1995. i 2004. godini pušteno je u pogon 41,0 milijun četvornih metara. živi prostor.

Godine 1995. prosječna veličina ukupne površine stanova iznosila je 68,2 m2.

U 2004. godini prosječna veličina ukupne površine stanova iznosila je 86,0 m2.

U ovom slučaju, tržište je brzo odgovorilo na potražnju, dok je među stanovništvom formirao novi stav prema konceptima udobnosti.

No, s gledišta financijske dostupnosti (dostupno), tržište nekretnina razvilo je izuzetno nepovoljnu situaciju.

Koeficijent priuštivosti usvojen za procjene u Saveznom ciljnom programu "Stanovanje" (omjer prosječne cijene stana, izračunatog prema društvenim standardima usvojenim u Ruskoj Federaciji - 18 m2 po osobi, prema ukupnom prihodu stana prosječna obitelj), ukazuje na stalan porast dostupnosti stanovanja, unatoč izrazito niskim primanjima velike većine stanovništva.

Međutim, u uvjetima iznimno malog obujma stambene izgradnje i ogromnog jaza između maksimalnih i minimalnih primanja građana, ovaj parametar ne odražava stvarno stanje stvari i više podsjeća na “prosječnu temperaturu u bolnici”.

Doista, stambeni objekti izgrađeni 2005. godine (43,2 milijuna četvornih metara), u smislu društvenih normi, mogli su zadovoljiti oko 750 tisuća obitelji (prosječna ruska obitelj je 3,2 osobe), a prema Rosstatu, broj obitelji s prihodima dovoljno da sami riješe svoj stambeni problem (uključujući i kupnju stana uz pomoć hipotekarnih kredita) najmanje 4 milijuna (9-10 posto ukupnog broja ruskih obitelji).

Zbog ozbiljnog povećanja cijena stambenih i komunalnih usluga i značajnog udjela komunalnih računa u obiteljskim proračunima, čimbenik pristupačnosti stanovanja trebao bi uključivati ​​ne samo troškove kupnje stana, već i njegovo naknadno korištenje.

Usput, u nekim slučajevima pristupačnost stanovanja se shvaća kao neka vrsta poveznice između financijskog tržišta i tržišta nekretnina. Onda se to može procijeniti kroz cijene nekretnina. U našem slučaju kontinuirani rast cijena i na primarnom i na sekundarnom tržištu ukazuje na nezadovoljenu efektivnu potražnju za stanovima.

Procjene indeksa cijena stambenih nekretnina pokazuju da je inflacija u stambenom segmentu potrošačkog tržišta više od 2 puta viša od nacionalnog prosjeka stopa inflacije u ostalim sektorima gospodarstva.

Prirodna ekonomska ograničenja nekontroliranom rastu cijena stanova uvjeti su u kojima povećanje ponude, koja nadmašuje potražnju na tržištu nekretnina, čini isplativim raditi s prometom. U suprotnom, jeftino stanovanje nastavit će se ispirati s tržišta.

U prosjeku su cijene stanova diljem zemlje u 2006. porasle za gotovo 50 posto. Tek u trećem tromjesečju 2006. došlo je do pada stope rasta cijena, koja je, primjerice, u Moskvi premašila 100 tisuća rubalja po četvornom metru ukupne površine (prema Rosstatu, troškovi života u 1. tromjesečju 2006. iznosio je oko 2690 rubalja, a novčani dohodak po glavi stanovnika u kolovozu 2006. u Ruskoj Federaciji iznosio je 10066 rubalja).

Međutim, omjer različitih skupina stanovništva prema dohotku je takav da je tržište sada potencijalno sposobno apsorbirati peterostruku ponudu količina i stoga može izdržati stope rasta cijena kakve nisu bile u cijelom prethodnom razdoblju.

Izravna ovisnost rasta cijena stanova o tempu izgradnje može se vidjeti na primjeru Sibirskog saveznog okruga, gdje je stopa rasta puštanja u pogon stanova bila najveća (do 15 posto), a cijene su porasle najmanje (za 15-20 posto).

Osim toga, prema analitičarima i sociološkim istraživanjima, rast cijena posljedica je još nekoliko razloga:

aktivno promicanje 2004. godine paketa zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog tržišta stanova, koji su uvjerili građane da će cijene uskoro pasti. S tim u vezi nastala je zadržana potražnja koja se počela realizirati 2005. godine. Određenu ulogu u intenziviranju tog trenda odigrala je i nervoza koja se pojavila u bankarskom sektoru u ljeto 2004. (taj je čimbenik posebno bio izražen u Moskvi);

stupanjem na snagu 1. travnja 2005. Saveznog zakona od 31. prosinca 2004. br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina te o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije” (u daljnjem tekstu: do kao Zakon o zajedničkoj izgradnji ) negativno utjecao na ponudu stanova u izgradnji (prema različitim izvorima, smanjenje je bilo 20-30 posto). Programeri su se počeli suzdržavati od razvoja novih lokacija za stambenu izgradnju. Ovaj faktor će se početi manifestirati s većom snagom kada se završi prodaja stanova izgrađenih na mjestima izgrađenim prije uvođenja ovog zakona;

uvođenje Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije i početak "preraspodjele" zemljišne imovine - prema dodjeli zemljišta u svrhu stambene izgradnje. Zapanjujući primjer ovdje je Čeljabinsk, gdje se 2005. godine cijena kvadratnog metra više nego udvostručila;

određeni utjecaj hipotekarnog kreditiranja na rast cijena stanova kroz povećanje efektivne potražnje.

U regijama s relativno razvijenim sustavom hipotekarnog stambenog kreditiranja uočava se korelacija s dinamikom cijena. Rast cijena na sekundarnom tržištu stanova (i dosad se gotovo 90 posto kupoprodajnih transakcija putem hipoteke odvija na sekundarnom tržištu) u Baškortostanu, Čuvašiji, Orenburškoj i Samarskoj oblasti brži je od rasta cijena na tržištu stanova u izgradnji i neizravno utječe na ukupni rast cijena.

Postoji i drugi način gledanja na problem cijena u građevinarstvu. Na primjer, Pavel Gorjačkin, direktor Odjela za cijene u građevinarstvu i stručno-analitički rad Udruge građevinara Rusije, smatra da su kriva državna tijela, savezna i lokalna, koja su, uništivši postojeći sustav davanja zemljišta, parcela i zajedničkog sudjelovanja u izgradnji, umjesto toga ponuđena je neučinkovita i nefunkcionalna shema. Istovremeno, građevinske tvrtke, čak i privremeno ostvaruju povećanu dobit zbog poskupljenja, treba, kao i građane, smatrati “žrtvama krize koja se razvija”, jer najdalekovidniji čelnici tvrtki izravno kažu da se boje budući neizbježan pad tržišta i ne znaju gdje uložiti novac zarađen od nagle potražnje. U mnogim gradovima praktički nema slobodnog pristupa zemljištu gdje se može uložiti novac i gdje se može započeti gradnja.

Osim toga, naširoko promovirano povećanje proračunske potpore za bankovne hipoteke kroz davanje jamstava Ruskoj Federaciji za zajmove od Agencije za hipotekarne stambene kredite (s 4 milijarde rubalja u 2005. na 14 milijardi rubalja u 2006.) stvara inflacijska očekivanja. Za razvijena tržišta toliki volumen financijskih injekcija ne bi bio primjetan, ali u Rusiji hipotekarno tržište tek staje na noge.

Situacija je pogoršana činjenicom da čak i bez značajnih količina hipotekarnih kredita, ravnoteža ponude i potražnje na stambenom tržištu je poremećena.

Prema informacijama regionalnih hipotekarnih operatera, u mnogim regijama Ruske Federacije lakše je dobiti hipotekarni kredit nego pronaći izgrađeni stan. Osim toga, u novom izdanju Federalnog ciljnog programa „Stambeno zbrinjavanje“, osigurana sredstva (uglavnom državna jamstva) za poticanje ponude na stambenom tržištu počet će donositi planirani povrat u obliku novih zgrada ne ranije od 2 godine , i to uz strogo pridržavanje rokova koje je planirao Rosstroi.

7. Društveni značaj Projekta.

Zašto je prioritetni nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije" tako važan u političkom i gospodarskom smislu? Koja je uloga i mjesto države u upravljanju i provedbi Projekta u sadašnjoj fazi društveno-ekonomskog razvoja ?

Većina građana Rusije poboljšanje životnih uvjeta stavlja na jedno od prvih mjesta među ostalim životnim prioritetima. Slijedom toga, razina socijalne napetosti i političke temperature u društvu uvelike ovisi o mogućnostima zadovoljenja stambenih potreba građana.

Stoga je pristupačno i udobno stanovanje najvažnija sastavnica materijalne osnove za postizanje ciljeva prioritetnih nacionalnih projekata u području zdravstva, obrazovanja i poljoprivrede.

Iz istraživanja Zaklade za javno mnijenje proizlazi da je možda visoka razina nezadovoljstva stanovništva stanjem u stambenom sektoru predodredila prilično značajan interes za nacionalni projekt „Pristupačno stanovanje“.

Gotovo dvije trećine Rusa (61 posto) već zna ili je nešto čulo o ovom projektu, oko trećine (36 posto) za njega još nije čulo. Pokazalo se da je razina svijesti o projektu „Pristupačno stanovanje” osjetno viša od odgovarajuće brojke za projekte „zdravlje” (48 posto) i „obrazovanje” (39 posto).

Od svih područja projekta “Pristupačno stanovanje” čini se da su dva od najvećeg interesa - “financijska pomoć mladim obiteljima pri kupnji stana” i “povećanje obujma hipotekarnog kreditiranja”. Za ova projektna područja čulo je 39 posto, odnosno 37 posto ispitanika.

Očekivanja Rusa u vezi s nacionalnim projektom „Pristupačno stanovanje” mogu se nazvati oprezno optimističnim. 40 posto ispitanika smatra da će provedba ovog projekta poboljšati stanje stambenog zbrinjavanja stanovništva, 33 posto ispitanika ima suprotno stajalište - nacionalni projekt neće popraviti stanje (27 posto teško je odgovoriti na ovo pitanje). Pritom 16 posto ispitanika očekuje značajna poboljšanja, a 24 posto smatra da će ona biti beznačajna.

Značajno je da pozitivne promjene u stambenom sektoru od provedbe nacionalnog projekta mnogo češće očekuju oni koji smatraju da je stanje danas ovdje “dobro” ili “zadovoljavajuće”. Istodobno, ispitanici koji stambenu situaciju ocjenjuju negativno češće ne očekuju poboljšanje.

Ovi pokazatelji karakteriziraju društveni značaj Projekta.

Rješavanje stambenog pitanja zahtijeva ne samo ulaganje ogromnih financijskih sredstava, kako proračunskih tako i privatnih, nego i zajedničke napore svih grana vlasti, financijske i građevinske poslovne zajednice.

Ovakva suradnja, osim rješavanja izravnog problema stanogradnje, dat će zamah rastu i drugim sektorima gospodarstva, jer građevinarstvo kao sustavotvorno izravno utječe na razvoj metalurgije, energetike, strojarstva , promet i druge industrije.

Problemi koji su se nagomilali u stambenom sektoru toliko su akutni da su postali kočnica socioekonomskog razvoja zemlje, negativno utječući na racionalnu alokaciju proizvodnog potencijala i radnih resursa, a da ne spominjemo izravan negativan utjecaj na demografiju. situacija.

U svim fazama razvoja naše države, počevši od prvih godina sovjetske vlasti, poduzete su mjere za rješavanje stambenog pitanja.

U samom početku to je bilo više karaktera izvlaštenja i provodilo se kroz tzv. “zgušnjavanje” i stvaranje stanova – komuna. Najupečatljiviji književni primjer formiranja institucije komunalnih stanova tog razdoblja je djelo Mihaila Bulgakova "Pseće srce".

No, “komunalni stanovi”, koji su svojedobno rješavali trenutni problem stambenog zbrinjavanja jednog dijela stanovništva nauštrb drugoga, nakon desetljeća pretvorili su se u klupko problema koje je trebalo odmotavati usporedno s obnovom gradova. ratom uništeno.

Jedini uspješan pokušaj rješavanja stambenog problema može se smatrati velikim programom stambene izgradnje koji je pokrenuo N. S. Hruščov, iako nije riješio sve probleme (zajednički stanovi postoje i danas), ali je omogućio kvalitativni proboj u području stanovanja konstrukcija.

Šezdesetih godina stanogradnja se odvijala u okviru administrativno-komandnog sustava isključivo na teret proračunskih sredstava od strane državnih izvođača.

Prioritetni nacionalni projekt „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” nije usporediv sa stambenim programom šezdesetih godina ni po svom opsegu ni po složenosti i složenosti postavljenih zadataka.

Više od 70 posto stambenog fonda ne pripada državi, već građanima, gotovo sve građevinske organizacije i djelatnosti su privatne, pa država ne može izravno upravljati gradnjom, kao što je to bilo prije.

Danas se odnos između države i stanovništva temelji na zakonodavstvu i tržišnim mehanizmima koji spajaju privatna ulaganja (uključujući javna sredstva) s državnom potporom u obliku ciljanih proračunskih subvencija, državnih jamstava i zajmova.

Uspjeh Projekta uvelike je određen aktivnostima privatnih investitora, developera i izvođača.

U tom smislu, neophodan uvjet za njegovu učinkovitu provedbu je podrška planiranih planova od strane izravnog izvršitelja - građevinskog poslovanja Rusije, ujedinjenog u svojim sindikatima i udrugama, koji funkcioniraju na principima samoregulacije.

Dugogodišnja praksa uvjerila nas je da monopolistička državna regulacija građevinske djelatnosti (licenciranje, arhitektonsko-građevinski nadzor, tehnička regulativa i dr.) ne može osigurati potrebnu učinkovitost, o čemu svjedoči pad kvalitete stambene izgradnje, sve češća pojava nesreća i razaranja javnih zgrada.

Potrebni su nam partnerski odnosi između države, investitora i građevinara – kao jedinog načina da se ciljevi Nacionalnog projekta ostvare u utvrđenim obujmima i rokovima.

8. Samoregulacija u građevinskoj industriji.

Administrativna reforma iz 2003., koju je pokrenuo predsjednik Ruske Federacije, upravo je pretpostavila ograničenje državne intervencije u gospodarskim aktivnostima poslovnih subjekata, uključujući prestanak pretjerane državne regulacije, u kombinaciji s razvojem sustava samoregulacije. organizacije iz oblasti ekonomije.

Ako je prvi zadatak obavljen u kratkom roku, razvoj sustava samoregulatornih organizacija je usporen, budući da savezni zakon o samoregulativnim organizacijama još nije donesen.

Postupni prijelaz na samoregulaciju uključuje razvoj i stvaranje posebnih mehanizama za kolektivnu odgovornost, obvezno osiguranje od odgovornosti za programere i izvođače.

Koja je prednost samoregulacije?

Samoregulacijske norme u pravilu su fleksibilnije od onih koje je uspostavila država i lakše se prilagođavaju promjenjivim uvjetima.

Članovi samoregulatorne organizacije (u daljnjem tekstu: SRO) imaju više zakonskih mogućnosti utjecati na njezinu politiku nego na politiku državnih tijela, uključujući izbor upravnih tijela samoregulativne organizacije.

Kontrola aktivnosti članova SRO-a od strane njihovih vlastitih kontrolnih tijela pokazala se učinkovitijom u utjecanju i primjeni internih administrativnih i gospodarskih sankcija prema članovima SRO-a, koje izazivaju manje odbacivanja među tržišnim sudionicima nego sankcije koje primjenjuje država.

Mehanizmi za pretsudsko rješavanje sporova između potrošača i proizvođača dobara/usluga formirani u SRO-ima obično su jeftiniji za stranke i traju kraće od sudskog postupka. Postupci rješavanja sporova bolje su prilagođeni uvjetima konkretnog područja djelatnosti i karakteristikama odnosa između sudionika na tržištu od standardnih sudskih postupaka.

Stvaranje samoregulacijskih organizacija može pozitivno utjecati na stav društva prema poslovanju, uključujući povećanje otvorenosti poslovanja i njegovu društvenu usmjerenost.

Nemoguće je ne spomenuti nedostatke samoregulacije svojstvene svojoj prirodi:

zahtjevi koji se nameću članovima SRO-a u pravilu su prilično ozbiljni i ne moraju se primjenjivati ​​na tržišne autsajdere (s izuzetkom posebnih propisa kroz obvezno članstvo u SRO-u);

stvaranje dodatnih prepreka za ulazak u industriju (visoke članarine, određena razina osiguranja od profesionalne ili građanske odgovornosti, visoka razina doprinosa u kompenzacijske fondove itd.) može dovesti do povećanja cijena roba/usluga članova SRO-a;

nepovjerenje društva u sposobnost poslovnih ili strukovnih udruga da samostalno osiguraju uređenje određenog područja i kontrolu poštivanja utvrđenih standarda i pravila;

moguću pojavu proturječnosti između zadaće zaštite interesa vlastitih članova i poslovanja u cjelini i potrebe djelovanja u interesu cijelog društva.

Mora se uzeti u obzir da u praksi neke prednosti mogu ostati neostvarene, kao što se niz nedostataka može prevladati razvojem posebnih postupaka i mehanizama u okviru SRO-a. To uglavnom dovodi do sporova između pristaša i protivnika samoregulacije.

No, prednosti samoregulacije, koja se već nekoliko dana primjenjuje u svjetskoj praksi, očite su:

neovisnost samoregulacijskih organizacija od vladinih agencija, prisutnost vlastitih tijela i kontrolnih mehanizama;

transparentnost procesa samoregulacije, usmjerenost na potrošače, socijalna usmjerenost;

neovisna i stabilna financijska potpora samoregulacijskim procesima, uključujući na temelju naprednih standarda ulaganja;

povećanje kompetencija u akreditaciji i certificiranju organizacija, certificiranju i certificiranju osoblja, kao i mnogim drugima koji pridonose dinamičnom razvoju tržišta i poslovanja.

Potrebno je što prije donijeti ovaj zakon, kao i unijeti odgovarajuće izmjene i dopune drugih regulatornih pravnih akata koji reguliraju djelatnosti na tržištu graditeljstva.

U tom smislu, usvajanje građevinskih standarda obveznih za sve članice ACP-a samo je prvi korak u provedbi eksperimenta uvođenja samoregulacije u moskovskom građevinskom kompleksu, koji provodi Udruga ruskih građevinara.

Takav eksperiment može u praksi potvrditi izvedivost donošenja zakona o samoregulacijskim organizacijama i postati indikativan u smislu praktične provedbe normi predloženih u konceptu zakona i prije njegovog stupanja na snagu.

Osim toga, u pripremi za prijelaz na načela samoregulacije, Pravni odjel ASR-a (direktor odjela A.S. Samoilov), zajedno s Odborom Državne dume za imovinu, pripremio je nacrt Saveznog zakona „O izmjenama i dopunama urbanističkog planiranja Kodeks Ruske Federacije” (u smislu samoregulacije djelatnosti u inženjerskim istraživanjima, arhitektonskom i građevinskom projektiranju i izgradnji kapitalnih građevinskih projekata), a dokumenti su razvijeni kako bi se osigurao prijelaz ASR-a na samoregulaciju:

Novo izdanje Povelje Ruske udruge građevinara;

Pravilnik o Glavnoj skupštini (Kongresu) članova Udruge graditelja Rusije;

Pravila za održavanje sastanaka Opće skupštine (Kongresa) članova Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o Vijeću Ruske udruge graditelja;

Pravilnik o revizijskoj komisiji Ruske udruge graditelja;

Pravilnik o Odboru za pravila i standarde Ruske udruge građevinara;

Pravilnik o Kontrolnom odboru Udruge graditelja Rusije;

Pravilnik o disciplinskoj komisiji Ruske udruge graditelja.

Kao što vidimo, Udruga ruskih građevinara unaprijed se pobrinula za regulatorne dokumente.

Nažalost, tijekom administrativne reforme, između ostalog, ukinuto je Vladino povjerenstvo za stambenu politiku, čija je odsutnost (prije formiranja Vijeća pri predsjedniku Ruske Federacije) negativno utjecala na razvoj nacionalne stambene politike. projekt, budući da je “think tank” koji je ujedinio predstavnike federalnih i regionalnih tijela vlasti, te javnih i znanstvenih organizacija.

Istovremeno je likvidiran Državni odbor za izgradnju Rusije.

Smanjenje njezinog aparata koji je osiguravao regulaciju i upravljanje procesima u graditeljstvu, stambeno-komunalnom gospodarstvu i stambenoj politici dovelo je do gubitka najstručnijih kadrova, što nije moglo ne utjecati na kontinuitet u stabilnosti i kvaliteti rada u formiranje stambene i građevinske politike.

Za referencu: Broj Gosstroya Rusije u vrijeme likvidacije bio je 460 jedinica osoblja. Maksimalan broj članova Federalne agencije za graditeljstvo i stambeno-komunalne djelatnosti, koja obavlja poslove pružanja javnih usluga, upravljanja državnom imovinom i poslove provedbe zakona u oblasti graditeljstva i stambeno-komunalnih djelatnosti, utvrđen je na 183 jedinice. . Za usporedbu: u najtržišnije orijentiranoj zemlji, a to su Sjedinjene Američke Države, postoji Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja koje, zajedno s regionalnim odjelima, broji 12,5 tisuća zaposlenih; u Njemačkoj slično specijalizirano ministarstvo ima 3,5 tisuća zaposlenih.

To dokazuje napredak razvoja i usvajanja:

paket zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog stambenog tržišta, čija kvaliteta ima ogroman broj pritužbi ne samo od strane profesionalnih sudionika na tržištu stambene izgradnje, već i od odvjetnika. Negativne društveno-ekonomske posljedice pogrešnih procjena zakonodavstva već su se počele pojavljivati ​​i situacija će se pogoršati ako odmah ne počnemo dovršavati zakonodavstvo (istaknuti primjeri su Zakon o urbanizmu i stanovanju Ruske Federacije, zakon o dioničkom kapitalu građevinarstvo i niz drugih);

regulatorni pravni akti potrebni za provedbu odredbi usvojenih saveznih zakona. Više od polovice ovih dokumenata nije pravodobno pripremljeno, zbog čega zakoni zapravo ne funkcioniraju;

novo izdanje Saveznog ciljnog programa „Stambeno zbrinjavanje” za 2002.-2010., čiji je razvoj odgođen do početka nove financijske godine 2006., zbog čega su ga regije primile vrlo kasno, bez rezerve vremena za pravovremenu pripremu;

regulatorni pravni akti koji osiguravaju provedbu mjera predviđenih Federalnim ciljnim programom „Stanovanje“. Kao posljedica toga, postoji kašnjenje od rokova utvrđenih rasporedom odobrenim Nalogom Vlade Ruske Federacije od 14. studenog 2005. br. 1926-r.

Na kolegiju Ministarstva regionalnog razvoja Rusije, održanom 5. srpnja 2006., koji je razmatrao pitanje „O praktičnoj provedbi prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za ruske građane” i saveznog ciljnog programa „Stanovanje” za 2002.-2010.”, objavljeno je da je raspored provedbe programa, odobren u siječnju 2006. godine nalogom ministra regionalnog razvoja, poremećen na nizu pozicija i njihova provedba odgođena za 3. kvartal.

Osim toga, prema riječima voditelja Rosstroya S.I. Kruglika, u skladu s Rasporedom izdavanja i distribucije državnih stambenih potvrda za 2006., krajem lipnja ove godine izdani su obrasci potvrda i poslani regijama i saveznoj izvršnoj vlasti tijela za izdavanje građanima koji sudjeluju u potprogramu. Međutim, u vrijeme sastanka Ministarstvo regionalnog razvoja Rusije nije utvrdilo prosječnu tržišnu vrijednost 1 m². m ukupne stambene površine po konstitutivnom entitetu Ruske Federacije za 3. kvartal 2006. i standardni trošak od 1 m2. m ukupne stambene površine u Ruskoj Federaciji za drugu polovicu 2006. Istodobno, valjanost potvrda ograničena je na razdoblje od 2 mjeseca od trenutka kada izvršna tijela zaprime obrasce potvrda.

Dakle, izostanak pozitivnog učinka reforme i apsolutna nebriga ministarskih službenika za potrebe građana, kojima su te potvrde posljednja nada za rješavanje stambenog pitanja.

Unatoč mjerama koje je poduzela Vlada Ruske Federacije, ponekad se još uvijek čini da mjesto i uloga državnih tijela u organizaciji i upravljanju Nacionalnim stambenim projektom, kao i oblici i stupanj sudjelovanja države u poticanju procesa dinamički razvoj stambene izgradnje, nisu u potpunosti utvrđeni.

U praktičnom provođenju državne stambene politike od strane dužnosnika na različitim razinama, kako bi opravdali svoj nerad, uvijek je na prvom mjestu bila nedostatnost proračunskih i izvanproračunskih sredstava namijenjenih stambenom sektoru.

Kako ovaj virus ne bi zarazio Nacionalni projekt, potrebno je pitanje financiranja stanogradnje prebaciti na razinu javno-privatnog partnerstva.

Analiza pokazuje da je glavni razlog akutnog nedostatka sredstava za investicije i zaduživanje u stambenom sektoru neučinkovita intervencija (ili neučinkovito nemiješanje) države u tržišne odnose.

Još nismo u potpunosti prošli fazu tranzicije iz administrativno-zapovjednog sustava u razvijenu tržišnu ekonomiju, stoga su mnogi građani, posebno starije generacije, još uvijek u svježem sjećanju na uspjehe provedbe velikih projekata koji su se rješavali u SSSR-u kroz koncentracija napora i mobilizacija državnih financijskih resursa za strateško važna socio-ekonomska područja (nuklearni programi, svemir, netaknuta zemlja, stanogradnja, BAM i dr.).

Otuda prirodna želja nekih državnih dužnosnika da aktivno interveniraju na tržištu kako bi stvari usmjerili na zapovjednički način u "pravom smjeru".

Još uvijek postoji administrativni pritisak na regionalne vlasti iz federalnog središta kako bi se osigurale veće stope puštanja u pogon stanova. Iskušenje je još uvijek preveliko izvještavati vrh o provedbi planova u skladu s “postavkama” nacionalnog Projekta. To nas nehotice vraća u nedavnu prošlost, kada je gotovo neprimjetno prilagođavanje brojki očekivanim rezultatima “umirilo” društvo.

Rezultati protekle 2006. godine potaknuli su povećani optimizam među menadžerima različitih rangova u pogledu postignutih količina puštanja u rad stambenih objekata, što daje osnovu za njihovu usporedbu s postignućima kasnih 80-ih - ranih 90-ih.

Naime, prema Rosstatu, 2006. godine pušteno je u rad 50,2 milijuna četvornih metara, što je do 2005. godine iznosilo 115,2 posto, dok je 2005. godine stopa rasta stambene izgradnje do 2004. godine iznosila 106,1 posto. U isto vrijeme, 19,8 milijuna m2. koju je stanovništvo izgradilo vlastitim i posuđenim sredstvima, što je za 13,1 posto više u odnosu na 2005. godinu.

Nažalost, jednostavna računica pokazuje da od najvećeg postignuća u izgradnji stanova u Rusiji unutar SSSR-a od 76 milijuna četvornih metara, postignutog 1987. godine, podaci za 2006. iznose samo 66 posto.

No, čak i vrijednost od 50,2 milijuna m2. izaziva sumnje kod mnogih neovisnih stručnjaka koji imaju informacije o stanju stvari u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

U nizu regija prihvaćaju se i registriraju stanovi sa značajnim nedostacima i bez priključka na komunalne mreže ili se ubrzano registriraju stanovi izgrađeni prethodnih godina. Ako pretpostavimo da je službena statistika dobivena na ovaj način, onda bi odstupanje moglo premašiti realne brojke za 10 - 15 posto. Dakle, očito nije bilo kvalitativnog povećanja obujma stambene izgradnje u 2006. godini.

Posljedično, do sada se nismo previše približili ostvarenju glavnog cilja Projekta - pristupačnost stanovanja nije povećana, neravnoteža između ponude i potražnje na tržištu stanova nije smanjena, budući da su prihodi kućanstava porasli za 10 posto, a glavni negativni čimbenik koji uzrokuje rast cijena stanova ostao je.

9. Država i posao.

Kada država nastupa kao investitor (primjerice, u izgradnji socijalnih stanova za kategorije građana s niskim primanjima), ona ima pravo regulirati cijene stanova, što nije u suprotnosti s tržišnom ideologijom, jer pravila igre u tržište uvijek postavlja investitor.

Investitoru-državi također je cilj ostvarivanje profita, jedino što je za njega profit učinkovito rješenje društvenih problema.

Osim povećanja učinkovitosti korištenja proračunskih ulaganja, ovakva regulacija pozitivno će utjecati na ponašanje profesionalnih sudionika na tržištu.

Krajnje liberalne ideje, prema kojima će tržište samo sve postaviti na svoje mjesto, dovoljno je samo potaknuti efektivnu potražnju, pa će se naći investitor koji će ulagati u stambenu izgradnju, sukladne su samo zemljama s razvijenim gospodarstvima i uspostavljenim tržištima.

I tržište će u našim uvjetima sve postaviti na svoje mjesto, samo je pitanje kada, u kojem roku?

Zagovornici takvog liberalnog pristupa često navode kao primjer staklarsku industriju u moskovskoj regiji, gdje su privatna ulaganja bez ikakvog financijskog sudjelovanja države omogućila stvaranje velikih proizvodnih pogona (osobito tvornice u gradu Ramenki, Moskva regija).

Ali u isto vrijeme šute da je investitorima trebalo oko 5 godina da "sazriju", au to vrijeme Moskva je dobila skuplje (zbog troškova prijevoza) i manje kvalitetne prozore iz Saratovske regije.

Privatne investicije će također stići u cementnu industriju, ali ne odmah (zbog dugih rokova povrata), već s velikom vjerojatnošću iz bližeg i daljeg inozemstva, iako bi država dobro mogla formulirati vlastiti ciljani program investicijske stanogradnje.

Ako želimo ubrzano rješavanje problema dostupnosti stanova u gotovo ekstremnim uvjetima, onda država nema pravo mirno gledati i čekati dok privatni investitor ne shvati svoju društvenu odgovornost ili kad sazriju objektivni uvjeti povoljni za ulaganje.

Pri izradi paketa zakona usmjerenih na stvaranje pristupačnog stambenog tržišta došlo je, svjesno ili nesvjesno, do zamjene ciljeva. Naglasak je stavljen na regulatornu potporu strukturnim promjenama u stambenom sektoru. Treba jasno shvatiti da je svaka reforma vrlo bolan proces navikavanja na rad po novim pravilima.

Zbog toga je ne baš razvijeno tržište odgovorilo povećanjem cijena, a odgovorne namjere države ostale su samo dobre namjere.

Strateški cilj Nacionalnog stambenog projekta trebao bi biti omogućiti građanima pristupačno i udobno stanovanje u što kraćem roku, a razvoj mehanizama usmjerenih na poticanje tržišnih odnosa trebao bi biti derivat tog cilja (a ne obrnuto).

Država bi, u okviru razvijenih transparentnih mehanizama javno-privatnog partnerstva, trebala postati izravni suinvestitor:

razvoj definirajućih segmenata građevinske baze (potrebno je predložiti i pomno razraditi strategiju i prognozu razvoja građevinskog kompleksa s naglaskom na napredno puštanje u pogon stambenog prostora, a kriteriji njegove isplativosti trebaju biti određujući faktor);

infrastrukturno osiguranje teritorija namijenjenih stambenom razvoju, uključujući investicijsku komponentu tarifa prirodnih monopola na temelju regionalnih investicijskih programa koji uzimaju u obzir prognozu društveno-ekonomskog razvoja konstitutivnih subjekata Ruske Federacije.

Naravno, kako gospodarski sektor sazrijeva, taj proces neće biti nagao.

Dakle, glavni preduvjet za uspješnu provedbu Nacionalnog stambenog projekta u fazi tranzicijskog gospodarstva je precizno određivanje stupnja i oblika državnog sudjelovanja, mjesta i uloge vlasti u organizaciji i upravljanju Projektom.

Pogledamo li ponovno u našu povijest, uvjerit ćemo se da je posebnost sovjetskog stambenog programa bila potreba za preseljenjem desetaka tisuća ljudi iz podruma, baraka i zemunica te preseljenjem višeobiteljskih komunalnih stanova. Stoga je zahtjev za udobnošću shvaćen vrlo pojednostavljeno i sveden na minimum komunalnih usluga, a glavni parametar pristupačnosti bio je broj izgrađenih pojedinačnih stanova i redoslijed mjesta u redu za stanovanje.

Pogledajte radosna lica ljudi na starim filmskim žurnalima, čije bi se sve pokućstvo moglo prevesti na mački. Imali su u rukama dragocjeni nalog za poseban stan, čak i mali, a to se moglo izjednačiti samo s osjećajem radosti na Dan pobjede.

Danas imamo posla s kvalitativno drugačijom društveno-ekonomskom situacijom. Zahtjevi za udobnošću (ili u starom smislu životnom) stanovanja postali su drugačiji, raznolikiji i odgovarajući stvarnim prihodima građana.

Potrebna je jasna formulacija kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana (u vremenskom i teritorijalnom smislu), na temelju kojih se mogu jasno identificirati kvantitativni pokazatelji, faze i mehanizmi za postizanje ciljeva Projekta. Metodološka osnova za određivanje pristupačnosti stanovanja omogućit će regijama da usvoje vlastite regionalne programe koji uzimaju u obzir:

prognoze socio-ekonomskog razvoja regija, uključujući potrebe za radnom snagom;

stanje i struktura postojećeg stambenog fonda;

stanje inženjerske i društvene infrastrukture, javne energetike i stambeno-komunalnih usluga općenito;

mogućnosti i izgledi za razvoj baze građevinske industrije i tehnologije stambene izgradnje, s gledišta lokalnih sirovina, kao i formiranih preferencija i ideja o udobnosti stanovanja.

Pritom je potrebno još jednom jasno razlučiti pojmove „društvene“ dostupnosti i „tržišta“ te odrediti njihov omjer.

Prilikom organiziranja informacijsko-analitičke podrške i praćenja provedbe Projekta potrebno je posebnu pozornost posvetiti odražavanju:

dostatnost stopa rasta obujma stambene izgradnje;

strukturu stambenog prostora koji se gradi (dizajnerska rješenja i tehnologije izgradnje) i oblik njegove naknadne provedbe (kupnja, najam, društveni najam);

balansiranje efektivne potražnje, potreba regionalnih tržišta rada i ponude na tržištu nekretnina;

usko povezivanje investicijskih i građevinskih projekata sa stvaranjem komunalne infrastrukture u područjima namijenjenim stambenoj izgradnji.

Treba izvršiti traženje i odabir optimalnih, sa stajališta pristupačnosti, dizajnerskih i tehnoloških rješenja za stambenu izgradnju.

Usput, takve informacije već su objavljene na posebnoj web stranici Vijeća pri predsjedniku Rusije za provedbu prioritetnih nacionalnih projekata i demografske politike.

10. Opći zadaci.

Koje su glavne faze koje treba proći kako bi se postigli ciljevi prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije”?

Suština državne stambene politike temelji se na temeljnoj odredbi Ustava Ruske Federacije: "Ruska Federacija je socijalna država, čija je politika usmjerena na stvaranje uvjeta koji osiguravaju dostojan život i slobodan razvoj ljudi". (članak 7.).

Ta se situacija odrazila i na izradu strategije državne stambene politike:

u Dekretu Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28 „O konceptu razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja u Ruskoj Federaciji”;

u odluci Vlade Ruske Federacije iz 2000. o Strategiji državne stambene politike;

u Dekretu Vlade Ruske Federacije od 17. rujna 2001. br. 675 o saveznom ciljnom programu „Stanovanje” za 2002.-2010.;

u odluci Vlade Ruske Federacije od 26. rujna 2002. "O napretku reforme stambenog i komunalnog kompleksa Ruske Federacije";

u odluci Vlade Ruske Federacije od 20. veljače 2003. “O napretku provedbe donesenih odluka o razvoju hipotekarnog kreditiranja i dodatnim mjerama u ovom području”;

tijekom rasprave na Predsjedništvu Državnog vijeća Ruske Federacije o pitanju „O razvoju hipoteke i drugim mjerama za poticanje stambene izgradnje” od 27. veljače 2003. i naknadnim Uputama predsjednika Ruske Federacije od 27. ožujka, 2003;

u odluci Upravnog odbora Gosstroja Rusije iz 2003. „O reformi saveznog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje“ za 2002. - 2010.“;

u odluci Odbora Državnog odbora za izgradnju Rusije iz 2003. „O strategiji razvoja građevinske industrije“;

tijekom rasprave na Predsjedništvu Državnog vijeća Ruske Federacije o pitanju „O mjerama za pružanje pristupačnog stanovanja ruskim građanima” od 19. travnja 2005. i naknadnim uputama predsjednika Ruske Federacije.

Dosljedna provedba ove Strategije trebala bi u praksi dovesti do povećanja pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana:

država osigurava učinkovitu socijalnu zaštitu građana s niskim primanjima (socijalno ugroženih) osiguravajući im stan iz državnih i općinskih stambenih fondova za socijalne potrebe na teret proračunskih sredstava po ugovorima o socijalnom najmu;

Za sve ostale građane stanovanje je ili osigurano na temelju ugovora o najmu ili su ga stekli u vlasništvo.

Istodobno, država određenim kategorijama građana daje isključivo ciljane novčane potpore (ciljane stambene potpore), čime se smanjuju socijalne napetosti uzrokovane postojećom imovinskom nejednakošću.

Postizanje toga nalazi se na putu rješavanja sljedećih zadataka.

Cilj 1. Osiguravanje stambenog prostora za građane s niskim primanjima.

Bez rješavanja ovog problema doći će do porasta socijalne napetosti u društvu.

Usvojeni koncept prioritetnog nacionalnog projekta „Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije” gotovo u potpunosti isključuje pitanja stambenog zbrinjavanja građana s niskim primanjima, iako Stambeni zakonik Ruske Federacije posvećuje dovoljno pozornosti ovoj kategoriji.

Jasno je da je briga o ovim građanima odgovornost općina, ali projekt stambenog zbrinjavanja je Nacionalni, pa se u njemu treba ogledati i rješavanje stambenog problema ove kategorije građana.

Treba naglasiti da je učinkovita socijalna zaštita građana s niskim primanjima moguća samo ako gospodarski sustav funkcionira na način da osigurava održiv rast BDP-a i punjenje proračuna na svim razinama.

To se postiže djelovanjem društveno i ekonomski aktivnih slojeva društva, prvenstveno srednje klase, koja ima stabilan radni odnos, prilično visoka primanja, obrazovanje (stručne kvalifikacije) i socijalnu sigurnost.

Stoga je osiguranje pristojnih životnih uvjeta upravo za srednju klasu osnova na kojoj treba graditi državnu stambenu politiku. Ova dosljednost u izgradnji državne politike za razvoj tržišta pristupačnih stanova ključ je rješavanja stambenog problema za cjelokupno stanovništvo zemlje.

Nužan uvjet za osiguranje pristupačnog stanovanja za radno sposobno stanovništvo je maksimalno poticanje (platežno sposobne) potražnje uz istovremeno uravnoteženje ravnomjernog povećanja obujma puštanja u pogon stanova.

Rastom stanogradnje povećat će se učinkovitost korištenja proračunskih sredstava za socijalno ugrožene slojeve stanovništva.

Zadatak 2. Formiranje mehanizama za osiguranje funkcioniranja tržišta pristupačnih stanova.

U Nacionalnom projektu stambenog zbrinjavanja povećanje potražnje (solventno) provodi se u okviru potprograma Federalnog ciljnog programa „Stanovanje“.

Trošak programa koji se odnose na povećanje (solventne) potražnje stanovništva iznosi 588,6 milijardi rubalja.

Uključujući, na račun federalnog proračuna - 187,4 milijarde rubalja, regionalnih proračuna - 77,6 milijardi rubalja, privatnih ulaganja (uključujući sredstva stanovništva) - 323,6 milijardi rubalja.

Istodobno, programeri Saveznog ciljanog programa „Stanovanje” ne uzimaju u obzir različitu prirodu proračunskih sredstava - izravna ulaganja i državna jamstva.

Budući da državna jamstva služe samo kao osiguranje za privučene kredite, stvarni obujam proračunskih ulaganja zapravo je manji. Stoga bi 138 milijardi rubalja planiranih u obliku jamstava za obveze AHML-a trebalo isključiti iz izračuna.

Pozitivan aspekt Saveznog ciljanog programa "Stambeno zbrinjavanje" je objedinjavanje prethodno različitih potprograma pod upravom jednog državnog kupca i prijenos cjelokupnog proračunskog financiranja na obrazac potvrde (prijedlog Državnog odbora za izgradnju Rusije 2003.).

U ovom dijelu Programa planirano je kroz 5 godina osigurati stanove za 132 tisuće obitelji.

Istodobno, tijekom prethodnih 5 godina (2001.-2005.), samo u okviru predsjedničkog programa „Državne stambene potvrde“, stanove je dobilo oko 120 tisuća obitelji vojnih osoba koje su otpuštene ili otpuštene iz vojne službe. Dakle, iskorak se ne vidi, sve će ostati na razini prethodnog razdoblja. Ako je to uzrokovano postupnim prijelazom na stambeno zbrinjavanje vojnog osoblja prema novom hipotekarnom sustavu, tada je u Programu trebalo navesti faze i trajanje prijelaznog razdoblja.

Planirani obujam proračunskih ulaganja temelji se na očito podcijenjenim, a ne na stvarno prevladavajućim cijenama na tržištu stanova. Zbog toga građani u velikom broju slučajeva neće moći kupiti stan po društvenom standardu, već će biti prisiljeni ili kupovati stanove manje površine, ili pokušati unovčiti sredstva osigurana certifikatima, ili kupovati stan na sekundarnom tržištu. , što u mnogim slučajevima ne odgovara modernim idejama o udobnosti.

Da biste to spriječili trebate:

razviti metode za izračun cijene po kvadratnom metru stambenog prostora na temelju indeksa cijena za određivanje troška potvrde, maksimalno odražavajući stvarnu razinu tržišnih cijena stanovanja;

razviti mehanizme koji omogućuju korištenje sredstava osiguranih certifikatima za kreiranje ponuda na tržištu stanova (prijedloge za sličan mehanizam izradilo je rusko Ministarstvo gospodarskog razvoja, rusko Ministarstvo obrane i Ruski državni odbor za izgradnju još 2003. godine). Također možete koristiti mehanizme ulaganja u stambenu izgradnju putem zajedničkih fondova.

Ovaj problem je također relevantan za štedno-hipotekarni stambeni sustav za vojno osoblje, budući da relevantni Savezni zakon od 20. kolovoza 2004. br. 117-FZ propisuje samo mehanizam akumulacije sredstava za kupnju stana, ali ne i njegovu stvarnu kupnju.

Zadatak 3. Formiranje fonda za komercijalnu namjenu (tzv. stambene zgrade).

Rješenje ovog problema trenutno otežava nerazvijena infrastruktura stambenog financiranja. Posebno treba razvijati financijske institucije poput investicijskih fondova (uzajamni fondovi u kategoriji nekretnina).

Ta je zadaća zanemarena u usvojenom konceptu Nacionalnog projekta. Nedostatak odgovarajuće zakonske regulative u kontekstu sve veće potrebe za iznajmljivanjem stanova već je doveo do porasta kriminalne situacije, pojave pljačkaških skupina koje, koristeći nekažnjivost zbog praznina u stambenom zakonodavstvu, doslovno teroriziraju stanare stanova u Privatni sektor.

Zadatak 4. Izrada kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana.

Problem priuštivosti stanovanja može se riješiti sustavom stambenog financiranja koji se temelji na diferenciranom pristupu kategorijama građana, uključujući investicijske planove za razvoj komunalne infrastrukture teritorija, stambenu izgradnju, mehanizme pouzdane akumulacije sredstava građana i dugoročne stambeno kreditiranje u kombinaciji s ciljanom državnom potporom.

Broj i veličina ciljanih stambenih subvencija trebali bi biti usko povezani s proračunskim kapacitetom, socioekonomskim razvojnim prioritetima zemlje (uključujući demografsku i migracijsku politiku) i prihodima obitelji.

Nemoguće je utvrditi kvantitativne i kvalitativne pokazatelje Projekta bez formuliranja koncepta kriterija pristupačnosti stanovanja za različite kategorije građana koji žive u različitim regijama Rusije u velikim i malim gradovima i naseljima.

Sam koeficijent financijske uključenosti, na kojem se temelje programski pokazatelji Federalnog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje“, u ovom je slučaju apsolutno nedostatan.

Zadatak 5. Povećanje ponude na tržištu nekretnina.

U odobrenom Federalnom ciljnom programu "Stambeno zbrinjavanje" za 2002.-2010., proračunska sredstva raspoređena su na:

financiranje potprograma „Osiguravanje zemljišnih parcela s komunalnom infrastrukturom za stambenu izgradnju” (377,1 milijardi rubalja);

financiranje potprograma „Modernizacija objekata komunalne infrastrukture” (101,677 milijardi rubalja).

Ukupni trošak potprograma usmjerenih na povećanje ponude na stambenom tržištu iznosi 478,8 milijardi rubalja, uključujući:

na račun saveznog proračuna - 55,7 milijardi rubalja;

sredstva iz regionalnih proračuna - 44,1 milijardi rubalja;

sredstva privatnih investitora - 379,0 milijardi rubalja (iznos državnih jamstava od 177 milijardi rubalja isključen je iz izračuna iz istih razloga kao u smjeru hipotekarnog kreditiranja).

Pozitivan aspekt je preusmjeravanje sredstava iz potprograma „Raseljavanje građana iz ruševnih i derutnih stambenih objekata“ na izgradnju komunalne infrastrukture, što će u načelu omogućiti dodatno privlačenje sredstava privatnih investitora za stambenu izgradnju u iznosu od 1300-1800 milijardi rubalja (pod pretpostavkom da je cijena infrastrukture 15-1800 milijardi rubalja).20 posto ukupnih troškova izgradnje) i izgraditi oko 90-120 milijuna četvornih metara na namjenskim inženjerski opremljenim lokacijama. metara stambenog prostora (s prosječnom cijenom od 17.500 rubalja/m2).

No, istovremeno, potpuna zamjena potprograma preseljenja građana iz trošnih i derutnih stambenih objekata potprogramom formiranja građevinskih čestica uz njihovu naknadnu dražbenu prodaju na neodređeno vrijeme odgađa rješavanje problema za stanovnike ovog fonda (tj. pristupačnost stanovanja se smanjuje).

U skladu s člankom 89. Stambenog zakona Ruske Federacije, kada je kuća srušena, proglašena neprikladnom za stanovanje ili kada se provode veliki popravci, stanarima se zauzvrat daje drugi udoban stambeni prostor.

Ako su, prema prethodnom izdanju Federalnog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje“, sredstva federalnog proračuna dodijeljena u svrhu preseljenja građana iz ruševnih zgrada bila značajna pomoć općinama, sada su lokalne vlasti prisiljene tražiti dodatna sredstva, budući da se parcele ne mogu prodati. s teretom, a daljnju komercijalnu cijenu stambenog prostora koji se gradi ugradit će investitor.

Jedan od načina povećanja ponude na tržištu stanova, koji je inače financijski najjeftiniji, jest individualna stanogradnja, koja zauzima više od 30 posto ukupnog obima gradnje, au posljednje je vrijeme pod velikom pažnjom federalnih vlasti. i naziva se "niskogradnja", "gradnja drvene kuće" itd.

Ali poanta nije u imenu, već u gospodarstvu - postoji ogroman broj projekata, kako individualnog razvoja tako iu obliku složenog vikend razvoja teritorija, i što je najvažnije - industrija građevinskog materijala u kratkom vremenu, uključujući oslanjajući se na lokalne resurse, može prijeći na razvoj tehnologija za industrijsku proizvodnju ovih projekata ili osnovnih konstrukcijskih elemenata od najrazličitijih materijala od drva do autoklaviranog porobetona. U tom slučaju investicija je minimalna i isplati se u vrlo kratkom roku.

Zadatak 6. Financijski mehanizmi. Od stambenih kredita do tržišta hipotekarnih vrijednosnica.

Već je postala općeprihvaćena činjenica da je moderno tržište nekretnina u velikoj mjeri kretanje financijskih tokova. Ako je financijska politika države na ovom tržištu pravilno strukturirana, onda je ekonomski učinak neizbježan.

Općenito, ako govorimo o glavnom financijskom mehanizmu Programa, na koji se polažu posebne nade, to je hipotekarno stambeno kreditiranje, čiji je koncept razvoja odobrio V. V. Putin 2000. godine dok je još bio predsjednik Vlade. Ruske Federacije (Rezolucija Vlade Ruske Federacije od 11. siječnja 2000. br. 28).

Koncept razvoja sustava stambenog hipotekarnog kreditiranja Ruske Federacije temeljio se na dvorazinskom modelu funkcioniranja hipotekarnog tržišta.

Ovaj model predviđa maksimalan razvoj primarnog tržišta stambenih hipotekarnih kredita i postupno pokretanje mehanizama za privlačenje dugoročnih sredstava s financijskih tržišta, alociranih u svrhu refinanciranja kreditnih institucija koje stanovništvu daju hipotekarne stambene kredite.

Upravo je ovaj pristup omogućio Sjedinjenim Američkim Državama da osiguraju gigantski obujam hipotekarnog tržišta (oko 9 bilijuna američkih dolara) i nadmaše tržište državnih vrijednosnih papira, procijenjeno na 4,5 bilijuna. američkih dolara, a da ne spominjemo tržište korporativnih vrijednosnih papira - 2,4 trilijuna. Američki dolari.

Ubrzani razvoj hipotekarne institucije, temeljene na korištenju mehanizma refinanciranja, također se primjećuje na europskom, azijskom i latinoameričkom tržištu.

Na III Financijskom kongresu zemalja srednje i istočne Europe, održanom u Varšavi u studenom 2006. godine, posvećenom stambenom hipotekarnom kreditiranju, istaknuto je da budućnost hipoteka uvelike ovisi o razvoju mehanizama refinanciranja.

Slijedom toga, izbor dvoslojnog modela stambenog hipotekarnog kreditiranja kao strategije u Ruskoj Federaciji bio je ispravan i omogućuje nam ubrzanje rješavanja stambenih problema stanovništva.

Samo na tom putu (čak i uz razumijevanje relativne nerazvijenosti infrastrukture ruskog financijskog tržišta) može se riješiti zadatak koji je postavio predsjednik Ruske Federacije V.V. Putin o godišnjem osiguranju milijun obitelji stambenim kreditom.

Suština funkcioniranja institucije hipoteke u okviru navedenog modela je:

u akumulaciji skupa hipotekarnih stambenih zajmova (hipoteka), bilo u bilancama primarnih zajmodavaca ili hipotekarnih kanala;

daljnja prodaja svoje tvrtke - agenta (Special Purpose Vehicle, SPV, specijalni hipotekarni agent u ruskoj terminologiji);

sekuritizacija ovog skupa i izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira (sekundarne hipoteke) plasiranih na financijska tržišta.

Sekuritizacija je strukturiranje financijskih tijekova generiranih plaćanjem dugoročnih hipotekarnih zajmova uključenih u ovaj skup u tranše koje su kolateral za odgovarajuća izdanja hipotekarnih vrijednosnih papira (obično nadređene, mezzanine i mlađe tranše).

Prve dvije tranše slobodno se plasiraju na financijskim tržištima. Mlađa tranša, koja nosi najveći dio kreditnog rizika (i stoga ima veću profitabilnost), ili ostaje u bilancama kanala (ili banke pokrovitelja), ili se vraća primarnom zajmodavcu, ili je kupuju institucionalni ulagači (velika osiguravajuća društva, mirovinski sustavi itd.) .P.).

Danas u Ruskoj Federaciji, osobito u posljednje 4 godine, postoji aktivan razvoj primarnog tržišta stambenih hipotekarnih kredita putem:

vlastita sredstva najvećih, uključujući državne banke;

kreditne linije otvorene od strane niza međunarodnih financijskih institucija (International Finance Corporation - IFC, Europska banka za obnovu i razvoj i dr.);

refinanciranje od strane OJSC Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje u državnom vlasništvu (u daljnjem tekstu: AHML), koja prikuplja sredstva pod državnim jamstvima Ruske Federacije.

Broj hipotekarnih stambenih kredita koje izdaju svi primarni zajmodavci povećava se godišnje više od 2-3 puta. Krajem 2006. godine njihova se vrijednost procjenjuje na 8-10 milijardi američkih dolara.

Ključnu ulogu u razvoju primarnog hipotekarnog tržišta od 2002. godine igra i igra AHML, koji je, zapravo državna institucija za razvoj stambenog kreditiranja, ujedno i komercijalna organizacija čiji je cilj ostvariti dobit (u interesu svog jedinog dioničara - Ruske Federacije) .

Stoga bi pretjerana državna potpora Agenciji, bez jasnog definiranja društvenih prioriteta za njezino djelovanje (primjerice, dobivanje kredita izdanih onim kategorijama građana čiji prihodi zahtijevaju takvu potporu za kupnju stanova prema socijalnom standardu), mogla mjesto AHML u nejednakim uvjetima u odnosu na druge sudionike hipotekarnog tržišta.

U tom smislu, hipotekarnu zajednicu ne može a da ne zabrine izjava zamjenika predsjednika Vlade Ruske Federacije A. D. Žukova, koji je u razgovoru s novinarima rekao da je ruska vlada sebi postavila cilj smanjiti razinu kamatnih stopa na hipotekarne kredite na 7 posto godišnje.

Prema njegovim riječima, unatoč blagom smanjenju stopa ove godine, hipotekarni krediti ostaju vrlo skupi i nedostupni velikom dijelu stanovništva.

Stambeni krediti danas su nedostupni značajnom dijelu stanovništva, prvenstveno zbog niskih primanja većine građana i stalnog rapidnog rasta cijena stanova zbog neravnoteže ponude i potražnje.

Prioritet države u području hipotekarnog kreditiranja trebao bi biti stvaranje uvjeta za kvalitativno povećanje ponude na tržištu nekretnina.

Izdvojeno od rješavanja ovog problema, umjetno smanjivanje kamata ne samo da je besmisleno, budući da upravo rast cijena (oko 50 posto u 2006.) daje glavni “doprinos nedostupnosti” stanova i hipoteka, nego je i štetno, jer potiče inflaciju u stambenim nekretninama.

Povećanje kupovne moći kroz povećanje dostupnosti kreditnih sredstava, uz nezadovoljenu potražnju za stanovima, dovodi samo do špekulacija na tržištu nekretnina.

Istine radi, treba napomenuti da je A. D. Žukov u razgovoru s novinarima također rekao da će smanjenje stope na 7 posto biti moguće tek nakon što inflacija u Rusiji padne na manje od 5 posto.

Trenutno, privlačenje zajmoprimaca treba učiniti ne toliko snižavanjem stopa, koliko poboljšanjem kvalitete usluge, smanjenjem transakcijskih troškova, uvođenjem novih tehnologija koje omogućuju izdavanje kredita u kraćem vremenu, proširenjem i modernizacijom asortimana proizvoda, kao i kao uspostavljanje instituta za osiguranje kreditnog rizika (hipotekarno osiguranje).

Za referencu: ova socijalna državna institucija igrala je i igra veliku ulogu u Sjedinjenim Državama u smislu povećanja dostupnosti hipotekarnih zajmova kroz stvaranje Savezne stambene uprave, prije uspostave operatera sekundarnog hipotekarnog tržišta. Ovaj institut se aktivno razvija u Kazahstanu.

Posebno će to biti olakšano radom na standardizaciji postupaka i mehanizama hipotekarnog tržišta.

Sredinom prosinca 2006., na proširenom sastanku Odbora Udruženja ruskih banaka (ARB) o hipotekarnim kreditima na kojem su sudjelovali predstavnici Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije, Savezne službe za financijska tržišta, Banke Rusije, Federalna služba za registraciju, AHML, IFC, kao i Udruga regionalnih banaka "Rusija" (ARBR), Nacionalna udruga sudionika hipotekarnog tržišta (NAUIR - član ASR) i Udruga hipotekarnih društava (AIC) pregledali su nacrt standardni oblici hipoteka koje su razvili IFC, AHML i Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije.

Standardni oblik hipoteke temelji se na hipoteci koju je odobrio Nadzorni odbor OJSC Agencije za hipotekarno stambeno kreditiranje, ali je modificiran uzimajući u obzir prijedloge Ministarstva gospodarskog razvoja Rusije, Savezne službe za registraciju, Savezne službe za financijska tržišta , bankarska zajednica, hipotekarna društva i IFC.

Kao rezultat ovog sastanka čelnici ARB-a, ARBR-a, NAUIR-a i AIC-a potpisali su “Preporuke o korištenju standardnog obrasca hipotekarne zabilježbe” koje su nakon izrade konačne verzije hipotekarne zabilježbe poslane na korištenje. od strane Federalne službe za registraciju.

Donošenje ovakvog dokumenta je relevantno jer je standardizacija i unifikacija dokumenata i postupaka koji se koriste u procesuiranju stambenih kredita jedan od glavnih uvjeta za postizanje ciljeva obujma hipotekarnih kredita utvrđenih prioritetnim nacionalnim projektom „Pristupačno i udobno stanovanje za državljane Rusije.”

Treba još jednom naglasiti da će glavni faktor koji će utjecati na smanjenje kamatnih stopa, uz smanjenje inflacije, biti kvalitativno povećanje obujma hipotekarnog stambenog kreditiranja (zbog smanjenja jediničnih troškova izdavanja kredita).

Istodobno, sredstva saveznog proračuna dodijeljena za jamstvo Ruske Federacije za obveze AHML-a su ograničena.

Istodobno, primarni zajmodavci koji daju hipotekarne zajmove o vlastitom trošku doživljavaju akutni nedostatak "dugoročnog" novca, budući da dugoročni izvori zauzimaju samo 8-10 posto u strukturi njihovih bilanci.

Osim toga, većina banaka je premalo kapitalizirana i stoga je prisiljena izvaditi imovinu iz bilance, a također su pod pritiskom da smanje kreditne rizike, uključujući rizike prijevremene otplate, i povećaju zaradu po dionici (ROE) putem bilančne poluge.

Za referencu: refinanciranje ne samo da poboljšava bilancu stanja primarnih vjerovnika i otvara pristup jeftinim izvorima, već značajno povećava vrijednost banke u očima investitora)

Stoga je nemoguće postići kvalitativno povećanje obujma hipotekarnih kredita bez korištenja mehanizama refinanciranja.

Ozbiljan napredak koji je nedavno postignut zahvaljujući razvoju hipotekarnog zakonodavstva (uključujući donošenje niza zakonodavnih i drugih regulatornih pravnih akata koji se odnose na promet hipotekarnih vrijednosnih papira) i stabilnom razvoju primarnog hipotekarnog tržišta, omogućili su da se blizu formiranja sustava za refinanciranje stambenih hipotekarnih kredita na temelju korištenja mehanizma sekuritizacije.

Važan preduvjet za to bilo je stvaranje (na inicijativu i uz organizacijsku i metodološku pomoć Gosstroja Rusije) 1999.-2004. u svim regijama Ruske Federacije, regionalne hipotekarne agencije i tvrtke (regionalni hipotekarni operateri, u daljnjem tekstu RIO), koji su, kao rezultat aktivnog sudjelovanja u AHML hipotekarnom programu, akumulirali značajno pozitivno iskustvo u organiziranju izdavanja hipotekarnih zajmova u regije Ruske Federacije.

Vlada Ruske Federacije odobrila je Koncept razvoja jedinstvenog sustava refinanciranja stambenih hipotekarnih kredita u Rusiji, koji je izradio AHML.

Ovim konceptom najavljeno je postupno preusmjeravanje aktivnosti AHML-a s otkupa hipotekarnih stambenih kredita RIO-a na aktivnosti na tržištu hipotekarnih vrijednosnih papira.

U tom smislu, čini se mogućim razmotriti pitanje postupka davanja državnih jamstava AHML-u, kako sa stajališta povećanja učinkovitosti njihove upotrebe, tako i sa stajališta razvoja hipotekarnog tržišta.

U početnoj fazi formiranja sustava hipotekarnog kreditiranja, AHML nije imao dovoljno sredstava za osiguranje refinanciranja RIO-a. Stoga je davanje državnih jamstava na njezine korporativne obveznice bilo nužno. To je saveznoj agenciji omogućilo da uspješno riješi zadatak koji je postavila Vlada Ruske Federacije za pokretanje hipoteka.

Danas su obveze AHML-a već osigurane prilično velikim likvidnim hipotekarnim sredstvima (preko 1 milijarde USD).

Stoga AHML u načelu može samostalno refinancirati putem izdavanja i plasmana hipotekarnih vrijednosnih papira. Preporučljivo je korištenjem državnih jamstava osigurati njihovu manju tranšu, koja za svaki skup kredita ne iznosi više od 10 posto troška. To će omogućiti privlačenje 10 puta više sredstava uz iste količine državnih jamstava. Istovremeno, ova konkurentska prednost državne razvojne institucije neće moći, niti potencijalno, narušiti načelo slobodnog tržišnog natjecanja. AHML će kroz jamstva obavljati samo onu funkciju koju velika većina privatnih profesionalnih sudionika na hipotekarnom tržištu ne može obavljati.

Također treba napomenuti da limiti državnih jamstava AHML-a, uz sve veću dinamiku rasta obujma hipotekarnih kredita, mogu stvoriti poteškoće regionalnim operaterima u dugoročnom planiranju njihove financijske politike.

Stoga se može pojaviti situacija koja smanjuje važnost RIO-a kao organizacijskih i metodoloških središta za stambeno hipotekarno kreditiranje u sastavnim entitetima Ruske Federacije.

Postoji rizik da novi deklarirani pristupi još neće biti u potpunosti razvijeni, a već stvorena RIO mreža neće biti u potpunosti iskorištena.

Shvaćajući ovu opasnost, mnogi regionalni hipotekarni operateri, uz ispunjavanje svojih obveza prema AHML-u, počinju tražiti druge partnere za otkup hipoteka u svojim bilancama.

Kao pozitivnu činjenicu treba istaknuti pokušaje RIO-a da osnuje svoje udruge.

Konkretno, u listopadu 2006. registrirana je Udruga hipotekarnih društava uz organizacijsku potporu državnog AHML-a.

Prema čelnicima hipotekarnog kanala RuMAC i NAUIR, te će organizacije također maksimalno doprinijeti formiranju međuregionalnih hipotekarnih mreža.

Važno je samo pri njihovom stvaranju osigurati slobodnu konkurenciju na tržištu i stvarnu konsolidaciju hipotekarnih sredstava (a ne samo formalnih političkih udruga).

RIO pojedinačno još nisu akumulirali dovoljno hipotekarnih sredstava. Temeljni kapital svakog od njih ne dopušta im da uđu u profitabilan hipotekarni posao, što osigurava smanjenje kamatnih stopa i, kao rezultat toga, povećanje dostupnosti hipotekarnih stambenih kredita.

Mnogi od njih nisu stvoreni u obliku dioničkih društava, već u obliku jedinstvenih poduzeća ili fondova.

Zbog relativno malih obujma stambenih hipotekarnih kredita u svakoj pojedinoj regiji, te u uvjetima akutnog nedostatka gotovih stanova, regionalni hipotekarni operateri prisiljeni su djelovati ne samo na hipotekarnom tržištu, već i aktivno sudjelovati u provedbi ulaganja i građevinski projekti.

To značajno povećava kreditne rizike za financiranje RIO-a i, kao rezultat toga, ne dopušta smanjenje kamatnih stopa na kredite stanovništvu.

U tom smislu trebalo bi doći do odvajanja neto hipotekarne imovine u podružnice regionalnih hipotekarnih operatera, nakon čega bi uslijedila konsolidacija te imovine u međuregionalne mreže.

Također primjećujemo da je danas značajan (više od 80 posto) hipoteka osiguran ne novoizgrađenim, već sekundarnim stambenim objektima. To doprinosi visokim stopama rasta cijena stanova, unatoč naizgled još uvijek vrlo neznatnim količinama hipotekarnih kredita (čimbenik koji utječe na nerazvijenost stambenog tržišta u cjelini).

Slab utjecaj hipotekarnog stambenog kreditiranja na porast stanogradnje zahtijeva hitno uvođenje mehanizama konvertibilnih kredita (tj. potrošačkih kredita koji se izdaju u fazi izgradnje, a nakon upisa vlasništva nad stambenim nekretninama pretvaraju se u hipotekarne kredite).

Istodobno, to treba kombinirati s razvojem i provedbom mehanizma za refinanciranje te imovine.

Neki od najvećih igrača na primarnom hipotekarnom tržištu 2006. godine već su proveli prvu "sekuritizaciju" hipotekarnih sredstava, izdali i plasirali hipotekarne vrijednosne papire u inozemstvu i Rusiji (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank), sličnu transakcija je blizu završetka AHML.

Ovome su prethodile uspješno dovršene transakcije strukturiranja (sekuritizacije) ostalih kreditnih proizvoda (krediti za automobile izdani od strane Soyuz JSCB i krediti izdani u fazi stambene izgradnje od strane Housing Finance Bank).

Na inicijativu NAUIR-a i ASR-a, stručnjaci koji su aktivno sudjelovali u gotovo svim gore navedenim transakcijama (osim Vneshtorgbank) stvorili su prvu privatnu specijaliziranu tvrtku (hipotekarni kanal) na hipotekarnom tržištu, OJSC "RuMAC" (Ruska hipoteka). Acceptance Company).

Svrha takve tvrtke je organiziranje i provođenje sekuritizacije (prvenstveno hipoteke) u interesu ruskih primarnih vjerovnika.

Za referencu: Tvrtka RuMAC trenutno razvija tehnologiju dizajniranu za refinanciranje kreditnih institucija koje daju kredite stanovništvu u fazi stambene izgradnje

Stvaranje hipotekarnih kanala je zbog činjenice da neovisno refinanciranje primarnog zajmodavca na burzi ima ekonomski smisao (u smislu troškova i profitabilnosti) samo kada se postignu određeni obujmi hipotekarnih zajmova.

Optimalni skup hipoteka je vrijednost koja prelazi 100 milijuna američkih dolara (3 milijarde rubalja).

U prvoj polovici 2007. treba očekivati ​​dovršetak daljnjih prekograničnih i ruskih transakcija sekuritizacije, koje se bitno razlikuju samo po mjestu registracije SPV-a i vrsti hipotekarnih vrijednosnih papira (hipotekarne obveznice ili hipotekarno sudjelovanje). certifikati - prolazne obveznice) [Slika 2, 3].

Prednost prekogranične “sekuritizacije” je mogućnost privlačenja jeftinijih sredstava za refinanciranje hipotekarnih zajmova. Cijena prikupljenih sredstava za već obavljene prekogranične transakcije bila je: LIBOR plus 1-1,6 posto godišnje.

To će pomoći povećati dostupnost hipotekarnih kredita za stanovništvo.

Plasman hipotekarnih vrijednosnih papira denominiranih u rubljama na međunarodnim financijskim tržištima potaknut će rješavanje problema konverzije rublja.

Glavna vrsta hipotekarnih vrijednosnih papira plasiranih na međunarodnim financijskim tržištima bit će hipotekarni sudionički certifikati - prohodne obveznice, čija je prednost prijenos rizika prijevremene otplate hipotekarnih kredita s primarnog zajmodavca na kupca hipotekarnih vrijednosnih papira.

Kao rezultat, postiže se učinkovitija raspodjela rizika i učinkovitije određivanje cijena.

Izdavanje i plasman ove vrste vrijednosnih papira u Rusiji još uvijek je nemoguće zbog nedostataka Saveznog zakona „O hipotekarnim vrijednosnim papirima“, stoga je potrebno što prije izmijeniti ovaj zakon, kao i usvojiti Savezni zakon "o sekuritizaciji"

Tako su na hipotekarnom tržištu sada započeli procesi prema formiranju sveruskog sustava za refinanciranje stambenih hipotekarnih kredita.

Valja dodati da je razmjer ciljeva zacrtanih u Nacionalnom projektu takav da postojeći zakonski okvir počinje usporavati razvoj hipoteke kao univerzalnog financijskog mehanizma čije sve mogućnosti utjecaja na tržište nemamo. ipak ocijenjeno.

Uz različite izmjene koje je predložila bankarska zajednica, a koje su obavezne za Savezni zakon „O hipoteci (zalogu na nekretninama)“, ali su više tehničke prirode, AHML je nedavno iznio prijedloge za proširenje mogućnosti zalaganja nekretnina izvan normi utvrđenih odgovarajućim saveznim zakonodavstvom.

Riječ je o prijedlogu unošenja niza izmjena u Savezni zakon "O hipoteci (zalogu nekretnina)" i Zakon o zemljištu Ruske Federacije, omogućujući lokalnim vlastima dobivanje sredstava za polaganje inženjerske infrastrukture i pripremu zemljišnih parcela za izgradnju na temelju zaloga zemljišta u njihovom vlasništvu.

Zapravo, ovo je korak prema razvoju hipoteke na zemljištu, a to je još važnije jer je za provedbu Nacionalnog projekta do 2010. godine potrebno izgraditi od 80 do 100 tisuća hektara zemljišta za stambenu izgradnju (Interfax informacije o web stranici AHML-a od 21. siječnja 2007. na http://www.ahml.ru).

Cilj 7. Razvoj sustava javno-privatnog partnerstva

Nacionalni projekt stambenog zbrinjavanja je poslovni projekt koji se provodi uz sudjelovanje proračunskih sredstava na načelima javno-privatnog partnerstva.

U tom smislu poučno je iskustvo Republike Kazahstan, gdje se sličan javno-privatni poslovni projekt već provodi.

U Kazahstanu se inženjerska infrastruktura zapravo stvara na principima javno-privatnog partnerstva.

Privatni poduzetnik dobiva gradilišta i izvodi izgradnju koristeći državni zajam po cijenama dogovorenim s investitorom (državom), a zatim prodaje izgrađene stambene objekte koristeći hipotekarne zajmove privatnih banaka, koje kupuje Državno hipotekarno društvo sredstvima iz Mirovinski fond po stopi dogovorenoj s njim. Svi financijski tokovi i rokovi su međusobno povezani.

Priuštivost stanovanja osigurana je činjenicom da je država specifičan investitor: za nju je profit broj stambeno zbrinutih obitelji. Osim toga, raspodjeljuje teret povezan sa stvaranjem inženjerske infrastrukture između kupaca određenih stambenih objekata (mreže na licu mjesta) i cijele zajednice koja živi u određenoj općini (ali u ratama, kroz investicijsku komponentu tarifa).

Time se ne stvara državni monopol. Privatni profesionalni sudionici nastavljaju raditi na tržištu prema zakonima tržišta.

„Nacionalni stambeni projekt Kazahstana“ u svim svojim aspektima (uključujući hipotekarne kredite) odnosi se samo na one kategorije građana koje određuje država, a iznos pomoći ograničen je standardima socijalnog stanovanja.

Proizlaziti:

Kao što se može vidjeti iz razmatranja čak i daleko od potpunog popisa problema koji postoje u stambenom sektoru Rusije, glavna prepreka njihovom rješavanju je slaba investicijska aktivnost.

Već je gore rečeno da samo pravilno strukturirana financijska politika države, usmjerena na:

Realno povećanje pristupačnosti stanovanja za sve kategorije građana, bez obzira na njihov prihod;

Razvijanje tržišnih odnosa u stambenom sektoru, osiguravanje dinamičnog i istovremeno uravnoteženog povećanja ponude i efektivne potražnje za stanovima.

Slijedom navedenog, rješenje navedenih problema nalazi se u ravni javnih i privatnih ulaganja kroz sljedeće mehanizme:

proračunsko financiranje izgradnje socijalnog stanovanja (za građane s niskim primanjima);

privlačenje dugoročnih financijskih sredstava za stvaranje stambenog sektora za iznajmljivanje;

državna potpora u obliku ciljanih stambenih subvencija za određene kategorije građana;

hipotekarno stambeno kreditiranje, uključujući mehanizme za refinanciranje organizacija koje daju hipotekarne kredite (zajmove), uključivanjem dugoročnih izvora s financijskih tržišta, uključujući one akumulirane u mirovinskom sustavu;

prikupljanje sredstava građana u svrhu izgradnje i kupnje stanova (štedionice, građevinske štedionice i dr.);

ulaganje i kreditiranje (uključujući i na teret građana) stambene izgradnje. Povrati se vrše putem prodaje, uključujući prodaju putem hipotekarnih zajmova;

privlačenje sredstava za investicije i kreditiranje izgradnje komunalne infrastrukture;

ulaganje u razvoj baze građevinske industrije.

U ovom slučaju državni resursi igraju samo ulogu katalizatora investicijskih procesa, smanjuju rizike ulaganja i povećavaju njihovu atraktivnost, smanjuju imovinske neravnoteže među različitim segmentima stanovništva i time smanjuju socijalne napetosti, povećavajući političku stabilnost društva. Kao rezultat toga, stvaraju povoljne uvjete za naknadna ulaganja.

Dakle, vidimo da se klupko problema koje je zaplelo stambeni sektor može u potpunosti riješiti izradom, dosljednom provedbom i provedbom državne stambene politike, a to u potpunosti ovisi o koordinaciji djelovanja svih grana federalnih, regionalnih i lokalnih vlasti. vlada.

Popis korištene literature

1. S.M.Lyzhin. Intriga doma. - Ekaterinburg: Izdavačka kuća “Philanthropist”, 2005. “Arhitektura i izgradnja Moskve” elektronska verzija popularno-znanstvenog časopisa br. 2-3 za 2006. www.asm.rusk.ru

2. Časopis „Arhitekton“. Kao tiskana publikacija pojavio se u listopadu 1992. godine. Od svibnja 2004. godine časopis postoji samo u elektroničkoj verziji, zadržavši kontinuiranu numeraciju brojeva. Njegova adresa na internetu je http://archvuz.ru. broj 13, 2006

3. A.S. Starovoytov. “Socijalno stanovanje u modernoj Rusiji - mit ili stvarnost”, časopis POISK, br. 3. lipnja 2006.

4. Časopis “Nacionalni projekti”, br. 1, br. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V. N. Ponomarev “Razmišljanja o hipotekama”

6. Uredba Vlade Ruske Federacije od 31. prosinca 2005. br. 865 „O dodatnim mjerama za provedbu saveznog ciljnog programa „Stambeno zbrinjavanje“ za 2002. - 2010.“

7. Materijali međunarodnog seminara “Stambeno financiranje, hipotekarno kreditiranje”, Dubna, Moskovska regija, 9.-12. veljače 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Osnove koncepta akreditacije građevinskih organizacija u kontekstu prijelaza na samoregulaciju investicijskih i građevinskih aktivnosti u Ruskoj Federaciji. Udruga graditelja Rusije. Moskva: Izdavačka kuća "Granitsa", 2006. - 96 str.

9. Rosstat. Ruski statistički godišnjak. Službena objava. Informacijski i izdavački centar “Statistika Rusije”, www.infostat.ru.

10. Nacrt strategije EEZ u području održive kvalitete života u ljudskim naseljima u 21. stoljeću. UNECE Odbor za ljudska naselja. Ženeva, 19. rujna 2000

Svako ispitno pitanje može imati više odgovora različitih autora. Odgovor može sadržavati tekst, formule, slike. Autor ispita ili autor odgovora na ispitu može izbrisati ili urediti pitanje.

Stanje stambenog problema: 1) nedovoljna razvijenost institucija stambenog kreditiranja, infrastrukture stambenog tržišta, visoka razina rizika i troškova na stambenom tržištu stoga niska efektivna potražnja 2) potražnja je veća od ponude stoga rast cijena 3) prepreke razvoj masovne stanogradnje. građenje, jer je dostupnost inženjerskih, prometnih, društvenih i infrastrukturnih područja ograničena. Kako bi se odredili načini i sredstva dugoročnog osiguranja visokog blagostanja građana, razvijen je koncept dugoročnog društvenog i gospodarskog razvoja Ruske Federacije do 2020. 1) za rast ponude potrebno je osigurati uvjete za rast obujma stambene izgradnje. 2) za rast sektora masovne stanogradnje bit će potreban razvoj industrijske baze građevinske industrije i industrije građevinskih materijala te poticanje uporabe nove tehnologije. 3) aktivan razvoj niskogradnje 4_ potrebno je Formiranje urbane politike usmjereno je na stvaranje nove slike ruskog grada i sela.

Strateški cilj stambene politike je osigurati dostupnost stanovanja za sve kategorije građana, kao i usklađenost obujma komfora stambenog fonda s potrebama stanovništva.

Rješavanje sljedećih problema: 1) stvaranje uvjeta za rast stanovništva, koji odgovara različitim skupinama stanovništva. 2) stvaranje uvjeta za povećani prosperitet 3) usklađivanje volumena komfora u stambenom fondu s potrebama stanovništva i stvaranje ugodnog urbanog okruženja.

Kao rezultat toga, do 2020. godine trebala bi se razviti kvalitativno nova razina stanja životnog okoliša, u skladu sa svjetskim standardima. do 2020. godine: 1) rast puštanja u pogon na 150 milijuna m2 2) rast izdanih hipotekarnih kredita 3) uvođenje kreditno-financijskih mehanizama 4) funkcioniranje svih oblika korištenja stambenog fonda

ZAKLJUČAK

dugoročni društveno-ekonomski razvoj Ruske Federacije do 2020

1. Povećanje pristupačnosti stanovanja

Unatoč stvaranju temelja za funkcioniranje tržišta stanova, stjecanje, gradnja i najam stanova tržišnim mehanizmima u praksi je još uvijek dostupan samo ograničenom krugu obitelji – obiteljima s visokim primanjima. Glavni razlozi niske efektivne potražnje za stanovima su nedovoljna razvijenost institucija dugoročnog stambenog kreditiranja, infrastrukture stambenog tržišta i stambenog hipotekarnog kreditiranja, kao i visoka razina rizika i troškova na ovom tržištu. Međutim, čak i ograničena efektivna potražnja stanovništva za stanovima premašuje ponudu stanova na tržištu i dovodi do stalnog rasta cijena. U ovakvoj situaciji najveći dio stambene izgradnje financira se izravno iz sredstava stanovništva. Značajna prepreka razvoju masovne stambene izgradnje i dalje je ograničena mogućnost osiguravanja zemljišnih parcela i potrebne inženjerske, prometne i socijalne infrastrukture. Potrebno je osigurati uvjete za značajno povećanje obujma stambene izgradnje kako bi se povećala ponuda stanova na konkurentskom tržištu u skladu s rastom efektivne potražnje stanovništva. U te svrhe osnovan je Federalni fond za pomoć razvoju stanogradnje, kojemu se, radi proširenja djelotvorne potpore masovnoj stambenoj izgradnji za sve kategorije građana, dodjeljuju zemljišne čestice koje su u federalnom vlasništvu, a ne koriste se. za provedbu ovlasti Ruske Federacije bit će prenesene. Razvoj masovne stanogradnje zahtijevat će razvoj industrijske baze građevinske industrije i industrije građevinskih materijala, poticanje uporabe novih tehnologija u graditeljstvu i novih građevinskih materijala te razvoj slobodnog tržišnog natjecanja između privatnog komercijalnog i neprivatnog sektora. profit developera. Za osiguranje građevinskih objekata masovne stambene izgradnje inženjerskom, komunikacijskom i društvenom infrastrukturom te razvoj tržišta zemljišta, uspostavit će se praksa javno-privatnog partnerstva, čime će se osigurati izgradnja i rekonstrukcija inženjerske i društvene infrastrukture u skladu s potrebama stambene izgradnje. , posebno s integriranim razvojem zemljišnih parcela. Niskogradnja će se aktivno razvijati, uključujući i one koje se izvode korištenjem tvornički izrađenih drvenih konstrukcija temeljenih na suvremenim tehnologijama. Potrebno je formulirati politiku urbanog planiranja usmjerenu na stvaranje nove slike ruskog grada i sela, arhitektonskog okruženja ugodnog za život ljudi, koje karakteriziraju ne samo funkcionalne, utilitarne, već i estetske značajke. To posebice podrazumijeva racionalnu kombinaciju različitih vrsta gradnje (visoke i niske gradnje), uzimajući u obzir pri razvoju naselja načela oblikovanja njihova arhitektonskog izgleda, kao i načela očuvanja povijesnog izgleda naselja. stara naselja. Strateški cilj državne stambene politike je osigurati dostupnost stanovanja za sve kategorije građana, kao i usklađenost obujma udobnog stambenog fonda s potrebama stanovništva. Provođenje državne stambene politike treba dovesti do sljedećih rezultata: stvaranje sigurnog i ugodnog okruženja za život i djelovanje ljudi; pružanje mogućnosti teritorijalne mobilnosti stanovništva. Državna stambena politika za nadolazeće razdoblje u odnosu na različite skupine stanovništva je sljedeća: za siromašne i druge određene zakonom utvrđene kategorije građana - stvaranje učinkovitog sustava stambenog zbrinjavanja, kako temeljenog na socijalnom, tako i na društvenom planu. korištenje općinskog stambenog fonda i korištenje drugih instrumenata, uključujući državne stambene potvrde. Konkretno, očekuje se da će se do 2020. godine razdoblje za pružanje socijalnog stanovanja građanima s niskim primanjima kojima je priznato da trebaju poboljšane stambene uvjete smanjiti na 3-5 godina nakon prijave; za građane s umjerenim prihodima (to jest, prihodi ispod prosjeka, ali ne dopuštajući da se građani klasificiraju kao niski prihodi) - stvaranje sustava mjera državne potpore (uključujući i putem Federalnog fonda za pomoć stambenoj izgradnji) i razvoj suradnje, dopuštajući takvim građanima da sami osiguraju smještaj u skladu s društvenim standardima, uglavnom tržišnim metodama; za građane s iznadprosječnim primanjima - podrška razvoju i stabilnom funkcioniranju stambenog tržišta, omogućavajući im da zadovolje efektivnu potražnju za stambenim prostorom. Realizacija ovog strateškog cilja podrazumijeva rješavanje sljedećih prioritetnih zadataka. Prvi zadatak je stvoriti uvjete za rast ponude na tržištu stanovanja koja zadovoljava potrebe različitih skupina stanovništva, uključujući: formiranje učinkovitih tržišta za zemljišne čestice s urbanističkom dokumentacijom; opskrba gradilišta masovne stambene izgradnje inženjerskom, komunikacijskom i društvenom infrastrukturom, uključujući neiskorištene ili neučinkovito korištene državne i općinske zemljišne čestice u projektima stambene izgradnje, uključujući i uz pomoć Federalnog fonda za pomoć razvoju stambene izgradnje; razvoj građevinskog kompleksa i proizvodnja građevinskih materijala, proizvoda i konstrukcija korištenjem inovativnih tehnologija, uključujući uštedu energije; razvoj tržišnog natjecanja između privatnih komercijalnih i neprofitnih developera i izvođača, uključujući kroz primjenu antimonopolskih mjera; unapređivanje standardizacije i tehničke regulative u području građenja i eksploatacije zgrada, stambenih objekata i provođenje državnog nadzora nad ispunjavanjem zahtjeva tehničkih propisa; promicanje uvođenja inovativnih tehnologija u području stambene izgradnje i komunalnih usluga, razvoj domaće proizvodnje građevinskih materijala, proizvoda i konstrukcija; poticanje provedbe projekata cjelovite rekonstrukcije povijesnih gradskih jezgri u svrhu poboljšanja stambene izgradnje; poticanje niskogradnje. Drugi zadatak je stvoriti uvjete za povećanje dostupnosti stanovanja za sve kategorije građana Ruske Federacije, uključujući: razvoj novih i poboljšanje postojećih institucija stambenog tržišta koje osiguravaju povećanu dostupnost stanovanja, naime: stambene hipoteke, hipoteke na zemljištu, razvoj tržište hipotekarnih vrijednosnih papira; povećanje dostupnosti hipotekarnih kredita građanima, smanjenje i učinkovita raspodjela rizika kreditiranja između svih sudionika na tržištu; stvaranje stambenog fonda za društvenu uporabu za osiguranje stambenih prostorija na temelju ugovora o socijalnom najmu; razvoj i implementacija instituta stambenog najma; razvoj specijaliziranog državnog i općinskog stambenog fonda, uključujući uslužni fond za osiguranje stambenog prostora za vojno osoblje i članove njihovih obitelji; razvoj i unapređenje mehanizama ciljane potpore stanovništvu za stjecanje vlastitog (privatnog) stambenog prostora. Treći zadatak je osigurati da volumen udobnog stambenog fonda zadovolji potrebe stanovništva i formiranje ugodnog urbanog okoliša i okoliša ruralnih naselja, uključujući: stvaranje uvjeta koji osiguravaju smanjenje amortizacije stambenog fonda, uključujući srednjoročno uklanjanje hitnih i zapuštenih stambenih objekata; promicanje samoorganiziranja stanovništva na stambenom tržištu, poboljšanje regulatornog pravnog i metodološkog okvira i pomoć u organiziranju udruga vlasnika stanova, poboljšanje poreznog zakonodavstva za učinkovito upravljanje stambenim zgradama; uvođenje tehnologija koje štede resurse i stvaranje uvjeta za šire korištenje male energije i obnovljivih izvora goriva i energije; modernizacija stambeno-komunalnog sektora i osiguranje pristupačnosti troškova održavanja stanovanja i plaćanja stambeno-komunalnih usluga za cjelokupno stanovništvo kroz razvoj tržišnog natjecanja u upravljanju stambenim fondom i njegovim održavanjem, privlačenje privatnih poduzetnika za upravljanje i investiranje u stambeno-komunalnoj infrastrukturi, unapređenju tarifne politike i razvoju mehanizama javno-privatnog partnerstva u pružanju javnih usluga; stvaranje ugodnog urbanog okruženja i okoliša ruralnih naselja, uključujući razvoj gradskog prijevoza, osiguravanje mogućnosti punopravnih životnih aktivnosti osoba s ograničenom pokretljivošću i sigurnost mjesta gdje djeca borave s roditeljima. Kao rezultat provedbe novih strateških pravaca državne stambene politike, do 2020. godine trebala bi se razviti kvalitativno nova razina stanja stambenog sektora, koja će odgovarati međunarodnim standardima i karakterizirana sljedećim ciljevima: povećanje udjela građana koji imaju mogućnost vlastitim i posuđenim sredstvima kupiti ili unajmiti na tržištu potrebne stanove, graditi individualne stanove do 60 posto; nepostojanje derutnog i derutnog stambenog fonda, svođenje prosječne razine amortiziranosti stambenog fonda i komunalne infrastrukture na standardnu ​​razinu; dovođenje stambenog fonda u stanje koje zadovoljava suvremene uvjete energetske učinkovitosti, ekologije, kao i potrebama pojedinih skupina građana (višečlane obitelji, starije osobe, osobe s invaliditetom i dr.). ); postizanje prosječne stambene opremljenosti (25 - 27 m2 ukupne površine po osobi u 2015. godini i 28 - 35 m2 do 2020. godine). Utvrđivanje sljedećih ciljnih pokazatelja za povećanje pristupačnosti stanovanja: do 2010. godine: završetak izrade i donošenje prostorno-planskih dokumenata; završetak ispunjenja obveza stambenog zbrinjavanja onih kojima je potrebno poboljšanje stambenih uvjeta i veterana Velikog Domovinskog rata prijavljenih prije 1. ožujka 2005., članova obitelji umrlih (umrlih) invalida i sudionika Velikog Domovinskog rata; osiguranje trajnog smještaja vojnog osoblja; završetak izrade i donošenje tehničkih propisa iz područja graditeljstva i proizvodnje građevnih materijala, proizvoda, konstrukcija; do 2012.: povećanje volumena puštanja u rad stambenih objekata na 100 milijuna četvornih metara. m; završetak preseljenja građana iz stambenog fonda koji je od 1. siječnja 2007. prepoznat kao nesiguran i podložan rušenju; završetak ispunjavanja obveza izdavanja državnih potvrda o stambenom zbrinjavanju građana otpuštenih iz vojne službe, kojima su potrebni poboljšani stambeni uvjeti i prijavljenih prije 1. siječnja 2005., osiguranje službenog stanovanja za vojne osobe; razvoj organizacijskih i pravnih mehanizama za provedbu projekata integriranog razvoja teritorija u svrhu stambene izgradnje; završetak certificiranja stambenog fonda i objekata javne infrastrukture; formiranje u gradovima s populacijom većom od 100 tisuća ljudi konkurentnog profesionalnog tržišta za usluge upravljanja stambenim nekretninama koje provode privatne organizacije; uvođenje lokalnog poreza na imovinu u stambenom sektoru; do 2020: povećanje volumena stambenih puštanje u rad na 140 - 150 milijuna četvornih metara. m na temelju integriranog razvoja teritorija i razvoja izgrađenih područja u svrhu stambene izgradnje na temelju odobrene urbanističke dokumentacije; povećanje obujma izdanih hipotekarnih kredita na 4,8 trilijuna. rubalja godišnje (u cijenama iz 2007.) ili 2,7 milijuna zajmova; široko uvođenje kreditnih i financijskih mehanizama za stambenu izgradnju i razvoj komunalne infrastrukture, uključujući i na temelju institucija javno-privatnog partnerstva; funkcioniranje svih oblika korištenja stambenog fonda (kupnja vlastitog stambenog prostora, najam društvenih stanova, najam privatnih stanova, neprofitni najam, kupnja kuća stambene izgradnje i stambenih zadruga i dr.); izvršenje obveza stambenog zbrinjavanja osoba prijavljenih do 01.03.2005. , kako bi im se osigurao stambeni prostor temeljem ugovora o socijalnom najmu; funkcioniranje, uz potporu države, kreditnih i financijskih mehanizama za izvođenje velikih popravaka i rekonstrukcije stambenih zgrada, uključujući i na temelju institucija javno-privatnog partnerstva.

KONCEPT

POLITIKA SOCIJALNOG STANOVANJA I SOCIJALNO STANOVANJE U RUSKOJ FEDERACIJI

Programeri:

UDRUGA GRADITELJA RUSIJE

Glumi:

NEPROFITNO PARTNERSTVO “VLASTITI DOM”,

NACIONALNA UDRUGA SUDIONIKA NA HIPOTEKARNOM TRŽIŠTU,

RUSKA TVRTKA ZA PRIHVAĆANJE HIPOTEKA.

Tijekom razvoja koristili smo publikacije zamjenika voditelja Federalne agencije za izgradnju i stambeno-komunalne usluge, kao i materijale koje su zajednički pripremili Institut za regionalni razvoj i Udruga građevinara Rusije za dugoročnu strategiju masovnog stambenu izgradnju za sve kategorije građana.

OPĆE ODREDBE
ODJELJAK 1. TRENUTNO STANJE STAMBENOG SEKTORA U RUSKA FEDERACIJA
1.1. Društveni značaj stambenog problema u Ruskoj Federaciji
1.3. Sadašnje stanje stambene izgradnje
1.4. Reforma stambenog tržišta u uvjetima tržišnih odnosa godine
ODJELJAK 2. STRATEŠKI CILJEVI, NAČELA I ZADAĆE STANOVANJA POLITIČARI
2.1. Optimalni scenarij razvoja stambenog tržišta
2.2. Načela stambene politike i strateški ciljevi države na tržištu stanovanja
2.3. Sustav stambenog financiranja je alat za provođenje državne strategije na tržištu
2.4. Ciljevi državne stambene politike
ODJELJAK 3. MEHANIZMI SOCIJALNE ZAŠTITE
3.1. Smjernice stambene politike i kriteriji pristupačnosti stanovanja
3.2. Mehanizmi stvaranja i financiranja socijalnog stambenog fonda
3.3. Preseljenje građana iz dotrajalih i trošnih stambenih objekata i kapitalni popravci postojećih stambeni fond
ODJELJAK 4. MEHANIZMI SOCIJALNE PODRŠKE I POTICANJA POTRAŽNJE
4.1. Tržište iznajmljenih stanova
4.2. Hipotekarni stambeni krediti
4.2.1. Programi socijalne hipoteke
4.3. Ciljane stambene subvencije
4.4. Unapređenje i razvoj mehanizama štednje kupnja stambenog prostora
ODJELJAK 5. MJERE ZA POTICANJE PONUDE NA TRŽIŠTU
5.1. Razvoj komunalne (tehničke i socijalne) infrastrukture
5.2. Mehanizmi stambenog financiranja
5.3. Integrirani razvoj teritorija i program "Rusija niskih zgrada".
5.4. Razvoj građevinskog kompleksa
5.4.1 Poticanje uštede energije u stambenom sektoru
ODJELJAK 6. POBOLJŠANJE REGULACIJSKIH MEHANIZAMA NA TRŽIŠTE STANOVANJA I JAVNE RAZVOJNE INSTITUCIJE
6.1. Samoregulacija u graditeljstvu i stambeno tržište
6.2. Unaprjeđenje tehničke regulacije i nadzora na tržištu stanova
6.3. Razvoj mehanizama osiguranja u građevinarstvu i tržištu stanova
6.4. Savezna stambena korporacija
6.5. Fond za pomoć reformi stambeno-komunalnog gospodarstva
6.6. Agencija za hipotekarne kredite

OPĆE ODREDBE

U skladu s Ustavom, Ruska Federacija je socijalna država čije su aktivnosti usmjerene na osiguranje prava i sloboda građana.

Najvažnije pravo čije je ostvarivanje povjereno državi je pravo na stanovanje.

Sukladno članku 40. Ustava, osobe s niskim primanjima i drugi građani navedeni u zakonu e stambeno potrebitima stambeno se zbrinjavaju besplatno ili uz prihvatljivu naknadu iz državnih, općinskih i drugih stambenih fondova.

Zapravo, problem pružanja pristupačnog i udobnog stanovanja stanovništvu zemlje nije jedan lokalni problem, već kompleks velikih međusobno povezanih problema koji određuju stanje društva, životni standard stanovništva, društvenu klimu i strategija društveno-ekonomskog razvoja Rusije.

Poboljšanje uvjeta stanovanja jedan je od glavnih pokazatelja poboljšanja blagostanja građana, preduvjeta političke i ekonomske stabilnosti države.

Očito je da je danas došao trenutak kada aktivno formiranje udobnog i racionalnog prostora za život stanovništva Rusije postaje jedan od najvažnijih zadataka državne politike.

Stanovanje nije samo proizvod rada i potrošački proizvod, već također obavlja skup specifičnih funkcija koje su samo njemu svojstvene, različite od ostalih trajnih potrošačkih dobara. Osigurava očuvanje čovjekove fizičke egzistencije i normalne životne aktivnosti, oblikuje ga kao osobu, zadovoljava ekonomske i duhovne potrebe, materijalna je osnova na kojoj se razvija i gradi obitelj.

Samo osoba koja ima pristojne životne uvjete sposobna je produktivno raditi, stvarajući temelje za vlastitu dobrobit i dobrobit svih svojih sugrađana.

ODJELJAK 1. TRENUTNO STANJE STAMBENOG SEKTORA U RUSKOJ FEDERACIJI

1.1. Društveni značaj stambenog problema

Više od 40% ruskog stanovništva živi u stanovima koji ne ispunjavaju minimalne zahtjeve za poboljšanje i udobnost.

Oko 3,1 milijuna obitelji (6,4% stanovništva zemlje) lokalne su vlasti registrirale kao one kojima je potreban stambeni prostor.

Prema sociološkim istraživanjima, trenutno je više od 60% obitelji nezadovoljno svojim životnim uvjetima.

U isto vrijeme, ne više od 15% stanovništva zemlje ima dovoljno financijskih sredstava za kupnju stambenog prostora po trenutnoj razini cijena.

Nedostatak stvarnih mogućnosti da građani zadovolje svoje potrebe u ugodnim životnim uvjetima onemogućuje puni i skladan razvoj pojedinca, smanjuje demografsku aktivnost, pogoršava socijalne napetosti u društvu, što u konačnici dovodi do usporavanja gospodarskog razvoja zemlje.

Dakle, temelj državne politike u ovom pitanju treba biti usmjerenost na stvaranje uvjeta koji omogućuju zadovoljenje stambenih potreba ekonomski aktivnog dijela stanovništva zemlje, kao i pružanje učinkovitih mjera državne potpore kategorijama građana koji , iz objektivnih razloga, ne mogu sami riješiti stambeno pitanje.

1.2. Trenutno stanje stambenog fonda

Volumen stambenog fonda u Ruskoj Federaciji od siječnja 2007. bilo je nešto više od 3 milijarde četvornih metara. m.

Broj stanova i individualnih kuća(stambene jedinice) u siječnju 2007. iznosi 58,02 milijuna, s prosječnom površinom stambene jedinice od 51,7 m2. metara. Tako stambena ponuda stambenih jedinica na 1.000 stanovnika iznosi 408 jedinica, što je blizu europskog prosjeka.

U isto vrijeme, prosječna pružanje stambenog prostora stanovništva u zemlji je 21,1 kvadrat m po osobi, što je 2 puta niže od europskog prosjeka.

72% od ukupnog volumena otpada na stambeni fond u gradskim naseljima, 28% ukupnog volumena – u ruralnim područjima, što ukazuje značajna urbanizacija stanovništva u zemlji.

Kao rezultat privatizacije, obujam stambenog fonda u privatnom vlasništvu gotovo dosegnuto 80% ukupni volumen stambenog fonda u zemlji. Značajan dio vlasnika nije spreman preuzeti odgovornost i troškove upravljanja stambenim zgradama. Samo u 6% za višestambene stambene zgrade stvorene su udruge vlasnika stanova.

oko 20% ukupni volumen stambenog fonda je u državnom i općinskom vlasništvu– u osnovi, radi se o stanovima koji su nedovoljno privatizirani iz različitih razloga, daju se na temelju ugovora o najmu na neodređeno vrijeme bez uzimanja u obzir razini realnih dohodaka građana, kao i prisutnost ili odsutnost potrebe za državnom potporom, što dovodi do neučinkovitog korištenja ograničenih financijskih sredstava i ne doprinosi povećanju općinskog fonda kućište, namijenjen društvenom najmu.

Tržište se nije dovoljno razvilo iznajmljivanje stanova.

Prema stupnju naseljenosti na području Rusije: s ukupnom veličinom svih zemljišta Ruske Federacije od 1709,8 milijuna hektara, zemljišta naselja zauzimaju 19,1 milijuna hektara ili približno 1,1 posto svih zemljišta, od čega zemljišta gradskih naselja čine samo 7,9 milijuna hektara ili 0,46 posto, a zemlje seoskih naselja su 11,2 milijuna hektara ili 0,65 posto svih zemalja u Rusiji. Istodobno, u mnogim velikim i većim gradovima status zemljišta izvan granica naseljenih područja, određen njihovom kategorijom, koji ne dopušta stambenu izgradnju, ograničava mogućnosti masovne stambene izgradnje.

Po vrsti razvoja: 30,2% - individualno stanovanje, 69,8% - višekatnice. Ovi podaci ukazuju na značajnu prevlast višekatnice, a time i gustoće izgrađenosti, unatoč činjenici da u Europi višekatnice u pravilu čine 20 do 40% stambenog fonda.

Stupanj amortizacije stambenog fonda od siječnja 2007. karakteriziraju sljedeći pokazatelji:

60,2% stambenog fonda ima minimalnu dotrajalost (od 0 do 30%),

36,0% stambenog fonda ima istrošenost od 31 do 65%, zahtijeva popravak ili modernizaciju,

Amortizacija od 66 do 70%, pri kojoj je obvezno izvršiti velike popravke ili modernizaciju stambenog fonda ili njegovo rušenje, iznosi 2,7% stambenog fonda;

Kritični stupanj dotrajalosti (preko 70%) ima 0,94% stambenog fonda (2005. 0,9%).

Istovremeno, s obzirom da se ti pokazatelji izračunavaju na temelju formalnog izračuna životnog vijeka stambenih zgrada, oni ne odražavaju stvarno stanje stambenog fonda, a sustav za redoviti tehnički pregled stambenog fonda praktički ne postoji. .

Ukupna površina" href="/text/category/obshaya_ploshadmz/" rel="bookmark">s ukupnom površinom od 50,55 milijuna četvornih metara, što je 116,1% u usporedbi s istim razdobljem 2005. U prvoj polovici 2007. godine pušteno je u rad 231,2 tisuća stambenih objekata ukupne površine 21,2 milijuna četvornih metara stambenog prostora, što je 134,8% u odnosu na isto razdoblje 2006. godine. Istovremeno, postizanje planiranih obujma izgradnje za 2007. (56,3 milijuna četvornih metara) neće zadovoljiti postojeću efektivnu potražnju stanovništva.

Naručeno stanovanje po glavi stanovnika nejednako u ruskim regijama. Krajem 2006. u zemlji je prosječno pušteno u rad 0,35 četvornih metara. m po osobi, s rasponom od 0,02 m2. m po osobi u regiji Murmansk do 0,9 m2. m. u moskovskoj regiji.

Obujam puštanja u rad stambenih objekata u mnogim sastavnim entitetima Ruske Federacije ne zadovoljava postojeće potrebe, što je posljedica ne samo objektivnih socioekonomskih čimbenika, već i niza subjektivnih čimbenika, uključujući kvalitetu upravljanja na razini regije i općine.

https://pandia.ru/text/78/621/images/image005_76.gif" width="642" height="360 src=">

Najvažniji čimbenici koji ograničavaju rast obujma izgradnje su nedostatak urbanističke dokumentacije i parcela opremljenih inženjerskom infrastrukturom.

Trenutno u većini općina nema izrađenih prostorno-planskih dokumenata, au nekim općinama su urbanistički dokumenti zastarjeli.

Prema sastavnim entitetima Ruske Federacije, oko 12,5 tisuća hektara zemljišta bit će opskrbljeno inženjerskom infrastrukturom u 2007. godini. U isto vrijeme, potreba za zemljišnim parcelama opremljenim inženjerskom infrastrukturom, ako govorimo o radikalnoj promjeni situacije u stambenom zbrinjavanju građana, najmanje je 5 puta veća .

Istodobno, pouzdanost postojeće inženjerske infrastrukture u regijama, prema procjenama stručnjaka, znatno je niža od prihvatljive razine (broj nesreća i šteta kreće se od 1,8 do 2,2 po 1 km mreže godišnje, s prihvatljivo 0,3). Istodobno, opseg zamjene mreže ne prelazi 1,2% njihove ukupne duljine, a samo u određenim regijama - do 1,8%, uz potrebnih 4 - 5% godišnje.

Drugi faktor koji ograničava stopu rasta stambene izgradnje je nedovoljna resursna potpora građevinskom kompleksu. Razvoj građevinskog kompleksa ograničavaju: dotrajalost proizvodnih pogona, niska konkurentnost niza domaćih građevinskih materijala, nedovoljna razina primjene suvremenih tehnologija gradnje i građevinskih materijala te nedostatak kvalificiranog kadra na svim razinama. Prema Rosstatu, amortizacija dugotrajne imovine u industriji građevinskih materijala nije manja od 44% .

Trošak stanovanja u Ruskoj Federaciji nastavlja rasti. Od 1998. godine troškovi stanovanja rasli su u prosjeku 27 posto godišnje, odnosno znatno više od stope inflacije i stope rasta troškova građevinskog materijala. Najznačajniji skok cijena u posljednjih 5 godina dogodio se 2006. godine - za 53%; prema rezultatima drugog kvartala 2007. cijene su porasle za 17,5% u odnosu na kraj 2006. godine i iznosile su 42,3 tisuće rubalja u primarnoj tržištu i 43,3 tisuća rubalja na sekundarnom tržištu stanova.

Glavni razlog rasta cijena je neravnoteža ponude i potražnje na tržištu nekretnina.

Doista, ako je 2006. 50 milijuna četvornih metara. metara stambenog prostora, onda bi ga teoretski, prema društvenim normama (18 četvornih metara po osobi), moglo dobiti (kupiti) oko 2 posto ruskih obitelji (pod pretpostavkom da se prosječna obitelj sastoji od 3 osobe). U stvarnosti se u nove stanove uselilo ne više od 1,5 posto obitelji, jer stambeni prostor stambenog prostora koji se zapravo gradi znatno premašuje društvene norme.

Istodobno, postotak obitelji s prihodom dovoljnim za kupnju stana po sadašnjim cijenama je, prema različitim procjenama, najmanje 10-15 posto (uzimajući u obzir kupnju stana na kredit). Čak i ako uzmemo u obzir da je potreba za poboljšanjem stambenih uvjeta za ovu kategoriju građana znatno manja od ruskog prosjeka, tada ćemo čak i tada dobiti više od dvostrukog viška potražnje nad ponudom. To znači da nema stvarnih ekonomskih čimbenika koji bi djelovali u smjeru smanjenja cijena ili čak njihove stabilizacije. O tome svjedoče i procjene rasta cijena u prvoj polovici 2007. godine.

Blagi pad stope rasta cijena u 2007. u odnosu na 2006. (pa čak i blagi pad cijena stanova u Moskvi, gdje je rast u 2006. iznosio 96,8 posto) samo ukazuje na stanoviti “umor” stanovništva nakon brzog rasta cijena. godine 2006 .

Sve u svemu, stambeno tržište u srednjem roku htjeti doći će do monotonog rasta cijena. Međutim, taj je rast moduliran godišnjim ciklusima: u nekim regijama nakon godine ubrzanog rasta cijena slijedi godina relativne stabilizacije.

Udio troškova građenja (projektiranje i građevinsko-montažni radovi) iznosi Ukupno samo 50 – 60 posto od troška građenja, koji uključuje i trošak zemljišnih čestica opremljenih inženjerskom infrastrukturom, tzv. naknadu za priključenje na objekte inženjerske infrastrukture te troškove ishođenja početne građevinske dokumentacije.

Primjetan je rast troškova stanogradnje, uzrokovan prvenstveno rastom cijena građevinskog materijala i energenata, koji je u 2006. godini iznosio oko 12-14 posto, dok je u isto vrijeme rast prodajnih cijena stanova iznosio više od 3 posto. puta brže od povećanja troškova. Nedostatak ekonomskih poticaja čini sve napore da se postigne korištenje jeftinijih tehnologija u graditeljstvu neučinkovitima.

Regulacija cijena u tržišnom segmentu administrativnim metodama nije dopuštena, jer će to samo dovesti do povećanja špekulativne komponente prodaje i pojave redova ne samo u segmentu socijalnog stanovanja.

Istodobno, gotovo da nema segmenta u kojemu bi financijsko sudjelovanje države u procesu ulaganja i izgradnje omogućilo ne samo već i nužno regulaciju cijena. Riječ je o fondovima za socijalno stanovanje.

Mehanizmi socijalne potpore (ciljane stambene subvencije) također potiču samo potražnju. Isto vrijedi i za hipotekarne stambene kredite, gdje je ozbiljna državna potpora održala visoku dinamiku rasta potražnje.

Nažalost, potprogram „Formiranje inženjerske infrastrukture lokacija za stambeni razvoj” Federalnog ciljanog programa „Stambeno zbrinjavanje” nije imao praktički nikakav pozitivan utjecaj na rast prijedloga zbog neučinkovitosti predloženog mehanizma ulaganja i kašnjenja u razvoju urbanističkog planiranja. dokumentacija.

Postojeća neravnoteža ponude i potražnje dovodi do tržišne orijentacije prvenstveno prema slojevima stanovništva s visokim dohotkom.

U ostvarena je visoka dinamika rasta volumena hipotekarno stambeno kreditiranje. Zbog nedostatka ponude novoizgrađenih stanova, hipotekarni krediti izdaju se prvenstveno na sekundarnom tržištu stanova. Njihov se broj svake godine povećava 2-3 puta.

Ostvarenje tih ciljeva, u konačnici, trebalo je dovesti do oslobađanja države od funkcije proračunskog osiguravanja stambenog sektora i njegovog prebacivanja na samodostatnost i samofinanciranje.

Prijelaz građevinskih organizacija i poduzeća u industriji građevinskog materijala u tržišne oblike dogodio se vrlo brzo kroz privatizaciju i stvaranje novih privatnih građevinskih tvrtki. Trenutačno je udio privatnih građevinskih tvrtki veći od 90 posto.

Sve je to omogućilo stvaranje novog stambenog tržišta u mnogim regijama zemlje u prilično kratkom vremenskom razdoblju (u roku od nekoliko godina).

Privatizacija postojećeg stambenog fonda bila je vrlo aktivna u ovom razdoblju. Do kraja 1995. više od 50% stambenog prostora bilo je u privatnom vlasništvu. Privatizacija stanova provedena je besplatno, dobrovoljno i jednom za svakog građanina.

Dakle prva dva gola reforma stanovanja provodili su se bez velikih poteškoća iz razloga što su odgovarali interesima države, oslobođeni brige. u stambenim i komunalnim uslugama, a stanovništvo postaje vlasnik svoje kuće.

Istodobno, reforma imovinskih odnosa u stambenom sektoru provedena je bez uzimanja u obzir stanja stvarno postojećeg stambenog fonda, komunikacija i sustava inženjerske podrške. Velika privatizacija stanovanja dovela je do značajnog obujma privatnog stambenog fonda, ujedno stvarajući problem “siromašnih vlasnika” koji su postali vlasnici vlastitog stambenog prostora, ali nemaju sredstava za njegovo održavanje. Istovremeno, vlasnici prostora u stambenim zgradama u biti nisu bili uključeni u proces upravljanja tim zgradama.

Reforma je bila mnogo teža stambeno-komunalni kompleks. Mjere predviđene „Državnim ciljnim programom „Stanovanje“ iz objektivnih razloga nisu dale očekivane rezultate.

Gospodarska kriza u kolovozu 1998 suspendiran provođenje stambene reforme do 2001. godine, kada je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 1. siječnja 2001. br. 000 odobren Savezni ciljni program „Stambeno zbrinjavanje” za 2002. – 2010. (u daljnjem tekstu: Program).

Usvajanjem ovog Programa započela je druga faza stambene reforme u Rusiji. Tijekom nju implementacija Stvoreni su pravni i organizacijski temelji državne stambene politike, utvrđeni su njezini prioritetni pravci i razrađeni mehanizmi provedbe.

U razdoblju od 2 godine. Kao rezultat provedbe Programa i njegovih potprograma, unaprijeđeno je zakonodavstvo Ruske Federacije prema stvaranju pravni uvjeti za razvoj tržišta pristupačnih stanova. Usvojen je Stambeni zakonik Ruske Federacije, koji je ključni regulatorni pravni akt u paketu zakona koji čine temelj za zakonodavnu potporu tržištu pristupačnih stanova.

Na račun saveznog proračuna stambeno je zbrinuto 131,5 tisuća obitelji građana različitih kategorija, definiranih zakonodavstvom Ruske Federacije. država obveze stambenog zbrinjavanja.

Omogućen je rast stanogradnje koji je značajno premašio programske ciljeve (porast stambene izgradnje u 2004. godini iznosio je 13 posto u odnosu na 2003. godinu, uz programski cilj od 3 posto godišnje). Povećana je usmjerenost potpora stanovništvu vezanih uz plaćanje stambenih i komunalnih usluga (u 2004. godini 13 posto svih obitelji dobilo je stambene subvencije). 27 100 obitelji preseljeno je iz hitnih i trošnih stambenih fondova. Likvidirani su neprikladni stambeni objekti ukupne površine 630,4 tisuće četvornih metara. metara. U promatranom razdoblju dodijeljeno je 6.700 potpora mladim obiteljima u slučaju rođenja (posvojenja) djeteta, a broj obitelji uključenih u regionalne programe iznosio je 114 tisuća.

U isto vrijeme, glavni problemi u ovom razdoblju bili:

Nedovoljna usmjerenost aktivnosti Programi povećati obim stambene izgradnje;

Nedostatak mehanizama za konsolidaciju proračunskih izdvajanja na federalnoj, regionalnoj i općinskoj razini;

Slabo korištenje izvanproračunskih Programa, uključujući sredstva privatnih investitora, vjerovnika i osobna sredstva građana;

Nedostatnost osiguranih saveznih proračunskih izdvajanja za ispunjavanje obveza države za stambeno zbrinjavanje određenih kategorija građana, kao i za poticanje privlačenja privatnih ulaganja za provedbu učinkovitih regionalnih i lokalnih programa u stambenom i komunalnom sektoru;

Intenzivan rast cijena zemljišta, građevinskog materijala i usluga.

Ovi problemi doveli su do potrebe za razvojem novog pristupa reformi stambenog sektora, što se ogleda u prioritetni nacionalni projekt "Pristupačno i udobno stanovanje za građane Rusije" ( dalje - Projekt ) , koji je započeo 2006. godine.

Ujedno, početak provedbe Projekta koincidirao je s početkom upravne reforme koja je bila usmjerena na povećanje učinkovitosti državnih tijela i stvaranje povoljnih uvjeta za ostvarivanje prava poslovnih subjekata.

Namjera mu je bila ograničiti državnu intervenciju u gospodarsku aktivnost, uključujući ukidanje pretjerane državne regulacije, uz istovremeni razvoj sustava samoregulacije.

Likvidacija Državnog odbora Ruske Federacije za graditeljstvo i stambeno-komunalne usluge i značajno smanjenje osoblja doveli su do gubitka najstručnijeg kadra, što je rezultiralo upravnim vakuumom. Istodobno, zakon o samoregulaciji u građevinskom sektoru nije formaliziran u zakon. Sve to nije moglo ne utjecati na napredak nacionalnog stambenog projekta.

U prvoj fazi provedbe Projekta (2006. – 2007.) identificirana su četiri glavna pravca:

Sve veći obujam hipotekarnih stambenih kredita.

Povećanje pristupačnosti stanovanja.

Povećanje obujma stambene izgradnje i modernizacija objekata javne infrastrukture.

Ispunjavanje državnih obveza stambenog zbrinjavanja utvrđenih kategorija građana.

Došlo je do konsolidacije napora vlasti, federalne, regionalne i općinske razine u cilju provedbe Projekta. . Provodi se stalno praćenje provedbe programa stambenog zbrinjavanja u regijama i poštivanje postupaka za dodjelu zemljišnih čestica putem dražbi. Povećan je temeljni kapital za stambeno hipotekarno kreditiranje, a izdvojena su dodatna sredstva za provedbu Programa.

To je utjecalo na povećanje obujma puštanja u pogon stambenog prostora i hipotekarnog kreditiranja, porast broja mladih obitelji i drugih kategorija građana koji su poboljšali svoje životne uvjete, ubrzanje procesa izrade urbanističkih planova, druge urbanističke dokumentacije i dr.

Nažalost, usprkos svim poduzetim mjerama, trenutno postoji značajna neravnoteža ponude i potražnje na tržištu nekretnina, što uzrokuje smanjenje razine pristupačnosti stanovanja za značajan dio stanovništva.