إن مشكلة الإسكان، التي تتميز بنقص مزمن ومطلق في المساكن، كانت موجودة دائما في الاتحاد الروسي. واليوم، لا تستمر مشكلة الإسكان بشكل عام فحسب، بل إنها تزداد سوءًا أيضًا. يتم تسهيل ذلك من خلال العديد من العوامل: نقص الموارد اللازمة لإعادة إنتاج المساكن على نطاق واسع، والتدفق المستمر للاجئين والنازحين داخليًا من البلدان المجاورة إلى روسيا، والتوسع الحضري المستمر والنمو الحضري، وما إلى ذلك.
على مدى المائة عام الماضية، كان هناك أقوى تدفق لسكان الريف إلى المدن. وترتبط هذه العملية المتأصلة في جميع البلدان "في روسيا بخصائص الهيكل السوفييتي للدولة. وقد أكدت روسيا سمعتها كدولة مدن جديدة، حيث أن ثلثي مدن البلاد، أي أكثر من 600 مدينة، نشأت وتطورت في هذا القرن. حجم التحضر لا يتناقص في الوقت الحاضر. في ظروف الاضطرابات السياسية والاجتماعية، يتحرك ملايين الأشخاص، وتنمو مدن المناطق الوسطى والجنوبية من روسيا بسرعة خاصة. وفي الوقت نفسه مع مرور الوقت، تجري عملية تشكيل سوق الإسكان، وهي سمة ضرورية لاقتصاد السوق.

كانت إحدى سمات التحضر في روسيا في السنوات السابقة هي الحفاظ على المدن الصغيرة التي يصل عدد سكانها إلى 50 ألف نسمة مع العملية المتزامنة لتشكيل المدن التابعة (على سبيل المثال، زيلينوغراد)، ومدن المراكز المتخصصة (إيفانوفو)، والمدن المغلقة المدن (المدن النووية - سنيزينسك وساروف) والمدن العلمية ( بوششينو). اليوم، اكتسبت كل هذه العمليات دفعة سوقية مختلفة. فالسوق يدمر وينشئ المدن وفق قوانينه الخاصة التي لا تترك مجالاً للأوهام.
كل نوع من أنواع المدن المذكورة أعلاه لديه مشاكل إسكان محددة ومتشابهة تقريبًا في نفس الوقت، ويعد تصنيفها واعدًا لتطوير برامج ونماذج قياسية لحلها.
يمثل مخزون المساكن في بلدنا حاليًا أكثر من 20٪ من الممتلكات القابلة للتكرار في الاتحاد الروسي (بالأرقام المطلقة، هذا هو 2751 مليون متر مربع من إجمالي مساحة المعيشة في نهاية عام 1998)، مع الأخذ في الاعتبار المباني السكنية في قطع أراضي الحدائق والداشا وغيرها من الأشياء - حوالي 30٪ يختلف هيكل المساكن في الاتحاد الروسي حسب نوع الملكية بشكل حاد عن هيكله في فترة ما قبل الإصلاح، عندما كان يمثل أكثر من 70٪ من الإجمالي مخزون المساكن في روسيا. وفقًا للجنة الإحصاء الحكومية في روسيا، فإن أقل من 9% من مخزون المساكن مملوك للدولة. وقد وصلت حصة المساكن في الملكية الخاصة إلى 55%. وأكثر من 30% من مخزون المساكن في روسيا ملكية البلدية.
كل هذه التغييرات تطلبت مقاربات مختلفة لمشاكل إصلاح قطاع الإسكان وآليات مالية أخرى لحلها.
في المجموع، هناك 53 مليون شقة في روسيا، منها 52 مليون شقة منفصلة، ​​منها شقق بغرفة واحدة تمثل 24٪، وشقق بغرفتين - 42٪، وشقق بثلاث غرف - 29٪، وشقق بأربع غرف و أكثر - 5٪. يعيش 137 مليون شخص، أو 94% من عدد المواطنين المقيمين بشكل دائم، في شقق منفصلة، ​​ويعيش 3 ملايين شخص (2%) في شقق مشتركة، ويعيش 5.6 مليون شخص (حوالي 4%) في مهاجع. 39.9 مليون شقة مملوكة للقطاع الخاص. ويقع ما يقرب من 72% من المساكن في المناطق الحضرية، و28% في المناطق الريفية. حاليا، في المتوسط، هناك 18.9 متر مربع لكل مقيم في البلاد. م المساحة الإجمالية مقابل 18.1 في المدينة - في المدن - 18.7 متر مربع م - في الاتحاد الروسي، يتخلف نصيب الفرد من المعروض من المساكن بشكل كبير عن البلدان الصناعية.

وفقا لمؤشر "مساحة المعيشة في المتوسط ​​لكل مقيم" في بلدنا، يتم تحديد قيمة تعمل كمعيار صحي. في عام 1919، حددت القواعد المؤقتة لنوركومزدراف لأول مرة معيارًا قدره 8.25 مترًا مربعًا. م في عام 1929 تم زيادة القاعدة إلى 9 أمتار مربعة. م. وفقًا لقانون الإسكان الساري حاليًا في الاتحاد الروسي، تم تحديد معيار مساحة المعيشة بـ 12 مترًا مربعًا للشخص الواحد.
في الوقت نفسه، تكمن المشكلة في المدن في الشقق المجتمعية والصغيرة الحجم، وفي المناطق الريفية - في جودة السكن وتدهوره وضعف البنية التحتية المجتمعية. حاليا، على سبيل المثال، في سانت بطرسبورغ، لا تزال 3.7% من الشقق مشتركة، ويعيش فيها 23.8% من سكان المدينة. يتم إيلاء الكثير من الاهتمام لحل هذه المشكلة في موسكو. وهكذا، في عام 1999، تمت تصفية أكثر من ألف شقة جماعية وتم تجاوز خطة تصفية النزل في جميع أنحاء المدينة (تمت تصفية 81 مقابل خطة 69).
الوضع مع المساكن في المناطق الريفية ليس أفضل. لقد تجاهلت سياسة الدولة الرامية إلى تطوير المراكز الصناعية الحضرية الكبيرة بشكل كامل إنشاء البنية التحتية الهندسية ليس فقط في المناطق الريفية، ولكن أيضًا في المدن المتوسطة والصغيرة. ونتيجة لذلك، فإن كل وحدة سكنية خامسة في المدن المتوسطة والصغيرة لا تتوفر فيها مياه جارية أو صرف صحي أو تدفئة مركزية. علاوة على ذلك، إذا كان مستوى معيشة الروس مقارنة بالأمريكيين أو الأوروبيين أقل بحوالي ستة أضعاف، في مجال الإسكان، وفقًا للأكاديمي. أ.ز. وأجانبيجيان، فإن الفارق بين مكونات مستوى المعيشة عن الدول الأخرى هو 10-15 مرة، أي. أكثر من متوسط ​​مستوى المعيشة. وفي روسيا على وجه الخصوص، 70% من المساكن لا تحتوي على مياه ساخنة. فقط 22٪ من الشقق في البلاد بها هواتف، في موسكو - 44٪، أي. نوعية السكن تختلف جوهريا عن الدول المتحضرة. على سبيل المثال، في الولايات المتحدة الأمريكية هناك 50-55 متر مربع للفرد. م من إجمالي مساحة السكن مقارنة بـ 18.9 متر مربع. م في روسيا. يعيش ثلثا العائلات الأمريكية في منازل منفصلة، ​​ويبلغ متوسط ​​تكلفة المنزل 139 ألف دولار، أي 139 ألف دولار. تختلف جودة السكن في بلدنا بشكل أساسي عن تلك المتوفرة في الدول الأجنبية المتحضرة.
أعلى مستوى من توفير السكن للسكان موجود في مناطق موسكو، بيلغورود، كورسك، فولوغدا، لينينغراد، نوفغورود، وتفير، والأدنى في جمهوريات إنغوشيا، توفا، كالميكيا وبورياتيا.
يوضح تحليل التغيرات في قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية خلال الإصلاحات في روسيا ما يلي. في عام 1999، تضاعفت حصة المساكن الخاصة تقريبًا مقارنة بعام 1990. ومع ذلك، في عملية خصخصة المباني السكنية، كان الهدف هو نقل مباني المباني متعددة الشقق بشكل عام وقطع الأراضي المجاورة إلى الإدارة الحقيقية للمالكين لم يتحقق. ولم يشارك مقاولو القطاع الخاص في إدارة المخزون السكني ومرافق البنية التحتية العامة، ولم يتم إنشاء سوق كاملة لخدمات المقاولات في مجال صيانة المساكن. يعد الاحتكار في أنشطة منظمات الإسكان وغياب المنافسة من الأسباب الرئيسية للتغيرات البطيئة في هذه الصناعة.
القضاء على الاحتكار في قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية، والانتقال إلى المبادئ التنافسية لتقديم الخدمات يؤدي إلى تحسين جودة الخدمات المقدمة، وهو ما
يوفر تأثيرًا اجتماعيًا واقتصاديًا معينًا. تحظى فكرة النهج التنافسي في تنظيم قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية باعتراف متزايد بين السكان. إذا حكمنا من خلال الدراسات الاستقصائية التي أجريناها لسكان مناطق مختلفة من البلاد، فإن أكثر من ثلث المشاركين يثقون في صيانة وصيانة مخزون المساكن لدى الشركات الخاصة.
تظهر استطلاعات الرأي العام أن 60٪ من المستطلعين غير راضين بدرجة أو بأخرى عن ظروفهم المعيشية، وأن جزءًا كبيرًا من السكان (من 25 إلى 55٪ حسب المكان الذي يعيشون فيه) غير راضين عن حالة مخزون المساكن و أعمال الإسكان والخدمات المجتمعية. لا تختلف المجموعات الاجتماعية والديموغرافية والمهنية عمليا عن بعضها البعض في مستوى رضاها. إن جودة الخدمات العامة غير مرضية أيضًا بالنسبة للعائلات والأفراد، صغارًا وكبارًا، والعمال وأصحاب المهن الذكية. الأسباب الرئيسية لعدم الرضا: فشل إمدادات الطاقة والتدفئة والماء الساخن. هناك بشكل خاص العديد من الشكاوى المتعلقة ببناء وتجديد المساكن. حصل تنظيم الإصلاحات الروتينية على تصنيف سيئ وسيئ للغاية من 52 إلى 65٪ من المشاركين، اعتمادًا على مكان إقامتهم، وقد صنفه كل ربع فقط بدرجة عالية جدًا.
إن الحاجة إلى الإسكان، والحاجة إلى تحسينه، والحاجة إلى خدمات عامة عالية الجودة، هي من بين المشاكل الثلاث الأكثر إلحاحاً بالنسبة للعديد من الروس؛ وهي موضوعية من الثلث (في المناطق الأكثر ازدهاراً من حيث الإسكان والخدمات المجتمعية). إلى ما يقرب من نصف السكان البالغين الذين شملهم الاستطلاع (لأولئك الأقل ازدهارا).
الوضع مع السكن ونوعية المرافق يميل إلى التدهور. أظهرت الدراسات الاستقصائية أن ميزان تقييمات المستجيبين لديناميات التغيرات في قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية على مدى السنوات الخمس الماضية (من 1995 إلى 2000) يميل نحو التدهور. وقد زادت نسبة أولئك الذين لديهم موقف سلبي تجاه محتوى الإصلاحات في هذا المجال بمقدار 2-2.5 مرة. غالبية سكان العواصم والمستوطنات الحضرية والريفية الكبيرة والمتوسطة والصغيرة لديهم موقف سلبي بنفس القدر تجاه الإصلاح. يسود عدد معارضي الإصلاحات حتى بين الشرائح الثرية جدًا من السكان الذين قاموا بتحسين وضعهم المالي أثناء الانتقال إلى اقتصاد السوق. وبطبيعة الحال، يتم التعبير عن الموقف السلبي الحاد تجاه الإصلاح من قبل أولئك الذين انخفضت مستويات معيشتهم مقارنة بالفترة السوفيتية.
ووفقاً لأبحاث علم الاجتماع، فإن رفض غالبية الروس للإصلاحات لا يرتبط إلى حد كبير بإنكار ضرورتها، بل يرتبط بتوقع زيادة حادة في فواتير الإسكان والمرافق دون زيادة مستوى وجودة الخدمة. في الظروف التي يعاني فيها جزء كبير من سكاننا من صعوبات خطيرة في شراء الغذاء والملابس والأدوية والعيش في فقر مدقع، فإن الزيادة المحدودة في التعريفات في مجال الإسكان والخدمات المجتمعية لها تأثير قوي على الوضع المالي للدولة. الروس.
إن زيادة تعريفات الإسكان والمرافق دون تحسين جودتها تسبب شكاوى خطيرة من السكان وهي السبب الرئيسي لعدم رضاهم عند تقييم عمل المرافق العامة. ولا بد من تغيير جذري في الوضع في هذا الاتجاه. ,
سبب عدم الرضا بين بعض السكان هو عدم توفير وسائل الراحة السكنية بشكل كامل. يتعلق الأمر باتخاذ قرار بطريقة أو بأخرى في الحياة.
ولكنها قضية إسكان ومجتمعية مهمة للسكان - توفير إمدادات المياه الباردة، والتدفئة العادية، وإجراء الإصلاحات الروتينية، وتوفير الماء الساخن، وما إلى ذلك.
اليوم لم يتم تطوير حركة الإسكان في البلاد. إن وعي السكان، استنادا إلى استطلاعاتنا، يترك الكثير مما هو مرغوب فيه. حتى الأسباب الحقيقية لزيادة فواتير الخدمات العامة ليست معروفة لجميع المستهلكين، على الرغم من أن وسائل الإعلام تتحدث عن هذه التدابير من قبل السلطات الفيدرالية والإقليمية والبلدية. ولم يتمكن 40% من المشاركين في الاستطلاع من الإشارة إلى أي أسباب لزيادة تعرفة المرافق، وأكثر من نصفهم لا يعلمون بوجود دعم لدفع تكاليف المرافق. لم يتم تزويد إصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية في البلاد بالمعلومات المناسبة والموجهة والدعم الدعائي.
في أذهان الروس، تطورت صورة سلبية بشكل واضح للإصلاحات - كتدابير لزيادة التعريفات التي لا علاقة لها بتحسين جودة الخدمات العامة (يعتقد كل عاشر من المشاركين فقط أنه نتيجة للانتقال إلى الدفع الكامل مقابل سوف تتحسن تكلفة الخدمات العامة وعمل الإسكان والخدمات المجتمعية؛ ويعتقد 87٪ من المشاركين أن جودة الخدمة لن تتغير أو حتى تتفاقم).

وزارة الزراعة في الاتحاد الروسي

FSBEI HPE "ولاية أورينبورغ

الجامعة الزراعية"

معهد الإدارة

دائرة الدولة والإدارة البلدية

مشروع التخرج

تطوير قطاع الإسكان كعامل من عوامل الاستقرار الاجتماعي للبلدية

(باستخدام مثال التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ")

متخرج الترددات اللاسلكية. سايتوف

مشرف أ.برونينا

رأس قسم د.ف. كولاجين

أورينبورغ – 2015

ورقة عمل

مقدمة ……………………………………………………………………………………………………………… 4

الفصل 1. الأسس النظرية لتطوير قطاع الإسكان كعامل من عوامل الاستقرار الاجتماعي في الاتحاد الروسي ............................ ............... 7

مفهوم وجوهر قطاع الإسكان في روسيا......7

الإطار التشريعي والتنظيمي لتنظيم قطاع الإسكان في الاتحاد الروسي ........................................ 17

تنظيم الدولة لقطاع الإسكان في روسيا ......26

الفصل الثاني. خصائص الاتجاهات الرئيسية لتطوير قطاع الإسكان كعامل للاستقرار الاجتماعي في أراضي التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ" ........................................... ….….36

2.1 تحليل الوضع الحالي للمساكن في المدينة ……………………………………………………………………………………………………………………………………………

2.2 تنفيذ البرامج البلدية المستهدفة لتنمية قطاع الإسكان ………………………………………………………………………………………………………

2.3 تقييم تنفيذ البناء الرأسمالي للمساكن والهياكل وعناصر البنية التحتية الاجتماعية للمدينة ..........................54

الفصل 3. تحسين الاتجاهات الرئيسية لتطوير قطاع الإسكان كعامل للاستقرار الاجتماعي في أراضي التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ" ........................................... ……………….64

3.1 تطوير صيانة وتأمين مخزون المساكن في المدينة…64

3.2 التأكد من توفر الإقراض العقاري في المدينة ............................................ 74

3.3 زيادة دور الحكومات المحلية في تنظيم قطاع الإسكان بالمدينة................................................ 83

الاستنتاج ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 93

قائمة المصادر المستخدمة…………………………………………………………………………………………… 98

التطبيقات…………………………………………………………………………………………………………………………………………

مقدمة

ملاءمةيتم تحديد موضوع البحث من خلال المرحلة الحالية من تطور المجتمع الروسي، والتي يتم تحديدها من خلال تنفيذ التحولات الاجتماعية والاقتصادية والتحولات المستمرة في اقتصاد علاقات السوق على أساس أشكال مختلفة من الملكية.

حاليًا، يتم تنفيذ سياسة الإسكان في ظل ظروف دعم الدولة والسيطرة على ريادة الأعمال، المصممة ليس فقط لتشكيل سوق للسلع والخدمات، ولكن أيضًا سوق بناء المساكن. يوجد على أراضي التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ" نقص في المساكن التي تلبي المتطلبات التنظيمية والاستهلاكية لجزء كبير من السكان.

وترجع أهمية الدراسة أيضًا إلى حقيقة أن مثل هذه التغييرات الأساسية تحدث حاليًا في المجالات الاقتصادية والسياسية للمجتمع الروسي، مثل توسع الديمقراطية والبيروقراطية، وتشكيل المجتمع المدني، والتغيرات في المواد و الأساس الروحي للتنمية الشخصية. في الوضع الحالي، تتمثل الجوانب المهمة لقطاع الإسكان في مدينة أورينبورغ في نقص المساكن، والتناقض بين هيكل المخزون السكني والتركيبة الديموغرافية للعائلات، والتناقض بين المخزون السكني الحالي في المدينة والمدينة. متطلبات جودة السكن للمستهلك.

أحد الجوانب المهمة في موضوع البحث هذا هو أن متوسط ​​المعروض من المساكن في مدينة أورينبورغ يبلغ 21.4 مترًا مربعًا للشخص الواحد. يحتل التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ" المرتبة 80 في روسيا من حيث توفير السكن للفرد. جزء من السكان لديه أقل من 9 متر مربع. بالنسبة للفرد، غالبًا ما يعيش السكان في شقق مشتركة. مثل هذه الظروف تؤثر سلبا على التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمدينة. ولهذا السبب فإن هذه القضية ذات صلة بأنشطة السلطات الحكومية في منطقة أورينبورغ والهيئات الحكومية المحلية لمدينة أورينبورغ.

هدفمشروع الدبلوم - دراسة الاتجاهات الرئيسية لتطوير قطاع الإسكان كعامل للاستقرار الاجتماعي في أراضي التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ"

مهاممشروع التخرج:

إعطاء المفهوم والكشف عن جوهر قطاع الإسكان في روسيا؛

دراسة الإطار التشريعي والتنظيمي لتنظيم قطاع الإسكان في الاتحاد الروسي؛

تحديد اتجاهات تنظيم الدولة لقطاع الإسكان في روسيا؛

تحليل الوضع الحالي للمخزون السكني في المدينة؛

تحليل تنفيذ البرامج البلدية المستهدفة لتطوير قطاع الإسكان

تقييم تنفيذ البناء الرأسمالي للمساكن والهياكل وعناصر البنية التحتية الاجتماعية للمدينة؛

تحديد اتجاهات تطوير صيانة وتأمين المساكن في المدينة؛

تقديم مقترحات لتحسين توافر الإقراض العقاري في المدينة؛

تحديد دور الحكومات المحلية في تنظيم قطاع الإسكان بالمدينة

شيءبحث - أنشطة الحكومات المحلية لتنفيذ السياسة البلدية في قطاع الإسكان في أراضي التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ"

غرضبحث - مشاكل تطوير قطاع الإسكان كعامل للاستقرار الاجتماعي في أراضي التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ".

طُرقبحث. في عملية دراسة وتحليل قطاع الإسكان في التشكيل البلدي "مدينة أورينبورغ"، تم استخدام نهج هيكلي وظيفي لدراسة المشكلة، وتم تطبيق أساليب التحليل المنهجي والتاريخي والاجتماعي، وكذلك أساليب البحث التجريبي.

تم تقديم مساهمة كبيرة في دراسة قطاع الإسكان من قبل علماء مثل: V. Abramov، A. Avtonomov، N. Belyaeva، R. Bobovich، V. Vityuk، A. Volodin، E. Gellner، I. Danilevich، I. Kokorev، I. Kravchenko، A. Kulik، A. Larkina، M. Liborakina، O. Makarenko، E. Makhonina، A. Rakhlin، Y. Reznik، E. Rutkevich، L. Salomon، B. Sokolov، A. Solovyov ، إي. شومينا، في. ياكيميتس.

بناءيتكون مشروع الأطروحة من مقدمة وثلاثة فصول وخاتمة وقائمة المصادر المستخدمة والتطبيقات.

الفصل 1. الأسس النظرية لتطوير قطاع الإسكان كعامل للاستقرار الاجتماعي في الاتحاد الروسي

1.1 مفهوم وجوهر قطاع الإسكان في روسيا

لقد كان لقطاع الإسكان دائمًا أهمية اجتماعية خاصة، وبالتالي فإن السياسة الاجتماعية والاقتصادية الحديثة للدولة الروسية تتضمن حل مشكلة الإسكان باعتبارها أهم أولوياتها. تتجلى الأهمية الاجتماعية لهذه المشكلة وإلحاحها في الرسائل السنوية الموجهة إلى الجمعية الفيدرالية لرئيس الاتحاد الروسي، والتي تعتبر فيها مهمة توفير السكن المريح وبأسعار معقولة للمواطنين "واحدة من أكثر المهام إلحاحًا".

قطاع الإسكان هو مجال من مجالات الاقتصاد الوطني يشمل بناء وإعادة بناء المساكن وهياكل وعناصر البنية التحتية الهندسية والاجتماعية وإدارة مخزون المساكن وصيانته وإصلاحه.

يعكس التعريف المذكور أعلاه لقطاع الإسكان بشكل كامل جوهر عمليات إنشاء واستهلاك الإسكان وفي محتواه قريب من مفهوم "قطاع الإسكان" المستخدم على نطاق واسع في الخارج.

ومع ذلك، لا يوجد حاليًا فهم موحد لقطاع الإسكان كموضوع للبحث في مجال الإدارة في المصادر العلمية والخاصة. غالبًا ما يتم تحديد قطاع الإسكان بالإسكان والخدمات المجتمعية (الإسكان والمجمع المجتمعي والإسكان والخدمات المجتمعية) ويتم دراسته كعنصر من عناصر المجال الاجتماعي. لكن فكرة قطاع الإسكان كمجموعة من الأنشطة المتعلقة بالإسكان وتشكيل قطاع مستقل في اقتصاد الدولة لا تزال سائدة.

إن فهم قطاع الإسكان فقط كمجال من مجالات الاقتصاد الوطني يؤكد على مكونه الاقتصادي، لكنه لا يعكس توجهه الاجتماعي بشكل كامل.

وفي هذا الصدد، فإن التعريف التالي أوسع وأدق، بحسب المؤلف: “إن قطاع الإسكان هو نظام معقد ومتعدد الأوجه، وهو مجال تركز ليس فقط مصالح اقتصادية خاصة، بل أيضا مصالح اجتماعية خاصة، تحددها الأهمية الأساسية للسكن في حياة الناس." ويؤكد على الدور الاجتماعي الخاص لقطاع الإسكان في تنمية المجتمع.

ويترتب على ذلك أنه ينبغي اعتبار قطاع الإسكان نظاما اجتماعيا واقتصاديا. وفي الوقت نفسه، ما هو مهم بشكل أساسي في الكشف عن جوهر قطاع الإسكان هو غرضه – وهو تلبية الاحتياجات السكنية للسكان. ومن هذه المواقف، يظهر قطاع الإسكان في المدن الكبرى كنظام للعلاقات الاجتماعية والاقتصادية الناشئة في المجتمع الحضري فيما يتعلق بحيازة السكن وامتلاكه واستخدامه.

وانطلاقاً من هذه الفرضيات النظرية، تجدر الإشارة إلى أن قطاع الإسكان يتمتع بخصائص مميزة للأنظمة الاجتماعية والاقتصادية المعقدة:

نزاهة،

مشعب

العلاقة بين عناصره،

الديناميكية والانفتاح،

القدرة على التكيف والتنظيم الذاتي.

ولكن في الوقت نفسه، يتمتع قطاع الإسكان أيضًا بميزات خاصة ومحددة نظرًا لأهميته الاجتماعية والاقتصادية:

التوجه الاجتماعي الواضح فيما يتعلق بتلبية الحاجة إلى السكن - فائدة حيوية؛

التأثير المضاعف للتنمية، مما يؤثر على النمو الاقتصادي للمدن ودخل السكان بسبب توظيف جزء كبير من السكان العاملين؛

الطبيعة المحلية للمشاكل والدور ذو الأولوية للسلطات المحلية في تنظيم تنمية قطاع الإسكان؛

تزايد الطلب على السلع الاستهلاكية، لأن الحاجة إلى السكن غير راضية عمليا (نمو الأسرة، والرغبة في تحسين السكن، وما إلى ذلك).

في قطاع الإسكان، تظهر وتتواصل مصالح السلطات والسكان وقطاع الأعمال، وبالتالي مختلف شرائح نظرية الإدارة.

وتتجلى السمات المحددة للإسكان بشكل خاص في عملية صيانة وإصلاح المساكن، مما يعني تقسيمها إلى اجتماعية واقتصادية وتقنية.

تتجلى السمات الاجتماعية للإسكان، أولاً، في حقيقة أن السكن هو سلعة حيوية، والحق فيه منصوص عليه في دستور الاتحاد الروسي. ولذلك، تعمل سلطات الدولة والحكومات المحلية على تهيئة كافة الظروف لممارسة الحق في السكن.

قطاع الإسكان هو نظام إنتاجي معقد مشترك بين القطاعات، يشمل جزءًا من قطاع الإنتاج وجزءًا من قطاع الخدمات المتعلق بالتصميم والبناء والإصلاحات الكبرى وإعادة بناء مخزون المساكن وصيانته وتوفير المرافق والخدمات الأخرى للسكان من أجل ضمان الظروف المعيشية في صندوق الإسكان لممثلي أي شكل من أشكال الملكية.

قطاع الإسكان ليس مجرد قطاع من قطاعات الاقتصاد، بل هو قطاع اقتصادي موجه اجتماعيا، والغرض منه هو توفير دعم الحياة للمواطنين الروس كعامل يحدد حالة الأمن القومي.

يوضح الشكل 1 هيكل المساكن الموجودة على أراضي الاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير 2015.

الشكل 1 - هيكل المساكن الموجودة على أراضي الاتحاد الروسي اعتبارًا من 01/01/2015.

كما يظهر تحليل الشكل 1، يتم تقسيم جميع المباني السكنية الموجودة على أراضي الاتحاد الروسي (مخزون المساكن)، اعتمادًا على شكل الملكية (المادة 19 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) إلى:

مخزون المساكن الخاصة - مجموعة من المباني السكنية المملوكة للمواطنين والمملوكة لكيانات قانونية؛

مخزون المساكن الحكومي - مجموعة من المباني السكنية المملوكة للاتحاد الروسي (مخزون المساكن في الاتحاد الروسي) والمباني السكنية المملوكة للكيانات المكونة للاتحاد الروسي (مخزون المساكن للكيانات المكونة للاتحاد الروسي) ؛

مخزون المساكن البلدية - مجموعة من المباني السكنية المملوكة للبلديات.

مخزون المساكن للملكية الجماعية.

يوضح الشكل 2 هيكل المباني السكنية حسب نوع الملكية في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير 2015

الشكل 2 - هيكل المباني السكنية حسب نوع الملكية في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير 2015

وكما يبين تحليل الشكل 2، فإن مخزون المساكن هو إجمالي جميع المباني السكنية، بغض النظر عن الملكية، بما في ذلك:

المباني السكنية

منازل متخصصة (صالات نوم مشتركة، فنادق إيواء، منازل ذات مخزون مرن، مباني سكنية من المخزون السكني للتوطين المؤقت للمواطنين الذين فقدوا مساكنهم نتيجة حبس الرهن في المباني السكنية، منازل خاصة لكبار السن غير المتزوجين، منازل داخلية للمعاقين ، قدامى المحاربين وغيرهم)؛

شقق سكنية؛

أماكن المعيشة الخدمية؛

المباني السكنية الأخرى في المباني الأخرى المناسبة للعيش.

يشمل مخزون المساكن، بالإضافة إلى تلك المذكورة، أيضا المباني التي لا تتوافق مع المباني السكنية من حيث الظروف الصحية والفنية، ولكن يشغلها المواطنون للعيش.

يوضح الشكل 3 هيكل مخزون المساكن حسب غرض الاستخدام في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير 2015.

الشكل 3 - هيكل مخزون المساكن في الاتحاد الروسي حسب غرض الاستخدام في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 01/01/2015

وكما يوضح تحليل الشكل رقم 3، فإن مخزون المساكن ينقسم حسب الغرض من الاستخدام إلى:

مخزون المساكن للاستخدام الاجتماعي - مجموعة من المباني السكنية التابعة لمخزون المساكن التابع للدولة والبلدية المقدمة للمواطنين بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي؛

مخزون الإسكان المتخصص - مجموعة من المباني السكنية التابعة لصناديق الإسكان الحكومية والبلدية المخصصة لإقامة فئات معينة من المواطنين؛

المساكن الفردية - مجموعة من المباني السكنية لمخزون المساكن الخاصة التي يستخدمها المواطنون - أصحاب هذه المباني لإقامتهم وإقامة أفراد أسرهم و (أو) إقامة المواطنين الآخرين على أساس الاستخدام المجاني، وكذلك الكيانات القانونية - أصحاب هذه المباني لإقامة المواطنين وفقًا لشروط الاستخدام المحددة (المباني السكنية المخصخصة) ؛

مخزون المساكن للاستخدام التجاري - مجموعة من المباني السكنية التي يستخدمها أصحاب هذه المباني لإقامة المواطنين بشروط الاستخدام المدفوع المقدمة للمواطنين بموجب اتفاقيات أخرى، والتي يقدمها أصحاب هذه المباني للأشخاص لحيازتها و (أو) الاستخدام (بموجب عقد الإيجار).

في السنوات الأخيرة، في الوثائق التنظيمية على المستويين الاتحادي والإقليمي، تم تطبيق المفاهيم الملائمة للإسكان والخدمات المجتمعية - الإسكان والمجمع المجتمعي، ومباشرة على المرافق العامة - المجمع المجتمعي.

عند النظر في مشاكل إدارة مخزون المساكن، كقاعدة عامة، تتم دراسة فعالية إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية (المعقدة) بشكل مشترك، ويُفهم تطوير الخدمات المجتمعية المناسبة (الحرارة والمياه وإمدادات الطاقة) على أنه التطوير للبنية التحتية السكنية. وهذا يؤكد رأي العديد من المتخصصين في مجال الإدارة بأن الإسكان والخدمات المجتمعية، أو بشكل أكثر دقة، الإسكان المنفصل والخدمات المجتمعية المنفصلة (مجمع البلدية) هي مكونات قطاع واحد من الاقتصاد - قطاع الإسكان.

ومن أهم مجالات التحول الاجتماعي والاقتصادي في البلاد هو إصلاح وتطوير قطاع الإسكان، مما يخلق الظروف اللازمة لسكن الإنسان وحياته. الهدف الاستراتيجي لعمل هذه الصناعة هو تهيئة الظروف للتحول الاقتصادي المستدام والفعال لمخزون المساكن، والذي يتم في إطاره تلبية الاحتياجات السكنية للمواطنين، والحفاظ على معايير الجودة لبناء وصيانة المساكن وتطويرها، ويتم إعادة إنتاج الدوافع الإيجابية لتنمية القطاعات الأخرى.

ويتم تنفيذ جميع هذه الأنشطة كجزء من تنفيذ سياسة الإسكان الحكومية.

تشير سياسة الإسكان إلى أنشطة الدولة والبلديات الرامية إلى توفير السكن الجيد لمواطني الاتحاد الروسي، سواء من خلال المشاركة المباشرة في البناء أو دعم شراء المساكن، ومن خلال إنشاء آليات فعالة تسهل الحل المستقل للمواطنين لمشكلة الإسكان. مشكلة السكن.

ويمر قطاع الإسكان حاليا بحالة انتقالية، تتميز بالتحول من نظام التوزيع الإداري والإدارة المركزية إلى نظام مفتوح وحر، يقوم على تحويل السكن إلى سلعة، وعلى التفاعل المستقل بين الكيانات الاقتصادية، وزيادة وضع مستهلكي المساكن، وتلبية الاحتياجات السكنية للسكان على أساس العرض والطلب.

على الرغم من الصعوبات التي تواجه تطوير واتخاذ القرارات التجارية، بدأ قطاع الإسكان حركة نشطة نحو تشكيل سوق الإسكان ويتكيف بسرعة مع مبادئ السوق.

من أهم خصائص سياسة الإسكان مشاركة (نشاط) الدولة.

يوضح الشكل 4 الطرق التي تؤثر بها الدولة على سياسة الإسكان في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 1 يناير 2015.

الشكل 4 - طرق تأثير الدولة على سياسة الإسكان في الاتحاد الروسي اعتبارًا من 01/01/2015

وكما يوضح تحليل الشكل 4، عند تصنيف درجة تأثير الدولة على الاقتصاد، يمكننا التمييز بين أربع طرق رئيسية للتأثير على الدولة في سياسة الإسكان والنظام ككل.

1. الخدمة المباشرة.

ومن الواضح هنا أنه من الجدير بالذكر نظام الصيانة الفنية وصيانة مخزون المساكن، الذي يتلقى دوراً هاماً في الإعانات من الميزانيات المحلية، وهو في الأساس مملوك للدولة.

2. التنظيم والرقابة.

تنظم الدولة تطوير ريادة الأعمال الخاصة في قطاع الإسكان من خلال نظام الحوافز للضرائب التفضيلية والجاذبية التنافسية لأداء وظائف معينة. التنظيم ضروري أيضًا في مجال البنية التحتية الهندسية، حيث توجد طبيعة احتكارية للإنتاج (إمدادات المياه، وإمدادات الطاقة، والنقل، وما إلى ذلك).

وتسمح السلطات الحكومية لمثل هذه المنظمات بتحقيق ربح معقول، ولكنها تحد من قدرتها على رفع الأسعار لأن المجتمع يعتمد على تقديم هذا النوع من الخدمة.

3. الاستقرار والتنمية.

وتحاول الهيئات الحكومية السيطرة على التقلبات الحادة في إنتاج البناء والتشييد من النمو إلى الانخفاض من خلال إنشاء شروط ضريبية تفضيلية، وخلق الدعم القانوني المناسب الملائم للسوق، والإنفاق على بناء المساكن والبنية التحتية الهندسية.

4. التأثير المباشر.

توفر الدولة الدعم الاجتماعي في شكل إعانات الإسكان لدفع تكاليف السكن والمرافق، فضلا عن شراء وبناء المساكن من خلال برامج المساعدة الموجهة للفقراء والعسكريين والمهاجرين.

الاتجاه الحاسم الذي يؤثر بشكل أساسي على مشكلة توفير السكن للمواطنين ذوي الدخل المتوسط ​​هو الإقراض العقاري. تنظم السلطات المحلية تطوير سوق قروض الرهن العقاري وتتفاعل مع جميع الأطراف المشاركة في عملية إقراض الإسكان: المقترضين والمقرضين والمستثمرين الذين يقدمون الأموال بشكل أو بآخر لبناء أو شراء المساكن.

وبالتالي فإن قطاع الإسكان هو أحد مجالات الاقتصاد الوطني، بما في ذلك بناء وإعادة بناء المساكن، والهياكل من عناصر البنية التحتية الهندسية والاجتماعية، وإدارة مخزون المساكن، وصيانته وإصلاحه. أحد العناصر المهمة في قطاع الإسكان هو مخزون المساكن. تعتمد نوعية حياة السكان وتوفير السكن للمواطنين الروس على مدى تطورها.

تعد سياسة الإسكان الحكومية عنصرا هاما في التحولات الاجتماعية والاقتصادية في روسيا وأحد الأنشطة الرئيسية للهيئات الحكومية. في عملية التحول إلى اقتصاد السوق، فإن محتوى هذا النشاط هو إصلاح قطاع الإسكان، والمكان المركزي الذي ينتمي إليه إصلاح قطاع الإسكان.

حالة قطاع الإسكان في الاتحاد الروسي.

نهج جديد لتشكيل سياسة الإسكان

(استعراض تحليلي)

إن بي كوشمان، رئيس جمعية البنائين الروس،

كيه كيه جلينسكي، نائب مدير إدارة الإسكان الميسر وسوق الرهن العقاري، المنشئ الفخري،

في إن بونوماريف، نائب الرئيس، مدير قسم الإسكان الميسر وسوق الرهن العقاري، دكتوراه في العلوم الفيزيائية والرياضية، أستاذ

من ميثاق بناة روسيا

"إذا ضمنت الحكومة عملية الحصول على السكن كملكية شخصية، فإنها تفي بالتزامها تجاه مواطنيها وتوسع فرص مشاركتهم في ازدهار الدولة"

ف. روزفلت

I. حالة المخزون من المساكن

لقد مر نصف قرن منذ اعتماد قرار اللجنة المركزية للحزب الشيوعي السوفياتي ومجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية "بشأن تطوير بناء المساكن في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية" في عام 1957.

استندت سياسة ما قبل الإصلاح في قطاع الإسكان إلى تنظيم الدولة الصارم لعلاقات الإسكان، على أساس تمويل الميزانية لبناء المساكن ونظام الدولة لتوزيع المساكن المكتملة.

في عام 1980، كانت المساكن المملوكة للقطاع الخاص تمثل 33.3 في المائة من إجمالي المساكن (1861 مليون متر مربع)، بما في ذلك في المدن - 19 في المائة وفي المناطق الريفية - 66 في المائة، على التوالي، من صناديق الإسكان الحضرية والريفية.

وفقًا لدستور اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية لعام 1977، تم ضمان حق المواطنين في السكن من خلال تطوير وحماية مخزون المساكن الحكومية والعامة، وتشجيع بناء المساكن التعاونية والفردية، والتوزيع العادل لمساحة المعيشة تحت السيطرة العامة المنصوص عليها وتم تنفيذ برنامج بناء مساكن مريحة، فضلا عن انخفاض الإيجار للشقة والمرافق العامة.

وقد أدت العلاقات الاقتصادية الجديدة القائمة على مبادئ السوق إلى تغيير جذري في النهج المتبع في قطاع الإسكان.

في عام 1993، كلف دستور الاتحاد الروسي الدولة بالالتزام بتشجيع بناء المساكن وتهيئة الظروف لممارسة حق المواطنين في السكن. في الوقت نفسه، ظهر بند مهم جديد: "... يتم توفير الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمواطنين الآخرين المحددين في القانون والذين يحتاجون إلى السكن مجانًا أو مقابل رسوم معقولة من صناديق الإسكان الحكومية والبلدية وغيرها". (المادة 40)."

إن النقل المجاني إلى ملكية المواطنين للمباني السكنية التي يشغلونها في صناديق الإسكان الحكومية والعامة (الخصخصة) جعل من الممكن في وقت قصير تشكيل طبقة ضخمة من أصحاب العقارات، والتي أصبحت فيما بعد أساس سوق الإسكان الحالي.

بالفعل في عام 2000، بلغت حصة المساكن المملوكة للمواطنين 58 في المئة (1620 مليون متر مربع). وعلى مدى السنوات الخمس التالية، وصل هذا الرقم إلى 73.7 في المائة وتجاوز معظم الدول المتقدمة في العالم، وكان ذلك نتيجة للتغيرات في سياسة الإسكان الحكومية ورفض الدولة التمويل المباشر لبناء المساكن الجماعية.

إذا كانت مساحة المساكن التي بناها السكان في عام 1990 باستخدام أموالهم الخاصة والمقترضة بلغت 6.0 مليون متر مربع. من 61.7 مليون متر مربع. من المساكن المبنية مع الأخذ في الاعتبار المناطق الريفية (9.7 في المائة)، ثم على مدى عشر سنوات ارتفعت هذه الحصة إلى 41.6 في المائة، وفي عام 2006 بلغت 47 في المائة، مما يدل منذ التسعينيات على انسحاب الدولة السريع من هذا القطاع من المساكن. اقتصاد .

ومنذ عام 1987، انخفضت حصة المساكن العامة من 80 إلى 15 في المائة. فإذا كانت نسبة 14% من الأسر المسجلة كمحتاجة حصلت في عام 1990 على شقق جديدة، فإن هذه النسبة في عام 2005 كانت 4% فقط.

وهكذا، مقارنة بمنتصف القرن الماضي، فإن التغييرات التي حدثت مع بداية القرن الجديد في الهيكل السياسي والاقتصادي لبلدنا أثرت بشكل كبير على جميع مكونات قطاع الإسكان.

لسوء الحظ، في المرحلة الأولى من تشكيل الإطار التشريعي الجديد، لم تكتمل عمليات النقل الفعلي للمباني السكنية وقطع الأراضي المجاورة لأصحاب المباني للإدارة بشكل منطقي.

حتى الآن، بعد مرور عامين على اعتماد قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، لم يكتمل التقسيم التنظيمي لوظائف إدارة وصيانة مخزون المساكن بالفعل.

بعد تحقيق تقدم كبير في مجال بناء المساكن في الستينيات والثمانينيات من القرن الماضي، دخل الاتحاد الروسي القرن الحادي والعشرين حاملاً على عاتقه عبء المشاكل التي تراكمت في قطاع الإسكان على مدى العقود الماضية ووصلت إلى كتلة حرجة.

إن الحالة الكارثية لمخزون المساكن، والحالة غير المرضية للغاية لنظام الإسكان والخدمات المجتمعية، وحالة الطوارئ شبه الشاملة للشبكات الهندسية والاتصالات، وانخفاض الملاءة المالية للغالبية العظمى من السكان - هذه هي المشاكل الرئيسية التي تواجه كل يوم يكون لها تأثير أكبر على الاستقرار الاجتماعي في المجتمع.

ولم تعد هناك حاجة لإقناع أحد بأهمية السكن الاقتصادية والاجتماعية.

الآن ثمانية من كل عشرة أشخاص في قائمة مفاهيم ثرواتهم يضعون وجود شقة مريحة أو منزل شخصي في المقام الأول. منذ ما يقرب من أربعين عاما، حتى الشخصية السلبية الشهيرة في الفيلم الشهير «شمس الصحراء البيضاء» عبد الله، الذي يصف فهمه للشيخوخة السعيدة، وضعت «البيت الطيب» في المقام الأول.

بحلول بداية البيريسترويكا في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية، كانت هناك 14 مليون أسرة (حوالي 40 مليون شخص) على قائمة انتظار السكن.

كان أكبر عدد من المحتاجين في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية - أكثر من 8 ملايين أسرة. في الوقت نفسه، كان 17 في المائة من إجمالي المساكن في روسيا (30 مليون متر مربع) عبارة عن مباني متداعية وغير آمنة، وكان أكثر من 14 في المائة من المساكن الحكومية والبلدية بحاجة إلى إصلاحات عاجلة.

ثانيا. التغيرات في قطاع الإسكان

ما هي التغيرات التي طرأت على قطاع الإسكان خلال العشرين سنة الماضية؟

من بين 19 مليون مبنى سكني تشكل إجمالي المساكن في روسيا (2.956 مليار متر مربع)، يزيد عمر أكثر من 60 بالمائة منها عن 30 عامًا.

نما المخزون المتهالك والطارئ أربعة أضعاف (يصل إلى 120 مليون متر مربع) ويستمر في النمو بمعدل 20-24 مليون متر مربع. متر في السنة. وفي عام 2006 وحده، وقعت عدة كوارث في المنازل القديمة، مما أدى إلى خسائر في الأرواح.

تعيش 5.3 مليون أسرة في منازل الألواح التي تم بناؤها في الخمسينيات والستينيات من القرن الماضي، والتي انتهت مدة خدمتها القياسية.

يعيش 5 ملايين روسي في مساكن متعددة الشقق، الأمر الذي يتطلب إصلاحات كبيرة فورية.

يتجمع حوالي 40 مليون شخص في أماكن لا يمكن، من حيث المبدأ، أن تسمى "سكنية"، لأنها تفتقر إلى المرافق المنزلية الأساسية: من إجمالي المساكن، 24 في المائة من المساكن لا تحتوي على مياه جارية، و 29 في المائة لا تحتوي على صرف صحي، و 20 بالمائة ليس لديهم تدفئة. 19% من المباني الحضرية لا تحتوي على حوض استحمام أو دش.

في ظل هذه الظروف، من الطبيعي تمامًا أن تؤكد دراسة استقصائية للسكان في 100 مستوطنة في 44 منطقة وإقليم وجمهورية في روسيا، أجرتها مؤسسة الرأي العام في مارس 2006 (www.fom.ru)، استنتاج العديد من الخبراء أن قضية الإسكان هي واحدة من المشاكل الاجتماعية الأكثر إلحاحا.

ويعتقد ثلثا المشاركين (65%) أنه في المكان الذي يعيشون فيه، يتم توفير السكن "الفقير" للسكان. وقد صنف كل رابع من المشاركين في الاستطلاع الوضع بأنه "مرضٍ"، وصنف 4% فقط بأنه جيد.

وتبلغ نسبة التقييمات السلبية لحالة الإسكان أعلى مستوياتها بين سكان الريف (71 في المائة)، وكذلك بين المشاركين من سيبيريا (72 في المائة) والشرق الأقصى (75 في المائة).

وحتى في موسكو، يعتقد نصف المشاركين أن السكان لا يحصلون على السكن الكافي.

لاحظ 10٪ فقط من الروس تغييرات إيجابية في هذا المجال مؤخرًا، في حين أن 28٪ من المشاركين لديهم وجهة نظر معاكسة - فالوضع يزداد سوءًا. وتعتقد الأغلبية (51%) أن الوضع في قطاع الإسكان لم يتغير خلال العام أو العامين الماضيين.

لقد تجاوز انخفاض قيمة الأصول الثابتة في الإسكان والبنية التحتية المجتمعية والطاقة العتبة الحرجة تقريبًا ويصل إلى 70 في المائة. ووفقا للخبراء، فإن هذا سيؤدي إلى كوارث واسعة النطاق من صنع الإنسان في السنوات المقبلة.

لأول مرة في السنوات الأخيرة، بدأ النقص في قدرات الطاقة في التطور في موسكو، والأورال وعدد من المناطق الكبيرة الأخرى، والذي يستمر في النمو.

بشكل عام، منذ عام 1995، في هيكل الإنتاج في الصناعات الرئيسية في صناعة الطاقة الكهربائية، كان هناك انخفاض في المؤشرات الحجمية: إذا كانت صناعة الطاقة الكهربائية في عام 1995 تمثل 10.5 في المائة من الحجم الإجمالي للمنتجات المصنعة، إذن وفي عام 2004، انخفض هذا الرقم إلى 7.6 في المائة، وهو أقل بنسبة 0.5 في المائة عن مستوى عام 1992.

كل هذا يتطلب إصلاح صناعة الطاقة الكهربائية الروسية. كان التركيز الرئيسي على تحسين كفاءة المؤسسات في الصناعة، وتهيئة الظروف لتنميتها على أساس تحفيز الاستثمار، وضمان إمدادات الطاقة الموثوقة وغير المنقطعة للمستهلكين.

لقد بدأت بالفعل تغييرات جذرية: يتغير نظام تنظيم الدولة للصناعة، ويتم تشكيل سوق كهرباء تنافسي، ويتم إنشاء شركات جديدة. تم اعتماد مفهوم استراتيجية OAO RAO UES في روسيا للفترة 2003-2008. "5+5" والتي بموجبها سيتم تشكيل الهيكل المستهدف للصناعة في عام 2008.

ولا يسعنا إلا أن نأمل أن يصل الإصلاح إلى المعالم المخطط لها، وأن يكون قطاع الطاقة قادرًا على توفير كل ما هو ضروري لقطاع الإسكان والخدمات المجتمعية في البلاد، الذي ينمو بالتزامن مع مخزون المساكن.

ويبلغ متوسط ​​المعروض من المساكن في روسيا 20.9 متر مربع. م للشخص الواحد، وهو ما يقرب من مرتين إلى ثلاث مرات أقل مما كانت عليه في الدول الأوروبية المتقدمة، حيث يبلغ هذا الرقم 40 مترا مربعا. للشخص الواحد أو أكثر، وفي الولايات المتحدة الأمريكية - حوالي 80 مترًا مربعًا. للشخص الواحد.

لكن هذا الأمن، كما يقولون في روسيا، "متوسط ​​بالنسبة للجناح".

يعيش جزء صغير من المواطنين في شقق فاخرة ذات مساحات واسعة وراحة متزايدة (عدد الشقق المكونة من أربع غرف أو أكثر 4.1 مليون). وتعيش 16.8 مليون أسرة في شقق مكونة من ثلاث غرف، وتعيش الغالبية العظمى - 36.5 مليون أسرة - في شقق مكونة من غرفة واحدة وغرفتين.

هذه هي الشقق التي تم استلامها بشكل أساسي خلال فترة إصلاحات خروتشوف. على مر السنين، تقدم عمر المالكين الأوائل، وكبر أطفالهم، والذين أنشأوا أسرهم، وكبر أحفادهم بالفعل، وما زالوا جميعًا يعيشون معًا، في انتظار عقود من الزمن للتقدم في طابور لتحسين الظروف المعيشية. ولذلك، فإن المؤشر الوطني المتوسط ​​لتوفير مساحة المعيشة لا يعكس الصورة الحقيقية بدقة.

إذا تم إدخال 0.43 متر مربع في عام 1980 للشخص الواحد في المدن والبلدات، وبحلول عام 2005 انخفضت هذه القيمة إلى 0.33 متر مربع. لذلك، لكي نتمكن على الأقل من تحقيق المستوى الأوروبي لتوفير مساحة للعيش، من الضروري زيادة حجم تشغيل الإسكان إلى 1 متر مربع على الأقل. للشخص الواحد في السنة.

ثالثا. المشروع الوطني ذو الأولوية "السكن الميسر والمريح للمواطنين الروس"

1. مخزون المساكن.

إن الحالة الكارثية للمخزون السكني، وحق الملايين من مواطنينا في العيش في ظروف إنسانية، وهو ما لم يتحقق منذ عقود، وبالتالي التوتر الاجتماعي الذي يختمر في المجتمع، لم تترك للسلطات أي بديل آخر سوى إدراج المساكن في عداد المفقودين. قضية الإسكان من بين المشاريع الاجتماعية ذات الأولوية

المشروع الوطني "الإسكان الميسر والمريح للمواطنين الروس" (المشار إليه فيما يلي باسم المشروع) الذي يتم تنفيذه حاليًا لا يقل أهمية عن صعوبة تنفيذه.

يتم النظر في القدرة على تحمل تكاليف السكن وفقًا للبرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان" للفترة 2002-2010 (المشار إليه فيما يلي باسم البرنامج)، والذي يشكل أساس المشروع، من وجهة نظر الالتزامات القانونية للدولة تجاه فئات معينة من المواطنين ، يتميزون عن عامة السكان وفقًا لخصائص موحدة معينة (الشماليون، ضحايا تشيرنوبيل، العسكريون، المهاجرون من بايكونور أو العائلات الشابة). ببساطة، هذه هي فئات المستفيدين.

يتم إنشاء دعم الدولة لهم، والذي، وفقا لمطوري البرنامج، قادر على ضمان زيادة كافية في القوة الشرائية.

ومن الواضح أن المشاكل المذكورة أعلاه تتطلب، عند تطوير مشروع بهذا الحجم، أخطر المبررات المالية والاقتصادية والفنية والاجتماعية للتدابير والآليات المخطط لها لضمان تحقيق النتائج النهائية.

على الرغم من أن المؤشرات المالية للمرحلة الثانية من البرنامج (2005-2010) قد تم توضيحها بناء على نتائج السنوات السابقة، وتغيرت هيكليا جزئيا، واكتسبت نفسها عميل دولة واحد وحصلت على مؤشرات جديدة، فقد احتفظ البرنامج بالمبدأ الأصلي - تقديم الدعم المالي الحكومي لشراء المساكن فقط لفئات مختارة من المواطنين.

الآليات المالية الرئيسية لتنفيذ البرنامج هي الإعانات والقروض، والتي، وفقا لمطوريها، ينبغي أن تزيد من الطلب الفعال للسكان، وتسريع تشكيل سوق الإسكان وبالتالي التخفيف بسرعة من حدة مشكلة الإسكان. وفقا للمخطط الكلاسيكي، يجب أن يؤثر الطلب على نمو العرض وجذب استثمارات كبيرة في بناء مساكن مريحة وبأسعار معقولة.

في هذا السياق، رأي A. S. Starovoitov، في الماضي القريب رئيس إدارة سياسة الإسكان الحكومية في Gosstroy في روسيا، والآن نائب رئيس Rosstroi، أحد المتخصصين الرائدين في هذا المجال، والذي في 2003 - 2006 كان عضوًا في الشبكة الاستشارية المعنية بالقضايا الحضرية، ويستحق اهتمامًا جديًا. وإدارة الإسكان التابعة للجنة الاقتصادية لأوروبا التابعة للأمم المتحدة: "ظهر مصطلح "القدرة على تحمل التكاليف" في مفردات متخصصي الإسكان الروس مؤخرًا نسبيًا، عندما بدأ العديد منهم في التعاون بنشاط مع مختلف المنظمات الدولية والخبراء العاملين في مجال سياسة الإسكان. في الاستخدام المهني الدولي، يتم استخدام كلمتين إنجليزيتين، تُترجمان إلى اللغة الروسية على أنهما "التوفر" - "القدرة على تحمل التكاليف" و"إمكانية الوصول".

إن إمكانية الوصول بمعنى "القدرة على تحمل التكاليف" الإنجليزية لها تفسير لا لبس فيه للتوجه الاجتماعي في مسائل توفير السكن ويتم تفسيرها على أنها القدرة على توفير السكن المناسب لتلك الفئات من السكان التي لا تستطيع شرائه بشكل مستقل في ظروف السوق، أي، كمرادف للسكن الاجتماعي.

في وثائق الأمم المتحدة، يتم تفسير مصطلح "القدرة على تحمل تكاليف" السكن على النحو التالي: "الإسكان الميسور التكلفة هو الإسكان ذو الجودة القياسية، والذي يتم توفيره بأسعار أقل من تلك المعروضة بشكل عام في سوق الإسكان المحلي. وقد يشمل ذلك مساكن الإيجار المدعومة، والمساكن الخاصة المدعومة منخفضة التكلفة، بما في ذلك مساكن الملكية المشتركة، وفي بعض حالات السوق، مساكن منخفضة التكلفة للبيع. ينبغي أن توفر خطط تخطيط المدن والإسكان للسلطات المحلية توفير كمية كافية من السكن بأسعار معقولة بالمعنى المذكور أعلاه للكلمة.

تعريف المملكة المتحدة للإسكان الميسر هو: يمكن تصنيف “الإسكان الميسر” على أنه سكن اجتماعي مقدم للإيجار بأسعار أقل من أسعار السوق، وقد يشمل أيضًا أشكالًا أخرى من الإسكان الفرعي، مثل “الإيجارات المتوسطة”. أعلى من أسعار الإيجار الاجتماعي، ولكنها أقل من إيجار السوق). وبشكل عام، يشير الإسكان الميسر إلى الإسكان المدعوم أو "منخفض التكلفة" بأي شكل من أشكال الملكية.

مصطلح "إمكانية الوصول" بمعنى "التوفر" له معنى مختلف تمامًا - وهو توفير ما يكفي من المساكن في السوق الحرة لجميع آليات السوق لاقتنائها أو استئجارها.

ومن الواضح أن المؤلفين في برنامج "الإسكان" يستخدمون مصطلح "القدرة على تحمل التكاليف" في المقام الأول ليعني خلق عرض سوقي كافٍ من المساكن لمختلف الخيارات ذات الأسعار المعقولة.

يتيح لنا تحليل الآليات المقترحة لتنفيذ البرنامج أن نستنتج أن جميع الخطوات التي خططت لها حكومة الاتحاد الروسي تقريبًا تهدف فقط إلى مواصلة تطوير وتحسين علاقات السوق في قطاع الإسكان في البلاد.

واستنادا إلى البيانات الأولية للبرنامج، يمكننا أن نستنتج أنه من بين 61 في المائة من الأسر في روسيا التي تحتاج إلى تحسين ظروف السكن، فإن ما يقرب من نصف الأسر (30 في المائة من إجمالي عدد الأسر) في السنوات الخمس المقبلة سوف تحصل على قادرة على حل مشكلة الإسكان بسبب الزيادة الحادة في توافر قروض الإسكان العقاري. وهناك ما يقرب من 9 في المائة من الأسر (أو 4.5 مليون أسرة) مدرجة في قائمة الانتظار لتحسين ظروف السكن وقد تتمكن من الحصول على السكن من صناديق الاستخدام الاجتماعي الحكومية والبلدية في غضون خمس إلى سبع سنوات.

ولكن حتى بناءً على هذه التوقعات المتفائلة، فإن البرنامج لا يقدم أي إجراءات لحل مشكلة الإسكان لنسبة 22% المتبقية من الأسر المحتاجة، أو 32 مليون شخص.

2. المشاكل الجديدة والقديمة.

إن العنصر الديموغرافي لمشكلة الإسكان، الذي لم يحظ في السابق باهتمام كاف، يؤثر بشكل متزايد على سياسة واقتصاد البلاد مع مرور الوقت. وبما أن عمليات الهجرة الخارجية في بلدنا لم تكتسب نطاقا كبيرا بعد، فإن القضايا الديموغرافية الرئيسية تتعلق بالسكان الأصليين.

إن الاتجاهات التي لاحظتها لجنة المستوطنات البشرية التابعة للجنة الأمم المتحدة الاقتصادية لأوروبا هي سمة مميزة لكل من بلدان أوروبا الغربية والشرقية، بما في ذلك روسيا: فالزيادة في عدد الأسر المعيشية مع انخفاض متزامن في متوسط ​​حجمها يؤدي إلى معدل نمو الطلب على الإسكان بما يتجاوز النمو السكاني؛ زيادة في عدد الأسر ذات الوالد الوحيد، وبالتالي زيادة في عدد الأطفال الذين يعيشون في أسر ذات الوالد الوحيد؛ الشيخوخة السريعة للسكان وما يرتبط بها من زيادة في الإعالة، مما يولد تكاليف إضافية يجب أن تتحملها الدولة.

ويترتب على ذلك أن خطط بناء المساكن يجب أن تأخذ في الاعتبار أيضًا التناقضات الديموغرافية الحالية المرتبطة بتاريخ تكوين مخزون المساكن، خاصة في المدن الكبيرة.

في المادة التي كتبها S. M. Lyzhin "ملامح تطور الهيكل العمري للسكان في منازل البناء الشامل"، المنشورة على الموقع الإلكتروني www.asm.rusk.ru، وفي عدد من المنشورات الأخرى، يتم تقديم تحليل، بناءً على مواد من دراسة أجراها المؤلف في الفترة 1986-2005 .

يتم النظر في تكوين هيكل المخزون السكني في المدن على مدى فترات زمنية كبيرة تتوافق مع المراحل الاجتماعية والاقتصادية لتنمية البلاد. في عملية تشكيل المخزون السكني في المدينة، يتم توزيع السكان بما يتناسب مع وقت البناء وشغل المسكن.

تتكون المناطق السكنية من أنواع مختلفة من المباني من فترات مختلفة من البناء والإشغال. غالبية سكان المدينة الذين حصلوا على السكن من مؤسساتهم عمليا لم يغيروا مكان عملهم وإقامتهم، وظلوا هناك حتى وفاتهم.

وفقًا للتعداد السكاني لعام 2002 في روسيا، فإن 58.1% من الرجال والنساء في سن العمل يعيشون بشكل مستمر في مكان إقامتهم الدائمة منذ الولادة، و14.2% فوق سن العمل (للمقارنة، تغير الأسرة الأمريكية المتوسطة مكان إقامتها وعملها). خلال حياته 6-7 مرات).

ولهذا السبب، في المدن الكبيرة، في أراضي المناطق السكنية المبنية في الستينيات والسبعينيات، تتزايد المشاكل الاجتماعية المختلفة: هناك نقص كارثي في ​​​​عيادات المسنين، ويتناقص عدد مؤسسات ما قبل المدرسة، والتي، على وجه الخصوص، على مدى العقد الماضي، اختفت ببساطة، وأفسحت المجال للمكاتب الخاصة أو الحكومية، أو في مكانها، نمت المنازل ذات المساكن الفاخرة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن توسع المناطق السكنية يخلق مشاكل في النقل؛ فقد أصبح بناء محلات السوبر ماركت الكبيرة والمكلفة التي يصعب على كبار السن الوصول إليها موضة رائجة، في حين أن المتاجر المحلية الصغيرة المألوفة للسكان تغلق أبوابها.

ويكمن سبب هذه الظواهر في أن الحاجة تتغير مع مرور الوقت، مما يعكس الحركة الديموغرافية للسكان، والخصائص العمرية لسكان المدينة وحتى المناطق.

إذا كانت المؤسسات السابقة التي تجتذب المواطنين للعمل بأنفسهم قد شاركت في بناء المساكن والبنية التحتية الاجتماعية، فقد أصبح هذا الآن موضع اهتمام السلطات المحلية فقط، التي حصلت على صلاحيات كافية، في ظروف تغيير حاد في الإطار التشريعي الاقتصادي في مجال التخطيط الحضري، لم يكن لديه الوقت لإعداد خطط التخطيط الحضري الجديدة وصياغة قطع الأراضي للبناء الشامل. إذا تم تنفيذ البناء (كقاعدة عامة) محليًا في موقع المباني المهدمة، فمن الصعب جدًا تحسين البنية التحتية الاجتماعية الحالية.

كشفت نتائج دراسات التركيبة الديموغرافية للسكان في كل نوع من المباني السكنية في المراحل الرئيسية لبناء المساكن الجماعية عن عدد من السمات والظواهر المنتظمة:

1. كل مرحلة من مراحل بناء المساكن لها التركيبة الديموغرافية الخاصة بها للسكان.

2. تتطلب كل فئة عمرية من السكان تهيئة الظروف المناسبة للخدمة والراحة.

3. خلال فترة بناء المساكن الجماعية للأنواع الصناعية من المنازل، تم تشكيل مناطق ضخمة من التطوير السكني الجماعي مع تركيبة ديموغرافية محددة للسكان، والتي تتطلب اليوم مراعاة الخصائص العمرية عند تشكيل هيكل بناء المساكن الجديدة و نظام الخدمة الاجتماعية.

كل عمر للإنسان يخلق علاقاته الخاصة. سواء كان طفلًا صغيرًا أو تلميذًا أو شابًا أو كبيرًا في السن - فكل منهم له خصائصه واحتياجاته وعاداته ورغباته التي يجب إشباعها.

يجب أن تضمن ثقافة السكن هذا المستوى من الراحة ونوعية الحياة ليس فقط في الوحدة السكنية نفسها - الشقة، ولكن أيضًا في المنطقة، في الهيكل العام للتعليم السكني، بحيث تلبي احتياجات كل فئة عمرية من يتم تلبية السكان. تجاهل هذه العوامل يمكن أن يؤدي إلى زيادة السخط الاجتماعي بين السكان.

لذلك، يتم سماع انتقادات البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" إلى حد كبير لأنه أثناء تطوير الأدوات المالية التي تزيد من إمكانية شراء السكن (الرهن العقاري)، فإنه ترك وراء الكواليس تماما قضايا الحصول على راتب مستقر الدخل لفترة طويلة (وجود إنتاج أو إنشاء منتج جديد)، وتوافر أو عدم وجود البنية التحتية للنقل، وتطوير الخدمات الطبية والتعليمية وغيرها من الخدمات الاجتماعية. أي أنه لا يوجد رقم عام لحجم البناء الرأسمالي الذي يجب استكماله في مراحل تنفيذ المشروع. وكل شيء يقع تحت مسؤولية السلطات الإقليمية والمحلية، مما يجعل من المستحيل تصور الحجم الكامل للمهمة.

إذا كانت هناك بنية تحتية متطورة للهندسة والنقل، فيمكن للطلب أن يزيد العرض ويعمل السوق وفقًا للمخطط الكلاسيكي.

إذا لم يتم حل القضايا المذكورة، ونحن نعلم مدى ضخامة التفاوت في تنمية مختلف المناطق، بما في ذلك من حيث نصيب الفرد من الدخل الإقليمي من السكان، فإن مهمة مطوري البرنامج هي حل مشكلة الإسكان وكان من المقرر ربطه بشكل وثيق مع المشاريع الوطنية الأخرى ذات الأولوية.

ومن هنا يتضح سبب إيلاء اهتمام خاص مؤخرًا لقضايا عمر السكان وبنيتهم ​​الاجتماعية، وهو ما انعكس في النهاية عند النظر في نُهج المشاريع الوطنية ذات الأولوية.

في يوليو 2006، تمت إعادة تسمية المجلس التابع لرئيس الاتحاد الروسي لتنفيذ المشاريع الوطنية ذات الأولوية، ويسمى الآن "المجلس التابع لرئيس الاتحاد الروسي لتنفيذ المشاريع الوطنية ذات الأولوية والسياسة الديموغرافية".

وفي معرض حديثه عن التقدم المحرز في تنفيذ المشروع الوطني، قال النائب الأول لرئيس وزراء الاتحاد الروسي د.أ. ميدفيديف: “لا يتعلق الأمر بالحصول على شقة مجانية من الدولة، بل يتعلق بكسب المال لشرائها. يتم خلق مثل هذه الفرص في جميع أنحاء العالم من خلال الحصول على السكن بالائتمان مقابل ضمانات معينة. ما نسميه ببساطة الرهن العقاري.

ولذلك، كان من حقنا أن نتوقع أن يكون هناك برنامج طويل الأجل (حيث يمكن إصدار قرض عقاري لمدة لا تقل عن 25 سنة) (أو توقعات اجتماعية واقتصادية) لنمو العمالة، مما يتيح الفرصة لملايين من الناس. الناس "لكسب المال لشراء شقة".

إذا أخذنا في الاعتبار حقيقة أنه على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية من تاريخ البلاد، لم يتم تنفيذ أي برنامج حكومي بالكامل، فيمكننا أن نفترض أنه بدون تعديلات كبيرة على المشروع، فإن خطورة "مشكلة الإسكان" سترتفع. لن تنخفض في المستقبل القريب بالنسبة لـ 30-40 في المئة من السكان.

3. قضايا التخطيط الحضري والعمراني المجمع.

إن بعض المثالية لعلاقات السوق الموجودة في البلاد لم تسمح لمؤلفي البرنامج بمراعاة الوضع الحقيقي في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي في الوقت المناسب، لربط معدل نمو البناء بخطط التخطيط الحضري، توافر قطع أراضي البناء وحالة مجمع البناء وصناعة البناء والتشييد.

في الواقع، ظلت مسألة تحسين الظروف المعيشية للملايين من مواطنينا (وخاصة متوسطي العمر وكبار السن) الذين ليسوا "ناجين من تشيرنوبيل" أو "شماليين" أو "نازحين" مفتوحة حتى وقت قريب. وبعد عام واحد فقط من بدء المشروع، بدأ هذا الموضوع في الظهور في خطط وزارة التنمية الإقليمية الروسية.

ولم يتم التنبؤ أيضًا بالعواقب السلبية للانتقال لمرة واحدة إلى التخطيط الحضري الجديد وتشريعات الإسكان.

من المؤكد أن قوانين تخطيط المدن والإسكان في الاتحاد الروسي، التي تم اعتمادها في عام 2004، كانت خطوة جادة نحو تهيئة الظروف القانونية التي تلبي متطلبات السوق الحديثة (إجراءات تنافسية مفتوحة لتخصيص الأراضي للبناء، وتبسيط الموافقة وفحص الدولة لتخطيط وتصميم المدن التوثيق والعلاقات القانونية الجديدة في مجال العقارات السكنية وما إلى ذلك).

بدأ المشروع في ظروف لم تكن فيها هذه القوانين مدعومة بالإطار التنظيمي المناسب على المستويات الفيدرالية والإقليمية والمحلية.

بالإضافة إلى ذلك، يحتوي كل من قانون تخطيط المدن والإسكان على العديد من التناقضات الداخلية ويتطلب تعديلات عاجلة.

والمثير للدهشة أنه لا في الجزء العام من البرنامج ولا في وصف أساليب البرنامج لم يكن هناك أي مكان لمسائل البناء نفسها. البرامج الفرعية المدرجة في برنامج تشكيل قطع الأراضي لبناء وتحسين الإسكان والخدمات المجتمعية، والتي يبدأ البناء الفعلي منها فعليًا، تحدد مؤشرات التحكم للسوق بشأن توقيت وحجم التكليف بالإسكان، ولكن في نفس الوقت تترك افتح السؤال حول متى سيستجيب السوق لعرض الاستثمار في بناء المساكن بالحجم المطلوب وهل صناعة البناء والتشييد قادرة على تزويد البناء بكل ما هو ضروري؟

لا يجيب البرنامج حتى على السؤال، ما هي القوى وعلى حساب ما هي الموارد التي ينبغي للسلطات المحلية أن تحل في نفس الوقت مشكلة الإسكان للمواطنين ذوي الدخل المنخفض، ومن ماذا يتم تشكيل صندوق قابل للمناورة، وما إلى ذلك؟

في الظروف الحالية، لتحقيق مؤشرات البناء المخطط لها في الوقت المحدد دون برنامج حكومي خاص واسع النطاق يعتمد على أساليب البناء الصناعي وتطوير بناء المساكن منخفضة الارتفاع، دون جذب استثمارات ضخمة في إنتاج مواد البناء وإدخال التكنولوجيات الجديدة (بما في ذلك من خلال الاستثمارات الحكومية المباشرة)، دون إعداد موظفين مؤهلين تأهيلا عاليا للبناء يكاد يكون مستحيلا.

إن السوق قادر بالفعل على التكيف بسرعة مع الوضع، بشرط أن تكون هناك كل الحوافز اللازمة التي يوفرها القانون لذلك، لكن في الوقت الحالي، لا تنبئ توقعات وزارة التنمية الاقتصادية الروسية، حتى على المدى المتوسط اختراقات كبيرة في الاقتصاد.

ما هي المشاكل التي ينبغي حلها من أجل تحقيق تسريع كبير في زيادة حجم بناء المساكن؟

أحد العوامل السلبية الأكثر خطورة التي تعيق بدء مشاريع البناء واسعة النطاق هو التأخر القوي للمناطق في مسائل التخطيط الحضري: التخطيط الإقليمي، وتقسيم المناطق الحضرية، وتخطيط الأراضي، والتصميم المعماري والإنشائي، والبناء، والإصلاحات الرئيسية، وإعادة الإعمار من مشاريع البناء الرأسمالية.

نظرًا لأن قانون التخطيط الحضري في الاتحاد الروسي لا يسمح بتخصيص قطع الأراضي لبناء رأس المال في غياب لوائح التخطيط الحضري، وخطط التخطيط الحضري التي تم تطويرها في الفترة السابقة قديمة بالفعل، فإن تطويرها سيتطلب تكاليف إضافية ومبالغ كبيرة وقت.

تسبب المخالفات والتأخير في اعتماد لوائح حكومة الاتحاد الروسي، التي تضمن تنفيذ قواعد قانون التخطيط الحضري في الاتحاد الروسي، فضلاً عن تشكيل الأساس لسوق الإسكان الميسور التكلفة واللوائح الفنية، في حدوث - عدم استعداد الحكومات المحلية لبدء العمل.

مشكلة أخرى هي القواعد الحالية لتداول الأراضي من أجل التنمية. وفقا للخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار، تم تخصيص أكثر من 90 بالمائة من قطع الأراضي المخصصة لبناء المساكن في روسيا في عام 2005 - أوائل عام 2006 بشكل مخالف للقانون.

يشير تحليل الامتثال للتشريعات على المستوى المحلي، الذي أجراه مكتب المدعي العام للاتحاد الروسي، إلى انتشار الجرائم على وجه التحديد في نطاق مشروع الإسكان. بادئ ذي بدء، عند توفير قطع الأراضي لبناء المساكن، عند تسجيل وتنفيذ حقوق استخدام الأراضي. يتم سحب الأرض من التداول بغرض إعادة بيعها لاحقًا على أساس المضاربة.

وحتى ذلك الحين تظل المواقع عاطلة عن العمل، في انتظار ارتفاع الأسعار، ولا يمكن لأي عقوبات ضريبية أن تفوق الأرباح المحتملة.

وبهذه المناسبة، قال النائب الأول لرئيس وزراء الاتحاد الروسي د. قال ميدفيديف في اجتماع عقد في 31 مارس 2006 حول مسألة "حول استعداد الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والبلديات لتنفيذ المشروع الوطني ذي الأولوية "السكن الميسر والمريح للمواطنين الروس":

"هذه الأنواع من الصفقات تخلق الأساس للمخططات الهرمية وعدم الاستقرار في سوق الإسكان ككل. من الواضح أنه في سوق الإسكان هذا لن يكون متاحًا أبدًا. دعونا، بالتالي، نفكر في كيفية تشجيع المالكين على استخدام الأرض بسرعة للغرض المقصود منها، أي، بمعنى آخر، مجرد بناء المنازل.

حتى الآن، يقوم مكتب المدعي العام للاتحاد الروسي بإجراء عمليات تفتيش في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي مع جميع الإجراءات المعمول بها، ونتيجة لذلك، تباطأ معدل دوران الأراضي بشكل كبير.

العامل السلبي التالي هو تخلف البنية التحتية للمدن الصغيرة والمستوطنات، مما يؤدي إلى هجرة السكان إلى المدن الكبيرة. هناك حقيقة حزينة - وفقا للتعداد السكاني لعام 2002، تم إدراج أكثر من 8 بالمائة من المستوطنات على أنها "بلا سكان".

وبما أن المدن الكبيرة، كقاعدة عامة، ليس لديها برامج طويلة الأجل لتنمية الاستثمار، فإن هذه الهجرة تؤدي إلى تفاقم المشاكل الاجتماعية الموجودة فيها (البطالة، ونقص السكن، والمؤسسات الطبية والتعليمية، وحالة الجريمة، وما إلى ذلك).

يعوق تدفق الاستثمار في تطوير البنية التحتية للإسكان والخدمات المجتمعية سببان رئيسيان: انخفاض قيمة أصولها الثابتة والحسابات الضخمة المستحقة الدفع لمؤسسات الإسكان والخدمات المجتمعية، والتي وصلت إلى 307.5 مليار روبل في نهاية عام 2004.

تم اعتماد القانون الاتحادي "بشأن اتفاقيات الامتياز" في عام 2005 بغرض التعافي المالي لمؤسسات الإسكان والخدمات المجتمعية، ويتطلب تطوير واعتماد الإجراءات القانونية التنظيمية على المستويات الفيدرالية والإقليمية والمحلية، والتي بدونها لن يصبح أداة النشاط التجاري والاستثماري في هذا المجال. ونتيجة لذلك، تم تأجيل المواعيد النهائية لإصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية، ولكن لم يقم أحد بإلغاء الرابط الكلاسيكي "الوقت = المال"، ولم يفكر أحد في الخسائر التي قد يترتب على ذلك.

4. صناعة مواد البناء.

من وجهة نظر مجتمع البناء، فإن تطوير موقع البناء لا يعتمد فقط على توفر مواقع البناء. لا يمكن تحقيق زيادة حادة في وتيرة البناء إلا إذا تم ضمانها من خلال زيادة كافية في معدل إنتاج مواد البناء.

والآن أصبح ما يصل إلى 60 إلى 70 في المائة من الطاقة الإنتاجية للمؤسسات القائمة مهترئة، والتقنيات المستخدمة قديمة، وتكاليف المواد والطاقة مرتفعة للغاية. بالنظر إلى فترات الاسترداد الحالية (8-10 سنوات على الأقل) ومؤشرات الربحية، فإن إنتاج مليون طن إضافي من الأسمنت، على سبيل المثال، سيتطلب أكثر من 4 مليارات روبل، وهو أمر مستحيل بدون استثمار مباشر من الدولة، على الرغم من هناك في بعض الدوائر رأي مبدئي مفاده أن الاستثمار في السوق هو أمر يخص رأس المال الخاص فقط.

واليوم، تتركز 60 في المائة من الشركات المنتجة لمواد البناء في الجزء الأوروبي من روسيا، وبالتالي فإن إمداداتها إلى مناطق سيبيريا والشرق الأقصى تؤدي إلى زيادة كبيرة في تكاليف البناء. من أجل تحديد موقع قاعدة الإنتاج لصناعة البناء بشكل صحيح وعلى النحو الأمثل، يلزم وجود برنامج واضح ومفصل لبناء المساكن، استنادا إلى الاحتياجات الحقيقية لأنواع محددة من المساكن في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

أخيرًا، بعد الخطب العديدة التي ألقتها جمعية بناة روسيا في نهاية عام 2006، بدأ النظر على المستوى الحكومي في مجموعة محددة من التدابير لتطوير صناعة مواد البناء في الاتحاد الروسي، والتي تنص على تدابير مختلفة للدولة الدعم لهذه الصناعة.

5. قضايا سلامة البناء.

إن بناء مسكن مريح يعني موثوقيته وسلامته أثناء التشغيل على المدى الطويل.

في هذا الصدد، لا يسع المرء إلا أن يصف الوضع بأنه حرج فيما يتعلق بتطوير واعتماد اللوائح الفنية في مجال سلامة البناء، والتي اعتبارًا من 1 يناير 2010، وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن اللائحة الفنية" يجب أن تحل محل SNiPs القديمة تم تطويره من قبل لجنة البناء الحكومية في روسيا، ولكن بسبب التأخير البيروقراطي في وقت واحد لم يتم تسجيله من قبل وزارة العدل الروسية.

تم تطوير اللوائح الفنية منذ عام 2003، لكن عملية التطوير والاعتماد تأخرت بشكل غير مبرر، ونتيجة لذلك، لا يتم تزويد البناء اليوم بإطار تنظيمي شرعي.

وفي الوقت نفسه، يواجه مطورو اللوائح الفنية مشاكل نظامية.

الفرق الأكثر أهمية بين القانون الاتحادي "بشأن اللائحة الفنية" والقوانين المماثلة المعتمدة في الدول الأوروبية ودول رابطة الدول المستقلة هو نطاق تطبيقه.

يمتد نطاق تطبيق القانون الاتحادي رقم 184-FZ المؤرخ 27 ديسمبر 2002 إلى سلامة عمليات الإنتاج. ونتيجة لذلك، بدأت قضايا التنظيم الفني تشمل، على وجه الخصوص، قضايا حماية العمال وسلامتهم، والتي تنتمي إلى مجال قانوني مختلف تماما. ولا توجد منهجية موحدة عند تطبيق القانون، ونتيجة لذلك يتم وضع لوائح فنية خاصة في ظل عدم وجود لوائح فنية عامة.

بالإضافة إلى ذلك، أثناء تطوير اللوائح الفنية، ظهرت مشاكل، وفقًا للمتخصصين من إدارة إنشاءات ASR، برئاسة M. I. Kaykov، ذات طبيعة منهجية.

وقد توصل المشاركون في المؤتمر الدولي "التوحيد القياسي الدولي: وسيلة لزيادة الكفاءة الاقتصادية لمؤسسات مجمعات النفط والغاز الروسية"، الذي نظمه الاتحاد الروسي للصناعيين ورجال الأعمال، إلى استنتاجات مماثلة:

"... تختلف المبادئ المقترحة للتنظيم الفني اختلافًا جوهريًا عن مبادئ التنظيم الفني التي وافقت عليها لجنة الأمم المتحدة الاقتصادية لأوروبا (UNECE؛ التي اعتمدتها دول الاتحاد الأوروبي وجميع بلدان رابطة الدول المستقلة تقريبًا؛ وبالتالي، فإن الإصلاح الفني الجاري لا في الواقع، نأخذ في الاعتبار أن حصة الدول الأوروبية في الغالبية العظمى من حجم التداول التجاري لروسيا تأتي من رابطة الدول المستقلة؛

على عكس دول الاتحاد الأوروبي ورابطة الدول المستقلة وEurAsEC، يشمل نطاق اللوائح الفنية سلامة عمليات الإنتاج ليس فقط من حيث ضمان سلامة المنتج، ولكن أيضًا من حيث الصحة والسلامة المهنية، مما يؤدي إلى الحاجة إلى تغييرات جذرية في التشريعات الحالية في المجالات القانونية الأخرى، بالإضافة إلى تطوير واعتماد القوانين الفيدرالية لعدد أكبر بكثير من اللوائح التنظيمية أكثر من اللازم (وفقًا لبعض التقديرات، ما يصل إلى 700)؛

في الممارسة الدولية للتنظيم الفني، يتم حل مشكلات سلامة المنتج حسب نوع الخطر، ولكن في روسيا يتم تنفيذ نهج على مستوى الصناعة لإنشاء اللوائح الفنية، مما يؤدي إلى التكرار المتكرر لمتطلبات السلامة المتماثلة في لوائح مماثلة لكل منها نظام الصناعة

على عكس التوجيهات الأوروبية، حيث يتم تقديم المتطلبات العامة فقط لسلامة المنتج، ويتم تقديم جميع الخصائص المحددة في معايير متوائمة مع هذا التوجيه، يقترح الاتحاد الروسي طريقة "لتفريغ المعايير"، أي إزالة جزء كبير من معايير محددة ونقلها من المعايير إلى اللوائح الفنية مما سيؤدي في المستقبل إلى إعادة صياغة اللوائح المتعددة وضرورة اعتمادها من خلال القوانين الفيدرالية في كل مرة تتغير هذه المعايير مع ظهور منتجات جديدة أو تقنيات جديدة..."

أثارت جمعية بناة روسيا مرارًا وتكرارًا مسألة الأخطاء النظامية المتأصلة في هذا القانون والمتعلقة بالبناء.

على سبيل المثال، يتضمن القانون متطلبًا لوضع لوائح فنية عامة في البناء بعنوان "بشأن التشغيل الآمن للمباني والهياكل والمنشآت والاستخدام الآمن للأراضي المجاورة"، مما يعني أن متطلبات السلامة للبحث والتصميم والبناء لا يتم تضمين البناء في اللوائح الفنية العامة سيتم تثبيتها. وهذا النهج خطير، خاصة على خلفية الزيادة الأخيرة في الحوادث أثناء البناء، والتي غالبًا ما تكون مصحوبة بخسائر بشرية.

لذلك، دون انتظار القرارات النهائية على مستوى الدولة، اتخذ مجلس جمعية البنائين الروس قرارًا بشأن الامتثال الإلزامي لجميع أعضائه بـ 14 SNiPs الأساسية. تهدف هذه المعايير إلى ضمان حماية حياة وصحة المواطنين، وممتلكات الأفراد والكيانات القانونية، وممتلكات الدولة والبلدية، وحماية البيئة، والامتثال للمعايير البيئية، ومنع الإجراءات التي تضلل المستهلكين.

في الظروف التي يكون فيها الإطار التنظيمي في البناء استشاريًا بحتًا بطبيعته، أخذت ACP على عاتقها الالتزام بمعايير البناء التي لا تعمل في روسيا اليوم، وألزمت جميع مؤسسي وأعضاء ACP بالامتثال لها.

ستصبح قوانين وقواعد البناء هذه، حتى تتبنى الدولة اللوائح الفنية ذات الصلة، إلزامية لجميع المنظمات المدرجة في ASR، وستسمح لها بتنفيذ أنشطة البناء في إطار قانوني موحد مع المسؤولية اللازمة عن العمل المنجز.

ميزة أخرى لاحظها العديد من الخبراء. من بين واضعي القوانين المتعلقة بالبناء، لا يوجد بناة ومهندسون معماريون محترفون لديهم خبرة عملية في هذا المجال، ومن هنا كثرة الأخطاء التي تتطلب تصحيحًا فوريًا.

6. المشروع الوطني ومهام البنائين.

ما هي المهام التي يجب على البناة حلها في السنوات القادمة من أجل التخفيف على الأقل من حدة مشكلة الإسكان؟

وتتميز الاحتياجات السكنية بالأرقام التالية:

ويرغب أكثر من 60% من سكان البلاد في تحسين ظروفهم المعيشية؛

وتصطف حوالي 5 ملايين أسرة (ما يقرب من 15 مليون شخص)، معظمهم من المواطنين ذوي الدخل المنخفض، للحصول على الشقق؛

إلى 1014 ألف مواطن (بما في ذلك المحاربون القدامى والمعوقون - 306 ألف شخص، مواطنون ينتمون إلى فئات أخرى - 708 ألف شخص) على الاتحاد الروسي، وفقًا للتشريعات الفيدرالية، التزامات الدولة بتوفير السكن.

وفي عام 2005، تم تشغيل 43.2 مليون متر مربع من المساكن. (مع توقعات مخططة تبلغ 45-46 مليون متر مربع). وفي الوقت نفسه، انخفض معدل النمو مرتين: إذا كان عدد المساكن التي تم تشييدها في عام 2004 أكبر بنسبة 13 في المائة مقارنة بعام 2003، فإنه في عام 2005 كان 6.2 في المائة فقط أكثر مما كان عليه في عام 2004.

تم تحقيق الحد الأقصى لأحجام تشغيل الإسكان في روسيا في عام 1987 وبلغت 76 مليون متر مربع. متر، بدأ الانخفاض الحاد في حجم بناء المساكن في عام 1992 واستمر حتى عام 1999. ومنذ عام 2002، كانت هناك زيادة بطيئة ولكن ثابتة في حجم التكليف بالإسكان. نتيجة عام 2006 هي 50.2 مليون متر مربع.

في الهيكل الحالي للإسكان المفوض، يمثل البناء الجماعي (الكثيف) حوالي 60 في المائة، أي. حوالي 27 مليون متر مربع. وبالتالي، فإن الأحجام ومعدلات بناء المساكن الحالية لا تغطي سوى القليل من التخلص من مخزون المساكن بسبب تحويل المساكن إلى مخزون متهدم وطارئ (20-24 مليون متر مربع).

في المناطق، يتم بناء المساكن بشكل غير متساو للغاية. وهكذا، في 76 منطقة من الاتحاد الروسي (باستثناء موسكو وسانت بطرسبرغ وموسكو ولينينغراد وسفيردلوفسك وسامارا وأستراخان وجمهوريتي تتارستان وباشكورتوستان) لا يزيد عن 14-16 مليون متر مربع من الاقتصاد- يتم بناء المساكن الطبقية. م في السنة. هناك تفاوت قوي بشكل خاص بين المدن الكبيرة والصغيرة.

وفي الوقت نفسه، في السنوات الأخيرة تغير هيكل المساكن المبنية حديثا من حيث الراحة.

إذا تحدثنا عن راحة السكن كأحد أولويات مشروع الإسكان الوطني، مع الأخذ في الاعتبار تحسين صفاته الاستهلاكية، فهناك بالفعل اتجاهات نحو ذلك: في عامي 1995 و2004، كان عدد المساكن المبنية متساويًا تقريبًا لكن في عام 2004، حصلت 125 ألف أسرة على شقق أقل، وهو ما نتج عن بناء شقق أكبر. وفي عامي 1995 و2004، تم تشغيل 41.0 مليون متر مربع. مكان عيش \ سكن.

وفي عام 1995، بلغ متوسط ​​المساحة الإجمالية للشقق 68.2 متر مربع.

في عام 2004، بلغ متوسط ​​المساحة الإجمالية للشقق 86.0 متر مربع.

في هذه الحالة، استجاب السوق بسرعة للطلب، مع تشكيل موقف جديد بين السكان لمفاهيم الراحة.

ولكن من وجهة نظر إمكانية الوصول المالي (المتاح)، فقد طور سوق الإسكان وضعا غير موات للغاية.

معامل القدرة على تحمل التكاليف المعتمد للتقييمات في البرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان" (نسبة متوسط ​​تكلفة الشقة، المحسوبة وفقًا للمعايير الاجتماعية المعتمدة في الاتحاد الروسي - 18 مترًا مربعًا للشخص الواحد، إلى إجمالي دخل الدولة) تشير هذه الدراسة إلى زيادة مطردة في القدرة على تحمل تكاليف السكن، على الرغم من الدخل المنخفض للغاية للغالبية العظمى من السكان.

ومع ذلك، في ظل كميات صغيرة للغاية من بناء المساكن والفجوة الكبيرة بين الحد الأقصى والحد الأدنى لدخل المواطنين، فإن هذه المعلمة لا تعكس الوضع الحقيقي وتشبه إلى حد كبير "متوسط ​​درجة الحرارة في المستشفى".

وبالفعل، فإن المساكن التي بنيت عام 2005 (43.2 مليون متر مربع)، من حيث الأعراف الاجتماعية، كانت قادرة على إرضاء حوالي 750 ألف أسرة (متوسط ​​الأسرة الروسية 3.2 شخص)، وبحسب روستات، فإن عدد الأسر ذات الدخل يكفي لحل مشكلة السكن الخاصة بهم بأنفسهم (بما في ذلك شراء السكن بمساعدة قروض الرهن العقاري) ما لا يقل عن 4 ملايين (9-10 بالمائة من إجمالي عدد العائلات الروسية).

نظرا للزيادة الخطيرة في أسعار الإسكان والخدمات المجتمعية والحصة الكبيرة من فواتير المرافق في ميزانيات الأسرة، يجب أن يشمل عامل القدرة على تحمل تكاليف السكن ليس فقط تكاليف شراء شقة، ولكن أيضا تشغيلها اللاحق.

بالمناسبة، في بعض الحالات، يُفهم أن القدرة على تحمل تكاليف السكن هي نوع من عوامل الربط بين السوق المالية وسوق العقارات. ومن ثم يمكن تقييمها من خلال أسعار العقارات. وفي حالتنا، يشير الارتفاع المستمر في الأسعار في كل من الأسواق الأولية والثانوية إلى عدم تلبية الطلب الفعلي على الإسكان.

تشير تقديرات مؤشر أسعار العقارات السكنية إلى أن التضخم في قطاع الإسكان في السوق الاستهلاكية أعلى بأكثر من مرتين من متوسط ​​معدلات التضخم الوطني في قطاعات الاقتصاد الأخرى.

إن المحددات الاقتصادية الطبيعية للارتفاع الذي لا يمكن السيطرة عليه في أسعار المساكن هي الظروف التي تجعل زيادة العرض، التي تتجاوز الطلب في سوق الإسكان، من المربح العمل مع معدل الدوران. وإلا فإن المساكن منخفضة التكلفة سوف تستمر في التخلص من السوق.

وفي المتوسط، ارتفعت أسعار المساكن في جميع أنحاء البلاد بنحو 50 في المائة في عام 2006. فقط في الربع الثالث من عام 2006، حدث انخفاض في معدل نمو الأسعار، والذي، على سبيل المثال، في موسكو تجاوز 100 ألف روبل لكل متر مربع من المساحة الإجمالية (وفقًا لروسستات، تكلفة المعيشة في الربع الأول من عام 2006) كان حوالي 2690 روبل، وبلغ الدخل النقدي للفرد في أغسطس 2006 في الاتحاد الروسي 10066 روبل).

ومع ذلك، فإن نسبة المجموعات السكانية المختلفة حسب الدخل تجعل السوق الآن قادرًا على استيعاب عرض من الأحجام خمسة أضعاف، وبالتالي يمكنه تحمل معدلات نمو الأسعار التي لم نشهدها خلال الفترة السابقة بأكملها.

ويمكن ملاحظة الاعتماد المباشر للنمو في أسعار المساكن على وتيرة البناء في مثال منطقة سيبيريا الفيدرالية، حيث كان معدل نمو تشغيل المساكن هو الأعلى (يصل إلى 15 في المائة)، وكانت الأسعار أقل ارتفاعا (بنسبة 15 في المائة). 15-20 بالمائة).

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للمحللين والمسوحات الاجتماعية، فإن ارتفاع الأسعار يرجع إلى عدة أسباب أخرى:

تم الترويج النشط في عام 2004 لمجموعة من القوانين التي تهدف إلى إنشاء سوق للإسكان بأسعار معقولة، مما أقنع المواطنين بأن الأسعار ستنخفض قريبًا. وفي هذا الصدد، نشأ الطلب المكبوت، والذي بدأ تحقيقه في عام 2005. كما لعبت العصبية التي نشأت في القطاع المصرفي في صيف عام 2004 (وكان هذا العامل واضحاً بشكل خاص في موسكو) دوراً معيناً في تكثيف هذا الاتجاه؛

دخل حيز التنفيذ في 1 أبريل 2005 للقانون الاتحادي الصادر في 31 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من العقارات وبشأن تعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (المشار إليها فيما يلي نظرًا لأن قانون البناء المشترك ) أثر سلبًا على المعروض من المساكن قيد الإنشاء (وفقًا لمصادر مختلفة، كان التخفيض بنسبة 20-30 بالمائة). بدأ المطورون في الامتناع عن تطوير مواقع جديدة للتطوير السكني. وسيبدأ هذا العامل في الظهور بقوة أكبر عندما يتم بيع المساكن المبنية على المواقع التي تم تطويرها قبل اكتمال تطبيق هذا القانون؛

إدخال قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي وبدء "إعادة توزيع" ملكية الأراضي - حسب مخصصات الأراضي لغرض بناء المساكن. ومن الأمثلة الصارخة هنا تشيليابينسك، حيث ارتفع سعر المتر المربع في عام 2005 إلى أكثر من الضعف؛

تأثير معين للإقراض العقاري على نمو أسعار المساكن من خلال زيادة الطلب الفعال.

في المناطق التي لديها نظام متطور نسبيًا لإقراض الرهن العقاري، يمكن ملاحظة الارتباط مع ديناميكيات الأسعار. إن ارتفاع الأسعار في سوق الإسكان الثانوي (وحتى الآن، ما يقرب من 90 في المائة من معاملات الشراء والبيع باستخدام الرهن العقاري تتم في السوق الثانوية) في مناطق باشكورتوستان وتشوفاشيا وأورينبورغ وسامارا أسرع من ارتفاع الأسعار في السوق الثانوية. سوق المساكن قيد الإنشاء ويؤثر بشكل غير مباشر على الارتفاع العام في الأسعار.

هناك طريقة أخرى للنظر إلى مشكلة التسعير في البناء. على سبيل المثال، يعتقد بافيل جورياتشكين، مدير قسم التسعير في البناء والعمل التحليلي الخبراء التابع لجمعية بناة روسيا، أن اللوم يقع على عاتق الهيئات الحكومية، الفيدرالية والمحلية، التي دمرت النظام الحالي لتوفير الأراضي قطع الأراضي والمشاركة المشتركة في البناء، عرضت بدلاً من ذلك مخططًا غير فعال ومختل. وفي الوقت نفسه، ينبغي اعتبار شركات البناء، حتى ولو كانت تحصل بشكل مؤقت على أرباح متزايدة بسبب ارتفاع الأسعار، مثل المواطنين "ضحايا للأزمة التي تتكشف"، لأن أكثر قادة الشركات بعد نظر يقولون بشكل مباشر إنهم خائفون من حدوث أزمة. الانخفاض الحتمي المستقبلي في السوق ولا أعرف أين تستثمر الأموال المكتسبة من اندفاع الطلب. في العديد من المدن لا يوجد عمليا حرية الوصول إلى الأراضي التي يمكن للمرء أن يستثمر فيها الأموال وحيث يمكن البدء في البناء.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الزيادة التي تم الترويج لها على نطاق واسع في دعم الميزانية للقروض العقارية المصرفية من خلال توفير ضمانات للاتحاد الروسي للحصول على قروض من وكالة إقراض الرهن العقاري (من 4 مليارات روبل في عام 2005 إلى 14 مليار روبل في عام 2006) تولد توقعات تضخمية. بالنسبة للأسواق المتقدمة، لن يكون مثل هذا الحجم من الضخ المالي ملحوظا، لكن سوق الرهن العقاري في روسيا بدأ للتو في الوقوف على قدميه.

ويتفاقم الوضع بسبب حقيقة أنه حتى بدون وجود كميات كبيرة من الإقراض العقاري، فإن توازن العرض والطلب في سوق الإسكان منزعج.

وفقًا للمعلومات الواردة من مشغلي الرهن العقاري الإقليميين، في العديد من مناطق الاتحاد الروسي، يكون الحصول على قرض رهن عقاري أسهل من العثور على شقة مبنية. بالإضافة إلى ذلك، في الإصدار الجديد من البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان"، ستبدأ الأموال المقدمة (ضمانات الدولة بشكل أساسي) لتحفيز العرض في سوق الإسكان في تحقيق العائد المخطط له في شكل مباني جديدة في موعد لا يتجاوز عامين وحتى ذلك الحين مع الالتزام الصارم بالمواعيد النهائية التي خطط لها روستروي.

7. الأهمية الاجتماعية للمشروع.

لماذا يعد المشروع الوطني ذو الأولوية "الإسكان الميسر والمريح للمواطنين الروس" مهمًا جدًا من الناحية السياسية والاقتصادية؟ ما هو دور ومكانة الدولة في إدارة وتنفيذ المشروع في المرحلة الحالية من تنميته الاجتماعية والاقتصادية؟ ؟

يضع غالبية المواطنين الروس تحسين الظروف المعيشية في أحد الأماكن الأولى بين أولويات الحياة الأخرى. وبالتالي فإن مستوى التوتر الاجتماعي ودرجة الحرارة السياسية في المجتمع يعتمد إلى حد كبير على إمكانية تلبية احتياجات المواطنين من السكن.

ولذلك فإن السكن الميسر والمريح هو العنصر الأهم في الأساس المادي لتحقيق أهداف المشاريع الوطنية ذات الأولوية في مجالات الصحة والتعليم والزراعة.

من الدراسات الاستقصائية التي أجرتها مؤسسة الرأي العام، يترتب على ذلك أنه ربما كان المستوى العالي من عدم رضا السكان عن الوضع في قطاع الإسكان هو الذي حدد مسبقًا اهتمامًا كبيرًا جدًا بالمشروع الوطني "الإسكان الميسر".

ما يقرب من ثلثي الروس (61%) يعرفون بالفعل أو سمعوا شيئًا عن هذا المشروع، وحوالي الثلث (36%) لم يسمعوا به بعد. وتبين أن مستوى الوعي بمشروع "الإسكان الميسر" أعلى بشكل ملحوظ من الرقم المقابل لمشروعي "الصحة" (48%) و"التعليم" (39%).

من بين جميع مجالات مشروع "الإسكان الميسر"، يبدو أن هناك مجالين يحظىان بأكبر قدر من الاهتمام - "المساعدة المالية للأسر الشابة عند شراء منزل" و"زيادة حجم الإقراض العقاري". وقد سمع 39 بالمائة و37 بالمائة من المشاركين، على التوالي، عن مجالات المشروع هذه.

يمكن وصف توقعات الروس المتعلقة بالمشروع الوطني "الإسكان الميسر" بأنها متفائلة بحذر. يعتقد 40 في المائة من المستطلعين أن تنفيذ هذا المشروع سيحسن الوضع من حيث توفير السكن للسكان، بينما يحمل 33 في المائة من المستطلعين وجهة نظر معاكسة - فالمشروع الوطني لن يحسن الوضع (27 في المائة وجدوا صعوبة في ذلك) أجب على هذا السؤال). وفي الوقت نفسه، يتوقع 16% من المشاركين تحسينات كبيرة، ويعتقد 24% أنها لن تكون ذات أهمية.

من المهم أن التغييرات الإيجابية في قطاع الإسكان نتيجة تنفيذ المشروع الوطني هي في كثير من الأحيان متوقعة من قبل أولئك الذين يعتقدون أن الوضع هنا اليوم "جيد" أو "مرضي". وفي الوقت نفسه، فإن المشاركين الذين يقيمون وضع الإسكان بشكل سلبي في كثير من الأحيان لا يتوقعون أي تحسينات.

وتحدد هذه المؤشرات الأهمية الاجتماعية للمشروع.

إن حل مشكلة الإسكان لا يتطلب فقط استثمار موارد مالية ضخمة، سواء من الميزانية أو القطاع الخاص، بل يتطلب أيضًا الجهود المشتركة لجميع فروع الحكومة، ومجتمع الأعمال المالي والبناء.

مثل هذا التعاون، بالإضافة إلى حل المشكلة المباشرة لبناء المساكن، سيعطي زخما لنمو قطاعات الاقتصاد الأخرى، لأن صناعة البناء والتشييد، كونها تشكل نظاما، تؤثر بشكل مباشر على تطوير المعادن والطاقة والهندسة الميكانيكية والنقل وغيرها من الصناعات.

إن المشاكل التي تراكمت في قطاع الإسكان حادة للغاية لدرجة أنها أصبحت عائقا أمام التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد، مما يؤثر سلبا على التخصيص الرشيد لإمكانات الإنتاج وموارد العمل، ناهيك عن التأثير السلبي المباشر على التركيبة السكانية الموقف.

في جميع مراحل تطور دولتنا، بدءا من السنوات الأولى للقوة السوفيتية، تم اتخاذ تدابير لحل قضية الإسكان.

في البداية، كان هذا أقرب إلى طبيعة المصادرة وتم تنفيذه من خلال ما يسمى بـ "التكثيف" وإنشاء الشقق - الكوميونات. المثال الأدبي الأكثر لفتًا للانتباه لتشكيل مؤسسة الشقق الجماعية في تلك الفترة هو عمل ميخائيل بولجاكوف "قلب كلب".

ومع ذلك، فإن "الشقق الجماعية"، التي حلت في وقت ما المشكلة المباشرة المتمثلة في توفير السكن لجزء من السكان على حساب جزء آخر، تحولت بعد عقود إلى مجموعة متشابكة من المشاكل التي كان لا بد من حلها بالتوازي مع ترميم المدن دمرتها الحرب.

يمكن اعتبار المحاولة الناجحة الوحيدة لحل مشكلة الإسكان برنامج بناء المساكن واسع النطاق الذي بدأه N. S. Khrushchev، على الرغم من أنه لم يحل جميع المشاكل (لا تزال الشقق الجماعية موجودة اليوم)، ولكنها قدمت طفرة نوعية في مجال الإسكان بناء.

في الستينيات، تم تنفيذ بناء المساكن في إطار نظام القيادة الإدارية حصريًا على حساب أموال الميزانية من قبل المقاولين الحكوميين.

المشروع الوطني ذو الأولوية "الإسكان الميسر والمريح لمواطني روسيا" لا يمكن مقارنته ببرنامج الإسكان في الستينيات سواء من حيث حجمه أو من حيث تعقيد وتعقيد المهام المحددة.

إن أكثر من 70% من المساكن لا تعود ملكيتها للدولة، بل تعود ملكيتها للمواطنين؛ وكل منظمات وصناعات البناء تقريباً تابعة للقطاع الخاص، لذا فإن الدولة غير قادرة على إدارة عملية البناء بشكل مباشر، كما كانت من قبل.

واليوم، تعتمد العلاقة بين الدولة والسكان على التشريعات وآليات السوق التي تجمع بين الاستثمار الخاص (بما في ذلك الأموال العامة) والدعم الحكومي في شكل إعانات دعم مستهدفة للميزانية، وضمانات وقروض حكومية.

يعتمد نجاح المشروع إلى حد كبير على أنشطة المستثمرين والمطورين والمقاولين من القطاع الخاص.

وفي هذا الصدد، فإن الشرط الضروري لتنفيذه الفعال هو دعم الخطط من قبل المنفذ المباشر - أعمال البناء الروسية، المتحدة في نقاباتها وجمعياتها العاملة على مبادئ التنظيم الذاتي.

لقد أقنعتنا سنوات عديدة من الممارسة أن تنظيم الدولة الاحتكاري لصناعة البناء والتشييد (الترخيص، والإشراف المعماري والإنشائي، والتنظيم الفني، وما إلى ذلك) لا يمكن أن يوفر الكفاءة المطلوبة، كما يتضح من انخفاض جودة بناء المساكن، وتزايد حالات من حوادث وتدمير المباني العامة.

نحن بحاجة إلى شراكات بين الدولة والمستثمرين والبنائين - باعتبارها السبيل الوحيد لتحقيق أهداف المشروع الوطني في الأحجام والأطر الزمنية المحددة.

8. التنظيم الذاتي في صناعة البناء والتشييد.

افترض الإصلاح الإداري لعام 2003، الذي بدأه رئيس الاتحاد الروسي، على وجه التحديد الحد من تدخل الدولة في الأنشطة الاقتصادية للكيانات التجارية، بما في ذلك وقف التنظيم المفرط للدولة، إلى جانب تطوير نظام التنظيم الذاتي. المنظمات في مجال الاقتصاد.

إذا تم إنجاز المهمة الأولى خلال فترة زمنية قصيرة، فقد تباطأ تطوير نظام المنظمات ذاتية التنظيم، حيث لم يتم اعتماد القانون الاتحادي بشأن المنظمات ذاتية التنظيم بعد.

يتضمن الانتقال التدريجي إلى التنظيم الذاتي تطوير وإنشاء آليات خاصة للمسؤولية الجماعية والتأمين على المسؤولية الإلزامية للمطورين والمقاولين.

ما فائدة التنظيم الذاتي؟

كقاعدة عامة، تعتبر معايير التنظيم الذاتي أكثر مرونة من تلك التي تضعها الدولة وأسهل في التكيف مع الظروف المتغيرة.

يتمتع أعضاء المنظمات ذاتية التنظيم (المشار إليها فيما يلي باسم SRO) بفرص قانونية للتأثير على سياساتها أكثر من سياسات الهيئات الحكومية، بما في ذلك من خلال انتخاب مجالس إدارة المنظمات ذاتية التنظيم.

تبين أن السيطرة على أنشطة أعضاء SRO من خلال هيئات الرقابة الخاصة بهم أكثر فعالية في التأثير وتطبيق العقوبات الإدارية والاقتصادية الداخلية على أعضاء SRO، والتي تسبب رفضًا أقل بين المشاركين في السوق من العقوبات التي تطبقها الدولة.

إن آليات تسوية المنازعات قبل المحاكمة بين المستهلكين ومنتجي السلع/الخدمات التي يتم تشكيلها في المنظمات الإقليمية المشتركة عادة ما تكون أرخص بالنسبة للأطراف وتستغرق وقتًا أقل من إجراءات المحكمة. تتكيف إجراءات تسوية المنازعات بشكل أفضل مع ظروف مجال معين من النشاط وخصائص العلاقات بين المشاركين في السوق مقارنة بالإجراءات القضائية القياسية.

يمكن أن يكون لإنشاء منظمات ذاتية التنظيم تأثير إيجابي على موقف المجتمع تجاه الأعمال التجارية، بما في ذلك عن طريق زيادة انفتاح الأعمال التجارية وتوجهها الاجتماعي.

من المستحيل عدم ذكر عيوب التنظيم الذاتي المتأصلة في طبيعته:

تعتبر المتطلبات المفروضة على أعضاء منظمة SRO، كقاعدة عامة، خطيرة للغاية وقد لا تنطبق على الغرباء في السوق (باستثناء التنظيم الخاص من خلال العضوية الإلزامية في منظمة SRO)؛

إنشاء حواجز إضافية أمام الدخول إلى الصناعة (رسوم العضوية المرتفعة، ومستوى معين من التأمين على المسؤولية المهنية أو المدنية، ومستوى عال من المساهمات في صناديق التعويضات، وما إلى ذلك) يمكن أن يؤدي إلى زيادة أسعار السلع / الخدمات لأعضاء SRO؛

عدم ثقة المجتمع في قدرة الشركات أو الجمعيات المهنية على ضمان تنظيم منطقة معينة بشكل مستقل ومراقبة الامتثال للمعايير والقواعد المعمول بها؛

احتمال ظهور تناقض بين مهمة حماية مصالح أعضائها والأعمال التجارية ككل والحاجة إلى العمل لصالح المجتمع بأكمله.

ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه من الناحية العملية، قد تظل بعض المزايا غير محققة، تمامًا كما يمكن التغلب على عدد من العيوب من خلال تطوير إجراءات وآليات خاصة في إطار المكتب الإقليمي للإقليم. وهذا يؤدي بشكل رئيسي إلى الخلافات بين مؤيدي ومعارضي التنظيم الذاتي.

ومع ذلك، فإن مزايا التنظيم الذاتي، الذي تم استخدامه في الممارسة العالمية لعدة أيام، واضحة:

استقلال المنظمات ذاتية التنظيم عن الوكالات الحكومية، ووجود هيئاتها الخاصة وآليات الرقابة؛

شفافية عمليات التنظيم الذاتي، وتوجيه المستهلك، والتوجه الاجتماعي؛

الدعم المالي المستقل والمستقر لعمليات التنظيم الذاتي، بما في ذلك على أساس معايير الاستثمار المتقدمة؛

زيادة الكفاءة في اعتماد وإصدار الشهادات للمنظمات، وإصدار الشهادات وإصدار الشهادات للموظفين، بالإضافة إلى العديد من الأمور الأخرى التي تساهم في التطوير الديناميكي للسوق والأعمال.

من الضروري اعتماد هذا القانون في أسرع وقت ممكن، بالإضافة إلى إدخال التغييرات والإضافات المناسبة على القوانين التنظيمية الأخرى التي تنظم الأنشطة في سوق البناء.

وفي هذا الصدد، فإن اعتماد معايير البناء الإلزامية لجميع أعضاء ACP ليس سوى الخطوة الأولى في تنفيذ تجربة لإدخال التنظيم الذاتي في مجمع البناء في موسكو، والتي تنفذها جمعية البنائين الروس.

يمكن لمثل هذه التجربة أن تؤكد عملياً جدوى اعتماد قانون بشأن المنظمات ذاتية التنظيم وتصبح مؤشراً من حيث التنفيذ العملي للمعايير المقترحة في مفهوم القانون حتى قبل دخوله حيز التنفيذ.

بالإضافة إلى ذلك، استعدادًا للانتقال إلى مبادئ التنظيم الذاتي، أعدت الإدارة القانونية في ASR (مدير الإدارة أ.س. سامويلوف)، بالتعاون مع لجنة مجلس الدوما المعنية بالملكية، مشروع قانون اتحادي "بشأن تعديلات تخطيط المدن" قانون الاتحاد الروسي "(من حيث التنظيم الذاتي للأنشطة في المسوحات الهندسية والتصميم المعماري والإنشائي وبناء مشاريع البناء الرأسمالية) ، وتم تطوير الوثائق لضمان انتقال ASR إلى التنظيم الذاتي:

طبعة جديدة من ميثاق جمعية البنائين الروسية؛

اللائحة التنفيذية للاجتماع العام (الكونغرس) لأعضاء جمعية بناة روسيا؛

قواعد عقد اجتماعات الاجتماع العام (الكونغرس) لأعضاء جمعية بناة روسيا؛

اللوائح الخاصة بمجلس جمعية البنائين الروسية؛

اللوائح الخاصة بلجنة التدقيق التابعة لجمعية البنائين الروسية؛

اللوائح الخاصة بلجنة القواعد والمعايير التابعة لجمعية البنائين الروسية؛

اللوائح المتعلقة بلجنة المراقبة التابعة لجمعية بناة روسيا؛

اللائحة التنفيذية للجنة التأديبية لجمعية البنائين الروسية.

كما نرى، اهتمت جمعية البنائين الروس بالوثائق التنظيمية مقدما.

لسوء الحظ، خلال الإصلاح الإداري، من بين أمور أخرى، تم إلغاء اللجنة الحكومية لسياسة الإسكان، وكان لغيابها (قبل تشكيل المجلس برئاسة رئيس الاتحاد الروسي) تأثير سلبي على تطوير الإسكان الوطني المشروع، منذ "مركز الفكر" الذي وحد ممثلي الهيئات الحكومية الفيدرالية والإقليمية، وكذلك المنظمات العامة والعلمية.

وفي الوقت نفسه، تمت تصفية لجنة البناء الحكومية في روسيا.

أدى تقليص جهازها، الذي يضمن تنظيم وإدارة العمليات في البناء والإسكان والخدمات المجتمعية وسياسة الإسكان، إلى فقدان الموظفين الأكثر احترافًا، الأمر الذي لا يمكن إلا أن يؤثر على استمرارية الاستقرار وجودة العمل في تشكيل سياسة الإسكان والبناء.

كمرجع:كان عدد Gosstroy في روسيا وقت التصفية 460 وحدة أركان. الحد الأقصى لعدد أعضاء الوكالة الفيدرالية للبناء والإسكان والخدمات المجتمعية، التي تتولى مهام تقديم الخدمات العامة وإدارة ممتلكات الدولة ووظائف إنفاذ القانون في مجال البناء والإسكان والخدمات المجتمعية، محدد بـ 183 وحدة . للمقارنة: في الدولة الأكثر توجهاً نحو السوق، وهي الولايات المتحدة، توجد وزارة الإسكان والتنمية الحضرية، التي يبلغ عددها، إلى جانب الأقسام الإقليمية، 12.5 ألف موظف؛ وفي ألمانيا، توجد وزارة متخصصة مماثلة 3.5 ألف موظف.

ويتجلى ذلك من خلال التقدم في التطوير والتبني:

مجموعة من القوانين التي تهدف إلى إنشاء سوق إسكان ميسور التكلفة، والتي تحتوي جودتها على عدد كبير من الشكاوى ليس فقط من المشاركين المحترفين في سوق بناء المساكن، ولكن أيضًا من المحامين. لقد بدأت بالفعل العواقب الاجتماعية والاقتصادية السلبية الناجمة عن الحسابات التشريعية الخاطئة في الظهور، وسيزداد الوضع سوءًا إذا لم نبدأ على الفور في وضع اللمسات النهائية على التشريع (من الأمثلة البارزة على ذلك قوانين تخطيط المدن والإسكان في الاتحاد الروسي، وقانون الأسهم المشتركة) البناء وعدد من الآخرين)؛

الإجراءات القانونية التنظيمية اللازمة لتنفيذ أحكام القوانين الاتحادية المعتمدة. ولم يتم إعداد أكثر من نصف هذه الوثائق في الوقت المناسب، ونتيجة لذلك لا تعمل القوانين فعلياً؛

الطبعة الجديدة من البرنامج الاتحادي المستهدف "الإسكان" للأعوام 2002-2010، والذي تأخر تطويره حتى بداية السنة المالية الجديدة 2006، مما أدى إلى حصول المناطق عليه متأخرا جدا، دون أن يكون لديه احتياطي من الوقت للتحضير في الوقت المناسب.

الإجراءات القانونية التنظيمية التي تضمن تنفيذ التدابير المنصوص عليها في البرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان". ونتيجة لذلك، هناك تأخير في المواعيد النهائية المحددة في الجدول الزمني المعتمد بأمر حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 14 نوفمبر 2005 رقم 1926-ر.

في مجلس وزارة التنمية الإقليمية في روسيا، المنعقد في 5 يوليو 2006، والذي نظر في مسألة "التنفيذ العملي للمشروع الوطني ذي الأولوية "الإسكان الميسر والمريح للمواطنين الروس" والبرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان"" للفترة 2002-2010"، أُعلن أن جدول تنفيذ البرنامج، الذي تمت الموافقة عليه في يناير 2006 بأمر من وزير التنمية الجهوية، تعطل في عدد من المناصب وتم تأجيل تنفيذها إلى الربع الثالث.

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا لرئيس Rosstroy S. I. Kruglik، وفقًا للجدول الزمني لإصدار وتوزيع شهادات الإسكان الحكومية لعام 2006، في نهاية يونيو من هذا العام، تم إصدار نماذج الشهادات وإرسالها إلى المناطق والسلطة التنفيذية الفيدرالية السلطات لإصدارها للمواطنين المشاركين في البرنامج الفرعي. ومع ذلك، في وقت الاجتماع، لم تحدد وزارة التنمية الإقليمية في روسيا متوسط ​​القيمة السوقية البالغة 1 متر مربع. م من إجمالي مساحة السكن حسب الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي للربع الثالث من عام 2006 والتكلفة القياسية 1 متر مربع. م من إجمالي مساحة السكن في الاتحاد الروسي للنصف الثاني من عام 2006. وفي الوقت نفسه، تقتصر صلاحية الشهادات على فترة شهرين من لحظة استلام الجهات التنفيذية لنماذج الشهادة.

وبالتالي، هناك غياب للأثر الإيجابي للإصلاح ولامبالاة مطلقة من قبل المسؤولين الوزاريين باحتياجات المواطنين، الذين تعتبر هذه الشهادات الأمل الأخير لحل مشكلة الإسكان بالنسبة لهم.

على الرغم من التدابير التي اتخذتها حكومة الاتحاد الروسي، لا يزال يبدو في بعض الأحيان أن مكان ودور سلطات الدولة في تنظيم وإدارة مشروع الإسكان الوطني، وكذلك أشكال ودرجة مشاركة الدولة في تحفيز عمليات الإسكان التطور الديناميكي لبناء المساكن، لم يتم تحديدها بشكل كامل.

في التنفيذ العملي لسياسة الإسكان الحكومية من قبل المسؤولين على مختلف المستويات، من أجل تبرير تقاعسهم عن العمل، كان عدم كفاية موارد الميزانية والموارد من خارج الميزانية المخصصة لقطاع الإسكان يأتي دائمًا في المقام الأول.

ولمنع إصابة المشروع الوطني بهذا الفيروس، لا بد من نقل قضايا تمويل الإسكان إلى مستوى الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

ويظهر التحليل أن السبب الرئيسي للنقص الحاد في موارد الاستثمار والاقتراض في قطاع الإسكان هو التدخل غير الفعال (أو عدم التدخل غير الفعال) للدولة في علاقات السوق.

لم نتجاوز بعد مرحلة الانتقال من نظام القيادة الإدارية إلى اقتصاد السوق المتقدم، لذلك لا يزال لدى العديد من المواطنين، وخاصة الجيل الأكبر سنا، ذكريات حية عن نجاحات تنفيذ المشاريع الكبيرة التي تم حلها في الاتحاد السوفياتي من خلال تركيز الجهود وتعبئة الموارد المالية للدولة في مجالات اجتماعية واقتصادية استراتيجية مهمة (البرامج النووية، الفضاء، الأراضي البكر، بناء المساكن، بنك المغرب وغيرها).

ومن هنا تأتي الرغبة الطبيعية لدى بعض المسؤولين الحكوميين في التدخل بنشاط في السوق من أجل توجيه الأمور بطريقة قيادية في "الاتجاه الصحيح".

لا يزال هناك ضغط إداري على السلطات الإقليمية من المركز الفيدرالي من أجل ضمان زيادة معدلات عمولة الإسكان. ولا يزال الإغراء أكبر من أن يقدم تقريراً إلى الأعلى عن تنفيذ الخطط وفق "إعدادات" المشروع الوطني. وهذا يعيدنا قسريًا إلى الماضي القريب، عندما أدى تعديل غير محسوس للأرقام وفقًا للنتائج المتوقعة إلى "تهدئة" المجتمع.

أدت نتائج عام 2006 الماضي إلى زيادة التفاؤل بين المديرين من مختلف الرتب فيما يتعلق بالحجم المحقق من التكليف بالإسكان، مما يوفر سببًا لمقارنتها بإنجازات أواخر الثمانينات وأوائل التسعينيات.

في الواقع، وفقا لروستات، في عام 2006، تم تشغيل 50.2 مليون متر مربع، والتي بلغت 115.2 في المائة بحلول عام 2005، بينما في عام 2005، بلغ معدل نمو بناء المساكن بحلول عام 2004 106.1 في المائة. وفي الوقت نفسه 19.8 مليون متر مربع. وقد بناها السكان باستخدام أموالهم الخاصة والمقترضة، وهو ما يزيد بنسبة 13.1 في المائة عما كان عليه في عام 2005.

لسوء الحظ، تظهر عملية حسابية بسيطة أنه من أعلى إنجاز في تشغيل الإسكان في روسيا داخل الاتحاد السوفييتي وهو 76 مليون متر مربع، والذي تم تحقيقه في عام 1987، فإن بيانات عام 2006 تبلغ 66 بالمائة فقط.

ولكن حتى قيمة 50.2 مليون متر مربع. يثير الشكوك بين العديد من الخبراء المستقلين الذين لديهم معلومات حول الوضع في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

وفي عدد من المناطق، يتم قبول وتسجيل المساكن التي تعاني من أوجه قصور كبيرة وغير متصلة بشبكات المرافق، أو يتم تسجيل المساكن المبنية في السنوات السابقة بسرعة. وإذا افترضنا أن الإحصائيات الرسمية تم الحصول عليها بهذه الطريقة، فإن الانحراف قد يتجاوز الأرقام الحقيقية بنسبة 10 - 15 بالمائة. وبالتالي، فمن الواضح أنه لم تكن هناك زيادة نوعية في أحجام بناء المساكن في عام 2006.

وبالتالي، لم نقترب حتى الآن كثيرًا من تحقيق الهدف الرئيسي للمشروع - وهو عدم زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن، ولم ينخفض ​​الخلل بين العرض والطلب في سوق الإسكان، حيث زاد دخل الأسرة بنسبة 10 بالمائة، وظل العامل السلبي الرئيسي المسبب لارتفاع أسعار المساكن.

9. الدولة والأعمال.

عندما تعمل الدولة كمستثمر (على سبيل المثال، في بناء المساكن الاجتماعية للفئات ذات الدخل المنخفض من المواطنين)، فإن لها الحق في تنظيم أسعار المساكن، الأمر الذي لا يتعارض مع أيديولوجية السوق، لأن قواعد اللعبة في يتم تحديد السوق دائمًا من قبل المستثمر.

هدف الدولة المستثمر هو أيضًا تحقيق الربح، والفرق الوحيد هو أن الربح بالنسبة له هو حل فعال للمشاكل الاجتماعية.

بالإضافة إلى زيادة كفاءة استخدام استثمارات الميزانية، سيكون لهذا التنظيم تأثير إيجابي على سلوك المشاركين المحترفين في السوق.

إن الأفكار الليبرالية للغاية، التي بموجبها سيضع السوق نفسه كل شيء في مكانه، يكفي فقط لتحفيز الطلب الفعال، وسيتم العثور على مستثمر للاستثمار في بناء المساكن، تتفق فقط مع البلدان ذات الاقتصادات المتقدمة والأسواق القائمة.

في ظروفنا، سيضع السوق أيضًا كل شيء في مكانه، والسؤال الوحيد هو متى وفي أي إطار زمني؟

غالبًا ما يستشهد أنصار هذا النهج الليبرالي كمثال بصناعة الزجاج في منطقة موسكو، حيث أتاح الاستثمار الخاص دون أي مشاركة مالية من الدولة إنشاء مرافق إنتاج كبيرة (على وجه الخصوص، مصنع في مدينة رامينكي، موسكو منطقة).

لكنهم في الوقت نفسه يصمتون عن أن الأمر استغرق حوالي 5 سنوات حتى "ينضج" المستثمرون، وفي ذلك الوقت تلقت موسكو نوافذ أكثر تكلفة (بسبب تكاليف النقل) ونوافذ ذات جودة أقل من منطقة ساراتوف.

وسوف تأتي الاستثمارات الخاصة أيضاً إلى صناعة الأسمنت، ولكن ليس على الفور (بسبب فترات السداد الطويلة)، وباحتمال كبير من الخارج القريب والبعيد، على الرغم من أن الدولة قادرة على صياغة برنامج الإسكان الاستثماري المستهدف الخاص بها.

إذا أردنا حلاً سريعًا لمشكلة القدرة على تحمل تكاليف السكن في ظروف شبه قاسية، فليس من حق الدولة أن تراقب بهدوء وتنتظر حتى يدرك مستثمر القطاع الخاص مسؤوليته الاجتماعية أو عندما تنضج الظروف الموضوعية المواتية للاستثمار.

عند تطوير مجموعة من القوانين التي تهدف إلى إنشاء سوق إسكان بأسعار معقولة، حدث استبدال للأهداف، عن قصد أو عن غير قصد. وتم التركيز على الدعم التنظيمي للتغيرات الهيكلية في قطاع الإسكان. يجب أن يكون مفهوما بوضوح أن أي إصلاح هو عملية مؤلمة للغاية للتعود على العمل بموجب القواعد الجديدة.

ونتيجة لذلك، استجاب السوق غير المتطور للغاية بزيادة الأسعار، وظلت النوايا المسؤولة للدولة نوايا حسنة فقط.

ينبغي أن يكون الهدف الاستراتيجي للمشروع الوطني للإسكان هو توفير السكن المريح وبأسعار معقولة للمواطنين في أقصر وقت ممكن، ويجب أن يكون تطوير الآليات الرامية إلى تحفيز علاقات السوق مشتقا من هذا الهدف (وليس العكس).

ينبغي للدولة، في إطار الآليات الشفافة المطورة للشراكة بين القطاعين العام والخاص، أن تصبح مستثمراً مشاركاً مباشراً:

تطوير القطاعات المحددة لقاعدة صناعة البناء والتشييد (يجب اقتراح استراتيجية وتوقعات لتطوير مجمع البناء ووضعها بعناية، مع التركيز على التكليف المتقدم للإسكان، وينبغي أن تكون معايير القدرة على تحمل التكاليف هي العامل الحاسم عامل)؛

توفير البنية التحتية للمناطق المخصصة لتطوير الإسكان، بما في ذلك من خلال المكون الاستثماري لتعريفات الاحتكارات الطبيعية على أساس برامج الاستثمار الإقليمية التي تأخذ في الاعتبار توقعات التنمية الاجتماعية والاقتصادية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

وبطبيعة الحال، مع نضوج القطاع الاقتصادي، فإن هذه العملية لن تكون مفاجئة.

وبالتالي، فإن الشرط الأساسي للتنفيذ الناجح لمشروع الإسكان الوطني في مرحلة الاقتصاد الانتقالي هو التحديد الدقيق لدرجة وأشكال مشاركة الدولة، ومكان ودور السلطات في تنظيم وإدارة المشروع.

إذا نظرنا مرة أخرى إلى تاريخنا، فسنقتنع بأن خصوصية برنامج الإسكان السوفيتي كانت الحاجة إلى إعادة توطين عشرات الآلاف من الأشخاص من الطوابق السفلية والثكنات والمخابئ، وإعادة توطين الشقق المشتركة متعددة الأسر. لذلك، تم فهم متطلبات الراحة بطريقة مبسطة للغاية وتم تخفيضها إلى الحد الأدنى من المرافق، وكانت المعلمة الرئيسية لإمكانية الوصول هي عدد الشقق الفردية المبنية وترتيب المكان في قائمة الانتظار للسكن.

انظر إلى الوجوه المبهجة للأشخاص في نشرات الأخبار القديمة، الذين يمكن نقل جميع متعلقاتهم المنزلية بواسطة قطة. كان لديهم في أيديهم أمر عزيز للحصول على شقة منفصلة، ​​حتى ولو كانت صغيرة، وهذا لا يمكن أن يعادل إلا الشعور بالبهجة في يوم النصر.

اليوم نحن نتعامل مع وضع اجتماعي واقتصادي مختلف نوعيا. لقد أصبحت متطلبات الراحة (أو بالمعنى القديم، صلاحية العيش) في السكن مختلفة وأكثر تنوعًا وتتوافق مع الدخل الحقيقي للمواطنين.

هناك حاجة إلى صياغة واضحة لمعايير القدرة على تحمل تكاليف السكن لمختلف فئات المواطنين (من حيث الوقت والإقليم)، والتي يمكن على أساسها تحديد المؤشرات الكمية والمراحل والآليات لتحقيق أهداف المشروع بوضوح. إن الأساس المنهجي لتحديد القدرة على تحمل تكاليف السكن سيسمح للمناطق باعتماد برامجها الإقليمية الخاصة التي تأخذ في الاعتبار:

توقعات التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمناطق، بما في ذلك احتياجات موارد العمل؛

حالة وهيكل المساكن القائمة؛

حالة البنية التحتية الهندسية والاجتماعية والطاقة العامة والإسكان والخدمات المجتمعية بشكل عام؛

فرص وآفاق تطوير قاعدة صناعة البناء وتكنولوجيا بناء المساكن، من وجهة نظر المواد الخام المحلية، فضلا عن التفضيلات والأفكار المشكلة حول راحة السكن.

في الوقت نفسه، من الضروري التمييز بوضوح مرة أخرى بين مفهومي إمكانية الوصول "الاجتماعي" و"السوق" وتحديد نسبتهما.

عند تنظيم المعلومات والدعم التحليلي ومراقبة تنفيذ المشروع، من الضروري إيلاء اهتمام خاص للتفكير في:

كفاية معدلات النمو في أحجام بناء المساكن؛

هيكل السكن الذي يتم بناؤه (حلول التصميم وتقنيات البناء) وشكل تنفيذه اللاحق (الشراء والتأجير والإيجار الاجتماعي) ؛

وتحقيق التوازن بين الطلب الفعال واحتياجات أسواق العمل الإقليمية والعرض في سوق الإسكان؛

الربط الوثيق بين مشاريع الاستثمار والبناء مع إنشاء البنية التحتية المجتمعية في المناطق المخصصة للتنمية السكنية.

ينبغي إجراء بحث واختيار الأمثل، من وجهة نظر إمكانية الوصول والتصميم والحلول التكنولوجية لبناء المساكن.

وبالمناسبة، فقد تم بالفعل نشر هذه المعلومات على الموقع الإلكتروني الخاص للمجلس التابع لرئيس روسيا لتنفيذ المشاريع الوطنية ذات الأولوية والسياسة الديموغرافية.

10. المهام العامة.

ما هي المراحل الرئيسية التي يجب اتباعها لتحقيق أهداف المشروع الوطني ذي الأولوية "السكن الميسر والمريح للمواطنين الروس"؟

يعتمد جوهر سياسة الإسكان الحكومية على الحكم الأساسي لدستور الاتحاد الروسي: "الاتحاد الروسي دولة اجتماعية تهدف سياستها إلى تهيئة الظروف التي تضمن حياة كريمة وتنمية حرة للناس" (المادة 7).

وقد انعكس هذا الوضع في تطوير استراتيجية سياسة الإسكان الحكومية:

في مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 11 يناير 2000 رقم 28 "بشأن مفهوم تطوير نظام إقراض الرهن العقاري السكني في الاتحاد الروسي"؛

في قرار حكومة الاتحاد الروسي لعام 2000 بشأن استراتيجية سياسة الإسكان الحكومية؛

في مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 17 سبتمبر 2001 رقم 675 بشأن البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" للفترة 2002-2010؛

في قرار حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 26 سبتمبر 2002 "بشأن التقدم المحرز في إصلاح مجمع الإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي" ؛

بقرار حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 20 فبراير 2003. "حول التقدم المحرز في تنفيذ القرارات المتخذة بشأن تطوير الإقراض العقاري والتدابير الإضافية في هذا المجال" ؛

خلال المناقشة التي جرت في هيئة رئاسة مجلس الدولة في الاتحاد الروسي حول مسألة "حول تطوير الرهون العقارية وغيرها من التدابير لتحفيز بناء المساكن" بتاريخ 27 فبراير 2003 والتعليمات اللاحقة لرئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 27 مارس، 2003;

في قرار مجلس إدارة Gosstroy في روسيا لعام 2003 "بشأن إصلاح البرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان" للفترة 2002 - 2010" ؛

في قرار مجلس إدارة لجنة البناء الحكومية في روسيا لعام 2003 "بشأن استراتيجية تطوير صناعة البناء والتشييد" ؛

خلال المناقشة التي جرت في هيئة رئاسة مجلس الدولة في الاتحاد الروسي حول مسألة "بشأن تدابير توفير السكن الميسر للمواطنين الروس" بتاريخ 19 أبريل 2005 والتعليمات اللاحقة لرئيس الاتحاد الروسي.

وينبغي أن يؤدي التنفيذ المتسق لهذه الاستراتيجية عمليا إلى زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن لجميع فئات المواطنين:

توفر الدولة حماية اجتماعية فعالة للمواطنين ذوي الدخل المنخفض (الضعفاء اجتماعيًا) من خلال تزويدهم بالسكن من صناديق الإسكان الحكومية والبلدية للأغراض الاجتماعية على حساب أموال الميزانية بموجب عقود الإيجار الاجتماعي؛

بالنسبة لجميع المواطنين الآخرين، يتم توفير السكن إما بموجب عقد إيجار أو الحصول عليه كملكية.

وفي الوقت نفسه، تقدم الدولة لفئات معينة من المواطنين دعماً مالياً مستهدفاً حصرياً (إعانات الإسكان المستهدفة)، مما يقلل من التوترات الاجتماعية الناجمة عن عدم المساواة القائمة في الملكية.

يكمن تحقيق ذلك في طريق حل المهام التالية.

الهدف 1. توفير السكن للمواطنين ذوي الدخل المنخفض.

وبدون حل هذه المشكلة سنرى زيادة في التوتر الاجتماعي في المجتمع.

إن المفهوم المعتمد للمشروع الوطني ذو الأولوية "الإسكان الميسر والمريح للمواطنين الروس" يكاد يستبعد تمامًا قضايا توفير السكن للمواطنين ذوي الدخل المنخفض، على الرغم من أن قانون الإسكان في الاتحاد الروسي يولي اهتمامًا كافيًا لهذه الفئة.

ومن الواضح أن رعاية هؤلاء المواطنين هي مسؤولية البلديات، لكن مشروع الإسكان وطني، وبالتالي يجب أن ينعكس فيه حل مشكلة السكن لهذه الفئة من المواطنين.

وينبغي التأكيد على أن الحماية الاجتماعية الفعالة للمواطنين ذوي الدخل المنخفض لن تكون ممكنة إلا إذا كان النظام الاقتصادي يعمل بطريقة تضمن نمو الناتج المحلي الإجمالي المستدام وملء الميزانيات على جميع المستويات.

ويتحقق ذلك نتيجة لأنشطة الطبقات النشطة اجتماعيا واقتصاديا في المجتمع، وفي المقام الأول الطبقة الوسطى، التي لديها عمل مستقر، وأرباح عالية إلى حد ما، والتعليم (المؤهلات المهنية)، والضمان الاجتماعي.

وبالتالي فإن ضمان ظروف معيشية كريمة خاصة للطبقة المتوسطة هو الأساس الذي ينبغي أن تبنى عليه سياسة الدولة للإسكان. هذا الاتساق في بناء سياسة الدولة لتطوير سوق الإسكان الميسر هو المفتاح لحل مشكلة الإسكان لجميع سكان البلاد.

الشرط الضروري لضمان السكن الميسور التكلفة للسكان العاملين الأصحاء هو تحفيز الحد الأقصى للطلب (المذيبات) مع تحقيق التوازن في الوقت نفسه مع زيادة متوازنة في حجم التكليف بالإسكان.

سيؤدي النمو في بناء المساكن إلى زيادة كفاءة استخدام أموال الميزانية للقطاعات الضعيفة اجتماعيا من السكان.

المهمة 2. تشكيل آليات لضمان عمل سوق الإسكان الميسر.

في مشروع الإسكان الوطني، يتم تنفيذ الطلب المتزايد (المذيبات) في إطار البرامج الفرعية للبرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان".

تبلغ تكلفة البرامج المتعلقة بزيادة الطلب (المذيبات) للسكان 588.6 مليار روبل.

بما في ذلك، على حساب الميزانية الفيدرالية - 187.4 مليار روبل، الميزانيات الإقليمية - 77.6 مليار روبل، الاستثمارات الخاصة (بما في ذلك الأموال من السكان) - 323.6 مليار روبل.

في الوقت نفسه، لا يأخذ مطورو البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" في الاعتبار الطبيعة المختلفة لأموال الميزانية - الاستثمارات المباشرة وضمانات الدولة.

وبما أن الضمانات الحكومية لا تخدم إلا كضمان للقروض التي تجتذبها، فإن الحجم الحقيقي لاستثمارات الميزانية أصغر في الواقع. لذلك، ينبغي استبعاد 138 مليار روبل مخطط لها في شكل ضمانات لالتزامات AHML من الحساب.

الجانب الإيجابي لبرنامج الهدف الفيدرالي "الإسكان" هو توحيد البرامج الفرعية المتباينة سابقًا تحت إدارة عميل دولة واحد ونقل جميع تمويل الميزانية إلى نموذج شهادة (اقتراح لجنة البناء الحكومية في روسيا في عام 2003).

ومن المخطط في هذا القسم من البرنامج توفير شقق لـ 132 ألف أسرة على مدى 5 سنوات.

في الوقت نفسه، على مدى السنوات الخمس الماضية (2001-2005)، فقط في إطار البرنامج الرئاسي "شهادات الإسكان الحكومية"، حصلت حوالي 120 ألف أسرة من العسكريين الذين تم تسريحهم أو فصلهم من الخدمة العسكرية على شقق. وبالتالي، لا يوجد أي اختراق ملحوظ، وسيبقى كل شيء عند مستوى الفترة السابقة. إذا كان السبب في ذلك هو الانتقال التدريجي إلى توفير السكن للأفراد العسكريين بموجب نظام رهن عقاري جديد، فيجب أن يشير البرنامج إلى مراحل ومدة الفترة الانتقالية.

وتستند الأحجام المخططة لاستثمارات الميزانية إلى الأسعار التي تم التقليل من قيمتها بشكل واضح، وليس الأسعار السائدة فعليًا في سوق الإسكان. ونتيجة لذلك، لن يتمكن المواطنون في كثير من الحالات من شراء مساكن وفقًا للمعايير الاجتماعية، لكنهم سيضطرون إما إلى شراء شقق بمساحة أصغر، أو محاولة صرف الأموال المضمونة بشهادات، أو شراء مساكن في السوق الثانوية والتي لا تتوافق في كثير من الحالات مع الأفكار الحديثة حول الراحة.

ولمنع ذلك تحتاج إلى:

تطوير طرق لحساب سعر المتر المربع من السكن بناءً على مؤشرات الأسعار لتحديد تكلفة الشهادة، بما يعكس الحد الأقصى للمستوى الحقيقي لأسعار السوق للإسكان؛

تطوير الآليات التي تسمح باستخدام الأموال المقدمة عن طريق الشهادات لإنشاء عروض في سوق الإسكان (تم تطوير مقترحات بشأن آلية مماثلة من قبل وزارة التنمية الاقتصادية الروسية ووزارة الدفاع الروسية ولجنة البناء الحكومية الروسية في عام 2003). يمكنك أيضًا استخدام آليات الاستثمار في بناء المساكن من خلال صناديق الاستثمار المشتركة.

هذه المشكلة ذات صلة أيضًا بنظام إسكان الادخار والرهن العقاري للأفراد العسكريين، نظرًا لأن القانون الاتحادي ذي الصلة الصادر في 20 أغسطس 2004 رقم 117-FZ ينص فقط على آلية تجميع الأموال لشراء المساكن، ولكن ليس شرائها الفعلي.

المهمة 3. تشكيل صندوق للاستخدام التجاري (ما يسمى بالمباني السكنية).

إن حل هذه المشكلة يعوقه في الوقت الحالي البنية التحتية غير المتطورة لتمويل الإسكان. وعلى وجه الخصوص، ينبغي تطوير المؤسسات المالية مثل صناديق الاستثمار (صناديق الاستثمار المشتركة في فئة العقارات).

وهذه المهمة تم تجاهلها في المفهوم المعتمد للمشروع الوطني. إن الافتقار إلى التشريع المناسب في سياق الحاجة المتزايدة لاستئجار الشقق قد أدى بالفعل إلى زيادة في حالة الجريمة، وظهور مجموعات السرقة التي، مستغلة الإفلات من العقاب بسبب الثغرات في تشريعات الإسكان، ترهب حرفيا مستأجري الشقق في القطاع الخاص.

المهمة 4. تطوير معايير القدرة على تحمل تكاليف السكن لمختلف فئات المواطنين.

يمكن حل مشكلة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان عن طريق نظام تمويل الإسكان القائم على نهج متمايز تجاه فئات المواطنين، بما في ذلك خطط الاستثمار لتطوير البنية التحتية البلدية للأقاليم، وبناء المساكن، وآليات التراكم الموثوق للأموال من قبل المواطنين والمشاريع طويلة الأجل. الإقراض السكني بالاشتراك مع الدعم الحكومي المستهدف.

ويجب أن يرتبط عدد وحجم إعانات الإسكان المستهدفة ارتباطًا وثيقًا بقدرة الميزانية، وأولويات التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد (بما في ذلك السياسات الديموغرافية وسياسات الهجرة) ودخل الأسرة.

من المستحيل وضع مؤشرات كمية ونوعية للمشروع دون صياغة مفهوم معايير القدرة على تحمل تكاليف السكن لفئات مختلفة من المواطنين الذين يعيشون في مناطق مختلفة من روسيا في المدن والمستوطنات الكبيرة والصغيرة.

إن معامل الشمول المالي وحده، الذي تقوم عليه مؤشرات البرنامج الاتحادي المستهدف “الإسكان”، غير كاف على الإطلاق في هذه الحالة.

المهمة 5. زيادة العرض في سوق الإسكان.

في برنامج الهدف الفيدرالي المعتمد "الإسكان" للفترة 2002-2010، يتم تخصيص أموال الميزانية لما يلي:

تمويل البرنامج الفرعي "توفير قطع الأراضي ذات البنية التحتية المجتمعية لبناء المساكن" (377.1 مليار روبل)؛

تمويل البرنامج الفرعي "تحديث مرافق البنية التحتية للمرافق" (101.677 مليار روبل).

تبلغ التكلفة الإجمالية للبرامج الفرعية التي تهدف إلى زيادة العرض في سوق الإسكان 478.8 مليار روبل، بما في ذلك:

على حساب الميزانية الفيدرالية - 55.7 مليار روبل؛

أموال من الميزانيات الإقليمية - 44.1 مليار روبل؛

أموال من مستثمري القطاع الخاص - 379.0 مليار روبل (يتم استبعاد مبلغ ضمانات الدولة البالغة 177 مليار روبل من الحسابات لنفس الأسباب كما في اتجاه إقراض الرهن العقاري).

الجانب الإيجابي هو إعادة توجيه الأموال من البرنامج الفرعي "إعادة توطين المواطنين من المساكن المتهدمة والمتهالكة" إلى إنشاء البنية التحتية المجتمعية، والتي، من حيث المبدأ، ستجعل من الممكن جذب أموال إضافية من مستثمري القطاع الخاص لبناء المساكن بمبلغ 1300-1800 مليار روبل (على افتراض أن تكلفة البنية التحتية هي 15-1800 مليار روبل. 20 بالمائة من إجمالي تكلفة البناء) وبناء حوالي 90-120 مليون متر مربع في مواقع مخصصة مجهزة هندسيًا. متر من السكن (بمتوسط ​​سعر 17500 روبل/متر مربع).

ولكن في الوقت نفسه، فإن الاستبدال الكامل للبرنامج الفرعي لنقل المواطنين من المساكن المتهالكة والمتهالكة ببرنامج فرعي لتشكيل قطع أراضي للبناء مع بيعها بالمزاد اللاحق، يؤجل إلى أجل غير مسمى حل المشاكل التي يواجهها سكان هذا الصندوق (أي، انخفاض القدرة على تحمل تكاليف السكن).

وفقًا للمادة 89 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، عندما يتم هدم المنزل أو الإعلان عن عدم صلاحيته للسكن أو عند إجراء إصلاحات كبيرة، يتم تزويد المستأجرين في المقابل بمساحة معيشة مريحة أخرى.

إذا كانت أموال الميزانية الفيدرالية المخصصة لغرض نقل المواطنين من المباني المتداعية، وفقًا للإصدار السابق من برنامج الهدف الفيدرالي "الإسكان"، بمثابة مساعدة كبيرة للبلديات، فإن السلطات المحلية الآن مضطرة إلى البحث عن موارد إضافية، حيث لا يمكن بيع قطع الأراضي مع عبء، وسيتم تثبيت السعر التجاري الإضافي للمسكن الذي يتم بناؤه من قبل المطور.

إحدى طرق زيادة المعروض في سوق الإسكان، والتي تعد بالمناسبة الأقل تكلفة من الناحية المالية، هي بناء المساكن الفردية، والتي تشغل أكثر من 30 بالمائة من إجمالي حجم البناء وقد حظيت مؤخرًا باهتمام وثيق من السلطات الفيدرالية ويشار إليه باسم "البناء المنخفض الارتفاع"، "مبنى المنزل الخشبي"، وما إلى ذلك.

لكن النقطة ليست في الاسم، ولكن في الاقتصاد - هناك عدد كبير من المشاريع، سواء التنمية الفردية أو في شكل تنمية منزلية معقدة للمناطق، والأهم من ذلك - صناعة مواد البناء في وقت قصير، بما في ذلك وبالاعتماد على الموارد المحلية، فهي قادرة على الانتقال إلى تطوير تقنيات الإنتاج الصناعي لهذه المشاريع أو العناصر الهيكلية الأساسية من مجموعة واسعة من المواد من الخشب إلى الخرسانة الخلوية المعقمة. في هذه الحالة، يكون الاستثمار في حده الأدنى ويؤتي ثماره في وقت قصير جدًا.

المهمة 6. الآليات المالية. من القروض السكنية إلى سوق الأوراق المالية للرهن العقاري.

لقد أصبح من الحقائق المقبولة عمومًا أن سوق العقارات الحديث هو إلى حد كبير حركة التدفقات المالية. إذا تم تنظيم السياسة المالية للدولة في هذا السوق بشكل صحيح، فإن التأثير الاقتصادي أمر لا مفر منه.

بشكل عام، إذا تحدثنا عن الآلية المالية الرئيسية للبرنامج، والتي تعلق عليها آمال خاصة، فهي قروض الإسكان العقاري، والتي تمت الموافقة على مفهوم تطويرها من قبل V. V. بوتين في عام 2000 بينما كان لا يزال في منصب رئيس الحكومة الاتحاد الروسي (قرار حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2000 رقم 28).

يعتمد مفهوم تطوير نظام إقراض الرهن العقاري السكني في الاتحاد الروسي على نموذج من مستويين لعمل سوق الرهن العقاري.

وينص هذا النموذج على تحقيق أقصى قدر من التطوير للسوق الأولية لقروض الإسكان العقاري والإطلاق التدريجي لآليات جذب الموارد طويلة الأجل من الأسواق المالية المخصصة لغرض إعادة تمويل المؤسسات الائتمانية التي تقدم قروض الإسكان العقاري للسكان.

وهذا النهج هو الذي سمح للولايات المتحدة الأمريكية بتوفير حجم هائل من سوق الرهن العقاري (حوالي 9 تريليون دولار أمريكي) وتجاوز سوق الأوراق المالية الحكومية، المقدرة بـ 4.5 تريليون دولار. الدولار الأمريكي، ناهيك عن سوق الأوراق المالية للشركات - 2.4 تريليون. دولار أمريكي.

كما لوحظ التطور المتسارع لمؤسسة الرهن العقاري، على أساس استخدام آلية إعادة التمويل، في الأسواق الأوروبية وآسيا وأمريكا اللاتينية.

في المؤتمر المالي الثالث لدول أوروبا الوسطى والشرقية، الذي عقد في وارسو في نوفمبر 2006، المخصص لإقراض الرهن العقاري السكني، تم التأكيد على أن مستقبل الرهن العقاري يعتمد بشكل كبير على تطوير آليات إعادة التمويل.

وبالتالي، فإن اختيار نموذج من مستويين لإقراض الرهن العقاري السكني كاستراتيجية في الاتحاد الروسي كان صحيحا ويسمح لنا بتسريع حل مشاكل الإسكان للسكان.

فقط على هذا المسار (حتى فهم التخلف النسبي للبنية التحتية للسوق المالية الروسية) يمكن حل المهمة التي حددها رئيس الاتحاد الروسي V.V. بوتين بشأن التوفير السنوي لمليون أسرة مع السكن بالقرض.

جوهر عمل مؤسسة الرهن العقاري في إطار النموذج أعلاه هو:

في تراكم مجموعة من قروض الإسكان العقاري (الرهون العقارية)، إما على الميزانيات العمومية للمقرضين الأساسيين أو قنوات الرهن العقاري؛

مزيد من البيع لشركتها - الوكيل (مركبة الأغراض الخاصة، SPV، وكيل الرهن العقاري الخاص في المصطلحات الروسية)؛

توريق هذا المجمع وإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (الرهون العقارية الثانوية) المطروحة في الأسواق المالية.

التوريق هو هيكلة التدفقات المالية الناتجة عن المدفوعات على قروض الرهن العقاري طويلة الأجل المدرجة في هذا المجمع إلى شرائح تشكل ضمانات للإصدارات المقابلة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (عادة الشرائح العليا والميزانين والثانوية).

ويتم طرح الشريحتين الأوليين بحرية في الأسواق المالية. أما الشريحة الصغيرة، التي تحمل الجزء الأكبر من مخاطر الائتمان (وبالتالي تتمتع بربحية أعلى)، فإما تبقى في الميزانيات العمومية للقناة (أو بنك الاكتتاب)، أو يتم إعادتها إلى المقرض الرئيسي، أو يتم شراؤها من قبل المستثمرين المؤسسيين. (شركات التأمين الكبرى، أنظمة التقاعد، الخ.) .ع.).

اليوم في الاتحاد الروسي، وخاصة في السنوات الأربع الماضية، هناك تطور نشط للسوق الأولية لقروض الرهن العقاري السكني المقدمة من خلال:

الموارد الخاصة لأكبرها، بما في ذلك البنوك المملوكة للدولة؛

خطوط الائتمان التي فتحها عدد من المؤسسات المالية الدولية (مؤسسة التمويل الدولية - مؤسسة التمويل الدولية، البنك الأوروبي للإنشاء والتعمير، إلخ)؛

إعادة التمويل من قبل وكالة OJSC المملوكة للدولة لإقراض الرهن العقاري السكني (المشار إليها فيما يلي باسم AHML)، والتي تجمع الأموال بموجب ضمانات حكومية للاتحاد الروسي.

يتزايد عدد قروض الإسكان العقاري الصادرة عن جميع المقرضين الأساسيين سنويًا بأكثر من 2-3 مرات. وفي نهاية عام 2006، تقدر قيمتها بنحو 8-10 مليار دولار أمريكي.

لعبت شركة AHML دورًا رئيسيًا في تطوير سوق الرهن العقاري الأولي، منذ عام 2002، والتي، كونها في الواقع مؤسسة حكومية لتطوير الإقراض العقاري، هي في نفس الوقت منظمة تجارية هدفها هو: تحقيق الربح (لصالح المساهم الوحيد - الاتحاد الروسي).

ولذلك، فإن الدعم الحكومي المفرط للوكالة، دون تحديد واضح للأولويات الاجتماعية لأنشطتها (على سبيل المثال، الحصول على القروض الممنوحة لتلك الفئات من المواطنين الذين يتطلب دخلهم مثل هذا الدعم لشراء الشقق وفقا للمعايير الاجتماعية)، قد يكون وضع AHML في ظروف غير متكافئة فيما يتعلق بالمشاركين الآخرين في سوق الرهن العقاري.

في هذا الصدد، لا يمكن لمجتمع الرهن العقاري إلا أن يشعر بالقلق إزاء بيان نائب رئيس حكومة الاتحاد الروسي أ.د. جوكوف، الذي قال، في محادثة مع الصحفيين، إن الحكومة الروسية حددت لنفسها هدف خفض المستوى - رفع أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري إلى 7 بالمئة سنويا.

ووفقا له، على الرغم من الانخفاض الطفيف في أسعار الفائدة هذا العام، فإن قروض الرهن العقاري لا تزال باهظة الثمن وغير متاحة لجزء كبير من السكان.

أصبحت القروض العقارية اليوم غير ميسورة التكلفة بالنسبة لجزء كبير من السكان، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى انخفاض دخل غالبية المواطنين والارتفاع السريع المستمر في أسعار المساكن بسبب عدم التوازن بين العرض والطلب.

يجب أن تكون أولوية الدولة في مجال الإقراض العقاري تهيئة الظروف لزيادة نوعية العرض في سوق الإسكان.

وبمعزل عن حل هذه المشكلة، فإن التخفيض المصطنع في أسعار الفائدة ليس عديم الجدوى فحسب، لأن ارتفاع الأسعار (حوالي 50 في المائة في عام 2006) هو الذي يشكل "المساهمة الرئيسية في عدم القدرة على تحمل" الإسكان والرهون العقارية، ولكنه أيضاً يشكل "مساهمة أساسية في عدم القدرة على تحمل تكاليف" الإسكان والرهن العقاري. ضارة، لأن يغذي التضخم في العقارات السكنية.

إن زيادة القوة الشرائية من خلال زيادة توافر أموال الائتمان، مع عدم تلبية الطلب على الإسكان، لا يؤدي إلا إلى المضاربة في سوق الإسكان.

لكي نكون منصفين، تجدر الإشارة إلى أن أ.د. جوكوف، في حديثه مع الصحفيين، قال أيضًا إن تخفيض أسعار الفائدة إلى 7 بالمائة لن يكون ممكنًا إلا بعد انخفاض التضخم في روسيا إلى أقل من 5 بالمائة.

في الوقت الحالي، لا ينبغي أن يتم جذب المقترضين كثيرًا عن طريق خفض أسعار الفائدة، بل عن طريق تحسين جودة الخدمة، وخفض تكاليف المعاملات، وإدخال تقنيات جديدة تجعل من الممكن إصدار القروض في وقت أقصر، وتوسيع نطاق المنتجات وتحديثه أيضًا. كإنشاء معهد للتأمين ضد مخاطر الائتمان (تأمين الرهن العقاري).

كمرجع:وقد لعبت هذه المؤسسة الحكومية الاجتماعية، ولا تزال، دورًا كبيرًا في الولايات المتحدة من حيث زيادة إتاحة قروض الرهن العقاري من خلال إنشاء إدارة الإسكان الفيدرالية، قبل إنشاء مشغل ثانوي لسوق الرهن العقاري. هذا المعهد يتطور بنشاط في كازاخستان.

وعلى وجه الخصوص، سيتم تسهيل ذلك من خلال العمل على توحيد إجراءات وآليات سوق الرهن العقاري.

في منتصف ديسمبر 2006، في اجتماع موسع للجنة رابطة البنوك الروسية (ARB) بشأن الإقراض العقاري بمشاركة ممثلين عن وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا، وخدمة الأسواق المالية الفيدرالية، وبنك روسيا، قامت خدمة التسجيل الفيدرالية، وAHML، ومؤسسة التمويل الدولية، بالإضافة إلى رابطة البنوك الإقليمية "روسيا" (ARBR)، والرابطة الوطنية للمشاركين في سوق الرهن العقاري (NAUIR - عضو ASR) ورابطة شركات الرهن العقاري (AIC) بمراجعة المسودة الأشكال القياسية للقروض العقارية التي طورتها مؤسسة التمويل الدولية وشركة AHML ووزارة التنمية الاقتصادية في روسيا.

يعتمد النموذج القياسي للرهن العقاري على الرهن العقاري المعتمد من قبل المجلس الإشرافي لوكالة OJSC لإقراض الرهن العقاري السكني، ولكن تم تعديله مع الأخذ في الاعتبار المقترحات المقدمة من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا، وخدمة التسجيل الفيدرالية، والخدمة الفيدرالية للأسواق المالية والمجتمع المصرفي وشركات الرهن العقاري ومؤسسة التمويل الدولية.

ونتيجة لهذا الاجتماع، وقع رؤساء ARB وARBR وNAUIR وAIC على "توصيات بشأن استخدام النموذج القياسي لسندات الرهن العقاري"، والتي تم إرسالها للاستخدام بعد تطوير النسخة النهائية لسندات الرهن العقاري. بواسطة خدمة التسجيل الفيدرالية.

يعد اعتماد مثل هذه الوثيقة أمرًا ذا صلة، نظرًا لأن توحيد وتوحيد المستندات والإجراءات المستخدمة عند معالجة قروض الرهن العقاري هو أحد الشروط الرئيسية لتحقيق أهداف حجم الإقراض العقاري التي حددها المشروع الوطني ذو الأولوية "الإسكان الميسر والمريح" للمواطنين الروس."

وينبغي التأكيد مرة أخرى على أن العامل الرئيسي الذي يؤثر على خفض أسعار الفائدة، بالإضافة إلى خفض التضخم، سيكون زيادة نوعية في حجم الإقراض العقاري (بسبب انخفاض تكاليف الوحدة لإصدار القروض).

وفي الوقت نفسه، فإن أموال الميزانية الفيدرالية المخصصة لضمان الاتحاد الروسي لالتزامات AHML محدودة.

في الوقت نفسه، يعاني المقرضون الأساسيون الذين يقدمون قروض الرهن العقاري على نفقتهم الخاصة من نقص حاد في الأموال "طويلة الأجل"، لأن الموارد طويلة الأجل لا تشغل أكثر من 8 إلى 10 في المائة فقط في هيكل ميزانياتهم العمومية.

بالإضافة إلى ذلك، تعاني معظم البنوك من نقص رأس المال، وبالتالي تضطر إلى سحب الأصول من الميزانية العمومية، وتتعرض أيضًا لضغوط لتقليل مخاطر الائتمان، بما في ذلك مخاطر الدفع المسبق، وزيادة ربحية السهم من خلال رفع مستوى الميزانية العمومية.

كمرجع:إن إعادة التمويل لا تؤدي فقط إلى تحسين الميزانية العمومية للدائنين الأساسيين وتفتح إمكانية الوصول إلى الموارد الرخيصة، ولكنها تزيد بشكل كبير من قيمة البنك في نظر المستثمرين.

ولذلك، فمن المستحيل تحقيق زيادة نوعية في حجم الإقراض العقاري دون استخدام آليات إعادة التمويل.

إن التقدم الجاد الذي تم تحقيقه مؤخرًا بفضل تطوير تشريعات الرهن العقاري (بما في ذلك اعتماد عدد من القوانين التشريعية وغيرها من القوانين القانونية التنظيمية المتعلقة بتداول الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري) والتطور المستقر لسوق الرهن العقاري الأساسي، جعل من الممكن أن يأتي يقترب من تشكيل نظام لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري السكني يعتمد على استخدام آلية التوريق.

كان الشرط الأساسي المهم لذلك هو الإنشاء (بمبادرة وبمساعدة تنظيمية ومنهجية من Gosstroy في روسيا) في 1999-2004. في جميع مناطق الاتحاد الروسي، وكالات وشركات الرهن العقاري الإقليمية (مشغلي الرهن العقاري الإقليميين، فيما يلي RIO)، والتي، نتيجة للمشاركة النشطة في برنامج الرهن العقاري AHML، تراكمت لديها خبرة إيجابية كبيرة في تنظيم إصدار قروض الرهن العقاري في مناطق الاتحاد الروسي.

وافقت حكومة الاتحاد الروسي، التي طورتها شركة AHML، على مفهوم تطوير نظام موحد لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري السكني في روسيا.

أعلن هذا المفهوم عن إعادة توجيه تدريجية لأنشطة AHML من استرداد قروض الإسكان العقاري الصادرة عن RIO إلى الأنشطة في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

في هذا الصدد، يبدو من الممكن النظر في مسألة إجراءات تقديم ضمانات الدولة لشركة AHML، سواء من وجهة نظر زيادة كفاءة استخدامها، أو من وجهة نظر تطوير سوق الرهن العقاري.

في المرحلة الأولى من تشكيل نظام الإقراض العقاري، لم يكن لدى AHML أصول كافية لضمان إعادة تمويل RIO. ولذلك، كان من الضروري توفير الضمانات الحكومية على سندات الشركات. سمح ذلك للوكالة الفيدرالية بحل المهمة التي حددتها حكومة الاتحاد الروسي لإطلاق الرهون العقارية بنجاح.

واليوم، أصبحت التزامات AHML مضمونة بالفعل من خلال أصول رهن عقاري سائلة كبيرة إلى حد ما (أكثر من مليار دولار).

ولذلك، يمكن لشركة AHML، من حيث المبدأ، إعادة التمويل بشكل مستقل من خلال إصدار وإيداع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ومن المستحسن استخدام الضمانات الحكومية لضمان الحصول على شريحة أقل، والتي لا تزيد لكل مجموعة من القروض على 10 في المائة من التكلفة. وهذا سيجعل من الممكن جذب أموال أكثر بعشرة أضعاف بنفس حجم الضمانات الحكومية. وفي الوقت نفسه، فإن هذه الميزة التنافسية التي تتمتع بها مؤسسة التنمية التابعة للدولة لن تكون قادرة، ولو حتى على نحو محتمل، على انتهاك مبدأ المنافسة الحرة. سوف تؤدي شركة AHML من خلال الضمانات فقط تلك الوظيفة التي لا تستطيع الغالبية العظمى من المشاركين المحترفين من القطاع الخاص في سوق الرهن العقاري القيام بها.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن حدود ضمانات الدولة من AHML، مع ديناميكيات النمو المرتفعة بشكل متزايد في حجم قروض الرهن العقاري، قد تخلق صعوبات للمشغلين الإقليميين في التخطيط طويل المدى لسياساتهم المالية.

وبالتالي، قد ينشأ موقف يقلل من أهمية منظمات التكامل الإقليمي كمراكز تنظيمية ومنهجية لإقراض الرهن العقاري السكني في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

هناك خطر من أن الأساليب الجديدة المعلنة لن يتم تطويرها بشكل كامل بعد، ولن يتم استخدام شبكة RIO التي تم إنشاؤها بالفعل بالكامل.

وإدراكًا لهذا الخطر، بدأ العديد من مشغلي الرهن العقاري الإقليميين، إلى جانب الوفاء بالتزاماتهم تجاه AHML، في البحث عن شركاء آخرين لشراء الرهون العقارية في ميزانياتهم العمومية.

كحقيقة إيجابية، يجب أن نشير إلى محاولات RIO لإنشاء جمعياتها الخاصة.

على وجه الخصوص، في أكتوبر 2006، تم تسجيل رابطة شركات الرهن العقاري بدعم تنظيمي من الدولة AHML.

وفقًا لقادة قناة الرهن العقاري RuMAC وNAUIR، ستساهم هذه المنظمات أيضًا قدر الإمكان في تشكيل شبكات الرهن العقاري الأقاليمية.

ومن المهم فقط عند إنشائها ضمان المنافسة الحرة في السوق والتوحيد الحقيقي لأصول الرهن العقاري (وليس فقط الجمعيات السياسية الرسمية).

لم تقم وحدات RIO بشكل فردي بتجميع أصول الرهن العقاري الكافية بعد. رأس المال المصرح به لكل منهم لا يسمح لهم بالدخول في أعمال الرهن العقاري المربحة، مما يضمن انخفاض أسعار الفائدة، ونتيجة لذلك، زيادة في توافر قروض الإسكان العقاري.

تم إنشاء العديد منها ليس في شكل شركات مساهمة، ولكن في شكل مؤسسات أو صناديق وحدوية.

نظرًا للكميات الصغيرة نسبيًا من إقراض الرهن العقاري السكني في كل منطقة على حدة، وفي ظروف النقص الحاد في المساكن الجاهزة، يضطر مشغلو الرهن العقاري الإقليميون إلى العمل ليس فقط في سوق الرهن العقاري، ولكن أيضًا للمشاركة بنشاط في تنفيذ الاستثمار و مشاريع بناء.

وهذا يزيد بشكل كبير من مخاطر الائتمان لتمويل RIO، ونتيجة لذلك، لا يسمح بتخفيض أسعار الفائدة على القروض المقدمة للسكان.

وفي هذا الصدد، لا بد من فصل صافي أصول الرهن العقاري إلى شركات تابعة لمشغلي الرهن العقاري الإقليميين، يليه دمج هذه الأصول في شبكات أقاليمية.

ونلاحظ أيضًا أن نسبة كبيرة (أكثر من 80 بالمائة) من القروض العقارية اليوم لا يتم تأمينها عن طريق المساكن المبنية حديثًا، بل عن طريق المساكن الثانوية. ويساهم هذا في ارتفاع معدلات نمو أسعار المساكن، على الرغم من أن أحجام الإقراض العقاري تبدو ضئيلة للغاية (العامل الذي يؤثر على تخلف سوق الإسكان ككل).

إن التأثير الضعيف للإقراض العقاري السكني على زيادة بناء المساكن يتطلب بشكل عاجل إدخال آليات القروض القابلة للتحويل (أي القروض الاستهلاكية التي يتم إصدارها في مرحلة البناء، وبعد تسجيل ملكية العقارات السكنية يتم تحويلها إلى قروض رهن عقاري).

وفي الوقت نفسه، ينبغي أن يقترن ذلك بتطوير وتنفيذ آلية لإعادة تمويل هذه الأصول.

وقد قام بعض أكبر اللاعبين في سوق الرهن العقاري الأولي في عام 2006 بتنفيذ أول عملية "توريق" لأصول الرهن العقاري، وأصدروا ووضعوا الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الخارج وفي روسيا (فنيشتورجبانك، وبنك سيتي للرهن العقاري، وبنك سوفين للتجارة)، وهو نظام مماثل. الصفقة على وشك الاكتمال AHML.

وقد سبق ذلك إتمام معاملات ناجحة بشأن هيكلة (توريق) منتجات ائتمانية أخرى (قروض السيارات الصادرة عن شركة Soyuz JSCB والقروض الصادرة في مرحلة بناء المساكن عن طريق بنك تمويل الإسكان).

بمبادرة من NAUIR وASR، قام المتخصصون الذين شاركوا بنشاط في جميع المعاملات المذكورة أعلاه تقريبًا (باستثناء Vneshtorgbank) بإنشاء أول شركة خاصة متخصصة (قناة الرهن العقاري) في سوق الرهن العقاري، OJSC "RuMAC" (الرهن العقاري الروسي شركة القبول).

الغرض من مثل هذه الشركة هو تنظيم وإجراء التوريق (الرهن العقاري في المقام الأول) لصالح الدائنين الرئيسيين الروس.

كمرجع:تقوم شركة RuMAC حاليًا بتطوير تقنية مصممة لتوفير إعادة تمويل المؤسسات الائتمانية التي تقدم القروض للسكان في مرحلة بناء المساكن

ويرجع إنشاء قنوات الرهن العقاري إلى حقيقة مفادها أن إعادة التمويل المستقل للمقرض الرئيسي في سوق الأوراق المالية أمر منطقي من الناحية الاقتصادية (من حيث التكاليف والربحية) فقط عندما يتم تحقيق أحجام معينة من الإقراض العقاري.

المجموعة المثالية من القروض العقارية تتجاوز قيمتها 100 مليون دولار أمريكي (3 مليارات روبل).

وفي النصف الأول من عام 2007، ينبغي لنا أن نتوقع الانتهاء من المزيد من معاملات التوريق عبر الحدود وروسيا، والتي تختلف جوهرياً فقط في مكان تسجيل الشركة ذات الأغراض الخاصة ونوع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (السندات المدعومة بالرهن العقاري أو المشاركة في الرهن العقاري) الشهادات - سندات المسار) [الشكل 2، 3].

وتتمثل ميزة "التوريق" عبر الحدود في القدرة على اجتذاب أموال أرخص لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري. وكان سعر الأموال التي تم جمعها من المعاملات المكتملة عبر الحدود هو: سعر ليبور زائد 1-1.6 في المائة سنوياً.

وهذا سوف يساعد على زيادة توافر القروض العقارية للسكان.

إن طرح الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري المقومة بالروبل في الأسواق المالية الدولية سوف يحفز حل مشكلة تحويل الروبل.

سيكون النوع الرئيسي من سندات الرهن العقاري المطروحة في الأسواق المالية الدولية هو شهادات المشاركة في الرهن العقاري - سندات المسار، والتي تتمثل ميزتها في نقل مخاطر السداد المبكر لقروض الرهن العقاري من المقرض الرئيسي إلى مشتري أوراق الرهن العقاري.

ونتيجة لذلك، يتم تحقيق توزيع أكثر كفاءة للمخاطر والتسعير الفعال.

لا يزال إصدار هذا النوع من الأوراق المالية ووضعها في روسيا مستحيلاً بسبب عيوب القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية القائمة على الرهن العقاري"؛ لذلك من الضروري تعديل هذا القانون في أسرع وقت ممكن، فضلاً عن اعتماد القانون الاتحادي "بشأن التوريق"

وهكذا، بدأت الآن العمليات في سوق الرهن العقاري نحو تشكيل نظام عموم روسيا لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري السكني.

ويجب أن نضيف أن حجم الأهداف المنصوص عليها في المشروع الوطني يصل إلى درجة أن الإطار التشريعي الحالي يبدأ في إبطاء تطور الرهن العقاري كآلية مالية عالمية، والتي لا نملك كل إمكانيات تأثيرها في السوق. بعد تقييمها.

بالإضافة إلى التغييرات المختلفة التي اقترحها المجتمع المصرفي والتي يتعين إدخالها على القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)"، ولكنها ذات طبيعة فنية إلى حد ما، قدمت AHML مؤخرًا مقترحات لتوسيع إمكانيات رهن العقارات بما يتجاوز القواعد التي تحددها التشريعات الفيدرالية ذات الصلة.

نحن نتحدث عن اقتراح بإجراء عدد من التغييرات على القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" وقانون الأراضي في الاتحاد الروسي، مما يمكّن السلطات المحلية من تلقي الأموال اللازمة لوضع البنية التحتية الهندسية وإعداد قطع الأراضي للبناء على أساس ضمانات الأراضي التي يملكونها.

في الواقع، هذه خطوة نحو تطوير الرهن العقاري للأراضي، وهي أكثر أهمية لأنه لتنفيذ المشروع الوطني بحلول عام 2010، من الضروري تطوير من 80 إلى 100 ألف هكتار من الأراضي لبناء المساكن (معلومات إنترفاكس عن موقع AHML بتاريخ 21 يناير 2007 على http://www.ahml.ru).

الهدف 7. تطوير نظام الشراكة بين القطاعين العام والخاص

المشروع الوطني للإسكان هو مشروع تجاري ينفذ بمشاركة موارد الميزانية على مبادئ الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

وبهذا المعنى فإن تجربة جمهورية كازاخستان مفيدة، حيث يجري بالفعل تنفيذ مشروع تجاري مماثل بين القطاعين العام والخاص.

وفي كازاخستان، يتم إنشاء البنية التحتية الهندسية فعلياً على مبادئ الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

يقوم مطور خاص باستلام المواقع وتنفيذ البناء باستخدام قرض حكومي بالأسعار المتفق عليها مع المستثمر (الدولة)، ومن ثم بيع المساكن المشيدة باستخدام قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك الخاصة، والتي يتم شراؤها من قبل مؤسسة الرهن العقاري الحكومية باستخدام أموال من المعاش الصندوق بالسعر المتفق عليه معه. جميع التدفقات المالية والمواعيد النهائية مترابطة.

يتم ضمان القدرة على تحمل تكاليف السكن من خلال حقيقة أن الدولة هي مستثمر محدد: فالربح بالنسبة لها هو عدد الأسر التي يتم توفير السكن لها. بالإضافة إلى ذلك، فهو يوزع العبء المرتبط بإنشاء البنية التحتية الهندسية بين مشتري المساكن المحددة (الشبكات في الموقع) والمجتمع بأكمله الذي يعيش في بلدية معينة (ولكن على أقساط، من خلال عنصر الاستثمار في التعريفات).

وهذا لا يخلق احتكارا للدولة. يستمر المشاركون المهنيون الخاصون في العمل في السوق وفقًا لقوانين السوق.

إن "مشروع الإسكان الوطني في كازاخستان" بجميع جوانبه (بما في ذلك الإقراض العقاري) يتعلق فقط بفئات المواطنين التي تحددها الدولة، وحجم المساعدة محدود بمعايير الإسكان الاجتماعي.

نتيجة:

كما يتبين من النظر حتى في القائمة البعيدة عن القائمة الكاملة للمشاكل الموجودة في قطاع الإسكان في روسيا، فإن العقبة الرئيسية أمام حلها هي ضعف النشاط الاستثماري.

لقد سبق أن قيل أعلاه أن السياسة المالية للدولة جيدة التنظيم فقط والتي تهدف إلى:

زيادة حقيقية في القدرة على تحمل تكاليف السكن لجميع فئات المواطنين، بغض النظر عن دخلهم؛

تطوير علاقات السوق في قطاع الإسكان، مما يضمن زيادة ديناميكية ومتوازنة في نفس الوقت في عرض الإسكان والطلب الفعال عليه.

وبالتالي فإن حل المشاكل المذكورة يكمن في مستوى الاستثمار العام والخاص من خلال الآليات التالية:

تمويل الميزانية لبناء الإسكان الاجتماعي (للمواطنين ذوي الدخل المنخفض)؛

وجذب موارد مالية طويلة الأجل لإنشاء قطاع الإسكان المستأجر؛

دعم الدولة في شكل إعانات إسكان موجهة لفئات معينة من المواطنين؛

إقراض الإسكان بالرهن العقاري، بما في ذلك آليات إعادة التمويل من قبل المنظمات التي تقدم قروض الرهن العقاري (القروض)، من خلال إشراك الموارد طويلة الأجل من الأسواق المالية، بما في ذلك تلك المتراكمة في نظام التقاعد؛

تراكم الأموال من قبل المواطنين لغرض بناء وشراء المساكن (بنوك الادخار والقروض، بنوك الادخار البناء، وما إلى ذلك)؛

الاستثمار والإقراض (بما في ذلك على حساب المواطنين) لبناء المساكن. تتم المبالغ المستردة من خلال المبيعات، بما في ذلك المبيعات من خلال قروض الرهن العقاري؛

جذب الموارد للاستثمار والإقراض من أجل إنشاء البنية التحتية المجتمعية؛

الاستثمار في تطوير قاعدة صناعة البناء والتشييد.

في هذه الحالة، تلعب موارد الدولة فقط دور المحفزات لعمليات الاستثمار، وتقلل من مخاطر الاستثمارات وتزيد من جاذبيتها، وتقلل من اختلالات الملكية بين مختلف شرائح السكان، وبالتالي تقلل التوتر الاجتماعي، وتزيد الاستقرار السياسي للمجتمع. ونتيجة لذلك، فإنها تخلق الظروف المواتية للاستثمارات اللاحقة.

لذلك، نرى أن تشابك المشاكل التي تشابكت قطاع الإسكان يمكن حلها بالكامل من خلال التطوير والتنفيذ المتسق وتنفيذ سياسة الإسكان الحكومية، وهذا يعتمد كليًا على تنسيق إجراءات جميع فروع الحكومة الفيدرالية والإقليمية والمحلية حكومة.

قائمة الأدب المستخدم

1. إس إم ليزين. دسيسة المنزل. - إيكاترينبرج: دار النشر "المحسن"، 2005 "الهندسة المعمارية والبناء في موسكو" النسخة الإلكترونية من مجلة العلوم الشعبية رقم 2-3 لعام 2006 www.asm.rusk.ru

2. مجلة "الهندسة المعمارية". ظهرت كمنشور مطبوع في أكتوبر 1992. ومنذ مايو 2004، ظهرت المجلة في نسخة إلكترونية فقط، مع الاحتفاظ بالترقيم المستمر للأعداد. عنوانه على الإنترنت هو http://archvuz.ru. رقم 13، 2006

3. أ.س ستاروفويتوف. "الإسكان الاجتماعي في روسيا الحديثة - أسطورة أم حقيقة"، مجلة POISK، العدد 3 يونيو 2006.

4. مجلة "المشاريع الوطنية"، العدد 1، العدد 2، DirectPress LLC، 2006، www.rus-reform.

5. في إن بونوماريف "تأملات في الرهون العقارية"

6. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 31 ديسمبر 2005 رقم 865 "بشأن التدابير الإضافية لتنفيذ البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" للفترة 2002 - 2010."

7. مواد الندوة الدولية "تمويل الإسكان والإقراض العقاري"، دوبنا، منطقة موسكو، 9-12 فبراير 2004.

8. L.A.Kazinets، A.A.Gerasimov، P.A.Zhbanov، A.S.Samoilov، I.Yu.Tomova، S.T.Frolov. أساسيات مفهوم اعتماد منظمات البناء في سياق الانتقال إلى التنظيم الذاتي لأنشطة الاستثمار والبناء في الاتحاد الروسي. رابطة بناة روسيا. موسكو: دار النشر "جرانيتسا"، 2006 - 96 ص.

9. روستات. الكتاب الإحصائي الروسي. النشر الرسمي. مركز المعلومات والنشر "إحصائيات روسيا"، www.infostat.ru.

10. مشروع استراتيجية الجماعة الاقتصادية الأوروبية في مجال نوعية الحياة المستدامة في المستوطنات البشرية في القرن الحادي والعشرين. لجنة المستوطنات البشرية التابعة للجنة الأمم المتحدة الاقتصادية لأوروبا. جنيف، 19 سبتمبر 2000

قد يحتوي كل سؤال في الاختبار على إجابات متعددة من مؤلفين مختلفين. قد تحتوي الإجابة على نص وصيغ وصور. يمكن لمؤلف الاختبار أو مؤلف إجابة الاختبار حذف سؤال أو تعديله.

حالة مشكلة الإسكان: 1) عدم كفاية تطوير مؤسسات ائتمان الإسكان والبنية التحتية لسوق الإسكان وارتفاع مستوى المخاطر والتكاليف في سوق الإسكان وبالتالي انخفاض الطلب الفعال 2) يتجاوز الطلب العرض وبالتالي ارتفاع الأسعار 3) العقبات التي تعترض طريق الإسكان. تطوير الإسكان الجماعي. البناء، لأن توافر المجالات الهندسية والنقل والاجتماعية والبنية التحتية محدودة. من أجل تحديد طرق ووسائل ضمان الرفاهية العالية للمواطنين على المدى الطويل، تم تطوير مفهوم التنمية الاجتماعية والاقتصادية طويلة المدى للاتحاد الروسي حتى عام 2020. 1) لنمو العرض، من الضروري ضمان ظروف النمو في أحجام البناء السكني. 2) من أجل نمو قطاع الإسكان الجماعي، ستكون هناك حاجة إلى تطوير القاعدة الصناعية لصناعة البناء والتشييد وصناعة مواد البناء، وتحفيز استخدام التكنولوجيا الجديدة. 3) التطوير النشط للمباني منخفضة الارتفاع 4_ ضروري يهدف تشكيل السياسة الحضرية إلى خلق صورة جديدة للمدينة والقرية الروسية.

الهدف الاستراتيجي لسياسة الإسكان هو ضمان توافر السكن لجميع فئات المواطنين، فضلا عن توافق حجم الراحة في المخزون السكني مع احتياجات السكان

حل المشكلات التالية: 1) تهيئة الظروف الملائمة للنمو السكاني الذي يتوافق مع مختلف فئات السكان. 2) تهيئة الظروف لزيادة الرخاء 3) مطابقة أحجام الراحة في مخزون المساكن مع احتياجات السكان وخلق بيئة حضرية مريحة.

ونتيجة لذلك، بحلول عام 2020، كان من المفترض أن يتطور مستوى جديد نوعيًا لحالة البيئة المعيشية، وفقًا للمعايير العالمية. بحلول عام 2020: 1) النمو في التشغيل إلى 150 مليون متر مربع 2) النمو في قروض الرهن العقاري الصادرة 3) إدخال الآليات الائتمانية والمالية 4) وظيفة جميع أشكال استخدام مخزون المساكن

خاتمة

التنمية الاجتماعية والاقتصادية طويلة المدى للاتحاد الروسي للفترة حتى عام 2020

1. زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن

على الرغم من إنشاء أسس عمل سوق الإسكان، فإن شراء وبناء وتأجير المساكن باستخدام آليات السوق في الممارسة العملية لا يزال متاحًا فقط لدائرة محدودة من الأسر - الأسر ذات الدخل المرتفع. وتتمثل الأسباب الرئيسية لانخفاض الطلب الفعلي على الإسكان في عدم كفاية تطوير مؤسسات الإقراض السكني طويل الأجل، والبنية التحتية لسوق الإسكان وإقراض الرهن العقاري السكني، فضلاً عن ارتفاع مستوى المخاطر والتكاليف في هذا السوق. ومع ذلك، فحتى الطلب الفعال المحدود للسكان على السكن يتجاوز المعروض من المساكن في السوق ويؤدي إلى زيادة مستمرة في الأسعار. وفي هذه الحالة، يتم تمويل معظم بناء المساكن مباشرة من السكان. لا تزال هناك عقبة كبيرة أمام تطوير بناء المساكن الجماعية تتمثل في القدرة المحدودة على توفير قطع الأراضي والبنية التحتية الهندسية والنقل والبنية التحتية الاجتماعية اللازمة. من الضروري توفير الظروف اللازمة لزيادة كبيرة في حجم بناء المساكن من أجل زيادة المعروض من المساكن في سوق تنافسية بما يتوافق مع نمو الطلب الفعال للسكان. لهذه الأغراض، تم إنشاء الصندوق الاتحادي للمساعدة في تطوير بناء المساكن، والذي من أجل توسيع نطاق الدعم الفعال لبناء المساكن الجماعية لجميع فئات المواطنين، قطع الأراضي المملوكة اتحاديا وغير المستخدمة لتنفيذ صلاحيات الاتحاد الروسي سيتم نقلها. سيتطلب تطوير بناء المساكن الجماعية تطوير القاعدة الصناعية لصناعة البناء وصناعة مواد البناء، وتحفيز استخدام التقنيات الجديدة في البناء ومواد البناء الجديدة، وتطوير المنافسة الحرة بين القطاع الخاص التجاري وغير التجاري. مطوري الربح. لتزويد مواقع بناء المساكن الجماعية بالبنية التحتية الهندسية والاتصالات والاجتماعية وتطوير سوق الأراضي، سيتم تشكيل ممارسة الشراكة بين القطاعين العام والخاص، والتي ستضمن بناء وإعادة بناء البنية التحتية الهندسية والاجتماعية وفقًا لاحتياجات بناء المساكن وخاصة مع التطوير المتكامل لقطع الأراضي. سوف تتلقى التطويرات منخفضة الارتفاع تطويرًا نشطًا، بما في ذلك تلك التي تستخدم الهياكل الخشبية الجاهزة القائمة على التقنيات الحديثة. من الضروري صياغة سياسة تخطيط حضري تهدف إلى خلق صورة جديدة للمدينة والقرية الروسية، وبيئة معمارية مريحة لحياة الناس، لا تتميز فقط بالميزات الوظيفية والنفعية، ولكن أيضًا الجمالية. يتضمن ذلك، على وجه الخصوص، مزيجًا عقلانيًا من أنواع مختلفة من البناء (البناء الشاهق والمنخفض الارتفاع)، مع الأخذ في الاعتبار عند تطوير المستوطنات مبادئ تشكيل مظهرها المعماري، وكذلك مبادئ الحفاظ على المظهر التاريخي للمدينة. المستوطنات القديمة. الهدف الاستراتيجي لسياسة الإسكان الحكومية هو ضمان توافر السكن لجميع فئات المواطنين، فضلا عن توافق حجم مخزون المساكن المريحة مع احتياجات السكان. ينبغي أن يؤدي تنفيذ سياسة الإسكان الحكومية إلى النتائج التالية: خلق بيئة معيشية آمنة ومريحة ونشاط بشري؛ توفير فرص التنقل الإقليمي للسكان. إن سياسة الإسكان الحكومية للفترة المقبلة فيما يتعلق بمجموعات مختلفة من السكان هي كما يلي: بالنسبة لذوي الدخل المنخفض وفئات معينة أخرى من المواطنين المنصوص عليها في القانون - إنشاء نظام فعال لتوفير السكن، وكلاهما يعتمد على الضمان الاجتماعي استخدام مخزون المساكن التابع للبلدية، واستخدام أدوات أخرى، بما في ذلك شهادات الإسكان الحكومية. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أنه بحلول عام 2020، سيتم تخفيض فترة توفير السكن الاجتماعي للمواطنين ذوي الدخل المنخفض المعترف بأنهم بحاجة إلى تحسين ظروف السكن إلى 3-5 سنوات بعد التسجيل؛ للمواطنين ذوي الدخل المتوسط ​​(أي الدخل أقل من المتوسط، ولكن لا يسمح بتصنيف المواطنين على أنهم من ذوي الدخل المنخفض) - إنشاء نظام لتدابير دعم الدولة (بما في ذلك من خلال الصندوق الاتحادي للمساعدة في بناء المساكن) والتنمية التعاون، والسماح لهؤلاء المواطنين بتوفير السكن بأنفسهم وفقًا للمعايير الاجتماعية، وخاصة أساليب السوق؛ للمواطنين ذوي الدخل فوق المتوسط ​​- دعم تطوير سوق الإسكان وعمله المستقر، مما يسمح لهم بتلبية طلبهم الفعلي على السكن. يتضمن تنفيذ هذا الهدف الاستراتيجي حل المهام ذات الأولوية التالية. المهمة الأولى هي تهيئة الظروف لنمو العروض في سوق الإسكان التي تلبي احتياجات مختلف فئات السكان، بما في ذلك: تشكيل أسواق فعالة لقطع الأراضي المزودة بوثائق التخطيط الحضري؛ تزويد مواقع بناء المساكن الجماعية بالبنية التحتية الهندسية والاتصالات والبنية التحتية الاجتماعية، بما في ذلك قطع الأراضي الحكومية والبلدية غير المستخدمة أو المستخدمة بشكل غير فعال في مشاريع بناء المساكن، بما في ذلك بمساعدة الصندوق الاتحادي للمساعدة في تطوير بناء المساكن؛ تطوير مجمع البناء وإنتاج مواد البناء والمنتجات والهياكل باستخدام تقنيات مبتكرة، بما في ذلك توفير الطاقة؛ تنمية المنافسة بين المطورين والمقاولين التجاريين وغير الربحيين من القطاع الخاص، بما في ذلك من خلال تطبيق تدابير مكافحة الاحتكار؛ تحسين التقييس والتنظيم الفني في مجال تشييد وتشغيل المباني والهياكل السكنية وتنفيذ إشراف الدولة على الامتثال لمتطلبات اللوائح الفنية؛ تشجيع إدخال تقنيات مبتكرة في مجال بناء المساكن والمرافق العامة، وتطوير الإنتاج المحلي لمواد البناء والمنتجات والهياكل؛ تسهيل تنفيذ مشاريع إعادة الإعمار الشاملة لمراكز المدن التاريخية من أجل تحسين التنمية السكنية؛ تشجيع التنمية منخفضة الارتفاع. المهمة الثانية هي تهيئة الظروف لزيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن لجميع فئات مواطني الاتحاد الروسي، بما في ذلك: تطوير مؤسسات سوق الإسكان الجديدة والمحسنة التي تضمن زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن، وهي: الرهون العقارية السكنية، والرهون العقارية للأراضي، وتطوير وسوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؛ زيادة إتاحة القروض العقارية للمواطنين، والحد من مخاطر الإقراض وتوزيعها بشكل فعال بين جميع المشاركين في السوق؛ إنشاء مخزون من المساكن للاستخدام الاجتماعي لتوفير المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي؛ تطوير وتنفيذ مؤسسة تأجير المساكن. تطوير مخزون الإسكان الحكومي والبلدي المتخصص، بما في ذلك صندوق الخدمة لتوفير أماكن سكنية للأفراد العسكريين وأفراد أسرهم؛ تطوير وتحسين آليات الدعم المستهدف للسكان للحصول على مساكنهم (الخاصة). المهمة الثالثة هي التأكد من أن حجم المساكن المريحة يلبي احتياجات السكان وتشكيل بيئة حضرية مريحة وبيئة المستوطنات الريفية، بما في ذلك: تهيئة الظروف التي تضمن تقليل انخفاض قيمة المساكن، بما في ذلك القضاء على المساكن الطارئة والمتهالكة على المدى المتوسط؛ تعزيز التنظيم الذاتي للسكان في سوق الإسكان، وتحسين الإطار القانوني والمنهجي التنظيمي والمساعدة في تنظيم جمعيات أصحاب المنازل، وتحسين التشريعات الضريبية من أجل الإدارة الفعالة للمباني السكنية؛ إدخال تقنيات توفير الموارد وتهيئة الظروف للاستخدام الأوسع للطاقة على نطاق صغير وأنواع الوقود المتجددة وموارد الطاقة؛ تحديث قطاع الإسكان والخدمات المجتمعية وضمان القدرة على تحمل تكاليف صيانة الإسكان ودفع تكاليف الإسكان والخدمات المجتمعية لجميع السكان من خلال تطوير المنافسة في إدارة مخزون المساكن وصيانته، وجذب شركات القطاع الخاص للإدارة والاستثمار. وفي مجال الإسكان والبنية التحتية المجتمعية، وتحسين سياسة التعريفات وتطوير آليات الشراكة بين القطاعين العام والخاص في توفير الخدمات العامة؛ تشكيل بيئة حضرية مريحة وبيئة المستوطنات الريفية، بما في ذلك تطوير النقل الحضري، وضمان إمكانية ممارسة أنشطة حياة كاملة للأشخاص ذوي القدرة المحدودة على الحركة وسلامة الأماكن التي يقيم فيها الأطفال مع والديهم. نتيجة لتنفيذ التوجهات الإستراتيجية الجديدة لسياسة الإسكان الحكومية، بحلول عام 2020، ينبغي أن يتطور مستوى جديد نوعيًا لحالة قطاع الإسكان، بما يتوافق مع المعايير الدولية ويتميز بالأهداف التالية: زيادة حصة المواطنين الذين أن تتاح لهم الفرصة، باستخدام أموالهم الخاصة والمقترضة، لشراء أو استئجار المساكن اللازمة في السوق، وبناء مساكن فردية، بما يصل إلى 60 في المائة؛ عدم وجود مخزون من المساكن المتهالكة والمتهالكة، وانخفاض متوسط ​​مستوى انخفاض قيمة المساكن والبنية التحتية المجتمعية إلى المستوى القياسي؛ جلب مخزون المساكن إلى حالة تلبي الظروف الحديثة لكفاءة الطاقة والبيئة وكذلك احتياجات مجموعات معينة من المواطنين (العائلات الكبيرة وكبار السن والمعوقين وما إلى ذلك). ); تحقيق متوسط ​​توفير السكن (25 - 27 مترًا مربعًا من المساحة الإجمالية للفرد عام 2015 و28 - 35 مترًا مربعًا بحلول عام 2020). تحديد المؤشرات المستهدفة التالية لزيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن: بحلول عام 2010: استكمال تطوير واعتماد وثائق التخطيط الإقليمي؛ استكمال الوفاء بالالتزامات بتوفير السكن لأولئك الذين يحتاجون إلى تحسين ظروف السكن والمحاربين القدامى في الحرب الوطنية العظمى المسجلين قبل 1 مارس 2005، وأفراد عائلات الأشخاص ذوي الإعاقة المتوفين (المتوفين) والمشاركين في الحرب الوطنية العظمى؛ توفير السكن الدائم للأفراد العسكريين؛ استكمال تطوير واعتماد اللوائح الفنية في مجال البناء وإنتاج مواد البناء والمنتجات والهياكل؛ بحلول عام 2012: زيادة في حجم التكليف السكني إلى 100 مليون متر مربع. م؛ الانتهاء من إعادة توطين المواطنين من المساكن المعترف بها على أنها غير آمنة وقابلة للهدم اعتبارًا من 1 يناير 2007؛ الانتهاء من الوفاء بالتزامات تقديم شهادات الإسكان الحكومية للمواطنين المسرحين من الخدمة العسكرية، والذين يحتاجون إلى تحسين ظروف السكن والمسجلين قبل 1 يناير 2005، وتوفير سكن الخدمة للأفراد العسكريين؛ تطوير الآليات التنظيمية والقانونية لتنفيذ مشاريع التنمية المتكاملة للأقاليم بغرض بناء المساكن؛ الانتهاء من التصديق على المساكن ومرافق البنية التحتية العامة؛ تكوين سوق احترافي تنافسي لخدمات إدارة العقارات السكنية التي تقوم بها مؤسسات خاصة في المدن التي يزيد عدد سكانها عن 100 ألف نسمة؛ وإدخال ضريبة الأملاك المحلية في قطاع الإسكان؛ بحلول عام 2020: زيادة حجم تشغيل المساكن إلى 140 - 150 مليون متر مربع. م على أساس التنمية المتكاملة للأراضي وتطوير المناطق المبنية لغرض بناء المساكن على أساس وثائق التخطيط الحضري المعتمدة؛ زيادة في حجم القروض العقارية الصادرة إلى 4.8 تريليون. روبل سنويا (بأسعار 2007) أو 2.7 مليون قرض؛ إدخال آليات الائتمان والآليات المالية على نطاق واسع لبناء المساكن وتطوير البنية التحتية المجتمعية، بما في ذلك على أساس مؤسسات الشراكة بين القطاعين العام والخاص؛ تشغيل جميع أشكال استخدام مخزون المساكن (شراء المساكن الخاصة، واستئجار المساكن الاجتماعية، واستئجار المساكن الخاصة، والإيجار غير الربحي، وشراء منازل بناء المساكن وتعاونيات الإسكان، وما إلى ذلك)؛ استكمال التزامات توفير السكن للأشخاص المسجلين قبل 1 مارس 2005. من أجل تزويدهم بمباني سكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي؛ تشغيل الآليات الائتمانية والمالية، بدعم من الدولة، لتنفيذ الإصلاحات الكبرى وإعادة بناء المباني السكنية، بما في ذلك على أساس مؤسسات الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

مفهوم

سياسة الإسكان الاجتماعي والإسكان الاجتماعي في الاتحاد الروسي

المطورين:

رابطة بناة روسيا

بطولة:

الشراكة غير الربحية "المنزل الخاص"،

الرابطة الوطنية للمشاركين في سوق الرهن العقاري،

الشركة الروسية لقبول الرهن العقاري.

أثناء التطوير، استخدمنا منشورات نائب رئيس الوكالة الفيدرالية للبناء والإسكان والخدمات المجتمعية، بالإضافة إلى المواد التي تم إعدادها بشكل مشترك من قبل معهد التنمية الإقليمية وجمعية بناة روسيا للاستراتيجية طويلة المدى للجماهير بناء المساكن لجميع فئات المواطنين.

الأحكام العامة
القسم 1. الوضع الحالي لقطاع الإسكان في الاتحاد الروسي
1.1. الأهمية الاجتماعية لمشكلة الإسكان في الاتحاد الروسي
1.3. الوضع الحالي لبناء المساكن
1.4. إصلاح سوق الإسكان في ظروف علاقات السوق لهذا العام
القسم 2. الأهداف والمبادئ والمهام الإستراتيجية للإسكان سياسة
2.1. السيناريو الأمثل لتطوير سوق الإسكان
2.2. مبادئ سياسة الإسكان والأهداف الإستراتيجية للدولة في سوق الإسكان
2.3. نظام تمويل الإسكان هو أداة لتنفيذ استراتيجية الدولة في السوق
2.4. أهداف سياسة الإسكان الحكومية
القسم 3. آليات الحماية الاجتماعية
3.1. المبادئ التوجيهية لسياسة الإسكان ومعايير القدرة على تحمل تكاليف السكن
3.2. آليات إنشاء وتمويل صندوق الإسكان الاجتماعي
3.3. نقل المواطنين من المساكن المتهالكة والمتهالكة وإجراء إصلاحات كبيرة على القائمة المساكن
القسم 4. آليات الدعم الاجتماعي وتحفيز الطلب
4.1. سوق الإسكان المستأجر
4.2. قرض الرهن العقاري السكني
4.2.1. برامج الرهن العقاري الاجتماعي
4.3. إعانات الإسكان المستهدفة
4.4. تحسين وتطوير آليات الادخار شراء السكن
القسم 5. إجراءات تحفيز المعروض في السوق
5.1. تطوير البنية التحتية المجتمعية (الهندسية والاجتماعية).
5.2. آليات تمويل الإسكان
5.3. التنمية المتكاملة للمناطق وبرنامج "روسيا منخفضة الارتفاع".
5.4. تطوير مجمع البناء
5.4.1 تحفيز توفير الطاقة في قطاع الإسكان
القسم 6. تحسين آليات التنظيم سوق الإسكان ومؤسسات التنمية العامة
6.1. التنظيم الذاتي في البناء وسوق الإسكان
6.2. - تحسين التنظيم الفني والإشراف في سوق الإسكان
6.3. تطوير آليات التأمين في البناء وسوق الإسكان
6.4. مؤسسة الإسكان الفيدرالية
6.5. صندوق المساعدة في إصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية
6.6. وكالة إقراض الرهن العقاري

الأحكام العامة

وفقًا للدستور، يعد الاتحاد الروسي دولة اجتماعية تهدف أنشطتها إلى ضمان حقوق المواطنين وحرياتهم.

وأهم حق، الذي يعهد بتنفيذه إلى الدولة، هو الحق في السكن.

ووفقا للمادة 40 من الدستور، فإن ذوي الدخل المنخفض وغيرهم من المواطنين المحددين في القانون هويتم تزويد المحتاجين للسكن بالسكن مجانًا أو مقابل رسوم معقولة من صناديق الإسكان الحكومية والبلدية وغيرها.

في الواقع، فإن مشكلة توفير السكن المريح وبأسعار معقولة لسكان البلاد ليست مشكلة محلية واحدة، بل هي مجموعة معقدة من المشاكل المترابطة واسعة النطاق التي تحدد حالة المجتمع، ومستوى معيشة السكان، والمناخ الاجتماعي، استراتيجية التنمية الاجتماعية والاقتصادية في روسيا.

يعد تحسين ظروف السكن أحد المؤشرات الرئيسية لتحسين رفاهية المواطنين، وهو شرط أساسي للاستقرار السياسي والاقتصادي للدولة.

من الواضح أن اللحظة قد حانت اليوم عندما أصبح التكوين النشط لمساحة مريحة وعقلانية ليعيش فيها سكان روسيا أحد أهم مهام سياسة الدولة.

الإسكان ليس مجرد منتج للعمل ومنتج استهلاكي، ولكنه يؤدي أيضًا مجموعة من الوظائف المحددة المتأصلة فيه فقط، والتي تختلف عن السلع الاستهلاكية المعمرة الأخرى. فهو يضمن الحفاظ على الوجود الجسدي للشخص ونشاطه الحياتي الطبيعي، ويشكله كشخص، ويلبي احتياجاته الاقتصادية والروحية، كونه الأساس المادي الذي تتطور عليه الأسرة وتبنى.

فقط الشخص الذي يتمتع بظروف معيشية لائقة هو القادر على العمل بشكل منتج، مما يخلق الأساس لرفاهه ورفاهية جميع مواطنيه.

القسم 1. الوضع الحالي لقطاع الإسكان في الاتحاد الروسي

1.1. الأهمية الاجتماعية لمشكلة الإسكان

يعيش أكثر من 40٪ من سكان روسيا في مساكن لا تلبي الحد الأدنى من متطلبات التحسين والراحة.

تم تسجيل حوالي 3.1 مليون أسرة (6.4٪ من سكان البلاد) من قبل الحكومات المحلية باعتبارها تلك التي تحتاج إلى مباني سكنية.

وبحسب المسوحات الاجتماعية، فإن أكثر من 60% من الأسر حالياً غير راضية عن ظروفها المعيشية.

وفي الوقت نفسه، لا يملك أكثر من 15% من سكان البلاد موارد مالية كافية لشراء السكن بمستوى الأسعار الحالي.

إن عدم توفر فرص حقيقية للمواطنين لتلبية احتياجاتهم في ظروف معيشية مريحة يعيق التنمية الكاملة والمتناغمة للفرد، ويقلل من النشاط الديموغرافي، ويؤدي إلى تفاقم التوتر الاجتماعي في المجتمع، مما يؤدي في النهاية إلى تباطؤ التنمية الاقتصادية في البلاد.

وبالتالي، ينبغي أن يكون أساس سياسة الدولة في هذا الشأن هو التركيز على تهيئة الظروف التي تتيح تلبية الاحتياجات السكنية للجزء النشط اقتصاديًا من سكان البلاد، فضلاً عن توفير تدابير فعالة لدعم الدولة لفئات المواطنين الذين لأسباب موضوعية، لا يمكنهم حل مشكلة الإسكان بمفردهم.

1.2. الوضع الحالي للمخزون السكني

حجم مخزون المساكنفي الاتحاد الروسي اعتبارًا من يناير 2007 كان ما يزيد قليلاً عن 3 مليارات متر مربع. م.

عدد الشقق والمنازل الفردية(وحدات سكنية) حتى يناير 2007 هي 58.02 مليون، بمتوسط ​​مساحة الوحدة السكنية 51.7 متر مربع. متر. وبالتالي، فإن المعروض من الوحدات السكنية لكل 1000 شخص يبلغ 408 وحدة، وهو قريب من المتوسط ​​الأوروبي.

وفي الوقت نفسه، متوسط ​​توفير مساحة المعيشةعدد السكان في البلاد هو 21,1 مربع م للشخص الواحد، وهو أقل مرتين من المتوسط ​​الأوروبي.

72% من إجمالي حجم حسابات المساكن في المستوطنات الحضرية، 28% من الحجم الإجمالي – في المناطق الريفية، مما يشير التحضر الكبيرالسكان في البلاد.

نتيجة للخصخصة، وحجم المساكن المملوكة للقطاع الخاص وصلت تقريبا 80% الحجم الإجمالي للمخزون السكني في البلاد. جزء كبير من المالكين غير مستعدين لتحمل مسؤولية وتكاليف تشغيل المباني السكنية. فقط في 6% تم إنشاء جمعيات أصحاب المنازل للمباني السكنية متعددة الشقق.

حوالي 20٪الحجم الإجمالي للمخزون السكني هو في ملكية الدولة والبلدية– في الأساس، هذا هو السكن الذي تم خصخصته لأسباب مختلفة، ويتم توفيره بموجب عقود إيجار اجتماعية مفتوحة دون الأخذ بعين الاعتبار - مستوى الدخل الحقيقي للمواطنينوكذلك وجود أو عدم وجود حاجة للدعم الحكومي مما يؤدي إلى الاستخدام غير الفعال للموارد المالية المحدودة ولا يساهم في زيادة صندوق البلدية الإسكان، مخصص للتوظيف الاجتماعي.

السوق لم يتطور بما فيه الكفاية استئجار المساكن.

حسب درجة الاستيطان على أراضي روسيا: مع الحجم الإجمالي لجميع أراضي الاتحاد الروسي البالغ 1709.8 مليون هكتار، تشغل أراضي المستوطنات 19.1 مليون هكتار أو حوالي 1.1 في المائة من جميع الأراضي، منها أراضي المستوطنات الحضرية 7.9 مليون هكتار فقط أو 0.46 في المائة، وتبلغ مساحة أراضي المستوطنات الريفية 11.2 مليون هكتار أو 0.65 بالمائة من إجمالي الأراضي في روسيا. في الوقت نفسه، في العديد من المدن الكبيرة والكبرى، فإن وضع الأراضي الواقعة خارج حدود المناطق المأهولة، والتي تحددها فئتها، والتي لا تسمح ببناء المساكن، يحد من إمكانيات بناء المساكن الجماعية.

حسب نوع التطوير: 30,2% - السكن الفردي، 69,8% - مباني متعددة الطوابق. تشير هذه البيانات إلى هيمنة كبيرة للمساكن متعددة الطوابق، وبالتالي كثافة البناء، على الرغم من حقيقة أن المباني متعددة الطوابق في أوروبا، كقاعدة عامة، تمثل 20 إلى 40٪ من مخزون المساكن.

درجة انخفاض قيمة المساكنوقد تميزت حتى يناير 2007 بالمؤشرات التالية:

60.2% من المساكن لديها الحد الأدنى من التآكل (من 0 إلى 30%)،

36.0% من المساكن تعاني من التآكل من 31 إلى 65%، وتتطلب الإصلاح أو التحديث،

الاستهلاك من 66 إلى 70٪، والذي يكون فيه إلزاميًا إجراء إصلاحات كبيرة أو تحديث مخزون المساكن، أو هدمه، هو 2.7٪ من مخزون المساكن؛

0.94% من المساكن تعاني من درجة حرجة من التآكل (أكثر من 70%) (0.9% في عام 2005).

وفي الوقت نفسه، ونظراً لأن هذه المؤشرات يتم حسابها بناءً على حساب رسمي لعمر خدمة المباني السكنية، فإنها لا تعكس الحالة الحقيقية لمخزون المساكن، ولا يوجد عملياً أي نظام للمراجعة الفنية المنتظمة لمخزون المساكن .

المساحة الإجمالية" href="/text/category/obshaya_ploshadmz/" rel="bookmark">بمساحة إجمالية قدرها 50.55 مليون متر مربع بنسبة 116.1% مقارنة بنفس الفترة من عام 2005. في النصف الأول خلال عام 2007 تم تشغيل 231.2 ألف عمارة سكنية بمساحة إجمالية 21.2 مليون متر مربع بنسبة 134.8% مقارنة بالفترة المماثلة من عام 2006، وفي نفس الوقت تحقيق أحجام البناء المخطط لها لعام 2007 (56.3 مليون متر مربع) لن تلبي الطلب الفعلي الحالي للسكان.

السكن بتكليف للفردمتفاوتة في جميع أنحاء المناطق الروسية. وفي نهاية عام 2006، بلغ متوسط ​​المساحة المخصصة للبلاد 0.35 متر مربع. م للشخص الواحد، بمساحة 0.02 متر مربع. م للشخص الواحد في منطقة مورمانسك حتى 0.9 متر مربع. م في منطقة موسكو.

لا يفي حجم التكليف بالإسكان في العديد من الكيانات المكونة للاتحاد الروسي بالاحتياجات الحالية، وهو ما لا يرجع إلى عوامل اجتماعية واقتصادية موضوعية فحسب، بل أيضًا إلى عدد من العوامل الذاتية، بما في ذلك جودة الإدارة على مستوى المناطق والبلديات.

https://pandia.ru/text/78/621/images/image005_76.gif" width = "642" height = "360 src = ">

أهم العوامل التي تعيق نمو أحجام البناء هي عدم وجود وثائق التخطيط الحضري وقطع الأراضي المجهزة بالبنية التحتية الهندسية.

في الوقت الحالي، لا توجد في معظم البلديات وثائق تخطيط إقليمي مطورة، وفي بعض البلديات أصبحت وثائق التخطيط الحضري قديمة.

وفقًا للكيانات المكونة للاتحاد الروسي، سيتم تزويد حوالي 12.5 ألف هكتار من الأراضي بالبنية التحتية الهندسية في عام 2007. وفي الوقت نفسه، فإن الحاجة إلى قطع الأراضي المزودة بالبنية التحتية الهندسية، إذا كنا نتحدث عن تغيير جذري في الوضع فيما يتعلق بتوفير السكن للمواطنين، أعلى بخمسة أضعاف على الأقل .

في الوقت نفسه، فإن موثوقية البنية التحتية الهندسية الموجودة في المناطق، وفقًا لتقديرات الخبراء، أقل بكثير من المستوى المقبول (يتراوح عدد الحوادث والأضرار من 1.8 إلى 2.2 لكل كيلومتر واحد من الشبكة سنويًا، مع معدل مقبول 0.3). في الوقت نفسه، لا يتجاوز حجم استبدال الشبكة 1.2٪ من إجمالي طولها، وفقط في مناطق معينة - ما يصل إلى 1.8٪، مع الحاجة إلى 4 - 5٪ سنويًا.

هناك عامل آخر يحد من معدل نمو بناء المساكن غير كافٍ دعم الموارد لمجمع البناء. يقتصر تطوير مجمع البناء على ما يلي: تدهور مرافق الإنتاج، وانخفاض القدرة التنافسية لعدد من مواد البناء المحلية، وعدم كفاية مستوى إدخال تقنيات البناء الحديثة ومواد البناء، ونقص الموظفين المؤهلين على جميع المستويات. وفقًا لـ Rosstat، فإن انخفاض قيمة الأصول الثابتة في صناعة مواد البناء لا يقل عن 44% .

تكلفة السكنفي الاتحاد الروسي يستمر في النمو. ومنذ عام 1998، ارتفعت تكلفة السكن بمعدل 27 في المائة سنوياً، أي أعلى بكثير من معدل التضخم ومعدل الزيادة في تكلفة مواد البناء. حدثت القفزة الأكثر أهمية في الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية في عام 2006 - بنسبة 53٪؛ وبحسب نتائج الربع الثاني من عام 2007، ارتفعت الأسعار بنسبة 17.5٪ مقارنة بنهاية عام 2006 وبلغت 42.3 ألف روبل في المرحلة الأولية. السوق و 43.3 ألف روبل في سوق الإسكان الثانوي.

السبب الرئيسي لارتفاع الأسعار هو اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق الإسكان.

في الواقع، إذا كان في عام 2006 50 مليون متر مربع. أمتار من المساكن، فمن الناحية النظرية، وفقًا للأعراف الاجتماعية (18 مترًا مربعًا للشخص الواحد)، يمكن لحوالي 2 بالمائة من العائلات الروسية الحصول عليها (شرائها) (على افتراض أن الأسرة المتوسطة تتكون من 3 أشخاص). في الواقع، لم ينتقل أكثر من 1.5% من الأسر إلى مساكن جديدة، لأن مساحة المعيشة في المساكن التي يتم بناؤها بالفعل تتجاوز بشكل كبير الأعراف الاجتماعية.

وفي الوقت نفسه، تبلغ نسبة الأسر ذات الدخل الكافي لشراء المساكن بالأسعار الجارية، وفقاً لتقديرات مختلفة، ما لا يقل عن 10-15 في المائة (مع مراعاة شراء المساكن بالائتمان). حتى لو أخذنا في الاعتبار أن الحاجة إلى تحسين ظروف السكن لهذه الفئة من المواطنين أقل بكثير من المتوسط ​​الروسي، فسنحصل على أكثر من ضعف الطلب على العرض. وهذا يعني أنه لا توجد عوامل اقتصادية حقيقية تعمل في اتجاه خفض الأسعار أو حتى استقرارها. ويتجلى ذلك في تقديرات نمو الأسعار في النصف الأول من عام 2007.

إن الانخفاض الطفيف في معدل نمو الأسعار في عام 2007 مقارنة بعام 2006 (وحتى الانخفاض الطفيف في أسعار المساكن في موسكو، حيث بلغ النمو في عام 2006 96.8 في المائة) لا يشير إلا إلى "إرهاق" معين لدى السكان بعد الارتفاع السريع في الأسعار. في 2006 .

وبشكل عام، فإن سوق الإسكان على المدى المتوسط سوفسيكون هناك زيادة رتيبة في الأسعار. ومع ذلك، يتم تعديل هذا النمو من خلال دورات سنوية: في بعض المناطق، يتبع عام من النمو المتسارع للأسعار عام من الاستقرار النسبي.

حصة تكاليف البناء (أعمال التصميم والبناء والتركيب) هي المجموع فقط 50 – 60 بالمئةمن تكلفة البناء، والتي تشمل أيضًا تكلفة قطع الأراضي المجهزة بالبنية التحتية الهندسية، وما يسمى برسوم الاتصال بمرافق البنية التحتية الهندسية، وتكاليف الحصول على وثائق الترخيص الأولية.

هناك زيادة في تكلفة بناء المساكن، ترجع في المقام الأول إلى ارتفاع أسعار مواد البناء وموارد الطاقة، والتي بلغت حوالي 12-14 في المائة في عام 2006، في الوقت نفسه، بلغت الزيادة في أسعار مبيعات المساكن أكثر من 3 مرات أسرع من الزيادة في التكلفة. إن الافتقار إلى الحوافز الاقتصادية يجعل كل الجهود المبذولة لتحقيق استخدام التقنيات الأرخص في البناء غير فعالة.

لا يجوز تنظيم الأسعار في قطاع السوق بالطرق الإدارية، لأن هذا لن يؤدي إلا إلى زيادة عنصر المضاربة في المبيعات وظهور قوائم الانتظار ليس فقط في قطاع الإسكان الاجتماعي.

وفي الوقت نفسه، لا يوجد تقريبًا أي قطاع حيث المشاركة المالية للدولة في عملية الاستثمار والبناء من شأنها أن تجعل تنظيم الأسعار ليس ممكنًا فحسب، بل ضروريًا أيضًا. نحن نتحدث عن صناديق الإسكان الاجتماعي.

كما أن آليات تقديم الدعم الاجتماعي (دعم الإسكان الموجه) لا تحفز إلا الطلب. وينطبق الشيء نفسه على الإقراض العقاري السكني، حيث ساعد الدعم الحكومي الجاد في الحفاظ على ديناميكيات نمو الطلب المرتفعة.

لسوء الحظ، لم يكن للبرنامج الفرعي "تشكيل البنية التحتية الهندسية لمواقع تطوير الإسكان" التابع للبرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" أي تأثير إيجابي على نمو المقترحات بسبب عدم فعالية آلية الاستثمار المقترحة والتأخير في تطوير التخطيط الحضري توثيق.

ويؤدي الخلل الحالي في العرض والطلب إلى توجه السوق في المقام الأول نحو الفئات ذات الدخل المرتفع من السكان.

في تم تحقيق ديناميكيات عالية لنمو الحجم إقراض الإسكان الرهن العقاري.ونظرًا لقلة المعروض من المساكن المبنية حديثًا، يتم إصدار قروض الرهن العقاري في المقام الأول في سوق الإسكان الثانوي. وعددهم يتزايد كل عام 2-3 مرات.

وكان ينبغي لتحقيق هذه الأهداف، في نهاية المطاف، أن يؤدي إلى تحرير الدولة من وظيفة توفير الميزانية لقطاع الإسكان وتحويلها إلى الاكتفاء الذاتي والتمويل الذاتي.

لقد حدث انتقال منظمات وشركات البناء في صناعة مواد البناء إلى أشكال السوق بسرعة كبيرة من خلال الخصخصة وإنشاء شركات إنشاءات خاصة جديدة. وحاليا تبلغ حصة شركات البناء الخاصة أكثر من 90 بالمئة.

كل هذا جعل من الممكن إنشاء سوق إسكان جديد في العديد من مناطق البلاد في فترة زمنية قصيرة إلى حد ما (خلال سنوات).

كانت خصخصة المساكن القائمة نشطة للغاية خلال هذه الفترة. وبحلول نهاية عام 1995، كان أكثر من 50% من المساكن مملوكة للقطاع الخاص. تم تنفيذ خصخصة الإسكان مجانًا وطوعيًا ولمرة واحدة لكل مواطن.

إذن أول هدفين إصلاح الإسكانتم تنفيذها دون صعوبة كبيرة لأنها تتوافق مع مصالح الدولة، متحررة من المخاوف في الإسكان والخدمات المجتمعية، ويصبح السكان أصحاب منازلهم.

وفي الوقت نفسه، تم تنفيذ إصلاح علاقات الملكية في قطاع الإسكان دون مراعاة حالة المخزون السكني الحالي وأنظمة الدعم والاتصالات والهندسية الموجودة بالفعل. وقد أدت خصخصة الإسكان على نطاق واسع إلى ظهور حجم كبير من مخزون المساكن الخاصة، وفي الوقت نفسه أدت إلى نشوء مشكلة "المالكين الفقراء" الذين أصبحوا مالكين لمساكنهم الخاصة، ولكن ليس لديهم الوسائل اللازمة لصيانتها. وفي الوقت نفسه، لم يشارك أصحاب المباني في المباني السكنية بشكل أساسي في عملية إدارة هذه المباني.

وكان الإصلاح أكثر صعوبة بكثير الإسكان والمجمع المجتمعي. التدابير المنصوص عليها في "برنامج الدولة المستهدف" للإسكان لأسباب موضوعية لم تؤد إلى النتائج المتوقعة.

الأزمة الاقتصادية في أغسطس 1998 معلقتنفيذ إصلاح الإسكان حتى عام 2001، عندما تمت الموافقة على البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" للفترة 2002-2010 بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 1 يناير 2001 رقم 000 (المشار إليه فيما يلي باسم البرنامج).

مع اعتماد هذا البرنامج، بدأت المرحلة الثانية من إصلاح الإسكان في روسيا. خلال ها تطبيقوتم وضع الأسس القانونية والتنظيمية لسياسة الإسكان في الدولة، وتحديد أولوياتها ووضع آليات التنفيذ.

على مدى 2 سنة. ونتيجة لتنفيذ البرنامج وبرامجه الفرعية، تحسنت تشريعات الاتحاد الروسي نحو الخلقالشروط القانونية لتطوير سوق الإسكان الميسر. تم اعتماد قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، وهو قانون قانوني تنظيمي رئيسي في مجموعة القوانين التي تشكل الأساس للدعم التشريعي لسوق الإسكان الميسور التكلفة.

على حساب الميزانية الفيدرالية، يتم توفير السكن لـ 131.5 ألف أسرة من المواطنين من مختلف الفئات، التي تحددها تشريعات الاتحاد الروسي. ولايةالتزامات توفير السكن.

وكان من الممكن ضمان نمو في بناء المساكن يتجاوز بشكل كبير أهداف البرنامج (بلغت الزيادة في بناء المساكن في عام 2004 13 في المائة مقارنة بعام 2003، وكان هدف البرنامج هو 3 في المائة سنويا). وقد زاد استهداف الدعم للسكان فيما يتعلق بدفع تكاليف الإسكان والمرافق (في عام 2004، تلقت 13 في المائة من جميع الأسر إعانات الإسكان). تمت إعادة توطين 27,100 أسرة من المساكن الطارئة والمتهالكة. تمت تصفية المباني السكنية غير المناسبة بمساحة إجمالية 630.4 ألف متر مربع. متر. وتم خلال الفترة تخصيص 6700 إعانة للأسر الشابة في حالة ولادة (تبني) طفل، وبلغ عدد الأسر المشاركة في البرامج الإقليمية 114 ألف أسرة.

وفي الوقت نفسه، المشاكل الرئيسية خلال هذه الفترة كان:

عدم التركيز الكافي على الأنشطة البرامجلزيادة حجم بناء المساكن؛

عدم وجود آليات لتوحيد مخصصات الميزانية على المستوى الاتحادي والإقليمي والبلديات؛

ضعف استخدام البرامج من خارج الميزانية، بما في ذلك أموال المستثمرين من القطاع الخاص والدائنين والأموال الشخصية للمواطنين؛

- عدم كفاية مخصصات الموازنة الاتحادية المقدمة للوفاء بالتزامات الدولة بتوفير السكن لفئات معينة من المواطنين، فضلا عن تحفيز جذب الاستثمار الخاص لتنفيذ برامج إقليمية ومحلية فعالة في قطاع الإسكان والمرافق العامة؛

نمو مكثف في أسعار قطع الأراضي ومواد البناء والخدمات.

وقد أدت هذه المشاكل إلى ضرورة تطوير نهج جديد لإصلاح قطاع الإسكان، وهو ما ينعكس في المشروع الوطني ذو الأولوية "السكن الميسر والمريح للمواطنين الروس" (كذلك - المشروع ) ، والتي بدأت في عام 2006.

وفي الوقت نفسه، تزامنت بداية تنفيذ المشروع مع بداية الإصلاح الإداري الذي كان يهدف إلى زيادة كفاءة الأجهزة الحكومية وخلق الظروف الملائمة لكيانات الأعمال لممارسة حقوقها.

وكان المقصود منه الحد من التدخل الحكومي في النشاط الاقتصادي، بما في ذلك عن طريق إنهاء التنظيم الحكومي المفرط، وفي الوقت نفسه تطوير نظام للتنظيم الذاتي.

أدت تصفية لجنة الدولة للبناء والإسكان والخدمات المجتمعية التابعة للاتحاد الروسي والتخفيض الكبير في عدد الموظفين إلى فقدان الموظفين الأكثر احترافية، مما أدى إلى فراغ إداري. وفي الوقت نفسه، لم يتم إضفاء الطابع الرسمي على قانون التنظيم الذاتي في قطاع البناء ليصبح قانونًا. كل هذا لا يمكن إلا أن يؤثر على تقدم مشروع الإسكان الوطني.

في المرحلة الأولى من تنفيذ المشروع (2006-2007)، تم تحديد أربعة اتجاهات رئيسية:

زيادة حجم الإقراض العقاري.

زيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن.

زيادة حجم بناء المساكن وتحديث مرافق البنية التحتية العامة.

الوفاء بالتزامات الدولة بتوفير السكن لفئات معينة من المواطنين.

وكان هناك توحيد لجهود السلطات والمستويات الفيدرالية والإقليمية والبلدية بهدف تنفيذ المشروع . ويتم المتابعة المستمرة لتنفيذ برامج الإسكان في المناطق والالتزام بإجراءات تخصيص قطع الأراضي من خلال المزادات. وتمت زيادة رأس المال المصرح به لإقراض الرهن العقاري السكني، وتم تخصيص أموال إضافية لتنفيذ البرنامج.

وقد أثر ذلك على زيادة حجم التكليف بالإسكان والإقراض العقاري، ونمو عدد الأسر الشابة والفئات الأخرى من المواطنين الذين قاموا بتحسين ظروفهم المعيشية، وتسريع عملية تطوير المخططات الرئيسية، ووثائق التخطيط الحضري الأخرى، وما إلى ذلك.

لسوء الحظ، وعلى الرغم من جميع التدابير المتخذة، يوجد حاليًا خلل كبير في العرض والطلب في سوق الإسكان، مما يتسبب في انخفاض مستوى القدرة على تحمل تكاليف السكن لجزء كبير من السكان.