Kronik ve mutlak konut sıkıntısı ile karakterize edilen konut sorunu, Rusya Federasyonu'nda her zaman mevcut olmuştur. Günümüzde konut sorunu genel olarak devam etmekle kalmıyor, aynı zamanda daha da kötüleşiyor. Bu, birçok faktör tarafından kolaylaştırılmaktadır: konutların yeniden üretimi için kaynak sıkıntısı, komşu ülkelerden Rusya'ya sürekli mülteci ve ülke içinde yerinden edilmiş kişiler akışı, devam eden kentleşme ve kentsel büyüme vb.
Geçtiğimiz yüz yılda kırsal nüfusun şehirlere en güçlü çıkışı yaşandı. Tüm ülkelerin doğasında olan bu süreç, "Rusya'da devletin Sovyet yapısının özellikleriyle ilişkilidir. Rusya, ülkenin şehirlerinin 2 / 3'ünden bu yana, yani 600'den fazla yeni şehirler ülkesi olarak ününü doğruladı. bu yüzyılda ortaya çıktı ve gelişti.Şu anda kentleşmenin ölçeği azalmıyor.Siyasi ve sosyal huzursuzluk koşullarında milyonlarca insan hareket ediyor, Rusya'nın orta ve güney bölgelerinin şehirleri özellikle hızla büyüyor.Aynı zamanda Zamanla piyasa ekonomisinin vazgeçilmez bir özelliği olan konut piyasasının oluşma süreci yaşanıyor.

Önceki yıllarda Rusya'nın kentleşmesinin bir özelliği, 50 bine kadar nüfusa sahip küçük kasabaların, eş zamanlı olarak uydu şehirlerin (örneğin Zelenograd), uzmanlaşmış merkezlerin şehirlerinin (Ivanovo) oluşum süreciyle korunmasıydı. şehirler (nükleer şehirler - Snezhinsk ve Sarov), bilimsel şehirler ( Pushchino). Bugün tüm bu süreçler farklı bir piyasa ivmesi kazandı. Piyasa, yanılsamaya yer bırakmayan kendi yasalarına göre şehirleri harap ediyor ve yaratıyor.
Yukarıdaki şehir türlerinin her biri, spesifik ve aynı zamanda yaklaşık olarak benzer konut sorunlarına sahiptir; bunların sınıflandırılması, standart programların ve bunların çözümüne yönelik modellerin geliştirilmesi için umut vericidir.
Ülkemizin konut stoku şu anda Rusya Federasyonu'nun yeniden üretilebilir mülkünün% 20'sinden fazlasını oluşturmaktadır (mutlak rakamlarla bu, 1998 yılı sonunda 2.751 milyon metrekare toplam yaşam alanıdır) ve konut binaları da dikkate alındığında bahçe ve yazlık araziler ve diğer nesneler - yaklaşık% 30. Rusya Federasyonu'nun konut stokunun mülkiyet türüne göre yapısı, toplamın% 70'inden fazlasını oluşturduğu reform öncesi dönemdeki yapısından keskin bir şekilde farklıdır. Rusya'da konut stoku Rusya Devlet İstatistik Komitesi'ne göre konut stokunun %9'undan azı devlet mülkiyetindedir.Özel mülkiyetteki konut stokunun payı %55'e ulaşmıştır.Konut stokunun %30'dan fazlası devlet mülkiyetindedir. belediye mülkiyeti.
Tüm bu değişiklikler, konut sektörünün reformu sorunlarına ve bunları çözecek diğer mali mekanizmalara farklı yaklaşımlar gerektirdi.
Toplamda, Rusya'da 52 milyonu ayrı olmak üzere 53 milyon daire bulunmaktadır; bunların %24'ü tek odalı daireler, %42'si iki odalı daireler, %29'u üç odalı daireler, %29'u dört odalı daireler ve daha fazlası -% 5. 137 milyon kişi yani daimi ikamet eden vatandaşların %94'ü ayrı apartmanlarda, 3 milyon kişi (%2) ortak apartmanlarda ve 5,6 milyon kişi (%4) yurtlarda yaşıyor. 39,9 milyon daire özel mülkiyette. Konut stokunun yaklaşık %72'si kentsel alanlarda, %28'i ise kırsal alanlarda bulunmaktadır. Şu anda ortalama olarak ülke sakini başına 18,9 metrekare var. toplam alanın m2'si şehirdeki 18,1'e karşılık, şehirlerde - 18,7 m2. m) Rusya Federasyonu'nda kişi başına konut arzı sanayileşmiş ülkelerin önemli ölçüde gerisindedir.

Ülkemizde “kişi başına ortalama yaşam alanı” göstergesine göre hijyen standardı görevi gören bir değer oluşturulmuştur. 1919'da Norcomzdrav'ın geçici kuralları ilk olarak 8,25 metrekarelik bir norm belirledi. m.1929'da norm 9 metrekareye çıkarıldı. m.Rusya Federasyonu'nun şu anda geçerli olan Konut Kanunu uyarınca yaşam alanı standardı kişi başına 12 m2 olarak belirlenmiştir.
Aynı zamanda, şehirlerde sorun ortak ve küçük apartman daireleridir ve kırsal alanlarda ise konut kalitesi, haraplığı ve zayıf toplumsal hizmetler sorundur. Şu anda, örneğin St. Petersburg'da apartmanların %3,7'si ortak kullanımda kalıyor; şehir sakinlerinin %23,8'i bu apartmanlarda yaşıyor. Moskova'da bu sorunun çözümüne büyük önem veriliyor. Böylece 1999 yılında binden fazla ortak apartman tasfiye edilmiş ve şehir genelindeki pansiyonların tasfiye planı aşılmış oldu (69'luk plana karşılık 81'i tasfiye edilmişti).
Kırsal bölgelerdeki konut stokunun durumu da daha iyi değil. Büyük kentleşmiş sanayi merkezlerinin geliştirilmesini amaçlayan devlet politikası, yalnızca kırsal alanlarda değil, orta ölçekli ve küçük kasabalarda da mühendislik altyapısının oluşturulmasını tamamen göz ardı etti. Sonuç olarak, orta ve küçük kasabalardaki her beş konuttan birinde şebeke suyu, kanalizasyon veya merkezi ısıtma sistemi bulunmuyor. Üstelik akademisyene göre Rusların yaşam standardı Amerikalı veya Avrupalılara kıyasla yaklaşık altı kat daha düşükse, o zaman konut alanında. A.Z. Aganbegyan'a göre, diğer ülkelerdeki yaşam standardı bileşenleri arasındaki fark 10-15 kat, yani. ortalama yaşam standardından daha fazla. Özellikle Rusya'da konutların yüzde 70'inde sıcak su bulunmuyor. Ülkedeki dairelerin yalnızca %22'sinde telefon bulunurken, Moskova'da bu oran %44'tür. Konut kalitesi temel olarak uygar ülkelerden farklıdır. Mesela ABD'de kişi başına 50-55 metrekare düşüyor. 18,9 m2'ye kıyasla toplam konut alanı m2'si. Rusya'da m. Amerikalı ailelerin üçte ikisi müstakil evlerde yaşıyor, bir evin ortalama maliyeti 139 bin dolar yani. Ülkemizdeki konut kalitesi, medeni yabancı ülkelerdeki konutlardan temel olarak farklıdır.
Nüfus için en yüksek konut olanağı Moskova, Belgorod, Kursk, Vologda, Leningrad, Novgorod ve Tver bölgelerinde, en düşük konut olanağı ise İnguşetya, Tuva, Kalmıkya ve Buryatya cumhuriyetlerindedir.
Rusya'daki reformlar sırasında konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki değişikliklerin analizi aşağıdakileri göstermektedir. 1999 yılında özel konut stokunun payı 1990 yılına göre neredeyse iki katına çıkmıştır. Ancak konut binalarının özelleştirilmesi sürecinde, genel olarak çok apartmanlı binaların ve bitişik arsaların mülklerinin maliklerin gerçek yönetimine devredilmesi hedefi ulaşılamadı. Konut stokunun ve kamu altyapı tesislerinin yönetiminde özel müteahhitler yer almamış, konut bakımı alanında müteahhitlik hizmetleri için tam teşekküllü bir pazar oluşturulmamıştır. Konut kuruluşlarının faaliyetlerinde tekel oluşması ve rekabet eksikliği bu sektördeki yavaş değişimlerin temel nedenleridir.
Konut ve toplumsal hizmetler sektöründe tekelciliğin ortadan kaldırılması, hizmet sunumunda rekabetçi ilkelere geçiş, sunulan hizmetlerin kalitesini artırmaktadır.
belirli bir sosyo-ekonomik etki sağlar. Konut ve toplumsal hizmetler sektörünün örgütlenmesinde rekabetçi bir yaklaşım fikri, halk arasında giderek daha fazla tanınmaktadır. Ülkenin çeşitli bölgelerindeki nüfusa ilişkin anketlerimize bakıldığında, katılımcıların üçte birinden fazlası konut stokunun bakımı ve bakımı konusunda özel şirketlere güveniyor.
Kamuoyu araştırmaları, ankete katılanların %60'ının yaşam koşullarından bir dereceye kadar memnun olmadığını, nüfusun önemli bir kısmının (yaşadıkları yere bağlı olarak %25 ila %55 arası) konut stokunun durumundan memnun olmadığını ve konut ve toplumsal hizmetler çalışmaları. Sosyo-demografik ve mesleki grupların memnuniyet düzeyleri pratikte birbirinden farklı değildir. Kamu hizmetlerinin kalitesi aileler ve bekarlar, gençler ve yaşlılar, işçiler ve akıllı mesleklerden insanlar için aynı derecede yetersizdir. Memnuniyetsizliğin ana nedenleri: enerji temini, ısıtma ve sıcak sudaki arızalar. Özellikle konut inşaatı ve tadilatı ile ilgili çok fazla şikayet var. Rutin onarımların organizasyonu, ikamet ettikleri yere bağlı olarak katılımcıların% 52 ila 65'i arasında kötü ve çok kötü bir puan aldı, yalnızca dörtte biri oldukça yüksek puan verdi.
Konut ihtiyacı, onu iyileştirme ihtiyacı ve kaliteli kamu hizmetlerine duyulan ihtiyaç, birçok Rus için en acil üç sorun arasındadır; bunlar üçte birinden itibaren günceldir (konut ve toplumsal hizmetler açısından daha müreffeh bölgelerde) ankete katılan yetişkin nüfusun neredeyse yarısına (daha az müreffeh olanlar için).
Konut ve hizmetlerin kalitesiyle ilgili durum kötüleşme eğiliminde. Anketler, son beş yılda (1995'ten 2000'e kadar) konut ve toplumsal hizmetler sektöründeki değişikliklerin dinamiklerine ilişkin yanıt verenlerin değerlendirmelerinin dengesinin kötüleşme eğiliminde olduğunu göstermiştir. Bu alandaki reformların içeriğine olumsuz yaklaşanların payı 2-2,5 kat arttı. Başkentlerde, büyük, orta ve küçük kentsel ve kırsal yerleşimlerde yaşayanların çoğunluğu reforma karşı eşit derecede olumsuz bir tutuma sahip. Reform karşıtlarının sayısı, piyasa ekonomisine geçiş sırasında mali durumlarını iyileştiren nüfusun çok zengin kesimleri arasında bile ağır basıyor. Ve doğal olarak, yaşam standartları Sovyet dönemine göre düşenler tarafından reforma karşı keskin bir olumsuz tutum dile getiriliyor.
Sosyolojik araştırmalara göre, Rusların çoğunluğunun reformları reddetmesi, reformların gerekliliğinin reddedilmesiyle değil, hizmet düzeyi ve kalitesi artırılmadan konut ve kamu hizmetleri faturalarında keskin bir artış beklentisiyle ilişkilidir. Nüfusumuzun önemli bir kısmının yiyecek, giyecek, ilaç satın almada ciddi zorluklar yaşadığı ve aşırı yoksulluk içinde yaşadığı koşullarda, konut ve toplumsal hizmetlerde tarifelerdeki sınırlı bir artış bile, vatandaşların mali durumu üzerinde güçlü bir etkiye sahiptir. Ruslar.
Konut ve kamu hizmetlerine yönelik tarifelerin kalitesini iyileştirmeden arttırılması, halktan ciddi şikayetlere neden olmakta ve kamu hizmetlerinin çalışmalarını değerlendirirken memnuniyetsizliğin ana nedenidir. Durumun bu yönde kökten değişmesi gerekiyor. ,
Nüfusun bir kısmı arasında belirli bir memnuniyetsizlik, konut olanaklarının eksik sağlanmasından kaynaklanmaktadır. Bu, hayatta öyle ya da böyle karar vermekle ilgilidir.
ancak nüfus için önemli bir barınma ve toplumsal mesele - soğuk su temini, normal ısıtma, rutin onarımların yapılması, sıcak su sağlanması vb.
Bugün ülkede konut hareketi gelişmemiştir. Anketlerimize göre nüfusun farkındalığı arzulanan çok şey bırakıyor. Medyanın federal, bölgesel ve belediye yetkilileri tarafından alınan bu önlemler hakkında haber yapmasına rağmen, faturalardaki artışın gerçek nedenleri bile tüm tüketiciler tarafından bilinmiyor. Ankete katılanların %40'ı kamu hizmetleri tarifelerinin arttırılmasına ilişkin herhangi bir neden belirtemedi; yarıdan fazlası kamu hizmeti maliyetlerinin ödenmesine yönelik sübvansiyonların varlığından haberdar değil. Ülkedeki konut ve toplumsal hizmet reformu, doğru ve hedefe yönelik bilgi ve propaganda desteğiyle sağlanamadı.
Rusların kafasında, kamu hizmetlerinin kalitesinin iyileştirilmesiyle hiçbir ilgisi olmayan tarifeleri artırmaya yönelik önlemler olarak reformlara ilişkin açıkça olumsuz bir imaj gelişti (yalnızca her on kişiden biri, tam ödemeye geçişin bir sonucu olarak buna inanıyor). kamu hizmetlerinin maliyeti, konut ve toplumsal hizmetler iyileşecek; ankete katılanların %87'si hizmet kalitesinin değişmeyeceğine, hatta daha da kötüleşeceğine inanıyor).

Rusya Federasyonu Tarım Bakanlığı

FSBEI HPE "ORENBURG DEVLETİ

TARIM ÜNİVERSİTESİ"

YÖNETİM ENSTİTÜSÜ

Devlet ve Belediye İdaresi Bakanlığı

MEZUNİYET PROJESİ

Bir belediyenin sosyal istikrarının bir faktörü olarak konut sektörünün geliştirilmesi

(“Orenburg Şehri” belediye oluşumu örneğini kullanarak)

Mezun olmak R.F. Saitov

Süpervizör AA Pronina

KAFA departman D.V. Kulagin

Orenburg – 2015

Çalışma kağıdı

Giriş……………………………………………………………………………………4

Bölüm 1. Rusya Federasyonu'nda sosyal istikrarın bir faktörü olarak konut sektörünün gelişiminin teorik temelleri…………….………….….7

Rusya'da konut sektörünün kavramı ve özü......7

Rusya Federasyonu'nda konut sektörünün düzenlenmesine yönelik yasal ve düzenleyici çerçeve………………………………………………………17

Rusya'da konut sektörünün devlet düzenlemesi……26

Bölüm 2. Belediye oluşumu “Orenburg Şehri” topraklarında sosyal istikrarın bir faktörü olarak konut sektörünün ana gelişim yönlerinin özellikleri …………………………………..……… ….….36

2.1Şehirdeki konut stokunun mevcut durumunun analizi………………………………………………………………………………36

2.2 Konut sektörünün geliştirilmesine yönelik belediye hedef programlarının uygulanması……………………………………………………………….………45

2.3 Kentin sosyal altyapısının konut, yapı ve unsurlarının sermaye inşaatının uygulanmasının değerlendirilmesi…………………..54

Bölüm 3. Belediye oluşumu “Orenburg Şehri” topraklarında sosyal istikrarın bir faktörü olarak konut sektörünün ana gelişim yönlerinin iyileştirilmesi …………………………………………………… ……………….64

3.1 Kentin konut stokunun bakım ve sigortasının geliştirilmesi…64

3.2 Şehirde ipotek kredilerinin kullanılabilirliğinin sağlanması………………………………………………………….…………74

3.3 Kentin konut sektörünün düzenlenmesinde yerel yönetimlerin rolünün artırılması……………………………83

Sonuç……………………………………………………………….………93

Kullanılan kaynakların listesi……………………………………………………………98

Başvurular……………………………………………………………………………….……107

giriiş

Alaka düzeyi Araştırma konusu, sosyo-ekonomik dönüşümlerin uygulanması ve çeşitli mülkiyet biçimlerine dayalı piyasa ilişkileri ekonomisinde sürekli dönüşümlerin uygulanmasıyla belirlenen Rus toplumunun mevcut gelişim aşaması tarafından belirlenmektedir.

Şu anda, konut politikasının uygulanması, yalnızca mal ve hizmetler için bir pazar değil, aynı zamanda bir konut inşaatı pazarı oluşturmak üzere tasarlanmış, devlet desteği ve girişimciliğin kontrolü koşullarında yürütülmektedir. Belediye oluşumu "Orenburg şehri" topraklarında, nüfusun önemli bir kısmı için düzenleyici ve tüketici gereksinimlerini karşılayan konut sıkıntısı var.

Çalışmanın önemi aynı zamanda Rus toplumunun ekonomik ve politik alanlarında demokrasi ve bürokrasinin genişlemesi, sivil toplumun oluşumu, maddi ve manevi değişiklikler gibi temel değişikliklerin şu anda meydana gelmesinden kaynaklanmaktadır. kişisel gelişimin manevi temeli. Mevcut durumda Orenburg şehrinin konut sektörünün önemli yönleri; konut sıkıntısı, konut stokunun yapısı ile ailelerin demografik yapısı arasındaki uyumsuzluk ve şehrin mevcut konut stoğu ile mevcut konut stoku arasındaki uyumsuzluktur. Tüketici konut kalitesi için gereklilikler.

Bu araştırma konusunun önemli yönlerinden biri Orenburg şehrinde ortalama konut arzının kişi başına 21,4 metrekare olmasıdır. "Orenburg Şehri" belediye oluşumu, kişi başına konut sağlanması açısından Rusya'da 80. sırada yer almaktadır. Nüfusun bir kısmının alanı 9 metrekareden azdır. kişi başına düşen sakinler genellikle ortak apartmanlarda yaşıyor. Bu koşullar kentin sosyo-ekonomik gelişimini olumsuz etkilemektedir. Bu konunun Orenburg bölgesindeki hükümet yetkililerinin ve Orenburg şehrinin yerel yönetim organlarının faaliyetleriyle ilgili olmasının nedeni budur.

Hedef diploma projesi - "Orenburg Şehri" belediye oluşumu topraklarında sosyal istikrarın bir faktörü olarak konut sektörünün gelişiminin ana yönlerinin incelenmesi

Görevler mezuniyet projesi:

Rusya'da konut sektörünün konseptini vermek ve özünü ortaya çıkarmak;

Rusya Federasyonu'ndaki konut sektörünün düzenlenmesine yönelik yasal ve düzenleyici çerçeveyi incelemek;

Rusya'da konut sektörünün devlet düzenlemesinin yönlerini belirlemek;

şehirdeki konut stokunun mevcut durumunu analiz etmek;

Konut sektörünün gelişimine yönelik belediye hedef programlarının uygulanmasını analiz etmek

şehrin sosyal altyapısının konut, yapı ve unsurlarının sermaye inşaatının uygulanmasını değerlendirmek;

şehrin konut stokunun bakım ve sigortasının geliştirilmesine yönelik talimatları belirlemek;

şehirdeki ipotek kredilerinin kullanılabilirliğini iyileştirmek için önerilerde bulunmak;

Kentin konut sektörünün düzenlenmesinde yerel yönetimlerin rolünü belirlemek

Bir obje araştırma - yerel yönetimlerin "Orenburg Şehri" belediye oluşumu bölgesinde konut sektöründe belediye politikasını uygulamaya yönelik faaliyetleri

Öğe araştırma - "Orenburg Şehri" belediye oluşumu bölgesinde sosyal istikrarın bir faktörü olarak konut sektörünün gelişim sorunları.

Yöntemler araştırma. “Orenburg Şehri” belediye oluşumunun konut sektörünün incelenmesi ve analiz edilmesi sürecinde, sorunu incelemek için yapısal-işlevsel bir yaklaşım kullanılmış, sistemik, tarihsel, sosyolojik analiz yöntemleri ve ampirik araştırma yöntemleri uygulanmıştır.

Konut sektörünün çalışmasına büyük katkı, V. Abramov, A. Avtonomov, N. Belyaeva, R. Bobovich, V. Vityuk, A. Volodin, E. Gellner, I. Danilevich, I gibi bilim adamları tarafından yapılmıştır. . Kokorev, I. Kravchenko, A. Kulik, A. Larkina, M. Liborakina, O. Makarenko, E. Makhonina, A. Rakhlin, Y. Reznik, E. Rutkevich, L. Salomon, B. Sokolov, A. Solovyov , E. Shomina, V .Yakimets.

Yapı Tez projesi giriş, üç bölüm, sonuç, kullanılan kaynakların listesi ve uygulamalardan oluşmaktadır.

Bölüm 1. Rusya Federasyonu'nda sosyal istikrarın bir faktörü olarak konut sektörünün gelişiminin teorik temelleri

1.1 Rusya'da konut sektörünün kavramı ve özü

Konut sektörü her zaman özel bir sosyal öneme sahip olmuştur, bu nedenle Rus devletinin modern sosyo-ekonomik politikası, konut sorununun çözülmesini en önemli önceliği olarak içermektedir. Bu sorunun sosyal önemi ve aciliyeti, vatandaşlara uygun fiyatlı ve konforlu konut sağlama görevinin "en acil görevlerden biri" olduğu Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı Federal Meclisine gönderilen yıllık Mesajlarla kanıtlanmaktadır.

Konut sektörü, konut inşaatı ve yeniden inşası, mühendislik ve sosyal altyapı yapıları ve unsurları, konut stokunun yönetimi, bakım ve onarımını içeren bir ulusal ekonomi alanıdır.

Konut sektörünün yukarıdaki tanımı, konutun yaratım ve tüketim süreçlerinin özünü tam olarak yansıtmakta ve içeriği itibariyle yurt dışında yaygın olarak kullanılan “konut sektörü” kavramına benzemektedir.

Ancak şu anda konut sektörünün yönetim alanında araştırma konusu olarak bilimsel ve özel kaynaklarda birleşik bir anlayışı yoktur. Konut sektörü sıklıkla konut ve toplumsal hizmetler (konut ve toplumsal kompleks, konut ve toplumsal hizmetler) ile tanımlanır ve sosyal alanın bir unsuru olarak incelenir. Ancak konut sektörünün konutla ilgili faaliyetler bütünü olduğu ve devlet ekonomisinde bağımsız bir sektör oluşturduğu fikri hâlâ geçerliliğini koruyor.

Konut sektörünü yalnızca ulusal ekonominin bir alanı olarak anlamak, onun ekonomik bileşenini vurgulamakta ancak sosyal yönelimini tam olarak yansıtmamaktadır.

Bu bağlamda yazara göre aşağıdaki tanım daha geniş ve daha doğrudur: “Konut sektörü çok yönlü, karmaşık bir sistemdir, sadece özel ekonomik değil, aynı zamanda özel sosyal çıkarların da yoğunlaştığı bir alandır. Konutun insanların hayatındaki birincil önemi.” Konut sektörünün toplumun gelişimindeki özel sosyal rolünü vurgulamaktadır.

Konut sektörünün sosyo-ekonomik bir sistem olarak ele alınması gerektiği anlaşılmaktadır. Aynı zamanda konut sektörünün özünü ortaya çıkarmada temel olan, amacının yani nüfusun konut ihtiyacının karşılanmasıdır. Bu konumlardan megakentlerin konut sektörü, kentsel toplulukta konut edinimi, mülkiyeti ve kullanımına ilişkin ortaya çıkan bir sosyo-ekonomik ilişkiler sistemi olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu teorik önermelere dayanarak, konut sektörünün karmaşık sosyo-ekonomik sistemlerin karakteristik özelliklerine sahip olduğu belirtilmelidir:

bütünlük,

manifold

elemanlarının ilişkisi,

dinamizm, açıklık,

uyarlanabilirlik ve öz-organizasyon.

Ancak aynı zamanda konut sektörünün sosyal ve ekonomik önemi nedeniyle kendine has özellikleri de var:

barınma ihtiyacının karşılanmasıyla ilgili açıkça ifade edilmiş bir sosyal yönelim - hayati bir fayda;

çalışan nüfusun önemli bir kısmının istihdam edilmesi nedeniyle şehirlerin ekonomik büyümesini ve nüfusun gelirini etkileyen kalkınmanın çarpan etkisi;

sorunların yerel niteliği ve yerel yönetimlerin konut sektörünün gelişimini düzenlemedeki öncelikli rolü;

konut ihtiyacı pratikte karşılanmadığından (aile büyümesi, konutu iyileştirme arzusu vb.) artan tüketici talebi.

Konut sektöründe yetkililerin, nüfusun ve iş dünyasının çıkarları ve dolayısıyla yönetim teorisinin çeşitli bölümleri ortaya çıkıyor ve temasa geçiyor.

Konutun kendine özgü özellikleri, özellikle konut bakım ve onarımı sürecinde belirgindir; bu, bunların sosyal, ekonomik ve teknik olarak bölünmesi anlamına gelir.

Konutun sosyal özellikleri, ilk olarak, Rusya Federasyonu Anayasasında yer alan konutun hayati bir fayda olması gerçeğinde ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle barınma hakkının kullanılması için gerekli tüm koşullar devlet otoriteleri ve yerel yönetimler tarafından yaratılmaktadır.

Konut sektörü, üretim sektörünün bir kısmını ve konut stokunun tasarımı, inşaatı, büyük onarımları ve yeniden inşası, bakımı, kamu hizmetleri ve nüfusa yönelik diğer hizmetlerin sağlanması ile ilgili hizmet sektörünün bir kısmını içeren karmaşık bir sektörler arası üretim sistemidir. her türlü mülkiyetin temsilcilerinin konut fonunda yaşam koşullarını sağlamak için.

Konut sektörü sadece ekonominin bir sektörü değil, aynı zamanda ulusal güvenliğin durumunu belirleyen bir faktör olarak Rus vatandaşlarına yaşam desteği sağlamayı amaçlayan ekonominin sosyal odaklı bir sektörüdür.

Şekil 1, 1 Ocak 2015 tarihi itibariyle Rusya Federasyonu topraklarında bulunan konut stokunun yapısını göstermektedir.

Şekil 1 - 01/01/2015 tarihi itibariyle Rusya Federasyonu topraklarında bulunan konut stokunun yapısı.

Şekil 1'in bir analizinin gösterdiği gibi, Rusya Federasyonu topraklarında bulunan tüm konut binaları (konut stoğu), mülkiyet biçimine bağlı olarak bölünmüştür (Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 19. Maddesi):

özel konut stoku - vatandaşların sahip olduğu ve tüzel kişilerin sahip olduğu bir dizi konut binası;

devlet konut stoğu - Rusya Federasyonu'na ait bir dizi konut binası (Rusya Federasyonu'nun konut stoğu) ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının sahip olduğu konut binaları (Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının konut stoğu);

belediye konut stoku - belediyelerin sahip olduğu bir dizi konut binası.

Kolektif mülkiyete ait konut stoku.

Şekil 2, 1 Ocak 2015 itibarıyla Rusya Federasyonu'ndaki konutların mülkiyet türüne göre yapısını göstermektedir.

Şekil 2 - 1 Ocak 2015 itibarıyla Rusya Federasyonu'ndaki mülkiyet türüne göre konut binalarının yapısı

Şekil 2'deki analizin gösterdiği gibi, konut stoku mülkiyetine bakılmaksızın tüm konut binalarının toplamıdır; bunlara aşağıdakiler dahildir:

Konut inşaatları;

özel evler (yurtlar, barınak oteller, esnek stoklu evler, konut binalarına haciz sonucu konutlarını kaybeden vatandaşların geçici yerleşimi için konut stokundan konut binaları, bekar yaşlılar için özel evler, engelliler için pansiyonlar , gaziler ve diğerleri);

daireler;

hizmet yaşam alanları;

yaşamaya uygun diğer binalardaki diğer konut binaları.

Konut stoku, listelenenlere ek olarak, sıhhi ve teknik koşullar açısından konut binalarına uymayan, ancak vatandaşlar tarafından yaşamak için kullanılan binaları da içermektedir.

Şekil 3, 1 Ocak 2015 itibarıyla Rusya Federasyonu'ndaki konut stokunun kullanım amacına göre yapısını göstermektedir.

Şekil 3 - 01/01/2015 tarihi itibariyle Rusya Federasyonu'ndaki kullanım amacına göre Rusya Federasyonu'ndaki konut stokunun yapısı

Şekil 3'teki analizin gösterdiği gibi, kullanım amacına bağlı olarak konut stoku şu şekilde ayrılmaktadır:

sosyal kullanım için konut stoğu - sosyal kira sözleşmeleri kapsamında vatandaşlara sağlanan bir dizi devlet ve belediye konut stoku;

özel konut stoğu - belirli vatandaş kategorilerinin ikametine yönelik devlet ve belediye konut fonlarının bir dizi konut binası;

bireysel konut stoku - vatandaşlar tarafından kullanılan, bu tür binaların sahipleri, aile üyelerinin ikametgahı ve (veya) diğer vatandaşların ücretsiz kullanım temelinde ikamet ettiği, özel konut stokunun bir dizi konut binası; tüzel kişilerin yanı sıra - vatandaşların belirli kullanım koşullarında ikamet ettiği bu tür binaların sahipleri (özelleştirilmiş konut binaları);

ticari kullanıma yönelik konut stoku - bu tür binaların sahipleri tarafından vatandaşların ikamet etmesi için, diğer anlaşmalar kapsamında vatandaşlara sağlanan, bu tür binaların sahipleri tarafından mülk sahibi kişilere sağlanan bir dizi konut binası ve (veya) kullanmak (kiralanmak).

Son yıllarda, federal ve bölgesel düzeydeki düzenleyici belgelerde, konut ve toplumsal hizmetler - konut ve toplumsal kompleks ve doğrudan kamu hizmetleri - toplumsal kompleks için yeterli kavramlar uygulanmıştır.

Konut stokunu yönetme sorunları göz önüne alındığında, kural olarak, konut ve toplumsal hizmetlerin (karmaşık) yönetiminin etkinliği birlikte incelenir ve uygun toplumsal hizmetlerin (ısı, su, enerji temini) gelişimi, gelişme olarak anlaşılır. konut altyapısı. Bu, yönetim alanındaki birçok uzmanın konut ve toplumsal hizmetlerin veya daha doğrusu ayrı konut ve ayrı toplumsal hizmetlerin (belediye kompleksi) ekonominin tek bir sektörünün - konut sektörünün bileşenleri olduğu yönündeki görüşünü doğrulamaktadır.

Ülkedeki sosyo-ekonomik dönüşümün en önemli alanlarından biri, insanın yaşaması ve yaşaması için gerekli koşulları yaratan konut sektörünün reformu ve geliştirilmesidir. Bu sektörün işleyişinin stratejik amacı, vatandaşların konut ihtiyaçlarının karşılandığı, konut inşaatı ve bakımına ilişkin kalite standartlarının korunduğu ve geliştirildiği çerçevede konut stokunun sürdürülebilir ve etkili ekonomik cirosu için koşullar yaratmak, ve diğer sektörlerin gelişimi için olumlu dürtüler yeniden üretilir.

Tüm bu faaliyetler devletin konut politikasının uygulanmasının bir parçası olarak yürütülmektedir.

Konut politikası, hem inşaata doğrudan katılım hem de konut alımının sübvansiyonu yoluyla ve vatandaşların konut sorununun bağımsız çözümünü kolaylaştıran etkili mekanizmaların yaratılması yoluyla Rusya Federasyonu vatandaşlarına kaliteli konut sağlamayı amaçlayan devlet ve belediyelerin faaliyetlerini ifade eder. konut sorunu.

Konut sektörü şu anda, idari dağıtım ve merkezi olarak yönetilen bir sistemden, konutun bir metaya dönüştürülmesine, ekonomik varlıkların bağımsız etkileşimine ve giderek artan bir şekilde artan açık, özgür bir sisteme geçişle karakterize edilen bir geçiş aşamasındadır. Konut tüketicilerinin durumu, nüfusun konut ihtiyacının arz ve talebe göre karşılanması.

Konut sektörü, gelişme ve iş kararları alma zorluklarına rağmen konut piyasasının oluşması yönünde aktif bir hareket başlatmış ve piyasa ilkelerine hızla uyum sağlamaktadır.

Konut politikasının en önemli özelliklerinden biri devletin katılımıdır (etkinliğidir).

Şekil 4, 1 Ocak 2015 itibarıyla devletin Rusya Federasyonu'nun konut politikasını etkileme yollarını göstermektedir.

Şekil 4 - 01/01/2015 itibarıyla devletin Rusya Federasyonu'nun konut politikası üzerindeki etki yolları

Şekil 4'ün analizinin gösterdiği gibi, devletin ekonomi üzerindeki etki derecesini sınıflandırarak, devleti konut politikası ve bir bütün olarak sistem üzerinde etkilemenin dört ana yolunu ayırt edebiliriz.

1. Doğrudan hizmet.

Burada, açıkçası, yerel bütçelerden sağlanan sübvansiyonlarda önemli bir rol alan, esasen devlete ait olan konut stokunun teknik bakım ve bakım sistemine dikkat etmek önemlidir.

2. Düzenleme ve kontrol.

Devlet, konut sektöründe özel girişimciliğin gelişimini, belirli işlevleri yerine getirmek için tercihli vergilendirme ve rekabetçi çekiciliğe yönelik bir teşvik sistemi aracılığıyla düzenler. Üretimin tekelci bir yapıya sahip olduğu (su temini, enerji temini, ulaşım vb.) mühendislik altyapısı alanında da düzenleme gereklidir.

Hükümet yetkilileri bu tür kuruluşların makul bir kar elde etmelerine izin verir, ancak toplumun bu tür hizmetlerin sağlanmasına bağlı olması nedeniyle fiyatları artırma yeteneklerini sınırlandırır.

3. İstikrar ve gelişme.

Hükümet organları, imtiyazlı vergi koşulları oluşturarak, piyasaya uygun yasal destek oluşturarak, konut inşaatı ve mühendislik altyapısına harcama yaparak inşaat üretiminde büyümeden düşüşe doğru keskin dalgalanmaları kontrol altında tutmaya çalışıyor.

4.Doğrudan etki.

Devlet, yoksullara, askerlere ve göçmenlere yönelik hedefli yardım programları aracılığıyla konut ve kamu hizmetlerinin ödenmesi için konut sübvansiyonlarının yanı sıra konut satın alınması ve inşası şeklinde sosyal destek sağlamaktadır.

Ortalama gelirli vatandaşlara yönelik konut sağlama sorununu temelden etkileyen belirleyici yön, ipotek kredileridir. Yerel makamlar ipotek kredisi piyasasının gelişimini düzenler ve konut kredisi sürecine dahil olan tüm taraflarla etkileşimde bulunur: konut inşası veya satın alınması için şu veya bu şekilde fon sağlayan borçlular, kredi verenler ve yatırımcılar.

Dolayısıyla konut sektörü, konut inşaatı ve yeniden inşası, mühendislik ve sosyal altyapı unsurlarından yapılar, konut stokunun yönetimi, bakım ve onarımını içeren ulusal ekonominin bir alanıdır. Konut sektörünün önemli bir bileşeni konut stokudur. Nüfusun yaşam kalitesi ve Rus vatandaşlarına konut sağlanması, ne kadar gelişmiş olduğuna bağlıdır.

Devlet konut politikası, Rusya'daki sosyo-ekonomik dönüşümlerin önemli bir bileşenidir ve hükümet organlarının ana faaliyetlerinden biridir. Piyasa ekonomisine geçiş sürecinde bu faaliyetin içeriği, konut sektörü reformunun merkezi yeri olan konut sektörünün reformudur.

Rusya Federasyonu'nda konut sektörünün durumu.

Konut politikasını şekillendirmede yeni bir yaklaşım

(Analitik görüş)

Rusya İnşaatçılar Birliği Başkanı N.P. Koshman,

K.K. Glinsky, Uygun Fiyatlı Konut ve İpotek Piyasası Departmanı Müdür Yardımcısı, Onursal İnşaatçı,

V.N. Ponomarev, Başkan Yardımcısı, Uygun Fiyatlı Konut ve İpotek Piyasası Bölümü Direktörü, Fiziksel ve Matematik Bilimleri Doktoru, Profesör

Rusya İnşaatçılar Şartı'ndan

“Hükümet, konut edinme sürecini kişisel mülk olarak sağlarsa, vatandaşlarına karşı yükümlülüğünü yerine getirir ve onların devletin refahına katılım fırsatlarını genişletir”

F. Roosevelt

I. Konut stoğunun durumu

CPSU Merkez Komitesi ve SSCB Bakanlar Kurulu'nun 1957'de “SSCB'de konut inşaatının geliştirilmesine ilişkin” kararının kabul edilmesinden bu yana yarım yüzyıl geçti.

Konut sektöründeki reform öncesi politika, konut inşaatının bütçe finansmanına ve tamamlanmış konutların devlet dağıtım sistemine dayanan konut ilişkilerinin sıkı devlet düzenlemesine dayanıyordu.

1980 yılında, özel mülkiyetteki konutlar toplam konut stoğunun (1861 milyon metrekare) yüzde 33,3'ünü oluşturuyordu; buna kentsel ve kırsal konut fonlarının sırasıyla yüzde 19'u şehirlerde ve yüzde 66'sı kırsal alanlarda dahildi.

1977 SSCB Anayasası uyarınca, devlet ve kamu konut stokunun geliştirilmesi ve korunması, kooperatif ve bireysel konut inşaatlarının teşvik edilmesi, yaşam alanlarının kamu kontrolü altında adil dağıtımı ile vatandaşların barınma hakkı sağlanmıştır. konforlu konutların inşasına yönelik programın yanı sıra bir daire ve kamu hizmetleri için düşük kiralar uygulandı.

Piyasa ilkelerine dayanan yeni ekonomik ilişkiler, konut sektörüne yaklaşımları kökten değiştirdi.

1993 yılında Rusya Federasyonu Anayasası, devlete konut inşaatını teşvik etme ve vatandaşların konut hakkını kullanması için koşullar yaratma yükümlülüğü vermiştir. Aynı zamanda, yeni ve önemli bir madde ortaya çıktı: “... yasada belirtilen, konut ihtiyacı olan düşük gelirli kişilere ve diğer vatandaşlara ücretsiz veya devlet, belediye ve diğer konut fonlarından uygun bir ücret karşılığında sağlanmaktadır. (Madde 40).”

Devlet ve kamu konut fonlarında (özelleştirme) işgal ettikleri konutların vatandaşların mülkiyetine serbestçe aktarılması, kısa sürede büyük bir mülk sahipleri katmanının oluşmasını mümkün kıldı ve bu daha sonra mevcut konut piyasasının temeli haline geldi.

Zaten 2000 yılında vatandaşların sahip olduğu konut stokunun payı yüzde 58'e (1620 milyon m2) ulaşmıştı. Sonraki beş yılda bu rakam yüzde 73,7'ye ulaştı ve dünyanın en gelişmiş ülkelerini aştı. Bu durum, devletin konut politikasındaki değişiklikler ve devletin toplu konut inşaatını doğrudan finanse etmeyi reddetmesi sonucunda gerçekleşti.

1990 yılında nüfusun kendi fonlarını ve ödünç aldığı fonları kullanarak inşa ettiği konut alanı 6,0 milyon m2 idi. 61,7 milyon m2'den kırsal alanlar dikkate alındığında inşa edilen konutların yüzde 9,7'si, daha sonra on yıl içinde bu pay yüzde 41,6'ya yükseldi ve 2006'da yüzde 47 oldu; bu da 90'lı yıllardan bu yana devletin bu sektörden hızla çekildiğini gösteriyor. ekonomi.

1987'den bu yana kamu konut stokunun payı yüzde 80'den yüzde 15'e düştü. 1990'da ihtiyaç sahibi olarak kayıtlı ailelerin yüzde 14'ü yeni daire alırken, 2005'te bu oran yalnızca yüzde 4'tü.

Nitekim yeni yüzyılın başlarında ülkemizin siyasi ve ekonomik yapısında meydana gelen değişimler, geçen yüzyılın ortalarına göre konut sektörünün tüm bileşenlerini önemli ölçüde etkilemiştir.

Ne yazık ki, yeni yasal çerçevenin oluşturulmasının ilk aşamasında, apartmanların ve bitişik arsaların yönetim için mülk sahiplerine fiilen devredilmesi süreçleri mantıksal olarak tamamlanmadı.

Şimdi bile, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun kabul edilmesinden iki yıl sonra, konut stokunun yönetilmesi ve sürdürülmesine yönelik organizasyonel görev bölümü tam olarak tamamlanmadı.

60'lı - 80'li yıllarda konut inşaatı alanında önemli bir atılım gerçekleştiren Rusya Federasyonu, 21. yüzyıla, konut sektöründe son on yılda biriken ve kritik boyuta ulaşan sorunların yükünü omuzlarında taşıyarak girdi.

Konut stoğunun felaket durumu, konut ve toplumsal hizmetler sisteminin son derece yetersiz durumu, mühendislik ağları ve iletişiminin neredeyse evrensel acil durumu, nüfusun ezici çoğunluğunun düşük ödeme gücü - bunlar her gün karşılaşılan ana sorunlardır. toplumdaki sosyal istikrar üzerinde daha büyük bir etkiye sahiptir.

Artık kimseyi konutun ekonomik ve sosyal önemi konusunda ikna etmeye gerek yok.

Artık zenginlik kavramları listesindeki on kişiden sekizi, rahat bir dairenin veya kişisel evin varlığını ilk sıraya koyuyor. Neredeyse kırk yıl önce, popüler film “Çölün Beyaz Güneşi”nin ünlü negatif karakteri Abdullah bile, mutlu yaşlılık anlayışını karakterize ederek “iyi bir yuva”yı ilk sıraya koymuştu.

SSCB'de perestroyka'nın başlangıcında 14 milyon aile (yaklaşık 40 milyon kişi) konut için bekleme listesindeydi.

İhtiyaç sahibi en fazla sayıda insan RSFSR'deydi - 8 milyondan fazla aile. Aynı zamanda, Rusya'daki toplam konut stokunun yüzde 17'si (30 milyon m2) harap ve güvensiz binalardı; devlet ve belediye konut stokunun yüzde 14'ünden fazlasının acil onarıma ihtiyacı vardı.

II. Konut sektöründeki değişiklikler

Son yirmi yılda konut sektöründe ne gibi değişiklikler yaşandı?

Rusya'daki toplam konut stokunu oluşturan 19 milyon konut binasının (2.956 milyar metrekare) yüzde 60'ından fazlası 30 yaşın üzerindedir.

Harap ve acil durumdaki stok dört kat arttı (120 milyon m2'ye kadar) ve 20-24 milyon m2 oranında büyümeye devam ediyor. yılda metre. Sadece 2006 yılında eski evlerde can kayıplarına yol açan birçok felaket yaşandı.

50-60'lı yıllarda inşa edilen ve standart kullanım ömrü dolan panel evlerde 5,3 milyon aile yaşıyor.

5 milyon Rus, acil büyük onarımlar gerektiren çok apartmanlı konut stokunda yaşıyor.

Yaklaşık 40 milyon insan, temel ev olanaklarından yoksun oldukları için prensip olarak "konut" olarak adlandırılamayan binalarda toplanıyor: toplam konut stoğunun yüzde 24'ünde akan su, yüzde 29'unda kanalizasyon yok ve Yüzde 20'sinde ısıtma yok. Kentsel binaların yüzde 19'unda banyo veya duş yok.

Bu koşullar altında, Mart 2006'da Kamuoyu Vakfı (www.fom.ru) tarafından Rusya'nın 44 bölgesi, bölgesi ve cumhuriyetindeki 100 yerleşim yerindeki nüfusa ilişkin bir anketin birçok uzmanın sonucunu doğrulaması tamamen doğaldır. Konut sorununun en acil toplumsal sorunlardan biri olduğunu görüyoruz.

Ankete katılanların üçte ikisi (yüzde 65) yaşadıkları yerde nüfusa “kötü” konutların sağlandığı görüşünde. Her dört katılımcıdan biri durumu "tatmin edici" olarak değerlendirdi ve yalnızca yüzde 4'ü iyi olarak değerlendirdi.

Konut durumuna ilişkin olumsuz değerlendirmelerin payı en yüksek oranda kırsal kesimde yaşayanlar (yüzde 71) ile Sibirya'dan (yüzde 72) ve Uzak Doğu'dan (yüzde 75) katılımcılar arasında görülüyor.

Moskova'da bile ankete katılanların yarısı nüfusa konut sağlanmasının yetersiz olduğuna inanıyor.

Rusların yalnızca yüzde 10'u son zamanlarda bu alanda olumlu değişiklikler olduğunu belirtirken, yanıt verenlerin yüzde 28'i tam tersi bir bakış açısına sahip; durum daha da kötüleşiyor. Çoğunluk (yüzde 51), konut sektöründeki durumun son bir veya iki yılda değişmediğine inanıyor.

Konut, toplumsal altyapı ve enerjideki sabit varlıkların değer kaybı neredeyse kritik eşiği aştı ve yüzde 70'e ulaştı. Uzmanlara göre bu durum önümüzdeki yıllarda büyük ölçekli insan yapımı felaketlere yol açacak.

Son yıllarda ilk kez Moskova'da, Urallarda ve büyümeye devam eden diğer bazı büyük bölgelerde enerji kapasitesi sıkıntısı gelişmeye başladı.

Genel olarak, 1995'ten bu yana, elektrik enerjisi endüstrisindeki ana sanayilerin üretim yapısında hacimsel göstergelerde bir azalma olmuştur: 1995 yılında elektrik enerjisi endüstrisi üretilen ürünlerin toplam hacminin yüzde 10,5'ini oluşturuyorsa, o zaman 2004 yılında bu rakam yüzde 7,6'ya düşerek 1992'deki seviyenin yüzde 0,5 altındaydı.

Bütün bunlar Rus elektrik enerjisi endüstrisinde reform yapılmasını gerektiriyordu. Ana odak noktası, sektördeki işletmelerin verimliliğini artırmak, yatırımı teşvik etmeye dayalı olarak gelişmesi için koşullar yaratmak ve tüketicilere güvenilir ve kesintisiz enerji tedariki sağlamaktı.

Radikal değişiklikler çoktan başladı: Endüstrinin devlet düzenleme sistemi değişiyor, rekabetçi bir elektrik piyasası oluşuyor, yeni şirketler yaratılıyor. Rusya'nın 2003-2008 OAO RAO UES Stratejisi Konsepti kabul edildi. 2008 yılında sektörün hedef yapısının oluşturulacağı “5+5”.

Yalnızca reformun planlanan kilometre taşlarına ulaşacağını ve enerji sektörünün, konut stokuyla eş zamanlı olarak büyüyen ülkenin konut ve toplumsal hizmetler sektörüne gerekli her şeyi sağlayabileceğini umabiliriz.

Rusya'da ortalama konut arzı 20,9 metrekaredir. kişi başına m2, bu rakamın 40 m2 olduğu gelişmiş Avrupa ülkelerine göre neredeyse iki ila üç kat daha azdır. kişi başı veya daha fazla ve ABD'de - yaklaşık 80 m2. kişi başına.

Ancak Rusya'da dedikleri gibi bu güvenlik "koğuş için ortalama".

Vatandaşların küçük bir kısmı geniş alanlı ve konforu artırılmış lüks dairelerde yaşıyor (dört odalı ve daha fazla daire sayısı 4,1 milyon). 16,8 milyon aile üç odalı dairelerde yaşıyor ve büyük çoğunluğu (36,5 milyon aile) bir ve iki odalı dairelerde yaşıyor.

Bunlar çoğunlukla Kruşçev reformları döneminde alınan dairelerdir. Yıllar geçtikçe ilk sahipleri yaşlanmış, çocukları büyümüş, kendi ailelerini kurmuşlar, torunları büyümüş ve hep birlikte yaşamaya devam ederek yaşam koşullarının iyileştirilmesi doğrultusunda ilerlemek için onlarca yıl bekliyorlar. Bu nedenle yaşam alanı sağlanmasına ilişkin ulusal ortalama gösterge gerçek tabloyu tam olarak yansıtmamaktadır.

1980 yılında şehir ve kasabalarda kişi başına 0,43 m2 uygulanmışken, 2005 yılında bu değer 0,33 m2'ye düşmüştür. Bu nedenle, en azından Avrupa düzeyinde yaşam alanı tedariğine ulaşabilmemiz için, konut işletmeye alma hacmini en az 1 m2'ye çıkarmak gerekiyor. kişi başı yıllık.

III. Öncelikli ulusal proje “Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konut”

1. Konut stoğu.

Konut stokunun felaket durumu, milyonlarca vatandaşımızın onlarca yıldır hayata geçirilemeyen insani şartlarda yaşama hakkı ve buna bağlı olarak toplumda büyüyen toplumsal gerilim, yetkililere konutları da dahil etmekten başka seçenek bırakmadı. Konut konusu öncelikli sosyal projeler arasında yer alıyor.

Halen uygulanmakta olan “Rus Vatandaşları için Uygun Fiyatlı ve Konforlu Konut” ulusal projesi (bundan sonra Proje olarak anılacaktır) uygulanması zor olduğu kadar önemlidir.

Projenin temelini oluşturan 2002-2010 Federal Hedef Programı “Konut” (bundan sonra Program olarak anılacaktır) uyarınca konutların karşılanabilirliği, devletin belirli vatandaş kategorilerine karşı yasal yükümlülükleri açısından ele alınmaktadır. , belirli birleştirici özelliklere göre (kuzeyliler, Çernobil kurbanları, askeri personel, Baykonur'dan gelen göçmenler veya genç aileler) genel nüfustan ayrılıyor. Basitçe söylemek gerekirse bunlar yararlanıcı kategorileridir.

Program geliştiricilere göre satın alma gücünde yeterli bir artış sağlayabilecek devlet desteği onlar için oluşturulmuştur.

Açıkçası, yukarıda sıralanan sorunlar, bu ölçekte bir proje geliştirirken, nihai sonuçlara ulaşılabilirliği sağlamak için planlanan önlem ve mekanizmaların en ciddi mali, ekonomik, teknik ve sosyolojik gerekçelendirilmesini gerektiriyordu.

Programın ikinci aşamasına (2005-2010) ait mali göstergeler önceki yılların sonuçlarına göre netleştirilmiş, yapısal olarak kısmen değiştirilmiş ve kendisi tek bir devlet müşterisi edinerek yeni göstergeler almış olsa da, Program orijinal ilkesini korumuştur: yalnızca seçilmiş vatandaş kategorilerine konut satın alınması için devlet mali desteği sağlamak.

Programın uygulanmasına yönelik ana mali mekanizmalar, geliştiricilere göre nüfusun etkin talebini artırması, konut piyasasının oluşumunu hızlandırması ve dolayısıyla konut sorununun ciddiyetini hızla hafifletmesi gereken sübvansiyonlar ve kredilerdir. Klasik şemaya göre talep, arzın büyümesini etkilemeli ve uygun fiyatlı ve konforlu konut inşaatına önemli yatırımlar çekmelidir.

Bu bağlamda, yakın geçmişte Rusya Gosstroy Devlet Konut Politikası Dairesi başkanı ve şimdi de bu alanda önde gelen uzmanlardan biri olan Rosstroi'nin başkan yardımcısı olan A.S. Starovoitov'un görüşü. Kentsel Sorunlar Danışma Ağı'nın bir üyesiydi, ciddi ilgiyi hak ediyor ve BM Avrupa Ekonomik Komisyonu Konut İdaresi: ““Uygun fiyatlılık” terimi, Rus konut uzmanlarının sözlüğünde nispeten yakın zamanda, birçoğunun yeni konutlar yapmaya başladığında ortaya çıktı. konut politikası alanında çalışan çeşitli uluslararası kuruluşlar ve uzmanlarla aktif olarak işbirliği yapmaktadır. Uluslararası profesyonel kullanımda, Rusça'ya "uygunluk" - "karşılanabilirlik" ve "erişilebilirlik" olarak çevrilen iki İngilizce kelime kullanılmaktadır.

İngilizce "karşılanabilirlik" anlamında erişilebilirlik, konut sağlanması konularında sosyal yönelimin açık bir yorumuna sahiptir ve bunu piyasa koşullarında bağımsız olarak satın alamayan nüfus kategorilerine yeterli konut sağlama yeteneği olarak yorumlanır; sosyal konutun eşanlamlısı olarak.

BM belgelerinde konutun “karşılanabilirliği” terimi şu şekilde yorumlanmaktadır: “Uygun fiyatlı konut, yerel konut piyasasında genel olarak sunulandan daha düşük fiyatlarla sunulan, standart kalitede konuttur. Bu, sübvansiyonlu kiralık konutları, sübvansiyonlu düşük maliyetli özel konutları (ortak mülkiyetli konutlar dahil) ve bazı piyasa koşullarında düşük maliyetli satılık konutları içerebilir. Yerel yönetimlerin şehir planlaması ve konut planları, kelimenin yukarıdaki anlamıyla yeterli miktarda uygun fiyatlı konutun sağlanmasını sağlamalıdır.”

Birleşik Krallık'ta uygun fiyatlı konut tanımı şu şekildedir: "Uygun fiyatlı konut", piyasa fiyatlarının altında kiralanmak üzere sağlanan sosyal konut olarak sınıflandırılabilir ve aynı zamanda "orta düzey kiralama" gibi diğer alt piyasa konut biçimlerini de içerebilir. » (kira oranları olduğunda) sosyal kira fiyatlarından yüksek, ancak piyasa kirasından düşüktür). Genel anlamda uygun fiyatlı konut, her türlü mülkiyete sahip sübvansiyonlu veya "düşük maliyetli" konut anlamına gelir.

"Ulaşılabilirlik" anlamındaki "erişilebilirlik" terimi tamamen farklı bir anlama sahiptir - satın alınması veya kiralanması için tüm piyasa mekanizmaları için serbest piyasada yeterli konut arzı.

“Konut” Programında yazarların “karşılanabilirlik” terimini temel olarak çeşitli uygun maliyetli seçenekler için yeterli pazar konut arzının yaratılması anlamında kullandıkları açıktır.

Programın uygulanması için önerilen mekanizmaların analizi, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından planlanan adımların neredeyse tamamının yalnızca ülkenin konut sektöründeki piyasa ilişkilerinin daha da geliştirilmesi ve iyileştirilmesini amaçladığı sonucuna varmamızı sağlıyor.

Programın ilk verilerine dayanarak, Rusya'da konut koşullarının iyileştirilmesine ihtiyaç duyan yüzde 61'lik ailelerin yaklaşık yarısının (toplam aile sayısının yüzde 30'u) önümüzdeki beş yıl içinde İpotekli konut kredilerinin kullanılabilirliğindeki keskin artış nedeniyle konut sorununu çözebilecek. Ailelerin yaklaşık yüzde 9'u (veya 4,5 milyon aile) konut koşullarının iyileştirilmesi için bekleme listesindedir ve beş ila yedi yıl içinde devlet ve belediye sosyal kullanım fonlarından konut alabileceklerdir.

Ancak program, bu iyimser tahminlere rağmen geriye kalan yüzde 22'lik ihtiyaç sahibi ailelerin, yani 32 milyon kişinin barınma sorununu çözmeye yönelik herhangi bir önlem sunmuyor."

2. Yeni ve eski sorunlar.

Daha önce yeterince ilgi görmeyen konut sorununun demografik bileşeni, zaman içinde ülke siyasetini ve ekonomisini giderek daha fazla etkiliyor. Ülkemizde dış göç süreçleri henüz ciddi bir boyut kazanmadığından temel demografik sorunlar yerli nüfusla ilgilidir.

UNECE İnsan Yerleşimleri Komitesi tarafından not edilen eğilimler, Rusya da dahil olmak üzere hem Batı hem de Doğu Avrupa ülkelerinin karakteristik özelliğidir: hane halkı sayısında bir artış ve aynı zamanda ortalama büyüklüklerinde bir azalma, konut talebindeki büyüme oranının nüfus artışını aşmasına yol açmaktadır; tek ebeveynli ailelerin sayısındaki artış ve dolayısıyla tek ebeveynli ailelerde yaşayan çocukların sayısındaki artış; Nüfusun hızla yaşlanması ve buna bağlı olarak bağımlılığın artması, devletin karşılaması gereken ek maliyetler doğurur.

Konut inşaatı planlarının, özellikle büyük şehirlerde konut stokunun oluşum tarihiyle ilişkili mevcut demografik çelişkileri de hesaba katması gerektiği sonucu çıkıyor.

S.M. Lyzhin'in www.asm.rusk.ru web sitesinde yayınlanan “Toplu inşaat evlerinde nüfusun yaş yapısının gelişiminin özellikleri” adlı materyalde ve bir dizi başka yayında bir analiz verilmiştir, yazar tarafından 1986-2005'te yürütülen bir çalışmanın materyallerine dayanmaktadır.

Şehirlerdeki konut stokunun yapısının oluşumu, ülkenin kalkınmasının sosyo-ekonomik aşamalarına karşılık gelen önemli zaman dilimlerinde ele alınmaktadır. Kentin konut stoğunun oluşturulması sürecinde nüfus, konutun yapım ve kullanım süresine göre dağıtılmaktadır.

Konut alanları, farklı inşaat ve kullanım dönemlerine ait farklı tipteki binalardan oluşmaktadır. İşletmelerinden konut alan şehir sakinlerinin çoğunluğu pratikte iş ve ikamet yerlerini değiştirmedi, ölene kadar orada kaldı.

Rusya'da 2002 nüfus sayımına göre, çalışma çağındaki erkek ve kadınların yüzde 58,1'i doğumdan itibaren sürekli ikamet ettikleri yerde yaşıyor ve yüzde 14,2'si çalışma yaşının üzerindedir (karşılaştırma için ortalama bir Amerikan ailesi ikamet ve iş yerini değiştirmektedir). ömrü boyunca 6-7 kez).

Bu nedenle, büyük şehirlerde, 60-70'lerde inşa edilen yerleşim bölgelerinde, çeşitli sosyal sorunlar artıyor: yaşlılar için feci bir klinik eksikliği var, okul öncesi kurumların sayısı azalıyor, bu da özellikle son on yılda ortadan kaybolmuş, yerini özel ya da devlet dairelerine bırakmış ya da onların yerine lüks konutlu evler çoğalmıştır.

Ayrıca yerleşim alanlarının genişlemesi ulaşım sorunları yaratıyor; yaşlıların erişmesi zor olan büyük, pahalı süpermarketlerin inşası moda haline gelirken, sakinlerin aşina olduğu küçük yerel dükkanlar kapanıyor.

Bu tür olayların nedeni, ihtiyacın zamanla değişmesi, nüfusun demografik hareketini, şehir sakinlerinin yaş özelliklerini ve hatta bölgeleri yansıtmasıdır.

Vatandaşları çalışmaya çeken daha önceki işletmeler konut ve sosyal altyapının inşasına katılmışsa, şimdi bu yalnızca ekonomik yasal çerçevede keskin bir değişiklik koşullarında yeterli yetkiye sahip olan yerel yönetimlerin endişesi haline geldi. kentsel planlama alanında, yeni kentsel planlama planları hazırlamak ve toplu inşaat için parseller formüle etmek için zaman yoktu. Eğer (kural olarak) yıkılmış binaların bulunduğu yerde inşaat yerel olarak yapılıyorsa, mevcut sosyal altyapının iyileştirilmesi pratikte çok zordur.

Toplu konut inşaatının ana aşamalarında her konut binasında nüfusun demografik yapısına ilişkin çalışmaların sonuçları bir dizi özelliği ve düzenli olguyu ortaya çıkardı:

1. Konut inşaatının her aşamasının kendine has demografik yapısı vardır.

2. Nüfusun her yaş grubu, uygun hizmet ve konfor koşullarının yaratılmasını gerektirir.

3. Endüstriyel tipteki evlerin toplu konut inşaatı döneminde, nüfusun belirli bir demografik bileşimine sahip büyük toplu konut geliştirme alanları oluşmuştur; bu, bugün yeni konut inşaatının yapısını oluştururken yaş özelliklerinin dikkate alınmasını gerektirir ve sosyal hizmet sistemi.

İnsanın her yaşı kendine özel ilişkiler yaratır. İster küçük bir çocuk, ister okul çocuğu, genç veya yaşlı olsun; hepsinin tatmin edilmesi gereken kendine has özellikleri, ihtiyaçları, alışkanlıkları ve arzuları vardır.

Konut kültürü, yalnızca yerleşim biriminin kendisinde - apartman dairesinde değil, aynı zamanda bölgede, yatılı eğitimin genel yapısında da böyle bir konfor ve yaşam kalitesi düzeyi sağlamalıdır; böylece her yaş grubunun ihtiyaçları karşılanır. nüfus karşılanmaktadır. Bu faktörlerin göz ardı edilmesi, nüfus arasında sosyal hoşnutsuzluğun artmasına neden olabilir.

Bu nedenle, Federal Hedef Programı “Konut”a yönelik eleştiriler, konut satın alma (mortgage) olasılığını artıran finansal araçlar geliştirirken, istikrarlı bir konut elde etme sorunlarını tamamen geri planda bırakması nedeniyle büyük ölçüde duyulmaktadır. uzun süreli gelir (üretimin varlığı veya yenisinin yaratılması), ulaşım altyapısının mevcudiyeti veya yokluğu, tıbbi, eğitimsel ve diğer sosyal hizmetlerin geliştirilmesi. Yani, Proje uygulama aşamalarında tamamlanması gereken sermaye inşaatı hacmine ilişkin genel bir rakam bulunmamaktadır. Her şey bölgesel ve yerel otoritelerin sorumluluğu altına alınıyor ve görevin tam boyutunu hayal etmek imkansız hale geliyor.

Gelişmiş bir mühendislik ve ulaştırma altyapısı varsa, o zaman gerçekten de talep arzı artırabilir ve piyasa klasik şemaya göre işler.

Listelenen sorunlar çözülmediyse ve nüfusun kişi başına düşen bölgesel geliri de dahil olmak üzere çeşitli bölgelerin kalkınmasındaki orantısızlığın ne kadar büyük olduğunu biliyoruz, o zaman Programı geliştiricilerin konut sorununu çözme görevi bunu diğer öncelikli ulusal projelerle yakından ilişkilendirmekti.

Dolayısıyla, son zamanlarda nüfusun yaşı ve sosyal yapısıyla ilgili konulara neden özel önem verildiği ve sonuçta öncelikli ulusal projelere yönelik yaklaşımlar değerlendirilirken bunun yansıtıldığı açıktır.

Temmuz 2006'da, Rusya Federasyonu Başkanı'nın öncelikli ulusal projelerin uygulanmasına ilişkin Konseyi yeniden adlandırıldı ve şimdi "Rusya Federasyonu Başkanı'nın öncelikli ulusal projelerin ve demografik politikanın uygulanmasına ilişkin Konsey" olarak adlandırılıyor.

Ulusal Projenin uygulanmasındaki ilerleme hakkında konuşan Rusya Federasyonu Başbakan Birinci Yardımcısı D.A. Medvedev şunları söyledi: “Bu, devletten bedava bir daire almak değil, onu satın almak için para kazanmakla ilgili. Dünyanın her yerinde bu tür fırsatlar, belirli teminatlar karşılığında krediyle konut edinilmesiyle yaratılıyor. Biz buna basitçe ipotek diyoruz.

Bu nedenle, istihdamın büyümesi için milyonlarca kişiye fırsat sağlayan uzun vadeli (bir ipotek kredisi en az 25 yıllık bir süre için verilebildiğinden) bir programın (veya sosyo-ekonomik tahminin) olmasını bekleme hakkımız vardı. insanlar "bir daire satın almak için para kazanacaklar."

Ülke tarihinin son 15 yılı boyunca tek bir devlet programının tam olarak uygulanmadığı gerçeğini dikkate alırsak, Projede önemli ayarlamalar yapılmadığı takdirde “konut sorununun” ciddiyetinin artacağını varsayabiliriz. Nüfusun yüzde 30-40'ı için yakın gelecekte azalma olmayacak.

3. Kentsel planlama ve inşaat kompleksi sorunları.

Ülkede mevcut olan piyasa ilişkilerinin belirli bir idealleştirilmesi, Program yazarlarının Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarındaki gerçek durumu zamanında dikkate almasına, inşaatın büyüme oranını kentsel planlama planlarıyla ilişkilendirmesine, arsaların mevcudiyeti, inşaat kompleksinin durumu ve inşaat sektörü.

Aslında “Çernobil'den sağ kurtulanlar”, “kuzeyliler” ya da “yerinden edilmiş kişiler” olmayan milyonlarca vatandaşımızın (özellikle orta yaşlı ve yaşlı) yaşam koşullarının iyileştirilmesi sorunu yakın zamana kadar cevapsız kalmıştı. Projenin başlamasından sadece bir yıl sonra bu konu Rusya Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın planlarında yer almaya başladı.

Yeni kentsel planlama ve konut mevzuatına tek seferlik geçişin olumsuz sonuçları da tahmin edilmedi.

2004 yılında kabul edilen Rusya Federasyonu Şehir Planlama ve Konut Kanunları, modern pazar gereksinimlerini (inşaat için arazi tahsisi için açık rekabetçi prosedürler, onayın basitleştirilmesi ve şehir planlama ve tasarımının devlet incelemesi) karşılayan yasal koşulların yaratılmasına yönelik kesinlikle ciddi bir adımdı. dokümantasyon, konut gayrimenkulü alanındaki yeni hukuki ilişkiler vb.)

Proje, bu yasaların federal, bölgesel ve yerel düzeylerde uygun düzenleyici çerçeveyle desteklenmediği koşullarda başlatıldı.

Ayrıca hem İmar Kanunu hem de İmar Kanunu birçok iç çelişkiyi barındırmakta ve acil değişiklik gerektirmektedir.

Şaşırtıcı bir şekilde, ne Programın genel bölümünde ne de program yöntemlerinin açıklamasında inşaatın kendisiyle ilgili sorunlara yer yoktu. Konut ve toplumsal hizmetlerin inşaatı ve iyileştirilmesi için arazi parsellerinin oluşturulmasına yönelik Programda yer alan ve fiili inşaatın fiilen başladığı alt programlar, konut işletmeye almanın zamanlaması ve hacmine ilişkin piyasa için kontrol göstergelerini belirler, ancak aynı zamanda izin verir. Piyasanın, konut inşaatına gerekli ölçekte yatırım yapma teklifine ne kadar sürede yanıt vereceği ve inşaat sektörünün şantiyeye gerekli her şeyi sağlama kapasitesine sahip olduğu sorusunu yanıtlayın.

Program, yerel yönetimlerin düşük gelirli vatandaşlar için konut sorununu hangi güçlerle ve hangi kaynaklar pahasına eşzamanlı olarak çözmesi gerektiği, manevra kabiliyeti yüksek bir fonun nereden oluşturulacağı vb. sorusuna bile cevap vermiyor.

Mevcut koşullarda, endüstriyel inşaat yöntemlerine ve az katlı konut inşaatının geliştirilmesine dayanan özel bir büyük ölçekli devlet programı olmadan, inşaat malzemeleri üretimine ve tanıtımına büyük yatırımlar çekmeden, planlanan inşaat göstergelerine zamanında ulaşmak. yeni teknolojiler (doğrudan devlet yatırımları dahil), inşaat için yüksek nitelikli personel hazırlanmadan neredeyse imkansızdır.

Piyasa, yasaların bunun için sağladığı tüm gerekli teşviklerin olması koşuluyla gerçekten de duruma hızlı bir şekilde uyum sağlayabiliyor, ancak şu anda Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın orta vadede bile tahminleri öngörülmüyor. Ekonomide önemli atılımlar.

Konut inşaat hacminin arttırılmasında ciddi bir ivme yakalanabilmesi için hangi sorunların çözülmesi gerekiyor?

Büyük ölçekli inşaat projelerinin başlamasını engelleyen en ciddi olumsuz faktörlerden biri, kentsel planlama konularında bölgelerin güçlü gecikmesidir: bölgesel planlama, kentsel imar, bölge planlama, mimari ve inşaat tasarımı, inşaat, büyük onarımlar, yeniden yapılanma sermaye inşaat projelerinin

Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu, kentsel planlama düzenlemelerinin yokluğunda arsaların sermaye inşaatı için tahsisine izin vermediğinden ve önceki dönemde geliştirilen kentsel planlama planları zaten güncelliğini yitirmiş olduğundan, bunların geliştirilmesi ek maliyetler gerektirecek ve önemli olacaktır. zaman.

Rusya Federasyonu Hükümeti'nin, Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu normlarının uygulanmasını sağlayan ve aynı zamanda uygun fiyatlı konut piyasası ve teknik düzenlemenin temelini oluşturan düzenlemelerinin kabul edilmesindeki düzensizlik ve gecikme, Yerel yönetimlerin çalışmaya başlama konusundaki hazırlıksızlığı.

Diğer bir sorun ise arazinin kalkınma amaçlı dolaşımına ilişkin mevcut kurallardır. Federal Antimonopoly Servisi'ne göre, 2005'te - 2006'nın başlarında Rusya'da konut inşaatı için arsaların yüzde 90'ından fazlası yasaya aykırı olarak tahsis edildi.

Rusya Federasyonu Başsavcılığı tarafından yerel düzeyde mevzuata uygunluk analizi, özellikle Konut Projesi kapsamındaki suçların yaygınlığına işaret etmektedir. Öncelikle konut inşaatı için arsa temin ederken, arazi kullanım haklarını tescil ettirirken ve uygularken. Arazi daha sonra spekülatif yeniden satış amacıyla dolaşımdan çekilir.

O zamana kadar siteler boşta, fiyatların yükselmesini bekliyor ve hiçbir vergi yaptırımı olası karlardan daha ağır basamaz.

Bu vesileyle Rusya Federasyonu Başbakan Birinci Yardımcısı D.A. Medvedev, 31 Mart 2006'da "Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının ve belediyelerin öncelikli ulusal projeyi" Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konutları uygulamaya hazır olmaları hakkında "konulu bir toplantıda şunları söyledi:

“Bu tür anlaşmalar piramit şemaların ve bir bütün olarak konut piyasasındaki istikrarsızlığın temelini oluşturuyor. Böyle bir konut piyasasında asla uygun fiyatlı olamayacağı açıktır. Buna göre, mülk sahiplerini araziyi amacına uygun şekilde hızla kullanmaya, yani sadece ev inşa etmeye nasıl teşvik edebileceğimizi düşünelim.”

Şimdiye kadar, Rusya Federasyonu Başsavcılığı, Rusya Federasyonu'nun kurucu birimlerinde tüm yerleşik prosedürlerle teftişler yürütüyor ve bunun zorunlu bir sonucu olarak arazi cirosu önemli ölçüde yavaşladı.

Bir sonraki olumsuz faktör, küçük kasaba ve yerleşim yerlerinin altyapısal az gelişmişliğidir ve bu da nüfusun büyük şehirlere göç etmesine neden olur. Acı bir gerçek var; 2002 nüfus sayımına göre yerleşim yerlerinin yüzde 8'inden fazlası “nüfussuz” olarak listeleniyor.

Büyük şehirler genellikle uzun vadeli yatırım geliştirme programlarına sahip olmadığından, bu tür bir göç, içlerinde mevcut olan sosyal sorunları (işsizlik, konut eksikliği, sağlık ve eğitim kurumları, suç durumu vb.) daha da ağırlaştırmaktadır.

Konut ve toplumsal hizmetler altyapısının geliştirilmesine yönelik yatırım akışı iki ana nedenden dolayı engellenmektedir: sabit varlıklarındaki amortisman ve 2004 yılı sonunda 307,5 ​​milyar rubleye ulaşan konut ve toplumsal hizmet işletmelerine ödenecek devasa hesaplar.

Konut ve toplumsal hizmet işletmelerinin finansal olarak toparlanması amacıyla 2005 yılında kabul edilen “İmtiyaz Sözleşmelerine İlişkin Federal Kanun”, federal, bölgesel ve yerel düzeylerde düzenleyici yasal düzenlemelerin geliştirilmesini ve onaylanmasını gerektirir; bunlar olmadan bir araç haline gelmeyecektir. Bu alandaki iş ve yatırım faaliyetleri. Sonuç olarak, konut ve toplumsal hizmetler reformu için son tarihler erteleniyor, ancak hiç kimse klasik “zaman = para” bağlantısını iptal etmedi ve hiç kimse bunun ne gibi kayıplarla sonuçlanacağını düşünmedi.

4. İnşaat malzemeleri endüstrisi.

İnşaat camiasının bakış açısından, bir inşaat sahasının gelişimi yalnızca inşaat sahalarının mevcudiyetine bağlı değildir. İnşaat hızında keskin bir artış, ancak yapı malzemeleri üretim oranında yeterli bir artış sağlanması durumunda mümkündür.

Artık mevcut işletmelerin üretim kapasitelerinin yüzde 60-70'e varan kısmı yıpranmış, kullanılan teknolojiler eskimiş, malzeme ve enerji maliyetleri son derece yüksek. Mevcut geri ödeme süreleri (en az 8-10 yıl) ve karlılık göstergeleri göz önüne alındığında, örneğin ek 1 milyon ton çimento üretimi 4 milyar rubleden fazla gerektirecek ve bu, devletin doğrudan yatırımı olmadan imkansızdır. Bazı çevrelerde piyasaya yatırımın yalnızca özel sermayenin meselesi olduğu yönünde ilkeli bir görüş var.

Bugün inşaat malzemesi üreten işletmelerin yüzde 60'ı Rusya'nın Avrupa kısmında yoğunlaşıyor, bu nedenle Sibirya ve Uzak Doğu bölgelerine tedarikleri inşaat maliyetlerinde önemli bir artışa yol açıyor. İnşaat sektörünün üretim üssünü doğru ve en iyi şekilde konumlandırmak için, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarındaki belirli konut türlerine yönelik gerçek ihtiyaçlara dayanan açık, ayrıntılı bir konut inşaat programı gereklidir.

Son olarak, Rusya İnşaatçılar Birliği'nin 2006 yılı sonunda yaptığı çok sayıda konuşmanın ardından, Rusya Federasyonu'ndaki inşaat malzemeleri endüstrisinin gelişimine yönelik çeşitli devlet önlemleri sağlayan belirli bir dizi önlem hükümet düzeyinde değerlendirilmeye başlandı. sektöre destek.

5. İnşaat güvenliği sorunları.

Konforlu mahfazanın yapısı, uzun süreli çalışma sırasında hem güvenilirliğini hem de güvenliğini ifade eder.

Bu bağlamda, 1 Ocak 2010 tarihinden itibaren "Teknik Düzenleme" Federal Kanunu uyarınca eski SNiP'lerin yerini alması gereken inşaat güvenliği alanında teknik düzenlemelerin geliştirilmesi ve kabul edilmesiyle durumu kritik olarak adlandırmak mümkün değildir. Rusya Devlet İnşaat Komitesi tarafından geliştirildi, ancak bürokratik gecikmeler nedeniyle bir zamanlar Rusya Adalet Bakanlığı tarafından tescil edilmedi.

Teknik düzenlemelerin geliştirilmesi 2003 yılından bu yana yürütülmektedir, ancak geliştirme ve benimseme süreci haksız yere gecikmiştir ve bunun sonucunda bugün inşaata meşru bir düzenleyici çerçeve sağlanmamaktadır.

Aynı zamanda teknik düzenleme geliştiricileri de sistemsel sorunlarla karşı karşıyadır.

“Teknik Düzenleme” Federal Kanunu ile Avrupa ve BDT ülkelerinde kabul edilen benzer kanunlar arasındaki en önemli fark, uygulama kapsamıdır.

27 Aralık 2002 tarih ve 184-FZ sayılı Federal Kanunun uygulama kapsamı, üretim süreçlerinin güvenliğini de kapsamaktadır. Sonuç olarak, teknik düzenleme konuları, özellikle tamamen farklı bir hukuki alana ait olan işgücünün korunması ve güvenliği konularını içermeye başlıyor. Kanunun uygulanmasında birleşik bir metodoloji mevcut olmadığından, genel teknik düzenlemelerin yokluğunda özel teknik düzenlemeler geliştirilmektedir.

Ayrıca, teknik düzenlemelerin geliştirilmesi sırasında, M.I. Kaykov başkanlığındaki ASR İnşaat Departmanı uzmanlarına göre, doğası gereği sistemik olan sorunlar ortaya çıktı.

Rusya Sanayiciler ve Girişimciler Birliği tarafından düzenlenen "Uluslararası Standardizasyon: Rus Petrol ve Gaz Kompleksi İşletmelerinin Ekonomik Verimliliğini Artırmanın Bir Yolu" Uluslararası Konferansının katılımcıları da benzer sonuçlara vardı:

“...teknik düzenlemeye ilişkin önerilen ilkeler, Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomik Komisyonu (UNECE; AB ülkeleri ve hemen hemen tüm BDT ülkeleri tarafından kabul edilen) tarafından onaylanan teknik düzenleme ilkelerinden temel olarak farklıdır; bu nedenle, devam eden teknik reform, aslında Avrupa ülkelerinin payının Rusya'nın ticaret cirosunun büyük çoğunluğunu BDT'den geldiğini hesaba katın;

AB, BDT ve EurAsEC ülkelerinden farklı olarak teknik düzenlemelerin kapsamının sadece ürün güvenliğinin sağlanması açısından değil aynı zamanda iş sağlığı ve güvenliği açısından da üretim süreçlerinin güvenliğini içermesi, mevcut mevzuatta köklü değişiklikler yapılması ihtiyacını doğurmaktadır. diğer yasal alanların yanı sıra, federal yasalar tarafından gerekenden önemli ölçüde daha fazla sayıda düzenlemenin geliştirilmesi ve benimsenmesi (bazı tahminlere göre, 700'e kadar);

teknik düzenlemenin uluslararası uygulamasında, ürün güvenliği sorunları tehlike türüne göre çözülmektedir, ancak Rusya'da teknik düzenlemelerin oluşturulmasına yönelik endüstri çapında bir yaklaşım uygulanmakta ve bu da her birinin benzer düzenlemelerinde aynı güvenlik gerekliliklerinin tekrar tekrar tekrarlanmasına yol açmaktadır. endüstri sistemi;

Ürün güvenliği için yalnızca genel gerekliliklerin verildiği ve tüm spesifik özelliklerin bu direktifle uyumlu standartlarda verildiği Avrupa direktiflerinden farklı olarak, Rusya Federasyonu, "standartların ambalajından çıkarılması", yani belirli normların önemli bir kısmının kaldırılması için bir yöntem önermektedir. ve standartlardan teknik düzenlemelere geçiş, gelecekte düzenlemelerin birden fazla yeniden yazılmasına ve yeni ürünlerin veya yeni teknolojilerin ortaya çıkmasıyla bu standartların her değiştiğinde bunların federal yasalar tarafından benimsenmesi ihtiyacına yol açacaktır...”

Rusya İnşaatçılar Birliği, bu yasanın doğasında bulunan ve inşaatla ilgili sistemik hatalar konusunu defalarca gündeme getirdi.

Örneğin Kanun, "Binaların, yapıların, yapıların güvenli işletimi ve bitişik alanların güvenli kullanımı hakkında" başlığıyla inşaat alanında genel teknik düzenlemelerin geliştirilmesine yönelik bir gereklilik içermektedir; bu, araştırma, tasarım ve inşaat için güvenlik gereklilikleri anlamına gelmektedir. İnşaat genel teknik düzenlemelerinde yer almayan montajlar yapılacaktır. Bu yaklaşım, özellikle inşaat sırasında meydana gelen ve genellikle insan kayıplarının da eşlik ettiği kazalarda son zamanlarda görülen artış göz önüne alındığında tehlikelidir.

Bu nedenle, devlet düzeyinde nihai kararları beklemeden, Rusya İnşaatçılar Birliği Konseyi, tüm üyelerinin 14 temel SNiP'ye zorunlu uyumu konusunda bir karar aldı. Bu standartlar, vatandaşların yaşamının ve sağlığının, bireylerin ve tüzel kişilerin mülkiyetinin, devlet ve belediye mülklerinin korunmasını, çevrenin korunmasını, çevre standartlarına uyumu ve tüketicileri yanıltıcı eylemlerin önlenmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

İnşaat alanındaki düzenleyici çerçevenin tamamen tavsiye niteliğinde olduğu koşullarda, ACP, bugün Rusya'da işlemeyen inşaat standartlarına uymayı üstlendi ve ACP'nin tüm kurucularını ve üyelerini bunlara uymaya zorunlu kıldı.

Bu İnşaat Kodları ve Kuralları, devlet ilgili teknik düzenlemeleri kabul edene kadar, ASR'ye dahil olan tüm kuruluşlar için zorunlu hale gelecek ve yapılan işin gerekli sorumluluğuyla birlikte inşaat faaliyetlerini birleşik bir yasal çerçeve içinde yürütmelerine olanak tanıyacaktır.

Birçok uzmanın belirttiği bir başka özellik. İnşaatla ilgili yasaların geliştiricileri arasında, bu alanda pratik deneyime sahip profesyonel inşaatçılar ve mimarlar yoktur, dolayısıyla derhal düzeltilmesi gereken çok sayıda hata vardır.

6. İnşaatçılar için ulusal proje ve görevler.

En azından konut sorununun ciddiyetini hafifletmek için inşaatçılar önümüzdeki yıllarda hangi görevleri çözmelidir?

Konut ihtiyaçları aşağıdaki rakamlarla karakterize edilir:

ülke nüfusunun yüzde 60'ından fazlası yaşam koşullarının iyileştirilmesini istiyor;

çoğu düşük gelirli vatandaşlardan oluşan yaklaşık 5 milyon aile (yaklaşık 15 milyon kişi) daire almak için sırada;

Rusya Federasyonu'nun 1014 bin vatandaşa (gaziler ve engelliler dahil - 306 bin kişi, diğer kategorilere ait vatandaşlar - 708 bin kişi) federal mevzuata uygun olarak devletin konut sağlama yükümlülükleri vardır.

2005 yılında 43,2 milyon m2 konut hizmete açıldı. (45-46 milyon m2 planlı bir tahminle). Aynı zamanda, büyüme oranı iki kat düştü: 2004'te 2003'e göre yüzde 13 daha fazla konut hizmete sokulduysa, 2005'te bu oran 2004'e göre yalnızca yüzde 6,2 daha fazlaydı.

Rusya'da maksimum konut işletmeye alma hacmine 1987 yılında ulaşıldı ve 76 milyon metrekareye ulaştı. Konut inşaat hacminde 1992 yılında başlayan ve 1999 yılına kadar devam eden keskin bir azalma, 2002 yılından bu yana konut işletmeye alma hacminde yavaş ama istikrarlı bir artış yaşanıyor. 2006 yılı sonucu 50,2 milyon m2'dir.

Mevcut konut yapısında toplu (yoğun) inşaatın payı yaklaşık yüzde 60'tır, yani. yaklaşık 27 milyon m2 bu nedenle yıllık olarak, mevcut konut inşaatı hacimleri ve oranları, konutların harap ve acil stoklara (20-24 milyon m2) aktarılması nedeniyle konut stokunun elden çıkarılmasını yalnızca çok az karşılamaktadır.

Bölgelerde konutlar son derece dengesiz bir şekilde inşa ediliyor. Böylece, Rusya Federasyonu'nun 76 bölgesinde (Moskova, St. Petersburg, Moskova, Leningrad, Sverdlovsk, Samara, Astrahan bölgeleri, Tataristan Cumhuriyetleri ve Başkurdistan hariç) 14-16 milyon metrekareden fazla olmayan ekonomi- sınıf konutlar yapılıyor. yılda m. Büyük ve küçük şehirler arasında özellikle güçlü bir orantısızlık var.

Aynı zamanda son yıllarda yeni yapılan konutların yapısı konfor açısından da değişti.

Tüketici niteliklerinin iyileştirilmesini de göz önünde bulundurarak, ulusal konut projesinin önceliklerinden biri olarak konut konforundan bahsedersek, halihazırda buna yönelik eğilimler var: 1995 ve 2004'te inşa edilen konut sayısı neredeyse eşitti. ancak 2004'te 125 bin aileye daha az daire verildi. Bunun nedeni ise daha büyük dairelerin inşa edilmesiydi. 1995 ve 2004 yıllarında 41,0 milyon metrekare işletmeye alındı. yaşam alanı.

1995 yılında dairelerin toplam alanının ortalama büyüklüğü 68,2 m2 idi.

2004 yılında dairelerin toplam alanının ortalama büyüklüğü 86,0 m2 idi.

Bu durumda piyasa talebe hızla cevap verirken, halk arasında konfor kavramlarına karşı yeni bir tutum oluşturdu.

Ancak finansal erişilebilirlik (mevcut) açısından bakıldığında, konut piyasası son derece olumsuz bir durum geliştirdi.

Federal Hedef Program “Konut” kapsamındaki değerlendirmeler için kabul edilen karşılanabilirlik katsayısı (Rusya Federasyonu'nda kabul edilen sosyal standartlara göre hesaplanan bir dairenin ortalama maliyetinin kişi başına 18 m2'nin toplam gelire oranı) ortalama aile), nüfusun büyük çoğunluğunun son derece düşük gelirine rağmen, konut satın alınabilirliğinde istikrarlı bir artışa işaret ediyor.

Bununla birlikte, son derece küçük hacimli konut inşaatları ve vatandaşların maksimum ve minimum gelirleri arasındaki büyük fark koşullarında, bu parametre gerçek durumu yansıtmamakta ve daha çok "hastanedeki ortalama sıcaklığı" anımsatmaktadır.

Nitekim 2005 yılında inşa edilen konutlar (43,2 milyon m2) sosyal normlar açısından yaklaşık 750 bin aileyi (ortalama Rus ailesi 3,2 kişi) karşılayabildi ve Rosstat'a göre geliri olan aile sayısı Konut sorununu kendi başlarına çözmeye yetecek sayıda kişi (mortgage kredisi yardımıyla konut satın almak dahil) en az 4 milyondur (toplam Rus aile sayısının yüzde 9-10'u).

Konut ve toplumsal hizmet fiyatlarındaki ciddi artış ve kamu hizmetleri faturalarının aile bütçelerindeki önemli payı nedeniyle, konutun karşılanabilirliği faktörü yalnızca bir daire satın alma maliyetlerini değil aynı zamanda sonraki işletmesini de içermelidir.

Bu arada, bazı durumlarda konutun uygun fiyatlılığı, finans piyasası ile emlak piyasası arasında bir tür bağlantı faktörü olarak anlaşılıyor. Daha sonra emlak fiyatları üzerinden değerlendirme yapılabilir. Bizim durumumuzda, hem birincil hem de ikincil piyasalarda fiyatların sürekli olarak artması, etkin konut talebinin karşılanamadığına işaret etmektedir.

Konut amaçlı gayrimenkul fiyat endeksi tahminleri, tüketici piyasasının konut segmentindeki enflasyonun, ekonominin diğer sektörlerindeki ulusal ortalama enflasyon oranlarından 2 kat daha yüksek olduğunu gösteriyor.

Konut fiyatlarındaki kontrol edilemeyen artışın doğal ekonomik sınırlayıcıları, arzdaki artışın konut piyasasındaki talebi geride bırakarak ciroyla çalışmayı karlı hale getirdiği koşullardır. Aksi takdirde düşük maliyetli konutlar piyasadan silinmeye devam edecek.

2006 yılında ülke genelinde konut fiyatları ortalama yüzde 50'ye yakın arttı. Sadece 2006'nın üçüncü çeyreğinde fiyat artış oranında bir düşüş oldu; bu, örneğin Moskova'da toplam alanın metrekaresi başına 100 bin rubleyi aştı (Rosstat'a göre, 2006'nın 1. çeyreğinde yaşam maliyeti) yaklaşık 2.690 ruble idi ve Ağustos 2006'da Rusya Federasyonu'nda kişi başına düşen nakit gelir 10.066 ruble idi).

Bununla birlikte, farklı nüfus gruplarının gelire göre oranı, pazarın artık potansiyel olarak beş kat hacim arzını absorbe etme kapasitesine sahip olduğu ve dolayısıyla önceki dönemin tamamında görülmeyen fiyat artış oranlarına dayanabileceği şekildedir.

Konut fiyatlarındaki artışın inşaat hızına doğrudan bağımlılığı, konut işletmeye alma büyüme oranının en yüksek olduğu (yüzde 15'e kadar) ve fiyatların en az arttığı (yüzde 15'e kadar) Sibirya Federal Bölgesi örneğinde görülebilir. yüzde 15-20).

Ayrıca analistler ve sosyolojik araştırmalara göre fiyatlardaki artışın birkaç nedeni daha var:

Uygun fiyatlı bir konut piyasası yaratmayı amaçlayan ve vatandaşları fiyatların yakında düşeceğine ikna eden bir yasa paketinin 2004 yılında aktif olarak tanıtılması. Bu bağlamda 2005 yılında gerçekleşmeye başlayan bastırılmış talep ortaya çıktı. 2004 yazında bankacılık sektöründe ortaya çıkan tedirginlik (bu faktör özellikle Moskova'da belirgindi) bu eğilimin yoğunlaşmasında da belli bir rol oynadı;

31 Aralık 2004 tarih ve 214-FZ sayılı Federal Kanunun 1 Nisan 2005 tarihinde yürürlüğe girmesi “Apartmanların ve diğer gayrimenkullerin ortak inşaatına katılım ve Rusya Federasyonu'nun belirli yasama işlemlerinde değişiklik yapılması hakkında” (bundan sonra anılacaktır) Paylaşımlı İnşaat Kanunu gibi) inşaat halindeki konut arzını olumsuz etkilemiştir (çeşitli kaynaklara göre azalma yüzde 20-30 olmuştur). Geliştiriciler konut geliştirme için yeni alanlar geliştirmekten kaçınmaya başladı. Bu yasanın yürürlüğe girmesinden önce geliştirilen sitelerde yapılan konutların satışı tamamlandığında bu faktör daha güçlü bir şekilde kendini göstermeye başlayacak;

Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'nun uygulamaya konulması ve konut inşaatı amaçlı arazi tahsislerine göre arazi mülkiyetinin “yeniden dağıtımının” başlaması. Burada çarpıcı bir örnek, 2005 yılında metrekare başına fiyatın iki katından fazla arttığı Çelyabinsk'tir;

Mortgage kredilerinin efektif talepteki artış yoluyla konut fiyatlarının büyümesi üzerinde belirli bir etkisi vardır.

Konut ipotekli kredi sisteminin nispeten gelişmiş olduğu bölgelerde fiyat dinamikleriyle bir korelasyon fark edilebilir. Başkurdistan, Çuvaşistan, Orenburg ve Samara bölgelerinde ikincil konut piyasasındaki fiyat artışı (ve şu ana kadar ipotekli alım satım işlemlerinin neredeyse yüzde 90'ı ikincil piyasada gerçekleşiyor) İnşaat halindeki konut piyasası genel fiyat artışını dolaylı olarak etkilemektedir.

İnşaatta fiyatlandırma sorununa bakmanın başka bir yolu daha var. Örneğin, Rusya İnşaatçılar Birliği İnşaat Fiyatlandırma ve Uzman Analitik Çalışma Departmanı müdürü Pavel Goryachkin, mevcut arazi sağlama sistemini yok eden hem federal hem de yerel hükümet organlarının suçlu olduğuna inanıyor. Arsalar ve inşaata ortak katılım, bunun yerine etkisiz ve işlevsiz bir plan sunuyordu. Aynı zamanda, artan fiyatlar nedeniyle geçici olarak kar artışı elde eden inşaat şirketleri de vatandaşlar gibi "yayılan krizin kurbanları" olarak görülmelidir, çünkü en ileri görüşlü şirket liderleri doğrudan bir krizden korktuklarını söylüyorlar. Gelecekte piyasada kaçınılmaz bir düşüş var ve acele talepten kazanılan parayı nereye yatıracağımı bilmiyorum. Pek çok şehirde yatırım yapılabilecek ve inşaatın başlayabileceği arazilere neredeyse hiç ücretsiz erişim bulunmuyor.

Buna ek olarak, Rusya Federasyonu'na Konut İpotek Kredileri Kurumu'ndan alınan borçlar için garanti sağlanması yoluyla banka ipoteklerine yönelik bütçe desteğinde yaygın olarak teşvik edilen artış (2005'te 4 milyar rubleden 2006'da 14 milyar rubleye) enflasyonist beklentiler yaratıyor. Gelişmiş pazarlar için bu kadar büyük bir mali enjeksiyon farkedilemez, ancak Rusya'da ipotek piyasası yeni yeni ayağa kalkıyor.

Durum, önemli miktarda ipotek kredisi olmasa bile konut piyasasındaki arz ve talep dengesinin bozulması nedeniyle daha da kötüleşiyor.

Bölgesel ipotek operatörlerinden alınan bilgilere göre, Rusya Federasyonu'nun birçok bölgesinde ipotek kredisi almak, inşa edilmiş bir daire bulmaktan daha kolaydır. Ek olarak, Federal Hedef Program “Konut”un yeni baskısında, konut piyasasında arzı teşvik etmek için sağlanan fonlar (çoğunlukla devlet garantileri), en geç 2 yıl içinde yeni binalar şeklinde planlanan getiriyi sağlamaya başlayacak. ve o zaman bile Rosstroi tarafından planlanan son teslim tarihlerine sıkı sıkıya bağlı kalarak.

7. Projenin sosyal önemi.

Öncelikli ulusal proje olan “Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konutlar” siyasi ve ekonomik açıdan neden bu kadar önemli? Sosyo-ekonomik gelişiminin mevcut aşamasında, Projenin yönetimi ve uygulanmasında devletin rolü ve yeri nedir? ?

Rus vatandaşlarının çoğunluğu, yaşam koşullarının iyileştirilmesini diğer yaşam öncelikleri arasında ilk sıralarda tutuyor. Sonuç olarak, toplumdaki sosyal gerilimin ve siyasi sıcaklığın düzeyi büyük ölçüde vatandaşların barınma ihtiyaçlarının karşılanma ihtimaline bağlıdır.

Bu nedenle uygun fiyatlı ve konforlu konut, sağlık, eğitim ve tarım alanlarındaki öncelikli ulusal projelerin hedeflerine ulaşmada maddi temelin en önemli bileşenidir.

Kamuoyu Vakfı tarafından yapılan anketlerden, belki de ulusal “Uygun Fiyatlı Konut” projesine olan oldukça önemli ilgiyi önceden belirleyen şeyin, konut sektöründeki durumdan yüksek düzeyde nüfus memnuniyetsizliği olduğu sonucu çıkıyor.

Rusların neredeyse üçte ikisi (yüzde 61) bu projeyi zaten biliyor ya da duymuş; yaklaşık üçte biri (yüzde 36) ise henüz projeyi duymamış. “Uygun Fiyatlı Konut” projesine ilişkin farkındalık düzeyi, “sağlık” (yüzde 48) ve “eğitim” (yüzde 39) projelerine göre belirgin şekilde daha yüksek çıktı.

“Uygun Fiyatlı Konut” projesinin tüm alanları arasında görünüşe göre iki tanesi en çok ilgi çekiyor: “Genç ailelere ev satın alırken mali yardım” ve “ipotekli kredi hacminin artırılması.” Katılımcıların sırasıyla yüzde 39'u ve yüzde 37'si bu proje alanlarını duymuştur.

Rusların ulusal projesi “Ekonomik Konut” ile ilgili beklentileri ihtiyatlı bir iyimser olarak adlandırılabilir. Yanıt verenlerin yüzde 40'ı bu projenin uygulanmasının nüfusa konut sağlanmasıyla durumu iyileştireceğine inanıyor, yanıt verenlerin yüzde 33'ü karşıt bakış açısına sahip - ulusal proje durumu iyileştirmeyecek (yüzde 27'si konut sağlamanın zor olduğunu düşünüyor) Bu soruyu cevaplayın). Aynı zamanda katılımcıların yüzde 16'sı önemli gelişmeler bekliyor ve yüzde 24'ü bunların önemsiz olacağına inanıyor.

Ulusal projenin hayata geçirilmesiyle konut sektöründe olumlu değişikliklerin, bugün buradaki durumun "iyi" veya "tatmin edici" olduğuna inananlar tarafından çok daha fazla beklenmesi anlamlıdır. Aynı zamanda, konut durumunu daha çok olumsuz değerlendiren katılımcılar herhangi bir iyileşme beklemiyorlar.

Bu göstergeler Projenin sosyal önemini karakterize etmektedir.

Konut sorununu çözmek, yalnızca hem bütçe hem de özel olarak büyük mali kaynakların yatırımını değil, aynı zamanda devletin tüm organlarının, finans ve inşaat iş dünyasının ortak çabalarını da gerektirir.

Bu tür bir işbirliği, doğrudan konut inşaatı sorununu çözmenin yanı sıra, ekonominin diğer sektörlerinin büyümesine de ivme kazandıracaktır, çünkü sistemi oluşturan bir sektör olan inşaat sektörü, metalurji, enerji, makine mühendisliğinin gelişimini doğrudan etkilemektedir. , ulaşım ve diğer endüstriler.

Konut sektöründe biriken sorunlar o kadar şiddetli ki, ülkenin sosyo-ekonomik gelişiminin önünde bir fren haline gelmiş, üretim potansiyelinin ve işgücü kaynaklarının rasyonel dağılımını olumsuz etkilemiş, demografik yapı üzerindeki doğrudan olumsuz etkiden bahsetmeye bile gerek yok. durum.

Sovyet iktidarının ilk yıllarından başlayarak devletimizin gelişiminin her aşamasında konut sorununu çözmeye yönelik önlemler alındı.

Başlangıçta bu daha çok kamulaştırma niteliğindeydi ve sözde "yoğunlaştırma" ve apartmanların - komünlerin yaratılması yoluyla gerçekleştirildi. O dönemde ortak apartmanlar kurumunun oluşumunun en çarpıcı edebi örneği Mikhail Bulgakov'un "Köpeğin Kalbi" adlı eseridir.

Bununla birlikte, bir zamanlar nüfusun bir kısmı için diğerinin pahasına barınma sağlama sorununu çözen “ortak apartmanlar”, onlarca yıl sonra şehirlerin restorasyonuna paralel olarak çözülmesi gereken bir sorun karmaşasına dönüştü. savaşla yok edildi.

Konut sorununu çözmeye yönelik tek başarılı girişim, N.S. Kruşçev tarafından başlatılan büyük ölçekli konut inşaatı programı olarak düşünülebilir, ancak tüm sorunları çözmemiş olsa da (ortak apartmanlar bugün hala mevcuttur), ancak konut alanında niteliksel bir atılım sağlamıştır. yapı.

60'lı yıllarda konut inşaatı, idari-komuta sistemi çerçevesinde, yalnızca devlet müteahhitleri tarafından bütçe fonları pahasına gerçekleştirildi.

Öncelikli ulusal proje olan “Rus Vatandaşları için Uygun Fiyatlı ve Konforlu Konut”, ne ölçeği ne de belirlenen görevlerin karmaşıklığı ve karmaşıklığı açısından altmışlı yılların konut programıyla karşılaştırılamaz.

Konut stoğunun yüzde 70'ten fazlası devlete değil vatandaşlara ait; neredeyse tüm inşaat kuruluşları ve endüstriler özel olduğundan devlet, eskisi gibi inşaat sürecini doğrudan yönetemiyor.

Günümüzde devlet ve halk arasındaki ilişki, özel yatırımları (kamu fonları dahil) hedeflenen bütçe sübvansiyonları, devlet garantileri ve krediler biçimindeki hükümet desteğiyle birleştiren mevzuat ve piyasa mekanizmalarına dayanmaktadır.

Projenin başarısı büyük ölçüde özel yatırımcıların, geliştiricilerin ve yüklenicilerin faaliyetleri tarafından belirlenmektedir.

Bu bağlamda, etkili bir şekilde uygulanması için gerekli bir koşul, planlanan planların doğrudan uygulayıcı - kendi sendikalarında ve öz düzenleme ilkelerine göre faaliyet gösteren derneklerde birleşmiş olan Rus inşaat işletmesi - tarafından desteklenmesidir.

Uzun yıllara dayanan uygulama bizi, inşaat sektöründeki tekelci devlet düzenlemelerinin (ruhsatlandırma, mimari ve inşaat denetimi, teknik düzenleme, vb.) konut inşaatı kalitesindeki düşüş, artan vakalar ile kanıtlandığı gibi gerekli verimliliği sağlayamayacağına ikna etti. kazalar ve kamu binalarının tahrip edilmesi.

Ulusal Projenin hedeflerine belirlenen hacimlerde ve zaman dilimlerinde ulaşmanın tek yolu olarak devlet, yatırımcılar ve inşaatçılar arasında ortaklıklara ihtiyacımız var.

8. İnşaat sektöründe öz düzenleme.

Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı tarafından başlatılan 2003 idari reformu, aşırı devlet düzenlemelerinin sona erdirilmesi de dahil olmak üzere, bir öz-denetim sisteminin geliştirilmesiyle birlikte, ticari kuruluşların ekonomik faaliyetlerine devlet müdahalesinin sınırlandırılmasını tam olarak üstlendi. İktisat alanındaki kuruluşlar.

İlk görev kısa bir süre içinde tamamlanırsa, öz düzenleyici kuruluşlara ilişkin federal yasa henüz kabul edilmediğinden, öz düzenleyici kuruluşlar sisteminin gelişimi yavaşlamıştır.

Kendi kendini düzenlemeye kademeli geçiş, kolektif sorumluluk için özel mekanizmaların, geliştiriciler ve yükleniciler için zorunlu sorumluluk sigortasının geliştirilmesini ve oluşturulmasını içerir.

Öz düzenlemenin avantajı nedir?

Kural olarak, öz-düzenleyici normlar devletin belirlediği normlardan daha esnektir ve değişen koşullara uyum sağlaması daha kolaydır.

Kendi kendini düzenleyen bir kuruluşun üyeleri (bundan böyle SRO olarak anılacaktır), kendi politikalarını etkilemek için, özdenetim kuruluşlarının yönetim organlarının seçimi de dahil olmak üzere, hükümet organlarının politikalarından daha fazla yasal fırsata sahiptir.

SRO üyelerinin faaliyetlerinin kendi kontrol organları tarafından kontrol edilmesinin, SRO üyelerine iç idari ve ekonomik yaptırımları etkilemek ve uygulamak konusunda daha etkili olduğu ortaya çıkıyor ve bu da piyasa katılımcıları arasında devlet tarafından uygulanan yaptırımlara göre daha az reddedilmeye neden oluyor.

SRO'larda tüketiciler ve mal/hizmet üreticileri arasındaki uyuşmazlıkların duruşma öncesi çözümlenmesine yönelik mekanizmalar genellikle taraflar açısından daha ucuzdur ve mahkeme süreçlerine göre daha az zaman alır. Uyuşmazlık çözüm prosedürleri, belirli bir faaliyet alanının koşullarına ve piyasa katılımcıları arasındaki ilişkilerin özelliklerine, standart adli prosedürlerden daha iyi uyarlanır.

Öz-denetim kuruluşlarının oluşturulması, işletmenin açıklığının ve sosyal yöneliminin arttırılması da dahil olmak üzere, toplumun iş dünyasına karşı tutumu üzerinde olumlu bir etkiye sahip olabilir.

Öz düzenlemenin doğası gereği dezavantajlarından bahsetmemek imkansızdır:

Bir SRO üyelerine dayatılan gereklilikler, kural olarak oldukça ciddidir ve piyasa dışındakiler için geçerli olmayabilir (bir SRO'ya zorunlu üyelik yoluyla yapılan özel düzenleme hariç);

sektöre girişte ek engellerin oluşturulması (yüksek üyelik ücretleri, belirli düzeyde mesleki veya hukuki sorumluluk sigortası, tazminat fonlarına yüksek düzeyde katkılar vb.) SRO üyelerinin mal/hizmet fiyatlarının artmasına yol açabilir;

Toplumun, iş dünyası veya meslek birliklerinin belirli bir alanın düzenlenmesini ve yerleşik standart ve kurallara uygunluğun kontrolünü bağımsız olarak sağlama becerisine yönelik güvensizliği;

kendi üyelerinin ve bir bütün olarak işletmenin çıkarlarını koruma görevi ile tüm toplumun çıkarları doğrultusunda hareket etme ihtiyacı arasında bir çelişkinin ortaya çıkma olasılığı.

SRO çerçevesinde özel prosedürler ve mekanizmalar geliştirilerek bir takım dezavantajların üstesinden gelinebileceği gibi, uygulamada bazı avantajların da gerçekleşmeyebileceği dikkate alınmalıdır. Bu esas olarak öz düzenlemeyi destekleyenler ve karşıtları arasında tartışmalara yol açmaktadır.

Bununla birlikte, birkaç gündür dünya pratiğinde kullanılan öz düzenlemenin avantajları açıktır:

özdenetim kuruluşlarının devlet kurumlarından bağımsızlığı, kendi organlarının ve kontrol mekanizmalarının varlığı;

öz düzenleme süreçlerinin şeffaflığı, tüketici odaklılık, sosyal yönelim;

gelişmiş yatırım standartlarına dayalı olanlar da dahil olmak üzere öz-düzenleme süreçleri için bağımsız ve istikrarlı mali destek;

Kuruluşların akreditasyon ve belgelendirmesi, personelin belgelendirilmesi ve belgelendirilmesi ile pazarın ve işin dinamik gelişimine katkıda bulunan diğer birçok alanda yetkinliğin arttırılması.

Bu yasanın mümkün olan en kısa sürede kabul edilmesi ve inşaat piyasasındaki faaliyetleri düzenleyen diğer düzenleyici yasal düzenlemelerde uygun değişiklik ve eklemelerin yapılması gerekmektedir.

Bu bağlamda, ACP'nin tüm üyeleri için zorunlu olan bina standartlarının benimsenmesi, Rus İnşaatçılar Birliği tarafından yürütülen Moskova inşaat kompleksinde öz düzenlemeyi uygulamaya koyma deneyinin uygulanmasında yalnızca ilk adımdır.

Böyle bir deney, öz-düzenleyici kuruluşlara ilişkin bir yasanın kabul edilmesinin uygulanabilirliğini pratikte doğrulayabilir ve yasa kavramında önerilen normların, yürürlüğe girmeden önce bile pratikte uygulanması açısından gösterge niteliğinde olabilir.

Ek olarak, öz düzenleme ilkelerine geçişe hazırlık olarak, ACP Hukuk Departmanı (bölüm müdürü A.S. Samoilov), Devlet Duma Mülkiyet Komitesi ile birlikte “Şehir Planlamasında Değişiklikler Hakkında Federal Yasa taslağı” hazırladı. Rusya Federasyonu Kanunu” (mühendislik araştırmaları, mimari ve inşaat tasarımı ve sermaye inşaat projelerinin inşası alanındaki faaliyetlerin öz düzenlenmesi açısından) ve ASR'nin öz düzenlemeye geçişini sağlamak için belgeler geliştirilmiştir:

Rusya İnşaatçılar Birliği Şartının yeni baskısı;

Rusya İnşaatçılar Birliği üyelerinin Genel Kurul Toplantısına (Kongre) ilişkin Yönetmelik;

Rusya İnşaatçılar Birliği üyelerinin Genel Kurul (Kongre) toplantılarının yapılmasına ilişkin düzenlemeler;

Rusya İnşaatçılar Birliği Konseyine İlişkin Düzenlemeler;

Rusya İnşaatçılar Birliği Denetim Komisyonuna İlişkin Yönetmelik;

Rusya İnşaatçılar Birliği Kurallar ve Standartlar Komitesine İlişkin Düzenlemeler;

Rusya İnşaatçılar Birliği Kontrol Komitesine İlişkin Yönetmelik;

Rusya İnşaatçılar Birliği Disiplin Komitesi Yönetmeliği.

Gördüğümüz gibi, Rusya İnşaatçılar Birliği düzenleyici belgelerle önceden ilgilendi.

Ne yazık ki, idari reform sırasında, diğerlerinin yanı sıra, Hükümet Konut Politikası Komisyonu kaldırıldı ve bunun yokluğu (Rusya Federasyonu Başkanı altında Konseyin kurulmasından önce) ulusal konutun gelişimi üzerinde olumsuz bir etki yarattı. Proje, federal ve bölgesel hükümet organlarının yanı sıra kamu ve bilimsel kuruluşların temsilcilerini birleştiren “düşünce kuruluşu”ndan bu yana.

Aynı zamanda Rusya Devlet İnşaat Komitesi tasfiye edildi.

İnşaat, konut ve toplumsal hizmetler ile konut politikasındaki süreçlerin düzenlenmesini ve yönetilmesini sağlayan aparatının azaltılması, en profesyonel personelin kaybına yol açtı ve bu, istikrarın ve iş kalitesinin sürekliliğini etkileyemedi. konut ve inşaat politikasının oluşumu.

Referans için: Tasfiye sırasında Rusya'nın Gosstroy sayısı 460 personeldi. İnşaat, konut ve toplumsal hizmetler alanında kamu hizmetleri sağlama, devlet mülkiyetini yönetme ve kolluk kuvvetleri işlevlerini yerine getiren Federal İnşaat ve Konut ve Toplumsal Hizmetler Ajansı'nın maksimum üye sayısı 183 birim olarak belirlendi. . Karşılaştırma için: En pazar odaklı ülke olan Amerika Birleşik Devletleri'nde, bölgesel bölümlerle birlikte sayısı 12,5 bin çalışana sahip olan bir Konut ve Şehircilik Bakanlığı bulunmaktadır; Almanya'da benzer bir uzman bakanlık bulunmaktadır. 3,5 bin çalışan.

Bu, geliştirme ve benimsemenin ilerlemesiyle kanıtlanmaktadır:

Kalitesi yalnızca konut inşaatı piyasasındaki profesyonel katılımcılardan değil, aynı zamanda avukatlardan da çok sayıda şikayet alan, uygun fiyatlı bir konut piyasası yaratmayı amaçlayan bir yasa paketi. Mevzuattaki yanlış hesaplamaların olumsuz sosyo-ekonomik sonuçları şimdiden ortaya çıkmaya başladı ve mevzuatı derhal sonuçlandırmaya başlamazsak durum daha da kötüleşecek (dikkate değer örnekler arasında Rusya Federasyonu Şehir Planlama ve Konut Kanunları, özsermaye kanunu yer almaktadır) inşaat ve diğerleri);

Kabul edilen federal yasaların hükümlerinin uygulanması için gerekli düzenleyici yasal düzenlemeler. Bu belgelerin yarısından fazlası zamanında hazırlanmadı ve bunun sonucunda yasalar fiilen işlemedi;

2002-2010 Federal Hedef Programı “Konut”un yeni baskısı, geliştirilmesi 2006 yeni mali yılının başlangıcına kadar ertelendi, bunun sonucunda bölgeler bunu çok geç, zaman ayırmadan aldı. zamanında hazırlık için;

Federal Hedef Programı “Konut” tarafından sağlanan önlemlerin uygulanmasını sağlayan düzenleyici yasal düzenlemeler. Sonuç olarak, 14 Kasım 2005 tarih ve 1926-r sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Emri tarafından onaylanan programda belirlenen son tarihlerde bir gecikme var.

5 Temmuz 2006'da düzenlenen Rusya Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın yönetim kurulunda, “Rus Vatandaşları için Ekonomik ve Konforlu Konut” öncelikli Ulusal Projesi ve “Konut” federal hedef programının pratikte uygulanması üzerine konu ele alındı. Ocak 2006'da Bölgesel Kalkınma Bakanı'nın talimatıyla onaylanan program uygulama takviminin bazı kademelerde aksayarak uygulanmasının 3. çeyreğe ertelendiği açıklandı.

Ayrıca Rosstroy başkanı S.I. Kruglik'e göre, 2006 yılı devlet konut sertifikalarının verilmesi ve dağıtılmasına ilişkin Program uyarınca, bu yılın Haziran ayı sonunda sertifika formları düzenlenerek bölgelere ve federal yürütmeye gönderildi. alt programa katılan vatandaşlara verilmek üzere yetkili makamlar. Ancak toplantı sırasında Rusya Bölgesel Kalkınma Bakanlığı ortalama piyasa değerini 1 m2 olarak belirlememişti. 2006 yılının 3. çeyreği için Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarına göre toplam konut alanının m2'si ve 1 m2'lik standart maliyet. 2006 yılının 2. yarısında Rusya Federasyonu'ndaki toplam konut alanının m2'si. Aynı zamanda sertifikaların geçerliliği, sertifika formlarının icra makamlarına ulaştığı andan itibaren 2 aylık süre ile sınırlıdır.

Dolayısıyla, reformun olumlu bir etkisi yok ve bakanlık yetkililerinin, bu sertifikaları konut sorununu çözmek için son umut olarak gören vatandaşların ihtiyaçlarına karşı mutlak bir kayıtsızlığı var.

Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından alınan önlemlere rağmen, bazen hala Devlet yetkililerinin Ulusal Konut Projesi'nin organizasyonu ve yönetimindeki yeri ve rolünün yanı sıra, konut projelendirme süreçlerini canlandırmada devletin katılımının biçimleri ve derecesi de ortaya çıkmaktadır. Konut inşaatının dinamik gelişimi tam olarak belirlenememiştir.

Devletin konut politikasının çeşitli düzeylerdeki yetkililer tarafından pratikte uygulanmasında, eylemsizliklerini haklı çıkarmak için konut sektörüne ayrılan bütçe ve bütçe dışı kaynakların yetersizliği her zaman ilk sırada yer almıştır.

Bu virüsün Ulusal Projeye bulaşmasını önlemek için konut finansmanı konularının kamu-özel ortaklığı düzeyine taşınması gerekiyor.

Analiz, konut sektöründeki akut yatırım ve borçlanma kaynaklarının ana nedeninin, devletin piyasa ilişkilerine etkisiz müdahalesi (veya etkisiz müdahalesizliği) olduğunu göstermektedir.

İdari-komuta sisteminden gelişmiş bir piyasa ekonomisine geçiş aşamasını henüz tam olarak geçmedik, bu nedenle birçok vatandaş, özellikle de eski nesil, SSCB'de çözülen büyük projelerin uygulanmasındaki başarılara dair hala taze anılara sahip. stratejik önemli sosyo-ekonomik alanlara (nükleer programlar, uzay, bakir topraklar, konut inşaatı, BAM ve diğerleri) yönelik çabaların yoğunlaşması ve devlet mali kaynaklarının harekete geçirilmesi.

Bazı hükümet yetkililerinin, işleri emir verici bir şekilde "doğru yöne" yönlendirmek için piyasaya aktif olarak müdahale etme yönündeki doğal arzusu bundan kaynaklanmaktadır.

Konut işletmeye alma oranlarının artırılmasını sağlamak amacıyla federal merkezden bölgesel yetkililer üzerinde idari baskı hâlâ mevcut. Ulusal Projenin “ayarlarına” uygun olarak planların uygulanması hakkında tepeye rapor verme isteği hala çok büyük. Bu bizi istemeden de olsa, rakamların beklenen sonuçlara göre neredeyse algılanamaz şekilde ayarlanmasının toplumu "sakinleştirdiği" yakın geçmişe götürüyor.

Geçtiğimiz 2006'nın sonuçları, çeşitli kademelerdeki yöneticiler arasında, elde edilen konut işletmeye alma hacimleri konusunda artan iyimserliğe yol açtı ve bu, bunları 80'lerin sonu - 90'ların başındaki başarılarla karşılaştırmaya zemin sağlıyor.

Nitekim Rosstat'a göre 2006 yılında 50,2 milyon metrekare işletmeye açıldı, bu rakam 2005 yılında yüzde 115,2'ye tekabül ederken, 2005 yılında konut inşaatındaki büyüme oranı 2004 yılında yüzde 106,1 oldu. Aynı zamanda 19,8 milyon m2. nüfus tarafından kendi fonları ve ödünç alınan fonlar kullanılarak inşa edildi; bu oran 2005 yılına göre yüzde 13,1 daha yüksek.

Ne yazık ki, basit bir hesaplama, Rusya'da SSCB içinde konut işletmeye almada 1987'de elde edilen 76 milyon metrekarelik en yüksek başarının 2006 verilerinin yalnızca yüzde 66 olduğunu gösteriyor.

Ama 50,2 milyon metrekarenin değeri bile. Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarındaki durum hakkında bilgi sahibi olan birçok bağımsız uzman arasında şüphe uyandırıyor.

Pek çok bölgede ciddi eksiklikleri olan ve şebeke bağlantısı olmayan konutlar kabul ediliyor ve tescil ediliyor ya da önceki yıllarda inşa edilen konutlar hızla tescil ediliyor. Resmi istatistiklerin bu şekilde elde edildiğini varsayarsak sapma gerçek rakamların yüzde 10 - 15'ini aşabilir. Dolayısıyla 2006 yılında konut inşaat hacimlerinde niteliksel bir artış olmadığı açıkça görülüyor.

Sonuç olarak, şu ana kadar Projenin ana hedefine çok yaklaşamadık - konutun karşılanabilirliği artmadı, konut piyasasında arz ve talep arasındaki dengesizlik azalmadı, çünkü hane halkı gelirleri yüzde 10 arttı, konut fiyatlarındaki artışa neden olan temel olumsuz unsur ise varlığını korudu.

9. Devlet ve iş dünyası.

Devlet yatırımcı olarak hareket ettiğinde (örneğin, düşük gelirli vatandaşlara yönelik sosyal konut inşaatında), piyasadaki oyunun kuralları nedeniyle piyasa ideolojisine aykırı olmayan konut fiyatlarını düzenleme hakkına sahiptir. Piyasa her zaman yatırımcı tarafından belirlenir.

Yatırımcı devletin amacı da kâr etmektir, tek farkı onun için kârın toplumsal sorunlara etkili bir çözüm olmasıdır.

Bu tür bir düzenleme, bütçe yatırımlarının kullanımının verimliliğini artırmanın yanı sıra, profesyonel piyasa katılımcılarının davranışları üzerinde de olumlu bir etki yaratacaktır.

Piyasanın kendisinin her şeyi yerine koyacağı, sadece etkin talebi canlandırmak için yeterli olacağı ve konut inşaatına yatırım yapacak bir yatırımcının bulunacağı şeklindeki son derece liberal fikirler, yalnızca gelişmiş ekonomilere ve yerleşik pazarlara sahip ülkelerle uyumludur.

Bizim şartlarımızda piyasa da her şeyi yerli yerine koyacak, tek soru ne zaman, hangi zaman diliminde?

Böyle bir liberal yaklaşımın savunucuları, genellikle, devletin herhangi bir mali katılımı olmaksızın özel yatırımın büyük üretim tesisleri (özellikle Moskova'nın Ramenki şehrinde bir fabrika) yaratmayı mümkün kıldığı Moskova bölgesindeki cam endüstrisini örnek olarak gösteriyorlar. bölge).

Ancak aynı zamanda yatırımcıların "olgunlaşmasının" yaklaşık 5 yıl sürdüğü ve o dönemde Moskova'nın Saratov bölgesinden daha pahalı (nakliye maliyetleri nedeniyle) ve daha düşük kaliteli pencereler aldığı konusunda sessiz kalıyorlar.

Çimento sektörüne de özel yatırım gelecektir, ancak hemen değil (uzun geri ödeme süreleri nedeniyle) ve yüksek olasılıkla yakın ve uzak yurt dışından gelecektir, ancak devlet kendi hedefli yatırım konut programını iyi bir şekilde formüle edebilir.

Neredeyse aşırı koşullarda konut satın alınabilirliği sorununa hızlandırılmış bir çözüm istiyorsak, o zaman devletin, özel yatırımcı sosyal sorumluluğunun farkına varıncaya veya yatırım için uygun objektif koşullar olgunlaşana kadar sakince izleme ve bekleme hakkı yoktur.

Uygun fiyatlı bir konut piyasası yaratmayı amaçlayan bir yasa paketi geliştirirken, bilinçli ya da kasıtsız olarak farklı amaçlar ortaya çıktı. Konut sektöründeki yapısal değişikliklere yönelik düzenleyici desteğe vurgu yapıldı. Herhangi bir reformun, yeni kurallara göre çalışmaya alışmanın çok sancılı bir süreci olduğu açıkça anlaşılmalıdır.

Sonuç olarak pek gelişmemiş olan piyasa buna artan fiyatlar ile karşılık verdi ve devletin sorumlu niyetleri sadece iyi niyet olarak kaldı.

Ulusal Konut Projesi'nin stratejik hedefi vatandaşlara mümkün olan en kısa sürede uygun fiyatlı ve konforlu konut sağlamak olmalı ve piyasa ilişkilerini canlandırmayı amaçlayan mekanizmaların geliştirilmesi bu hedefin bir türevi olmalıdır (tersi değil).

Devlet, geliştirilen şeffaf kamu-özel ortaklığı mekanizmaları çerçevesinde doğrudan ortak yatırımcı haline gelmelidir:

inşaat endüstrisi tabanının belirleyici bölümlerinin geliştirilmesi (inşaat kompleksinin gelişimi için bir strateji ve tahmin önerilmeli ve konutların gelişmiş işletmeye alınmasına vurgu yapılarak dikkatli bir şekilde çalışılmalıdır ve bunun karşılanabilirliğine ilişkin kriterler belirleyici olmalıdır) faktör);

Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının sosyo-ekonomik kalkınma tahminlerini dikkate alan bölgesel yatırım programları temelinde doğal tekel tarifelerinin yatırım bileşeni de dahil olmak üzere konut geliştirmeye yönelik bölgelerin altyapı sağlanması.

Elbette ekonomik sektör olgunlaştıkça bu süreç birdenbire olmayacak.

Dolayısıyla geçiş ekonomisi aşamasında Ulusal Konut Projesi'nin başarılı bir şekilde uygulanmasının temel ön koşulu, devlet katılımının derecesi ve biçimlerinin, yetkililerin Projenin organizasyonu ve yönetimindeki yeri ve rolünün kesin olarak belirlenmesidir.

Tarihimize tekrar bakarsak, Sovyet konut programının özelliğinin on binlerce insanı bodrumlardan, kışlalardan ve sığınaklardan yeniden yerleştirme ve çok aileli ortak apartmanlara yeniden yerleştirme ihtiyacı olduğuna ikna olacağız. Bu nedenle, konfor gereksinimi çok basitleştirilmiş bir şekilde anlaşıldı ve faydalar minimuma indirildi ve erişilebilirliğin ana parametresi, inşa edilen bireysel dairelerin sayısı ve konut kuyruğundaki yerin sırasıydı.

Eski haber filmlerindeki, evdeki tüm eşyaları bir kedinin üzerinde taşınabilen insanların neşeli yüzlerine bakın. Ellerinde, küçük de olsa ayrı bir daire için değerli bir izin belgesi vardı ve bu ancak Zafer Bayramı'ndaki sevinç duygusuyla eşleştirilebilirdi.

Bugün niteliksel olarak farklı bir sosyo-ekonomik durumla karşı karşıyayız. Konutun konfor (veya eski anlamda yaşanabilirlik) gereksinimleri farklılaştı, daha çeşitli hale geldi ve vatandaşların gerçek gelirlerine karşılık geldi.

Projenin hedeflerine ulaşmaya yönelik nicel göstergelerin, aşamaların ve mekanizmaların açıkça tanımlanabileceği, çeşitli vatandaş kategorileri için (zaman ve bölgesel açıdan) konutların karşılanabilirliğine ilişkin kriterlerin açık bir şekilde formüle edilmesi gerekmektedir. Konutun karşılanabilirliğini belirlemenin metodolojik temeli, bölgelerin aşağıdakileri dikkate alan kendi bölgesel programlarını benimsemelerine olanak tanıyacaktır:

işgücü kaynağı ihtiyaçları da dahil olmak üzere bölgelerin sosyo-ekonomik kalkınmasına ilişkin tahminler;

mevcut konut stoğunun durumu ve yapısı;

mühendislik ve sosyal altyapının durumu, kamu enerjisi, konut ve genel olarak toplumsal hizmetler;

yerel hammaddeler açısından inşaat endüstrisi tabanının ve konut inşaat teknolojisinin geliştirilmesine yönelik fırsatlar ve beklentilerin yanı sıra konut konforuna ilişkin oluşturulmuş tercihler ve fikirler.

Aynı zamanda “sosyal” erişilebilirlik ile “piyasa” kavramlarını bir kez daha net bir şekilde birbirinden ayırmak ve oranlarını belirlemek gerekiyor.

Bilgi ve analitik desteği organize ederken ve Proje uygulamasını izlerken, aşağıdaki hususların yansıtılmasına özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir:

konut inşaat hacimlerindeki büyüme oranlarının yeterliliği;

inşa edilen konutun yapısı (tasarım çözümleri ve inşaat teknolojileri) ve sonraki uygulama şekli (satın alma, kiralama, sosyal kiralama);

efektif talep, bölgesel işgücü piyasalarının ihtiyaçları ve konut piyasasındaki arzın dengelenmesi;

yatırım ve inşaat projelerinin konut gelişimine yönelik alanlarda ortak altyapı oluşturulmasıyla yakın bağlantısı.

Konut inşaatı için erişilebilirlik, tasarım ve teknolojik çözümler açısından optimal bir araştırma ve seçim yapılmalıdır.

Bu arada, bu tür bilgiler, öncelikli ulusal projelerin ve demografik politikanın uygulanmasına yönelik olarak Rusya Devlet Başkanı başkanlığındaki Konseyin özel bir web sitesinde zaten yayınlanmıştır.

10. Genel görevler.

"Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konut" öncelikli ulusal projesinin hedeflerine ulaşmak için geçilmesi gereken ana aşamalar nelerdir?

Devlet konut politikasının özü, Rusya Federasyonu Anayasasının temel hükmüne dayanmaktadır: “Rusya Federasyonu, politikası insanların insana yakışır bir yaşam ve özgür gelişimini sağlayacak koşullar yaratmayı amaçlayan sosyal bir devlettir”. (Madde 7).

Bu durum devletin konut politikası stratejisinin gelişimine de yansıdı:

11 Ocak 2000 tarih ve 28 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'nde “Rusya Federasyonu'nda konut ipotek kredisi sisteminin geliştirilmesi kavramı hakkında”;

Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 2000 yılı Devlet Konut Politikası Stratejisine ilişkin kararında;

2002-2010 federal hedef programı “Konut” hakkında 17 Eylül 2001 tarih ve 675 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararında;

Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 26 Eylül 2002 tarihli kararında “Rusya Federasyonu konut ve toplumsal hizmetler kompleksinde reform yapılmasına ilişkin ilerleme hakkında”;

Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 20 Şubat 2003 tarihli kararında. “İpotek kredilerinin geliştirilmesine ilişkin alınan kararların uygulanmasındaki ilerleme ve bu alanda ek önlemler hakkında”;

Rusya Federasyonu Devlet Konseyi Başkanlığı'nda 27 Şubat 2003 tarihli “İpoteklerin geliştirilmesi ve konut inşaatını teşvik etmek için diğer önlemler hakkında” konulu tartışma ve Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanının 27 Mart tarihli müteakip Talimatları sırasında, 2003;

Rusya Gosstroy Kurulu'nun 2003 tarihli “2002 - 2010 Federal Hedef Programı “Konut”ta Reform Yapılması Hakkında” kararında;

Rusya Devlet İnşaat Komitesi Yönetim Kurulu'nun 2003 tarihli “İnşaat sektörünün kalkınma stratejisine ilişkin” kararında;

Rusya Federasyonu Devlet Konseyi Başkanlığı'nda 19 Nisan 2005 tarihli “Rus vatandaşlarına uygun fiyatlı konut sağlanmasına yönelik tedbirler hakkında” konulu tartışma ve Rusya Federasyonu Başkanı'nın müteakip talimatları sırasında.

Bu Stratejinin tutarlı bir şekilde uygulanması, uygulamada tüm vatandaş kategorileri için konutun satın alınabilirliğinin arttırılmasına yol açacaktır:

devlet, düşük gelirli (sosyal açıdan savunmasız) vatandaşlara, sosyal kira sözleşmeleri kapsamındaki bütçe fonları pahasına, sosyal amaçlar için devlet ve belediye konut fonlarından konut sağlayarak etkili sosyal koruma sağlar;

Diğer tüm vatandaşlar için konut ya kira sözleşmesi kapsamında sağlanıyor ya da onlar tarafından mülk olarak satın alınıyor.

Aynı zamanda devlet, belirli kategorilerdeki vatandaşlara, mevcut mülkiyet eşitsizliğinin neden olduğu sosyal gerilimleri azaltan, yalnızca hedefe yönelik mali destek (hedefli konut sübvansiyonları) sağlamaktadır.

Bunu başarmak, aşağıdaki görevleri çözme yolunda yatmaktadır.

Hedef 1. Düşük gelirli vatandaşlara konut sağlanması.

Bu sorun çözülmeden toplumdaki toplumsal gerilimin arttığını göreceğiz.

Öncelikli ulusal proje olan “Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konut” kavramı, düşük gelirli vatandaşlara konut sağlama konusunu neredeyse tamamen hariç tutmaktadır, ancak Rusya Federasyonu Konut Kanunu bu kategoriye yeterince önem vermektedir.

Bu vatandaşların bakımının belediyelerin sorumluluğunda olduğu açıktır, ancak konut projesi Ulusaldır ve bu nedenle bu kategorideki vatandaşların konut sorununun çözümünün buna yansıtılması gerekmektedir.

Düşük gelirli vatandaşların etkili sosyal korumasının, ancak ekonomik sistemin sürdürülebilir GSYİH büyümesini ve bütçelerin her düzeyde doldurulmasını sağlayacak şekilde işlemesi durumunda mümkün olabileceği vurgulanmalıdır.

Bu, istikrarlı bir istihdama, oldukça yüksek kazançlara, eğitime (mesleki niteliklere) ve sosyal güvenliğe sahip olan, başta orta sınıf olmak üzere, toplumun sosyal ve ekonomik açıdan aktif katmanlarının faaliyetleri sonucunda elde edilir.

Sonuç olarak, özellikle orta sınıfa uygun yaşam koşullarının sağlanması, devletin konut politikasının üzerine inşa edilmesi gereken temeldir. Uygun fiyatlı konut piyasasının geliştirilmesine yönelik devlet politikası oluşturmadaki bu tutarlılık, ülkenin tüm nüfusu için konut sorununu çözmenin anahtarıdır.

Sağlıklı çalışan nüfus için uygun fiyatlı konut sağlamanın gerekli koşulu, (çözücü) talebin maksimum düzeyde uyarılması ve aynı zamanda konut işletmeye alma hacminde dengeli bir artışın dengelenmesidir.

Konut inşaatındaki büyüme, nüfusun sosyal açıdan savunmasız kesimleri için bütçe fonlarının kullanılmasının verimliliğini artıracaktır.

Görev 2. Uygun fiyatlı konut piyasasının işleyişini sağlayacak mekanizmaların oluşturulması.

Ulusal Konut Projesinde artan talep (solvent) Federal Hedef Programı “Konut”un alt programları çerçevesinde gerçekleştirilmektedir.

Nüfusun (çözücü) talebini artırmaya yönelik programların maliyeti 588,6 milyar ruble.

Federal bütçe pahasına - 187,4 milyar ruble, bölgesel bütçeler - 77,6 milyar ruble, özel yatırımlar (nüfus fonları dahil) - 323,6 milyar ruble.

Aynı zamanda, Federal Hedef Programı “Konut”un geliştiricileri, bütçe fonlarının farklı doğasını (doğrudan yatırımlar ve devlet garantileri) hesaba katmıyor.

Devlet garantileri yalnızca alınan krediler için teminat görevi gördüğünden, bütçe yatırımlarının gerçek hacmi aslında daha küçüktür. Bu nedenle AHML yükümlülükleri için teminat şeklinde planlanan 138 milyar rublenin hesaplamanın dışında tutulması gerekiyor.

Federal Hedef Programı “Konut”un olumlu bir yönü, daha önce farklı olan alt programların tek bir Devlet müşterisinin yönetimi altında birleştirilmesi ve tüm bütçe finansmanının bir sertifika formuna aktarılmasıdır (2003 yılında Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin teklifi).

Programın bu bölümünde 5 yıl içerisinde 132 bin aileye konut sağlanması planlanıyor.

Aynı zamanda, son 5 yılda (2001-2005) sadece Cumhurbaşkanlığı programı “Devlet Konut Sertifikaları” çerçevesinde terhis edilen veya askerlikten ihraç edilen yaklaşık 120 bin askeri personel ailesine daire verildi. Böylece hiçbir atılım görünmüyor, her şey bir önceki dönem seviyesinde kalacak. Bunun nedeni, yeni ipotek planı kapsamında askeri personele konut sağlanmasına kademeli bir geçişse, Programda geçiş döneminin aşamaları ve süresi belirtilmelidir.

Bütçe yatırımlarının planlanan hacimleri, konut piyasasında gerçekte geçerli olan fiyatlara değil, açıkça hafife alınan fiyatlara dayanmaktadır. Sonuç olarak, vatandaşlar çoğu durumda sosyal standartlara göre konut satın alamayacak, ancak daha küçük bir alana sahip daire satın almak, sertifikalarla güvence altına alınan fonları nakde çevirmek veya ikincil piyasadan konut satın almak zorunda kalacaklar. çoğu durumda konforla ilgili modern fikirlere uymuyor.

Bunu önlemek için şunları yapmanız gerekir:

Sertifikanın maliyetini belirlemek için fiyat endekslerine dayalı olarak konut metrekare başına fiyatını hesaplamak için yöntemler geliştirmek; bu, konut için piyasa fiyatlarının gerçek seviyesini maksimum düzeyde yansıtır;

konut piyasasında teklif oluşturmak için sertifikalarla sağlanan fonların kullanılmasına izin veren mekanizmalar geliştirmek (benzer bir mekanizma için öneriler 2003 yılında Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, Rusya Savunma Bakanlığı ve Rusya Devlet İnşaat Komitesi tarafından geliştirildi). Yatırım fonları aracılığıyla konut inşaatına yatırım yapmak için mekanizmalardan da yararlanabilirsiniz.

Bu sorun aynı zamanda askeri personel için tasarruf-ipotek konut sistemi için de geçerlidir, çünkü 20 Ağustos 2004 tarihli ve 117-FZ sayılı ilgili Federal Kanun, yalnızca konut alımı için fon biriktirme mekanizmasını öngörmektedir, ancak fiili satın alımını öngörmemektedir.

Görev 3. Ticari kullanım için bir fonun oluşturulması (apartmanlar olarak adlandırılır).

Konut finansmanı altyapısının henüz gelişmemiş olması bu sorunun çözümüne engel teşkil etmektedir. Özellikle yatırım fonları (gayrimenkul kategorisindeki yatırım fonları) gibi finansal kuruluşların geliştirilmesi gerekmektedir.

Ulusal Proje'nin benimsenen konseptinde bu görev göz ardı edilmektedir. Daire kiralamaya yönelik artan ihtiyaç bağlamında uygun mevzuatın bulunmaması, suç durumunun artmasına, konut mevzuatındaki boşluklar nedeniyle cezasızlıktan yararlanarak apartman kiracılarını kelimenin tam anlamıyla terörize eden soygun gruplarının ortaya çıkmasına neden oldu. özel sektör.

Görev 4. Çeşitli vatandaş kategorileri için konutun karşılanabilirlik kriterlerinin geliştirilmesi.

Konutun karşılanabilirliği sorunu, bölgelerin belediye altyapısının geliştirilmesine yönelik yatırım planları, konut inşaatı, vatandaşlar tarafından güvenilir fon birikimi mekanizmaları ve uzun vadeli dahil olmak üzere vatandaş kategorilerine farklı bir yaklaşıma dayanan bir konut finansmanı sistemi ile çözülebilir. hedeflenen hükümet desteğiyle birlikte konut kredileri.

Hedeflenen konut sübvansiyonlarının sayısı ve büyüklüğü, bütçe kapasitesi, ülkenin sosyo-ekonomik kalkınma öncelikleri (demografik ve göç politikaları dahil) ve aile geliriyle yakından bağlantılı olmalıdır.

Rusya'nın farklı bölgelerinde büyük ve küçük şehirlerde ve yerleşim yerlerinde yaşayan çeşitli vatandaş kategorileri için konut satın alınabilirlik kriterleri kavramını formüle etmeden Projenin niceliksel ve niteliksel göstergelerini oluşturmak mümkün değildir.

Federal Hedefli “Konut” Programının program göstergelerinin dayandığı finansal katılım katsayısı tek başına bu durumda kesinlikle yetersizdir.

Görev 5. Konut piyasasında arzın arttırılması.

2002-2010 için onaylanmış Federal Hedef Programı “Konut”ta bütçe fonları aşağıdakilere tahsis edilmiştir:

“Konut inşaatı için ortak altyapıya sahip arsaların sağlanması” Alt Programının finansmanı (377,1 milyar ruble);

“Yardımcı Altyapı Tesislerinin Modernizasyonu” Alt Programının finansmanı (101.677 milyar ruble).

Konut piyasasında arzı artırmayı amaçlayan alt programların toplam maliyeti 478,8 milyar ruble olup aşağıdakileri içermektedir:

federal bütçe pahasına - 55,7 milyar ruble;

bölgesel bütçelerden sağlanan fonlar - 44,1 milyar ruble;

özel yatırımcılardan gelen fonlar - 379,0 milyar ruble (177 milyar ruble tutarındaki devlet garantisi miktarı, ipotek kredisi yönündeki aynı nedenlerle hesaplamaların dışında tutulmuştur).

Olumlu bir yön, fonların “Vatandaşların harap ve harap konutlardan yeniden yerleştirilmesi” alt programından, prensip olarak, konut inşaatı için özel yatırımcılardan ek olarak fon çekmeyi mümkün kılacak ortak altyapının oluşturulmasına yönlendirilmesidir. 1300-1800 milyar ruble (altyapı maliyetinin 15-1800 milyar ruble olduğunu varsayarsak), toplam inşaat maliyetinin yüzde 20'si) ve mühendislik donanımlı özel sahalarda yaklaşık 90-120 milyon m2 inşa edilecek. konut metre (ortalama 17.500 ruble/m2 fiyatla).

Ancak aynı zamanda, vatandaşları harap ve harap konutlardan yeniden yerleştirmeye yönelik alt programın, müteakip açık artırma satışlarıyla birlikte inşaat arsalarının oluşturulmasına yönelik bir alt programla tamamen değiştirilmesi, bu fonun sakinleri için sorunların çözümünü süresiz olarak erteliyor (yani, konut satın alınabilirliği azalır).

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 89. maddesi uyarınca, bir evin yıkılması, oturulamaz hale gelmesi veya büyük onarımlar yapılması durumunda, bunun karşılığında kiracılara başka bir konforlu yaşam alanı sağlanıyor.

Federal Hedef Programı “Konut”un önceki baskısına göre, vatandaşları harap binalardan yeniden yerleştirmek amacıyla tahsis edilen federal bütçe fonları belediyeler için önemli bir yardım ise, artık yerel makamlar arsalar satılamadığı için ek kaynak aramak zorunda kalıyor takyidat ile birlikte inşa edilmekte olan konutun ilave ticari bedeli müteahhit tarafından belirlenecektir.

Mali açıdan en az maliyetli olan konut piyasasında arzı artırmanın yollarından biri, toplam inşaat hacminin yüzde 30'undan fazlasını kaplayan ve son zamanlarda federal yetkililerin yakın ilgisine giren bireysel konut inşaatıdır. ve “az katlı inşaat”, “ahşap ev binası” vb. olarak anılır.

Ancak mesele isimde değil, ekonomide - hem bireysel gelişim hem de bölgelerin karmaşık yazlık gelişimi şeklinde çok sayıda proje var ve en önemlisi - kısa sürede inşaat malzemeleri endüstrisi de dahil olmak üzere yerel kaynaklara dayanarak, bu projelerin endüstriyel üretimine veya ahşaptan otoklavlanmış gaz betona kadar çok çeşitli malzemelerden temel yapı elemanlarına yönelik teknolojilerin geliştirilmesine geçebilmektedir. Bu durumda yatırım minimum düzeydedir ve çok kısa sürede kendini amorti eder.

Görev 6. Mali mekanizmalar. Apartman kredilerinden ipotekli menkul kıymetler piyasasına.

Modern emlak piyasasının büyük ölçüde finansal akışların bir hareketi olduğu zaten genel olarak kabul edilen bir gerçek haline geldi. Eğer devletin bu piyasada maliye politikası doğru yapılandırılmışsa ekonomik etki kaçınılmazdır.

Genel olarak, Programın özel umutlar beslediği ana mali mekanizmasından bahsedecek olursak, bu, geliştirme konsepti V.V. Putin tarafından 2000 yılında henüz Hükümet Başkanı iken onaylanan ipotek konut kredisidir. Rusya Federasyonu (Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 11 Ocak 2000 No. 28 Kararı).

Rusya Federasyonu konut ipotek kredisi sisteminin geliştirilmesi Konsepti, ipotek piyasasının işleyişinin iki seviyeli bir modeline dayanıyordu.

Bu model, konut ipotek kredileri için birincil pazarın maksimum gelişimini ve halka ipotek konut kredileri sağlayan kredi kuruluşlarının yeniden finansmanı amacıyla tahsis edilen finansal piyasalardan uzun vadeli kaynakları çekmeye yönelik mekanizmaların kademeli olarak başlatılmasını sağlar.

Amerika Birleşik Devletleri'nin devasa bir ipotek piyasası hacmi (yaklaşık 9 trilyon ABD doları) sağlamasına ve 4,5 trilyon olduğu tahmin edilen devlet tahvili piyasasını aşmasına olanak tanıyan da bu yaklaşımdı. ABD doları, kurumsal menkul kıymetler piyasasından bahsetmiyorum bile - 2,4 trilyon. Amerikan doları.

Yeniden finansman mekanizmasının kullanımına dayalı ipotek kurumunun hızlı gelişimi Avrupa, Asya ve Latin Amerika pazarlarında da gözlenmektedir.

Kasım 2006'da Varşova'da düzenlenen ve konut ipotek kredilerine yönelik III. Orta ve Doğu Avrupa Ülkeleri Mali Kongresi'nde, ipoteklerin geleceğinin önemli ölçüde yeniden finansman mekanizmalarının geliştirilmesine bağlı olduğu vurgulandı.

Sonuç olarak, Rusya Federasyonu'nda bir strateji olarak iki aşamalı konut ipotek kredisi modelinin seçimi doğruydu ve bize nüfusun konut sorunlarının çözümünü hızlandırmamızı sağlıyor.

Rusya Federasyonu Başkanı V.V. tarafından belirlenen görev ancak bu yolda (hatta Rusya finans piyasasının altyapısının göreceli az gelişmişliğini anlamakla) çözülebilir. Putin yıllık 1 milyon aileye kredili konut sağlanması konusunda.

İpotek kurumunun yukarıdaki model çerçevesinde işleyişinin özü şudur:

ipotekli konut kredileri (ipotekler) havuzunun, ya birincil kredi verenlerin bilançolarında ya da ipotek kanallarında birikmesi;

şirketinin - acentesinin daha fazla satışı (Özel Amaçlı Araç, SPV, Rus terminolojisinde özel ipotek acentesi);

bu havuzun menkul kıymetleştirilmesi ve finansal piyasalara konulan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (ikincil ipotekler) ihraç edilmesi.

Menkul kıymetleştirme, bu havuza dahil olan uzun vadeli ipotek kredilerine ilişkin ödemeler tarafından oluşturulan mali akışların, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin karşılık gelen ihraçları için teminat olan dilimler halinde yapılandırılmasıdır (genellikle birinci sınıf, asma ve ikinci dilimler).

İlk iki dilim finansal piyasalara serbestçe yerleştiriliyor. Kredi risklerinin büyük kısmını taşıyan (ve dolayısıyla daha yüksek kârlılığa sahip olan) ikinci dilim, ya kanalın (ya da sigorta bankasının) bilançolarında kalır ya da birincil kredi verene iade edilir ya da kurumsal yatırımcılar tarafından satın alınır. (büyük sigorta şirketleri, emeklilik sistemleri, vb.) .P.).

Bugün Rusya Federasyonu'nda, özellikle son 4 yılda, aşağıdakiler aracılığıyla sağlanan konut ipotek kredileri için birincil pazarda aktif bir gelişme var:

devlet bankaları da dahil olmak üzere en büyüklerin öz kaynakları;

bir dizi uluslararası finans kurumu (Uluslararası Finans Kurumu - IFC, Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası, vb.) tarafından açılan kredi limitleri;

Rusya Federasyonu'nun devlet garantileri altında fon toplayan, devlete ait OJSC Konut İpotek Kredisi Ajansı (bundan sonra AHML olarak anılacaktır) tarafından yeniden finansman.

Tüm birincil kredi verenlerin verdiği ipotekli konut kredisi sayısı her yıl 2-3 kattan fazla artmaktadır. 2006 yılı sonunda değerlerinin 8-10 milyar ABD doları olduğu tahmin edilmektedir.

AHML, birincil ipotek piyasasının gelişiminde 2002'den bu yana önemli bir rol oynamış ve oynamıştır. Aslında ipotek kredilerinin geliştirilmesine yönelik bir devlet kurumu olan ve aynı zamanda amacı ticari bir kuruluş olan AHML, kar elde etmek (tek hissedarı olan Rusya Federasyonu'nun çıkarları doğrultusunda) .

Bu nedenle, faaliyetlerine ilişkin sosyal önceliklerin net bir tanımı olmadan Ajansa verilen aşırı hükümet desteği (örneğin, sosyal standartlara göre daire satın almak için gelirleri bu tür bir desteğe ihtiyaç duyan vatandaş kategorilerine verilen kredilerin alınması), AHML'yi diğer ipotek piyasası katılımcılarına göre eşit olmayan koşullara sokuyor.

Bu bağlamda, ipotek topluluğu yardım edemez ancak Rusya Federasyonu Hükümeti Başkan Yardımcısı A.D. Zhukov, gazetecilerle yaptığı bir konuşmada, Rusya Hükümeti'nin kendisine seviyeyi düşürme hedefini belirlediğini söyledi. Konut kredilerindeki faiz oranları yıllık yüzde 7'ye çıkarıldı.

Ona göre, bu yıl faiz oranlarındaki hafif düşüşe rağmen konut kredileri çok pahalı olmaya devam ediyor ve nüfusun büyük bir kısmı için erişilemez durumda.

Konut kredileri, günümüzde vatandaşların çoğunluğunun gelirinin düşük olması ve arz-talep dengesizliği nedeniyle konut fiyatlarında süregelen hızlı yükseliş nedeniyle nüfusun önemli bir kısmı için karşılanamaz durumda.

İpotek kredisi alanında devletin önceliği konut piyasasında arzın niteliksel olarak artması için koşullar yaratmak olmalıdır.

Bu sorunu çözmekten ayrı olarak, faiz oranlarındaki yapay bir indirim, konut ve ipoteklerin karşılanamazlığına esas "katkıyı" yapan şey fiyatlardaki artış (2006'da yaklaşık yüzde 50) olduğundan, yalnızca anlamsız olmakla kalmaz, aynı zamanda zararlı çünkü Konut sektöründe enflasyonu körüklüyor.

Konut talebinin tatmin edilememesiyle birlikte, kredi fonlarının kullanılabilirliğini artırarak satın alma gücünü artırmak, konut piyasasında yalnızca spekülasyona yol açmaktadır.

Adil olmak gerekirse, A.D. Zhukov'un gazetecilerle yaptığı görüşmede oranların yüzde 7'ye düşürülmesinin ancak Rusya'da enflasyonun yüzde 5'in altına düşmesinden sonra mümkün olacağını söylediğini de belirtmek gerekiyor.

Şu anda borçluları çekmek, oranları düşürerek değil, hizmet kalitesini artırarak, işlem maliyetlerini azaltarak, daha kısa sürede kredi vermeyi mümkün kılan yeni teknolojilerin tanıtılmasıyla, ürün yelpazesinin genişletilmesi ve modernleştirilmesiyle yapılmalıdır. Kredi riski sigortası (ipotek sigortası) için bir enstitü kurulması gibi.

Referans için: Bu sosyal devlet kurumu, ikincil bir ipotek piyasası operatörünün kurulmasından önce, Federal Konut İdaresi'nin kurulması yoluyla ipotek kredilerinin kullanılabilirliğinin arttırılması açısından Amerika Birleşik Devletleri'nde büyük bir rol oynamıştır ve oynamaktadır. Bu enstitü Kazakistan'da aktif olarak gelişiyor.

Özellikle ipotek piyasasının prosedür ve mekanizmalarının standartlaştırılmasına yönelik çalışmalarla bu kolaylaştırılacaktır.

Aralık 2006 ortasında, Rusya Bankalar Birliği (ARB) Komitesi'nin ipotek kredilerine ilişkin Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, Federal Finansal Piyasalar Servisi ve Rusya Bankası temsilcilerinin katılımıyla yapılan genişletilmiş toplantısında, Federal Kayıt Servisi, AHML, IFC'nin yanı sıra "Rusya" Bölgesel Bankalar Birliği (ARBR), Ulusal Mortgage Piyasası Katılımcıları Birliği (NAUIR - ASR üyesi) ve Mortgage Şirketleri Birliği (AIC) taslağı inceledi IFC, AHML ve Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı tarafından geliştirilen standart ipotek formları.

İpoteğin standart şekli, OJSC Konut İpotek Kredileri Ajansı Denetleme Kurulu tarafından onaylanan ipoteğe dayanmaktadır, ancak Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, Federal Kayıt Servisi, Federal Finansal Piyasalar Servisi'nin teklifleri dikkate alınarak değiştirilmiştir. , bankacılık topluluğu, ipotek şirketleri ve IFC.

Bu toplantı sonucunda ARB, ARBR, NAUIR ve AIC başkanları, ipotek senetinin son versiyonunu geliştirdikten sonra kullanıma gönderilen "İpotek senetinin standart formunun kullanımına ilişkin tavsiyeler" imzaladı. Federal Kayıt Servisi tarafından.

Böyle bir belgenin kabul edilmesi önemlidir, çünkü ipotek kredilerinin işlenmesinde kullanılan belge ve prosedürlerin standartlaştırılması ve birleştirilmesi, öncelikli ulusal proje olan “Uygun fiyatlı ve konforlu konut” tarafından belirlenen ipotek kredisi hacmi hedeflerini karşılamanın ana koşullarından biridir. Rus vatandaşları için.”

Faiz oranlarının düşürülmesini etkileyen ana faktörün, enflasyonu düşürmenin yanı sıra, ipotekli konut kredisi hacmindeki niteliksel artış (kredi vermenin birim maliyetlerindeki düşüş nedeniyle) olacağını bir kez daha vurgulamak gerekir.

Aynı zamanda, Rusya Federasyonu'nun AHML yükümlülüklerini garanti altına almak için tahsis edilen federal bütçe fonları da sınırlıdır.

Aynı zamanda, masrafları kendilerine ait olmak üzere ipotek kredisi sağlayan birincil kredi verenler, uzun vadeli kaynaklar bilançolarının yapısında yalnızca yüzde 8-10'dan fazla yer kaplamadığından, ciddi bir "uzun vadeli" para sıkıntısı yaşıyorlar.

Buna ek olarak, çoğu bankanın sermayesi yetersiz ve bu nedenle varlıklarını bilançodan çıkarmak zorunda kalıyor ve aynı zamanda ön ödeme riskleri de dahil olmak üzere kredi risklerini azaltma ve bilanço kaldıracı yoluyla hisse başına kazancı (ROE) artırma baskısı altında.

Referans için: Yeniden finansman, yalnızca birincil alacaklıların bilançosunu iyileştirmekle ve ucuz kaynaklara erişimi sağlamakla kalmaz, aynı zamanda yatırımcıların gözünde bankanın değerini de önemli ölçüde artırır.)

Bu nedenle, yeniden finansman mekanizmaları kullanılmadan ipotek kredilerinin hacminde niteliksel bir artış elde etmek mümkün değildir.

İpotek mevzuatının gelişmesi (ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin dolaşımına ilişkin bir dizi yasal ve diğer düzenleyici yasal düzenlemelerin kabul edilmesi dahil) ve birincil ipotek piyasasının istikrarlı gelişimi sayesinde yakın zamanda elde edilen ciddi ilerleme, Menkul kıymetleştirme mekanizmasının kullanımına dayalı konut ipotek kredilerinin yeniden finansmanına yönelik bir sistemin oluşumuna yakın.

Bunun önemli bir önkoşulu, 1999-2004'te (Rusya Gosstroy'unun inisiyatifiyle ve örgütsel ve metodolojik yardımıyla) yaratılmasıydı. Rusya Federasyonu'nun tüm bölgelerinde, AHML ipotek programına aktif katılımın bir sonucu olarak, ipotek kredilerinin ihracını organize etmede önemli olumlu deneyim biriktirmiş olan bölgesel ipotek kurumları ve şirketleri (bölgesel ipotek operatörleri, bundan sonra RIO olarak anılacaktır) Rusya Federasyonu'nun bölgeleri.

Rusya Federasyonu Hükümeti, AHML tarafından geliştirilen, Rusya'da konut ipotek kredilerinin yeniden finansmanına yönelik birleşik bir sistemin geliştirilmesi Konseptini onayladı.

Bu Konsept, AHML'nin faaliyetlerinin, RIO tarafından ihraç edilen ipotekli konut kredilerinin itfasından, ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasındaki faaliyetlere doğru kademeli olarak yeniden yönlendirildiğini duyurdu.

Bu bağlamda, AHML'ye devlet garantileri sağlama prosedürü konusunu hem kullanım verimliliğinin artırılması hem de ipotek piyasasının geliştirilmesi açısından ele almak mümkün görünüyor.

İpotek kredisi sisteminin oluşumunun ilk aşamasında AHML, RIO'nun yeniden finansmanını sağlayacak yeterli varlığa sahip değildi. Bu nedenle şirket tahvillerine devlet garantisi sağlanması gerekliydi. Bu, federal kurumun Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından ipotek başlatılması görevini başarıyla çözmesine olanak sağladı.

Bugün, AHML'in yükümlülükleri halihazırda oldukça büyük likit ipotek varlıklarıyla (1 milyar doların üzerinde) güvence altına alınmıştır.

Bu nedenle AHML, prensip olarak, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihracı ve plastiği yoluyla bağımsız olarak yeniden finansman sağlayabilir. Her bir kredi havuzu için maliyetin yüzde 10'unu aşmayan daha düşük dilimleri garanti altına almak için devlet garantilerinin kullanılması tavsiye edilir. Bu, aynı miktarda devlet garantisiyle 10 kat daha fazla fon çekilmesini mümkün kılacak. Aynı zamanda, devlet kalkınma kurumunun bu rekabet avantajı, potansiyel olarak bile serbest rekabet ilkesini ihlal edemeyecek. AHML, yalnızca ipotek piyasasındaki özel profesyonel katılımcıların büyük çoğunluğunun gerçekleştiremediği işlevi garantiler yoluyla yerine getirecektir.

AHML'den sağlanan devlet garantilerinin sınırlarının, ipotek kredileri hacmindeki büyüme dinamiklerinin giderek artmasıyla birlikte, bölgesel operatörler için mali politikalarının uzun vadeli planlanmasında zorluklar yaratabileceği de unutulmamalıdır.

Bu nedenle, Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarında konut ipotek kredileri için organizasyonel ve metodolojik merkezler olarak RIO'ların önemini azaltan bir durum ortaya çıkabilir.

Yeni bildirilen yaklaşımların henüz tam olarak geliştirilmemesi ve halihazırda oluşturulmuş RIO ağının tam olarak kullanılamaması riski bulunmaktadır.

Bu tehlikenin farkına varan birçok bölgesel ipotek operatörü, AHML'ye karşı yükümlülüklerini yerine getirmenin yanı sıra, bilançolarındaki ipoteklerin satın alınması için başka ortaklar aramaya başlıyor.

Olumlu bir gerçek olarak, RIO'nun kendi derneklerini kurma girişimlerini not etmeliyiz.

Özellikle Ekim 2006'da İpotek Şirketleri Birliği, devletin kurumsal desteğiyle AHML'ye tescil edildi.

İpotek kanalı liderleri RuMAC ve NAUIR'e göre, bu kuruluşlar aynı zamanda bölgeler arası ipotek ağlarının oluşumuna da mümkün olduğunca katkıda bulunacak.

Piyasada serbest rekabeti ve ipotek varlıklarının gerçek anlamda konsolidasyonunu (ve sadece resmi siyasi dernekleri değil) sağlamak için bunları oluştururken önemlidir.

RIO'lar bireysel olarak henüz yeterli ipotek varlığı biriktirmedi. Her birinin kayıtlı sermayesi, faiz oranlarının düşmesini ve bunun sonucunda ipotekli konut kredilerinin kullanılabilirliğinin artmasını sağlayan karlı bir ipotek işine girmelerine izin vermiyor.

Birçoğu anonim şirketler şeklinde değil, üniter işletmeler veya fonlar şeklinde yaratıldı.

Her bir bölgedeki konut ipotek kredilerinin nispeten küçük hacimleri nedeniyle ve ciddi bir bitmiş konut kıtlığı koşullarında, bölgesel ipotek operatörleri yalnızca ipotek piyasasında faaliyet göstermekle kalmayıp aynı zamanda yatırım ve yatırımların uygulanmasına da aktif olarak katılmak zorunda kalıyor. inşaat projeleri.

Bu, RIO'nun finansmanına ilişkin kredi risklerini önemli ölçüde artırır ve sonuç olarak nüfusa verilen kredilerdeki faiz oranlarının düşürülmesine izin vermez.

Bu bağlamda, net ipotek varlıklarının bölgesel ipotek operatörlerinin bağlı ortaklıklarına ayrılması ve ardından bu varlıkların bölgeler arası ağlarda konsolidasyonu olmalıdır.

Ayrıca bugün ipoteklerin önemli bir kısmının (yüzde 80'den fazlası) yeni inşa edilen konutlar tarafından değil, ikincil konutlar tarafından güvence altına alındığını da not ediyoruz. Bu durum, görünen o ki hala çok küçük miktardaki ipotek kredilerine rağmen (bir bütün olarak konut piyasasının az gelişmişliğini etkileyen faktör) konut fiyatlarının yüksek büyüme oranlarına katkıda bulunuyor.

Konut ipotek kredilerinin konut inşaatlarındaki artış üzerindeki zayıf etkisi, acilen dönüştürülebilir kredi mekanizmalarının devreye sokulmasını gerektirmektedir (yani, inşaat aşamasında verilen tüketici kredileri ve konut amaçlı gayrimenkullerin mülkiyetinin tescili sonrasında ipotek kredilerine dönüştürülmektedir).

Aynı zamanda bu, bu varlıkların yeniden finansmanına yönelik bir mekanizmanın geliştirilmesi ve uygulanmasıyla birleştirilmelidir.

Birincil ipotek piyasasının en büyük oyuncularından bazıları, 2006 yılında ipotek varlıklarının ilk “menkul kıymetleştirilmesini” uygulamaya koymuş, yurtdışında ve Rusya'da (Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Sovfin-Trade Bank) ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç etmiş ve yerleştirmiştir. işlem tamamlanmaya yakın AHML.

Bunun öncesinde, diğer kredi ürünlerinin (Soyuz JSCB tarafından verilen otomobil kredileri ve Konut Finansmanı Bankası tarafından konut inşaatı aşamasında verilen krediler) yapılandırılmasına (menkul kıymetleştirilmesi) ilişkin işlemler başarıyla tamamlandı.

NAUIR ve ASR'nin girişimiyle, yukarıda belirtilen işlemlerin neredeyse tamamında (Vneshtorgbank hariç) aktif rol alan uzmanlar, ipotek piyasasında ilk özel uzman şirketi (mortgage kanalı) OJSC "RuMAC" (Rus Mortgage) kurdu. Kabul Şirketi).

Böyle bir şirketin amacı, Rus birincil alacaklılarının çıkarları doğrultusunda menkul kıymetleştirmeyi (öncelikle ipotek) organize etmek ve yürütmektir.

Referans için: RuMAC şirketi şu anda konut inşaatı aşamasında nüfusa kredi sağlayan kredi kuruluşlarının yeniden finansmanını sağlamak için tasarlanmış bir teknoloji geliştiriyor

İpotek kanallarının yaratılması, birincil borç verenin borsada bağımsız olarak yeniden finansmanının, yalnızca belirli hacimlerde ipotek kredisi elde edildiğinde ekonomik (maliyetler ve karlılık açısından) anlamlı olması gerçeğinden kaynaklanmaktadır.

Optimum ipotek havuzu, değeri 100 milyon ABD dolarını (3 milyar ruble) aşan bir ipotek havuzudur.

2007'nin ilk yarısında, temel olarak yalnızca SPV'nin tescil edildiği yer ve ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin türü (ipoteğe dayalı tahviller veya ipoteğe katılım) açısından farklılık gösteren sınır ötesi ve Rusya'daki menkul kıymetleştirme işlemlerinin tamamlanmasını beklemeliyiz. sertifikalar - geçiş tahvilleri) [Şekil 2, 3].

Sınır ötesi “menkul kıymetleştirmenin” avantajı, ipotek kredilerinin yeniden finansmanı için daha ucuz fonları çekebilme yeteneğidir. Halihazırda tamamlanmış sınır ötesi işlemler için toplanan fonların fiyatı şu şekildeydi: LIBOR artı yıllık yüzde 1-1,6.

Bu, nüfusun ipotek kredilerinin kullanılabilirliğini artırmaya yardımcı olacaktır.

Ruble cinsinden ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin uluslararası finans piyasalarında plase edilmesi, ruble dönüşümü sorununun çözümüne ivme kazandıracaktır.

Uluslararası mali piyasalara yerleştirilen ipotek menkul kıymetlerinin ana türü, ipotek katılım sertifikaları - geçiş tahvilleri olacaktır; bunun avantajı, ipotek kredilerinin erken geri ödenmesi riskinin birincil borç verenden ipotek menkul kıymetlerinin alıcısına aktarılmasıdır.

Bunun sonucunda daha etkin risk dağıtımı ve etkin fiyatlama sağlanır.

Bu tür menkul kıymetlerin Rusya'da ihraç edilmesi ve yerleştirilmesi, “İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Hakkında” Federal Kanunun eksiklikleri nedeniyle hala mümkün değildir; bu nedenle, bu kanunun bir an önce değiştirilmesinin yanı sıra, bu kanunun kabul edilmesi gerekmektedir. “Menkul Kıymetleştirme” Federal Kanunu

Böylece, ipotek piyasasında konut ipotek kredilerinin yeniden finansmanı için Tüm Rusya sisteminin oluşturulmasına yönelik süreçler artık başlamıştır.

Ulusal Projede ortaya konulan hedeflerin ölçeğinin, mevcut yasal çerçevenin, piyasada tüm etki olasılıklarını henüz bilmediğimiz, evrensel bir finansal mekanizma olarak ipoteklerin gelişimini yavaşlatmaya başlayacağı şekilde olduğunu da eklemek gerekir. henüz değerlendirildi.

Bankacılık topluluğu tarafından önerilen, "İpotek (Gayrimenkul Rehni)" Federal Kanununda yapılması gereken, ancak daha ziyade teknik nitelikte olan çeşitli değişikliklere ek olarak, AHML yakın zamanda olasılıkları genişletmek için önerilerde bulundu. İlgili federal mevzuat tarafından belirlenen normların ötesinde gayrimenkul rehin verilmesi.

“İpotek (Gayrimenkul Rehni)” Federal Kanununda ve Rusya Federasyonu Arazi Kanununda, yerel yönetimlerin mühendislik altyapısının döşenmesi ve arsaların hazırlanması için fon almasına olanak tanıyan bir dizi değişiklik yapma teklifinden bahsediyoruz. Sahip oldukları arsaların teminatı karşılığında inşaat için.

Aslında bu, arazi ipoteklerinin geliştirilmesine yönelik bir adımdır ve Ulusal Projenin 2010 yılına kadar hayata geçirilmesi için 80 ila 100 bin hektarlık konut inşaatı arazisinin geliştirilmesi gerektiğinden daha da önemlidir (Interfax hakkında bilgi) 21 Ocak 2007 tarihli AHML web sitesi http: //www.ahml.ru).

Hedef 7. Kamu-özel ortaklığı sisteminin geliştirilmesi

Milli Konut Projesi, kamu-özel ortaklığı esaslarında bütçe kaynaklarının katılımıyla hayata geçirilen bir işletme projesidir.

Bu anlamda benzer bir kamu-özel sektör projesinin hâlihazırda uygulandığı Kazakistan Cumhuriyeti'nin deneyimi öğreticidir.

Kazakistan'da mühendislik altyapısı aslında kamu-özel ortaklığı esasları üzerine oluşturuluyor.

Özel bir müteahhit, yatırımcı (devlet) ile üzerinde anlaşmaya varılan fiyatlar üzerinden bir devlet kredisi kullanarak arsa alır ve inşaatı gerçekleştirir ve daha sonra inşa edilen konutu, Devlet Mortgage Kurumu tarafından satın alınan özel bankalar tarafından verilen ipotek kredilerini kullanarak satar. Emeklilik Fonu ile anlaşılan oranda. Tüm finansal akışlar ve son teslim tarihleri ​​birbiriyle bağlantılıdır.

Konutun karşılanabilirliği, devletin belirli bir yatırımcı olmasıyla sağlanır: onun için kâr, konut sağlanan aile sayısıdır. Ek olarak, mühendislik altyapısının oluşturulmasıyla ilgili yükü, belirli konut alıcıları (yerinde ağlar) ile belirli bir belediyede yaşayan tüm topluluk arasında (ancak taksitler halinde, tarifelerin yatırım bileşeni aracılığıyla) dağıtır.

Bu bir devlet tekeli yaratmaz. Özel profesyonel katılımcılar piyasa kanunlarına göre piyasada çalışmaya devam etmektedir.

“Kazakistan Ulusal Konut Projesi” tüm yönleriyle (ipotek kredileri dahil) yalnızca devlet tarafından belirlenen vatandaş kategorilerini ilgilendirmektedir ve yardımın miktarı sosyal konut standartlarıyla sınırlıdır.

Sonuç:

Rusya'nın konut sektöründe var olan sorunların tam listesi bile dikkate alınmadan görülebileceği gibi, bunların çözümünün önündeki temel engel zayıf yatırım faaliyetidir.

Yukarıda, devletin yalnızca uygun şekilde yapılandırılmış bir maliye politikasının aşağıdakileri amaçladığı söylenmişti:

Gelirlerine bakılmaksızın tüm vatandaş kategorileri için konut satın alınabilirliğinde gerçek artış;

Konut sektöründe piyasa ilişkilerinin geliştirilmesi, konut arzında dinamik ve aynı zamanda dengeli bir artışın ve buna yönelik etkin talebin sağlanması.

Sonuç olarak, sıralanan sorunların çözümü hem kamu hem de özel yatırım düzleminde aşağıdaki mekanizmalar aracılığıyla yatmaktadır:

sosyal konut inşaatının bütçe finansmanı (düşük gelirli vatandaşlar için);

kiralık konut sektörü yaratmak için uzun vadeli mali kaynakların çekilmesi;

belirli vatandaş kategorileri için hedeflenen konut sübvansiyonları şeklinde devlet desteği;

emeklilik sisteminde birikenler de dahil olmak üzere finansal piyasalardan uzun vadeli kaynakların katılımı yoluyla ipotek kredileri (krediler) sağlayan kuruluşların yeniden finansmanına yönelik mekanizmalar dahil ipotekli konut kredileri;

konut inşaatı ve satın alınması amacıyla vatandaşların fon biriktirmesi (tasarruf ve kredi bankaları, inşaat tasarruf bankaları vb.);

konut inşaatı için yatırım yapmak ve borç vermek (vatandaşların pahasına olmak üzere). Geri ödemeler, ipotek kredileri aracılığıyla yapılan satışlar da dahil olmak üzere, satış yoluyla yapılır;

yatırım için kaynakların çekilmesi ve toplumsal altyapının oluşturulması için borç verilmesi;

inşaat sektörü tabanının geliştirilmesine yatırım yapmak.

Bu durumda, devlet kaynakları yalnızca yatırım süreçleri için katalizör rolü oynamakta, yatırım risklerini azaltmakta ve çekiciliğini arttırmakta, nüfusun çeşitli kesimleri arasındaki mülkiyet dengesizliklerini azaltmakta ve dolayısıyla sosyal gerilimi azaltarak toplumun siyasi istikrarını arttırmaktadır. Sonuç olarak daha sonraki yatırımlar için uygun koşullar yaratırlar.

Dolayısıyla, konut sektörünü birbirine karıştıran sorunların düğümünün, devlet konut politikasının geliştirilmesi, tutarlı bir şekilde uygulanması ve uygulanması yoluyla tamamen çözülebileceğini ve bunun tamamen federal, bölgesel ve yerel tüm şubelerin eylemlerinin koordinasyonuna bağlı olduğunu görüyoruz. devlet.

Kullanılmış literatür listesi

1. S.M.Lyzhin. Evin entrikası. - Ekaterinburg: “Hayırsever” Yayınevi, 2005 “Moskova Mimarisi ve İnşaatı” popüler bilim dergisi No. 2-3'ün 2006 yılı için elektronik versiyonu www.asm.rusk.ru

2. Dergi "Architecton". Ekim 1992'de basılı yayın olarak çıktı. Mayıs 2004'ten bu yana dergi yalnızca elektronik versiyonda mevcut olup, sayıların sürekli numaralandırılmasını korudu. İnternetteki adresi http://archvuz.ru'dur. Sayı 13, 2006

3. A.S.Starovoytov. POISK dergisi, Sayı 3 Haziran 2006, “Modern Rusya'da sosyal konut - efsane ya da gerçek”.

4. “Ulusal Projeler” Dergisi, No. 1, No. 2, DirectPress LLC, 2006, www.rus-reform.

5. V.N. Ponomarev “İpotekler Üzerine Düşünceler”

6. Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 31 Aralık 2005 tarih ve 865 sayılı Kararı “2002 - 2010 yılları için “Konut” federal hedef programının uygulanmasına yönelik ek önlemler hakkında.”

7. “Konut Finansmanı, Mortgage Kredileri” Uluslararası Seminerinin Materyalleri, Dubna, Moskova Bölgesi, 9-12 Şubat 2004.

8. L.A.Kazinets, A.A.Gerasimov, P.A.Zhbanov, A.S.Samoilov, I.Yu.Tomova, S.T.Frolov. Rusya Federasyonu'nda yatırım ve inşaat faaliyetlerinin öz düzenlemesine geçiş bağlamında inşaat organizasyonlarının akreditasyonu kavramının temelleri. Rusya İnşaatçılar Birliği. Moskova: "Granitsa" yayınevi, 2006 - 96 s.

9.Rosstat. Rusya istatistik yıllığı. Resmi yayın. Bilgi ve Yayın Merkezi “Rusya İstatistikleri”, www.infostat.ru.

10. 21. yüzyılda insan yerleşimlerinde sürdürülebilir yaşam kalitesi alanında AET stratejisi taslağı. UNECE İnsan Yerleşimleri Komitesi. Cenevre, 19 Eylül 2000

Her sınav sorusunun farklı yazarlardan birden fazla yanıtı olabilir. Cevap metin, formüller, resimler içerebilir. Sınavın yazarı veya sınav cevabının yazarı bir soruyu silebilir veya düzenleyebilir.

Konut sorununun durumu: 1) konut kredi kuruluşlarının, konut piyasası altyapısının yeterince gelişmemiş olması, konut piyasasında risk ve maliyetlerin yüksek olması dolayısıyla efektif talebin düşük olması 2) talebin arzı aşması dolayısıyla fiyatların yükselmesi 3) konut piyasasındaki konut sorununun önündeki engeller toplu konutların geliştirilmesi. inşaat, çünkü mühendislik, ulaşım, sosyal ve altyapı alanlarının mevcudiyeti sınırlıdır. Uzun vadede vatandaşların yüksek refahını sağlamanın yollarını ve araçlarını belirlemek amacıyla, Rusya Federasyonu'nun 2020 yılına kadar uzun vadeli sosyal ve ekonomik kalkınması kavramı geliştirildi. 1) Arzın büyümesi için konut inşaat hacimlerinde büyüme koşullarının sağlanması gerekir. 2) Toplu konut sektörünün büyümesi için inşaat sektörü ve yapı malzemeleri sektörünün sanayi tabanının geliştirilmesi ve yeni teknoloji kullanımının teşvik edilmesi gerekecektir. 3) alçak binaların aktif gelişimi 4_ gereklidir Kentsel politikanın oluşturulması, Rus şehri ve köyünün yeni bir imajını yaratmayı amaçlamaktadır.

Konut politikasının stratejik hedefi, tüm vatandaş kategorileri için konut mevcudiyetinin yanı sıra konut stokunun konfor hacminin nüfusun ihtiyaçlarına uygunluğunu sağlamaktır.

Aşağıdaki sorunları çözmek: 1) Nüfusun çeşitli gruplarına karşılık gelen nüfusun büyümesi için koşullar yaratmak. 2) refah artışı için koşullar yaratmak 3) konut stokundaki konfor hacimlerini nüfusun ihtiyaçlarıyla eşleştirmek ve konforlu bir kentsel ortam yaratmak.

Sonuç olarak, 2020 yılına kadar dünya standartlarına uygun olarak yaşam ortamının niteliksel olarak yeni bir düzeyi gelişmiş olmalıdır. 2020'ye kadar: 1) devreye almada 150 milyon m2'ye büyüme 2) verilen ipotek kredilerinde büyüme 3) kredi ve finansal mekanizmaların devreye sokulması 4) her türlü konut stoku kullanımının işlevi

ÇÖZÜM

2020 yılına kadar Rusya Federasyonu'nun uzun vadeli sosyo-ekonomik gelişimi

1. Konut satın alınabilirliğini artırmak

Konut piyasasının işleyişine yönelik temellerin oluşturulmasına rağmen, pratikte piyasa mekanizmalarını kullanarak konut edinimi, inşası ve kiralanması hala yalnızca sınırlı bir aile çevresi - yüksek gelirli aileler - için mümkündür. Efektif konuta olan talebin düşük olmasının temel nedenleri arasında uzun vadeli konut kredisi kurumlarının, konut piyasası altyapısının ve konut ipotekli kredilendirmenin yeterince gelişmemiş olması ve bu piyasadaki risk ve maliyetlerin yüksekliği yer alıyor. Ancak nüfusun sınırlı efektif konut talebi bile piyasadaki konut arzını aşmakta ve fiyatların sürekli artmasına neden olmaktadır. Bu durumda konut inşaatlarının çoğu doğrudan nüfustan finanse edilmektedir. Toplu konut inşaatının gelişmesinin önündeki önemli bir engel, arsaların ve gerekli mühendislik, ulaşım ve sosyal altyapının sağlanmasındaki sınırlı yetenek olmaya devam etmektedir. Nüfusun efektif talebinin büyümesine uygun olarak rekabetçi bir piyasada konut arzını artırmak için konut inşaat hacminde önemli bir artış için koşulların sağlanması gerekmektedir. Bu amaçlar için, tüm vatandaş kategorileri için toplu konut inşaatına etkin destek kapsamını genişletmek amacıyla, federal mülkiyette olan ve kullanılmayan arsaların bulunduğu Konut İnşaatının Geliştirilmesine Yardım Federal Fonu oluşturulmuştur. Rusya Federasyonu'nun yetkilerini uygulamak devredilecek. Toplu konut inşaatının gelişimi, inşaat endüstrisi ve inşaat malzemeleri endüstrisinin endüstriyel temelinin geliştirilmesini, inşaatta ve yeni inşaat malzemelerinde yeni teknolojilerin kullanımının teşvik edilmesini ve özel ticari ve ticari olmayanlar arasında serbest rekabetin geliştirilmesini gerektirecektir. kar geliştiricileri. Toplu konut inşaat sahalarının mühendislik, iletişim ve sosyal altyapı ile donatılması ve arsa piyasasının geliştirilmesi amacıyla mühendislik ve sosyal altyapının konut inşaatı ihtiyaçlarına uygun olarak inşası ve yeniden inşasını sağlayacak kamu-özel ortaklığı uygulaması oluşturulacaktır. özellikle arazi parsellerinin entegre gelişimi ile. Alçak katlı geliştirme, modern teknolojilere dayalı prefabrik ahşap yapılar kullananlar da dahil olmak üzere aktif geliştirme alacaktır. Sadece işlevsel, faydacı değil aynı zamanda estetik özelliklerle de karakterize edilen, insanların yaşamları için konforlu bir mimari ortam olan Rus şehri ve köyünün yeni bir imajını yaratmayı amaçlayan bir kentsel planlama politikasının formüle edilmesi gerekmektedir. Bu, özellikle yerleşim yerlerini geliştirirken mimari görünümlerini oluşturma ilkelerinin yanı sıra tarihi görünümünü koruma ilkelerini de dikkate alarak çeşitli inşaat türlerinin (yüksek ve alçak inşaat) rasyonel bir kombinasyonunu içerir. eski yerleşim yerleri. Devlet konut politikasının stratejik hedefi, tüm vatandaş kategorileri için konut mevcudiyetinin yanı sıra konforlu konut stoku hacminin nüfusun ihtiyaçlarına uygunluğunu sağlamaktır. Devlet konut politikasının uygulanması aşağıdaki sonuçlara yol açmalıdır: güvenli ve konforlu bir yaşam ortamı ve insan faaliyetinin yaratılması; Nüfusun bölgesel hareketliliği için fırsatlar sağlamak. Nüfusun çeşitli gruplarına ilişkin önümüzdeki dönem için devlet konut politikası şu şekildedir: Düşük gelirli ve kanunla belirlenen diğer belirli vatandaş kategorileri için - her ikisi de sosyal temellere dayalı, etkili bir konut tedarik sisteminin yaratılması. belediye konut stokunun kullanılması ve devlet konut sertifikaları dahil diğer araçların kullanılması. Özellikle, 2020 yılına kadar, konut koşullarının iyileştirilmesine ihtiyaç duyduğu kabul edilen düşük gelirli vatandaşlara sosyal konut sağlama süresinin, kayıttan sonraki 3-5 yıla indirilmesi beklenmektedir; orta gelirli vatandaşlar için (yani ortalamanın altında gelirler, ancak vatandaşların düşük gelirli olarak sınıflandırılmasına izin vermeyen) - bir devlet destek önlemleri sisteminin oluşturulması (Konut İnşaatına Yardım Federal Fonu dahil) ve kalkınma bu tür vatandaşların başta piyasa yöntemleri olmak üzere sosyal standartlara uygun olarak kendilerine konut sağlamalarına olanak tanıyan işbirliği; ortalamanın üzerinde geliri olan vatandaşlar için - konut piyasasının gelişiminin ve istikrarlı işleyişinin desteklenmesi, onların etkin konut taleplerini karşılamalarına olanak sağlanması. Bu stratejik hedefin uygulanması aşağıdaki öncelikli görevlerin çözülmesini içerir. İlk görev, konut piyasasında nüfusun çeşitli gruplarının ihtiyaçlarını karşılayan tekliflerin büyümesi için koşullar yaratmaktır; bunlar arasında şunlar yer almaktadır: kentsel planlama belgeleriyle sağlanan arsalar için etkili pazarların oluşturulması; Konut İnşaatının Geliştirilmesine Yardım Federal Fonu'nun yardımıyla, konut inşaatı projelerinde kullanılmayan veya verimsiz kullanılan devlet ve belediye arazilerini içeren toplu konut inşaat sahalarına mühendislik, iletişim ve sosyal altyapı sağlamak; inşaat kompleksinin geliştirilmesi ve enerji tasarrufu da dahil olmak üzere yenilikçi teknolojiler kullanılarak yapı malzemeleri, ürünler ve yapıların üretimi; anti-tekel önlemlerinin uygulanması da dahil olmak üzere, özel ticari ve kar amacı gütmeyen geliştiriciler ve yükleniciler arasındaki rekabetin geliştirilmesi; binaların, konut yapılarının inşası ve işletilmesi alanında standardizasyon ve teknik düzenlemelerin iyileştirilmesi ve teknik düzenlemelerin gerekliliklerine uygunluk konusunda devlet denetiminin uygulanması; konut inşaatı ve kamu hizmetleri alanında yenilikçi teknolojilerin tanıtılmasının teşvik edilmesi, inşaat malzemeleri, ürünleri ve yapılarının yerli üretiminin geliştirilmesi; konut gelişimini iyileştirmek amacıyla tarihi şehir merkezlerinin kapsamlı bir şekilde yeniden inşasına yönelik projelerin uygulanmasının kolaylaştırılması; Az katlı kalkınmanın teşvik edilmesi. İkinci görev, aşağıdakiler de dahil olmak üzere, Rusya Federasyonu'nun tüm vatandaş kategorileri için konut satın alınabilirliğini artırmak için koşullar yaratmaktır: konut ipoteklerinin, arsa ipoteklerinin, konut ipoteklerinin geliştirilmesini sağlayan yeni ve mevcut konut piyasası kurumlarının geliştirilmesi. ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası; vatandaşlar için ipotek kredilerinin kullanılabilirliğinin arttırılması, kredi risklerinin tüm piyasa katılımcıları arasında azaltılması ve etkili bir şekilde dağıtılması; sosyal kira sözleşmeleri kapsamında konut sağlamak amacıyla sosyal kullanıma yönelik bir konut stoğunun oluşturulması; konut kiralama kurumunun geliştirilmesi ve uygulanması; askeri personel ve aile üyeleri için yaşam alanlarının sağlanmasına yönelik bir hizmet fonu da dahil olmak üzere, uzmanlaşmış bir devlet ve belediye konut stokunun geliştirilmesi; Nüfusun kendi (özel) konutlarını edinmesi için hedeflenen destek mekanizmalarının geliştirilmesi ve iyileştirilmesi. Üçüncü görev, konforlu konut stoku hacminin nüfusun ihtiyaçlarını karşılamasını ve konforlu bir kentsel çevrenin ve kırsal yerleşim ortamının oluşmasını sağlamaktır: konut stokunun yıpranmasını azaltacak koşulların yaratılması, orta vadede acil durum ve harap konutların ortadan kaldırılması dahil; konut piyasasında nüfusun kendi kendine örgütlenmesinin teşvik edilmesi, düzenleyici yasal ve metodolojik çerçevenin iyileştirilmesi ve ev sahipleri derneklerinin örgütlenmesine yardım edilmesi, apartman binalarının etkin yönetimi için vergi mevzuatının iyileştirilmesi; kaynak tasarrufu sağlayan teknolojilerin tanıtılması ve küçük ölçekli enerji ile yenilenebilir yakıt ve enerji kaynaklarının daha geniş kullanımı için koşulların yaratılması; konut ve toplumsal hizmetler sektörünün modernizasyonu ve konut stokunun yönetimi ve bakımında rekabetin geliştirilmesi yoluyla konut bakım maliyetlerinin ve tüm nüfus için konut ve toplumsal hizmetlerin ödenmesinin karşılanabilirliğinin sağlanması, özel işletmeleri yönetme ve yatırım yapmaya çekme konut ve toplumsal altyapı alanlarında, tarife politikasının iyileştirilmesi ve kamu hizmetlerinin sağlanmasında kamu-özel ortaklık mekanizmalarının geliştirilmesi; kentsel ulaşımın geliştirilmesi de dahil olmak üzere konforlu bir kentsel çevre ve kırsal yerleşim ortamının oluşturulması, hareket kabiliyeti kısıtlı kişilerin tam teşekküllü yaşam aktivitelerine olanak sağlanması ve çocukların ebeveynleriyle birlikte kaldığı yerlerin güvenliği. Devlet konut politikasının yeni stratejik yönelimlerinin uygulanmasının bir sonucu olarak, 2020 yılına kadar, uluslararası standartlara uygun ve aşağıdaki hedeflerle karakterize edilen niteliksel olarak yeni bir konut sektörünün durumu düzeyi geliştirilmelidir: kendi fonlarını ve ödünç alınan fonları kullanarak piyasada gerekli konutu satın alma veya kiralama, yüzde 60'a kadar bireysel konut inşa etme fırsatına sahip olmak; harap ve harap konut stokunun olmaması, konut stokunun ve toplumsal altyapının ortalama yıpranma seviyesinin standart seviyeye düşürülmesi; Konut stokunun modern enerji verimliliği, ekoloji koşullarını ve belirli vatandaş gruplarının (büyük aileler, yaşlılar, engelliler vb.) ihtiyaçlarını karşılayacak duruma getirilmesi. ); ortalama konut tedariğinin sağlanması (2015'te kişi başına 25 - 27 m2 toplam alan ve 2020'ye kadar 28 - 35 m2). Konutların karşılanabilirliğini artırmak için aşağıdaki hedef göstergelerin belirlenmesi: 2010 yılına kadar: bölgesel planlama belgelerinin geliştirilmesinin ve kabul edilmesinin tamamlanması; iyileştirilmiş barınma koşullarına ihtiyaç duyanlara ve 1 Mart 2005'ten önce kayıtlı Büyük Vatanseverlik Savaşı gazilerine, ölen (ölen) engelli kişilerin aile üyelerine ve Büyük Vatanseverlik Savaşı katılımcılarına konut sağlama yükümlülüklerinin yerine getirilmesinin tamamlanması; askeri personele kalıcı konut sağlanması; yapı malzemeleri, ürünleri, yapılarının inşaatı ve üretimi alanında teknik düzenlemelerin geliştirilmesi ve benimsenmesinin tamamlanması; 2012 yılına kadar: konut işletmeye alma hacminin 100 milyon m2'ye çıkması. M; 1 Ocak 2007 tarihi itibariyle güvensiz olarak kabul edilen ve yıkıma tabi konut stokundan vatandaşların yeniden yerleşiminin tamamlanması; askerlik hizmetinden terhis edilmiş, iyileştirilmiş barınma koşullarına ihtiyaç duyan ve 1 Ocak 2005'ten önce kayıtlı vatandaşlara devlet konut belgesi verme yükümlülüklerinin yerine getirilmesi, askeri personel için hizmet konutlarının sağlanması; konut inşaatı amacıyla bölgelerin entegre kalkınmasına yönelik projelerin uygulanmasına yönelik organizasyonel ve yasal mekanizmaların geliştirilmesi; konut stokunun ve kamu altyapı tesislerinin sertifikasyonunun tamamlanması; nüfusu 100 binin üzerinde olan şehirlerde, özel kuruluşlar tarafından yürütülen konut mülk yönetimi hizmetleri için rekabetçi bir profesyonel pazarın oluşması; konut sektöründe yerel emlak vergisinin getirilmesi; 2020 yılına kadar: konut işletmeye alma hacminin 140 - 150 milyon metrekareye çıkarılması. onaylı kentsel planlama belgelerine dayanarak konut inşaatı amacıyla bölgelerin entegre gelişimi ve yerleşim alanlarının geliştirilmesi temelinde; Verilen ipotekli kredi hacminin 4,8 trilyona yükselmesi. yıllık ruble (2007 fiyatlarıyla) veya 2,7 milyon kredi; kamu-özel ortaklığı kurumları da dahil olmak üzere konut inşaatı ve toplumsal altyapının geliştirilmesi için kredi ve finansal mekanizmaların yaygın şekilde uygulamaya konulması; konut stokunun her türlü kullanımının işleyişi (kendi konutunun satın alınması, sosyal konutların kiralanması, özel konutların kiralanması, kar amacı gütmeyen kiralama, konut inşaatı ve konut kooperatiflerinden ev satın alınması vb.); 1 Mart 2005'ten önce kayıt yaptıran kişilere konut sağlama yükümlülüklerinin tamamlanması. onlara sosyal kira sözleşmeleri kapsamında konut sağlamak amacıyla; Kamu-özel ortaklığı kurumları da dahil olmak üzere, apartmanların büyük onarımları ve yeniden inşası için kredi ve mali mekanizmaların devletin desteğiyle işleyişi.

KONSEPT

RUSYA FEDERASYONUNDA SOSYAL KONUT POLİTİKASI VE SOSYAL KONUT

Geliştiriciler:

RUSYA İNŞAATÇILAR DERNEĞİ

Oyuncular:

KÂR AMACI AMACI OLMAYAN ORTAKLIK “KENDİ EV”,

ULUSAL İpotek PİYASASI KATILIMCILARI DERNEĞİ,

RUS İPOTEK KABUL ŞİRKETİ.

Geliştirme sırasında, Federal İnşaat, Konut ve Toplumsal Hizmetler Dairesi Başkan Yardımcısının yayınlarının yanı sıra Bölgesel Kalkınma Enstitüsü ve Rusya İnşaatçılar Birliği tarafından uzun vadeli kitlesel strateji için ortaklaşa hazırlanan materyalleri kullandık. Tüm vatandaş kategorileri için konut inşaatı.

GENEL HÜKÜMLER
BÖLÜM 1. KONUT SEKTÖRÜNÜN MEVCUT DURUMU RUSYA FEDERASYONU
1.1. Rusya Federasyonu'ndaki konut sorununun sosyal önemi
1.3. Konut inşaatının mevcut durumu
1.4. Yılın piyasa ilişkileri koşullarında konut piyasasının reformu
BÖLÜM 2. KONUTUN STRATEJİK HEDEFLERİ, İLKELERİ VE GÖREVLERİ SİYASETÇİLER
2.1. Optimum konut piyasası gelişim senaryosu
2.2. Konut politikasının ilkeleri ve devletin konut piyasasındaki stratejik hedefleri
2.3. Konut finansmanı sistemi piyasada devlet stratejisinin uygulanmasına yönelik bir araçtır
2.4. Devlet konut politikasının amaçları
BÖLÜM 3. SOSYAL KORUMA MEKANİZMALARI
3.1. Konut politikası yönergeleri ve konutun karşılanabilirlik kriterleri
3.2. Sosyal konut fonu oluşturma ve finanse etme mekanizmaları
3.3. Vatandaşların harap ve harap konutlardan taşınması ve mevcut binaların büyük onarımları Konut stoku
BÖLÜM 4. SOSYAL DESTEK MEKANİZMALARI VE TALEP TEŞVİKİ
4.1. Kiralık konut piyasası
4.2. İpotekli konut kredisi
4.2.1. Sosyal ipotek programları
4.3. Hedeflenen konut sübvansiyonları
4.4. Tasarruf mekanizmalarının iyileştirilmesi ve geliştirilmesi konut alımı
BÖLÜM 5. PİYASADA ARZI TEŞVİK ETMEYE YÖNELİK ÖNLEMLER
5.1. Toplumsal (mühendislik ve sosyal) altyapının geliştirilmesi
5.2. Konut finansmanı mekanizmaları
5.3. Bölgelerin entegre gelişimi ve “Az katlı Rusya” programı
5.4. İnşaat kompleksinin gelişimi
5.4.1. Konut sektöründe enerji tasarrufunun teşvik edilmesi
BÖLÜM 6. DÜZENLEME MEKANİZMALARININ GELİŞTİRİLMESİ KONUT PİYASASI VE KAMU KALKINMA KURUMLARI
6.1. İnşaat ve konut piyasasında öz denetim
6.2. Konut piyasasında teknik düzenleme ve denetimin iyileştirilmesi
6.3. İnşaat ve konut piyasasında sigorta mekanizmalarının geliştirilmesi
6.4. Federal Konut Şirketi
6.5. Konut ve Toplumsal Hizmetler Reformuna Yardım Fonu
6.6. Konut İpotekli Kredi Kuruluşu

GENEL HÜKÜMLER

Anayasaya göre Rusya Federasyonu, faaliyetleri vatandaşların hak ve özgürlüklerini sağlamayı amaçlayan sosyal bir devlettir.

Uygulanması devlete bırakılan en önemli hak barınma hakkıdır.

Anayasanın 40. maddesi uyarınca dar gelirli kişiler ve kanunda belirtilen diğer vatandaşlar e konut ihtiyacı olanlara ücretsiz veya devlet, belediye ve diğer konut fonlarından uygun bir ücret karşılığında konut sağlanmaktadır.

Aslında, ülke nüfusuna uygun fiyatlı ve konforlu konut sağlama sorunu, tek bir yerel sorun değil, toplumun durumunu, nüfusun yaşam standardını, sosyal iklimi ve sosyal durumu belirleyen, birbirine bağlı büyük ölçekli sorunların bir kompleksidir. Rusya'nın sosyo-ekonomik kalkınma stratejisi.

Barınma koşullarının iyileştirilmesi, devletin siyasi ve ekonomik istikrarının ön koşulu olan vatandaşların refahını iyileştirmenin ana göstergelerinden biridir.

Bugün, Rusya nüfusunun yaşaması için rahat ve rasyonel bir alanın aktif olarak oluşturulmasının devlet politikasının en önemli görevlerinden biri haline geldiği anın geldiği açıktır.

Konut yalnızca bir emek ürünü ve bir tüketim ürünü olmayıp, diğer dayanıklı tüketim mallarından farklı olarak yalnızca kendisine özgü bir dizi belirli işlevi de yerine getirmektedir. Bir kişinin fiziksel varlığının ve normal yaşam aktivitesinin korunmasını sağlar, onu bir kişi olarak şekillendirir, ekonomik ve manevi ihtiyaçları karşılar, ailenin gelişip inşa edildiği maddi temeldir.

Yalnızca uygun yaşam koşullarına sahip bir kişi, hem kendisinin hem de tüm vatandaşlarının refahının temelini oluşturarak üretken bir şekilde çalışabilir.

BÖLÜM 1. RUSYA FEDERASYONUNDA KONUT SEKTÖRÜNÜN MEVCUT DURUMU

1.1. Konut sorununun sosyal önemi

Rusya nüfusunun %40'ından fazlası, iyileştirme ve konfor açısından asgari gereklilikleri karşılamayan konutlarda yaşıyor.

Yaklaşık 3,1 milyon aile (ülke nüfusunun %6,4'ü) yerel yönetimler tarafından konut ihtiyacı olan kişiler olarak kaydedildi.

Sosyolojik araştırmalara göre ailelerin yüzde 60'ından fazlası şu anda yaşam koşullarından memnun değil.

Aynı zamanda ülke nüfusunun %15'inden fazlası mevcut fiyat seviyesinde konut satın almak için yeterli mali kaynağa sahip değil.

Vatandaşların rahat yaşam koşullarında ihtiyaçlarını karşılamaları için gerçek fırsatların bulunmaması, bireyin tam ve uyumlu gelişimini engellemekte, demografik aktiviteyi azaltmakta, toplumdaki sosyal gerilimi ağırlaştırmakta ve sonuçta ülkenin ekonomik kalkınmasının yavaşlamasına yol açmaktadır.

Bu nedenle, bu konudaki devlet politikasının temeli, ülke nüfusunun ekonomik olarak aktif kısmının konut ihtiyaçlarının karşılanmasını mümkün kılan koşulların yaratılmasının yanı sıra, bu kategorideki vatandaş kategorilerine devlet desteğinin etkili önlemlerinin sağlanmasına odaklanmak olmalıdır. Objektif nedenlerden dolayı konut sorununu tek başına çözemez.

1.2. Konut stoğunun mevcut durumu

Konut stokunun hacmi Rusya Federasyonu'nda Ocak 2007 itibariyle 3 milyar metrekarenin biraz üzerindeydi. M.

Daire ve müstakil ev sayısı(konut birimleri) Ocak 2007 itibariyle 58,02 milyon olup, bir konut biriminin ortalama alanı 51,7 m2'dir. metre. Böylece 1.000 kişiye düşen konut arzı 408 adet olup Avrupa ortalamasına yakındır.

Aynı zamanda ortalama yaşam alanı sağlanmasıülkedeki nüfus 21,1 metrekare Avrupa ortalamasından 2 kat daha düşük olan kişi başına m.

72% Toplam hacmin yüzde 90'ı kentsel yerleşimlerdeki konut stokunu oluşturuyor. 28% toplam hacmin – kırsal alanlarda; önemli kentleşmeülkedeki nüfus.

Özelleştirmenin bir sonucu olarak özel sektöre ait konut stoku hacmi neredeyse ulaşıldı 80% ülkenin konut stokunun toplam hacmi. Sahiplerin önemli bir kısmı apartman binalarının işletilmesinin sorumluluğunu ve maliyetini üstlenmeye hazır değil. Sadece 6% çok apartmanlı konut binaları için ev sahipleri dernekleri oluşturuldu.

Yaklaşık 20% toplam konut stoku hacmi devlet ve belediye mülkiyetinde– temel olarak, çeşitli nedenlerle yeterince özelleştirilmeyen, açık uçlu sosyal kira sözleşmeleri kapsamında, dikkate alınmaksızın sağlanan konutlardır. vatandaşların gerçek gelir düzeyi sınırlı mali kaynakların verimsiz kullanılmasına yol açan ve belediye fonunun artmasına katkıda bulunmayan devlet desteği ihtiyacının varlığı veya yokluğu Konut, sosyal işe alım için tasarlanmıştır.

Pazar yeterince gelişmedi kiralık ev.

Rusya topraklarındaki yerleşim derecesine göre: Rusya Federasyonu'nun tüm topraklarının toplam büyüklüğü 1.709,8 milyon hektar olup, yerleşim alanları 19,1 milyon hektarı yani tüm arazilerin yaklaşık yüzde 1,1'ini kaplamaktadır; kentsel yerleşim alanları ise bunun yalnızca 7,9 milyon hektarını yani yüzde 0,46'sını oluşturmaktadır. kırsal yerleşimlerin arazileri ise 11,2 milyon hektar yani Rusya'daki tüm arazilerin yüzde 0,65'ini oluşturuyor. Aynı zamanda birçok büyük ve büyük şehirde yerleşim yeri sınırları dışında yer alan, kategorisine göre belirlenen arsaların konut yapımına izin vermeyen durumu, toplu konut yapımı olanaklarını sınırlamaktadır.

Geliştirme türüne göre: 30,2% - bireysel konut, 69,8% - çok katlı binalar. Bu veriler, Avrupa'da kural olarak çok katlı binaların konut stokunun% 20 ila 40'ını oluşturmasına rağmen, çok katlı konutların ve buna bağlı olarak bina yoğunluğunun önemli bir baskınlığını göstermektedir.

Konut stoğunun yıpranma derecesi Ocak 2007 itibariyle aşağıdaki göstergelerle karakterize edilmiştir:

Konut stoğunun %60,2'sinde minimum düzeyde aşınma ve yıpranma vardır (%0'dan %30'a kadar),

Konut stoğunun %36,0'ında %31 ile %65 arasında aşınma ve yıpranma mevcut olup, onarım veya modernizasyon gerekmektedir,

Konut stokunun büyük onarımlarının veya modernizasyonunun veya yıkımının zorunlu olduğu% 66 ila 70 arasındaki amortisman, konut stokunun% 2,7'sidir;

Konut stoğunun %0,94'ü kritik derecede aşınma ve yıpranmaya sahiptir (%70'in üzerinde) (2005'te %0,9).

Aynı zamanda, bu göstergelerin konut binalarının hizmet ömrünün resmi bir hesaplamasına göre hesaplandığı göz önüne alındığında, konut stokunun gerçek durumunu yansıtmamaktadır ve konut stokunun düzenli teknik denetimi için neredeyse hiçbir sistem bulunmamaktadır. .

Toplam alan" href="/text/category/obshaya_ploshadmz/" rel="bookmark">toplam alanı 50,55 milyon m2 olup, 2005 yılının aynı dönemine göre %116,1'dir. İlk yarıda 2007 yılında toplam 21,2 milyon metrekare konut alanına sahip 231,2 bin konut faaliyete geçirilmiş olup bu oran 2006 yılının aynı dönemine göre %134,8'dir. Aynı zamanda 2007 yılı için planlanan inşaat hacimlerine ulaşılmıştır. (56,3 milyon m2) nüfusun mevcut efektif talebini karşılamayacaktır.

Kişi başına düşen konut Rusya'nın bölgeleri arasında dengesiz. 2006 yılı sonunda ülke ortalamasında 0,35 metrekare işletmeye alınmıştır. Kişi başı m, 0,02 m2 aralığında. Murmansk bölgesinde kişi başına m 0,9 m2'ye kadar. m.Moskova bölgesinde.

Rusya Federasyonu'nun birçok kurucu kuruluşundaki konut işletmeye alma hacmi, yalnızca nesnel sosyo-ekonomik faktörlerden değil, aynı zamanda yönetim düzeyindeki yönetim kalitesi de dahil olmak üzere bir dizi öznel faktörden kaynaklanan mevcut ihtiyacı karşılamıyor. bölgeler ve belediyeler.

https://pandia.ru/text/78/621/images/image005_76.gif" width = "642" height = "360 src = ">

İnşaat hacimlerinin büyümesini kısıtlayan en önemli faktörler, kentsel planlama dokümantasyonunun eksikliği ve mühendislik altyapısına sahip arsalardır..

Halihazırda çoğu belediyede gelişmiş arazi planlama belgeleri bulunmamakta, bazı belediyelerde ise kentsel planlama belgeleri güncelliğini kaybetmiş durumdadır.

Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarına göre, 2007 yılında yaklaşık 12,5 bin hektar araziye mühendislik altyapısı sağlanacak. Aynı zamanda vatandaşlara konut sağlanmasında köklü bir değişiklikten bahsediyorsak, mühendislik altyapısı sağlanan arsalara olan ihtiyaç en az 5 kat daha fazla. .

Aynı zamanda, uzman tahminlerine göre bölgelerdeki mevcut mühendislik altyapısının güvenilirliği kabul edilebilir seviyeden önemli ölçüde düşüktür (kaza ve hasar sayısı yılda 1 km ağ başına 1,8 ila 2,2 arasında değişmektedir. kabul edilebilir 0,3). Aynı zamanda, ağ değiştirme ölçeği toplam uzunluğunun %1,2'sini aşmamaktadır ve yalnızca belirli bölgelerde - yılda %4-5 gerekli olmak üzere %1,8'e kadar.

Konut inşaatlarının büyüme hızını sınırlayan bir diğer faktör ise yetersiz inşaat kompleksine kaynak desteği. İnşaat kompleksinin gelişimi şu faktörlerle sınırlıdır: üretim tesislerinin bozulması, bir dizi yerli inşaat malzemesinin düşük rekabet gücü, modern inşaat teknolojilerinin ve inşaat malzemelerinin yetersiz düzeyde tanıtılması ve her düzeyde kalifiye personel eksikliği. Rosstat'a göre inşaat malzemeleri sektöründeki sabit varlıkların amortismanı en az 44% .

Konut maliyeti Rusya Federasyonu'nda büyümeye devam ediyor. 1998'den bu yana konut maliyeti yılda ortalama yüzde 27 oranında arttı, yani enflasyon oranının ve inşaat malzemelerinin maliyetindeki artış oranının çok üzerinde. Son 5 yılda fiyatlarda en önemli artış %53 ile 2006 yılında gerçekleşti; 2007 yılının ikinci çeyreğinin sonuçlarına göre fiyatlar 2006 sonuna göre %17,5 oranında artarak ilk çeyrekte 42,3 bin ruble olarak gerçekleşti. pazar ve ikincil konut piyasasında 43,3 bin ruble.

Artan fiyatların temel nedeni konut piyasasındaki arz ve talep dengesizliğidir.

Nitekim 2006 yılında 50 milyon m2 ise. metrelik konut, o zaman teorik olarak sosyal normlara göre (kişi başına 18 metrekare), Rus ailelerin yaklaşık yüzde 2'si bunu alabilir (satın alabilir) (ortalama ailenin 3 kişiden oluştuğu varsayılarak). Gerçekte, inşa edilen konutların yaşam alanı sosyal normları önemli ölçüde aştığı için ailelerin yüzde 1,5'inden fazlası yeni konutlara taşınmadı.

Aynı zamanda cari fiyatlarla konut satın almaya yetecek gelire sahip ailelerin oranı, çeşitli tahminlere göre (krediyle konut alımı da dikkate alındığında) en az yüzde 10-15'tir. Bu kategorideki vatandaşlar için konut koşullarını iyileştirme ihtiyacının Rusya ortalamasından önemli ölçüde daha az olduğunu hesaba katsak bile, o zaman bile arzın iki katından fazla talep fazlası elde edeceğiz. Bu, fiyatları düşürme ve hatta istikrara kavuşturma yönünde hareket eden hiçbir gerçek ekonomik faktörün olmadığı anlamına gelir. Bu, 2007'nin ilk yarısındaki fiyat artışı tahminleriyle kanıtlanıyor.

2007 yılında fiyat artış hızının 2006 yılına göre hafif bir şekilde azalması (hatta 2006 yılında büyümenin yüzde 96,8 olduğu Moskova'da konut fiyatlarında hafif bir düşüş), fiyatlardaki hızlı yükselişin ardından nüfusun belirli bir “yorgunluğuna” işaret ediyor sadece 2006 yılında.

Genel olarak konut piyasası orta vadede irade Fiyatlarda monoton bir artış olacak. Ancak bu büyüme yıllık döngülerle modüle ediliyor: Bazı bölgelerde, bir yıllık hızlı fiyat artışının ardından bir yıllık göreceli istikrar geliyor.

İnşaat maliyetlerinin payı (tasarım ve inşaat ve montaj işi) Toplam sadece Yüzde 50 – 60 mühendislik altyapısıyla donatılmış arsaların maliyetini, mühendislik altyapı tesislerine bağlantı ücretini ve ilk izin belgelerini alma maliyetlerini de içeren inşaat maliyetinden.

Konut inşaatı maliyetlerinde, başta inşaat malzemeleri ve enerji kaynakları fiyatlarındaki artışlar olmak üzere, 2006 yılında yaklaşık yüzde 12-14 oranında bir artış yaşanırken, aynı zamanda konut satış fiyatlarındaki artış yüzde 3'ün üzerinde gerçekleşti. maliyet artışından kat kat daha hızlıdır. Ekonomik teşviklerin olmayışı, inşaatta daha ucuz teknolojilerin kullanılmasına yönelik tüm çabaları etkisiz kılmaktadır.

Piyasa segmentinde fiyatların idari yöntemlerle düzenlenmesine izin verilmez, çünkü bu sadece satışların spekülatif bileşeninde bir artışa ve sadece sosyal konut segmentinde değil kuyrukların ortaya çıkmasına yol açacaktır.

Aynı zamanda devletin yatırım ve inşaat sürecine mali katılımının fiyat düzenlemesini mümkün kıldığı gibi zorunlu kıldığı da hemen hemen hiçbir kesim yoktur. Sosyal konut fonlarından bahsediyoruz.

Sosyal destek sağlayan mekanizmalar (hedefli konut sübvansiyonları) da sadece talebi teşvik etmektedir. Aynı durum, ciddi hükümet desteğinin yüksek talep büyüme dinamiklerini sürdürdüğü konut ipotek kredileri için de geçerlidir.

Ne yazık ki, Federal Hedef Program “Konut”un “Konut geliştirme için sahaların mühendislik altyapısının oluşturulması” alt programı, önerilen yatırım mekanizmasının etkisizliği ve kentsel planlamanın geliştirilmesindeki gecikmeler nedeniyle tekliflerin büyümesi üzerinde neredeyse hiçbir olumlu etkiye sahip olmadı. belgeler.

Mevcut arz ve talep dengesizliği, pazarın öncelikle nüfusun yüksek gelir gruplarına yönelmesine yol açmaktadır.

İçinde yüksek hacim büyüme dinamiği elde edildi ipotekli konut kredisi. Yeni inşa edilen konut arzının yetersizliği nedeniyle ipotek kredileri öncelikle ikincil konut piyasasında verilmektedir. Sayıları her yıl artıyor 2-3 kez.

Bu hedeflere ulaşılması, sonuçta devletin konut sektörünün bütçe sağlama işlevinden kurtarılmasına ve kendi kendine yeterlilik ve kendi kendini finanse etme işlevine aktarılmasına yol açmalıydı.

İnşaat malzemeleri sektöründeki inşaat kuruluşlarının ve işletmelerinin piyasa biçimlerine geçişi, özelleştirme ve yeni özel inşaat firmalarının kurulması yoluyla çok hızlı bir şekilde gerçekleşti. Şu anda özel inşaat şirketlerinin payı yüzde 90'ın üzerindedir.

Bütün bunlar ülkenin birçok bölgesinde oldukça kısa bir sürede (yıllar içinde) yeni bir konut piyasasının oluşmasını mümkün kıldı.

Bu dönemde mevcut konut stoğunun özelleştirilmesi oldukça aktifti. 1995 yılı sonu itibariyle konutların %50'sinden fazlası özel mülkiyetteydi. Konut özelleştirmesi ücretsiz, gönüllü olarak ve her vatandaş için bir kez gerçekleştirildi.

Yani ilk iki gol konut reformu kaygılardan uzak, devletin çıkarlarına uygun olması nedeniyle büyük zorluk yaşamadan hayata geçirildi. konut ve toplumsal hizmetlerde ve nüfus evlerinin sahibi oluyor.

Aynı zamanda, konut sektöründeki mülkiyet ilişkileri reformu, fiilen mevcut konut stokunun, iletişim ve mühendislik destek sistemlerinin durumu dikkate alınmadan gerçekleştirildi. Konutların büyük ölçekli özelleştirilmesi, önemli miktarda özel konut stokunun oluşmasına yol açmış, aynı zamanda kendi konutlarının sahibi olan ancak bunu sürdürme olanağına sahip olmayan “yoksul mülk sahipleri” sorununu da doğurmuştur. Aynı zamanda, apartmanlardaki binaların sahipleri esasen bu binaların yönetimi sürecine dahil değildi.

Reform çok daha zordu konut ve ortak kompleks. Devlet Hedef Programı “Konut” tarafından sağlanan önlemler, nesnel nedenlerden dolayı beklenen sonuçlara yol açmadı.

Ağustos 1998'deki ekonomik kriz askıya alınmış 2002-2010 Federal Hedef Programı “Konut”un 1 Ocak 2001 tarih ve 000 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi (bundan sonra Program olarak anılacaktır) tarafından onaylandığı 2001 yılına kadar konut reformunun gerçekleştirilmesi.

Bu Programın kabul edilmesiyle Rusya'da konut reformunun ikinci aşaması başladı. Sırasında o uygulama Devlet konut politikasının hukuki ve örgütsel temelleri oluşturulmuş, öncelikli yönleri belirlenmiş ve uygulama mekanizmaları oluşturulmuştur.

2 yıllık bir süre boyunca. Programın ve alt programlarının uygulanması sonucunda Rusya Federasyonu mevzuatı iyileştirildi yaratmaya doğru Uygun fiyatlı konut piyasasının gelişmesi için yasal koşullar. Uygun fiyatlı konut piyasasının yasal desteğinin temelini oluşturan yasa paketinde önemli bir düzenleyici yasal düzenleme olan Rusya Federasyonu Konut Kanunu kabul edildi.

Federal bütçe pahasına, Rusya Federasyonu mevzuatıyla tanımlanan çeşitli kategorilerdeki vatandaşların 131,5 bin ailesine konut sağlanıyor. durum barınma sağlama yükümlülüğü bulunmaktadır.

Konut inşaatında, program hedeflerinin önemli ölçüde üzerinde bir büyüme sağlamak mümkün oldu (2004 yılında konut inşaatındaki artış, 2003 yılına göre yüzde 13 olup, Program hedefi yıllık yüzde 3'tür). Konut ve kamu hizmetlerinin ödenmesiyle ilgili olarak nüfusa yönelik desteğin hedeflenmesi arttı (2004'te tüm ailelerin yüzde 13'ü konut yardımı alıyordu). 27.100 aile acil ve harap konut stokundan yeniden yerleştirildi. Toplam 630,4 bin metrekare alana sahip uygunsuz konut binaları tasfiye edildi. metre. Dönem içerisinde genç ailelere, çocuk doğumu (evlat edinme) durumunda 6.700 sübvansiyon tahsis edilirken, bölgesel programlara katılan aile sayısı 114 bine ulaştı.

Aynı zamanda bu dönemdeki temel sorunlar vardı:

Faaliyetlerin yetersiz odaklanması Programlar konut inşaatının hacmini arttırmak;

Federal, bölgesel ve belediye düzeylerinde bütçe tahsislerini birleştirmeye yönelik mekanizmaların eksikliği;

Özel yatırımcılardan, alacaklılardan ve vatandaşların kişisel fonlarından gelen fonlar dahil olmak üzere bütçe dışı Programların zayıf kullanımı;

Sağlanan federal bütçe tahsislerinin, devletin belirli vatandaş kategorilerine konut sağlama yükümlülüklerini yerine getirmenin yanı sıra konut ve kamu hizmetleri sektöründe etkili bölgesel ve yerel programların uygulanması için özel yatırımların çekilmesini teşvik etme konusundaki yetersizliği;

Arsa, inşaat malzemeleri ve hizmet fiyatlarında yoğun artış.

Bu sorunlar konut sektöründe reform yapılmasına yönelik yeni bir yaklaşımın geliştirilmesi ihtiyacını doğurmuştur. öncelikli ulusal proje “Rus vatandaşları için uygun fiyatlı ve konforlu konut” ( daha ileri - Proje ) 2006 yılında başlayan.

Aynı zamanda, Proje uygulamasının başlangıcı, hükümet organlarının verimliliğini artırmayı ve ticari kuruluşların haklarını kullanmaları için uygun koşullar yaratmayı amaçlayan idari reformun başlangıcıyla aynı zamana denk geldi.

Aşırı hükümet düzenlemelerine son verilmesi de dahil olmak üzere ekonomik faaliyetlere hükümet müdahalesinin sınırlandırılması ve aynı zamanda bir öz düzenleme sisteminin geliştirilmesi amaçlanmıştı.

Rusya Federasyonu İnşaat, Konut ve Toplumsal Hizmetler Devlet Komitesi'nin tasfiyesi ve personelde önemli bir azalma, en profesyonel personelin kaybına yol açarak yönetimsel bir boşluğa yol açtı. Aynı zamanda inşaat sektöründe özdenetim kanunu da kanunlaştırılmamıştır. Bütün bunlar ulusal konut projesinin ilerlemesini etkilemekten başka bir şey yapamazdı.

Proje uygulamasının ilk aşamasında (2006–2007), dört ana yön belirlendi:

Mortgage konut kredilerinin hacmi artıyor.

Konut satın alınabilirliğini artırmak.

Konut inşaatı hacminin arttırılması ve kamu altyapı tesislerinin modernleştirilmesi.

Yerleşik vatandaş kategorilerine konut sağlama konusunda devletin yükümlülüklerinin yerine getirilmesi.

Projenin uygulanmasını amaçlayan yetkililerin, federal, bölgesel ve belediye düzeylerinin çabaları birleştirildi. . Bölgelerdeki konut programlarının uygulanması ve arsaların ihale yoluyla tahsisine ilişkin prosedürlere uygunluk sürekli olarak izlenmektedir. Konut ipotek kredileri için kayıtlı sermaye artırılmış, Programın uygulanması için ek fonlar tahsis edilmiştir.

Bu, konut işletmeye alma ve ipotek kredisi hacmindeki artışı, genç ailelerin ve yaşam koşullarını iyileştiren diğer vatandaş kategorilerinin sayısındaki artışı, master planların, diğer kentsel planlama belgelerinin vb. geliştirme sürecinin hızlanmasını etkiledi.

Ne yazık ki alınan tüm önlemlere rağmen şu anda konut piyasasında ciddi bir arz-talep dengesizliği mevcut ve bu da nüfusun önemli bir kısmının konut satın alınabilirlik düzeyinde düşüşe neden oluyor.