Dom Zdravlje

Što je sidreni stanar? Upravljanje zakupcima trgovačkog centra.

U uredskim nekretninama koncept "sidra" došao je iz trgovanja. Stručnjaci smatraju da prisutnost sidrenih stanara u poslovnom centru (BC) igra važnu ulogu u razvoju poslovanja.

U Rusiji se "sidrom" smatra svaka tvrtka koja je spremna iznajmiti veliku količinu prostora (oko 30% ukupnog). Jasno je da je privlačenje ovakvih zakupaca strateški važno za trgovački centar, jer upravo oni stvaraju ljudske tokove koji malim tvrtkama mogu biti toliko zanimljivi da su spremni platiti nekoliko puta više od "sidra". Ali je li potrebno "sidro" BC-a?

Postoji mišljenje da je kopiranje zapadnih standarda i odbijanje velikih stanara samo zato što se ne uklapaju u odabrani koncept neprikladno. Stoga je glavni čimbenik koji određuje odnos vlasnika prema svojim klijentima područje koje zauzimaju. Naravno, marka stanara poslovnog centra također igra važnu ulogu, ali ako se veći klijent prijavi za područje, tada će, najvjerojatnije, postati "sidro", zaobilazeći čak i svjetski poznatu tvrtku. Jasno je da svaka zgrada ima svoju potencijalnu publiku, ali većina vlasnika neće se umjetno ograničiti na jednu skupinu.

Progresivnije je privlačenje takvog sidrenog zakupca, što će povećati ukupnu reputaciju projekta i pomoći u pravilnoj izgradnji koncepta uredskog centra. “Stoga su vlasnici zainteresirani za privlačenje velikih tvrtki koje su dobro poznate na tržištu: daju prestiž nekretnini, pozitivno utječu na njen ugled i jamče visoku razinu usluge i rada poslovnog centra za ostale zakupce”, kaže Irina Strizhova, direktorica marketinga i prodaje tornja “ Mercury City.

“U praksi, u velikim multifunkcionalnim kompleksima poput projekta Moscow City, sidra su, na primjer, zakupci kao što su VTB, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter & Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer,” kaže Kirill Zaitsev, direktor tvrtke, izvršni partner Bluestone Grupe. Takve tvrtke, prema Andreju Panfilovu, direktoru odjela maloprodajnih nekretnina u RRG-u, igraju uglavnom ulogu brenda, „jer je uvijek lijepo sjediti u istoj zgradi, na primjer, s Coca-Colom, Fordom ili BP: oba sigurnost je bolja i usluga viša.”

Sidro u poslovnom centru mogu biti dvije vrste stanara, sažima Konstantin Kovalev, izvršni partner Blackwooda. - S jedne strane, to su tvrtke koje zauzimaju (po analogiji s trgovačkim centrima) velike površine - od 10 do 50% prostora za iznajmljivanje. S druge strane, oni su u mogućnosti povećati atraktivnost objekta zbog popularnosti naziva (na primjer, velike banke, međunarodne ili strane tvrtke itd.).

Prema riječima stručnjaka, obje vrste uredskih "sidrišta" zanimaju vlasnika. Štoviše, kako sa stajališta ekonomske učinkovitosti kod iznajmljivanja velike količine prostora na duže vrijeme, tako i sa stajališta učinkovitosti i transparentnosti zakupnih odnosa u slučaju dogovora s velike tvrtke, uključujući javne.

Osim toga, prisutnost skupine eminentnih stanara povećava tržišnu vrijednost nekretnine, podiže njezin prestiž i ubrzava popunjavanje slobodnog prostora.

Idealno, i status i veličina

Svjetski poznata tvrtka koja zauzima samo 100 četvornih metara vjerojatno neće dobiti značajne pogodnosti. O takvim ustupcima vlasnici obično ne govore. Stoga je poželjno da stanar bude i ugledan i velik. Takvo "sidro" je od velike važnosti za potencijalne investitore, utječe ne samo na apstraktnu sliku projekta, već i na njegovu kapitalizaciju.

Osim toga, snažno sidro ne samo da može značajno povećati atraktivnost projekta, već u nekim slučajevima čak poslužiti i kao polazište u odabiru stanara. Na primjer, stručnjaci za tržište dobro su svjesni priče o ulozi u sudbini poslovnog parka Krylatsky Hills koju je odigrao unaprijed (čak i prije početka njegove izgradnje) ugovor s Microsoftom o zakupu značajnih površina u ovom projektu. Kad je posjednik javno objavio data činjenica, efekt imena "sidra" je proradio, a nakon Microsofta, Intela, Johnson & Johnsona, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive došli su u "Winged Hills" ... Čak je bio i red stanara: teško ime "sidra" davalo je povjerenje da će zauzeti statusnu zgradu.

Naravno, ne samo stanari, koji su, prema većini stručnjaka, spremni platiti više za prestižnu četvrt, imaju koristi od prisutnosti snažnog "sidra", već i vlasnici zgrada. Za developera je korisno kada se odmah riješi problem prodaje veće količine prostora i poveća najam za preostali prostor. Veliki naručitelji u pravilu sklapaju ugovor mnogo prije završetka izgradnje, pa su iznosi koji se uplate investitoru u obliku depozita i predujmova često dobar izvor dodatnog financiranja u završnoj fazi. Prema I. Strizhovoj, događa se da se poslovni centar gradi isključivo za samog stanara (poput Mercedes-Plaze na Lenjingradskoj magistrali), a onda je moguće financirati izgradnju na račun njegovih ulaganja.

Međutim, napominje A. Panfilov, postoji minus u privlačenju "sidra" od strane poslovnih centara, odnosno rizik od gubitka ovih stanara i pojava veliki broj slobodna mjesta. U tom slučaju, vlasnik zgrade će neko vrijeme imati financijske gubitke. “Međutim,” smatra stručnjakinja, “uz ispravno sklopljen ugovor, vlasniku se pomažu depoziti, a za mjesec-dva se površina može ponovno iznajmiti.”

Privilegija

Za stanara je također korisno biti "sidro", kaže Olga Pobukovskaya, zamjenica direktora odjela za uredske nekretnine u Colliers Internationalu. Prema njezinim riječima, vlasnik takvim tvrtkama u pravilu daje posebne uvjete, ali pogodnosti ovise o brendu, veličini zakupljene površine, stupnju spremnosti zgrade i drugim kriterijima. Pristup je individualan u svakoj konkretnoj situaciji, ali u nekim slučajevima popust može doseći i do 20%, a ponekad i do 30%.

Prema K. Zaitsev-u, kao posebne opcije, mogu se osigurati dodatna parkirna mjesta iznad hipotekarnog koeficijenta, bolja kvaliteta tipičnih završnih obrada u odnosu na standardnu i dugi godišnji odmori.

Popisu preferencija za sidrene stanare K. Kovalev dodaje sljedeće: nema ili više lojalnih uvjeta za indeksiranje cijene najma; popusti za iznajmljivanje parkirnih mjesta; posebni uvjeti za doradu i opremanje prostora (vlastiti projekt, specijalizirana oprema, vlastita zaštitarska služba i sl.); posebni uvjeti za korporativni catering.

Kako privući?

Privlačenje glavnih stanara u poslovni centar počinje mnogo prije završetka izgradnje. Shema je prilično jednostavna, a metode su odavno poznate: održavaju prezentacije budućih objekata na specijaliziranim izložbama, privlače agencije za nekretnine koje unaprijed znaju o potrebama određenih tvrtki u novim prostorima.

Bez sumnje, mnogo ovisi o konceptu projekta u izgradnji. Prema K. Zaitsev, ako pričamo o kvalitetnoj gradnji prema projektima poznatih međunarodnih arhitektonskih biroa, onda zadatak postaje upola lakši. Druga važna točka je glavni izvođač i status samog projektanta u zemlji u kojoj se radi: o tome uvelike ovise izravno financiranje i vrijeme projekta.

Prema K. Kovalevu, najučinkovitiji način za pronalaženje sidrenih stanara je angažiranje profesionalne brokerske tvrtke koja će napuniti objekt u ranoj fazi izgradnje. “Međutim, u današnjim postkriznim uvjetima, vjerojatnost sklapanja predugovora u fazi izgradnje je mala: većina potencijalnih zakupaca razmatra uglavnom gotove objekte ili objekte u visokoj fazi spremnosti”, smatra stručnjak. Ipak, O. Pobukovskaya smatra da ako profesionalni konzultant za nekretnine stvarno dobro poznaje potrebe tvrtki zakupaca, onda mu se zanimljiv projekt može predstaviti mnogo prije nego što poslovni centar bude pušten u rad.

Općenito, stručnjaci su jednoglasni: o pravilnom formiranju stanara uredskog centra ovise ne samo financijski pokazatelji, već i ugled zgrade i prestiž objekta na tržištu. Stoga je za privlačenje jakih tvrtki i stvaranje skladne atmosfere u poslovnom centru važno uzeti u obzir niz okolnosti. Primjerice, sličnost tvrtki u smislu financijskih, imidž i profesionalnih karakteristika je dobrodošla, ali istovremeno se konkurentske strukture ne smiju postavljati jedna uz drugu.

MIŠLJENJE

Konstantin Kovalev, izvršni partner u Blackwoodu:

Sidro u poslovnom centru mogu biti dvije vrste stanara. S jedne strane, to su tvrtke koje zauzimaju (po analogiji s trgovačkim centrima) velike površine - od 10 do 50% prostora za iznajmljivanje. S druge strane, oni su u mogućnosti povećati atraktivnost objekta zbog popularnosti naziva (na primjer, velike banke, međunarodne ili strane tvrtke itd.).

Svaki programer sebi postavlja glavni zadatak da privuče pažnju što većeg broja posjetitelja i što više njih pretvori u kupce. Zakupci sidra koriste se upravo za postizanje ovog cilja.

Sidreni stanar u trgovačkom centru je veliki operater maloprodajnog lanca koji privlači glavne tokove kupaca u trgovački centar.

Takav koncept kao sidreni stanar pojavio se 1940-ih - 1950-ih u Sjedinjenim Državama. Tijekom tog razdoblja, programeri su počeli graditi regionalne trgovačke centre, u kojima su robne kuće bile središta privlačnosti. Seattle's Northgate Mall, koji je otvoren u proljeće 1950., bio je jedan od prvih. Robna kuća Bon Marche bila je glavni zakupac, a kasnije su se otvorile još 2 robne kuće - J.C. Penney i Nordstrom.

Takva shema organiziranja trgovačkih centara postala je raširena u cijelom svijetu, a posebno u Europi. U trgovačkim centrima mnogih europskih gradova glavni su sidreni zakupci veliki univerzalni lanci, a rjeđe trgovine mješovitom robom bilo kojeg formata.

Nakon što su se trgovački centri počeli razvijati i širiti diljem svijeta, pojam "sidra" postao je širi. Trgovine kućanskim potrepštinama, trgovine građevinskim materijalom, hipermarketi počeli su postati usidreni zakupci Kućanski aparati, diskonti itd. Takvi stanari uglavnom se nalaze u trgovačkim centrima, koji se grade u zemlji u blizini glavnih prometnih pravaca.

U pravilu je pojam urbanih i prigradskih centara podijeljen. Dakle, izvangradski trgovački centri su retail parkovi, koji su zasebne zgrade koje su objedinjene zajedničkim parkiralištem. U svakoj takvoj zgradi živi jedan stanar. Ponekad se na području maloprodajnog parka gradi i trgovačka galerija, gdje se nalaze male trgovine, uglavnom odjevnog profila. Retail parkovi uključuju Zvolen u Slovačkoj, Da Vinci u Italiji itd. U Rusiji ovaj format još nije implementiran i malo je vjerojatno da će se to dogoditi u bliskoj budućnosti. U ovu kategoriju spadaju Mega trgovački centri, koji imaju jake usidrene stanare s posebnim ulazom i zajedničkom trgovačkom galerijom. U takvim slučajevima potrebna su jaka "sidra", budući da se objekti uklanjaju iz grada, a prisutnost nekoliko velikih trgovina omogućuje vam povećanje protoka kupaca.

Posjetitelje trgovačkog centra nesumnjivo privlači i zabavna komponenta trgovačkih centara. Praksa pokazuje da oko 60 posto posjetitelja zone zabave ne kupuje u galeriji trgovačkog centra. Međutim, organizacija zabavne zone u trgovačkom centru omogućuje povećanje prometa stanara u prosjeku za 10 posto.

Treba napomenuti da u SAD-u nije uobičajeno uključiti zabavnu komponentu u shopping centar, dok u Europi to čine mnogi trgovački centri.

Tijekom proteklih deset godina uloga zabavne komponente značajno je porasla. Kao rezultat ekonomske krize, neki su veliki trgovci na malo bankrotirali, dok su drugi morali smanjiti svoje lance i zatvoriti trgovine u trgovačkim centrima. Zbog toga su se u centrima ispraznile velike površine koje je trebalo popuniti. I ovdje su u pomoć priskočili operateri zabavnog profila. Primjerice, u SAD-u je jedan od najvećih američkih trgovačkih centara Mall of America na svom teritoriju izgradio ogroman akvarij i zatvoreni zabavni park.

Također, raširilo se i postavljanje velikog broja restorana u slobodne površine – „restoranske ulice“.

Početkom 2000-ih, programeri u Aziji suočili su se s problemom oslobađanja velike količine prostora u trgovačkim centrima. Rješenje za ovaj problem pronađeno je stvaranjem konceptualne zone omladinske mode. Dakle, vlasnici trgovačkih centara organiziraju moderan prostor, a zatim ga iznajmljuju malim trgovinama koje nude mladenačku ili avangardnu odjeću. Pokazalo se da takva ideja nije samo zanimljiva, već i korisna za sve strane.

Za uspjeh modernog trgovačkog centra neophodan je fleksibilan pristup. Danas standardna robna kuća, supermarket, butik vina, velika knjižara, pa čak i zona zabave za mlade mogu postati sidreni zakupac. "Sidreni stanar" ne samo da postavlja raspoloženje trgovačkog centra u cjelini, već i određuje njegovu poziciju na tržištu.

Valja napomenuti da je rusko tržište maloprodajnih nekretnina puno brže prošlo put kojim su Sjedinjene Države i druge zemlje prolazile kroz nekoliko desetljeća. Formiranje maloprodajnog tržišta nekretnina u Rusiji počelo je prije samo 15 godina. Prvi trgovački centri izvedeni su prema klasičnoj shemi okružnog trgovačkog centra. Iznimka je trgovački centar Okhotny Ryad koji je bio namijenjen kupcima s natprosječnim primanjima, a ovaj trgovački centar je od Međunarodnog vijeća trgovačkih centara prepoznao kao Modni centar.

Godine 1997. otvoren je trgovački centar Ramstor u ulici Yartsevskaya, u kojem je istoimeni hipermarket postao glavni zakupnik, koji zauzima više od 60 posto površine. Osim toga, u trgovačkom centru se nalazio restoran s hranom te trgovine odjećom i mješovitom robom. Ovo iskustvo pokazalo se uspješnim i drugi programeri trgovačkih centara počeli su ga usvajati.

Moskovsko tržište maloprodajnih nekretnina razvijalo se velikom brzinom, temeljeno na inozemnom iskustvu koje je prilagođeno ruskom mentalitetu. U Moskvi je 2002. pušteno u rad 15 trgovačkih centara odjednom, uključujući Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart i druge.

Sidra prvog Mega trgovačkog centra bili su hipermarket Auchan, supermarket elektronike Tehnosila, Sportmaster, Detsky Mir, a drugi hipermarket Ikea. Također, u trgovačkom centru organizirana je i zabavna zona koja je uključivala klizalište, veliki restoran za hranu, kao i igrališta. Ovaj skup usidrenih stanara postao je tipičan za super-regionalne trgovačke centre.

Kako su novi brendovi ušli na rusko tržište, mijenjao se i skup stanara u trgovačkim centrima, ali je profil ostao gotovo nepromijenjen. Glavni zakupci su hipermarket, trgovina namještajem ili DIY, supermarket elektronike i multipleks kino.

Dugo vremena je razina konkurencije ostala niska, što je omogućilo uspjeh manje-više kvalitetnog trgovačkog centra. No, sada se situacija promijenila i vlasnici trgovačkih centara moraju uložiti značajne napore kako bi se izdvojili od konkurencije. Za stvaranje jedinstvene slike na tržištu, potrebni su originalni stanari sidra. Na primjer, umjetnička galerija ili akvarij. Takve komponente i njihov raspored prilično su skupi i vjerojatno se neće isplatiti, ali ispunjavaju glavni cilj - privlače pozornost velikog broja posjetitelja trgovačkog centra.

Osim što posjetitelje treba privući, treba ih i zadržati. Ako su vlasnici trgovačkih centara pametni, formirat će skup stanara kako bi stvorili jedinstveni skup usluga na tržištu i pružili maksimalnu udobnost posjetiteljima. Na primjer, u trgovačkom centru Evolution Tower, koji se gradi na teritoriju Međunarodnog poslovnog centra Moskva City, planira se otvoriti prvi dječji tematski park Masterslavl u Rusiji.

Kvalitativne promjene koje su se dogodile na tržištu komercijalnih nekretnina i trgovine na malo u razdoblju 2008.-2009. zahtijevaju adekvatan i pravovremen odgovor. Danas su mnogi trgovački centri suočeni s problemima popunjenosti prostora, nedostatkom stanara, padom posjećenosti i, općenito, padom atraktivnosti centra. Kako bi se uspješno nosio s ovim problemima, voditelj trgovačkog centra mora procijeniti situaciju i odrediti strategiju rada sa stanarima. U ovom ćemo članku razmotriti korak-po-korak metodu procjene stanara i ilustrirati je primjerima postojećih trgovačkih centara.

Koncept i sastav stanara ključan je čimbenik uspjeha trgovačkog centra. Danas se povećala konkurencija između trgovina i trgovačkih centara, promijenio se odnos snaga između tržišnih igrača, a neki segmenti maloprodaje najjače su osjetili utjecaj krize. Primjerice, ozbiljan pad prodaje zabilježen je na području uvoznih automobila, modne robe, luksuzne robe, namještaja i predmeta interijera. Zbog toga su se u trgovačkim centrima počela pojavljivati slabo posjećena područja. Izgledi brojnih stanara nisu jasni: dok rade i plaćaju stanarinu (iako se stalno žale na “život” i inzistiraju na snižavanju cijene), povećava se vjerojatnost da će ti stanari otići i osloboditi prostor. Postoje trgovački centri koji su snizili cijene najma za 50% ili čak više, ali neke trgovine i dalje ne mogu učinkovito raditi. Neki usidreni stanari prestali su igrati ulogu "magneta" (odnosno stanara zbog kojeg ljudi idu u trgovački centar), ali u isto vrijeme i dalje plaćaju nisku stanarinu zbog "magneta". Veliki prodajni prostor postaje pre "jeftin" za stanodavca, a koncept slabi. Čak i ako sidreni stanar loše radi, mnogi menadžeri se boje njegova odlaska, jer nemaju alternativu: ne znaju kako popuniti prostor i stvoriti novi, jači “magnet” u centru.

Kako bi upravitelj trebao postupiti u tim slučajevima? Prije svega, potrebno je procijeniti važnost stanara za trgovački centar i razumjeti koje je operatere važno zadržati, a od kojih se trgovački centar može sigurno odvojiti. I, naravno, istaknuti raspon potencijalnih zakupaca koje bi centar trebao privući u budućnosti kako bi poboljšao svoje poslovanje.

Svakog stanara treba ocijeniti u smislu njegovog doprinosa cjelokupnom radu. Procjena se vrši prema sljedećim pokazateljima:

Povećanje vremena boravka. Ukupno vrijeme Boravak u trgovačkom centru ovisi o mogućnosti zadovoljavanja nekoliko potreba posjetitelja u isto vrijeme: u centru se možete opustiti, zabaviti s prijateljima, obaviti potrebne kupnje i istovremeno koristiti usluge. Pojedinačni operateri sami mogu produžiti vrijeme boravka, na primjer, velike trgovine, kino i druga zabava, restorani, usluge ljepote i wellnessa.
Proširenje područja pokrivenosti. Ovu sposobnost posjeduju velike trgovine sa širokim i dubokim asortimanom. Specijalizirane trgovine također mogu povećati radijus privlačnosti, u nekim slučajevima trgovine s robnom markom koja se ne može kupiti drugdje. Kupci u takve trgovine odlaze posebno iz drugih dijelova grada. Općenito, za jedinstveni proizvod kupac može otputovati daleko, u drugu četvrt, grad ili čak u drugu zemlju. U ovom slučaju, on je poput kolekcionara. Uspješni trgovački centri u SAD-u ističu i ciljaju jedinstvene stanare i pružaju im sve vrste podrške u obliku niskih najamnina i drugih uvjeta. Prisutnost jedinstvenih proizvoda u asortimanu trgovine može povećati broj posjetitelja čak i uz minimalno oglašavanje, informacija se sama širi. Na primjer, za visokokvalitetno rashlađeno meso po niskim cijenama kupci mogu otputovati u udaljeni supermarket ili na svoju omiljenu tržnicu.
Rad s određenim skupinama kupaca. Procjenjuje se koji su zakupci najpovoljniji kako bi privukli odabranu ciljanu publiku - koji od njih ima najbolju ponudu asortimana, cijene, razinu usluge te koje marke (robnih i trgovačkih lanaca) imaju više težine u očima kupaca određenog segmenta.
Stvaranje pogodnosti za posjetitelje centra. Prije svega, operateri usluga stvaraju pogodnost za posjetitelje. U specijaliziranim trgovačkim centrima posjetitelji očekuju čitav niz usluga povezanih s ovom specijalizacijom, dok u univerzalnim trgovačkim centrima - skup usluga koje se često koriste.
Mogućnost periodičnih i ponovljenih posjeta. S ove točke gledišta prednost imaju oni zakupci čija se dobra i usluge troše često i redovito, koji su manje ovisni o fluktuacijama razine potražnje potrošača. Najpredvidljivija je posjećenost trgovinama: u prosjeku obitelj (kućanstvo) kupuje hranu jednom svaka tri dana. Ostali zakupci se ocjenjuju u smislu prisutnosti u asortimanu robe česte i povremene potražnje, "potrošnog materijala". Dakle, prodavaonice željeza, parfumerije i kozmetike, trgovine dječjom robom, knjigama i medijskim proizvodima posjećuju se prilično redovito. Food Court, kafiće i restorane posjećivati će češće ako imaju posebnu ponudu za doručak i poslovne ručkove. A predvidjeti učestalost posjeta, na primjer, dućanu s odjećom, puno je teže, budući da promet ovisi o prihodima kupaca.
Mogućnost korištenja prostora u različito doba dana. Uglavnom, restorani i zabava posjećuju se navečer i noću. Trgovine za profesionalce omogućuju punjenje centra tijekom radnog vremena, kada je aktivnost krajnjih korisnika niža.
Raspodjela potražnje tijekom vremena (po danima u tjednu, dobu dana, godišnjim dobima). Primjerice, specijalizirani centar za namještaj i predmete interijera karakterizira vrlo mala posjećenost tijekom tjedna i vrhunac vikendom. A u specijaliziranom centru, gdje se prezentiraju građevinski i završni materijali, vrhunac je profesionalnih kupaca i krajnjih korisnika, zbog čega se postiže ujednačenija posjećenost tijekom tjedna.

Razmotrimo primjer procjene stanara prema ovim pokazateljima. Voditelj trgovačkog centra odabire najprikladniji restoran za trgovačko-poslovni centar u centru grada, u poslovnom prostoru. Dva su kandidata: prvi je popularni lanac pivskih restorana namijenjen potrošačima viših srednjih prihoda, a drugi je restoran manje poznate marke koji nudi kvalitetnu i pristupačnu europsku kuhinju. Nedostaci prvog operatera: privući će svoju ciljanu publiku, brojčano malu, i bit će zanimljiva najboljem slučaju polovica uredskih radnika (muškaraca). Očekuje se da će posjeti ovom restoranu biti rjeđi, a glavni teret pada u večernjim satima, a vrhunac će biti u petak. Visina popunjenosti vikendom je upitna i ovisit će o sposobnosti restorana da privuče goste izvan grada. Prednost pivskog restorana: određena posebnost (radi ovog restorana neki posjetitelji mogu namjerno doći u centar). Drugi restoran je namijenjen široj publici, spolno uravnotežen, te je u mogućnosti osigurati redovite posjete tijekom cijelog radnog tjedna. Ako bude kvalitetnih ručkova i poslovnih ručkova, centar će primati redoviti protok uredskih radnika koji će prolaziti pored dućana na putu do restorana. Vikendom restoran može nuditi korporativni catering, kao i ugostiteljstvo za vjenčanja, godišnjice i blagdane, a jelovnik je prikladniji za privlačenje širokog spektra kupaca nego taverna. U ovom slučaju važnija je mogućnost redovitih posjeta, a drugi restoran je najbolji ugostiteljski operater za ovaj centar.

Ako bilo koji operater trgovačkog centra ima poteškoća, upravitelj bi trebao identificirati korijen problema i pokušati riješiti problem sa stanarom. Nekoliko je glavnih razloga za loš rad stanara u trgovačkom centru:

Nedosljednost koncepta kompleksa. To je najčešći razlog. Događa se da stanar nije cijenio situaciju, a stanodavac je bio zaveden mogućim prihodima i nije mogao podnijeti koncept. To što je stanar danas spreman platiti ne znači ništa – ako trgovina bude loše krenula, odakle će onda sredstva? Protok postoji, ali je neciljan i potpuno prolazi “na nos”: u centar ne dolaze kupci na koje trgovina računa. Potrebno je provjeriti hoće li raspon stanara biti pristupačan ciljanoj publici. Na primjer, butik skupog porcelana može vrlo malo zaraditi u okružnom trgovačkom centru dizajniranom za srednji segment, za demokratsku potrošačku publiku, heterogenu po dobnom sastavu. U najgorem slučaju, različiti prostori trgovačkog centra namijenjeni su potpuno različitim skupinama kupaca prema prihodima. Primjerice, dva donja kata zauzima sajam odjeće, a skupocjeni namještaj i predmeti interijera nalaze se na katu.
Negativan utjecaj ostalih stanara. Na primjer, u Ukrajini postoje trgovački centri u kojima je dozvoljeno pušenje u restoranima, a alkoholna pića se prodaju po niskim cijenama, a u jednom od centara u Odesi, nasuprot restorana, bila je opća dječja trgovina s robom za najmanji. Očito je u ovom slučaju biti u blizini restorana više minus nego plus, jer mlade majke s malom djecom moraju se probijati do dućana kroz oblake duhanskog dima i uz kokodanje vesele mladosti.
Loša lokacija. Za svako poduzeće trgovine, usluga i zabave određuju se optimalni uvjeti za smještaj. Oni su povezani s vrstom potražnje za proizvodom. Na primjer, maloprodajna mjesta s impulsnom robom mogu opstati samo u prolaznim mjestima.

U postojećim trgovačkim centrima vrlo je važno provoditi redovita istraživanja prometa. Tijekom studija voditelj bi trebao dobiti odgovore na sljedeća pitanja:

Zadaci	Pitanja
Provjera koncepta trgovačkog centra, popularnost među stanovnicima teritorija	Je li posjećenost trgovačkog centra zadovoljavajuća? Kakva je dinamika posjećenosti (rast ili pad)? Kako su posjetitelji raspoređeni po danima u tjednu? Je li to normalno za dati format i lokaciju trgovačkog centra? Rade li različiti stanari timski ili posjećuju samostalno? Kako trgovački centar koristi prolazni pješački promet? U koliko sati postoji veza između porasta prolaznog toka i broja posjetitelja centra? Kakav je odnos između broja posjetitelja centra i prodaje? Kako izgledaju grafikoni posjećenosti trgovačkih centara: danju po satu, tjedno, tijekom godine? Glavni pokazatelji koji karakteriziraju učinkovitost cijelog trgovačkog centra: Prosječno vrijeme koje posjetitelj provede u trgovačkom centru, Prosječan broj posjetitelja po četvornom metru, Prosječan promet po 1 posjetitelju trgovačkog centra. Pokazatelj prosječne prodaje na 1000 posjetitelja također se koristi kako bi bilo povoljnije usporediti dobivene podatke s prihodom, zasićenošću, koji se također izračunavaju na 1000 stanovnika.
Provjera učinkovitosti izgleda	Koju rutu u trgovačkom centru posjetitelji biraju i kako su tokovi raspoređeni po zonama? Kako se posjećuju različiti katovi? Koje ulaze posjetitelji više koriste (ako ima više ulaza)? Koje su shopping galerije najposjećenije? Ima li slabosti ili "mrtvih" zona? Postoji li potreba za ugradnjom dodatnih navigacijskih pomagala (znakova, znakova)?
Ocjena atraktivnosti stanara Pokazatelji koji se koriste za procjenu uspješnosti stanara: Prosječan broj posjetitelja po danu Omjer "udio posjećenosti / udio u okupiranom području", Omjer "udio u prodaji/udio u zauzetom prostoru".
	Kako je reklamna kampanja utjecala na posjećenost trgovačkog centra? Kako reklamne kampanje i posebne promocije različitih zakupaca utječu na rast prometa? Kako rast prometa utječe na prodaju tijekom posebnih promocija?
Rad službe održavanja. Izračun broja osoblja, raspored rada (osoblje stanara i trgovačkog centra)	Kolika je prosječna posjećenost po danu? U jedan sat? U kojim se razdobljima (dani u tjednu, sati) javljaju vršna opterećenja? Koje su razine posjećenosti tijekom vršnih sati? Koja razdoblja (dani u tjednu, sati) imaju najmanje opterećenje? Sukladno tome, u koje vrijeme upravitelj može planirati inženjerskih radova kako ne bi smetali kupcima? Postoje li područja u kojima osoblje trgovačkog centra ometa posjetitelje? Postoje li slučajevi kada štednja ili preventivno održavanje značajno ometaju cirkulaciju ljudi (primjerice, privremeno isključenje dizala, pokretnih stepenica, putokaza)?
Sigurnosna kontrola u trgovačkom centru	U kojim krajevima iu koliko sati ima najviše posjetitelja? Ima li znakova zagušenja na ulazima, preopterećenosti pokretnih stepenica, dizala, što može dovesti do nesreća?

Osim ispitivanja protoka unutar trgovačkog centra, bit će korisne informacije o korištenju parkinga, kao io prolaznom prometu pješaka i vozila. Prije svega, istražuje se odnos između intenziteta pješačkog protoka mimo centra i broja posjetitelja centra: koji dio toka centar uspijeva iskoristiti i postoje li rezerve za privlačenje većeg broja posjetitelja. Intenzitet toka tranzitnih automobila igra veliku ulogu za trgovačke centre, ali se, u pravilu, izravna ovisnost posjećenosti centra o protoku automobila može identificirati samo u slučajevima kada se centar nalazi na radnom domu. put protoka.

Za brojanje posjetitelja može se provesti terensko istraživanje, ali obično moderni trgovački objekti opremljeni su automatiziranim sustavom za brojanje posjetitelja, koji vam omogućuje redovito primanje podataka, analizu posjećenosti tijekom dužeg vremenskog razdoblja, izgradnju grafikona i generiranje različitih izvješća. Optimalno je kada društvo za upravljanje i stanari redovito razmjenjuju informacije. Trgovački centar svojim kupcima prenosi podatke o ukupnoj posjećenosti, posjećenosti zona, katova i tokova na "magnete". Usporedbom podataka o tome koliko ljudi ulazi, a koliko izlazi kroz kontrolne točke, možete modelirati kretanje posjetitelja. To će vam pomoći razumjeti kako raditi s protokom kupaca.

Kao rezultat proučavanja tokova u trgovačkom centru, mogu se identificirati problemi. Navodimo najčešće od njih:

1. Posjetitelji su neravnomjerno raspoređeni po zonama, u trgovačkom centru formiraju se malo posjećena područja. Tipično, problem je povezan s neučinkovitim planiranjem, na primjer, u višekatnim trgovačkim centrima - s nedovoljnim brojem i netočnim položajem vertikalnih komunikacija, s slijepim zonama na planu. Valja napomenuti da u krizi, kada raste "promet" stanara, a postoji opasnost od odlaska sidra, menadžeri trgovačkih centara trebaju procijeniti fleksibilnost planiranja, mogućnost transformacije velike samoposlužne dvorane u "kompozitni magnet" s nekoliko stanara u jednom maloprodajnom prostoru.

Rad svakog trgovačkog centra temelji se na sinergijskom učinku: dva plus dva jednako je pet ili čak svih deset. Prednost otvaranja trgovine u trgovačkom centru umjesto samostalnog je protok. Upravo za protok, a ne samo za određeni broj kvadrata, mali zakupci plaćaju visoku cijenu. No, taj im protok možda uopće neće biti zajamčen ako male trgovine nisu pravilno postavljene u odnosu na "magnete". Glavni prometni pravci u trgovačkom centru su od ulaza do ključnih stanara, a male trgovine ne bi smjele biti na rubovima, dalje od potoka. Uzimajući u obzir činjenicu da mala trgovačka i uslužna poduzeća mogu zauzimati do 60% površine centra, moraju biti u dobrim uvjetima. Veliki sidreni zakupci ne bi trebali biti smješteni odmah na ulazu u trgovački centar, a čak i pri ocjeni projekta potrebno je provjeriti da trasa "ulaz u centar - ulaz u trgovački prostor sidrenog zakupca" nije previše kratak.

Primjer 1. Regionalni trgovačko-zabavni centar s površinom za iznajmljivanje (GLA) od 80.000 m2 izgrađen je na dobroj lokaciji, općenito zadovoljavajući uvjete za lokaciju ovog formata: između gusto naseljenih stambenih područja velikog grada, na jedna od glavnih radijalnih prometnih arterija. Centar ima 5 etaža namijenjenih za trgovinu, usluge i zabavu (1 podzemna i 4 prizemna), a usidreni su zakupci tradicionalni za svoj format: samoposluga, trgovina kućanskim aparatima, supermarket kućanskih potrepština, kino i zabavni kompleks, ugostiteljski objekt jedinica (restorani, kafići i restorani). Nakon otvaranja centra, voditelji su ustanovili da je na drugom i trećem katu mali broj posjetitelja. S početkom krize 2008. problem je postao ozbiljniji. Mali stanari koji su radili na ovim etažama počeli su se žaliti na loš promet i loše performanse, a nekim trgovcima nije pomoglo ni smanjenje stanarine 2009.: u galerijama su se počeli pojavljivati prazni prostori. Što je bio razlog loše izvedbe dvije razine trgovačkog centra? Prvo, njegova shema planiranja. Mjesto na kojem je izgrađen centar bio je dugački uski pravokutnik, koji je odredio strukturu rasporeda - arkadu. Ali, nažalost, dionica nije bila protegnuta uz autocestu, već je stajala okomito na nju, a pokazalo se da prolaz nije bio tranzitni: nije povezivao pješačke ulice ili stajališta za prijevoz sa stambenim područjima. Drugo, glavni centri "magneta" bili su locirani na planu neuspješno. Samoposluga s hranom i samoposluga za kućanstvo zauzimali su podzemnu etažu, a posjetitelji su s parkirališta mogli došetati izravno do njih bez ulaska u druge trgovine. Željezarija je zauzimala udaljeni dio prizemlja, dok su se multipleks, zabava, restorani i gastronomski centar okupili na četvrtom katu. Pokazalo se da su drugi i treći kat uopće ostali bez “magneta”: prostori na tim katovima bili su “izrezani” za male modne trgovine, a posjećenost dućana s odjećom i obućom tijekom krize smanjena je u znatno većoj mjeri nego trgovine drugih specijalizacija. Što vlasnici i upravitelji centra mogu učiniti da se situacija popravi? Napravite preuređenje, presadite stanare i dodajte još "magneta" u centar. U zabačenim prostorima tlocrta mogu se pojaviti tematske zone koje još nisu dostupne u centru (npr. dječja roba, sportska oprema) ili sajmovi i centri robe domaćih proizvođača koji postaju sve atraktivniji tijekom krize. Optimalni raspored ovog centra, naravno, bila bi "bučica" - prolaz s dva sidrena stanara na oba kraja galerije, a takav je raspored trebao biti na 1., 2. i 3. katu.

2. Značajan dio posjetitelja dolazi kod pojedinačnih stanara i ne posjećuje druga poduzeća trgovačkog centra. Osim u značajkama planiranja, korijene problema treba tražiti u samom konceptu: poduzeća koja se nalaze pod istim krovom rade odvojeno jedno od drugog. Trgovine su dizajnirane za različitu ciljanu publiku (prema dobi, spolu, prihodima ili krajnjim korisnicima i korporativnim klijentima), tako da nemaju puno koristi od lociranja u trgovačkom centru u usporedbi s uličnom maloprodajom.

Primjer 2. U specijaliziranom centru za namještaj ukupne površine 7.500 m2, koji se nalazi na saveznoj autocesti na izlazu iz velikog grada, na putu građana do vikendica i predgrađa, otvara se MakAuto. Ukupni broj posjetitelja centra raste za 30%, ali samo ako se uzmu u obzir svi McDonald'sovi kupci, uključujući i one koji ni ne izađu iz auta i dobiju željni paket s hamburgerima, krumpirićima i koktelom u distribuciji prozor. A posjećenost trgovina namještajem otvaranjem značajnog poduzeća brze hrane povećava se za samo 5%. Nisu svi ljetni stanovnici i stanovnici predgrađa zainteresirani za namještaj, kako bi trgovački centar učinkovito koristio tranzitni promet, mora postojati izbor robe za dom i vrt: građevinski ili završni materijali, kućanski proizvodi i sezonska roba. Tada će se vozači češće zaustavljati i posjećivati trgovački centar, a nakon kupovine mogu otići u popularnu brzu hranu.

3. Nezadovoljavajuća posjećenost sidrenih stanara. Svi sidreni zakupci moraju dati značajan doprinos stvaranju prometa u trgovačkom centru. Posjeti većini većih trgovina, zabavnih sadržaja i restorana planiraju se unaprijed. Jedina iznimka je, možda, food Court: zbog samog food Courta u trgovački centar obično idu samo mladi ljudi, a većini odraslih kupaca dobar je food Court dodatni faktor pogodnosti pri odabiru trgovačkog centra u kojem bolje je ići u kupovinu. No, food Court uvelike utječe na raspodjelu tokova unutar trgovačkog centra - ljudi koji dolaze u centar tamo odlaze namjerno.

Posjećenost velikim trgovinama vrlo dobro karakterizira, prvo, učinkovitost odabira formata za trgovački centar, a drugo, stanje stanara. Na primjer, ako supermarket s prodajnom površinom od 1.600 četvornih metara dnevno posjeti 2.000 ljudi - nije dobro, 3.500 - nije loše i 8.000 - vrlo dobro, trgovina je popularna, privlači kupce asortimanom i cijenama . Posjećenost dobrog hipermarketa (klasičnog, s prodajnom površinom od najmanje 5000 m2 i s 50% udjela neprehrambenih proizvoda u asortimanu) treba biti od 7000 dnevno, ako je manje, to znači da hipermarket nije nešto završio, a nije uspio pridobiti lojalnost kupaca. Iznad smo zabilježili jedan od problema nekih hipermarketa - to je nezadovoljavajući asortiman neprehrambenih proizvoda i nemogućnost savladavanja velikog područja. Također, razlozi za nepopularnost hipermarketa mogu se povezati s niskom kvalitetom robe i trgovačkog prostora: hipermarket se pojavljuje kao bezličan i nerazmjeran prostor u kojem je nezgodno birati robu, pa čak i nije baš ugodno biti u njemu. Posjećenost supermarketa ovisi o njihovom pozicioniranju i cjenovnoj politici. U jednom trgovačkom centru u stambenoj četvrti promijenio se sidreni stanar, a mjesto demokratskog lokalnog operatera zauzeo je regionalni lanac s dućanom namijenjenom "prosječnom plusu". Prosječan broj posjetitelja dnevno u novom supermarketu je 3000 manji od prethodnog operatera. U drugom gradu, zamjena kvartovske tržnice s supermarketom u trgovačkom centru rezultirala je gubitkom od 5000 posjetitelja dnevno. Gdje je nestao tok? U Kini taoisti kažu: "Novac je kao voda, teče i odlazi tamo gdje su cijene niže." Tako su u ovom slučaju kupci počeli odlaziti u druge trgovine s nižim cijenama hrane i druge robe za svakodnevnu upotrebu. Sukladno tome, potreba za posjećivanjem ovog trgovačkog centra javlja se rjeđe. Ova dva slučaja zabilježena su još 2006.-2007., u vrijeme procvata trgovine na malo. A od početka krize 2008. godine u mnogim gradovima (osobito na područjima gdje su krizom najviše pogođene industrije imale značajnu ulogu) primjetan je odljev kupaca iz prekrasnih supermarketa bogatih raznovrsnom robom u diskonte, hipermarketi i tržnice - manje lijepi, s plitkim asortimanom, ali s niskim cijenama.

Prilikom procjene rada stanara u trgovačkom centru koriste se sljedeći pokazatelji koji se odnose na protok:

apsolutni pokazatelji posjećenosti stanara;
omjer udjela posjetitelja najmoprimca u ukupnom broju posjetitelja centra s udjelom površine koju stanar zauzima;
karakteristične značajke posjećenosti stanara.

“Gruba” procjena koristi prosječan broj posjetitelja po danu (trgovački centar i svaki glavni stanar). Da bi se dobila točnija slika, potrebno je izdvojiti prosječnu posjećenost po danima u tjednu tijekom svakog mjeseca, budući da posjećenost može varirati ne samo radnim danima i vikendom, već i tijekom sezone i praznicima. Na primjer, svaki mjesec želite izračunati prosječan broj posjetitelja po danu ponedjeljkom, utorkom, srijedom itd. Za određivanje najjačih "magneta" u centru, udio posjećenosti uspoređuje se s udjelom okupiranog područja, a uzima se u obzir lokacija poduzeća na planu trgovačkog centra.

Primjer 3: U trgovačkom centru na tri kata s ukupnom površinom za iznajmljivanje od 45.000 četvornih metara, provedeno je istraživanje o posjećenosti sidrenih i mini-sidrenih zakupaca. Trgovački centar se nalazi na mjestu s dobrom dostupnošću automobilom, nema prolaznih pješačkih tokova pored centra, a posjetitelji u centar dolaze namjerno. Tijekom istraživanja dobiveni su sljedeći rezultati:

Pohađanje sidrenih stanara.

Kat	Specijalizacija stanara	Površina za iznajmljivanje, m2	Udio u području za iznajmljivanje, %	Udio posjetitelja (s prosječnim brojem posjeta dnevno), %
Sidreni zakupci:			54,00
1. kat	Hipermarket	7000	15,56	25
1. kat	Robna kuća obiteljske odjeće	1200	2,67	12
2. kat	centar namještaja	3500	7,78	6
2. kat	Supermarket kućanskih aparata	2600	5,58	17
2. kat	Blok tematskih restorana	1280	2,84	7
3. kat	Fitness klub	3000	6,67	2
3. kat	Supermarket dječje robe	1300	2,89	9
3. kat	Robna kuća za mladež	900	2,00	16
3. kat	Kino	2100	4,67	6
3. kat	Zabavni centar	3200	7,11	15
3. kat	Food Court (područje uključuje prostor za stol)	980	2,18	23
Mini sidreni zakupci:			6,13
1. kat	Parfemi i kozmetika	380	0,84	11
3. kat	Sportski dućan	750	1,67	4
3. kat	supermarket knjiga	850	1,89	7
3. kat	Računala, digitalna tehnologija	780	1,73	9

Udjeli posjetitelja različitih operatera pokazuju da ljudi posjećuju nekoliko maloprodajnih, prehrambenih i zabavnih objekata u isto vrijeme. Najveći udio posjećenosti imaju: hipermarket (25%), gastronomski centar (23%), supermarket kućanskih aparata (17%), robna kuća za mlade (16%) i zabavni kompleks (15%) . Istovremeno, upada u oči nezadovoljavajući rad najveće trgovine, hipermarketa. Zauzima 15,6% površine, a posjećuje ga svega 25% ljudi, a po posjećenosti je neznatno ispred ostalih lidera s znatno manjom površinom. Rezultati istraživanja sugeriraju da iz nekog razloga stanovnici tog područja ne vole hipermarket (visoke cijene, loša kvaliteta robe, prekidi u opskrbi i prazne police), a mnogi kupci koji dolaze u druge trgovine u centru ne odlaze u hipermarket hrane. Izdvojimo one operatere čiji udio u ukupnoj posjećenosti znatno premašuje udio u području. Ovi operateri bit će najjači "magneti" centra, mnogi posjetitelji im namjerno dolaze:

Specijalizacija stanara	Omjer udjela u ukupnoj posjećenosti i udjela okupirane površine

Robna kuća za mladež
Robna kuća obiteljske odjeće
Supermarket dječje robe
Supermarket kućanskih aparata
Blok tematskih restorana
Zabavni centar
Kino

Među mini-sidrenim zakupcima jasno se ističe parfumerijsko-kozmetički supermarket, a jasno je da ovaj dućan ne samo da koristi sve moguće pogodnosti smještaja u prizemlju, već je i samostalan “magnet”. Knjižara i prodavaonica računala imaju vrlo dobar promet i u potpunosti doprinose stvaranju prometa prema trgovačkom centru općenito, a posebno prema trećem katu. I ovdje sportski dućan radi malo lošije. U centru su dva stanara čiji je udio posjećenosti manji od udjela u prostoru - centar namještaja (0,77) i fitness klub (0,3). Oba operatera zauzimaju udaljene lokacije na planu trgovačkog centra, a očekuje se da će ih posjetitelji posjećivati namjerno. Ali može se prosuditi je li neki operater dobro ili loše posjećen samo uzimajući u obzir njegove specifičnosti. Za fitness klub je posjećenost normalna, a centar za namještaj trebao bi privući više posjetitelja.

Čak i gledajući brojke udjela posjećenosti, može se uočiti mogući problem u raspodjeli značajnih stanara. Vrlo je jak protok na 3. kat u centru: ukupno 91% (!) posjetitelja dolazi na “magnete” na 3. katu, a ljudi se mogu penjati s ulaza (od ulazna vrata i s višeetažnog parkinga) odmah na kat dizalima i pokretnim stepenicama. Istovremeno, "magneti" na 1. katu koriste samo 48% protoka, a najslabiji je 2. kat - 30%. Takav netipičan obrazac raspodjele posjećenosti katova nastao je zbog propusta ključnog sidrenog zakupca - hipermarketa, na teritoriju, kao i zbog neučinkovite raspodjele sidrenih stanara između dva gornja kata.

4. Slaba posjećenost streaming trgovina s dobrom posjećenošću sidrenih stanara. Razlog je taj što protok možda nije ciljan, centar posjećuju predstavnici druge ciljne publike ili kupci s drugom motivacijom. Čest primjer je punjenje centra skupljim modnim markama nego što je to opravdano u okruženju. Parovi rado dolaze u hipermarket i zabavni centar, mladi s velikim zadovoljstvom provode vrijeme u restoranu i kinu, ali većinu robe u galeriji jednostavno smatraju kao da su na izložbi.

Studija posjećenosti trgovačkog centra i rada pojedinih operatera u njemu samo je dio procjene situacije. Ako se u centru osjećaju problemi, onda je potrebno provesti marketinško istraživanje i ocijeniti konkurentsku poziciju centra, proučiti mišljenja posjetitelja. Nakon što se provede detaljna analiza situacije, upravitelju trgovačkog centra postaje jasno kako postupiti: kako razviti koncept trgovačkog centra u cjelini i odabrati pravu poziciju u odnosima sa svakim stanarom.

Kira i Ruben Kanayan,

Vodeći konsultanti kompanije "Union-Standard Consulting", Moskva,
autori knjige Maloprodajne nekretnine: izazovi vremena i izgledi »,
knjige ""
i knjige ""

Iznajmljivanje prostora danas je više profitabilan posao nego proizvodnja, pa sve više poduzetnika radije zarađuju na ovaj način. Najteži dio takvog pothvata je pronaći pravog najmoprimca. Hajdemo saznati što ovaj izraz znači i koje značajke ima

Tko su podstanari

Prije definiranja sidrenog stanara, vrijedi se sjetiti tko se zove stanar. Ovo je pojedinac ili pravni, koji sklapa pisani ugovor s vlasnikom zgrade (ili druge imovine) o pravu korištenja. Zauzvrat, najmoprimac se obvezuje vlasniku isplatiti novčanu nagradu. Njegova veličina i učestalost plaćanja navedeni su u ugovoru.

Osim stambenih i nestambenih prostora, u najam se mogu iznajmiti i oprema, zemljišne parcele, vozila, pa čak i cijela poduzeća. Inače, iznajmljivanje raznih stvari se zove najam.

Vrste stanara

Ako uzmemo u obzir točno stanare maloprodajnog prostora, tada ih, u pravilu, postoje tri vrste:

Generalni stanar. U većini slučajeva puca na malu površinu , i posljedično, ostvaruje vrlo skroman profit.
Podstanar. Ponekad je zakupljena površina previše za jednu tvrtku. Stoga se "dodatni" prostor ponovno daje u zakup manjim organizacijama. Često se događa da stanari ostvaruju veću dobit od podzakupa nego njihova poslovnica koja se nalazi na preostalom teritoriju.
Sidreni stanar. Najpoželjniji "klijent" za vlasnike trgovačkih centara. Zašto? Razmotrimo.

Sidreni stanar: što je to

Da bismo bolje razumjeli bit takvog zakupa, vrijedi se prisjetiti povijesti izgleda trgovačkih centara.

Budući da je cijena zemljišta na periferiji gradova i šire uvijek bila niža, uvijek je bilo isplativije graditi trgovine tamo. Postojao je samo jedan problem: kako privući kupce? Uostalom, da biste tamo stigli, morate potrošiti više vremena i truda nego samo otići u trgovinu blizu vlastitog doma ili posla.

Kako bi se riješio ovaj problem, pripremajući se za otvaranje još jednog trgovačkog kompleksa, teritorij u njemu počeo se davati u zakup trgovinama s jedinstvenim proizvodima ili vrlo jeftinim. Upravo su oni postali magnet koji je privukao kupce u trgovački kompleks. Takvi stanari, koji su zapravo služili kao reklama za cijeli kompleks, postali su poznati kao sidreni stanari. O njihovoj prisutnosti ovisi profitabilnost trgovačkog centra.

Značajke ove vrste najma

Po kojim se posebnostima mogu prepoznati usidreni stanari

U prosjeku zauzimaju od 5 do 15 posto ukupne površine prostora. Maksimalni iznos teritorija koji su oni iznajmili nije veći od 50%.
Upravo te trgovine (ili objekti koji pružaju druge usluge) u pravilu privlače većinu kupaca u trgovački centar, pa njihova reklama može biti posvuda u trgovačkom centru.
Često se mjesto sidrenog stanara u trgovačkom kompleksu nalazi na drugom, trećem katu (ili na drugim manje atraktivnim mjestima). To je učinjeno kako bi se, došavši do njih, potencijalni kupac mogao upoznati s proizvodima manje poznatih trgovina. Za takvu vrstu oglašavanja najmodavac najčešće daje dogovoreni popust najmoprimcu ili mu daje druge pogodnosti.
U pravilu se u takvom prodajnom mjestu nudi širok asortiman robe po atraktivnim cijenama za kupce. Stoga su najčešće sidreni zakupci trgovačkih centara razni supermarketi. Najviše uobičajen specijalizacija su im proizvodi, kemija ili kućanski aparati. Ponekad ih može biti nekoliko odjednom: na primjer, na prvom katu nalazi se supermarket, a na trećem katu su kućanski aparati. Drugi kat i prazna mjesta na druga dva raspoređeni su po malim, usko specijaliziranim trgovinama i uredima.

Prednosti najma sidra za vlasnike trgovačkih centara

Vlasnici zgrada u posljednje vrijeme sve više vole imati što više “sidrišta” među svojim klijentima. Zašto?

Prije svega, sami privlače kupce, osiguravajući širu vidljivost drugim trgovinama u trgovačkom centru.
Vlasnik zgrade troši manje na oglašavanje svog prostora jer glavni stanar vodi vlastitu marketinšku kampanju. Inače, ponekad plaća i uređenje pročelja zgrade ili barem njezinog dijela.
Takav zakupnik donosi veću dobit od malih maloprodajnih mjesta. Inače, postoje slučajevi kada najmodavac ne prima ni naknadu za površinu korištenog prostora i komunalije, već postotak od ukupnog prihoda tvrtke.
Posjedovanje posebno uspješnog "sidra" omogućuje vlasniku zgrade podizanje najamnina za manje maloprodajne objekte čiji se protok kupaca povećava na njegov račun.

Koje su prednosti sidrenog zakupca

Postavši "sidro", stanar također rijetko ostaje i dobiva određene beneficije.

Nažalost, marketinške strategije temeljene na najmu sidra nisu uvijek uspješne. Ima slučajeva da su dobro reklamirane prodajne objekte otišle u stečaj, a vlasnik trgovačkog centra morao je ponovno tražiti novo “sidro”. Stoga, uz mnoge prednosti (u usporedbi s drugim stanarima prostora), sidro također preuzima značajan rizik. Dok će stanodavac i dalje ostati u financijskoj dobiti.

Vrste "sidra"

Vrijedi napomenuti da sidreni stanar nije uvijek trgovina. Jasno je da glavni cilj svakog trgovanja poanta je ostvarivanje dobiti, ali često se takvi klijenti specijaliziraju ne za izravnu prodaju, već za pružanje određenih usluga. Znajući to, možemo razlikovati glavne vrste "sidra".

Supermarketi. U većini slučajeva oni su sidreni zakupci trgovačkih centara. Popis takvih točaka može navesti svatko tko je bio barem u malom trgovačkom centru. Iako se najčešće radi o samoposlugama, ponekad mogu imati i drugu specijalizaciju. Na primjer, prodaja odjeće Građevinski materijali ili tehnika.
Teretane, fitness centri i slični objekti često su sidreni zakupci.
Obrazovne ustanove. Naravno, nisu tako uobičajene i isplative kao prve dvije vrste, ali su u nekim slučajevima „sidra“. To su obično privatni studiji. strani jezici, škole frizera, kozmetologa, majstora manikure i pedikure itd.
Zabavni kompleksi. Jedan od naj uobičajen vrste "sidra" nakon supermarketa. To mogu biti klizališta, kina, bazeni, kuglane, saune itd. U pravilu su vrlo zgodne za iznajmljivače, jer mogu biti okružene brojnim restoranima ili trgovinama koje prodaju odgovarajuću opremu (npr. kupaći kostimi u blizini bazena, klizaljke u blizini klizališta, ručnici i sapuni sa šamponima u blizini sauna).

Primjeri "sidra"

Da biste bolje razumjeli bit koncepta koji se razmatra, razmotrite nekoliko

Na primjer, uzmite poznati trgovački centar "Schelkovo". Unatoč činjenici da ima samo dvije etaže, na njima je slobodno smješteno više od dvjesto maloprodajnih objekata. U ovom slučaju glavni voditelji su "Baskin Robins" (dječje atrakcije i kafeterija), hipermarket "Real" i kino "Centrfilm". Sva su ta mjesta raspoređena po trgovačkom centru na način da privlače posjetitelje na manje popularne točke.

Drugi primjer je trgovački centar "Gagarinski". Zanimljivo je da je, osim standardnih "sidrišta" u vidu hipermarketa Auchan i Sportmaster, kao i brendiranih prodavaonica odjeće, nakita i kozmetike, njegova prednost blizina metroa.

Razmatrano kratki popis sidreni zakupci neće biti puni, ako ne spominjemo legendarne GUM i TSUM, koji su sami po sebi "sidra" brojnih kupaca od početka 20. stoljeća.

Iz tog razloga Središnja robna kuća postoji ne samo u Moskvi, već iu Kijevu i Minsku.

Zašto danas ima problema s "sidrima".

U suvremenom svijetu trgovački centri više nisu rijetkost. Ako ih je prije desetak godina u malim mjestima bilo jedno ili dva, danas ih je u prosjeku oko pet u naselju s oko 60-80 tisuća stanovnika.

Ako govorimo o velikim gradovima ili metropolitanskim područjima, onda se u njima nalaze deseci trgovačkih centara. Svi su oni inače dosta slični jedni drugima, kao i njihova "sidra". Obično su to supermarketi ili fitness sobe, restorani. Ponekad trgovine jeftine robne marke (kao, na primjer, u moskovskom GUM-u).

S tim u vezi javlja se ozbiljna konkurencija između trgovačkih centara, posebice onih koji se nalaze na istom području, pa su vlasnici zgrada prisiljeni tražiti neobične sidrene stanare kako bi se njihov trgovački kompleks izdvojio od ostalih. Međutim, u manjim gradovima teže ga je pronaći.

Uostalom, na primjer, isto klizalište, kino ili bazen prilično je skupo poduzeće, au malim se gradovima jednostavno neće isplatiti. U tom smislu, iznajmljivači su prisiljeni smisliti druge načine za privlačenje kupaca. Stoga danas sidreni sustav postupno postaje zastario. Nažalost, dostojna alternativa tome još nije izmišljena.

Razumijevanje pitanja najma vrlo je važno i za najmoprimca i za osobu koja daje mogućnost najma. O osnovnim pojmovima, pravima i obilježjima koja djeluju u tim pravnim odnosima govorit ćemo kasnije u članku.

Tko je stanar?

Prema članku 606. Građanskog zakonika, između dvije strane sastavlja se ugovor o najmu, prema kojem se imovina prenosi s jedne osobe na drugu na privremeno korištenje uz određenu naknadu. Osoba koja preuzme nekretninu zove se zakupnik, a onaj tko je daje u zakup zove se stanodavac. To mogu biti građani stariji od 18 godina, kao i pravne osobe.

U ugovoru o najmu mora biti naveden iznos zakupnine, kao i rok zakupa.

Odgovornosti najmoprimca

Prilikom sklapanja najma najmoprimac mora biti svjestan svojih obveza:

Plaćajte ugovoreni iznos zakupnine na vrijeme, inače ćete morati platiti zakasnine, što je također naznačeno u ugovoru o najmu. Osim toga, ako dopustite odgodu od 2 ili više plaćanja stanarine najmodavac ima pravo raskinuti ugovor. Naravno, svi dugovi će se morati platiti, inače se stanodavac može obratiti sudu.
Odgovoran za sigurnost objekta primljenog u najam. Ako je zbog korištenja objekta šteta nastala krivnjom najmoprimca, dužan je vlasniku nadoknaditi svu štetu. Ako govorimo o potpunom uništenju objekta najma, morat ćete platiti cjelokupnu tržišnu vrijednost.
Vratite predmet vlasniku nakon isteka najma, inače ćete morati platiti kaznu. Najmodavac ima pravo tužbe.

Prava stanara

Uz svoje obveze, najmoprimac mora biti svjestan svojih prava:

Dobiti zakup uporabnog objekta čije će stvarne karakteristike odgovarati karakteristikama navedenim u dokumentaciji. Ako se to pravo ne poštuje, najmoprimac može zahtijevati od vlasnika da smanji iznos najamnine ili raskine ugovor. Ako najmoprimac zadobije gubitke krivnjom najmodavca, mora dobiti naknadu.
Primite punu naknadu ako stanodavac vlastitu volju raskine ugovor o najmu, a bez suglasnosti najmoprimca ili u nedostatku povreda s njegove strane.

Rizici stanara

Najmoprimac je stranka u novčanom ugovoru i mora uzeti u obzir sljedeće rizike:

Sklopiti posao s osobom koja nema zakonske ovlasti davati nekretninu u zakup. Ovo je jedna od najčešćih prijevara.
Iznajmiti neupotrebljiv ili oštećen objekt.
Prekinite rok najma prije nego što je dogovoreno na zahtjev najmodavca.
Izgubiti sredstva uložena u popravak ili poboljšanje zakupljenog objekta, budući da na kraju najma najmodavac može odbiti produljenje najma.

Kako biste rizike sveli na najmanju moguću mjeru, prilikom sklapanja ugovora o najmu trebate se poslužiti pomoći odvjetnika.

Podstanar je osoba koja sa najmoprimcem sklapa ugovor o podzakupu. Tako on, takoreći, ponovno daje u zakup već zakupljeno zemljište. Sklapanje ovog ugovora dopušteno je samo ako postoji odgovarajuća klauzula s dopuštenjem za sklapanje ugovora o podzakupu od vlasnika zemljišta ili druge nekretnine.

Danas su uobičajene vrste poslovanja u kojima se stanovi ili drugi stambeni prostori iznajmljuju u podnajam. Pravilnom raspodjelom sredstava na tome je moguće zaraditi dobar novac.

Koje su karakteristike podstanara u pogledu prava, mogućnosti i odgovornosti?

Podzakupnik ima pravo posjedovanja nekretnine primljene u podzakup na temelju ugovora sklopljenog s najmoprimcem. Također, istovremeno se mora voditi suvremenim zakonodavstvom i ne prelaziti vlastite mogućnosti.
Uvjeti ugovora o podnajmu ni u kojem slučaju ne smiju biti u suprotnosti s uvjetima ugovora o najmu.
Podzakupnik nema pravo mijenjati namjenu imovine primljene u podzakup. Tu svrhu obično postavlja glavni vlasnik.
Podstanar može stupiti u posjed nekretnine tek nakon što uspije obavijestiti najmodavca o sklapanju ugovora o podzakupu. Zakonom je predviđen samo mjesec dana za suglasnost ili odbijanje od dana slanja obavijesti najmodavcu. Nakon tog roka, objekt se može dati u podzakup.
Za točniju i zakonsku usklađenost, preporuča se ovjera ugovora o podnajmu kod javnog bilježnika.

Također je važno napomenuti da iznos plaćanja podnajma ne može biti veći od iznosa zakupnine. To znači da najmoprimac ima pravo dodijeliti bilo koji iznos za podzakup, koji ne prelazi trošak plaćanja zakupnine.

Zakupci zemljišta

Građani, njihove zajednice, stranci, dionička društva, razne organizacije, osobe bez državljanstva itd. Osoba koja je priznata kao zakupnik zemljišne parcele, prema modernom zakonodavstvu, ima sljedeći niz prava:

Korištenje ruda i drugih zemljišta za gospodarske potrebe bez prava njihove prodaje.
Samoupravljanje na zemljištu dodijeljenom za najam.
Mogućnost podizanja raznih objekata za kućanske i druge potrebe, ako je to pravo predviđeno ugovorom s najmodavcem.
Korištenje iznajmljene parcele za bilo kakve gospodarske potrebe bez mogućnosti prodaje.
Mogućnost davanja u podzakup zakupljenog zemljišta, ako je ta mogućnost predviđena ugovorom.

Prava najmoprimca uključuju mogućnost produljenja razdoblja najma, raskid ugovora prije roka ili prijenos prava na najam kao jamstvo.

Glavna obveza najmoprimca je potreba da postupa samo u skladu sa sklopljenim ugovorom i suvremenim zakonodavstvom. Ako se ovo pravilo ne poštuje, najmodavac može raskinuti ugovor.

Sidreni stanari

Sidreni zakupac može biti i fizička i pravna osoba. U pravilu je ta osoba vlasnik značajnog područja trgovačkog kompleksa (najmanje 5-15% ukupnog prostora). Sukladno tome, za privlačenje najvećeg broja kupaca zaslužan je zakupac. Danas se izraz "sidreni stanar" aktivno koristi u maloprodajnim nekretninama.

Kako biste bolje razumjeli ovaj koncept i njegove značajke, trebate pogledati donju klasifikaciju prema kojoj je uobičajeno distribuirati maloprodajne nekretnine:

Trgovački centri mikrookrug. To su mali trgovački centri s površinom ne većom od 3000 četvornih metara. m. Na takvom mjestu možda uopće nema sidrenog stanara.
Područni trgovački centri. U ovoj kategoriji već postoje veće maloprodajne površine do 10.000 četvornih metara. m. Najčešće, ili lanac ljekarni ili supermarket mješovitom robom djeluje kao sidreni stanar.
Okružni trgovački centri. Ovdje se radi o još većim površinama - do 20.000 četvornih metara. m. U prosjeku, publika ovih trgovačkih centara je oko 150.000 ljudi. Tipično, supermarketi i razne industrijske robne kuće (vrlo često veliki odjeli s robom za djecu) ovdje mogu biti usidreni zakupci.
Super okrug trgovački centar. Vrlo velike trgovine s prodajnom površinom do 30.000 četvornih metara. m. Obično su sidreni stanari slični sidrenim stanarima okružnih trgovačkih centara.
Trgovački centri u regiji. Ogroman prodajni prostor, ukupne površine do 45.000 četvornih metara. m. Ovdje se može smjestiti 1-2 sidrenih stanara, predstavljenih u obliku velikih robnih kuća s bogatim asortimanom razne robe. Površina koju zauzimaju ovi zakupci ne može biti manja od 4500 četvornih metara. m.
Posebni trgovački centri. Prepoznatljiva značajka ovih trgovačkih centara leži u činjenici da je sva roba u njima, u pravilu, predstavljena u jednoj posebnoj kategoriji. Ovu kategoriju postavlja sidreni zakupnik svojim asortimanom robe. Imajte na umu da površina ovog tipa trgovačkog centra može biti od 3000 četvornih metara. m. do 100.000 četvornih metara. m.

Sidrene stanare nazivaju "licem" trgovačkog centra, zbog čega se prema njihovom izboru postupa pažljivo i pažljivo. Trenutačno je shema izgradnje trgovačkog centra uz korištenje sidrenih stanara najpopularnija u cijelom svijetu.

Rotacija stanara

Glavna značenja riječi rotacija uključuju promjenu, izmjenu. Rotacija stanara neizbježan je proces u komercijalnim strukturama čiji je motor kretanje naprijed, stalni razvoj i fokus na promjene. Prema suvremenim statistikama, oko 10% stanara danas podliježe rotaciji.

Za programera je visoka razina rotacije loša, jer utječe na stabilnost prihoda. Za najmoprimca je to također, naravno, loše, jer utječe na tržište prodaje i mogućnost daljnjih aktivnosti.

Na prvom mjestu, programer bi trebao biti angažiran na smanjenju razine rotacije. Da bi to učinio, morat će pravilno odabrati stanare. Tako, na primjer, ako se 5 prodajnih prostora dodijeli različitim zakupcima s istom vrstom proizvoda, barem jedan od njih će se rotirati.

Također je iznimno važno regulirati trošak najma, jer ako se pokaže da je neisplativo, tada će najmoprimac prije ili kasnije raskinuti ugovor. Kao rezultat toga, ispada da je za obje strane važno analizirati i ispravno odabrati i razinu aktivnosti i koliko je ova ili ona prostorija prikladna za to.

Video: Pravila najma i podzakupa

Zakon predviđa posebna pravila i za stanare i za podstanare. Poštivanje ovih pravila povoljno utječe na suradnju i omogućuje proširenje prostora za poslovanje i ispunjavanje osobnih ekonomskih potreba. Više detalja o zakonodavni okvir ovo pitanje u sljedećem videu:

Dakle, najmoprimac može biti i fizička i pravna osoba koja s najmodavcem sklapa ugovor o korištenju njegove nekretnine uz fiksnu najamninu. Kako bi se izbjegle nesuglasice, najmoprimac treba poštivati sve uvjete propisane ugovorom s vlasnikom nekretnine.