بيت صحة

ما هو المستأجر الرئيسي؟ إدارة المستأجرين من مركز التسوق.

في العقارات المكتبية، جاء مفهوم "المرساة" من التجارة. يعتقد الخبراء أن وجود المستأجرين الرئيسيين في مركز الأعمال (BC) يلعب دورًا مهمًا في تطوير الأعمال.

في روسيا، تعتبر "المرساة" أي شركة مستعدة لاستئجار مساحة كبيرة (حوالي 30٪ من الإجمالي). من الواضح أن جذب هؤلاء المستأجرين أمر مهم استراتيجيًا لمركز التسوق، لأنهم هم الذين يخلقون تدفقات بشرية قد تكون ذات أهمية للشركات الصغيرة لدرجة أنهم على استعداد لدفع عدة مرات أكثر من "المرساة". ولكن هل "مرساة" BC ضرورية؟

هناك رأي مفاده أن تقليد المعايير الغربية ورفض المستأجرين الكبار لمجرد أنهم لا يتناسبون مع المفهوم المختار هو أمر غير مناسب. ولذلك، فإن العامل الرئيسي الذي يحدد موقف المالك لعملائه هو المنطقة التي يشغلونها. بالطبع، تلعب العلامة التجارية لمستأجر مركز الأعمال أيضًا دورًا مهمًا، ولكن إذا تقدم عميل أكبر بطلب للمنطقة، فمن المرجح أن تصبح "المرساة"، متجاوزة حتى شركة مشهورة عالميًا. من الواضح أن كل مبنى له جمهوره المحتمل، لكن معظم المالكين لن يقتصروا بشكل مصطنع على مجموعة واحدة.

الأكثر تقدمية هو جذب مثل هذا المستأجر الرئيسي، مما سيزيد من السمعة العامة للمشروع ويساعد في بناء مفهوم مركز المكتب بشكل صحيح. تقول إيرينا: "لذلك، يهتم الملاك بجذب الشركات الكبيرة المعروفة في السوق: فهي تضيف هيبة إلى العقار، وتؤثر بشكل إيجابي على سمعته وتضمن مستوى عالٍ من الخدمة وتشغيل مركز الأعمال للمستأجرين الآخرين". ستريزوفا، مديرة التسويق والمبيعات لبرج "ميركوري سيتي".

"من الناحية العملية، في المجمعات متعددة الاستخدامات واسعة النطاق مثل مشروع مدينة موسكو، على سبيل المثال، فإن المستأجرين مثل VTB، وPricewaterhouseCoopers، وIBM، وNestle، وSAP، وProcter & Gamble، وHewlett Packard، وCityBank، وHSBS، وPfizer هم "المرتكزات" "، - يقول كيريل زايتسيف، المدير التنفيذي، الشريك الإداري لمجموعة بلوستون. مثل هذه الشركات، وفقًا لأندريه بانفيلوف، مدير قسم عقارات البيع بالتجزئة في RRG، تلعب بشكل أساسي دورًا في العلامة التجارية، "لأنه من الجيد دائمًا الجلوس في نفس المبنى، على سبيل المثال، مع Coca-Cola أو Ford أو BP: كلاهما الأمن أفضل والخدمة أعلى."

يمكن أن يكون المرساة في مركز الأعمال نوعين من المستأجرين، كما يلخص كونستانتين كوفاليف، الشريك الإداري لشركة بلاكوود. - من ناحية، هذه هي الشركات التي تشغل (عن طريق القياس مع مراكز التسوق) مساحات كبيرة - من 10 إلى 50٪ من المباني القابلة للتأجير. ومن ناحية أخرى، فهم قادرون على زيادة جاذبية الشيء بسبب شعبية الاسم (على سبيل المثال، البنوك الكبيرة، الشركات الدولية أو الأجنبية، وما إلى ذلك).

وفقا للخبير، فإن كلا النوعين من "المراسي" المكتبية ذات أهمية للمالك. وكيف، من حيث الكفاءة الاقتصاديةعند استئجار مساحة كبيرة لفترة طويلة، ومن وجهة نظر كفاءة وشفافية علاقات الإيجار في حالة الاتفاق مع الشركات الكبرى، بما في ذلك العامة.

بالإضافة إلى ذلك، فإن وجود مجموعة من المستأجرين البارزين يزيد من القيمة السوقية للعقار، ويرفع من مكانته ويسرع من ملء المساحة الحرة.

من الناحية المثالية، كل من الحالة والحجم

من غير المرجح أن تحصل شركة مشهورة عالميًا تشغل مساحة 100 متر مربع فقط على أي فوائد كبيرة. على الأقل، عادة لا يتحدث المالكون عن مثل هذه التنازلات. ولذلك يستحب أن يكون المستأجر بارزاً وكبيراً. مثل هذا "المرساة" له أهمية كبيرة بالنسبة للمستثمرين المحتملين، فهو لا يؤثر فقط على الصورة المجردة للمشروع، ولكن أيضًا على رسملته.

بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للمرساة القوية أن تزيد بشكل كبير من جاذبية المشروع فحسب، بل في بعض الحالات تكون بمثابة نقطة انطلاق في اختيار المستأجرين. على سبيل المثال، يدرك متخصصو السوق جيدًا قصة الدور في مصير مجمع الأعمال Krylatsky Hills الذي لعبته اتفاقية مسبقة (حتى قبل بدء بنائه) مع Microsoft لاستئجار مساحات كبيرة في هذا المشروع. عندما أعلن المالك حقيقة معينة، نجح تأثير اسم "المرساة"، وبعد أن جاءت Microsoft وIntel وJohnson & Johnson وHuawei وDupont وBritish American Tabacco وColgate-Palmolive إلى Winged Hills ... حتى أنه كان هناك طابور من المستأجرين: أصحاب الثقل أعطى اسم "المرساة" الثقة بأنهم سيحتلون مبنى المكانة.

وبطبيعة الحال، ليس فقط المستأجرين، الذين، وفقا لمعظم الخبراء، على استعداد لدفع المزيد مقابل حي مرموق، يستفيدون من وجود "مرساة" قوية، ولكن أيضا أصحاب المباني. من المفيد للمطور أن يتم حل مشكلة بيع مساحة كبيرة على الفور وزيادة معدل الإيجار للمساحة المتبقية. وكقاعدة عامة، يبرم كبار العملاء عقدًا قبل وقت طويل من الانتهاء من البناء، وبالتالي فإن المبالغ المدفوعة للمطور في شكل ودائع وسلف غالبًا ما تكون مصدرًا جيدًا للتمويل الإضافي في المرحلة النهائية. وفقًا لـ I. Strizov، يحدث أن يتم بناء المراكز التجارية حصريًا للمستأجر نفسه (مثل Mercedes-Plaza على طريق Leningrad السريع)، ومن ثم يمكن تمويل البناء على حساب استثماراته.

ومع ذلك، يلاحظ A. Panfilov، هناك ناقص في جذب مراكز الأعمال "المراسي"، أي خطر فقدان هؤلاء المستأجرين وظهور عدد كبيرمساحات شاغرة. وفي هذه الحالة سيتحمل صاحب المبنى خسائر مالية لبعض الوقت. "ومع ذلك، يعتقد الخبير،" مع اتفاق مبرم بشكل صحيح، يتم مساعدة المالك من خلال الودائع، وفي شهر أو شهرين يمكن إعادة تأجير المنطقة.

امتياز

ومن المفيد أيضًا للمستأجر أن يكون "مرساة"، كما تقول أولغا بوبوكوفسكايا، نائب مدير قسم العقارات في مكتب كوليرز إنترناشيونال. ووفقا لها، فإن المالك، كقاعدة عامة، يوفر لهذه الشركات شروطا خاصة، ولكن الفوائد تعتمد على العلامة التجارية، وحجم المنطقة المستأجرة، ودرجة استعداد المبنى وغيرها من المعايير. يعتبر هذا النهج فرديًا في كل حالة محددة، ولكن في بعض الحالات يمكن أن يصل الخصم إلى 20٪، وأحيانًا يصل إلى 30٪.

وفقًا لـ K. Zaitsev، كخيارات خاصة، يمكن توفير أماكن إضافية لوقوف السيارات تتجاوز معامل الرهن، وجودة أفضل للتشطيبات النموذجية مقارنة بالتشطيبات القياسية، وإجازات الإيجار الطويلة.

إلى قائمة التفضيلات للمستأجرين الرئيسيين، يضيف K. Kovalev ما يلي: لا توجد شروط أو أكثر ولاء لفهرسة معدل الإيجار؛ خصومات على استئجار أماكن وقوف السيارات؛ شروط خاصة لإنهاء وتجهيز المباني (مشروع خاص، معدات متخصصة، خدمة أمنية خاصة، إلخ)؛ شروط خاصة لتقديم الطعام للشركات.

كيفية جذب؟

يبدأ جذب المستأجرين الرئيسيين إلى مركز الأعمال قبل فترة طويلة من اكتمال البناء. المخطط بسيط للغاية، والطرق معروفة منذ فترة طويلة: فهي تقدم عروضًا تقديمية للأشياء المستقبلية في المعارض المتخصصة، وتجذب الوكالات العقارية التي تعرف مقدمًا احتياجات بعض الشركات في أماكن عمل جديدة.

مما لا شك فيه أن الكثير يعتمد على مفهوم المشروع قيد الإنشاء. وفقا ل K. Zaitsev، إذا نحن نتكلمعن البناء عالي الجودة وفق مشاريع مكاتب معمارية عالمية معروفة، تصبح المهمة نصف السهولة. النقطة الثانية المهمة هي المقاول العام وحالة المطور نفسه في بلد التشغيل: التمويل المباشر وتوقيت المشروع يعتمدان إلى حد كبير على هذا.

وفقا ل K. Kovalev، أكثر على نحو فعالالبحث عن مستأجرين رئيسيين هو الاستعانة بشركة وساطة محترفة لملء المنشأة في مرحلة مبكرة من البناء. "ومع ذلك، في ظروف ما بعد الأزمة اليوم، فإن احتمال إبرام اتفاقية أولية في مرحلة البناء ضئيل: معظم المستأجرين المحتملين يفكرون بشكل أساسي في الأشياء الجاهزة أو الأشياء في مرحلة عالية من الاستعداد"، كما يعتقد الخبير. ومع ذلك، يعتقد O. Pobukovskaya أنه إذا كان المستشار العقاري المحترف يعرف جيدًا احتياجات الشركات المستأجرة، فيمكن تقديم مشروع مثير للاهتمام له قبل وقت طويل من تشغيل مركز الأعمال.

بشكل عام، الخبراء بالإجماع: ليس فقط المؤشرات المالية، ولكن أيضًا سمعة المبنى ومكانة الكائن في السوق تعتمد على التكوين الصحيح لمستأجري مركز المكتب. لذلك، من أجل جذب الشركات القوية وخلق جو متناغم في مركز الأعمال، من المهم مراعاة عدد من الظروف. على سبيل المثال، فإن تشابه الشركات من حيث الخصائص المالية والصورة والمهنية أمر مرحب به، ولكن في الوقت نفسه، لا ينبغي وضع الهياكل المتنافسة بجانب بعضها البعض.

رأي

كونستانتين كوفاليف، الشريك الإداري في بلاكوود:

يمكن أن يكون المرساة في مركز الأعمال نوعين من المستأجرين. من ناحية، هذه هي الشركات التي تشغل (عن طريق القياس مع مراكز التسوق) مساحات كبيرة - من 10 إلى 50٪ من المباني القابلة للتأجير. ومن ناحية أخرى، فهم قادرون على زيادة جاذبية الشيء بسبب شعبية الاسم (على سبيل المثال، البنوك الكبيرة، الشركات الدولية أو الأجنبية، وما إلى ذلك).

يحدد أي مطور لنفسه المهمة الرئيسية لجذب انتباه أكبر عدد ممكن من الزوار وتحويل أكبر عدد ممكن منهم إلى مشترين قدر الإمكان. يتم استخدام المستأجرين الرئيسيين على وجه التحديد لتحقيق هذا الهدف.

المستأجر الرئيسي في مركز التسوق هو مشغل سلسلة بيع بالتجزئة كبير يجذب التدفقات الرئيسية للمشترين إلى مركز التسوق.

ظهر مفهوم المستأجر الرئيسي في الأربعينيات والخمسينيات من القرن الماضي في الولايات المتحدة. خلال هذه الفترة، بدأ المطورون في بناء مراكز التسوق الإقليمية، والتي تضم المتاجر الكبرى كمراكز جذب. كان مركز نورثجيت التجاري في سياتل، الذي تم افتتاحه في ربيع عام 1950، من أوائل المراكز التجارية. كان متجر Bon Marche متعدد الأقسام بمثابة المستأجر الرئيسي، وبعد ذلك تم افتتاح متجرين آخرين متعددي الأقسام - J.C. بيني ونوردستروم.

أصبح مثل هذا المخطط لتنظيم مراكز التسوق واسع الانتشار في جميع أنحاء العالم، وخاصة في أوروبا. في مراكز التسوق في العديد من المدن الأوروبية، فإن المستأجرين الرئيسيين هم سلاسل عالمية كبيرة، وفي كثير من الأحيان محلات البقالة من أي شكل.

وبعد أن بدأت مراكز التسوق في التطور والانتشار حول العالم، أصبح مفهوم "المرساة" أوسع. بدأت متاجر السلع المنزلية ومخازن مواد البناء ومحلات السوبر ماركت في أن تصبح مستأجرين رئيسيين الأجهزة المنزلية، الخصومات، الخ. يقع هؤلاء المستأجرون بشكل رئيسي في مراكز التسوق، والتي يتم بناؤها في البلاد بالقرب من طرق النقل الرئيسية.

كقاعدة عامة، يتم تقسيم مفهوم المراكز الحضرية والضواحي. لذلك، مراكز التسوق خارج المدينة هي حدائق البيع بالتجزئة، وهي عبارة عن مباني منفصلة توحدها ساحة انتظار مشتركة. كل مبنى من هذا القبيل يشغله مستأجر واحد. في بعض الأحيان، يتم بناء معرض للتسوق أيضا على إقليم حديقة البيع بالتجزئة، حيث توجد متاجر صغيرة، وخاصة ملف تعريف الملابس. تشمل حدائق البيع بالتجزئة زفولين في سلوفاكيا، ودافنشي في إيطاليا، وما إلى ذلك. في روسيا، لم يتم تنفيذ هذا التنسيق بعد، ومن غير المرجح أن يحدث في المستقبل القريب. تشمل هذه الفئة مراكز التسوق الكبرى، التي تضم مستأجرين رئيسيين يتمتعون بمدخل منفصل ومعرض تسوق مشترك. في مثل هذه الحالات، تكون "المراسي" القوية ضرورية، حيث تتم إزالة الكائنات من المدينة ووجود العديد من المتاجر الكبيرة يسمح لك بزيادة تدفق العملاء.

مما لا شك فيه أن زوار مركز التسوق ينجذبون أيضًا إلى العنصر الترفيهي في مراكز التسوق. تظهر الممارسة أن ما يقرب من 60 بالمائة من زوار منطقة الترفيه لا يتسوقون في معرض مركز التسوق. ومع ذلك، فإن تنظيم منطقة ترفيهية في مركز التسوق يسمح بزيادة معدل دوران المستأجرين بمعدل 10 بالمائة.

تجدر الإشارة إلى أنه ليس من المعتاد في الولايات المتحدة الأمريكية تضمين عنصر ترفيهي في مركز التسوق، بينما تقوم العديد من مراكز التسوق في أوروبا بذلك.

على مدى السنوات العشر الماضية، زاد دور عنصر الترفيه بشكل ملحوظ. نتيجة للانكماش الاقتصادي، أفلس بعض كبار تجار التجزئة، بينما اضطر آخرون إلى تقليص حجم سلاسلهم وإغلاق المتاجر في مراكز التسوق. ونتيجة لذلك، تم إخلاء مساحات كبيرة في المراكز التي كانت بحاجة إلى الملء. وهنا جاء مشغلو الملف الشخصي الترفيهي للإنقاذ. على سبيل المثال، في الولايات المتحدة الأمريكية، قام أحد أكبر مراكز التسوق الأمريكية، مول أوف أمريكا، ببناء حوض أسماك ضخم ومتنزه ترفيهي داخلي على أراضيه.

كما انتشر على نطاق واسع وضع عدد كبير من المطاعم في المناطق الحرة - "شوارع المطاعم".

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، واجه المطورون في آسيا مشكلة تحرير مساحة كبيرة في مراكز التسوق. تم العثور على حل لهذه المشكلة من خلال إنشاء منطقة مفاهيمية لأزياء الشباب. لذلك، يقوم أصحاب مراكز التسوق بتنظيم مساحة حديثة، ثم يؤجرونها لمتاجر صغيرة تقدم ملابس شبابية أو طليعية. اتضح أن مثل هذه الفكرة ليست مثيرة للاهتمام فحسب، بل مفيدة أيضًا لجميع الأطراف.

لنجاح مركز تسوق حديث، يعد اتباع نهج مرن أمرًا ضروريًا. اليوم، يمكن لمتجر متعدد الأقسام، وسوبر ماركت، ومتجر نبيذ، ومكتبة كبيرة، وحتى منطقة ترفيهية للشباب أن يصبح مستأجرًا رئيسيًا. "المستأجر الرئيسي" لا يحدد الحالة المزاجية لمركز التسوق ككل فحسب، بل يحدد أيضًا موقعه في السوق.

تجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات بالتجزئة في روسيا يتنقل بشكل أسرع بكثير من الولايات المتحدة ودول أخرى منذ عدة عقود. بدأ تشكيل سوق العقارات بالتجزئة في روسيا منذ 15 عامًا فقط. تم تنفيذ مراكز التسوق الأولى وفقًا للمخطط الكلاسيكي لمركز التسوق بالمنطقة. الاستثناء هو مركز التسوق Okhotny Ryad، الذي كان يستهدف المشترين ذوي الدخل فوق المتوسط، وقد تم الاعتراف بمركز التسوق هذا من قبل المجلس الدولي لمراكز التسوق كمركز للأزياء.

في عام 1997، تم افتتاح مركز التسوق رامستور في شارع يارتسيفسكايا، حيث أصبح الهايبر ماركت الذي يحمل نفس الاسم هو المستأجر الرئيسي، حيث يحتل أكثر من 60 بالمائة من المنطقة. بالإضافة إلى ذلك، يضم المركز التجاري قاعة طعام ومتاجر ملابس ومتاجر صغيرة. تبين أن هذه التجربة كانت ناجحة وبدأ مطورو مراكز التسوق الآخرون في تبنيها.

لقد تطور سوق العقارات بالتجزئة في موسكو على قدم وساق، بناءً على الخبرة الأجنبية، التي تم تكييفها مع العقلية الروسية. في عام 2002، تم تشغيل 15 مركز تسوق في موسكو في وقت واحد، بما في ذلك ميجا تيبلي ستان، وأتريوم، وكروكوس سيتي مول، ووايمارت، وغيرها.

كانت مراسي أول مركز تسوق ضخم هي هايبر ماركت أوشان، وسوبر ماركت تكنوسيلا للإلكترونيات، وسبورتماستر، وديتسكي مير، وهايبر ماركت إيكيا الثاني. كما تم تنظيم منطقة ترفيهية في مركز التسوق ضمت حلبة للتزلج وقاعة طعام كبيرة بالإضافة إلى ملاعب. أصبحت هذه المجموعة من المستأجرين الرئيسيين نموذجية لمراكز التسوق الإقليمية الكبرى.

مع دخول العلامات التجارية الجديدة إلى السوق الروسية، تغيرت مجموعة المستأجرين في مراكز التسوق، لكن الملف الشخصي ظل دون تغيير تقريبًا. المستأجرون الرئيسيون هم هايبر ماركت بقالة، وأثاث أو متجر DIY، وسوبر ماركت إلكترونيات، وسينما متعددة الطوابق.

لفترة طويلة، ظل مستوى المنافسة منخفضا، مما سمح لمركز تسوق عالي الجودة أكثر أو أقل بالنجاح. لكن الآن تغير الوضع وأصبح على أصحاب مراكز التسوق بذل جهود كبيرة من أجل التميز عن المنافسة. لإنشاء صورة فريدة في السوق، هناك حاجة إلى مستأجرين أساسيين أصليين. على سبيل المثال، معرض فني أو حوض السمك. هذه المكونات وترتيبها باهظة الثمن ومن غير المرجح أن تؤتي ثمارها، لكنها تحقق الهدف الرئيسي - فهي تجذب انتباه عدد كبير من زوار مركز التسوق.

بالإضافة إلى ضرورة جذب الزوار، يجب أيضًا الاحتفاظ بهم. إذا كان أصحاب المركز التجاري أذكياء، فسيشكلون مجموعة من المستأجرين لإنشاء مجموعة فريدة من الخدمات في السوق وتوفير أقصى قدر من الراحة للزوار. على سبيل المثال، في مركز التسوق في برج التطور، الذي يتم بناؤه على أراضي مركز الأعمال الدولي في مدينة موسكو، من المخطط افتتاح أول حديقة ترفيهية للأطفال في Masterslavl في روسيا.

تتطلب التغييرات النوعية التي حدثت في سوق العقارات التجارية وتجارة التجزئة في الفترة 2008-2009 استجابة كافية وفي الوقت المناسب. اليوم، تواجه العديد من مراكز التسوق مشاكل ملء المساحات، ونقص المستأجرين، وانخفاض حركة المرور، وبشكل عام، انخفاض جاذبية المركز. ومن أجل التعامل بنجاح مع هذه المشاكل، يجب على مدير المركز التجاري تقييم الوضع وتحديد استراتيجية للعمل مع المستأجرين. في هذه المقالة، سنتناول منهجية خطوة بخطوة لتقييم المستأجرين ونوضحها بأمثلة لمراكز التسوق الموجودة.

يعد مفهوم وتكوين المستأجرين عاملاً رئيسياً في نجاح مركز التسوق. واليوم، زادت المنافسة بين المتاجر ومراكز التسوق، وتغير ميزان القوى بين اللاعبين في السوق، وشعرت بعض قطاعات البيع بالتجزئة بتأثير الأزمة بقوة أكبر. على سبيل المثال، لوحظ انخفاض خطير في المبيعات في مجال السيارات المستوردة ومنتجات الأزياء والسلع الفاخرة والأثاث والمستلزمات الداخلية. نتيجة لذلك، بدأت المناطق التي تمت زيارتها بشكل سيئ في الظهور في مراكز التسوق. إن الآفاق المستقبلية لعدد من المستأجرين غير واضحة: طالما أنهم يعملون ويدفعون إيجار(على الرغم من أنهم يشكون باستمرار من "الحياة" ويصرون على خفض السعر)، إلا أن احتمالية خروج هؤلاء المستأجرين وتحرير المساحة تزداد. هناك مراكز تسوق خفضت أسعار إيجاراتها بنسبة 50% أو أكثر، لكن بعض المتاجر لا تزال غير قادرة على العمل بفعالية. توقف بعض المستأجرين الأساسيين عن لعب دور "المغناطيس" (أي المستأجر الذي يذهب الناس من أجله إلى المركز التجاري)، لكنهم في نفس الوقت يواصلون دفع الإيجار المنخفض بسبب "المغناطيس". تصبح مساحات البيع بالتجزئة الكبيرة "رخيصة" للغاية بالنسبة للمالك، ويصبح المفهوم أضعف. حتى لو كان أداء المستأجر الرئيسي ضعيفًا، فإن العديد من المديرين يخافون من رحيله، لأنه ليس لديهم بديل: فهم لا يعرفون كيفية ملء المنطقة وإنشاء "مغناطيس" جديد أقوى في المركز.

فكيف يتصرف المدير في هذه الحالات؟ بادئ ذي بدء، من الضروري تقييم أهمية المستأجرين لمركز التسوق وفهم المشغلين المهمين للاحتفاظ بهم، وأي منهم يمكن لمركز التسوق أن ينفصل عنهم دون ألم. وبطبيعة الحال، لتسليط الضوء على مجموعة من المستأجرين المحتملين الذين ينبغي للمركز جذبهم في المستقبل من أجل تحسين أدائه.

وينبغي تقييم أي مستأجر من حيث مساهمته في العمل الشامل. ويتم التقييم وفق المؤشرات التالية:

زيادة مدة الإقامة. الوقت الكليتعتمد الإقامة في مركز التسوق على القدرة على تلبية العديد من احتياجات الزوار في وقت واحد: في المركز يمكنك الاسترخاء والاستمتاع مع الأصدقاء وإجراء عمليات الشراء اللازمة وفي نفس الوقت استخدام الخدمات. يمكن للمشغلين الفرديين أنفسهم زيادة وقت الإقامة، على سبيل المثال، المتاجر الكبيرة والسينما وغيرها من وسائل الترفيه والمطاعم وخدمات التجميل والعافية.
توسيع منطقة التغطية. تمتلك هذه القدرة متاجر كبيرة ذات تشكيلة واسعة وعميقة. تستطيع المتاجر المتخصصة أيضًا زيادة نطاق الجذب، وفي بعض الحالات المتاجر التي تحتوي على سلع ذات علامات تجارية لا يمكن شراؤها في أي مكان آخر. يذهب المشترون إلى هذه المتاجر خاصة من أجزاء أخرى من المدينة. بشكل عام، بالنسبة لمنتج فريد من نوعه، يستطيع المشتري السفر بعيدًا إلى منطقة أو مدينة أخرى أو حتى إلى بلد آخر. في هذه الحالة هو مثل جامع. تركز مراكز التسوق الناجحة في الولايات المتحدة على المستأجرين الفريدين وتستهدفهم وتوفر لهم جميع أنواع الدعم في شكل إيجارات منخفضة وشروط أخرى. إن وجود منتجات فريدة من نوعها في تشكيلة المتجر يمكن أن يزيد من عدد الزوار حتى مع الحد الأدنى من الإعلانات، فإن المعلومات تنتشر من تلقاء نفسها. على سبيل المثال، بالنسبة للحوم المبردة عالية الجودة وبأسعار منخفضة، يستطيع العملاء السفر إلى سوبر ماركت بعيد أو إلى السوق المفضلة لديهم.
العمل مع مجموعات معينة من المشترين. يتم تقييم المستأجرين الأكثر تفضيلاً من أجل جذب الجمهور المستهدف المختار - أي منهم لديه أفضل عرض متنوع، والأسعار، ومستوى الخدمة، وأي العلامات التجارية (للسلع وسلاسل البيع بالتجزئة) لديها أفضل المزيد من الوزنفي نظر المشترين من شريحة معينة.
خلق الراحة لزوار المركز. بادئ ذي بدء، يقوم مشغلو الخدمة بتوفير الراحة للزوار. في مراكز التسوق المتخصصة، يتوقع الزوار العثور على مجموعة كاملة من الخدمات المرتبطة بهذا التخصص، بينما في مراكز التسوق العالمية - مجموعة من الخدمات المستخدمة بشكل متكرر.
إمكانية الزيارات الدورية والمتكررة. ومن وجهة النظر هذه، يتمتع المستأجرون الذين يتم استهلاك سلعهم وخدماتهم بشكل متكرر ومنتظم، والذين يكونون أقل اعتمادًا على التقلبات في مستوى طلب المستهلك، بميزة. والأكثر قابلية للتنبؤ به هو الحضور إلى محلات البقالة: في المتوسط، تقوم الأسرة (الأسرة) بشراء الطعام مرة واحدة كل ثلاثة أيام. يتم تقييم المستأجرين الآخرين من حيث وجود مجموعة متنوعة من السلع ذات الطلب المتكرر والدوري "المواد الاستهلاكية". لذلك، يتم زيارة متاجر الأجهزة والعطور ومستحضرات التجميل والمتاجر التي تبيع سلع الأطفال والكتب والمنتجات الإعلامية بانتظام. ستتم زيارة قاعة الطعام والمقاهي والمطاعم بشكل متكرر إذا كان لديهم عرض خاص لوجبة الإفطار وغداء العمل. والتنبؤ بتكرار الزيارات، على سبيل المثال، إلى متجر لبيع الملابس، أكثر صعوبة بكثير، لأن حركة المرور تعتمد على دخل المشترين.
إمكانية استخدام المبنى في أوقات مختلفة من اليوم. في الأساس، تتم زيارة المطاعم والترفيه في المساء والليل. تسمح المتاجر المخصصة للمحترفين بتحميل المركز أثناء ساعات العمل، عندما يكون نشاط المستخدم النهائي أقل.
توزيع الطلب على الوقت (حسب أيام الأسبوع، الوقت من اليوم، المواسم). على سبيل المثال، يتميز المركز المتخصص بالأثاث والعناصر الداخلية بحضور منخفض جدًا خلال الأسبوع ويبلغ ذروته في عطلات نهاية الأسبوع. وفي المركز المتخصص، حيث يتم عرض مواد البناء والتشطيب، هناك ذروة للمشترين المحترفين والمستخدمين النهائيين، مما يؤدي إلى تحقيق حضور أكثر انتظامًا خلال الأسبوع.

لنفكر في مثال لتقييم المستأجرين وفقًا لهذه المؤشرات. يقوم مدير مركز التسوق باختيار المطعم الأنسب لمركز التسوق والمكاتب في وسط المدينة، في منطقة المكاتب. هناك نوعان من المتنافسين: الأول عبارة عن سلسلة مطاعم بيرة شهيرة تستهدف المستهلكين من ذوي الدخل المتوسط العلوي، والثاني هو مطعم ذو علامة تجارية أقل شهرة يقدم مأكولات أوروبية عالية الجودة وبأسعار معقولة. عيوب المشغل الأول: سوف يجذب جمهوره المستهدف، وهو صغير عدديا، وسيكون مثيرا للاهتمام أفضل حالةنصف العاملين في المكاتب (رجال). ومن المتوقع أن تكون زيارات هذا المطعم أقل تواترا، وأن يهبط الحمل الرئيسي في ساعات المساء، على أن يبلغ ذروته يوم الجمعة. إن ذروة الإشغال في عطلة نهاية الأسبوع محل شك وستعتمد على قدرة المطعم على جذب العملاء من خارج المدينة. ميزة مطعم البيرة: تفرد معين (من أجل هذا المطعم قد يأتي بعض الزوار إلى المركز عن قصد). تم تصميم المطعم الثاني لجمهور أوسع، متوازن حسب الجنس، وقادر على تقديم زيارات منتظمة طوال أسبوع العمل. إذا كانت هناك وجبات غداء وغداء عمل عالية الجودة، فسيستقبل المركز تدفقًا منتظمًا من العاملين في المكاتب الذين سيمرون بالمحلات التجارية في طريقهم إلى المطعم. في عطلات نهاية الأسبوع، قد يقدم المطعم خدمات تقديم الطعام للشركات بالإضافة إلى حفلات الزفاف والذكرى السنوية وتقديم الطعام أثناء العطلات، وتكون القائمة أكثر ملاءمة لجذب مجموعة واسعة من العملاء من عروض البراسيري. وفي هذه الحالة تكون إمكانية الزيارات المنتظمة أكثر أهمية، والمطعم الثاني هو أفضل مشغل تموين لهذا المركز.

إذا واجه أي مشغل للمركز التجاري صعوبات، فيجب على المدير تحديد جذر المشكلة ومحاولة حل المشكلة مع المستأجر. هناك عدة أسباب رئيسية لضعف أداء المستأجرين في مركز التسوق:

تناقض مفهوم المجمع. هذا هو السبب الأكثر شيوعا. ويحدث أن المستأجر لم يقدر الوضع، وتم إغراء المالك بالدخل المحتمل ولم يستطع تحمل هذا المفهوم. حقيقة أن المستأجر مستعد للدفع اليوم لا تعني شيئًا - إذا سارت التجارة بشكل سيء، فمن أين ستأتي الأموال؟ هناك تدفق، لكنه غير مستهدف ويمر بالكامل "عن طريق الأنف": وليس المشترين الذين يعتمد عليهم المتجر يأتون إلى المركز. من الضروري التحقق مما إذا كان نطاق المستأجرين سيكون في متناول الممثلين الجمهور المستهدف. على سبيل المثال، يمكن لمتجر الخزف باهظ الثمن أن يكسب القليل جدًا في مركز تسوق بالمنطقة، مصمم للقطاع الأوسط، لجمهور مستهلك ديمقراطي، غير متجانس في التركيبة العمرية. في أسوأ الحالات، تم تصميم مناطق مختلفة من مركز التسوق لمجموعات مختلفة تمامًا من المشترين حسب الدخل. على سبيل المثال، يشغل معرض الملابس الطابقين السفليين، ويوجد أثاث وعناصر داخلية باهظة الثمن في الطابق العلوي.
التأثير السلبي للمستأجرين الآخرين. على سبيل المثال، في أوكرانيا هناك مراكز تسوق يسمح فيها بالتدخين في قاعة الطعام وتباع المشروبات الكحولية بأسعار منخفضة، وفي أحد المراكز في أوديسا، مقابل قاعة الطعام، كان هناك متجر عام للأطفال به سلع للأطفال الأصغر. من الواضح، في هذه الحالة، أن التواجد بالقرب من قاعة الطعام يعد أمرًا سلبيًا أكثر من كونه إيجابيًا، لأن الأمهات الشابات اللاتي لديهن أطفال صغار يضطرون إلى شق طريقهن إلى المتجر عبر سحب دخان التبغ وثرثرة الشباب المبتهجين.
موقع سيء. يتم تخصيص الظروف المثالية للموقع لكل مؤسسة تجارية وخدمات وترفيهية. وهي مرتبطة بنوع الطلب على المنتج. على سبيل المثال، لا يمكن لمنافذ البيع بالتجزئة التي تبيع السلع الاندفاعية البقاء إلا في أماكن عابرة.

في مراكز التسوق الحالية، من المهم جدًا إجراء مسوحات مرورية منتظمة. أثناء الدراسة يجب أن يحصل المدير على إجابات للأسئلة التالية:

مهام	أسئلة
التحقق من مفهوم مركز التسوق وشعبيته بين سكان المنطقة	هل الحضور إلى مركز التسوق مرضي؟ ما هي ديناميكيات الحضور (النمو أو النقصان)؟ كيف يتم توزيع الزوار حسب أيام الأسبوع؟ هل هذا طبيعي بالنسبة لشكل وموقع المركز التجاري؟ هل يعمل المستأجرون المختلفون كفريق أم يقومون بالزيارة بشكل مستقل؟ كيف يستخدم المركز التجاري حركة مرور المشاة؟ في أي ساعة توجد علاقة بين زيادة تدفق المارة وعدد زوار المركز؟ ما هي العلاقة بين عدد زوار المركز والمبيعات؟ كيف تبدو الرسوم البيانية للحضور في مراكز التسوق: خلال اليوم بالساعة، خلال الأسبوع، خلال العام؟ المؤشرات الرئيسية التي تميز كفاءة مركز التسوق بأكمله: متوسط الوقت الذي يقضيه الزائر في مركز التسوق، متوسط عدد الزوار لكل متر مربع متوسط حجم التداول لكل زائر لمركز التسوق. يتم أيضًا استخدام مؤشر متوسط المبيعات لكل 1000 زائر لتسهيل مقارنة البيانات التي تم الحصول عليها مع الدخل والتشبع، والتي يتم حسابها أيضًا لكل 1000 نسمة.
التحقق من فعالية التخطيط	ما هو الطريق الذي يختاره الزوار في مركز التسوق، وكيف يتم توزيع التدفقات حسب المناطق؟ كيف تتم زيارة الطوابق المختلفة؟ ما هي المداخل التي يستخدمها الزوار أكثر (إذا كان هناك عدة مداخل)؟ ما هي معارض التسوق الأكثر زيارة؟ هل هناك أي نقاط ضعف أو مناطق "ميتة"؟ هل هناك حاجة لتركيب مساعدات ملاحية إضافية (لافتات، إشارات)؟
تقييم القوة الجذابة للمستأجرين المؤشرات المستخدمة لتقييم أداء المستأجرين: متوسط عدد الزوار يوميا نسبة "حصة الحضور / حصة المنطقة المحتلة"، نسبة "الحصة في المبيعات/الحصة في المساحة المشغولة".
	كيف أثرت الحملة الإعلانية على الحضور لمركز التسوق؟ كيف يؤثرون الحملات الإعلانيةوعروض ترويجية خاصة لمختلف المستأجرين لزيادة الحضور؟ كيف يؤثر نمو حركة المرور على المبيعات خلال العروض الترويجية الخاصة؟
تشغيل خدمة الصيانة. حساب عدد الموظفين وجدولة العمل (موظفي المستأجرين ومركز التسوق)	ما هو متوسط الحضور يوميا؟ في تمام الساعة الواحدة؟ في أي فترات (أيام الأسبوع، الساعات) تحدث أحمال الذروة؟ ما هي مستويات الحضور خلال ساعات الذروة؟ ما هي الفترات (أيام الأسبوع، الساعات) التي تحتوي على أقل حمل؟ وفقا لذلك، في أي وقت يمكن للمدير التخطيط الأعمال الهندسيةحتى لا يزعج العملاء؟ هل هناك مناطق يتدخل فيها موظفو المركز التجاري مع الزوار؟ هل هناك حالات تتداخل فيها المدخرات أو الصيانة الوقائية بشكل كبير مع حركة الأشخاص (على سبيل المثال، الإغلاق المؤقت للمصاعد والسلالم المتحركة والممرات المتحركة)؟
السيطرة الأمنية في مركز التسوق	في أي المناطق وفي أي ساعة يوجد أكبر عدد من الزوار؟ هل هناك علامات ازدحام عند المداخل، حمولة زائدة على السلالم الكهربائية والمصاعد، مما قد يؤدي إلى وقوع حوادث؟

بالإضافة إلى فحص التدفق داخل المركز التجاري، ستكون المعلومات حول استخدام مواقف السيارات، بالإضافة إلى حركة مرور المشاة والمركبات، مفيدة. أولاً، يتم دراسة العلاقة بين كثافة تدفق المشاة عبر المركز وعدد زوار المركز: ما هو جزء التدفق الذي يتمكن المركز من استخدامه، وما إذا كانت هناك احتياطيات لجذب المزيد من الزوار. تلعب كثافة تدفق سيارات العبور دورًا كبيرًا بالنسبة لمراكز التسوق، ولكن كقاعدة عامة، لا يمكن تحديد الاعتماد المباشر لحضور المركز على تدفق السيارات إلا في الحالات التي يقع فيها المركز في مكان العمل مسار التدفق.

يمكن إجراء عد الزوار بحث ميداني، ولكن عادة ما تكون مرافق التسوق الحديثة مجهزة بنظام آلي لحساب الزوار، مما يسمح لك بتلقي البيانات بانتظام وتحليل الحضور على مدى فترة طويلة من الزمن وإنشاء الرسوم البيانية وإنشاء تقارير متنوعة. من الأفضل أن تقوم شركة الإدارة والمستأجرين بتبادل المعلومات بانتظام. يقوم مركز التسوق بتوصيل معلومات لعملائه حول إجمالي الحضور وحضور المناطق والأرضيات والتدفقات إلى "المغناطيس". من خلال مقارنة البيانات حول عدد الأشخاص الذين يدخلون وعدد الأشخاص الذين يخرجون عبر نقاط التفتيش، يمكنك وضع نموذج لحركة الزوار. سيساعدك هذا على فهم كيفية التعامل مع تدفق العملاء.

ونتيجة لدراسة التدفقات في المول يمكن تحديد المشاكل. نحن قائمة الأكثر شيوعا منهم:

1. يتم توزيع الزوار بشكل غير متساو عبر المناطق، وتتشكل مناطق قليلة الزيارة في مركز التسوق. عادة، ترتبط المشكلة بالتخطيط غير الفعال، على سبيل المثال، في مراكز التسوق متعددة الطوابق - مع عدد غير كاف وموضع غير صحيح للاتصالات الرأسية، مع مناطق مسدودة في الخطة. تجدر الإشارة إلى أنه في حالة حدوث أزمة، عندما يزداد "معدل دوران" المستأجرين، ويكون هناك خطر مغادرة المراسي، يحتاج مديرو مراكز التسوق إلى تقييم مرونة التخطيط، والقدرة على تحويل قاعة الخدمة الذاتية الكبيرة إلى "مغناطيس مركب" مع العديد من المستأجرين في مساحة بيع بالتجزئة واحدة.

يعتمد عمل أي مركز تسوق على التأثير التآزري: اثنان زائد اثنان يساوي خمسة أو حتى العشرة كلها. ميزة فتح متجر في مركز تجاري بدلاً من متجر مستقل هي التدفق. ومن أجل التدفق، وليس فقط لعدد معين من الأمتار المربعة، يدفع المستأجرون الصغار ثمناً باهظاً. لكن هذا التدفق قد لا يكون مضمونًا لهم على الإطلاق إذا لم يتم وضع المخازن الصغيرة بشكل صحيح بالنسبة إلى "المغناطيس". طرق المرور الرئيسية في مركز التسوق هي من مداخل المستأجرين الرئيسيين، ولا ينبغي أن تكون المتاجر الصغيرة في الضواحي، بعيدا عن مجاري المياه. مع الأخذ بعين الاعتبار أن المؤسسات التجارية والخدمية الصغيرة يمكن أن تشكل ما يصل إلى 60% من مساحة المركز، فيجب أن تكون في حالة جيدة. لا ينبغي أن يكون المستأجرون الرئيسيون الكبار موجودين مباشرة عند مدخل مركز التسوق، وحتى عند تقييم المشروع، من الضروري التحقق من أن الطريق "مدخل المركز - مدخل قاعة التداول للمستأجر الرئيسي" ليس كذلك قصير.

مثال 1. تم إنشاء مركز تسوق وترفيه إقليمي بمساحة تأجيرية (GLA) تبلغ 80.000 متر مربع في موقع جيد، يلبي عمومًا متطلبات الموقع بهذا التنسيق: بين المناطق السكنية المكتظة بالسكان في مدينة كبيرة، في أحد الشرايين الرئيسية لحركة المرور الشعاعية. يحتوي المركز على 5 طوابق مخصصة للتجارة والخدمات والترفيه (1 تحت الأرض و 4 أرضي)، ومستأجرين أساسيين تقليديين لشكله: سوبر ماركت، متجر للأجهزة المنزلية، سوبر ماركت للسلع المنزلية، مجمع سينما وترفيه، مطعم لتقديم الطعام وحدة (مطاعم وكافيهات وفود كورت). وبعد افتتاح المركز، وجد القائمون على المركز وجود عدد قليل من الزوار في الطابقين الثاني والثالث. ومع بداية أزمة 2008، أصبحت المشكلة أكثر خطورة. بدأ المستأجرون الصغار الذين عملوا في هذه الطوابق يشكون من ضعف حركة المرور وضعف الأداء، وحتى خفض الإيجار في عام 2009 لم يساعد بعض التجار: بدأت المساحات الفارغة في الظهور في صالات العرض. ما هو سبب ضعف أداء طابقي المول؟ أولا، مخطط التخطيط. كان الموقع الذي تم بناء المركز عليه عبارة عن مستطيل ضيق طويل، وهو ما يحدد هيكل التصميم - الممرات. لكن لسوء الحظ، لم يكن القسم ممتدًا على طول الطريق السريع، بل كان متعامدًا عليه، وتبين أن المقطع لم يكن عبورًا: فهو لم يربط شوارع المشاة أو محطات النقل بالمناطق السكنية. ثانيا، تم تحديد مراكز "المغناطيس" الرئيسية في الخطة دون جدوى. ويشغل سوبر ماركت للمواد الغذائية وسوبر ماركت للسلع المنزلية الطابق تحت الأرض، ويمكن للزوار المشي إليهما مباشرة من موقف السيارات دون الدخول إلى متاجر أخرى. احتل متجر الأجهزة الجزء البعيد من مخطط الطابق الأرضي، بينما تتجمع مجمعات الإرسال والترفيه والمطاعم وقاعة الطعام في الطابق الرابع. وتبين أن الطابقين الثاني والثالث تركا بدون «مغناطيس» على الإطلاق: فقد «قُطعت» المساحات في هذه الطوابق لمتاجر الأزياء الصغيرة، كما انخفض حضور متاجر الملابس والأحذية خلال الأزمة إلى حد أكبر بكثير مما كان عليه الحال في السابق. مخازن التخصصات الأخرى. ما الذي يمكن لأصحاب ومديري المركز فعله لتحسين الوضع؟ قم بإعادة التطوير وزرع المستأجرين وإضافة المزيد من "المغناطيس" إلى المركز. في المناطق النائية من مخطط الأرضية، قد تظهر مناطق مواضيعية غير متوفرة بعد في المركز (على سبيل المثال، سلع الأطفال والسلع الرياضية) أو المعارض ومراكز سلع الشركات المصنعة المحلية التي تكتسب جاذبية خلال الأزمة. سيكون التصميم الأمثل لهذا المركز، بالطبع، "الدمبل" - ممر مع اثنين من المستأجرين الرئيسيين في طرفي المعرض، وكان من المفترض أن يكون هذا التخطيط في الطوابق الأول والثاني والثالث.

2. يأتي جزء كبير من الزوار من المستأجرين الأفراد ولا يزورون مؤسسات أخرى في مركز التسوق. بالإضافة إلى ميزات التخطيط، يجب البحث عن جذور المشكلة في المفهوم نفسه: تعمل المؤسسات الموجودة تحت سقف واحد بشكل منفصل عن بعضها البعض. تم تصميم المتاجر لجماهير مستهدفة مختلفة (حسب العمر أو الجنس أو الدخل أو المستخدمين النهائيين وعملاء الشركات)، لذا فهي لا تستفيد كثيرًا من وجودها في مركز تسوق مقارنة بمتاجر التجزئة في الشوارع.

مثال 2. في مركز أثاث متخصص بمساحة إجمالية تبلغ 7500 متر مربع، يقع على الطريق السريع الفيدرالي عند مخرج مدينة كبيرة، في طريق المواطنين إلى الأكواخ والضواحي، يفتح MakAuto. يزداد العدد الإجمالي لزوار المركز بنسبة 30٪، ولكن فقط إذا تم أخذ جميع عملاء ماكدونالدز في الاعتبار، بما في ذلك أولئك الذين لا يخرجون حتى من السيارة ويحصلون على الحزمة المرغوبة مع الهامبرغر والبطاطا المقلية والكوكتيل في التوزيع نافذة او شباك. ويزداد حضور متاجر الأثاث مع افتتاح مشروع كبير للوجبات السريعة بنسبة 5٪ فقط. ليس كل سكان الصيف وسكان الضواحي مهتمين بالأثاث، لكي يستخدم مركز التسوق تدفق حركة المرور العابر بشكل فعال، يجب أن يكون هناك اختيار للسلع للمنزل والحديقة: مواد البناء أو التشطيب والسلع المنزلية والسلع الموسمية . بعد ذلك، سيتوقف سائقي السيارات ويزورون مركز التسوق في كثير من الأحيان، وبعد التسوق يمكنهم الذهاب إلى الوجبات السريعة الشهيرة.

3. الحضور غير المرضي للمستأجرين الرئيسيين. يجب على جميع المستأجرين الرئيسيين تقديم مساهمة كبيرة في خلق حركة المرور إلى المركز التجاري. يتم التخطيط مسبقًا لزيارة معظم المتاجر الكبرى وأماكن الترفيه والمطاعم. ربما يكون الاستثناء الوحيد هو قاعة الطعام: من أجل قاعة الطعام نفسها، عادةً ما يذهب الشباب فقط إلى المركز التجاري، وبالنسبة لمعظم المشترين البالغين، تعد قاعة الطعام الجيدة عامل راحة إضافيًا عند اختيار مركز تسوق حيث فمن الأفضل أن تذهب للتسوق. لكن قاعة الطعام تؤثر بشكل كبير على توزيع التدفقات داخل مركز التسوق - فالأشخاص الذين يأتون إلى المركز يذهبون إلى هناك عمداً.

إن الحضور في محلات البقالة الكبيرة يميز جيدًا، أولاً، فعالية اختيار تنسيق لمركز التسوق، وثانيًا، حالة المستأجر. على سبيل المثال، إذا كان السوبر ماركت بمساحة مبيعات 1600 متر مربع يزوره 2000 شخص يوميًا - ليس جيدًا، و3500 - ليس سيئًا، و8000 - جيد جدًا، فإن المتجر يحظى بشعبية، ويجذب المشترين بتشكيلة وأسعار . يجب أن يكون حضور هايبر ماركت جيد (كلاسيكي بمساحة مبيعات لا تقل عن 5000 متر مربع وبنسبة 50٪ من المنتجات غير الغذائية في التشكيلة) من 7000 يوميًا، إذا كان أقل، فهذا يعني أن الهايبر ماركت لم ينته من شيء ما، وفشل في كسب ولاء العملاء. أعلاه، لاحظنا إحدى مشاكل بعض محلات السوبر ماركت - وهي مجموعة غير مرضية من المنتجات غير الغذائية وعدم القدرة على إتقان مساحة كبيرة. أيضًا ، يمكن ربط أسباب عدم شعبية محلات السوبر ماركت بانخفاض جودة البضائع وقاعة التداول: يظهر السوبر ماركت كمساحة مجهولة الهوية وغير متناسبة حيث يكون من غير الملائم اختيار البضائع وحتى عدم الاستمتاع بالتواجد فيها. يعتمد حضور محلات السوبر ماركت على موقعها وسياسة التسعير. في أحد مراكز التسوق في منطقة سكنية، كان هناك تغيير في المستأجر الرئيسي، وتم أخذ مكان المشغل المحلي الديمقراطي من قبل شبكة إقليمية مع متجر مصمم لـ "المتوسط". متوسط عدد الزوار يوميًا في السوبر ماركت الجديد أقل بمقدار 3000 زائر من المشغل السابق. وفي مدينة أخرى، أدى استبدال سوق المواد الغذائية في الحي بمركز تجاري كبير إلى خسارة 5000 زائر يوميًا. أين ذهب التدفق؟ وفي الصين، يقول الطاويون: "إن المال مثل الماء، فهو يتدفق ويذهب حيث تكون الأسعار أقل". لذلك في هذه الحالة، بدأ المشترون بالذهاب إلى متاجر أخرى مع المزيد أسعار منخفضةللمواد الغذائية والسلع اليومية الأخرى. وبناء على ذلك، فإن الحاجة لزيارة مركز التسوق هذا أقل تواترا. وقد لوحظت هاتان الحالتان في الفترة 2006-2007، أثناء ازدهار تجارة التجزئة. ومنذ بداية الأزمة في عام 2008، في العديد من المدن (خاصة في المناطق التي لعبت فيها الصناعات الأكثر تأثراً بالأزمة دوراً هاماً)، كان هناك تدفق ملحوظ للمشترين من محلات السوبر ماركت الجميلة والغنية بمجموعة متنوعة من السلع إلى محلات الخصم، محلات السوبر ماركت والأسواق - أقل جمالا، مع تشكيلة ضحلة، ولكن بأسعار منخفضة.

عند تقييم عمل المستأجرين في مركز التسوق، يتم استخدام المؤشرات التالية المتعلقة بالتدفق:

المؤشرات المطلقة لحضور المستأجر.
نسبة حصة زوار المستأجر من إجمالي عدد زوار المركز إلى حصة المساحة التي يشغلها المستأجر؛
السمات المميزة لحضور المستأجر.

يستخدم التقدير "التقريبي" متوسط عدد الزوار يوميًا (مركز التسوق وكل مستأجر رئيسي). للحصول على صورة أكثر دقة، من الضروري عزل متوسط الحضور حسب يوم الأسبوع خلال كل شهر، حيث يمكن أن يختلف الحضور ليس فقط في أيام الأسبوع وعطلات نهاية الأسبوع، ولكن أيضًا خلال الموسم وفي أيام العطل. على سبيل المثال، تريد كل شهر حساب متوسط عدد الزوار يوميًا في أيام الاثنين والثلاثاء والأربعاء وما إلى ذلك. لتحديد أقوى "مغناطيس" في المركز، تتم مقارنة حصة الحضور مع حصة المنطقة المشغولة، ويؤخذ في الاعتبار موقع المؤسسة على مخطط مركز التسوق.

مثال 3: في مركز تسوق بالمنطقة مكون من ثلاثة طوابق بمساحة إيجارية إجمالية قدرها 45000 متر مربع، تم إجراء دراسة حضور المستأجر الرئيسي والموظف الصغير. يقع مركز التسوق في موقع يسهل الوصول إليه بالسيارة، ولا توجد تدفقات عبور للمشاة عبر المركز، ويأتي الزوار إلى المركز عمدا. تم الحصول على النتائج التالية خلال الدراسة:

حضور المستأجرين الرئيسيين.

أرضية	تخصص المستأجر	مساحة الإيجار، م2	حصة في منطقة الإيجار، %	حصة الزوار (مع متوسط عدد الزيارات يوميا)،٪
مستأجرين:			54,00
الطابق الأول	سوق ضخمة	7000	15,56	25
الطابق الأول	متجر ملابس العائلة	1200	2,67	12
الطابق 2	مركز الأثاث	3500	7,78	6
الطابق 2	سوبر ماركت الأجهزة المنزلية	2600	5,58	17
الطابق 2	كتلة من المطاعم ذات الطابع الخاص	1280	2,84	7
الطابق 3	نادي للياقة البدنية	3000	6,67	2
الطابق 3	سوبر ماركت بضائع الأطفال	1300	2,89	9
الطابق 3	متجر ملابس الشباب	900	2,00	16
الطابق 3	سينما	2100	4,67	6
الطابق 3	مركز ترفيهي	3200	7,11	15
الطابق 3	قاعة الطعام (تتضمن المنطقة منطقة طاولة)	980	2,18	23
المستأجرون الرئيسيون المصغرون:			6,13
الطابق الأول	العطور ومستحضرات التجميل	380	0,84	11
الطابق 3	محل ادوات الرياضة	750	1,67	4
الطابق 3	سوبر ماركت الكتاب	850	1,89	7
الطابق 3	أجهزة الكمبيوتر والتكنولوجيا الرقمية	780	1,73	9

تُظهر حصص الزائرين لمختلف المشغلين أن الأشخاص يزورون العديد من مؤسسات البيع بالتجزئة والطعام والترفيه في وقت واحد. التالية لها أكبر حصة من الزيارات: هايبر ماركت (25%)، قاعة طعام (23%)، سوبر ماركت للأجهزة المنزلية (17%)، متجر متعدد الأقسام لملابس الشباب (16%) ومجمع ترفيهي (15%) . في الوقت نفسه، فإن العمل غير المرضي لأكبر متجر، هايبر ماركت، ملفت للنظر. وتشغل 15.6% من المساحة، ولا يزورها سوى 25% من السكان، ومن حيث عدد الزيارات فهي تتقدم قليلاً على القادة الآخرين بمساحة أصغر بكثير. تشير نتائج الدراسة إلى أن سكان المنطقة لا يحبون الهايبر ماركت لسبب ما (ارتفاع الأسعار، وسوء نوعية البضائع، وانقطاع العرض والأرفف الفارغة)، والعديد من العملاء الذين يأتون إلى متاجر أخرى في المركز لا يذهبون إليه هايبر ماركت المواد الغذائية. دعنا نحدد هؤلاء المشغلين الذين تتجاوز حصتهم في إجمالي الحضور بشكل كبير الحصة الموجودة في المنطقة. سيكون هؤلاء المشغلون أقوى "مغناطيس" للمركز، ويأتي إليهم العديد من الزوار عن قصد:

تخصص المستأجر	نسبة الحصة في إجمالي الحضور إلى حصة المساحة المحتلة

متجر ملابس الشباب
متجر ملابس العائلة
سوبر ماركت بضائع الأطفال
سوبر ماركت الأجهزة المنزلية
كتلة من المطاعم ذات الطابع الخاص
مركز ترفيهي
سينما

من بين المستأجرين الصغار، يبرز سوبر ماركت العطور ومستحضرات التجميل بوضوح، ومن الواضح أن هذا المتجر لا يستخدم جميع المزايا الممكنة لوجوده في الطابق الأرضي فحسب، بل إنه أيضًا "مغناطيس" مستقل. تتمتع المكتبة ومتجر الكمبيوتر بحركة مرور جيدة جدًا ويساهمان بشكل كامل في خلق حركة مرور إلى المركز التجاري بشكل عام وإلى الطابق الثالث بشكل خاص. و هنا محل ادوات الرياضةيعمل أسوأ قليلا. يوجد مستأجران في المركز حصة حضورهما أقل من حصة المنطقة - مركز أثاث (0.77) ونادي للياقة البدنية (0.3). يشغل كلا المشغلين مواقع بعيدة على مخطط مركز التسوق، ومن المتوقع أن يزورهما الزوار بشكل هادف. ولكن لا يمكن الحكم على ما إذا كان المشغل قد تمت زيارته بشكل جيد أم سيئ إلا من خلال مراعاة تفاصيله. بالنسبة لنادي اللياقة البدنية، يعد الحضور أمرًا طبيعيًا، ويجب أن يجذب مركز الأثاث المزيد من الزوار.

وحتى بالنظر إلى أرقام حصة الحضور، يمكن للمرء أن يرى مشكلة محتملة في توزيع عدد كبير من المستأجرين. هناك تدفق قوي للغاية إلى الطابق الثالث في المركز: في المجموع، يأتي 91٪ (!) من الزوار إلى "المغناطيس" في الطابق الثالث، ويمكن للأشخاص الصعود من المداخل (من أبواب المدخلومن موقف سيارات متعدد المستويات) إلى الطابق العلوي مباشرة عن طريق المصاعد والسلالم المتحركة. في الوقت نفسه، يستخدم "المغناطيس" الموجود في الطابق الأول 48٪ فقط من التدفق، والأضعف هو الطابق الثاني - 30٪. كان هذا النمط غير المعتاد لتوزيع حضور الطابق بسبب فشل المستأجر الرئيسي في المنطقة - السوبر ماركت، وكذلك بسبب التوزيع غير الفعال للمستأجرين الرئيسيين بين الطابقين العلويين.

4. حضور ضعيف لمحلات البث مع حضور جيد للمستأجرين الرئيسيين. والسبب هو أن التدفق قد لا يكون مستهدفًا، حيث يزور المركز ممثلون عن جمهور مستهدف مختلف أو مشترين بدوافع مختلفة. ومن الأمثلة الشائعة ملء المركز بعلامات تجارية للأزياء باهظة الثمن أكثر مما هو مبرر في المنطقة. يأتي الأزواج عن طيب خاطر إلى هايبر ماركت ومركز الترفيه، ويقضي الشباب وقتًا ممتعًا في قاعة الطعام وفي السينما، لكنهم ببساطة يعتبرون معظم البضائع الموجودة في المعرض، كما لو كانوا في المعرض.

إن دراسة الحضور في مركز التسوق وعمل المشغلين الأفراد فيه ليست سوى جزء من تقييم الوضع. إذا شعرت بوجود مشاكل في المركز، فمن الضروري إجراء أبحاث تسويقية وتقييم الوضع التنافسي للمركز، لدراسة آراء الزوار. بعد إجراء تحليل مفصل للوضع، يصبح من الواضح لمدير مركز التسوق كيفية التصرف: كيفية تطوير مفهوم مركز التسوق ككل واختيار الموقف المناسب في العلاقات مع كل مستأجر.

كيرا وروبن كانايان،

كبار المستشارين في شركة "Union-Standard Consulting" في موسكو،
مؤلفي الكتاب العقارات بالتجزئة: تحديات العصر والآفاق »,
الكتب ""
والكتب ""

تأجير المباني اليوم هو أكثر تجارة مربحةبدلاً من الإنتاج، لذلك يفضل المزيد والمزيد من رواد الأعمال كسب المال بهذه الطريقة. أصعب جزء في مثل هذا المشروع هو العثور على المستأجر الرئيسي المناسب. دعونا نكتشف ماذا تعني هذه العبارة وما هي الميزات التي تتمتع بها هذه العبارة

من هم المستأجرين

قبل تحديد المستأجر الأساسي، من المفيد أن نتذكر من يُسمى بالمستأجر. هذا فرديأو قانوني، والذي يدخل في اتفاقية مكتوبة مع مالك المبنى (أو أي عقار آخر) للحصول على حق استخدامه. وفي المقابل يتعهد المستأجر بدفع مكافأة مالية للمالك. يتم تحديد حجمها وتكرار الدفعات في العقد.

بالإضافة إلى المباني السكنية وغير السكنية، يمكن استئجار المعدات وقطع الأراضي والمركبات وحتى المؤسسات بأكملها. بالمناسبة، تأجير أشياء مختلفة يسمى تأجير.

أنواع المستأجرين

إذا أخذنا في الاعتبار بالضبط مستأجري مساحات البيع بالتجزئة، كقاعدة عامة، هناك ثلاثة أنواع منهم:

المستأجر العام. في معظم الحالات، يطلق النار على مساحة صغيرة ، وبالتالي،يحقق ربحًا متواضعًا جدًا.
المستأجر من الباطن. في بعض الأحيان تكون المساحة المستأجرة أكثر من اللازم بالنسبة لشركة واحدة. ولذلك، يتم إعادة تأجير المساحة "الإضافية" إلى مؤسسات أصغر. غالبًا ما يحدث أن يحصل المستأجرون على أرباح من التأجير من الباطن أكثر من منفذهم الموجود في المنطقة المتبقية.
المستأجر مرساة. "العميل" الأكثر رغبة لدى أصحاب مراكز التسوق. لماذا؟ دعونا نفكر.

المستأجر الرئيسي: ما هو؟

لفهم جوهر مثل هذا الإيجار بشكل أفضل، يجدر بنا أن نتذكر تاريخ ظهور مراكز التسوق.

نظرًا لأن تكلفة الأراضي في ضواحي المدن وخارجها كانت دائمًا أقل، فقد كان بناء المتاجر هناك دائمًا أكثر ربحية. كانت هناك مشكلة واحدة فقط: كيفية جذب المشترين؟ بعد كل شيء، للوصول إلى هناك، تحتاج إلى قضاء المزيد من الوقت والجهد من مجرد الذهاب إلى متجر بالقرب من منزلك أو عملك.

لحل هذه المشكلة، والاستعداد لفتح مجمع تسوق آخر، بدأ تأجير الأراضي الموجودة فيه للمحلات التجارية بمنتجات فريدة أو رخيصة جدًا. لقد أصبحوا المغناطيس الذي يجذب العملاء إلى مجمع التسوق. أصبح هؤلاء المستأجرون، الذين عملوا بالفعل كإعلان للمجمع بأكمله، معروفين باسم المستأجرين الرئيسيين. على وجودهم تعتمد ربحية مركز التسوق.

مميزات هذا النوع من الإيجار

من خلال ما هي الميزات الخاصة التي يمكن من خلالها التعرف على المستأجرين الأساسيين

في المتوسط، يشغلون من 5 إلى 15 بالمائة من المساحة الإجمالية للمباني. الحد الأقصى لمساحة الأراضي المستأجرة لا يزيد عن 50٪.
هذه المتاجر (أو المؤسسات التي تقدم خدمات أخرى) هي التي تجتذب، كقاعدة عامة، غالبية العملاء إلى المركز التجاري، لذلك يمكن أن تكون إعلاناتها في كل مكان في المركز التجاري.
غالبًا ما يقع مكان المستأجر الرئيسي في مجمع التسوق في الطابق الثاني أو الثالث (أو في أماكن أخرى أقل جاذبية). يتم ذلك حتى يتمكن المشتري المحتمل، عند الوصول إليهم، من التعرف على منتجات المتاجر الأقل شهرة. بالنسبة لمثل هذا النوع من الإعلانات، عادةً ما يمنح المالك الخصم المتفق عليه للمستأجر أو يوفر له مزايا أخرى.
كقاعدة عامة، يتم تقديم مجموعة واسعة من السلع في مثل هذا المنفذ بأسعار جذابة للعملاء. ولذلك، فإن المستأجرين الرئيسيين لمراكز التسوق في أغلب الأحيان هم محلات السوبر ماركت المختلفة. معظم واسع الانتشارتخصصهم هو المنتجات أو الكيمياء أو الأجهزة المنزلية. في بعض الأحيان يمكن أن يكون هناك العديد منهم في وقت واحد: على سبيل المثال، يوجد سوبر ماركت بقالة في الطابق الأول، وفي الطابق الثالث - الأجهزة المنزلية. يتم توزيع الطابق الثاني والمقاعد الفارغة في الطابقين الآخرين على المحلات التجارية والمكاتب الصغيرة الضيقة.

فوائد عقد الإيجار المرساة لأصحاب مراكز التسوق

في الآونة الأخيرة، أصبح أصحاب المباني يفضلون بشكل متزايد أن يكون لديهم أكبر عدد ممكن من "المراسي" بين عملائهم. لما ذلك؟

أولاً وقبل كل شيء، فهي تجتذب المشترين بمفردها، مما يوفر رؤية أوسع للمتاجر الأخرى في المركز التجاري.
ينفق مالك المبنى أقل على الإعلان عن مساحته لأن المستأجر الرئيسي يدير حملته التسويقية الخاصة. بالمناسبة، في بعض الأحيان يدفع ثمن زخرفة واجهة المبنى أو على الأقل جزء منه.
يجلب مثل هذا المستأجر ربحًا أكبر من منافذ البيع بالتجزئة الصغيرة. بالمناسبة، هناك حالات لا يتلقى فيها المالك حتى رسومًا مقابل مساحة المباني والمرافق المستخدمة، بل يحصل على نسبة مئوية من إجمالي إيرادات الشركة.
إن وجود "مرساة" ناجحة بشكل خاص يسمح لمالك المبنى برفع إيجارات منافذ البيع بالتجزئة الأصغر التي يزيد تدفق عملائها على نفقته.

ما هي فوائد المستأجر الرئيسي

عندما يصبح المستأجر "مرساة"، نادرًا ما يُترك وراءه ويحصل على مزايا معينة.

لسوء الحظ، استراتيجيات التسويق القائمة على الإيجارات الأساسية ليست ناجحة دائمًا. هناك حالات أفلست فيها منافذ البيع بالتجزئة المعلن عنها جيدًا، واضطر مالك المركز التجاري إلى إعادة البحث عن "مرساة" جديدة. لذلك، إلى جانب الكثير من المزايا (مقارنة بالمستأجرين الآخرين للمبنى)، فإن المرساة تتعرض أيضًا لمخاطر كبيرة. بينما سيظل المالك يحقق مكاسب مالية.

أنواع "المراسي"

ومن الجدير بالذكر أن المستأجر الرئيسي ليس دائمًا متجرًا. فمن الواضح أن الهدف الرئيسي لأي تداولالهدف هو تحقيق الربح، ولكن غالبًا ما يتخصص هؤلاء العملاء ليس في البيع المباشر، ولكن في تقديم خدمات معينة. بمعرفة ذلك، يمكننا التمييز بين الأنواع الرئيسية من "المراسي".

محلات السوبر ماركت. في معظم الحالات، هم المستأجرون الرئيسيون لمراكز التسوق. يمكن إدراج قائمة بهذه النقاط من قبل أي شخص كان على الأقل في مركز تسوق صغير. على الرغم من أن هذه هي في أغلب الأحيان محلات السوبر ماركت للبقالة، إلا أنها في بعض الأحيان قد يكون لها تخصص مختلف. على سبيل المثال، بيع الملابس مواد بناءأو تقنية.
غالبًا ما تكون الصالات الرياضية ومراكز اللياقة البدنية والمؤسسات المماثلة مستأجرين رئيسيين.
المؤسسات التعليمية. وبطبيعة الحال، فهي ليست شائعة ومربحة مثل النوعين الأولين، ولكن في بعض الحالات تكون "المراسي". هذه عادة ما تكون دورات دراسية خاصة. لغات اجنبيةومدارس مصففي الشعر وأخصائيي التجميل وأساتذة مانيكير وباديكير وما إلى ذلك.
مجمعات ترفيهية. واحدة من أكثر شائعأنواع "المراسي" بعد محلات السوبر ماركت. يمكن أن تكون هذه حلبات للتزلج، ودور السينما، وحمامات السباحة، وصالات البولينج، والساونا، وما إلى ذلك. كقاعدة عامة، فهي مريحة للغاية لأصحاب العقارات، حيث يمكن أن تكون محاطة بالعديد من المطاعم أو المتاجر التي تبيع المعدات ذات الصلة (على سبيل المثال، ملابس السباحة بالقرب من حمامات السباحة، الزلاجات بالقرب من حلبات التزلج على الجليد والمناشف والصابون والشامبو بالقرب من حمامات البخار).

أمثلة على "المراسي"

لفهم جوهر المفهوم قيد النظر بشكل أفضل، فكر في عدد قليل منها

على سبيل المثال، خذ مركز التسوق الشهير "Schelkovo". على الرغم من أنه يتكون من طابقين فقط، إلا أنه يوجد به بحرية أكثر من مائتي منفذ بيع بالتجزئة. في هذه الحالة، المراسي الرئيسية هي "باسكن روبينز" (أماكن جذب للأطفال وكافتيريا)، وهايبر ماركت "Real"، وسينما "Centrfilm". يتم توزيع كل هذه الأماكن في جميع أنحاء مركز التسوق بطريقة تجذب الزوار إلى النقاط الأقل شعبية.

مثال آخر هو مركز التسوق "جاجارينسكي". ومن المثير للاهتمام أنه بالإضافة إلى "المراسي" القياسية في شكل هايبر ماركت Auchan و Sportmaster، بالإضافة إلى متاجر الملابس والمجوهرات ومستحضرات التجميل ذات العلامات التجارية، فإن ميزتها هي موقعها القريب بالقرب من المترو.

يعتبر قائمة قصيرةلن يكون المستأجرون الرئيسيون ممتلئين، إن لم يكن ناهيك عن GUM و TSUM الأسطوريين، والتي كانت في حد ذاتها "مراسي" للعديد من المشترين منذ بداية القرن العشرين.

لهذا السبب، لا يوجد المتجر المركزي في موسكو فحسب، بل في كييف ومينسك أيضًا.

لماذا توجد مشاكل مع "المراسي" اليوم

في العالم الحديثمراكز التسوق لم تعد نادرة. إذا كان هناك واحد أو اثنين منهم في المدن الصغيرة قبل عشر سنوات، يوجد اليوم في المتوسط حوالي خمسة أماكن من هذا القبيل في مستوطنة يبلغ عدد سكانها حوالي 60-80 ألف نسمة.

إذا كنا نتحدث عن المدن الكبرى أو المناطق الحضرية، فهناك العشرات من مراكز التسوق فيها. كلهم عادة ما يكونون متشابهين تمامًا مع بعضهم البعض، وكذلك "المراسي" الخاصة بهم. عادة ما تكون هذه محلات السوبر ماركت أو غرف اللياقة البدنية والمطاعم. في بعض الأحيان محلات الملابس ذات العلامات التجارية الرخيصة (كما هو الحال في GUM في موسكو).

وفي هذا الصدد، تنشأ منافسة جدية بين مراكز التسوق، وخاصة تلك الموجودة في نفس المنطقة، لذلك يضطر أصحاب المباني إلى البحث عن مستأجرين رئيسيين غير عاديين حتى يتميز مجمع التسوق الخاص بهم عن الآخرين. ومع ذلك، في المدن الصغيرة يكون من الصعب العثور على واحدة.

بعد كل شيء، على سبيل المثال، نفس حلبة التزلج على الجليد أو السينما أو حمام السباحة هي مؤسسة باهظة الثمن إلى حد ما، وفي المدن الصغيرة لن تؤتي ثمارها ببساطة. وفي هذا الصدد، يضطر أصحاب العقارات إلى التوصل إلى طرق أخرى لجذب المشترين. لذلك، أصبح نظام التثبيت اليوم قديمًا تدريجيًا. لسوء الحظ، لم يتم اختراع بديل جدير به بعد.

يعد فهم قضايا الإيجار أمرًا مهمًا للغاية لكل من المستأجر والشخص الذي يوفر فرصة الإيجار. وسنتحدث عن المفاهيم والحقوق والميزات الأساسية التي تعمل في هذه العلاقات القانونية لاحقًا في المقالة.

من هو المستأجر؟

المادة 606 القانون المدنييتم إبرام عقد إيجار بين الطرفين، يتم بموجبه نقل العقار من شخص إلى آخر للاستخدام المؤقت مقابل رسوم معينة. ويسمى الشخص الذي يملك العقار المستأجر، والذي يؤجره يسمى المالك. يمكن أن يكونوا مواطنين تزيد أعمارهم عن 18 عامًا، بالإضافة إلى كيانات قانونية.

يجب أن يحدد عقد الإيجار مبلغ الإيجار، وكذلك مدة عقد الإيجار.

مسؤوليات المستأجر

عند إبرام عقد الإيجار، يجب على المستأجر أن يكون على علم بالتزاماته:

ادفع مبلغ الإيجار المتفق عليه في الوقت المحدد، وإلا فسيتعين عليك دفع رسوم التأخير، وهو ما يشار إليه أيضًا في عقد الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، إذا سمح بتأخير دفعتين أو أكثر من دفعات الإيجار، يحق للمالك إنهاء العقد. وبطبيعة الحال، سيتعين دفع جميع الديون، وإلا يمكن للمالك أن يلجأ إلى المحكمة.
المسؤول عن سلامة الكائن المستلم للإيجار. إذا حدث ضرر نتيجة استخدام الكائن بسبب خطأ المستأجر، فهو ملزم بتعويض المالك عن جميع الأضرار. إذا كنا نتحدث عن التدمير الكامل للكائن الإيجار، فسوف تحتاج إلى دفع القيمة السوقية بأكملها.
أعد الكائن إلى المالك بعد انتهاء عقد الإيجار، وإلا فسيتعين عليك دفع غرامة. يحق للمالك رفع دعوى قضائية.

حقوق المستأجر

إلى جانب مسؤولياتهم، يجب على المستأجر أن يكون على علم بحقوقه:

احصل على عقد إيجار لكائن قابل للاستخدام، تتوافق خصائصه الفعلية مع الخصائص المحددة في الوثائق. إذا لم يتم احترام هذا الحق، يجوز للمستأجر أن يطلب من المالك تخفيض مبلغ الإيجار أو إنهاء العقد. إذا تلقى المستأجر خسائر بسبب خطأ المالك، فيجب عليه الحصول على تعويض.
الحصول على تعويض كامل إذا كان المالك بارادتهإنهاء عقد الإيجار، وذلك دون موافقة المستأجر أو في حالة عدم وجود مخالفات من جانبه.

مخاطر المستأجر

يعتبر المستأجر طرفاً في العقد النقدي، وعليه أن يأخذ في الاعتبار المخاطر التالية:

إبرام صفقة مع شخص ليس لديه السلطة القانونية لتأجير العقار. هذه هي واحدة من عمليات الاحتيال الأكثر شيوعا.
لاستئجار كائن غير صالح للاستعمال أو التالفة.
إنهاء مدة الإيجار قبل الموعد المتفق عليه بناء على طلب المالك.
خسارة الأموال المستثمرة في إصلاح أو تحسين الشيء المؤجر، لأنه في نهاية عقد الإيجار قد يرفض المالك تمديد عقد الإيجار.

لتقليل المخاطر، عند إبرام عقد الإيجار، يجب عليك الاستعانة بالمحامين.

المستأجر من الباطن هو الشخص الذي يدخل في اتفاقية إيجار من الباطن مع المستأجر. وبالتالي، يبدو أنه يعيد تأجير الأرض المستأجرة بالفعل. لا يجوز إبرام هذه الاتفاقية إلا في حالة وجود بند مناسب يسمح بإبرام اتفاقية إيجار من الباطن من مالك الأرض أو الممتلكات الأخرى.

اليوم، أصبحت أنواع الشركات شائعة، حيث يتم تأجير الشقق أو المباني السكنية الأخرى للإيجار من الباطن. مع التخصيص المناسب للموارد، من الممكن كسب أموال جيدة على هذا.

ما هي خصائص المستأجرين من الباطن من حيث الحقوق والفرص والمسؤوليات؟

يحق للمستأجر من الباطن امتلاك العقار المستلم بموجب عقد إيجار من الباطن على أساس اتفاقية مبرمة مع المستأجر. وفي نفس الوقت عليه أن يسترشد بالتشريعات الحديثة وألا يتجاوز قدراته.
لا يجوز أن تتعارض شروط عقد الإيجار من الباطن مع شروط عقد الإيجار بأي حال من الأحوال.
لا يحق للمستأجر من الباطن تغيير الغرض من العقار المستلم بموجب عقد الإيجار من الباطن. عادة ما يتم تحديد هذا الغرض من قبل المالك الرئيسي.
لا يمكن للمستأجر من الباطن الاستيلاء على العقار إلا بعد أن ينجح في إخطار المؤجر بإبرام اتفاقية الإيجار من الباطن. وينص القانون على شهر واحد فقط للموافقة أو الرفض من تاريخ إرسال الإشعار إلى المؤجر. بعد هذه الفترة، يمكن تأجير الكائن من الباطن.
للحصول على امتثال أكثر دقة وقانونية، يوصى بتوثيق اتفاقية الإيجار من الباطن.

ومن المهم أيضًا ملاحظة أن مبلغ دفعة الإيجار من الباطن لا يمكن أن يتجاوز مبلغ الإيجار. وهذا يعني أنه يحق للمستأجر تخصيص أي مبلغ للإيجار من الباطن، بما لا يتجاوز تكلفة دفع الإيجار.

مستأجري الأراضي

المواطنون وجالياتهم والأجانب والشركات المساهمة، المنظمات المختلفة، الأشخاص عديمي الجنسية، الخ. يتمتع الشخص المعترف به كمستأجر لقطعة أرض وفقًا للتشريعات الحديثة بمجموعة الحقوق التالية:

استعمال المعادن وغيرها من الأراضي لحاجات اقتصادية دون حق بيعها.
الإدارة الذاتية على الأراضي المخصصة للإيجار.
إمكانية إقامة مباني مختلفة للاحتياجات المنزلية وغيرها، إذا تم النص على هذا الحق في العقد مع المالك.
استخدام قطعة الأرض المؤجرة لأي احتياجات اقتصادية دون إمكانية البيع.
إمكانية تأجير الأرض المؤجرة من الباطن، إذا نصت الاتفاقية على هذه الإمكانية.

تشمل حقوق المستأجر القدرة على تمديد فترة الإيجار أو إنهاء العقد قبل الموعد المحدد أو نقل حقوق الإيجار كضمان.

الالتزام الرئيسي للمستأجر هو ضرورة التصرف فقط وفقًا للعقد المبرم والتشريعات الحديثة. إذا لم يتم مراعاة هذه القاعدة، يجوز للمالك إنهاء العقد.

مستأجرين

يمكن أن يكون المستأجر الأساسي فردًا وكيانًا قانونيًا. كقاعدة عامة، هذا الشخص هو الذي يمتلك مساحة كبيرة من مجمع التسوق (على الأقل 5-15٪ من المساحة الإجمالية). وبناء على ذلك، فإن المستأجر الرئيسي هو المسؤول عن جذب أكبر عدد من المشترين. اليوم، يتم استخدام مصطلح "المستأجر الرئيسي" بنشاط في العقارات بالتجزئة.

من أجل فهم أفضل لهذا المفهوم وميزاته، يجب عليك الرجوع إلى التصنيف أدناه، والذي يتم بموجبه توزيع العقارات بالتجزئة:

مراكز التسوق في المنطقة الصغيرة. وهي مراكز تسوق صغيرة لا تزيد مساحتها عن 3000 متر مربع. م - قد لا يكون هناك مستأجر رئيسي في مثل هذا المكان على الإطلاق.
مراكز التسوق بالمنطقة. في هذه الفئة، توجد بالفعل مناطق بيع بالتجزئة أكبر تصل مساحتها إلى 10000 متر مربع. م.في أغلب الأحيان، تعمل سلسلة الصيدليات أو سوبر ماركت البقالة كمستأجر رئيسي.
مراكز التسوق بالمنطقة. وتشارك هنا مساحات أكبر - تصل إلى 20000 متر مربع. م ويبلغ عدد جمهور مراكز التسوق هذه في المتوسط حوالي 150 ألف شخص. عادة، يمكن لمحلات السوبر ماركت ومختلف المتاجر الصناعية (في كثير من الأحيان الأقسام الكبيرة التي تحتوي على سلع للأطفال) أن تكون مستأجرين رئيسيين هنا.
مركز تسوق منطقة سوبر. متاجر كبيرة جدًا بمساحة مبيعات تصل إلى 30.000 متر مربع. م عادة ما يكون المستأجرون الرئيسيون مشابهين للمستأجرين الرئيسيين في مراكز التسوق بالمنطقة.
مراكز التسوق بالمنطقة. مساحات تجارية ضخمة تصل إلى 45.000 متر مربع. م يمكن أن يوجد هنا 1-2 مستأجرين رئيسيين، يتم تقديمهم على شكل متاجر كبيرة متعددة الأقسام مع مجموعة غنية من السلع المختلفة. ولا يجوز أن تقل المساحة التي يشغلها هؤلاء المستأجرون عن 4500 متر مربع. م.
مراكز تسوق مميزة. سمة مميزةتكمن أهمية مراكز التسوق هذه في حقيقة أن جميع السلع الموجودة فيها، كقاعدة عامة، يتم تقديمها في فئة خاصة واحدة. يتم تعيين هذه الفئة من قبل المستأجر الرئيسي مع مجموعة متنوعة من السلع. لاحظ أن مساحة هذا النوع من مراكز التسوق يمكن أن تكون من 3000 متر مربع. م ما يصل إلى 100000 متر مربع م.

يُطلق على المستأجرين الرئيسيين اسم "وجه" مركز التسوق، ولهذا السبب يتم التعامل مع اختيارهم بعناية وعناية. في الوقت الحالي، يعد مخطط بناء مراكز التسوق باستخدام المستأجرين الأساسيين هو الأكثر شعبية في جميع أنحاء العالم.

تناوب المستأجر

المعاني الرئيسية لكلمة دوران تشمل التغيير والتناوب. إن تناوب المستأجرين هو عملية حتمية في الهياكل التجارية، ومحركها هو الحركة إلى الأمام، والتطوير المستمر، والتركيز على التغيير. وفقا للإحصاءات الحديثة، فإن حوالي 10٪ من المستأجرين اليوم يخضعون للتناوب.

بالنسبة للمطور، فإن ارتفاع مستوى التناوب أمر سيء، لأنه يؤثر على استقرار الدخل. بالنسبة للمستأجر، فهو بالطبع سيئ أيضًا، لأنه يؤثر على سوق المبيعات وإمكانية القيام بمزيد من الأنشطة.

في المقام الأول، ينبغي للمطور أن يشارك في خفض مستوى التناوب. للقيام بذلك، سيحتاج إلى اختيار المستأجرين بشكل صحيح. لذلك، على سبيل المثال، إذا تم منح 5 مناطق مبيعات لمستأجرين مختلفين بنفس نوع المنتج، فسيتم تدوير واحدة منها على الأقل.

من المهم أيضًا تنظيم تكلفة الإيجار، لأنه إذا تبين أنه غير مربح، فسوف يقوم المستأجر بإنهاء العقد عاجلاً أم آجلاً. ونتيجة لذلك، اتضح أنه من المهم لكلا الطرفين تحليل واختيار مستوى النشاط ومدى ملاءمة هذه الغرفة أو تلك بشكل صحيح.

فيديو: قواعد الإيجار والتأجير من الباطن

ينص القانون على قواعد خاصة لكل من المستأجرين والمستأجرين من الباطن. إن الامتثال لهذه القواعد له تأثير مفيد على التعاون ويسمح لك بتوسيع مساحة ممارسة الأعمال التجارية وتلبية الاحتياجات الاقتصادية الشخصية. مزيد من التفاصيل حول الإطار التشريعي هذه المسألةفي الفيديو التالي:

لذلك، يمكن أن يكون المستأجر فردًا وكيانًا قانونيًا يبرم اتفاقية مع المالك بشأن استخدام ممتلكاته مقابل إيجار ثابت. ومن أجل تجنب الخلافات، يجب على المستأجر الالتزام بجميع الشروط المنصوص عليها في العقد مع مالك العقار.