doma zdravje

Kaj je sidrni najemnik? Upravljanje najemnikov nakupovalnega centra.

V pisarniških nepremičninah je koncept "sidra" prišel iz trgovanja. Strokovnjaki menijo, da ima prisotnost sidrnih najemnikov v poslovnem centru (BC) pomembno vlogo pri razvoju poslovanja.

V Rusiji se za "sidro" šteje vsako podjetje, ki je pripravljeno najeti veliko količino prostora (približno 30% celotnega zneska). Jasno je, da je privabljanje takšnih najemnikov za nakupovalno središče strateško pomembno, saj prav ti ustvarjajo človeške tokove, ki so lahko tako zanimivi za mala podjetja, da so pripravljena plačati nekajkrat več kot "sidro". Toda ali je potrebno "sidro" BC?

Obstaja mnenje, da je kopiranje zahodnih standardov in zavračanje velikih najemnikov samo zato, ker se ne ujemajo z izbranim konceptom, neprimerno. Zato je glavni dejavnik, ki določa odnos lastnika do svojih strank, območje, ki ga zasedajo. Seveda ima pomembno vlogo tudi blagovna znamka najemnika poslovnega centra, a če se za območje prijavi večja stranka, bo najverjetneje postala "sidro", ki bo presegla celo svetovno znano podjetje. Jasno je, da ima vsaka stavba svoje potencialno občinstvo, vendar se večina lastnikov ne bo umetno omejila na eno skupino.

Bolj progresivna je privlačnost takšnega sidrnega najemnika, ki bo povečal splošen ugled projekta in pomagal pravilno zgraditi koncept pisarniškega centra. »Zato so lastniki zainteresirani za privabljanje velikih podjetij, ki so dobro poznana na trgu: nepremičnini dodajajo prestiž, pozitivno vplivajo na njen ugled in zagotavljajo visoko raven storitev in delovanja poslovnega centra drugim najemnikom,« pravi Irina. Strizhova, direktorica marketinga in prodaje stolpa Mercury City.

»V praksi so v velikih kompleksih mešane rabe, kot je projekt Moskva-City, na primer najemniki, kot so VTB, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter & Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer, »sidra«. «, - pravi Kirill Zaitsev, direktor, poslovodni partner skupine Bluestone. Takšna podjetja po besedah Andreja Panfilova, direktorja oddelka za maloprodajne nepremičnine pri RRG, igrajo predvsem vlogo blagovne znamke, »ker je vedno lepo sedeti v isti stavbi, na primer s Coca-Colo, Fordom ali BP: oboje varnost je boljša in storitev višja.”

Sidro v poslovnem centru sta lahko dve vrsti najemnikov, povzema Konstantin Kovalev, poslovodni partner Blackwooda. - Po eni strani so to podjetja, ki zasedajo (po analogiji z nakupovalnimi centri) velika območja - od 10 do 50% najemnih prostorov. Po drugi strani pa lahko povečajo privlačnost predmeta zaradi priljubljenosti imena (na primer velike banke, mednarodna ali tuja podjetja itd.).

Po mnenju strokovnjaka lastnika zanimata obe vrsti pisarniških »sider«. Poleg tega tako z vidika ekonomske učinkovitosti pri daljšem najemu velike količine prostora kot z vidika učinkovitosti in preglednosti najemnih razmerij v primeru dogovora z velika podjetja, vključno z javnimi.

Poleg tega prisotnost skupine uglednih najemnikov poveča tržno vrednost nepremičnine, dviguje njen prestiž in pospešuje zapolnjevanje prostega prostora.

V idealnem primeru tako status kot velikost

Svetovno znano podjetje, ki zaseda le 100 kvadratnih metrov, verjetno ne bo prejelo pomembnih koristi. Vsaj lastniki o takšnih koncesijah običajno ne govorijo. Zato je zaželeno, da je najemnik tako ugleden kot velik. Takšno "sidro" je zelo pomembno za potencialne vlagatelje, vpliva ne le na abstraktno podobo projekta, temveč tudi na njegovo kapitalizacijo.

Poleg tega lahko močno sidro ne le znatno poveča privlačnost projekta, ampak v nekaterih primerih celo služi kot izhodišče pri izbiri najemnikov. Tržni strokovnjaki se na primer dobro zavedajo zgodbe o vlogi v usodi poslovnega parka Krylatsky Hills, ki jo ima vnaprejšnji (še pred začetkom njegove gradnje) dogovor z Microsoftom o najemu pomembnih površin v tem projektu. Ko je najemodajalec javno objavil dano dejstvo, je učinek imena »sidra« deloval in po tem, ko so na Krilate hribe prišli Microsoft, Intel, Johnson & Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive ... Nastala je celo vrsta najemnikov: tehtni ime "sidra" je dalo zaupanje, da bodo zasedli statusno stavbo.

Seveda pa od prisotnosti močnega "sidra" ne koristijo le najemniki, ki so po mnenju večine strokovnjakov pripravljeni plačati več za prestižno sosesko, ampak tudi lastniki stavb. Za razvijalca je koristno, ko se takoj reši vprašanje prodaje velike količine prostora in se poveča najemnina za preostali prostor. Večji naročniki praviloma sklenejo pogodbo že veliko pred zaključkom gradnje, zato so zneski, plačani investitorju v obliki depozitov in predujmov, v zadnji fazi pogosto dober vir dodatnega financiranja. Po besedah I. Strizhove se zgodi, da so poslovni centri zgrajeni izključno za samega najemnika (kot je Mercedes-Plaza na Leningradski avtocesti), nato pa je mogoče gradnjo financirati na račun njegovih investicij.

Vendar, ugotavlja A. Panfilov, obstaja minus pri privabljanju "sider" s strani poslovnih centrov, in sicer tveganje izgube teh najemnikov in videz veliko število prostih prostorih. V tem primeru bo lastnik stavbe nekaj časa utrpel finančne izgube. »Vendar,« meni strokovnjak, »s pravilno sklenjenim dogovorom lastniku pomagajo vloge, čez mesec ali dva pa se površina lahko ponovno odda.«

Privilegij

Za najemnika je tudi koristno, da je "sidro", pravi Olga Pobukovskaya, namestnica direktorja oddelka za pisarniške nepremičnine pri Colliers International. Lastnik takim podjetjem po njenih besedah praviloma zagotavlja posebne pogoje, ugodnosti pa so odvisne od blagovne znamke, velikosti zakupljene površine, stopnje pripravljenosti objekta in drugih meril. Pristop je v vsaki konkretni situaciji individualen, v nekaterih primerih pa lahko popust doseže do 20 %, včasih pa tudi do 30 %.

Kot posebne možnosti je po besedah K. Zaitseva mogoče zagotoviti dodatna parkirna mesta, ki presegajo hipotekarni koeficient, boljšo kakovost tipičnih zaključkov v primerjavi s standardnimi in dolge najemne počitnice.

Seznamu preferenc za sidrne najemnike K. Kovalev dodaja naslednje: ni ali več lojalnih pogojev za indeksiranje najemnine; popusti za najem parkirnih mest; posebni pogoji za dodelavo in opremljanje prostorov (lastni projekt, specializirana oprema, lastna varnostna služba itd.); posebni pogoji za gostinstvo podjetij.

Kako pritegniti?

Privabljanje glavnih najemnikov v poslovni center se začne že dolgo pred zaključkom gradnje. Shema je precej preprosta, metode pa so že dolgo znane: predstavijo bodoče predmete na specializiranih razstavah, privabijo nepremičninske agencije, ki vnaprej vedo o potrebah določenih podjetij v novih prostorih.

Nedvomno je veliko odvisno od koncepta projekta v gradnji. Po mnenju K. Zaitseva, če govorimo o kakovostni gradnji po projektih znanih mednarodnih arhitekturnih birojev, potem postane naloga pol lažja. Druga pomembna točka je generalni izvajalec in status samega razvijalca v državi delovanja: neposredno financiranje in časovni razpored projekta sta v veliki meri odvisna od tega.

Kot pravi K. Kovalev, je najučinkovitejši način za iskanje sidrnih najemnikov angažiranje profesionalne posredniške družbe, da zapolni objekt v zgodnji fazi gradnje. "Vendar pa je v današnjih pokriznih razmerah verjetnost sklenitve predpogodbe v fazi gradnje majhna: večina potencialnih najemnikov razmišlja predvsem o dokončanih objektih ali objektih v visoki stopnji pripravljenosti," meni strokovnjak. Kljub temu O. Pobukovskaya meni, da če profesionalni nepremičninski svetovalec res dobro pozna potrebe najemnikov, mu je mogoče zanimiv projekt predstaviti že dolgo pred začetkom obratovanja poslovnega centra.

Na splošno so strokovnjaki enotni: od pravilnega oblikovanja najemnikov pisarniškega centra niso odvisni le finančni kazalniki, temveč tudi ugled stavbe in prestiž objekta na trgu. Zato je za privabljanje močnih podjetij in ustvarjanje harmoničnega vzdušja v poslovnem centru pomembno upoštevati številne okoliščine. Na primer, podobnost podjetij v smislu finančnih, imidž in poklicnih lastnosti je dobrodošla, hkrati pa se konkurenčne strukture ne smejo postavljati ena ob drugo.

MNENJE

Konstantin Kovalev, poslovodni partner pri Blackwoodu:

Sidro v poslovnem centru sta lahko dve vrsti najemnikov. Po eni strani so to podjetja, ki zasedajo (po analogiji z nakupovalnimi centri) velika območja - od 10 do 50% najemnih prostorov. Po drugi strani pa lahko povečajo privlačnost predmeta zaradi priljubljenosti imena (na primer velike banke, mednarodna ali tuja podjetja itd.).

Vsak razvijalec si zada glavno nalogo, da pritegne pozornost čim več obiskovalcev in jih čim več spremeni v kupce. Sidrni najemniki se uporabljajo prav za dosego tega cilja.

Sidrni najemnik v nakupovalnem centru je velik operater trgovske verige, ki v nakupovalno središče privabi glavne tokove kupcev.

Tak koncept kot sidrni najemnik se je pojavil v 40-ih in 50-ih letih prejšnjega stoletja v Združenih državah. V tem obdobju so razvijalci začeli graditi regionalna nakupovalna središča, v katerih so bile veleblagovnice kot središča privlačnosti. Seattle's Northgate Mall, ki se je odprl spomladi 1950, je bil eden prvih. Veleblagovnica Bon Marche je delovala kot sidrni najemnik, kasneje pa sta se odprli še 2 veleblagovnici - J.C. Penney in Nordstrom.

Takšna shema organiziranja nakupovalnih centrov je postala razširjena po vsem svetu, predvsem pa v Evropi. V nakupovalnih središčih številnih evropskih mest so glavni sidrni najemniki velike univerzalne verige in manj pogosto trgovine z živili katerega koli formata.

Potem ko so se nakupovalni centri začeli razvijati in širiti po vsem svetu, se je koncept "sidra" razširil. Trgovine z gospodinjskimi pripomočki, trgovine z gradbenim materialom, hipermarketi so začeli postajati sidrni najemniki gospodinjski aparati, diskonti itd. Takšni najemniki se večinoma nahajajo v nakupovalnih centrih, ki se gradijo v državi v bližini glavnih prometnih poti.

Pojem mestnih in primestnih središč je praviloma razdeljen. Torej, nakupovalni centri izven mesta so trgovski parki, ki so ločene zgradbe, ki jih združuje skupno parkirišče. Vsako takšno stavbo zaseda en najemnik. Včasih je na ozemlju trgovskega parka zgrajena tudi nakupovalna galerija, kjer se nahajajo majhne trgovine, predvsem oblačilnega profila. Maloprodajni parki vključujejo Zvolen na Slovaškem, Da Vinci v Italiji itd. V Rusiji ta format še ni bil uveljavljen in je malo verjetno, da se bo to zgodilo v bližnji prihodnosti. V to kategorijo spadajo nakupovalni centri Mega, ki imajo močne sidrne najemnike z ločenim vhodom in skupno nakupovalno galerijo. V takih primerih so potrebna močna "sidra", saj so predmeti odstranjeni iz mesta in prisotnost več velikih trgovin vam omogoča, da povečate pretok kupcev.

Nedvomno obiskovalce nakupovalnega središča pritegne tudi zabavna komponenta nakupovalnih centrov. Praksa kaže, da približno 60 odstotkov obiskovalcev zabaviščne cone ne nakupuje v galeriji nakupovalnega centra. Vendar pa organizacija zabavne cone v nakupovalnem središču omogoča povečanje prometa najemnikov v povprečju za 10 odstotkov.

Treba je opozoriti, da v ZDA ni običajno vključevati zabavne komponente v nakupovalno središče, medtem ko v Evropi to počnejo številni nakupovalni centri.

V zadnjih desetih letih se je vloga zabavne komponente močno povečala. Zaradi gospodarske recesije so nekateri večji trgovci na drobno bankrotirali, drugi pa so morali zmanjšati svoje verige in zapreti trgovine v nakupovalnih središčih. Posledično so se v centrih sprostile velike površine, ki jih je bilo treba zapolniti. In tukaj so na pomoč priskočili operaterji zabavnega profila. Na primer, v ZDA je eden največjih ameriških nakupovalnih centrov Mall of America na svojem ozemlju zgradil ogromen akvarij in notranji zabaviščni park.

Prav tako se je razširila umestitev velikega števila restavracij na proste površine - "restavracijske ulice".

V zgodnjih 2000-ih so se razvijalci v Aziji soočili s problemom sprostitve velike količine prostora v nakupovalnih centrih. Rešitev tega problema je bila ugotovljena za ustvarjanje konceptualne cone mladinske mode. Tako lastniki nakupovalnih centrov organizirajo sodoben prostor, nato pa ga oddajo majhnim trgovinam, ki ponujajo mladinska ali avantgardna oblačila. Izkazalo se je, da taka ideja ni le zanimiva, ampak tudi koristna za vse strani.

Za uspeh sodobnega nakupovalnega centra je nujen prilagodljiv pristop. Danes lahko standardna veleblagovnica, supermarket, vinski butik, velika knjigarna in celo zabaviščna cona za mlade postane sidrni najemnik. "Sidrni najemnik" ne določa le razpoloženja nakupovalnega centra kot celote, ampak tudi določa njegov položaj na trgu.

Treba je opozoriti, da je ruski trg maloprodajnih nepremičnin potoval veliko hitreje kot ZDA in druge države že nekaj desetletij. Oblikovanje trga maloprodajnih nepremičnin v Rusiji se je začelo šele pred 15 leti. Prva nakupovalna središča so bila izvedena po klasični shemi okrožnega nakupovalnega centra. Izjema je nakupovalni center Okhotny Ryad, ki je bil namenjen kupcem z nadpovprečnimi dohodki, to nakupovalno središče pa je Mednarodni svet nakupovalnih centrov prepoznal kot modni center.

Leta 1997 je bilo odprto nakupovalno središče Ramstor na ulici Yartsevskaya, v katerem je istoimenski hipermarket postal sidrni najemnik, ki je zasedal več kot 60 odstotkov površine. Poleg tega je bilo v nakupovalnem središču tudi restavracija ter trgovine z oblačili in priročnimi izdelki. Ta izkušnja se je izkazala za uspešno in drugi razvijalci nakupovalnih centrov so jo začeli sprejemati.

Trg maloprodajnih nepremičnin v Moskvi se na podlagi tujih izkušenj, prilagojen ruski miselnosti, razvija skokovito. Leta 2002 je bilo v Moskvi naenkrat zagnanih 15 nakupovalnih centrov, vključno z Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart in drugimi.

Sidra prvega nakupovalnega centra Mega so bili hipermarket Auchan, supermarket elektronike Tehnosila, Sportmaster, Detsky Mir in drugi hipermarket Ikea. V nakupovalnem centru je bila organizirana tudi zabavna cona, ki je vključevala drsališče, veliko gostinsko igrišče in igrišča. Ta niz sidrnih najemnikov je postal tipičen za super-regionalna nakupovalna središča.

Ko so nove blagovne znamke vstopile na ruski trg, se je nabor najemnikov v nakupovalnih centrih spremenil, profil pa je ostal skoraj nespremenjen. Glavni sidrni najemniki so hipermarket, trgovina s pohištvom ali DIY, supermarket z elektroniko in multipleks kino.

Raven konkurence je bila dolgo časa nizka, kar je omogočilo uspešnost bolj ali manj kakovostnega nakupovalnega centra. Vendar so se zdaj razmere spremenile in lastniki trgovskih centrov se morajo močno potruditi, da bi izstopali iz konkurence. Za ustvarjanje edinstvene podobe na trgu so potrebni originalni najemniki sidra. Na primer umetniška galerija ali akvarij. Takšne komponente in njihova razporeditev so precej drage in se verjetno ne bodo izplačale, vendar izpolnjujejo glavni cilj - pritegnejo pozornost velikega števila obiskovalcev nakupovalnega centra.

Poleg tega, da je obiskovalce treba pritegniti, jih je treba tudi zadržati. Če so lastniki trgovskih centrov pametni, bodo oblikovali skupino najemnikov, ki bodo ustvarili edinstven nabor storitev na trgu in zagotovili maksimalno udobje za obiskovalce. Na primer, v nakupovalnem središču Evolution Tower, ki se gradi na ozemlju mednarodnega poslovnega centra Moscow City, je načrtovano odprtje prvega otroškega tematskega parka Masterslavl v Rusiji.

Kvalitativne spremembe, ki so se zgodile na trgu poslovnih nepremičnin in trgovine na drobno v letih 2008-2009, zahtevajo ustrezen in pravočasen odziv. Danes se številna nakupovalna središča soočajo s problemi zapolnitve prostorov, pomanjkanja najemnikov, upada prometa in nasploh z upadom privlačnosti centra. Za uspešno soočanje s temi težavami mora vodja trgovskega centra oceniti situacijo in določiti strategijo dela z najemniki. V tem članku bomo obravnavali metodologijo po korakih za ocenjevanje najemnikov in jo ponazorili s primeri obstoječih nakupovalnih centrov.

Koncept in sestava najemnikov sta ključni dejavnik uspeha nakupovalnega centra. Danes se je povečala konkurenca med trgovinami in nakupovalnimi centri, spremenilo se je razmerje moči med akterji na trgu, vpliv krize pa so najmočneje občutili nekateri segmenti maloprodaje. Na primer, resen upad prodaje je bil opažen na področju uvoženih avtomobilov, modnih izdelkov, luksuznih izdelkov, pohištva in notranjih predmetov. Posledično so se v nakupovalnih centrih začela pojavljati slabo obiskana območja. Obeti za številne najemnike niso jasni: medtem ko delajo in plačujejo najemnino (čeprav se nenehno pritožujejo nad "življenjem" in vztrajajo pri znižanju stopnje), se verjetnost, da ti najemniki zapustijo in sprostijo prostor, poveča. Obstajajo nakupovalni centri, ki so znižali najemnine za 50 % ali celo več, vendar nekatere trgovine še vedno ne morejo učinkovito delovati. Nekateri sidrni najemniki so prenehali igrati vlogo »magneta« (torej najemnika, zaradi katerega ljudje hodijo v nakupovalno središče), a hkrati zaradi »magneta« še naprej plačujejo nizko najemnino. Veliki prodajni prostori postanejo za najemodajalca prepoceni, koncept pa šibkejši. Tudi če sidrni najemnik deluje slabo, se mnogi menedžerji bojijo njegovega odhoda, saj nimajo druge možnosti: ne vedo, kako zapolniti območje in ustvariti nov, močnejši »magnet« v središču.

Kako naj upravljavec ravna v teh primerih? Najprej je treba oceniti pomen najemnikov za nakupovalno središče in razumeti, katere operaterje je pomembno obdržati in s katerimi se nakupovalni center lahko neboleče loči. In seveda izpostaviti nabor potencialnih najemnikov, ki bi jih center moral pritegniti v prihodnosti, da bi izboljšal svojo uspešnost.

Vsakega najemnika je treba oceniti glede na njegov prispevek k celotnemu delu. Ocena se opravi po naslednjih kazalnikih:

Podaljšanje časa bivanja. Skupni čas Bivanje v nakupovalnem centru je odvisno od sposobnosti zadovoljitve več potreb obiskovalcev hkrati: v centru se lahko sprostite, zabavate s prijatelji, opravite potrebne nakupe in hkrati uporabljate storitve. Posamezni operaterji lahko sami podaljšajo čas bivanja, na primer velike trgovine, kino in druga zabava, restavracije, lepotne in wellness storitve.
Širitev območja pokritosti. To sposobnost imajo velike trgovine s širokim in globokim asortimanom. Tudi specializirane trgovine lahko povečajo radij privlačnosti, v nekaterih primerih trgovine z blagovnimi znamkami, ki jih ni mogoče kupiti drugje. Kupci hodijo v takšne trgovine predvsem iz drugih delov mesta. Na splošno lahko kupec za edinstven izdelek odpotuje daleč, v drugo četrt, mesto ali celo v drugo državo. V tem primeru je kot zbiralec. Uspešni nakupovalni centri v ZDA poudarjajo in ciljajo na edinstvene najemnike ter jim nudijo vse vrste podpore v obliki nizkih najemnin in drugih pogojev. Prisotnost edinstvenih izdelkov v asortimanu trgovine lahko poveča število obiskovalcev tudi z minimalnim oglaševanjem, informacije se širijo same. Na primer, za visoko kakovostno ohlajeno meso po nizkih cenah lahko stranke odpotujejo v oddaljeni supermarket ali na svojo najljubšo tržnico.
Sodelujte z določenimi skupinami kupcev. Ocenjuje se, kateri najemniki so najugodnejši, da bi pritegnili izbrano ciljno publiko – kateri od njih ima najboljšo asortimansko ponudbo, cene, raven storitev in katere blagovne znamke (blago in trgovske verige) imajo večjo težo v očeh kupcev določenega segmenta.
Ustvarjanje udobja za obiskovalce centra. Prvič, operaterji storitev ustvarjajo udobje za obiskovalce. V specializiranih nakupovalnih centrih obiskovalci pričakujejo, da bodo našli celotno paleto storitev, povezanih s to specializacijo, v univerzalnih nakupovalnih centrih pa nabor pogosto zaužitih storitev.
Možnost občasnih in ponavljajočih se obiskov. S tega vidika so v prednosti tisti najemniki, katerih blago in storitve se porabijo pogosto in redno, ki so manj odvisni od nihanj v povpraševanju potrošnikov. Najbolj predvidljiv je obisk trgovin z živili: v povprečju družina (gospodinjstvo) kupi hrano enkrat na tri dni. Drugi najemniki se ocenjujejo glede na prisotnost v asortimanu blaga pogostega in občasnega povpraševanja, "potrošnega materiala". Tako so trgovine s strojno opremo, parfumerijo in kozmetiko, trgovine z otroškimi izdelki, knjigami in medijskimi izdelki obiskane precej redno. Gostilna, kavarne in restavracije bodo pogosteje obiskani, če bodo imeli posebno ponudbo za zajtrk in poslovna kosila. In napovedovanje pogostosti obiskov, na primer trgovine z oblačili, je veliko težje, saj je promet odvisen od dohodka kupcev.
Možnost uporabe prostorov ob različnih urah dneva. V bistvu so restavracije in zabava obiskani zvečer in ponoči. Trgovine za profesionalce omogočajo nalaganje centra v delovnem času, ko je aktivnost končnih uporabnikov nižja.
Porazdelitev povpraševanja v času (po dnevih v tednu, času dneva, letnih časih). Za specializirani center za pohištvo in notranje predmete je na primer značilna zelo nizka obiskanost med tednom in največja ob koncu tedna. In v specializiranem centru, kjer so predstavljeni gradbeni in zaključni materiali, so vrhunci profesionalnih kupcev in končnih uporabnikov, zaradi česar je med tednom dosežena enotnejša obiskanost.

Oglejmo si primer ocenjevanja najemnikov glede na te kazalnike. Upravitelj trgovskega centra izbere najprimernejšo restavracijo za nakupovalno-poslovni center v centru mesta, v poslovnem prostoru. Kandidata sta dva: prva je priljubljena verižna pivska restavracija, namenjena potrošnikom z višjimi srednjimi dohodki, druga pa manj znana restavracija blagovne znamke, ki ponuja kakovostno in cenovno ugodno evropsko kuhinjo. Slabosti prvega operaterja: pritegnil bo svojo ciljno publiko, številčno majhno, in bo zanimiv najboljši primer polovica pisarniških delavcev (moških). Obiski v tej restavraciji bodo predvidoma manj pogosti, največja obremenitev pa bo padla v večernih urah, vrhunec pa v petek. Največja zasedenost ob koncu tedna je vprašljiva in bo odvisna od sposobnosti restavracije, da pritegne stranke izven mesta. Prednost pivnice: določena edinstvenost (zaradi te restavracije lahko nekateri obiskovalci pridejo v center namenoma). Druga restavracija je zasnovana za širšo publiko, uravnoteženo po spolu, in je sposobna zagotoviti redne obiske ves delovni teden. Če bodo na voljo kakovostne večerje in poslovna kosila, bo center dobil reden tok pisarniških delavcev, ki bodo na poti do restavracije šli mimo trgovin. Restavracija lahko ob vikendih ponuja gostinsko ponudbo za podjetja, pa tudi za poroko, obletnico in praznike, meni pa je bolj primeren za privabljanje širokega kroga strank kot ponudba pivnice. V tem primeru je bolj pomembna možnost rednega obiska, druga restavracija pa je najboljši gostinski operater za ta center.

Če ima kateri koli upravljavec nakupovalnega središča težave, mora upravitelj ugotoviti vzrok težave in poskušati težavo rešiti z najemnikom. Za slabo delovanje najemnikov v nakupovalnem centru je več glavnih razlogov:

Neskladnost koncepta kompleksa. To je najpogostejši razlog. Zgodi se, da najemnik ni cenil situacije, najemodajalca pa je zapeljal možni dohodek in ni zdržal koncepta. To, da je najemnik danes pripravljen plačati, še ne pomeni nič – če bo šla trgovina slabo, od kod bodo sredstva? Pretok je, vendar je neciljno usmerjen in popolnoma prehaja "za nos": v center ne pridejo kupci, na katere trgovina računa. Preveriti je treba, ali bo nabor najemnikov cenovno ugoden za ciljno publiko. Na primer, butik drage porcelanaste posode lahko zasluži zelo malo v okrožnem nakupovalnem središču, zasnovanem za srednji segment, za demokratično potrošniško občinstvo, heterogeno po starostni sestavi. V najslabšem primeru so različna območja nakupovalnega centra namenjena popolnoma različnim skupinam kupcev glede na dohodek. Na primer, dve spodnji nadstropji zasedata sejem oblačil, drago pohištvo in notranji predmeti pa se nahajajo zgoraj.
Negativen vpliv drugih najemnikov. Na primer, v Ukrajini obstajajo nakupovalni centri, kjer je dovoljeno kaditi v restavracijah in se alkoholne pijače prodajajo po nizkih cenah, v enem od centrov v Odesi, nasproti restavracije, pa je bila splošna otroška trgovina z blagom za najmanjši. Očitno je v tem primeru bližina restavracije prej minus kot plus, saj se morajo mlade mamice z majhnimi otroki prebijati v trgovino skozi oblake tobačnega dima in hlipanje vesele mladosti.
Slaba lokacija. Za vsako podjetje trgovine, storitev in zabave so dodeljeni njihovi optimalni pogoji za lokacijo. Povezani so z vrsto povpraševanja po izdelku. Na primer, maloprodajna mesta z impulznim blagom lahko preživijo le na mimoidočih mestih.

V obstoječih trgovskih centrih je zelo pomembno, da izvajamo redne prometne ankete. Med študijem mora vodja dobiti odgovore na naslednja vprašanja:

Naloge	vprašanja
Preverjanje koncepta nakupovalnega centra, priljubljenosti med prebivalci ozemlja	Ali je obisk nakupovalnega centra zadovoljiv? Kakšna je dinamika obiska (rast ali padec)? Kako so obiskovalci razporejeni po dnevih v tednu? Ali je to normalno za dano obliko in lokacijo nakupovalnega centra? Ali različni najemniki delajo kot ekipa ali jih obiskujejo samostojno? Kako nakupovalno središče uporablja mimovozeči promet za pešce? Ob katerih urah je povezava med povečanjem mimo pretoka in obiska centra? Kakšno je razmerje med številom obiskovalcev centra in prodajo? Kako izgledajo grafikoni obiska trgovskih centrov: podnevi po urah, med tednom, med letom? Glavni kazalniki, ki označujejo učinkovitost celotnega nakupovalnega centra: Povprečni čas, ki ga obiskovalec preživi v nakupovalnem centru, Povprečno število obiskovalcev na kvadratni meter, Povprečni promet na 1 obiskovalca nakupovalnega centra. Kazalnik povprečne prodaje na 1000 obiskovalcev se uporablja tudi za bolj priročno primerjavo dobljenih podatkov s prihodki, nasičenostjo, ki se prav tako izračunajo na 1000 prebivalcev.
Preverjanje učinkovitosti postavitve	Katero pot v nakupovalnem središču izberejo obiskovalci in kako so tokovi razporejeni po conah? Kako so obiskana različna nadstropja? Katere vhode obiskovalci uporabljajo bolj (če je vhodov več)? Katere nakupovalne galerije so najbolj obiskane? Ali obstajajo kakšne slabosti ali "mrtva" območja? Ali je potrebna namestitev dodatnih navigacijskih pripomočkov (znakov, znakov)?
Ocena privlačnosti najemnikov Kazalniki, ki se uporabljajo za oceno uspešnosti najemnikov: Povprečno število obiskovalcev na dan Razmerje "delež obiska / delež na zasedenem območju", Razmerje »delež v prodaji/delež v zasedenem prostoru«.
	Kako je reklamna kampanja vplivala na obisk trgovskega centra? Kako oglaševalske akcije in posebne promocije različnih najemnikov vplivajo na rast prometa? Kako rast prometa vpliva na prodajo ob posebnih akcijah?
Delovanje vzdrževalne službe. Izračun števila osebja, načrtovanje dela (osebje najemnikov in nakupovalno središče)	Kolikšna je povprečna udeležba na dan? Ob enih? V katerih obdobjih (dnevi v tednu, ure) se pojavijo največje obremenitve? Kakšne so stopnje udeležbe med konicami? Katera obdobja (dnevi v tednu, ure) imajo najmanjšo obremenitev? V skladu s tem, kdaj lahko upravljavec načrtuje inženirska dela da ne bi motili strank? Ali obstajajo območja, kjer osebje nakupovalnega središča moti obiskovalce? Ali obstajajo primeri, ko prihranki ali preventivno vzdrževanje bistveno ovirajo kroženje ljudi (na primer začasna zaustavitev dvigal, tekočih stopnic, potovalnih sistemov)?
Varnostni nadzor v nakupovalnem centru	Na katerih območjih in ob katerih urah je največ obiskovalcev? Ali so na vhodih znaki gneče, preobremenjenosti tekočih stopnic, dvigal, ki lahko povzročijo nesreče?

Poleg pregleda pretoka znotraj nakupovalnega središča bodo koristne informacije o uporabi parkirišč ter mimovoznem prometu pešcev in vozil. Najprej se razišče razmerje med intenzivnostjo pretoka pešcev mimo centra in številom obiskovalcev centra: kakšen del pretoka center uspe izkoristiti in ali obstajajo rezerve za privabljanje več obiskovalcev. Intenzivnost toka tranzitnih avtomobilov ima za nakupovalna središča veliko vlogo, vendar je praviloma neposredno odvisnost obiska centra od avtomobilskega toka mogoče ugotoviti le v primerih, ko se center nahaja na delovnem domu. pretočna pot.

Za štetje obiskovalcev se lahko izvede terenske raziskave, običajno pa so sodobni nakupovalni prostori opremljeni z avtomatiziranim sistemom za štetje obiskovalcev, ki omogoča redno prejemanje podatkov, analizo obiska v daljšem časovnem obdobju, gradnjo grafov in generiranje različnih poročil. Optimalno je, če si družba za upravljanje in najemniki redno izmenjujejo informacije. Nakupovalni center svojim strankam sporoča podatke o skupni udeležbi, obiskanosti con, nadstropij in tokovih do "magnetov". S primerjavo podatkov o tem, koliko ljudi vstopi in koliko izstopi skozi kontrolne točke, lahko modelirate gibanje obiskovalcev. To vam bo pomagalo razumeti, kako delati s tokom strank.

Kot rezultat študije tokov v nakupovalnem centru je mogoče ugotoviti težave. Naštejemo najpogostejše med njimi:

1. Obiskovalci so neenakomerno razporejeni po conah, v nakupovalnem središču se oblikujejo malo obiskana območja. Običajno je težava povezana z neučinkovitim načrtovanjem, na primer v večnadstropnih nakupovalnih centrih - z nezadostnim številom in nepravilnim položajem navpičnih komunikacij, s slepimi conami na načrtu. Treba je opozoriti, da morajo v krizi, ko se "promet" najemnikov poveča in obstaja nevarnost, da sidra zapustijo, morajo upravljavci nakupovalnih centrov oceniti fleksibilnost načrtovanja, sposobnost preoblikovanja velike samopostrežne dvorane v "kompozitni magnet" z več najemniki v enem samem maloprodajnem prostoru.

Delovanje katerega koli nakupovalnega centra temelji na sinergijskem učinku: dva plus dva je enaka pet ali celo vseh deset. Prednost odpiranja trgovine v nakupovalnem centru kot samostojnega je pretok. Prav za pretok, in ne le za določeno število kvadratnih metrov, mali najemniki plačajo visoko ceno. Toda ta tok jim morda sploh ni zagotovljen, če male trgovine niso pravilno postavljene glede na "magnete". Glavne prometne poti v nakupovalnem centru potekajo od vhodov do ključnih najemnikov, majhne trgovine pa naj ne bodo na obrobju, stran od potokov. Ob upoštevanju dejstva, da lahko mala trgovska in storitvena podjetja predstavljajo do 60 % površine centra, morajo biti v dobrih razmerah. Veliki sidrni najemniki se ne smejo nahajati takoj ob vhodu v nakupovalno središče, in tudi pri ocenjevanju projekta je treba preveriti, da pot "vhod v center - vhod v trgovski prostor sidrnega najemnika" ni preveč kratek.

Primer 1. Regionalni nakupovalno-zabaviščni center z najemno površino (GLA) 80.000 m2 je bil zgrajen na dobri lokaciji, ki na splošno izpolnjuje zahteve za lokacijo tega formata: med gosto naseljenimi stanovanjskimi območji velikega mesta, na ena glavnih radialnih prometnih arterij. Center ima 5 nadstropij, namenjenih za trgovino, storitve in zabavo (1 podzemna in 4 prizemna), in tradicionalno za svoj format sidranih najemnikov: supermarket, trgovina z gospodinjskimi aparati, supermarket z izdelki za dom, kino in zabavni kompleks, blok gostinskih podjetij (restavracije, kavarne in gostinska dvorana). Po odprtju centra so upravniki ugotovili, da je v drugem in tretjem nadstropju malo obiskovalcev. Z nastopom krize leta 2008 je problem postal resnejši. Mali najemniki, ki so delali v teh nadstropjih, so se začeli pritoževati zaradi slabega prometa in slabega delovanja, nekaterim trgovcem pa tudi znižanje najemnine v letu 2009 ni pomagalo: v galerijah so se začeli pojavljati prazni prostori. Kaj je bil razlog za slabo delovanje obeh nivojev nakupovalnega centra? Prvič, načrt načrtovanja. Mesto, na katerem je bilo zgrajeno središče, je bil dolg ozek pravokotnik, ki je določal strukturo postavitve - arkado. Toda na žalost odsek ni bil raztegnjen vzdolž avtoceste, ampak je stal pravokotno nanjo, izkazalo se je, da prehod ni tranzitni: ni povezoval ulic za pešce ali prometnih postajališč s stanovanjskimi območji. Drugič, glavni centri "magnetov" so bili na načrtu neuspešno nameščeni. V podzemnem nadstropju sta zasedla supermarket s hrano in supermarket z izdelki za dom, obiskovalci pa so se lahko sprehodili neposredno do njih s parkirišča, ne da bi vstopili v druge trgovine. Železnina je zasedla oddaljeni del tlorisa pritličja, v četrtem nadstropju pa so se zbrali multipleks, zabava, restavracije in gostinsko igrišče. Izkazalo se je, da sta drugo in tretje nadstropje sploh ostali brez »magnetov«: površine v teh nadstropjih so bile »razrezane« za male modne trgovine, obisk trgovin z oblačili in obutvijo pa se je med krizo zmanjšal v veliko večji meri kot trgovine drugih specializacij. Kaj lahko lastniki in upravljavci centra storijo za izboljšanje razmer? Izvedite prenovo, presadite najemnike in dodajte več "magnetov" v središče. Na oddaljenih območjih tlorisa se lahko pojavijo tematske cone, ki v centru še niso na voljo (na primer otroška oprema, športna oprema) ali sejmi in centri blaga domačih proizvajalcev, ki v času krize postajajo vse bolj privlačni. Optimalna postavitev tega centra bi bila seveda "dumbbell" - prehod z dvema sidrnima najemnikoma na obeh koncih galerije, taka postavitev pa bi morala biti v 1., 2. in 3. nadstropju.

2. Pomemben del obiskovalcev pride k posameznim najemnikom in ne obišče drugih podjetij nakupovalnega centra. Poleg značilnosti načrtovanja je treba korenine problema iskati v samem konceptu: podjetja, ki se nahajajo pod isto streho, delujejo ločeno drug od drugega. Trgovine so zasnovane za različne ciljne skupine (po starosti, spolu, dohodku ali končnim uporabnikom in pravnim osebam), zato nimajo veliko koristi od tega, da se nahajajo v nakupovalnem središču v primerjavi z ulično maloprodajo.

Primer 2. V specializiranem pohištvenem centru s skupno površino 7.500 kvadratnih metrov, ki se nahaja na zvezni avtocesti na izhodu iz velikega mesta, na poti državljanov do dacha in predmestja, se odpre MakAuto. Skupno število obiskovalcev centra se poveča za 30 %, vendar le, če se upoštevajo vse stranke McDonald'sa, vključno s tistimi, ki niti ne stopijo iz avtomobila in prejmejo želeni paket s hamburgerji, krompirčkom in koktajlom v distribuciji okno. In obisk pohištvenih trgovin z odprtjem pomembnega podjetja s hitro prehrano se poveča le za 5%. Vsi poletni prebivalci in prebivalci predmestja se ne zanimajo za pohištvo, da bi nakupovalni center učinkovito uporabljal tranzitni promet, mora obstajati izbira blaga za dom in vrt: gradbeni ali zaključni materiali, gospodinjski izdelki in sezonsko blago. Potem se bodo avtomobilisti pogosteje ustavljali in obiskovali nakupovalno središče, po nakupih pa se lahko odpravijo v priljubljeno hitro hrano.

3. Nezadovoljiva udeležba sidrnih najemnikov. Vsi sidrni najemniki morajo pomembno prispevati k ustvarjanju prometa v nakupovalnem središču. Obiske večine večjih trgovin, zabave in restavracij so načrtovani vnaprej. Edina izjema je morda restavracija: zaradi samega gostinskega centra v nakupovalno središče običajno hodijo le mladi, za večino odraslih kupcev pa je dobro gostinsko igrišče dodaten dejavnik pri izbiri nakupovalnega centra. kam je bolje iti po nakupih. Toda restavracija močno vpliva na razporeditev tokov znotraj nakupovalnega centra - ljudje, ki pridejo v center, gredo tja namensko.

Udeležba v velikih trgovinah z živili zelo dobro označuje, prvič, učinkovitost izbire formata za nakupovalno središče, in drugič, stanje najemnika. Na primer, če supermarket s trgovskim prostorom 1.600 kvadratnih metrov na dan obišče 2.000 ljudi - ni dobro, 3.500 - ni slabo in 8.000 - zelo dobro, je trgovina priljubljena, privablja kupce z asortimanom in cenami. Obisk dobrega hipermarketa (klasičnega, s prodajno površino najmanj 5000 m2 in s 50% deležem neživilskih izdelkov v asortimanu) naj bo od 7000 na dan, če manj, to pomeni, da hipermarket nečesa ni dokončal in ni uspel pridobiti zvestobe strank. Zgoraj smo opazili eno od težav nekaterih hipermarketov - to je nezadovoljiv izbor neživilskih izdelkov in nezmožnost obvladovanja velikega območja. Tudi razlogi za nepriljubljenost hipermarketov so lahko povezani z nizko kakovostjo blaga in prodajnega območja: hipermarket se pojavlja kot brezličen in nesorazmeren prostor, v katerem je neprijetno izbirati blago in celo ni zelo prijetno biti. Udeležba supermarketov je odvisna od njihovega položaja in cenovne politike. V enem nakupovalnem centru v stanovanjskem naselju se je zamenjal sidrni najemnik, mesto demokratičnega lokalnega operaterja pa je prevzela regionalna veriga s trgovino, zasnovano za "povprečno plus". Povprečno število obiskovalcev na dan v novem supermarketu je 3000 manj kot pri prejšnjem operaterju. V drugem mestu je zamenjava sosedske živilske tržnice s supermarketom povzročila izgubo 5000 obiskovalcev na dan. Kam je šel tok? Na Kitajskem taoisti pravijo: "Denar je kot voda, teče in gre tja, kjer so cene nižje." Tako so v tem primeru kupci začeli zahajati v druge trgovine z nižjimi cenami hrane in drugega blaga vsakdanjega življenja. V skladu s tem se potreba po obisku tega nakupovalnega centra pojavlja manj pogosto. Ta dva primera sta bila opažena že v letih 2006-2007, v času razcveta trgovine na drobno. In od začetka krize leta 2008 je v številnih mestih (zlasti na območjih, kjer so imele pomembno vlogo industrije, ki jih je kriza najbolj prizadela), opazen odliv kupcev iz lepih in bogatih supermarketov v diskonte. , hipermarketi in tržnice - manj lepi, s plitkim asortimanom, a z nizkimi cenami.

Pri ocenjevanju dela najemnikov v nakupovalnem centru se uporabljajo naslednji kazalniki, povezani s pretokom:

absolutni kazalniki prisotnosti najemnika;
razmerje deleža obiskovalcev najemnika v skupnem številu obiskovalcev centra z deležem površine, ki jo zaseda najemnik;
značilne značilnosti prisotnosti najemnikov.

“Groba” ocena uporablja povprečno število obiskovalcev na dan (nakupovalni center in vsak sidrni najemnik). Za natančnejšo sliko je treba ločiti povprečno udeležbo po dnevih v tednu v vsakem mesecu, saj se lahko udeležba razlikuje ne le ob delavnikih in vikendih, temveč tudi med sezono in prazniki. Na primer, vsak mesec želite izračunati povprečno število obiskovalcev na dan ob ponedeljkih, torkih, sredah itd. Za določitev najmočnejših "magnetov" v središču se delež udeležbe primerja z deležem zasedenega območja in upošteva se lokacija podjetja na načrtu nakupovalnega centra.

Primer 3: V trinadstropnem okrožnem nakupovalnem centru s skupno najemno površino 45.000 kvadratnih metrov je bila izvedena študija prisotnosti sidrnega najemnika in mini sidra. Nakupovalni center se nahaja na lokaciji z dobro dostopnostjo z avtomobili, mimo centra ni prehodnih tokov pešcev, obiskovalci pa prihajajo v center namenoma. Med študijo so bili pridobljeni naslednji rezultati:

Udeležba sidrnih najemnikov.

Nadstropje	Specializacija najemnika	Površina najema, m2	Delež na območju za najem, %	Delež obiskovalcev (s povprečnim številom obiskov na dan), %
Sidrni najemniki:			54,00
1. nadstropje	hipermarket	7000	15,56	25
1. nadstropje	Veleblagovnica družinskih oblačil	1200	2,67	12
2. nadstropje	pohištveni center	3500	7,78	6
2. nadstropje	Supermarket gospodinjskih aparatov	2600	5,58	17
2. nadstropje	Blok tematskih restavracij	1280	2,84	7
3. nadstropje	fitnes klub	3000	6,67	2
3. nadstropje	Supermarket otroških izdelkov	1300	2,89	9
3. nadstropje	Veleblagovnica mladinskih oblačil	900	2,00	16
3. nadstropje	kino	2100	4,67	6
3. nadstropje	Zabavni center	3200	7,11	15
3. nadstropje	Food Court (območje vključuje mizo)	980	2,18	23
Mini sidrni najemniki:			6,13
1. nadstropje	Parfumi in kozmetika	380	0,84	11
3. nadstropje	Trgovina s športno opremo	750	1,67	4
3. nadstropje	knjižni supermarket	850	1,89	7
3. nadstropje	Računalniki, digitalna tehnologija	780	1,73	9

Deleži obiskovalcev različnih operaterjev kažejo, da ljudje obiščejo več maloprodajnih, prehrambenih in zabavnih lokalov hkrati. Največji delež obiska imajo: hipermarket (25 %), gostilna (23 %), supermarket z gospodinjskimi aparati (17 %), veleblagovnica z oblačili za mlade (16 %) in zabaviščni kompleks (15 %). . Hkrati pa je v oči nezadovoljivo delo največje trgovine, hipermarketa. Zavzema 15,6 % površine, obišče pa ga le 25 % ljudi, po obiskanosti pa je nekoliko pred ostalimi vodilnimi z veliko manjšo površino. Rezultati študije kažejo, da prebivalci ozemlja iz nekega razloga ne marajo hipermarketa (visoke cene, slaba kakovost blaga, prekinitve dobave in prazne police), številni kupci, ki prihajajo v druge trgovine v centru, ne hodijo v živilski hipermarket. Izpostavimo tiste operaterje, katerih delež v skupni udeležbi bistveno presega delež na območju. Ti operaterji bodo najmočnejši "magneti" centra, številni obiskovalci prihajajo k njim namenoma:

Specializacija najemnika	Razmerje med deležem celotne udeležbe in deležem zasedenih površin

Veleblagovnica mladinskih oblačil
Veleblagovnica družinskih oblačil
Supermarket otroških izdelkov
Supermarket gospodinjskih aparatov
Blok tematskih restavracij
Zabavni center
kino

Med mini-sidrnimi najemniki jasno izstopa parfumerijsko-kozmetični supermarket, pri čemer je jasno, da ta trgovina ne izkorišča le vseh možnih prednosti pritličja, ampak je tudi samostojen »magnet«. Knjigarna in računalniška trgovina imata zelo dobro prometno vrednost in v celoti prispevata k ustvarjanju prometa v nakupovalnem središču nasploh in še posebej v tretjem nadstropju. In tukaj trgovina s športno opremo deluje malo slabše. V centru sta dva najemnika, katerih delež obiska je nižji od deleža v območju - pohištveni center (0,77) in fitnes (0,3). Oba operaterja na načrtu nakupovalnega središča zasedata oddaljene lokacije, pričakovati pa je, da jih bodo obiskovalci obiskovali namensko. Toda, ali je operater dobro ali slabo obiskan, lahko presodimo le po njegovih posebnostih. Za fitnes klub je obisk normalen, pohištveni center pa bi moral privabiti več obiskovalcev.

Tudi če pogledamo podatke o deležu udeležbe, je mogoče opaziti morebitno težavo pri porazdelitvi pomembnih najemnikov. V 3. nadstropju je v centru zelo močan tok: skupno 91 % (!) obiskovalcev pride do »magnetov« v 3. nadstropju, ljudje pa lahko plezajo iz vhodov (od vhodna vrata in iz večnadstropnega parkirišča) takoj zgoraj z dvigali in tekočimi stopnicami. Hkrati "magneti" v 1. nadstropju porabijo le 48 % pretoka, najšibkejši pa je 2. nadstropje - 30 %. Tako netipičen vzorec razporeditve obiska je bil posledica okvare ključnega sidrnega najemnika na ozemlju - hipermarketa, pa tudi zaradi neučinkovite razporeditve sidrnih najemnikov med obema zgornjima etažama.

4. Slab obisk pretočnih trgovin z dobro obiskanostjo sidrnih najemnikov. Razlog je v tem, da tok morda ni ciljno usmerjen, center obiščejo predstavniki druge ciljne publike ali kupci z drugačno motivacijo. Pogost primer je polnjenje centra z dražjimi modnimi znamkami, kot je upravičeno na tem območju. Pari z veseljem prihajajo v hipermarket in zabaviščni center, mladi z velikim veseljem preživijo čas na restavraciji in v kinu, a večino blaga v galeriji preprosto menijo, kot da bi bili na razstavi.

Študija obiska trgovskega centra in dela posameznih operaterjev v njem je le del ocene stanja. Če se v centru čutijo težave, je treba izvesti marketinško raziskavo in oceniti konkurenčni položaj centra, preučiti mnenja obiskovalcev. Po opravljeni podrobni analizi situacije postane upravitelju nakupovalnega centra jasno, kako ravnati: kako razviti koncept nakupovalnega centra kot celote in izbrati pravi položaj v odnosih z vsakim najemnikom.

Kira in Ruben Kanayan,

Vodilni svetovalci podjetja "Union-Standard Consulting", Moskva,
avtorji knjige Maloprodajne nepremičnine: izzivi časa in obeti »,
knjige ""
in knjige ""

Oddajanje prostorov je danes več donosen posel kot proizvodnja, zato vse več podjetnikov raje zasluži na ta način. Najtežji del takšnega podviga je najti pravega sidrnega najemnika. Ugotovimo, kaj ta stavek pomeni in kakšne lastnosti ima ta

Kdo so najemniki

Preden definirate sidrnega najemnika, se je vredno spomniti, kdo se imenuje najemnik. to je posameznik ali pravni, ki z lastnikom stavbe (ali drugega premoženja) sklene pisno pogodbo za pravico do njene uporabe. V zameno se najemnik zaveže, da bo lastniku plačal denarno nagrado. Njegova velikost in pogostost plačil sta določena v pogodbi.

Poleg stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov je mogoče oddajati opremo, zemljišča, vozila in celo celotna podjetja. Mimogrede, oddajanju raznih stvari se reče najem.

Vrste najemnikov

Če natančno upoštevamo najemnike maloprodajnih prostorov, potem so praviloma tri vrste:

Splošni najemnik. V večini primerov strelja na majhno površino , in posledično, prinaša zelo skromen dobiček.
Podnajemnik. Včasih je najeta površina preveč za eno podjetje. Zato se »dodatni« prostor ponovno oddaja manjšim organizacijam. Pogosto se zgodi, da najemniki prejmejo več dobička s podnajemom kot njihova prodajalna na preostalem ozemlju.
Sidrni najemnik. Najbolj zaželena "stranka" za lastnike trgovskih centrov. zakaj? Razmislimo.

Sidrni najemnik: kaj je to

Da bi bolje razumeli bistvo takšnega najema, se je vredno spomniti zgodovine videza nakupovalnih centrov.

Ker so bili stroški zemljišč na obrobju mest in zunaj njih vedno nižji, je bilo tam vedno bolj donosno graditi trgovine. Obstajala je samo ena težava: kako pritegniti kupce? Konec koncev, da pridete tja, morate porabiti več časa in truda kot le obisk trgovine blizu vašega doma ali službe.

Da bi rešili ta problem, ko so se pripravljali na odprtje drugega nakupovalnega kompleksa, so ozemlje v njem začeli oddajati trgovinam z edinstvenimi izdelki ali zelo poceni. Prav oni so postali magnet, ki je pritegnil kupce v nakupovalni kompleks. Takšni najemniki, ki so dejansko služili kot reklama za celoten kompleks, so postali znani kot sidrni najemniki. Od njihove prisotnosti je odvisna donosnost nakupovalnega centra.

Značilnosti te vrste najema

Po katerih posebnostih je mogoče prepoznati sidrne najemnike

V povprečju zasedajo od 5 do 15 odstotkov celotne površine prostorov. Največji znesek ozemlja, ki ga najamejo, ni več kot 50%.
Prav te trgovine (ali obrati, ki opravljajo druge storitve) praviloma privabijo večino kupcev v nakupovalno središče, zato je njihovo oglaševanje lahko povsod v nakupovalnem centru.
Pogosto se mesto sidrnega najemnika v nakupovalnem kompleksu nahaja v drugem, tretjem nadstropju (ali na drugih manj privlačnih mestih). To se naredi tako, da se lahko potencialni kupec, ko pride do njih, seznani z izdelki manj znanih trgovin. Za tovrstno oglaševanje najemodajalec navadno da dogovorjeni popust najemniku ali mu zagotovi druge ugodnosti.
Praviloma je v takšnem prodajnem mestu predstavljena široka paleta blaga po privlačnih cenah za kupce. Zato so najpogosteje sidrni najemniki nakupovalnih centrov različni supermarketi. Večina razširjena njihova specializacija so izdelki, kemija ali gospodinjski aparati. Včasih jih je lahko več naenkrat: na primer v prvem nadstropju je supermarket, v tretjem nadstropju pa so gospodinjski aparati. Drugo nadstropje in prazna sedeža v ostalih dveh so razporejeni med male, ozko specializirane trgovine in pisarne.

Prednosti najema sidra za lastnike nakupovalnih središč

Lastniki stavb v zadnjem času vse bolj raje imajo med svojimi naročniki čim več »sider«. Zakaj tako?

Najprej sami pritegnejo kupce in tako zagotovijo širšo vidljivost drugim trgovinam v nakupovalnem središču.
Lastnik stavbe porabi manj za oglaševanje svojega prostora, ker sidrni najemnik vodi lastno marketinško kampanjo. Mimogrede, včasih plača tudi dekoracijo fasade stavbe ali vsaj njenega dela.
Tak najemnik prinaša več dobička kot mala maloprodajna mesta. Mimogrede, obstajajo primeri, ko najemodajalec ne prejme niti pristojbine za površino uporabljenih prostorov in komunalnih storitev, temveč odstotek celotnega prihodka podjetja.
Posebej uspešen »sidro« lastniku stavbe omogoča dvig najemnin za manjše maloprodajne objekte, katerih pretok strank se poveča na njegove stroške.

Kakšne so prednosti sidrnega najemnika

Ko najemnik postane »sidro«, tudi le redko ostane za sabo in prejme določene ugodnosti.

Žal pa marketinške strategije, ki temeljijo na najemih sider, niso vedno uspešne. Obstajajo primeri, ko so dobro oglaševana prodajna mesta šla v stečaj, lastnik trgovskega centra pa je moral znova iskati novo »sidro«. Zato sidro poleg številnih prednosti (v primerjavi z drugimi najemniki prostorov) močno tvega. Medtem ko bo najemodajalec še vedno ostal v finančnem dobičku.

Vrste "sider"

Omeniti velja, da sidrni najemnik ni vedno trgovina. To je jasno glavni cilj vsakega trgovanja bistvo je ustvarjanje dobička, vendar se takšne stranke pogosto ne specializirajo za neposredno prodajo, temveč za zagotavljanje določenih storitev. Če to poznamo, lahko ločimo glavne vrste "sider".

Supermarketi. V večini primerov so sidrni najemniki trgovskih centrov. Seznam takšnih točk lahko navede vsak, ki je bil vsaj v manjšem nakupovalnem središču. Čeprav so to najpogosteje supermarketi z živili, imajo včasih lahko drugačno specializacijo. Na primer prodaja oblačil Gradbeni materiali ali tehniko.
Telovadnice, fitnes centri in podobni objekti so pogosto sidrni najemniki.
Izobraževalne ustanove. Seveda niso tako pogosti in donosni kot prvi dve vrsti, vendar so v nekaterih primerih "sidra". To so običajno zasebni študijski tečaji. tuji jeziki, šole frizerjev, kozmetologov, mojstrov manikure in pedikure itd.
Zabavni kompleksi. Eden najbolj običajni vrste "sider" po supermarketih. To so lahko drsališča, kinematografi, bazeni, kegljišča, savne itd. Praviloma so zelo priročni za najemodajalce, saj jih lahko obkrožajo številne restavracije ali trgovine, ki prodajajo ustrezno opremo (npr. kopalke v bližini bazenov, drsalke v bližini drsališč, brisače in mila s šamponi v bližini savn).

Primeri "sider"

Če želite bolje razumeti bistvo obravnavanega koncepta, si oglejte nekaj

Na primer, vzemite dobro znano nakupovalno središče "Schelkovo". Kljub temu, da ima le dve nadstropji, je na njih prosto nameščenih več kot dvesto prodajnih mest. V tem primeru so glavna sidra "Baskin Robins" (otroške atrakcije in kavarna), hipermarket "Real" in kino "Centrfilm". Vsi ti kraji so razporejeni po nakupovalnem centru tako, da privabijo obiskovalce na manj priljubljene točke.

Drug primer je nakupovalno središče "Gagarinsky". Zanimivo je, da je poleg standardnih »sider« v obliki hipermarketov Auchan in Sportmaster ter trgovin z blagovno znamko oblačil, nakita in kozmetike njegova prednost bližina metroja.

Upoštevano kratek seznam sidrnih najemnikov ne bo polno, če ne omenjamo legendarnih GUM-a in TSUM-a, ki sta že od začetka 20. stoletja že sama po sebi "sidra" za številne kupce.

Zaradi tega Centralna veleblagovnica obstaja ne samo v Moskvi, ampak tudi v Kijevu in Minsku.

Zakaj so danes težave s "sidri".

V sodobnem svetu nakupovalni centri niso več redkost. Če sta bila pred desetimi leti v majhnih mestih ena ali dva, je danes v naselju s približno 60-80 tisoč prebivalci v povprečju približno pet takih krajev.

Če govorimo o velikih mestih ali metropolitanskih območjih, potem je v njih na desetine nakupovalnih centrov. Vsi so si običajno precej podobni, pa tudi njihova »sidra«. Običajno so to supermarketi ali fitnes sobe, restavracije. Včasih trgovine poceni oblačil blagovnih znamk (kot na primer v moskovskem GUM-u).

V zvezi s tem se pojavlja resna konkurenca med nakupovalnimi centri, zlasti tistimi, ki se nahajajo na istem območju, zato so lastniki stavb prisiljeni iskati nenavadne sidrne najemnike, da bi njihov nakupovalni kompleks izstopal od drugih. Vendar ga je v manjših mestih težje najti.

Konec koncev je na primer isto drsališče, kino ali bazen precej drago podjetje, v majhnih mestih pa se preprosto ne bo izplačalo. V zvezi s tem so najemodajalci prisiljeni najti druge načine za privabljanje kupcev. Zato danes sidrni sistem postopoma zastara. Žal vredna alternativa temu še ni bila izumljena.

Razumevanje najemnine je zelo pomembno tako za najemnika kot za osebo, ki daje možnost najema. O osnovnih pojmih, pravicah in značilnostih, ki delujejo v teh pravnih razmerjih, bomo govorili v nadaljevanju članka.

Kdo je najemnik?

V skladu s členom 606 Civilnega zakonika se med obema strankama sklene najemna pogodba, v skladu s katero se premoženje prenese z ene osebe na drugo v začasno uporabo za določeno plačilo. Oseba, ki prevzame posest, se imenuje najemnik, tisti, ki jo odda v najem, pa najemodajalec. Lahko so državljani, starejši od 18 let, pa tudi pravne osebe.

V najemni pogodbi mora biti določena višina najemnine in rok najema.

Odgovornosti najemnika

Pri sklenitvi najemne pogodbe se mora najemnik zavedati svojih obveznosti:

Dogovorjeni znesek najemnine plačajte pravočasno, sicer boste morali plačati zamudnine, kar je tudi navedeno v najemni pogodbi. Poleg tega, če dovolite zamudo 2 ali več plačila najemnine najemodajalec ima pravico odpovedati pogodbo. Seveda bo treba plačati vse dolgove, sicer se lahko najemodajalec obrne na sodišče.
Odgovoren za varnost predmeta, prejetega v najem. Če je zaradi uporabe predmeta nastala škoda po krivdi najemnika, je dolžan lastniku povrniti vso škodo. Če govorimo o popolnem uničenju predmeta najema, boste morali plačati celotno tržno vrednost.
Po preteku najema predmet vrnite lastniku, sicer boste morali plačati globo. Najemodajalec ima pravico do tožbe.

Pravice najemnika

Najemnik se mora poleg svojih odgovornosti zavedati tudi svojih pravic:

Pridobite najem uporabnega predmeta, katerega dejanske lastnosti bodo ustrezale značilnostim, navedenim v dokumentaciji. Če ta pravica ni spoštovana, lahko najemnik od lastnika zahteva znižanje najemnine ali odpoved pogodbe. Če najemnik dobi izgube po krivdi najemodajalca, mora prejeti odškodnino.
Prejmite celotno odškodnino, če najemodajalec lastno voljo odpove najemno pogodbo in brez soglasja najemnika ali v odsotnosti kršitev z njegove strani.

Tveganja najemnika

Najemnik je stranka denarne pogodbe in mora upoštevati naslednja tveganja:

Sklenite posel z osebo, ki nima zakonskih pooblastil za najem nepremičnine. To je ena najpogostejših prevar.
Za najem neuporabnega ali poškodovanega predmeta.
Na zahtevo najemodajalca prenehajte najemnino prej kot je bilo dogovorjeno.
Izgubite sredstva, vložena v popravilo ali izboljšanje najetega predmeta, saj lahko najemodajalec ob koncu najema zavrne podaljšanje najema.

Da bi zmanjšali tveganja, bi morali pri sklenitvi najema uporabiti pomoč odvetnikov.

Podnajemnik je oseba, ki z najemnikom sklene podnajemno pogodbo. Tako tako rekoč znova odda v najem že zakupljeno zemljišče. Sklenitev te pogodbe je dopustna le, če obstaja ustrezna klavzula z dovoljenjem za sklenitev podnajemne pogodbe od lastnika zemljišča ali drugega premoženja.

Danes so pogoste vrste podjetij, v katerih se stanovanja ali drugi stanovanjski prostori oddajajo v podnajem. S pravilno razporeditvijo sredstev je na tem mogoče dobro zaslužiti.

Kakšne so značilnosti podnajemnikov glede pravic, možnosti in odgovornosti?

Podnajemnik ima pravico do lastništva premoženja, prejetega v podnajem, na podlagi pogodbe, sklenjene z najemnikom. Prav tako ga mora hkrati voditi sodobna zakonodaja in ne prekrižati lastnih zmožnosti.
Pogoji podnajemne pogodbe v nobenem primeru ne smejo biti v nasprotju s pogoji najemne pogodbe.
Podnajemnik nima pravice spremeniti namembnosti premoženja, prejetega v podnajem. Ta namen običajno določi glavni lastnik.
Podnajemnik lahko prevzame nepremičnino v posest šele, ko uspe obvestiti najemodajalca o sklenitvi podnajemne pogodbe. Za soglasje ali zavrnitev je po zakonu določen le en mesec od dneva pošiljanja obvestila najemodajalcu. Po tem obdobju se lahko objekt odda v podnajem.
Za natančnejšo in zakonsko skladnost priporočamo notarsko overitev podnajemne pogodbe.

Pomembno je tudi opozoriti, da znesek podnajemnine ne sme presegati zneska najemnine. To pomeni, da ima najemnik pravico dodeliti kateri koli znesek za podnajem, ki ne presega stroškov plačila najemnine.

Najemniki zemljišč

Državljani, njihove skupnosti, tujci, delniške družbe, različne organizacije, osebe brez državljanstva itd. Oseba, ki je priznana kot najemnik zemljiške parcele, ima v skladu s sodobno zakonodajo naslednje pravice:

Uporaba mineralov in drugih zemljišč za gospodarske potrebe brez pravice do njihove prodaje.
Samoupravljanje na zemljišču, oddanem v najem.
Možnost postavitve različnih objektov za gospodinjske in druge potrebe, če je ta pravica predvidena v pogodbi z najemodajalcem.
Uporaba najetega zemljišča za kakršne koli gospodarske potrebe brez možnosti prodaje.
Možnost oddaje zemljišča v podnajem, če je ta možnost predvidena s pogodbo.

Pravice najemnika vključujejo možnost podaljšanja obdobja najema, predčasno prekinitev pogodbe ali prenos pravic do najema kot zavarovanje.

Glavna obveznost najemnika je, da mora ravnati le v skladu s sklenjeno pogodbo in sodobno zakonodajo. Če tega pravila ne upošteva, lahko najemodajalec odpove pogodbo.

Sidrni najemniki

Sidrni najemnik je lahko tako fizična kot pravna oseba. Praviloma je ta oseba lastnik pomembnega območja nakupovalnega kompleksa (vsaj 5-15% celotnega prostora). V skladu s tem je sidrni najemnik tisti, ki je odgovoren za privabljanje največjega števila kupcev. Danes se izraz "sidrni najemnik" aktivno uporablja v maloprodajnih nepremičninah.

Da bi bolje razumeli ta koncept in njegove značilnosti, se morate obrniti na spodnjo klasifikacijo, po kateri je običajno distribuirati maloprodajne nepremičnine:

Nakupovalni centri mikrookrožja. To so majhna nakupovalna središča s površino največ 3000 kvadratnih metrov. m. Na takem mestu morda sploh ni sidrnega najemnika.
Območni nakupovalni centri. V tej kategoriji so že večje prodajne površine do 10.000 kvadratnih metrov. m. Najpogosteje kot sidrni najemnik deluje bodisi lekarniška veriga ali supermarket.
Okrožna nakupovalna središča. Tu gre za še večje površine - do 20.000 kvadratnih metrov. m. V povprečju je občinstvo teh nakupovalnih centrov približno 150.000 ljudi. Običajno so tukaj lahko sidrni najemniki supermarketi in različne industrijske veleblagovnice (zelo pogosto veliki oddelki z blagom za otroke).
Super okrožno nakupovalno središče. Zelo velike trgovine s prodajno površino do 30.000 kvadratnih metrov. m. Običajno so sidrni najemniki podobni sidrnim najemnikom okrožnih nakupovalnih centrov.
Nakupovalna središča v regiji. Ogromen prodajni prostor, skupaj do 45.000 kvadratnih metrov. m. Tukaj se lahko nahajata 1-2 sidrnih najemnika, predstavljenih v obliki velikih veleblagovnic z bogato ponudbo različnega blaga. Površina, ki jo zasedajo ti najemniki, ne sme biti manjša od 4500 kvadratnih metrov. m.
Posebni nakupovalni centri. Posebnost teh nakupovalnih centrov je v tem, da je vse blago v njih praviloma predstavljeno v eni posebni kategoriji. To kategorijo določi sidrni najemnik s svojim asortimanom blaga. Upoštevajte, da je površina te vrste nakupovalnega centra lahko od 3000 kvadratnih metrov. m do 100.000 kvadratnih metrov. m.

Sidrnim najemnikom pravijo "obraz" nakupovalnega centra, zato je njihova izbira skrbno in skrbno obravnavana. Trenutno je shema gradnje nakupovalnih središč z uporabo sidrnih najemnikov najbolj priljubljena po vsem svetu.

Rotacija najemnika

Glavni pomen besede rotacija vključuje spremembo, izmenično. Rotacija najemnikov je neizogiben proces v poslovnih strukturah, katerega motor je gibanje naprej, stalen razvoj in usmerjenost v spremembe. Po sodobnih statistikah je približno 10% najemnikov danes predmet rotacije.

Za razvijalca je visoka stopnja rotacije slaba, saj vpliva na stabilnost dohodka. Za najemnika je to seveda tudi slabo, saj vpliva na prodajni trg in možnost nadaljnjega delovanja.

Na prvem mestu bi se moral razvijalec ukvarjati z zmanjšanjem stopnje rotacije. Za to bo moral pravilno izbrati najemnike. Torej, če je na primer 5 prodajnih površin dodeljenih različnim najemnikom z isto vrsto izdelka, se bo vsaj eden od njih zamenjal.

Izjemno pomembno je tudi urediti stroške najemnine, saj če se izkaže, da je nedonosna, bo najemnik prej ali slej prekinil pogodbo. Posledično se izkaže, da je pomembno, da obe strani analizirata in pravilno izbereta tako raven dejavnosti kot tudi to, kako primerna je ta ali ona soba zanjo.

Video: Pravila o najemu in podnajemu

Zakon določa posebna pravila tako za najemnike kot za podnajemnike. Upoštevanje teh pravil ugodno vpliva na sodelovanje in vam omogoča, da razširite prostor za poslovanje in izpolnjevanje osebnih gospodarskih potreb. Več podrobnosti o zakonodajni okvir ta težava v naslednjem videu:

Torej je najemnik lahko tako fizična kot pravna oseba, ki z najemodajalcem sklene pogodbo o uporabi njegove nepremičnine za fiksno najemnino. Da bi se izognili nesoglasjem, mora najemnik izpolnjevati vse pogoje, predpisane v pogodbi z lastnikom nepremičnine.