itthon Egészség

Ki a horgonybérlő? A bevásárlóközpont bérlői összetételének kezelése.

A „horgony” fogalma az irodai ingatlanokhoz a kiskereskedelmi ingatlanok közül került ki. A szakértők úgy vélik, hogy a horgonybérlők jelenléte egy üzleti központban (BC) fontos szerepet játszik az üzletfejlesztésben.

Oroszországban „horgonynak” tekintenek minden olyan vállalatot, amely kész nagy mennyiségű helyet (a teljes mennyiség körülbelül 30% -át) bérelni. Nyilvánvaló, hogy egy bevásárlóközpont számára stratégiailag fontos az ilyen bérlők vonzása, mert ők azok, akik olyan emberi áramlásokat hoznak létre, amelyek annyira érdekesek lehetnek a kis cégek számára, hogy a „horgonynak” a többszörösét is hajlandók fizetni. De szükség van-e BC „horgonyra”?

Van olyan vélemény, hogy a nyugati szabványok lemásolása és a nagy bérlők elutasítása csak azért, mert nem illenek bele a választott koncepcióba, nem helyénvaló. Ezért a tulajdonos ügyfeleihez való hozzáállását meghatározó fő tényező az általuk elfoglalt hely. Természetesen az üzletközpont bérlőjének márkája is fontos szerepet játszik, de ha nagyobb ügyfél jelentkezik a térre, akkor nagy valószínűséggel ő lesz a „horgony”, egy világhírű céget is megelőzve. Nyilvánvaló, hogy minden épületnek megvan a maga potenciális közönsége, de a legtöbb tulajdonos nem korlátozza magát mesterségesen egy csoportra.

Progresszívabb megközelítés egy horgonybérlő bevonása, aki növeli a projekt általános hírnevét, és segít az irodaközpont koncepciójának helyes felépítésében. „Ezért a tulajdonosok abban érdekeltek, hogy olyan nagy cégeket vonzanak be, amelyek jól ismertek a piacon: presztízst adnak az ingatlannak, pozitívan befolyásolják annak hírnevét, és garantálják a többi bérlő számára az üzletközpont magas szintű kiszolgálását és működését, ” – mondja Irina Strizhova, a torony marketing- és értékesítési igazgatója. Mercury City.

„A gyakorlatban a nagyszabású multifunkcionális komplexumokban, mint például a Moscow City projekt, a „horgonyok” például olyan bérlők, mint a VTB, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter&Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer. – mondja Kirill Zaicev, vezérigazgató, a Bluestone Group ügyvezető partnere. Az ilyen cégek – mondja Andrej Panfilov, az RRG kiskereskedelmi ingatlanosztályának igazgatója – főként márkaszerepet töltenek be, „végül is mindig jó egy épületben ülni, például a Coca-Colával, a Forddal vagy a BP-vel: jobb a biztonság és magasabb a szolgáltatás.”

A „horgony” egy üzleti központban kétféle bérlő lehet – összegzi Konstantin Kovalev, a Blackwood ügyvezető partnere. - Egyrészt ezek olyan cégek, amelyek (a bevásárlóközpontokhoz hasonlóan) nagy területeket foglalnak el - a bérelhető helyiségek 10-50%-át. Másrészt azokat, amelyek a névfelismerés révén képesek növelni az objektum vonzerejét (például nagybankok, nemzetközi vagy külföldi cégek stb.).”

A szakember szerint mindkét típusú irodai „horgony” érdekli a tulajdonost. Ráadásul abból a szempontból gazdasági hatékonyság nagy volumenű terület hosszú távú bérbeadása esetén, valamint a bérleti kapcsolatok hatékonysága és átláthatósága szempontjából a szerződés megkötése esetén. nagy cégek, beleértve a nyilvánosakat is.

Ezen túlmenően a neves bérlők körének jelenléte növeli az ingatlan piaci értékét, emeli presztízsét és felgyorsítja a szabad terület betöltését.

Ideális esetben állapot és méret is

Egy világhírű, de mindössze 100 négyzetmétert elfoglaló cég valószínűleg nem részesül jelentős előnyökben. Legalábbis a tulajdonosok általában nem beszélnek ilyen engedményekről. Ezért kívánatos, hogy a bérlő egyszerre legyen kiemelkedő és nagy. Egy ilyen „horgony” nagy jelentőséggel bír a potenciális befektetők számára, nemcsak a projekt absztrakt képét, hanem a kapitalizációját is befolyásolja.

Ráadásul egy erős „horgony” nemcsak jelentősen növelheti a projekt vonzerejét, de bizonyos esetekben akár kiindulópontként is szolgálhat a bérlők kiválasztásában. A piaci szakértők például jól tudják, milyen szerepet játszott a Krylatsky Hills üzleti park sorsában egy korai (még az építkezés megkezdése előtti) megállapodás a Microsofttal, amely jelentős terület bérbeadásáról szólt ebben a projektben. Amikor a földesúr nyilvánosságra hozta ezt a tényt, a „horgony” név hatása működött, és a Microsoft után az Intel, a Johnson & Johnson, a Huawei, a Dupont, a British American Tabacco, a Colgate-Palmolive került a Krylatsky Hillsbe... Még a bérlőkből is sorban álltak: a jelentős név a „horgony” bizalmat adott, hogy egy magas státuszú épületet fognak elfoglalni.

Természetesen nemcsak a bérlők, akik a legtöbb szakértő szerint hajlandók többet fizetni egy tekintélyes környékért, profitálnak az erős „horgony” jelenlétéből, hanem az épülettulajdonosok is. A fejlesztő számára előnyös, ha a nagy terület eladásának kérdése azonnal megoldódik, és a fennmaradó terület bérleti díját emelik. A nagy ügyfelek általában jóval az építkezés befejezése előtt kötnek szerződést, így a fejlesztőnek letétként és előlegként kifizetett összegek gyakran jó kiegészítő finanszírozási forrást jelentenek a végső szakaszban. I. Strizhova szerint előfordul, hogy kizárólag magának a bérlőnek építenek egy üzleti központot (mint a Leningradskoye Shosse-n a Mercedes Plaza), majd az ő beruházásain keresztül lehet finanszírozni az építkezést.

A. Panfilov azonban megjegyzi, hogy az üzleti központok „horgonyzóinak” vonzásában van egy mínusz, nevezetesen a bérlők elvesztésének és azonnali megjelenésének kockázata. nagy mennyiségüres területek. Ebben az esetben az épület tulajdonosát egy ideig anyagi veszteség éri. „Azonban – véli a szakember –, ha a szerződést megfelelően kötik, a kauciók segítenek a tulajdonosnak, és egy-két hónap múlva újra bérbe adható a terület.”

Kiváltság

A bérlő számára is előnyös, ha „horgony” – mondja Olga Pobukovskaya, a Colliers International irodai ingatlanosztályának igazgatóhelyettese. Elmondása szerint a tulajdonos általában különleges feltételeket biztosít az ilyen cégeknek, de az előnyök a márkától, a bérelt terület nagyságától, az épület készültségi fokától és egyéb kritériumoktól függenek. A megközelítés minden konkrét helyzetben egyedi, de egyes esetekben a kedvezmény elérheti a 20%-ot, esetenként akár a 30%-ot is.

K. Zaicev szerint speciális lehetőségként a megállapított együttható mellett további parkolóhelyek, a szokásosnál jobb minőségű standard kivitelezés, valamint a hosszú bérbeadási szabadság biztosítható.

K. Kovalev a következőkkel egészíti ki a horgonybérlők preferenciáinak listáját: a bérleti díjak indexálásának hiánya vagy kedvezőbb feltételei; kedvezmények a parkolóhelyek bérlésére; speciális feltételek a helyiségek befejezésére és felszerelésére (saját projekt, speciális felszerelés, saját biztonsági szolgálat stb.); céges étkeztetés speciális feltételei.

Hogyan lehet vonzani?

A főbérlők vonzása egy üzleti központba jóval az építkezés befejezése előtt kezdődik. A rendszer meglehetősen egyszerű, és a módszerek régóta ismertek: speciális kiállításokon mutatják be a jövőbeli tárgyakat, vonzzák az ingatlanügynökségeket, amelyek előre ismerik bizonyos cégek új helyiségekre vonatkozó igényeit.

Kétségtelenül sok múlik az épülő projekt koncepcióján. K. Zaicev szerint, ha arról beszélünk minőségi kivitelezésről híres nemzetközi építészeti irodák tervei szerint, akkor a feladat fele könnyebbé válik. A második fontos szempont a fővállalkozó és magának a fejlesztőnek a működési országbeli státusza: ettől nagyban függ a közvetlen finanszírozás és a projekt ütemezése.

K. Kovalev szerint a legtöbb hatékony mód horgonybérlők keresése egy professzionális brókercég bevonása az ingatlan feltöltésére az építkezés korai szakaszában. „A mai, válság utáni viszonyok között azonban kicsi az esélye annak, hogy az építési szakaszban előszerződést kössenek: a legtöbb potenciális bérlő elsősorban kész vagy magas készültségi fokon lévő tárgyakat fontolgat” – véli a szakember. Ennek ellenére O. Pobukovskaya úgy véli: ha egy professzionális ingatlan-tanácsadó valóban jól ismeri a bérlő cégek igényeit, akkor már jóval az üzleti központ üzembe helyezése előtt érdekes projektet mutathat be neki.

A szakértők általában egyöntetűek: nem csak a pénzügyi mutatók, hanem az épület hírneve és az ingatlan piaci presztízse is múlik az irodaközpont bérlői keverékének helyes kialakításán. Ezért annak érdekében, hogy erős cégeket vonzzon és harmonikus légkört teremtsen egy üzleti központban, számos körülményt figyelembe kell venni. Például üdvözlendő a cégek hasonlósága pénzügyi, imázs és szakmai jellemzők tekintetében, de nem érdemes egymással versengő struktúrákat egymás mellé helyezni.

VÉLEMÉNY

Konstantin Kovalev, a Blackwood ügyvezető partnere:

A „horgony” egy üzleti központban kétféle bérlő lehet. Egyrészt ezek olyan cégek, amelyek (a bevásárlóközpontokhoz hasonlóan) nagy területeket foglalnak el - a bérelhető helyiségek 10-50% -át. Másrészt azokat, amelyek a névfelismerés révén képesek növelni az objektum vonzerejét (például nagybankok, nemzetközi vagy külföldi cégek stb.).”

Bármely fejlesztő azt a fő feladatot tűzi ki maga elé, hogy minél több látogató figyelmét felkeltse, és közülük minél többet vásárlóvá alakítson. A horgonybérlőket pontosan ennek a célnak az eléréséhez használják.

A bevásárlóközpont horgonybérlője egy nagy kereskedelmi lánc üzemeltetője, amely a vásárlók fő áramlását a bevásárlóközpontba vonzza.

A horgonybérlő fogalma az 1940-es és 1950-es években jelent meg az Egyesült Államokban. Ebben az időszakban a fejlesztők regionális bevásárlóközpontokat kezdtek építeni, amelyekben áruházak, mint vonzási központok kaptak helyet. A seattle-i Northgate Mall, amely 1950 tavaszán nyílt meg, az egyik első volt. A Bon Marche áruház horgonybérlőként működött, majd később további 2 áruház nyílt – a J.C. Penney és Nordstrom.

Ez a bevásárlóközpont-szervezési rendszer világszerte elterjedt, és különösen Európában. Számos európai város bevásárlóközpontjában a fő bérlők a nagy áruházláncok, ritkábban pedig bármilyen formátumú élelmiszerboltok.

Ahogy a bevásárlóközpontok elkezdtek fejlődni és elterjedni a világban, a „horgony” fogalma tágabbá vált. A lakberendezési boltok, az építőanyag-üzletek és a hipermarketek kezdtek horgonybérlővé válni Háztartási gépek, leárazások stb. Az ilyen bérlők főként a vidéken, a főbb közlekedési útvonalak közelében épült bevásárlóközpontokban találhatók.

A városi és külvárosi központok fogalma általában megosztott. Így a külvárosi bevásárlóközpontok kiskereskedelmi parkok, amelyek különálló épületek, amelyeket egy közös parkoló egyesít. Minden ilyen épületben egy bérlő lakik. Néha bevásárlógaléria is épül egy kiskereskedelmi park területén, ahol kis üzletek találhatók, főleg a ruházati szektorban. A kiskereskedelmi parkok közé tartozik a szlovákiai Zólyom, az olaszországi Da Vinci stb. Oroszországban hasonló formátumot még nem vezettek be, és nem valószínű, hogy a közeljövőben megtörténik. Ebbe a kategóriába tartoznak a Mega bevásárlóközpontok, amelyek erős horgonybérlőkkel rendelkeznek, külön bejárattal és közös bevásárlógalériával. Ilyen esetekben erős „horgonyokra” van szükség, mivel az objektumok távol vannak a várostól, és több nagy üzlet jelenléte lehetővé teszi az ügyfelek áramlásának növelését.

A bevásárlóközpontok látogatóit kétségtelenül a bevásárlóközpontok szórakoztató komponense is vonzza. A gyakorlat azt mutatja, hogy a szórakozóhely látogatóinak megközelítőleg 60 százaléka nem a bevásárlóközpont galériájában vásárol. Egy bevásárlóközpontban szórakoztató terület megszervezése azonban átlagosan 10 százalékkal növelheti a bérlői forgalmat.

Meg kell jegyezni, hogy az USA-ban nem szokás szórakoztató komponenst beépíteni egy bevásárlóközpontba, míg Európában sok bevásárlóközpont ezt teszi.

Az elmúlt tíz évben a szórakoztató komponens szerepe jelentősen megnőtt. A gazdasági visszaesés következtében a nagy kereskedők egy része csődbe ment, míg másoknak le kellett szűkíteniük láncaikat és be kellett zárniuk üzleteiket a bevásárlóközpontokban. Ennek eredményeként a központokban nagy terek álltak rendelkezésre, amelyeket be kellett tölteni. És itt a szórakoztató szolgáltatók segítettek. Például az USA-ban az egyik legnagyobb amerikai bevásárlóközpont, a Mall of America hatalmas akváriumot és fedett vidámparkot épített a területén.

Emellett széles körben elterjedt a nagyszámú étterem elhelyezése az üres területeken - „éttermi utcákon”.

A 2000-es évek elején az ázsiai országok fejlesztői azzal a problémával szembesültek, hogy nagy mennyiségű helyet kell felszabadítani a bevásárlóközpontokban. Erre a problémára a megoldást az ifjúsági divat fogalmi zónájának létrehozásában találták meg. Így a bevásárlóközpontok tulajdonosai modern tereket szerveznek, majd bérbe adják fiatalos vagy avantgárd ruhákat kínáló kis üzleteknek. Kiderült, hogy egy ilyen ötlet nemcsak érdekes, hanem minden fél számára előnyös is.

Ahhoz, hogy egy modern bevásárlóközpont sikeres legyen, rugalmas megközelítésre van szükség. Ma már egy szabványos áruház, egy szupermarket, egy borbutik, egy nagy könyvesbolt vagy akár egy ifjúsági szórakozóhely is horgonybérlővé válhat. A „horgonybérlő” nemcsak a bevásárlóközpont egészének hangulatát határozza meg, hanem meghatározza piaci pozícióját is.

Meg kell jegyezni, hogy az orosz kiskereskedelmi ingatlanpiac sokkal gyorsabban járta be azt az utat, amelyet az Egyesült Államok és más országok több évtizeden át bejártak. Az orosz kiskereskedelmi ingatlanpiac kialakulása mindössze 15 évvel ezelőtt kezdődött. Az első bevásárlóközpontok a klasszikus kerületi bevásárlóközpont séma szerint épültek. Kivételt képez az Okhotny Ryad bevásárlóközpont, amely az átlag feletti jövedelmű vásárlókat célozta meg, és ezt a bevásárlóközpontot a Nemzetközi Bevásárlóközpontok Tanácsa besorolása alapján Fashion Centernek minősítette.

1997-ben megnyílt a Ramstore bevásárlóközpont a Yartsevskaya utcában, amelyben az azonos nevű hipermarket lett a horgonybérlő, a terület több mint 60 százalékát elfoglalva. Ezen kívül a bevásárlóközpontban volt egy élelmiszerudvar, valamint ruha- és vegyesbolt is. Ez a tapasztalat sikeresnek bizonyult, és más bevásárlóközpont-fejlesztők is elkezdték alkalmazni.

A moszkvai kiskereskedelmi ingatlanpiac általában ugrásszerűen fejlődött, a külföldi tapasztalatok alapján, az orosz mentalitáshoz igazodva. 2002-ben 15 bevásárlóközpontot helyeztek üzembe Moszkvában, köztük a Mega Teply Stant, az Atriumot, a Crocus City Mallt, a Waymartot stb.

Az első Mega bevásárlóközpont „horgonyai” az Auchan hipermarket, a Tekhnosila elektronikai szupermarket, a Sportmaster, a Detsky Mir és a második Ikea hipermarket voltak. A bevásárlóközpontban szórakoztató zónát is szerveztek, amely magában foglalt egy korcsolyapályát, egy nagy étterempályát és a játszótereket. Ez a horgonybérlői kör a szuperregionális léptékbe tartozó bevásárlóközpontokra vált jellemzővé.

Ahogy új márkák jelentek meg az orosz piacra, a bevásárlóközpontok bérlői köre megváltozott, de a profil szinte változatlan maradt. A fő bérlők egy élelmiszerbolt hipermarket, egy bútor- vagy barkácsáruház, egy elektronikai szupermarket és egy multiplex mozi.

Sokáig alacsony volt a verseny szintje, ami lehetővé tette, hogy egy többé-kevésbé jó minőségű bevásárlóközpont sikeres legyen. A helyzet azonban megváltozott, és a bevásárlóközpontok tulajdonosainak jelentős erőfeszítéseket kell tenniük, hogy kiemelkedjenek a versenytársak közül. A piacon egyedi arculat kialakításához eredeti horgonybérlőkre van szükség. Például egy művészeti galéria vagy egy akvárium. Az ilyen alkatrészek és elrendezésük meglehetősen drágák, és nem valószínű, hogy megtérülnek, de a legfontosabb célt szolgálják - a bevásárlóközpont nagyszámú látogatójának felkeltését.

Amellett, hogy a látogatókat meg kell vonzani, meg is kell tartani őket. Ha egy bevásárlóközpont tulajdonosai okosan közelítenek hozzá, bérlői bázist alakítanak ki úgy, hogy a piacon egyedülálló szolgáltatáscsomagot hoznak létre, és maximális kényelmet biztosítanak a látogatók tartózkodása alatt. Például az Evolution Tower bevásárlóközpontjában, amely a Moscow City International Business Center területén épül, a tervek szerint megnyitják Oroszország első gyermek vidámparkját, a Masterslavlt.

A kereskedelmi ingatlanpiacon és a kiskereskedelmi piacon 2008-2009-ben bekövetkezett minőségi változások megfelelő és időben történő reagálást igényelnek. Napjainkban sok bevásárlóközpont szembesül a telítettség problémájával, a bérlők hiányával, a forgalom csökkenésével és a központ vonzerejének általános hanyatlásával. E problémák sikeres megbirkózása érdekében a bevásárlóközpont vezetőjének fel kell mérnie a helyzetet, és meg kell határoznia a bérlőkkel való együttműködés stratégiáját. Ebben a cikkben a bérlők értékelésének lépésenkénti módszerét tekintjük át, és a meglévő bevásárlóközpontok példáival illusztráljuk.

A bérlők koncepciója és összetétele kulcsfontosságú tényező egy bevásárlóközpont sikerében. Mára megélénkült a verseny az üzletek és a bevásárlóközpontok között, megváltoztak az erőviszonyok a piaci szereplők között, és egyes kiskereskedelmi szegmensek érezték a legerősebben a válság hatását. Például jelentős csökkenés volt megfigyelhető az importált autók, divat, luxuscikkek, bútorok és lakberendezés területén. Ennek eredményeként a rosszul látogatott területek kezdtek megjelenni a bevásárlóközpontokban. Számos bérlő kilátásai nem egyértelműek: mindaddig, amíg dolgoznak és fizetnek bérlés(noha folyamatosan panaszkodnak az „életre”, és ragaszkodnak az arány csökkentéséhez), de megnő annak a valószínűsége, hogy ezek a bérlők elköltöznek és helyet szabadítanak fel. Vannak olyan bevásárlóközpontok, amelyek 50%-kal vagy még ennél is magasabb bérleti díjakat csökkentettek, de egyes üzletek továbbra sem tudnak hatékonyan működni. Az egyéni horgonybérlők már nem töltik be a „mágnes” szerepét (azaz a bérlő, akiért a bevásárlóközpontba járnak), ugyanakkor továbbra is fizetik a „mágnes” miatti alacsony bérleti díjat. Egy nagy üzlethelyiség túl „olcsóvá” válik a bérbeadó számára, és gyengül a koncepció. Még ha a horgonybérlő rosszul is teljesít, sok menedzser fél a távozásától, mert nincs alternatívájuk: nem tudják, hogyan töltsék be a teret, és hogyan teremtsenek új, erősebb „mágnest” a központban.

Hogyan viselkedjen a vezető ilyen esetekben? Mindenekelőtt fel kell mérni a bérlők jelentőségét a bevásárlóközpont számára, és meg kell érteni, hogy mely üzemeltetőket fontos megtartani, és melyektől a bevásárlóközpont biztonságosan megválhat. És természetesen kiemeli a potenciális bérlők körét, akiket a központnak a jövőben vonzani kell teljesítményének javítása érdekében.

Minden bérlőt a teljes munkához való hozzájárulása alapján kell értékelni. Az értékelés a következő mutatók szerint történik:

A tartózkodási idő növekedése. Teljes idő A bevásárlóközpontban való tartózkodás attól függ, hogy egyszerre több látogatói igényt tud-e kielégíteni: a központban pihenhet, szórakozhat a barátokkal, megteheti a szükséges vásárlásokat és egyúttal igénybe veheti a szolgáltatásokat. Maguk az egyéni szolgáltatók is meghosszabbíthatják a tartózkodás idejét, például nagy üzletek, mozi és egyéb szórakozási lehetőségek, éttermek, szépség- és wellness szolgáltatások.
Bővülő lefedettség. A széles és mély választékkal rendelkező nagy üzletek rendelkeznek ezzel a képességgel. A vonzáskört növelhetik a szaküzletek is, esetenként olyan márkás árucikkek, amelyek máshol nem vásárolhatók meg. A vásárlók kifejezetten a város más területeiről érkeznek az ilyen üzletekbe. Általában a vásárló messzire utazhat egy egyedi termékért, egy másik régióba, városba vagy akár egy másik országba. Ebben az esetben olyan, mint egy gyűjtő. A sikeres amerikai bevásárlóközpontok kiemelt hangsúlyt fektetnek az egyedi bérlőkre, célzottan megcélozva őket, és minden támogatást megadnak nekik alacsony bérleti díjak és egyéb feltételek formájában. Az egyedi termékek jelenléte az áruház kínálatában minimális reklámozás mellett is növelheti a látogatók számát, az információ magától terjed. Például a jó minőségű hűtött húsért alacsony áron a vásárlók elutazhatnak egy távoli szupermarketbe vagy kedvenc piacukra.
Együttműködés a vásárlók bizonyos csoportjaival. Felmérik, hogy mely bérlők a legkedvezőbbek a kiválasztott célközönség vonzására - melyikük rendelkezik a legjobb választékkal, árakkal, szolgáltatási szinttel, és mely márkák (termékek és kereskedelmi láncok) nagyobb súly egy bizonyos szegmens vásárlóinak szemében.
Kényelem megteremtése a központba látogatók számára. A szolgáltatók mindenekelőtt kényelmet biztosítanak a látogatók számára. A speciális bevásárlóközpontokban a látogatók az ehhez a specializációhoz kapcsolódó szolgáltatások teljes skáláját, az univerzális bevásárlóközpontokban pedig a gyakran igénybe vett szolgáltatások készletét várják.
Időszakos és ismételt látogatások lehetősége. Ebből a szempontból azok a bérlők vannak előnyben, akiknek áruit, szolgáltatásait gyakran és rendszeresen fogyasztják, és kevésbé függnek a fogyasztói kereslet szintjének ingadozásától. A legkiszámíthatóbb az élelmiszerboltok forgalma: egy család (háztartás) átlagosan háromnaponta egyszer vásárol élelmiszert. A többi bérlőt abból a szempontból értékelik, hogy a választékban megtalálhatók-e a gyakori és időszakos keresletű áruk, „fogyóeszközök”. Így elég rendszeresen látogatják a vasboltokat, illatszer- és kozmetikai boltokat, gyermektermékeket, könyveket és médiatermékeket árusító üzleteket. Az ételudvarok, kávézók és éttermek gyakrabban látogathatók, ha speciális reggelit és üzleti ebédet kínálnak. És jóval nehezebb megjósolni például egy ruhaüzlet látogatásának gyakoriságát, mivel a forgalom a vásárlók jövedelmétől függ.
Lehetőség a helyiségek különböző napszakokban történő használatára. Az éttermeket és a szórakozóhelyeket többnyire este és éjszaka látogatják. A szakembereknek szánt üzletek lehetővé teszik a központ feltöltését munkaidőben, amikor a végfelhasználók aktivitása alacsonyabb.
A kereslet időbeli megoszlása (a hét napjai, napszakai, évszakai szerint). Például egy bútorokra és lakberendezési cikkekre szakosodott központot a hét folyamán nagyon alacsony látogatottság, a hétvégéken pedig a csúcsok jellemzik. A szakosodott központban pedig, ahol az építő- és befejező anyagokat mutatják be, a professzionális vásárlók és végfelhasználók csúcsai vannak, aminek köszönhetően egyenletesebb látogatottság érhető el a héten.

Nézzünk egy példát a bérlők értékelésére ezen mutatók alapján. A bevásárlóközpont vezetője kiválasztja a belvárosban, az irodaterületen található bevásárló- és irodaközpont számára legmegfelelőbb éttermet. Két versenyző van: az első egy népszerű lánc sörétterem, amely az átlagon felüli jövedelmű fogyasztókat célozza meg, a második pedig egy kevésbé ismert márka étterme, amely minőségi és olcsó európai konyhát kínál. Az első operátor hátrányai: vonzza a célközönségét, amely számszerűen kicsi, és érdekes lesz legjobb forgatókönyv az irodai dolgozók fele (férfi). Várhatóan ritkább lesz az étterem látogatása, és a fő terhelés az esti órákra esik, a csúcspont pénteken lesz. A hétvégi forgalmi csúcsok kérdésesek, és az attól függ, hogy az étterem képes lesz-e ügyfeleket vonzani a távoli kiskereskedelmi területekről. A sörétterem előnye: bizonyos egyediség (ennek az étteremnek a kedvéért előfordulhat, hogy egyes látogatók kifejezetten a központba érkeznek). A második étterem szélesebb közönség számára készült, nemek szerinti egyensúlyban, és a munkahét folyamán rendszeres látogatást tud biztosítani. Ha minőségi vacsorák és üzleti ebédek zajlanak, a központba rendszeresen érkeznek az irodaterületen dolgozók, akik az étterembe vezető úton áthaladnak az üzleteken. Hétvégén az étteremben céges, esküvők, évfordulók és ünnepek étkeztetése is lehetséges, az étlap pedig a sörözőnél jobban megfelel a vásárlók széles körének vonzására. Ebben az esetben fontosabb a rendszeres látogatás lehetősége, és ennek a központnak a legjobb élelmiszer-üzemeltetője egy második étterem.

Ha bármely bevásárlóközpont üzemeltetője nehézségekbe ütközik, a menedzsernek meg kell határoznia a probléma gyökerét, és a bérlővel együtt meg kell próbálnia megoldani a problémát. A bérlők rossz teljesítményének számos fő oka van egy bevásárlóközpontban:

Inkonzisztencia a komplexum fogalmával. Ez a leggyakoribb ok. Előfordul, hogy a bérlő nem értékelte a helyzetet, a bérbeadó pedig hízelgett az esetleges bevételnek, és nem tudott megfelelni a koncepciónak. Az, hogy a bérlő ma hajlandó fizetni, nem jelent semmit – ha rosszul megy a kereskedelem, akkor honnan lesz pénz? Van áramlás, de nem célzott, és teljesen kihagyja a lényeget: nem a központba érkező vásárlókra számít az üzlet. Meg kell vizsgálni, hogy a bérlők köre megfizethető lesz-e a képviselők számára célközönség. Például egy drága porcelán étkészlet butikja nagyon keveset kereshet egy kerületi bevásárlóközpontban, amelyet a középső szegmensnek terveztek, egy demokratikus, korosztályban heterogén vásárlóközönség számára. A legrosszabb esetben a bevásárlóközpont különböző területei teljesen más fogyasztói jövedelmi csoportok számára vannak kialakítva. Például az alsó két emeletet ruhavásár foglalja el, az emeleten pedig drága bútorok és lakberendezési cikkek találhatók.
Más bérlők negatív befolyása. Például Ukrajnában vannak olyan bevásárlóközpontok, ahol megengedett a dohányzás az étteremben, és alacsony áron árulnak alkoholos italokat, az egyik odesszai központban pedig, az élelmiszerudvarral szemben, egy univerzális gyermekbolt volt, ahol árukat kínáltak a gyerekeknek. kicsik. Nyilvánvalóan ebben az esetben inkább mínusz, mint plusz az ételudvar mellett lenni, mert a kisgyerekes kismamáknak dohányfüstfelhőkön át, vidám fiatalok kuncogása közepette kell az üzletbe jutniuk.
Rossz helyen. Minden kereskedelmi, szolgáltató és szórakoztató vállalkozásnak megvannak a maga optimális elhelyezkedési feltételei. Ezek a termék iránti kereslet típusához kapcsolódnak. Például az impulzustermékeket kínáló kiskereskedelmi egységek csak a bejárható területeken tudnak fennmaradni.

A meglévő bevásárlóközpontokban nagyon fontos a rendszeres forgalmi vizsgálatok elvégzése. A vizsgálat során a vezetőnek a következő kérdésekre kell választ kapnia:

Feladatok	Kérdések
A bevásárlóközpont koncepciójának ellenőrzése, népszerűsége a terület lakosai körében	Kielégítő a forgalom a bevásárlóközpontnál? Mi a látogatottság dinamikája (növekedés vagy csökkenés)? Hogyan oszlanak meg a látogatók a hét napjai szerint? Normális ez a bevásárlóközpont ilyen formátuma és elhelyezkedése esetén? A különböző bérlők csapatban dolgoznak, vagy önállóan látogatnak? Hogyan hasznosítja a bevásárlóközpont a gyalogos forgalmat? Milyen órákban van összefüggés a forgalom növekedése és a központ látogatottsága között? Milyen összefüggés van a központ látogatottsága és az eladások között? Hogyan néznek ki a bevásárlóközpontok forgalmi grafikonjai: egész nap, óránként, egész héten, egész évben? A teljes bevásárlóközpont hatékonyságát jellemző főbb mutatók: A látogató átlagosan egy bevásárlóközpontban eltöltött ideje, A látogatók átlagos száma négyzetméterenként, Átlagos forgalom egy bevásárlóközpont 1 látogatójára vetítve. Az 1000 látogatóra jutó átlagos eladások mutatóját is használják, hogy kényelmesebben lehessen összehasonlítani a kapott adatokat a szintén 1000 lakosra számolt jövedelemmel és telítettséggel.
Az elrendezés hatékonyságának ellenőrzése	Milyen útvonalat választanak a látogatók a bevásárlóközpontban, és hogyan oszlanak meg az áramlások a zónák között? Hogyan látogatják a különböző emeleteket? Mely bejáratokat használják leginkább a látogatók (ha több bejárat is van)? Mely bevásárlógalériák a leglátogatottabbak? Vannak gyenge pontok vagy vak foltok? Szükség van-e további navigációs segédeszközök (táblák, jelzők) felszerelésére?
A bérlők vonzó erejének felmérése A bérlők teljesítményének értékelésére használt mutatók: A látogatók átlagos száma naponta, A „látogatottsági részesedés/az elfoglalt térben való részesedés” arány, Az „eladási részesedés/részesedés az elfoglalt területen” arány.
	Hogyan hatott a reklámkampány a bevásárlóközpont forgalmára? Hogyan befolyásolják reklámkampányokés speciális akciók a különböző bérlők számára a forgalom növelése érdekében? Hogyan befolyásolja a megnövekedett forgalom az akciók során történő eladásokat?
Üzemeltetési szolgáltatási munka. Létszám számítása, munkarend készítése (bérlői és bevásárlóközponti személyzet)	Mennyi a napi átlagos látogatottság? Egy órakor? Milyen időszakokban (a hét napjaiban, óráiban) fordulnak elő csúcsterhelések? Mekkora a látogatottság csúcsidőben? Mely időszakok (a hét napjai, órák) a legkevésbé terheltek? Ennek megfelelően mikorra tervezhet a vezető mérnöki munkák hogy ne zavarja az ügyfeleket? Vannak olyan területek, ahol a bevásárlóközpont személyzete zavarja a látogatókat? Vannak-e olyan esetek, amikor a megtakarítások vagy a megelőző karbantartás jelentősen zavarja az emberek mozgását (például liftek, mozgólépcsők, utazók ideiglenes leállítása)?
Biztonsági ellenőrzés egy bevásárlóközpontban	Mely területeken és mikor a legzsúfoltabb? Vannak-e jelei torlódásnak a bejáratoknál, a mozgólépcsők vagy a liftek túlterhelésére, ami balesethez vezethet?

A bevásárlóközponton belüli áramlás vizsgálata mellett hasznosak lesznek a parkolóhasználattal, valamint az áthaladó gyalogos- és járműforgalommal kapcsolatos információk. Mindenekelőtt a központ melletti gyalogos áramlás intenzitása és a központ látogatottsága közötti összefüggést vizsgálják: az áramlás mely részét sikerül kihasználni a központnak, illetve vannak-e tartalékok több látogató vonzására. A tranzit forgalom intenzitása nagy szerepet játszik a bevásárlóközpontok esetében, de a központ látogatottságának közvetlen függése a forgalomtól általában csak abban az esetben azonosítható, ha a központ a munkahely-otthon áramlási útvonalon helyezkedik el.

A látogatók számlálásához elvégezhető terepkutatás, de általában a modern kiskereskedelmi létesítmények automatizált látogatószámláló rendszerrel vannak felszerelve, amely lehetővé teszi az adatok rendszeres fogadását, a forgalom hosszú távú elemzését, grafikonok készítését és különféle jelentések készítését. Az optimális, ha az alapkezelő társaság és a bérlők rendszeresen cserélnek információkat. A bevásárlóközpont tájékoztatást nyújt vásárlóinak a teljes forgalomról, a zónaforgalomról, a padlóforgalomról és a „mágnesek” felé irányuló áramlásokról. Összehasonlítva azt az adatokat, hogy hányan lépnek be és hányan lépnek ki az ellenőrző pontokon keresztül, szimulálható a látogatók mozgása. Ez segít megérteni, hogyan kell együttműködni az ügyféláramlással.

Egy bevásárlóközpontban végzett áramlástanulmány problémákat tárhat fel. Felsoroljuk közülük a leggyakoribbakat:

1. A látogatók egyenetlenül oszlanak meg a zónák között, ami kevéssé látogatott területeket eredményez a bevásárlóközpontban. A probléma általában a nem hatékony tervezéssel jár, például a többszintes bevásárlóközpontokban - nem elegendő számú és helytelen függőleges kommunikációval, valamint a terv zsákutcáival. Vegyük észre, hogy válság idején, amikor megnő a bérlők „forgalma”, és fennáll a horgonyok kiköltözésének veszélye, a bevásárlóközpontok vezetőinek értékelniük kell az elrendezés rugalmasságát, a nagy önkiszolgáló csarnok átalakításának lehetőségét. „kompozit mágnessé” több bérlővel egyetlen üzlethelyiségben.

Minden bevásárlóközpont működése szinergikus hatáson alapul: kettő plusz kettő egyenlő öttel vagy akár mind a tízzel. A bevásárlóközpontban való üzlet nyitásának előnye, nem pedig különállóban, az áramlás. A kisbérlők magas árat fizetnek az áramlásért, és nem csak bizonyos négyzetméterekért. De lehet, hogy ez az áramlás egyáltalán nem garantált számukra, ha a kis üzletek helytelenül helyezkednek el a „mágnesekhez” képest. A bevásárlóközpontok fő közlekedési útvonalai a kulcsbérlők bejáratától vezetnek, és a kis üzletek nem helyezkedhetnek el a külterületen, távol a forgalomtól. Tekintettel arra, hogy a kiskereskedelmi és szolgáltató vállalkozások a központ területének akár 60%-át is kiadhatják, jó körülmények között kell lenniük. A nagy horgonybérlőket nem szabad közvetlenül a bevásárlóközpont bejáratánál elhelyezni, és a projekt értékelésekor ellenőrizni kell, hogy a „központ bejárata - a horgonybérlő kereskedési padlójának bejárata” útvonal nem túl rövid. .

1. példa: 80 000 négyzetméter bérelhető területű (GLA) regionális jelentőségű bevásárló- és szórakoztató központ épült jó helyen, általánosságban kielégítve ennek a formátumnak az elhelyezkedési követelményeit: egy nagyváros sűrűn lakott lakóterületei között, kb. az egyik fő radiális közlekedési útvonal. A központ 5 szintes kereskedelmi, szolgáltatási és szórakozási célokat szolgál (1 föld alatti és 4 föld feletti), és a formátumában hagyományos horgonybérlőkkel rendelkezik: szupermarket, háztartási gépbolt, háztartási cikkek szupermarket, mozi és szórakoztató komplexum, egy blokk élelmiszeripari létesítmények (éttermek, kávézó és étterem). A központ megnyitása után a vezetők felfedezték, hogy a második és a harmadik emeleten kevés látogató van. A 2008-as válság kitörésével a probléma súlyosabbá vált. Az ezeken az emeleteken működő kisbérlők panaszkodni kezdtek a rossz forgalomra és a nem kielégítő teljesítményre, sőt a bérleti díjak 2009-es csökkentése sem segített néhány kereskedőnek: kezdtek megjelenni az üres helyek a galériákban. Mi volt az oka a bevásárlóközpont két szintjének gyenge teljesítményének? Először is a tervezési séma. A hely, amelyen a központ épült, egy hosszú, keskeny téglalap volt, amely meghatározta az elrendezési struktúrát - egy átjárót. De sajnos a telek nem az autópálya mentén volt meghosszabbítva, hanem arra merőlegesen állt, és az átjáró nem volt átmenő: nem kötött össze sétálóutcákat, közlekedési megállókat a lakóterületekkel. Másodszor, a fő „mágnes” központok rosszul helyezkedtek el a terven. Egy élelmiszerbolt és lakberendezési szupermarket foglalta el a földszintet, és a látogatók egyenesen hozzájuk sétálhattak a parkolóból anélkül, hogy más üzletekbe kellett volna belépniük. A földszinti alaprajz egy külső részét egy vasbolt foglalta el, míg a negyedik emeleten egy multiplex, szórakozóhely, éttermek és éttermi udvar kapott helyet. Kiderült, hogy a második és a harmadik emelet egyáltalán „mágnes” nélkül maradt: ezeken az emeleteken a területeket „kivágták” a kis divatüzletek számára, és a válság idején a ruha- és lábbeliboltok forgalma jóval nagyobbra csökkent. nagyobb mértékben, mint más szakterületű üzletekben. Mit tehetnek a központ tulajdonosai és vezetői a helyzet javítása érdekében? Végezzen átépítést, helyezzen át bérlőket, és adjon hozzá további „mágneseket” a központhoz. Az alaprajz távoli területein megjelenhetnek a központban még nem elérhető tematikus zónák (például gyermekcikk, sportszer), vagy a válság idején vonzóvá váló hazai termelők vásárai, áruközpontjai. Ennek a központnak az optimális elrendezése természetesen egy „súlyzó” lenne - egy árkád, két horgonybérlővel a galéria mindkét végén, és egy ilyen elrendezésnek az 1., 2. és 3. emeleten kellett volna lennie.

2. A látogatók jelentős része egyéni bérlőkhöz érkezik, és nem keres fel más üzleteket a bevásárlóközpontban. A probléma gyökereit a tervezési sajátosságok mellett magában a koncepcióban kell keresni: az egy fedél alatt található vállalkozások egymástól elkülönülten működnek. Az üzleteket különböző célközönségnek (életkor, nem, jövedelem, illetve végfogyasztók és vállalati ügyfelek) tervezték, így az utcai kiskereskedelemhez képest nem sokat profitálnak abból, ha bevásárlóközpontban helyezkednek el.

2. példa: Egy 7500 négyzetméter összterületű speciális bútorközpontban, amely a szövetségi autópályán, egy nagyváros kijáratánál, a polgárok számára a dachák és a külvárosok felé vezető úton megnyílik egy „MakAvto” . A központ teljes látogatóinak száma 30%-kal nő, de csak az összes McDonald's vásárlót figyelembe véve, beleértve azokat is, akik ki sem szállnak az autóból, és az elosztó ablakban megkapják a hőn áhított csomagot hamburgerrel, krumplival és koktéllal. A bútorüzletek forgalma pedig egy jelentős gyorséttermi vállalkozás megnyitásával mindössze 5%-kal nő. Nem minden nyári lakos és külvárosi lakos érdeklődik a bútorok iránt; ahhoz, hogy egy bevásárlóközpont hatékonyan tudja kihasználni a tranzitforgalmat, otthoni és kerti áruválasztéknak kell lennie: építő- vagy befejező anyagok, háztartási cikkek és szezonális áruk. Ekkor az autósok gyakrabban állnak meg és keresik fel a bevásárlóközpontot, vásárlás után pedig egy népszerű gyorsétterembe mehetnek.

3. A horgonybérlők nem kielégítő jelenléte. Minden horgonybérlőnek jelentős mértékben hozzá kell járulnia a bevásárlóközpontba való beáramlás megteremtéséhez. A legtöbb nagyobb üzlet, szórakozóhely és étterem látogatását előre megtervezik. Az egyetlen kivétel talán az étteremudvar: magának az étteremnek a kedvéért általában csak a fiatalok járnak be a bevásárlóközpontba, és a legtöbb felnőtt vásárló számára a jó ételudvar további kényelmi szempont a bevásárláskor. központ, ahol jobb vásárolni. De az élelmiszerudvar nagyban befolyásolja a bevásárlóközponton belüli áramlások eloszlását – a központba érkezők céltudatosan mennek oda.

A nagy élelmiszerboltok látogatottsága nagyon jól jellemzi egyrészt a bevásárlóközpont formátumválasztásának hatékonyságát, másrészt a bérlő helyzetét. Például, ha egy 1600 négyzetméteres eladóterű szupermarketet naponta 2000 ember keres fel - nem rossz, 3500 - nem rossz, és 8000 - nagyon jó, az üzlet népszerű, és választékával és áraival vonzza a vásárlókat. . Egy jó hipermarket (klasszikus, legalább 5000 nm-es értékesítési alapterülettel és 50%-ban nem élelmiszertermékek arányával a szortimentben) napi 7000 főtől legyen, ha kevesebb, akkor ez azt jelenti. hogy a hipermarket valamilyen módon nem fejezte be a munkáját, és nem sikerült megnyernie a vásárlói hűséget. Fentebb megjegyeztük néhány hipermarket egyik problémáját - a nem élelmiszertermékek nem kielégítő választékát és a nagy terület fejlesztésének képtelenségét. A hipermarketek népszerűtlenségének okai az áruk alacsony minőségével és az eladótérrel is összefüggésbe hozhatók: a hipermarket arctalan és aránytalan térként jelenik meg az ember számára, amelyben kényelmetlen árut választani, és nem is túl kellemes. lenni. A szupermarketek látogatottsága elhelyezkedésüktől és árpolitikájuktól függ. Az egyik lakónegyedi bevásárlóközpontban a horgonybérlő cserélődött, a demokratikus helyi üzemeltető helyét pedig egy regionális lánc vette át, amelynek üzlete az „átlag plusz”-ra lett kialakítva. Az új szupermarketben az átlagos napi látogatószám 3000 fővel kevesebb volt, mint a korábbi üzemeltetőé. Egy másik városban napi 5000 látogató elvesztését eredményezte, ha a szomszédos élelmiszerpiacot egy bevásárlóközponton belüli szupermarketre cserélték fel. Hová tűnt az áramlás? Kínában a Tao-tanítások hívei ezt mondják: „A pénz olyan, mint a víz, folyik, és oda hajlik, ahol alacsonyabbak az árak.” Tehát ebben az esetben a vásárlók többel kezdtek más üzletekbe menni alacsony árakélelmiszerekhez és egyéb mindennapi árukhoz. Ennek megfelelően ritkábban merül fel a bevásárlóközpont látogatásának szükségessége. Ezt a két esetet még 2006-2007-ben, a kiskereskedelem virágzásának időszakában jegyezték fel. A 2008-as válság kezdete óta pedig számos városban (különösen azokon a területeken, ahol a válság által leginkább érintett iparágak jelentős szerepet játszottak) érezhető a vásárlók kiáramlása a gyönyörű, sokféle áruban gazdag szupermarketekből a diszkontokba, hipermarketekbe, piacok - kevésbé szépek, sekély választékkal, de alacsony árakkal.

Egy bevásárlóközpontban a bérlők teljesítményének értékelésekor a következő, áramlással kapcsolatos mutatókat használjuk:

a bérlői részvétel abszolút mutatói;
a bérlő látogatóinak aránya a központ teljes látogatóinak számában a bérlő által elfoglalt terület arányával;
a bérlői jelenlét jellemző vonásai.

A „durva” becslés a látogatók átlagos napi számát használja (a bevásárlóközpont és minden bérlő esetében). A pontosabb kép érdekében minden hónapra ki kell emelni az átlagos látogatottságot a hét napjai szerint, mivel a látogatottság nem csak hétköznapokon és hétvégén, hanem szezonban és ünnepnapokon is változhat. Például minden hónapban ki kell számítania a látogatók átlagos számát naponta hétfőn, kedden, szerdán stb. A központban lévő legerősebb „mágnesek” meghatározásához a forgalom arányát összehasonlítják az elfoglalt terület arányával, és figyelembe veszik a vállalkozás elhelyezkedését a bevásárlóközpont tervén.

3. példa Egy háromszintes, kerületi jelentőségű bevásárlóközpontban, összesen 45 000 négyzetméter bérelhető területtel, tanulmányt készítettek a horgony- és minihorgonybérlők látogatottságáról. A bevásárlóközpont autóval jól megközelíthető területen található, a központ mellett nincs tranzit gyalogos forgalom, a látogatók kifejezetten a központba jönnek. A vizsgálat során a következő eredmények születtek:

A horgonybérlők jelenléte.

Padló	Bérlői specializáció	Bérleti terület, m2	Részesedés a bérleti területen, %	Látogatói arány (átlagos napi látogatási számmal), %
Horgonybérlők:			54,00
1. emelet	Hipermarket	7000	15,56	25
1. emelet	Családi ruha áruház	1200	2,67	12
2. emelet	Bútorközpont	3500	7,78	6
2. emelet	Háztartási gépek szupermarketje	2600	5,58	17
2. emelet	Tematikus éttermek blokkja	1280	2,84	7
3. emelet	Fitnesz Klub	3000	6,67	2
3. emelet	Gyermekáru szupermarket	1300	2,89	9
3. emelet	Ifjúsági ruházati áruház	900	2,00	16
3. emelet	Mozi	2100	4,67	6
3. emelet	Szórakoztató központ	3200	7,11	15
3. emelet	Étkezési udvar (a terület az asztalt is tartalmazza)	980	2,18	23
Mini horgonybérlők:			6,13
1. emelet	Parfümök és kozmetikumok	380	0,84	11
3. emelet	Sporteszközök boltja	750	1,67	4
3. emelet	Könyv szupermarket	850	1,89	7
3. emelet	Számítógépek, digitális technika	780	1,73	9

A különböző szolgáltatók látogatói aránya azt mutatja, hogy az emberek egyszerre több kiskereskedelmi, élelmiszer- és szórakoztató intézményt keresnek fel. A látogatások legnagyobb hányada: hipermarket (25%), élelmiszerudvar (23%), háztartási gép szupermarket (17%), ifjúsági ruházati áruház (16%) és szórakoztató komplexum (15%). Feltűnő ugyanakkor a legnagyobb üzlet - a hipermarket - nem kielégítő teljesítménye. A terület 15,6%-át foglalja el, de csak az emberek 25%-a látogatja, és a látogatások számát tekintve valamivel megelőzi a többi, jóval kisebb területű vezetőt. A vizsgálat eredményei azt mutatják, hogy a terület lakói valamilyen okból nem szeretik a hipermarketet (magas árak, alacsony áruminőség, ellátási szünetek és üres polcok), és sok vásárló, aki a központ más üzleteibe érkezik, nem jön be a bolt a vásárlás végén.élelmiszer hipermarket. Kiemeljük azokat az üzemeltetőket, akiknek részesedése a teljes forgalomból jelentősen meghaladja a területi részesedésüket. Ezek az operátorok lesznek a központ legerősebb „mágnesei”, sok látogató kifejezetten hozzájuk érkezik:

Bérlői specializáció	A teljes látogatottság aránya az elfoglalt terület arányához képest

Ifjúsági ruházati áruház
Családi ruha áruház
Gyermekáru szupermarket
Háztartási gépek szupermarketje
Tematikus éttermek blokkja
Szórakoztató központ
Mozi

A mini horgonybérlők közül egyértelműen kiemelkedik egy parfüm- és kozmetikai szupermarket, és jól látható, hogy ez az üzlet nem csak a földszinti elhelyezkedését használja ki, hanem önálló „mágnes” is. A könyves szupermarket és a számítógépes bolt nagyon jó forgalmi mutatókkal rendelkezik, és teljes mértékben hozzájárul a bevásárlóközpontba általában és különösen a harmadik emeletre történő áramlás megteremtéséhez. És itt sporteszközök boltja kicsit rosszabbul működik. A központban két bérlő található, amelyek látogatottsága alacsonyabb, mint a terület aránya - egy bútorközpont (0,77) és egy fitneszklub (0,3). Mindkét üzemeltető távoli helyeket foglal el a bevásárlóközpont elrendezésében, és várhatóan megcélozzák őket a látogatók. De azt, hogy egy üzemeltető jól vagy rosszul látogatott-e, csak a sajátosságait figyelembe véve lehet megítélni. Egy fitneszklubnál a látogatottság normális, de egy bútorközpontnak több látogatót kell vonzania.

Már a bérbeadási arányszámokat is szemlélve látható egy lehetséges probléma a jelentős bérlők megoszlásában. A központban nagyon erős az áramlás a 3. emeletre: összességében a látogatók 91%-a (!) érkezik a 3. emeleti „mágnesekhez”, a bejáratokon (hótól) felemelkedhetnek az emberek. bejárati ajtókés a többszintes parkolóból) közvetlenül a tetejére liftek és mozgólépcsők segítségével. Ugyanakkor az 1. emeleti „mágnesek” csak az áramlás 48% -át használják ki, és a leggyengébb a 2. emelet - 30%. Az emeleti forgalom eloszlásának ez az atipikus képe a területen található kulcsbérlő - egy hipermarket - kudarca, valamint a horgonybérlők nem hatékony elosztása miatt a két felső emelet között.

4. Gyenge forgalom a streaming üzletek felé, jó forgalommal a rögzített bérlőktől. Ennek az az oka, hogy a flow esetleg nem célzott, a központot más célközönség képviselői vagy más motivációjú vásárlók keresik fel. Gyakori példa, hogy a környéken indokoltnál drágább divatmárkákkal töltenek fel egy központot. Házaspárok szívesen jönnek a hipermarketbe és a szórakoztató központba, a fiatalok nagy örömmel töltik az időt az étteremben és a moziban, de a galéria áruinak nagy részét egyszerűen átvizsgálják, mintha kiállításon lennének.

Egy bevásárlóközpont forgalmának és az egyes üzemeltetők munkájának tanulmányozása csak egy része a helyzetfelmérésnek. Ha problémák jelentkeznek a központban, akkor marketingkutatást kell végezni, és fel kell mérni a központ versenyhelyzetét, tanulmányozni kell a látogatók véleményét. A helyzet részletes elemzése után a bevásárlóközpont vezetője számára világossá válik, hogyan kell eljárni: hogyan alakítsa ki a bevásárlóközpont egészének koncepcióját, és válassza ki a megfelelő pozíciót az egyes bérlőkkel való kapcsolattartásban.

Kira és Ruben Kanayan,

Az "Union-Standard Consulting" cég vezető tanácsadói, Moszkva,
a könyv szerzői" Kiskereskedelmi ingatlanok: az idő és a kilátások kihívásai »,
könyvek ""
és könyvek ""

A helyiségek bérlése ma több jövedelmező üzlet mint a termelés, így egyre több vállalkozó szeret ilyen módon pénzt keresni. A legnehezebb dolog egy ilyen vállalkozásban megfelelő horgonybérlőt találni. Nézzük meg, mit jelent ez a kifejezés, és milyen jellemzői vannak

Kik a bérlők

A horgonybérlő meghatározása előtt érdemes megjegyezni, kit nevezünk bérlőnek. Ez Egyedi vagy jogi, amely írásbeli megállapodást köt az épület (vagy más ingatlan) tulajdonosával annak használati jogára. Cserébe a bérlő vállalja, hogy anyagi kártérítést fizet a tulajdonosnak. Méretét és fizetési gyakoriságát a szerződés rögzíti.

A lakó- és nem lakáscélú helyiségek mellett berendezéseket, telkeket, járműveket és akár teljes vállalkozásokat is bérelhet. Egyébként a különféle dolgok bérbeadását bérletnek hívják.

A bérlők típusai

Ha figyelembe vesszük az üzlethelyiségek bérlőit, akkor általában három típus létezik:

Rendszeres bérlő. A legtöbb esetben kis területet fed le , és ennek következtében igen szerény hasznot hoz.
Albérlő. A bérelt terület néha túl sok egy cégnek. Ezért az „extra” teret átengedik kisebb szervezeteknek. Gyakran előfordul, hogy a bérlők többet profitálnak az albérletből, mint a fennmaradó területen található kiskereskedelmi üzletük.
Horgonybérlő. A legkívánatosabb „ügyfél” a bevásárlóközpont-tulajdonosok számára. Miért? Mérlegeljük.

Horgonybérlő: mi ez?

Az ilyen lízingek lényegének jobb megértéséhez érdemes felidézni a bevásárlóközpontok kialakulásának történetét.

Mivel a városok peremén és azon túl mindig is alacsonyabb volt a telek ára, mindig is jövedelmezőbb volt ott üzleteket építeni. Egy probléma maradt: hogyan vonzunk vásárlókat? Végtére is, ahhoz, hogy odaérjen, több időt és erőfeszítést kell költenie, mint az otthonához vagy a munkahelyéhez közeli boltba menni.

A probléma megoldása érdekében a következő bevásárlókomplexum megnyitására készülve a benne lévő területet egyedi vagy nagyon olcsó termékekkel rendelkező üzleteknek kezdték bérbe adni. Ők lettek az a mágnes, amely vonzotta a vásárlókat a bevásárlókomplexumba. Az ilyen bérlőket, akik valójában az egész komplexum reklámjaként szolgáltak, horgonybérlőknek nevezték. Egy adott bevásárlóközpont jövedelmezősége a rendelkezésre állásuktól függ.

Az ilyen típusú kölcsönzés jellemzői

Milyen sajátosságok alapján ismerheti fel a horgonybérlőket

Átlagosan a helyiségek teljes területének 5-15 százalékát foglalják el. Az általuk bérelhető terület maximális összege nem haladhatja meg az 50%-ot.
Általában ezek az üzletek (vagy egyéb szolgáltatásokat nyújtó intézmények) vonzzák a vásárlók többségét a bevásárlóközpontba, így reklámjaik a bevásárlóközpontban mindenhol elhelyezhetők.
Gyakran a horgonybérlő helye egy bevásárlókomplexumban a második, harmadik emeleten (vagy más kevésbé vonzó helyen) található. Ez azért történik, hogy a hozzájuk kerülve a potenciális vásárló megismerkedhessen a kevésbé ismert üzletek termékeivel. Az ilyen jellegű reklámozásért a bérbeadó általában megállapodás szerinti kedvezményt ad a bérlőnek, vagy egyéb kedvezményt biztosít számára.
Általában egy ilyen kiskereskedelmi üzlet az áruk széles választékát kínálja olyan árakon, amelyek vonzóak az ügyfelek számára. Ezért a bevásárlóközpontok horgonybérlői leggyakrabban különféle szupermarketek. A legtöbb gyakori szakterületük az élelmiszerek, vegyszerek vagy háztartási gépek. Néha több is lehet belőlük egyszerre: például az első emeleten egy élelmiszerbolt, a harmadikon pedig háztartási gépek találhatók. A második emelet és a másik kettő üres terei kis, speciális üzletek és irodák között vannak elosztva.

A horgonylízing előnyei a bevásárlóközpontok tulajdonosai számára

Az utóbbi időben az épülettulajdonosok egyre inkább azt preferálják, hogy minél több „horgony” legyen ügyfeleik között. Miért van ez így?

Mindenekelőtt önmagukban vonzzák a vásárlókat, szélesebb körben elérhetővé téve a bevásárlóközpont többi üzletét.
Az épület tulajdonosa kevesebbet költ a helyiségek reklámozására, mert a horgonybérlő önállóan folytatja saját marketing kampányát. Egyébként néha én magam fizetem az épület homlokzatának vagy legalább egy részének díszítését.
Egy ilyen bérlő több hasznot hoz, mint a kiskereskedelmi egységek. Egyébként vannak esetek, amikor a bérbeadó nem is a használt helyiségek területéért és a rezsiért fizet, hanem a cég összbevételének százalékát.
A különösen sikeres horgony birtokában az épület tulajdonosa bérleti díjat emelhet olyan kisebb üzletek számára, amelyek vásárlói forgalma az ő költségén növekszik.

Milyen előnyökben részesül a horgonybérlő?

Azáltal, hogy „horgony” lesz, a bérlő is ritkán veszít pénzt, és bizonyos juttatásokban részesül.

Sajnos a horgonybérleten alapuló marketingstratégia nem mindig sikeres. Ismeretesek olyan esetek, amikor a jól meghirdetett üzletek csődbe mentek, és a bevásárlóközpont tulajdonosának ismét új „horgony” után kellett néznie. Ezért a horgony számos előnnyel együtt (a helyiség többi bérlőjéhez képest) jelentős kockázatot is vállal. Míg a bérbeadó továbbra is anyagi nyertes lesz.

A "horgonyok" típusai

Érdemes megjegyezni, hogy a horgonybérlő nem mindig üzlet. Egyértelmű, hogy minden kereskedelem fő célja a lényeg a profitszerzés, de az ilyen ügyfelek gyakran nem közvetlen értékesítésre, hanem bizonyos szolgáltatások nyújtására specializálódtak. Ennek ismeretében azonosíthatjuk a „horgonyok” fő típusait.

Szupermarketek. A legtöbb esetben ők a bevásárlóközpontok horgonybérlői. Aki járt legalább egy kis bevásárlóközpontban, felsorolhatja az ilyen pontok listáját. Bár ezek leggyakrabban élelmiszer-áruházak, néha eltérő szakterülettel rendelkeznek. Például ruhákat árul, Építőanyagok vagy technikát.
Az edzőtermek, fitneszközpontok és hasonló létesítmények gyakran horgonybérlők.
Oktatási intézmények. Természetesen nem olyan elterjedt és jövedelmező, mint az első két típus, de bizonyos esetekben ők a „horgonyok”. Általában ezek magántanfolyamok idegen nyelvek, fodrász, kozmetikus, manikűrös és pedikűrös iskolák stb.
Szórakoztató komplexumok. Az egyik legtöbb gyakori típusú „horgonyok” a szupermarketek után. Ezek lehetnek korcsolyapályák, mozik, uszodák, tekepályák, szaunák stb. Általában nagyon kényelmesek a bérbeadók számára, mivel körülöttük számos étterem vagy üzlet található, amelyek megfelelő felszerelést árulnak (például fürdőruhák a medencék közelében, korcsolya a korcsolyapályák közelében, törölközők, szappanok és samponok a szaunák közelében).

Példák a "horgonyokra"

A szóban forgó fogalom lényegének jobb megértése érdekében nézzünk meg néhányat

Például vegye be a híres "Shchelkovo" bevásárlóközpontot. Annak ellenére, hogy csak kétszintes, több mint kétszáz kiskereskedelmi üzletet tudnak szabadon elhelyezni. A fő horgonyok ugyanakkor a Baskin Robins (gyermeklátványosságok és kávézó), a Real hipermarket és a Centerfilm mozi. Mindezek a helyek a bevásárlóközpontban úgy vannak elosztva, hogy a kevésbé népszerű pontokra vonzzák a látogatókat.

Egy másik példa a Gagarinsky bevásárlóközpont. Érdekesség, hogy az „Auchan” és „Sportmaster” hipermarketek, valamint a márkás ruházati, ékszer- és kozmetikai üzletek formájában szokásos „horgonyok” mellett előnye a metróhoz közeli elhelyezkedése.

Áttekintve rövid lista A horgonybérlők hiányosak lennének a legendás GUM és TSUM említése nélkül, amelyek maguk is sok vásárló „horgonyai” a 20. század eleje óta.

Emiatt a TSUM nemcsak Moszkvában, hanem Kijevben és Minszkben is létezik.

Miért vannak ma problémák a „horgonyokkal”?

BAN BEN modern világ a bevásárlóközpontok ma már nem ritkaság. Ha tíz éve még a kisvárosokban volt egy-kettő ilyen, akkor ma átlagosan öt ilyen hely van egy megközelítőleg 60-80 ezer lakosú településen.

Ha nagyvárosokról vagy megapoliszokról beszélünk, akkor a bennük lévő bevásárlóközpontok száma tucatnyira tehető. Általában mindegyik meglehetősen hasonlít egymásra, akárcsak a „horgonyjaik”. Általában ezek szupermarketek vagy fitnesztermek, éttermek. Néha vannak olcsó márkás ruhaüzletek (mint például a moszkvai GUM-ban).

Ebben a tekintetben komoly verseny alakul ki a bevásárlóközpontok között, különösen az azonos területen található bevásárlóközpontok között, így az épülettulajdonosok kénytelenek szokatlan horgonybérlőt keresni, hogy bevásárlókomplexumukat kitűnjenek mások közül. Kisebb városokban azonban ezt nehezebb megtalálni.

Hiszen például ugyanaz a korcsolyapálya, mozi vagy uszoda meglehetősen drága vállalkozás, a kistelepüléseken pedig egyszerűen nem térül meg. Ebben a tekintetben a bérbeadók kénytelenek más módszereket kidolgozni a vevők vonzására. Ezért ma a horgonyrendszer fokozatosan elavulttá válik. Sajnos még nem találtak fel méltó alternatívát.

A bérleti kérdések megértése nagyon fontos mind a bérlő, mind a bérleti lehetőséget biztosító számára. Az ezekben a jogviszonyokban érvényesülő alapfogalmakról, jogokról és jellemzőkről a cikk későbbi részében lesz szó.

Ki a bérlő?

606. cikk értelmében Polgári törvénykönyv Két fél között bérleti szerződés jön létre, amely szerint az ingatlan bizonyos díj ellenében ideiglenes használatba kerül egyik személytől a másikhoz. Azt, aki az ingatlant birtokba veszi, bérlőnek, aki bérbe adja, bérbeadónak nevezi. Lehetnek 18 éven felüli állampolgárok, valamint jogi személyek.

A bérleti szerződésben meg kell határozni a bérleti díj összegét, valamint a bérleti időszakot.

A bérlő kötelezettségei

A bérleti szerződés megkötésekor a bérlőnek tisztában kell lennie kötelezettségeivel:

A megbeszélt bérleti összeget időben fizesse ki, ellenkező esetben késedelmi díjat kell fizetnie, amit a bérleti szerződés is rögzít. Ezen túlmenően, ha 2 vagy több bérleti díj fizetése késik, a bérbeadónak jogában áll felmondani a szerződést. Természetesen minden tartozást ki kell fizetni, különben a bérbeadó bírósághoz fordulhat.
Felelős a bérelt ingatlan biztonságáért. Ha az ingatlan használatából eredően a bérlő hibájából kár keletkezett, köteles a tulajdonosnak minden kárt megtéríteni. Ha a bérleti tárgy teljes megsemmisüléséről beszélünk, akkor a teljes piaci értéket meg kell fizetni.
A bérleti idő lejárta után adja vissza az ingatlant a tulajdonosnak, ellenkező esetben bírságot kell fizetnie. A bérbeadónak joga van pert indítani.

Bérlői jogok

A bérlőnek kötelességei mellett tisztában kell lennie jogaival:

Üzemeltetésre alkalmas bérelt tárgy átvétele, amelynek tényleges jellemzői megfelelnek a dokumentációban meghatározott jellemzőknek. Ha ezt a jogot nem tartják tiszteletben, a bérlő követelheti a tulajdonostól a bérleti díj összegének csökkentését vagy a szerződés felbontását. Ha a bérlőt a bérbeadó hibájából veszteség éri, kártérítést kell kapnia.
Teljes kártérítést kap, ha a bérbeadó tetszés szerint felmondja a bérleti szerződést a bérlő beleegyezése nélkül, vagy a szerződésszegés hiányában.

Bérlői kockázatok

A bérlő fél a pénzbeli szerződésben, és számolnia kell a következő kockázatokkal:

Kössön ügyletet olyan személlyel, akinek nincs felhatalmazása az ingatlan bérbeadására. Ez az egyik leggyakoribb csalási módszer.
Használhatatlan vagy sérült ingatlan bérbeadása.
A bérleti időszakot a bérbeadó kérésére a megbeszéltnél korábban fejezze be.
A lízingelt ingatlan javításába vagy javításába fektetett pénzeszközök elvesztése, mivel a lízingidőszak végén a lízingbeadó megtagadhatja a bérleti időszak meghosszabbítását.

A kockázatok minimalizálása érdekében a bérleti szerződés megkötésekor ügyvédi segítséget kell igénybe venni.

Albérlő az a személy, aki albérleti szerződést köt a bérlővel. Így mintegy újrabérbe veszi a már bérelt földet. A jelen szerződés megkötése csak akkor megengedett, ha van egy megfelelő záradék, amely engedéllyel rendelkezik a föld vagy más ingatlan tulajdonosának albérleti szerződés megkötésére.

Manapság elterjedtek azok az üzlettípusok, amelyekben lakásokat vagy egyéb lakóhelyiségeket adnak albérletbe. Az erőforrások megfelelő elosztásával ebből jó pénzt lehet keresni.

Milyen jellemzői vannak az albérlőknek a jogok, lehetőségek és kötelezettségek tekintetében?

Az albérlőt a bérlővel kötött megállapodás alapján az albérlő ingatlan birtoklási joga illeti meg. Ugyanakkor a modern jogszabályoknak kell vezérelnie, és nem lépheti túl saját képességeit.
Az albérleti szerződés feltételei semmilyen esetben sem lehetnek ellentétesek a bérleti szerződés feltételeivel.
Az albérlőnek nincs joga az albérletbe kapott ingatlan rendeltetésének megváltoztatására. Ezt a célt általában a fő tulajdonos határozza meg.
Az albérlő csak akkor veheti birtokba az ingatlant, ha az albérleti szerződés megkötéséről a bérbeadót értesíti. A törvény csak egy hónapot ír elő a hozzájárulásra vagy az elutasításra az értesítés bérbeadónak történő megküldésétől számítva. Ezen időszak után az ingatlan albérletbe adható.
A pontosabb és jogszabályi megfelelés érdekében javasolt az albérleti szerződést közjegyzővel hitelesíteni.

Fontos megjegyezni azt is, hogy az albérlet díja nem lehet magasabb, mint a bérleti díj összege. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek jogában áll bármilyen összeget kijelölni az albérletre, amely nem haladja meg a bérleti díj költségét.

Földbérlők

Állampolgárok, közösségeik, külföldiek, részvénytársaságok, különféle szervezetek, hontalanok stb. A modern jogszabályok szerint egy telek bérlőjeként elismert személy a következő jogokkal rendelkezik:

Ásványok és egyéb földek gazdasági szükségletekre történő felhasználása eladási jog nélkül.
A bérbe adott földterület független kezelése.
Különféle épületek felállítási lehetősége gazdasági és egyéb szükségletekre, ha ezt a jogot a bérbeadóval kötött megállapodás biztosítja.
Bérelt telek felhasználása bármilyen üzleti igényre, eladási lehetőség nélkül.
Lehetőség bérelt földterület albérletére, ha ezt a szerződés biztosítja.

A bérlő jogai közé tartozik a bérleti időszak meghosszabbítása, a szerződés idő előtti felmondása vagy a lízingjog fedezetként történő átruházása.

A bérlő fő felelőssége az lesz, hogy csak a megkötött megállapodásnak és a modern jogszabályoknak megfelelően járjon el. Ha ezt a szabályt nem tartják be, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.

Horgonybérlők

A horgonybérlő lehet magánszemély vagy jogi személy. Általában ez a személy birtokolja a bevásárlókomplexum jelentős területét (a teljes terület legalább 5-15% -át). Ennek megfelelően a horgonybérlő a felelős azért, hogy a legtöbb vevőt vonzza. Ma a „horgonybérlő” kifejezést aktívan használják a kiskereskedelmi ingatlanokban.

Ennek a fogalomnak és jellemzőinek jobb megértése érdekében tekintse át az alábbi besorolást, amely szerint a kiskereskedelmi ingatlanok forgalmazása szokásos:

A mikrokörzet bevásárlóközpontjai. Ezek kis bevásárlóközpontok, amelyek területe nem haladja meg a 3000 négyzetmétert. m. Lehetséges, hogy ilyen helyen egyáltalán nincs horgonybérlő.
Bevásárlóközpontok a környéken. Ebben a kategóriában már vannak nagyobb, akár 10 000 négyzetméteres üzlethelyiségek is. m. Leggyakrabban vagy egy gyógyszertárlánc, vagy egy élelmiszerbolt működik horgonybérlőként.
kerületi bevásárlóközpontok. Itt még nagyobb területek is érintettek - akár 20 000 négyzetméter. m. Ezeknek a bevásárlóközpontoknak a közönsége átlagosan körülbelül 150 000 ember. Jellemzően élelmiszerboltok és különféle ipari áruházak (nagyon gyakran nagy részlegek, ahol gyerekeknek szánt áruk találhatók) lehetnek itt horgonybérlői.
Szuper kerületi bevásárlóközpont. Nagyon nagy üzletek akár 30 000 négyzetméteres kiskereskedelmi területtel. m. A horgonybérlők általában hasonlóak a kerületi bevásárlóközpontok horgonybérlőihez.
Bevásárlóközpontok a régióban. Hatalmas kiskereskedelmi területek, összesen akár 45.000 négyzetméter. m. Itt 1-2 horgonybérlő helyezhető el, nagy áruházak formájában, különféle áruk gazdag választékával. A bérlők által elfoglalt terület nem lehet kisebb 4500 négyzetméternél. m.
Különleges bevásárlóközpontok. Megkülönböztető tulajdonság Ezen bevásárlóközpontok közül az, hogy a bennük lévő összes árut általában egy speciális kategóriába sorolják. Ezt a kategóriát a horgonybérlő határozza meg árukínálatával. Vegye figyelembe, hogy az ilyen típusú bevásárlóközpontok területe 3000 négyzetméter lehet. m 100 000 négyzetméterig. m.

A horgonybérlőket a bevásárlóközpontok „arcának” nevezik, ezért kiválasztását gondosan és alaposan átgondolják. Jelenleg világszerte a legnépszerűbb a horgonybérlők felhasználásával bevásárlóközpont építése.

Bérlői rotáció

A forgás szó fő jelentései közé tartozik a változás, az alternáció. A bérlői rotáció elkerülhetetlen folyamat a kereskedelmi struktúrákban, melynek motorja az előrehaladás, a folyamatos fejlődés, a változásra való összpontosítás. A modern statisztikák szerint manapság a bérlők körülbelül 10%-a rotáció hatálya alá tartozik.

A fejlesztő számára a magas szintű rotáció rossz, mivel befolyásolja a bevételek stabilitását. A bérlőnek ez is természetesen rossz, mert kihat az értékesítési piacra és a további tevékenység lehetőségére.

A forgás szintjének csökkentését mindenekelőtt a fejlesztőnek kell elvégeznie. Ehhez bölcsen kell kiválasztania a bérlőket. Így például, ha 5 értékesítési területet adnak különböző bérlőknek azonos típusú termékkel, akkor ezek közül legalább az egyik felváltva lesz.

Rendkívül fontos a bérleti díj szabályozása is, mert ha az veszteségesnek bizonyul, akkor előbb-utóbb a bérlő felmondja a szerződést. Ennek eredményeként kiderül, hogy mindkét fél számára fontos elemezni és helyesen kiválasztani mind a tevékenység szintjét, mind azt, hogy ez vagy az a helyiség mennyire alkalmas erre.

Videó: Bérbeadás és albérlet szabályai

A törvény külön szabályokat ír elő a bérlőkre és az albérlőkre egyaránt. E szabályok betartása jótékony hatással van az együttműködésre, és lehetővé teszi az üzleti tevékenység és a személyes gazdasági szükségletek kielégítésének terét. További részletek a jogszabályi keret ez a probléma az alábbi videóban:

Tehát a bérlő lehet magánszemély és jogi személy is, aki megállapodást köt a bérbeadóval ingatlanának fix bérleti díj fejében történő használatáról. A nézeteltérések elkerülése érdekében a bérlő köteles betartani az ingatlan tulajdonosával kötött szerződésben előírt valamennyi feltételt.