Dom Razno

Dokumenti za iznajmljivanje nestambenih prostorija. Šta trebate znati kada iznajmljujete nestambeni prostor

Zaključivanje ugovora o zakupu nestambenih prostorija, morate uzeti u obzir sve nijanse završetka transakcije i državnu registraciju dokumenta, bez kojih on nema pravnu snagu.

Obavezni uslovi ugovora

Prema Ivanu Kudryashovu, šefu pravnog odjela Grupe kompanija Ecodolye, Građanski zakonik Ruske Federacije navodi da ugovor o zakupu mora tačno evidentirati sljedeće bitne uslove:

Iznajmljeno nekretnina ili iznajmljene prostorije;

Cijena najma;

Procedura za obračun ove cijene;

Pravila za popravke i način na koji se trošak nadoknađuje ili ne nadoknađuje zakupcu;

Kako se stanje prostora odražava na najamni odnos (i po njegovom prestanku);

Uslovi za raskid ugovora.

Posebno je vrijedno istaknuti iznajmljivanje „nestandardnih“ nekretnina, dijelova prostorija (na primjer, dio sprata za postavljanje bankomata i sl.). “Ranije je takve opcije bilo teško implementirati. Danas su mogući i takvi zakupni odnosi, uključujući zaključivanje predugovora za područja koja još nisu puštena u funkciju“, objašnjava Ivan Kudrjašov.

Neophodno je obratiti pažnju na to kako je objekt koji se fotografiše naznačen u ugovoru. Ako su prostorije u potpunosti uknjižene, onda ih treba imati najviše Detaljan opis: lokacija, površina, katastarski podaci (kako su upisani u katastarski registar ili u imovinskim dokumentima zakupodavca). U drugim slučajevima, ugovor o zakupu može se priznati kao nezaključen zbog nedosljednosti predmeta ugovora.

Ivan Kudrjašov dodaje: „Još jedna važna tačka je definicija najam i kako je to tačno definisano. Ako u ugovoru nije preciziran jasan iznos, ali je postupak njegovog obračuna fiksiran, tada promjena bilo kojeg pokazatelja u formuli može ozbiljno utjecati na stvarni trošak najma. I to se ne može osporiti. Prema zakonu, dozvoljena je promjena vrijednosti samo jednom godišnje, ali će u ovom slučaju vlasnik to moći učiniti onoliko često koliko želi. Ovo se odnosi na iznajmljene prostore koji se nalaze i u državi i u privatni posjed. Morate shvatiti da što je manje vrijednosti u formuli za izračunavanje naknade, manji je rizik zakupac.”

Uslovi za obaveznu registraciju ugovora o zakupu nestambenog prostora

Prema rečima advokata pravne grupe „Jakovljev i partneri“ Vasilija Trofimova, čl. 1. Federalnog zakona “O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i prometu sa njima” definiše stambene i nestambene prostore kao nekretnine. A transakcije s njim i pravo na njega podliježu državnoj registraciji.

“U skladu sa stavom 2 čl. 651 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zakupu nestambenih prostorija zaključen na period od godinu dana ili više podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim tek od trenutka takve registracije“, objašnjava Vasilij Trofimov.

Svetlana Sinitsina, vodeći stručnjak za komercijalne nekretnine u Avangardu, kaže: „Ako je ugovor sklopljen na manje od godinu dana, nema potrebe da ga registrujete – on će već biti važeći. Važno je napomenuti da se ovo pravilo odnosi i na ugovore sa odredbom o obnavljanju za isti period nakon završetka početnog perioda. Vjeruje se da je u ovom slučaju u toku sklapanje novog sporazuma.”

Takođe nije potrebno registrovati ugovor o zakupu nekretnine, produžen ili potpisan na neodređeno vreme.

Vasilij Trofimov dodaje: „Važno je uzeti u obzir da je rok važenja ugovora o zakupu, određen od 1. dana u bilo kojem mjesecu tekuće godine do 30. (31.) dana prethodnog mjeseca u narednoj godini, priznaje se jednaka godini. Odnosno, ugovor o zakupu zaključen, na primjer, od 29. decembra 2013. do 28. decembra 2014. godine, mora biti registrovan.”

Pitanje cijene

Neki stanari se boje da registracija uključuje finansijske troškove. U stvari, iznosi su prilično mali, posebno u poređenju sa troškovima samog najma. Upravni partner advokatske firme Polezhaev and Partners, Zakhar Polezhaev, kaže: „Za registraciju ugovora o zakupu nestambenih prostorija plaća se državna taksa. Za pravna lica - 15 hiljada rubalja, za fizička lica - 1 hiljada rubalja. Takođe morate uzeti u obzir troškove pripreme dokumenata – pravne usluge, notarske takse, itd.”

Koje dokumente i gdje je potrebno dostaviti za registraciju ugovora?

Prema Zakharu Polezhaevu, za registraciju ugovora o zakupu nestambenih prostorija, dokumenti se podnose teritorijalnoj diviziji Rosreestra ( federalne službe državna registracija, geodezija i kartografija).

Za registraciju takvog ugovora dovoljna je prijava jedne od strana, drugim riječima, nije potrebna zajednička prijava. Scroll neophodna dokumenta mogu se razlikovati ovisno o specifičnostima transakcije (uključenost fizičkih ili pravnih lica, karakteristike određene imovine, specifični zahtjevi nekih odjela Rossreestra), ali u generalni nacrt izgleda ovako:

Prijava za državnu registraciju (obično je priprema zaposlenik Rosreestra koji prihvata dokumente);

Ugovor o zakupu (nekoliko primjeraka prema broju strana + 1 primjerak za Rosreestr);

Dokumenti o strankama (ustanovni dokumenti za pravna lica, korporativna odobrenja, itd.);

Dokumenti koji se odnose na zastupnike stranaka (odluka o imenovanju rukovodioca pravnog lica, overeno punomoćje za zastupnika);

Dokumenti u vezi sa imovinom (katastarski pasoš, potrebne saglasnosti itd.).

Faze državne registracije

Postupak državne registracije (sa pozicije Rosreestra) sastoji se od sljedećih faza:

Prijem dokumenata;

Pravni pregled dokumenata;

Upis u Jedinstveni državni registar prava na nepokretnostima o odgovarajućoj registraciji;

Izrada upisnih bilješki na ugovore o zakupu;

Izdavanje dokumenata podnosiocu zahtjeva.

Zakhar Poležhaev dodaje: „U stvarnosti, u većini slučajeva, stranke učestvuju samo u prvoj i poslednjoj fazi, ostalo za njih ostaje neprimećeno. Naravno, podnošenju dokumenata mora prethoditi njihova priprema, usaglašavanje uslova ugovora, dobijanje potrebnih saglasnosti itd.”

"Zamke" prilikom registracije ugovora o zakupu

Prema Ivanu Kudryashovu, ako je predmet ugovora jasno naveden u ugovoru o zakupu, prostor je ispravno opisan u katastarskim dokumentima i pravo na njega je upisano, tada, u pravilu, ne nastaju problemi s njegovom registracijom.

Poteškoće mogu nastati kada prostorije nisu jasno opisane, ili postoje netačnosti u dokumentima katastarske registracije i imovinskih dokumenata. Na primjer, ako je katastarski upis izvršen davno, podaci se evidentiraju u dokumentima BTI, ali ih nema u katastarskim dokumentima.

“Ukoliko prostor nije propisno evidentiran, vlasnik će to morati ponoviti. U tom periodu mogu se sklopiti ugovori sa zakupcem o plaćanju stvarnog korišćenja. Može se zaključiti ili predugovor ili ugovor o zakupu budućeg prostora. Kada su strane spremne za dijalog, može se naći rješenje. Ako strane nisu spremne, njihov odnos određuje sud”, objašnjava Ivan Kudrjašov.

Upis ugovora o zakupu nepokretnosti - nestambenog ili stambenog prostora, kao i zemljišne parcele - vrši ovlašteni vladina agencija– Rosreestr i njegova teritorijalna odjeljenja.

Od 29. decembra 2019. potrebna je registracija ugovora o zakupu prostora ili zemljišne parcele u Rosreestru ako je zaključen na period duži od jedne godine.

Usluge registracije ugovora o zakupu u Rosreestr

sastavljanje ugovora o zakupu nepokretnosti;
pravni pregled dokumenata koje je kupac dostavio za registraciju ugovora o zakupu u Rosreestru;
stvaranje potrebnog skupa dokumenata i podnošenje Rosreestru za registraciju ugovora o zakupu prostora ili lokacije, plaćanje državne naknade za registraciju ugovora o zakupu ako je potrebno;
pribavljanje registrovanog ugovora o najmu i prenos istog na kupca.

Rokovi za izvršenje i troškovi usluga za upis ugovora o zakupu prostora ili zemljišta (od 29.12.2019.)

Pošaljite svoju prijavu

Registracija ugovora o zakupu u Rosreestru vrši se u roku od 10 dana od dana podnošenja dokumenata.

Dokumenti za registraciju ugovora o zakupu prostora u Rosreestru razlikuju se po sastavu u zavisnosti od toga ko je strana u transakciji (fizička ili pravna lica), kao i od toga koji se objekt iznajmljuje (stambeni ili nestambeni prostor). Ugovor o zakupu nestambenih prostorija zaključen na period duži od godinu dana podliježe registraciji u Rosreestru u svakom slučaju. Što se tiče ugovora o zakupu stambenog prostora zaključenog na duži rok, tu postoje neke posebnosti. Ako je ugovor o najmu stana zaključen između pojedinaca, on nije u svrhu preduzetničku aktivnost, onda će ovo biti ugovor o zakupu imovine i ne podliježe uknjižbi. Ako je ugovor o zakupu stana/stambenog prostora zaključen između pojedinca i pravno lice(najčešće pojedinci iznajmljuju svoje stanove pravnim licima u poslovne svrhe, na primjer, za smještaj kao hotel ili hostel), tada je za takav ugovor o najmu potrebna registracija kod Rosreestra.

Dokumenti za registraciju ugovora o zakupu nestambenog prostora za pravno lice ili individualnog preduzetnika

dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje zastupnika pravnog lica da djeluje u ime pravnog lica (original ili kopija ovjerena od strane privrednog društva i kopija, a ako je takav dokument akt organa državne uprave ili lokalne samouprave - a uredno ovjerena kopija, 2 primjerka);
osnivački dokumenti pravnog lica (sa svim izmenama i dopunama) (original ili kopija ovjerena od strane društva);
dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje lica da potpiše ugovor o zakupu od strane lica koje nije upravnik ili drugog lica koje djeluje u ime pravnog lica bez punomoćja (original i kopija, a ako je takav dokument akt državni organ ili jedinica lokalne samouprave - uredno ovjerena kopija, 2 primjerka.);
notarski ovjerena saglasnost supružnika pojedinačnog preduzetnika, ili notarsko ovjerena izjava da nije u braku;
dokument koji potvrđuje plaćanje državne pristojbe (original i kopija);
ugovor o zakupu sa svim prilozima u 3 primjerka;
pismena saglasnost hipotekarnog povjerioca za prenos imovine u zakup, ako je imovina založena i drugačije nije predviđeno ugovorom o hipoteci (original i kopija);
saglasnost vlasnika (odgovarajućeg organa za upravljanje državnom ili opštinskom imovinom) za davanje imovine u zakup pravnom licu - prilikom davanja u zakup imovine državnih i opštinskih preduzeća (original i kopija);
odluka nadležnog organa pravnog lica o odobravanju većeg posla ili posla za koji postoji interes (original i kopija).
ako se dio nekretnine izdaje - tehnički plan iznajmljenog dijela prostora (original i kopija).

Od 2017. godine, prilikom iznajmljivanja dijela prostora (na primjer, sobe na spratu ili u zgradi), za registraciju ugovora o zakupu nije dovoljno to naznačiti na tlocrtu BTI. Ovaj dio potrebno je registrovati katastarskim upisom u Rosreestru i istovremeno registrovati zakup.

Zauzvrat, da bi se iznajmljeni dio uknjižio na katastarsku evidenciju, potrebno je izvršiti mjerenja i izraditi tehnički plan prostora. Ove radove izvode katastarski inženjeri (cijena usluga je 20.000 rubalja).

Ko plaća državnu taksu za registraciju ugovora o zakupu?

Registracija ugovora o zakupu u Rosreestru vrši se na zahtjev jedne od strana. Dakle, i stanodavac i zakupac mogu podnijeti zahtjev za registraciju. Obično strane to odlučuju prilikom sklapanja sporazuma ili to navode kao obavezu jedne od strana. Češće takvu obavezu snosi zakupac, ali ponekad, na primjer, ako je zaključen ugovor između stanodavca, fizičkog i zakupca, pravnog lica, isplativije je plaćati državnu pristojbu stanodavcu , jer je njegova količina znatno manja.

Jedino pravilo je da državnu pristojbu plaća strana koja će biti podnosilac zahtjeva prilikom registracije ugovora o zakupu nekretnine u Rosreestru.

Naknada za registraciju ugovora o zakupu (od decembra 2019. godine):

22.000 rub. - za pravna lica;
2.000 rub. – za pojedince.

Za detaljnije informacije o uslugama registracije ugovora o zakupu prostora ili zemljišta, obratite se našim stručnjacima na telefon: +7 (926) 011-50-75 , +7 (495) 642-45-97 .

Kada odlučite iznajmiti stan ili iznajmiti kuću, trebali biste pažljivo proučiti sve zamršenosti postupka kako kasnije ne bi bilo problema s pravnom komponentom transakcije.

U ovom članku ćemo detaljno opisati koje dokumente svaki učesnik u ugovoru o najmu mora dostaviti, postupak registracije zaključenog ugovora i opasnosti povezane s prijevarom.

○ Iznajmljivanje stana i iznajmljivanje stana.

Iznajmljivanje i iznajmljivanje stana su dva različita koncepta uređena posebnim kodeksima.

"1. Ugovorom o zakupu stana jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu.
2. Pravnim licima se mogu dati stambeni prostori u posjed i (ili) korištenje na osnovu zakupa ili drugog ugovora. Pravno lice može koristiti stambeni prostor samo za boravak građana (član 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije).

Dakle, glavna razlika između ova dva tipa ugovora je status primaoca usluge. Ugovor o najmu se može zaključiti sa fizičkim licem. U ovom slučaju, strane u ugovoru su najmodavac (vlasnik stambenog prostora ili njegov ovlašteni zastupnik) i zakupac.

Stambeni prostor se može dati na osnovu ugovora o zakupu ako je jedna od strana u transakciji pravno lice. Strane u ugovoru su stanodavac (obezbeđivanje stanovanja) i zakupac (iznajmljivanje).

○ Koji dokumenti su potrebni od zakupodavca:

Zakupodavac može biti fizičko ili pravno lice. U svakom slučaju, paket dokumenata koji se mora dostaviti za sklapanje transakcije je drugačiji.

✔ Ako je najmodavac fizičko lice.

Kada građanin izdaje stambeni prostor u zakup, dužan je da obezbijedi:

Pasoš.
Dokument kojim se potvrđuje pravo vlasništva nad stambenim prostorom (potvrda o vlasništvu, kupoprodajni ugovor ili potvrda o nasljeđivanju).
Potvrda o odsustvu docnji u plaćanju komunalnih usluga (za to morate uzeti izvod iz Rosreestra).
Katastarski pasoš (preuzet iz Katastarske komore ili Rosreestra).
Pismeni pristanak, ovjeren kod notara, svih vlasnika stambenog prostora, ako ih ima više.
Pismeni pristanak, ovjeren od strane staratelja, ako je zakupodavac maloljetan ili je proglašen nesposobnim.
Ovjereno punomoćje ako ugovor nije zaključen od strane vlasnika nekretnine.

Prilikom sklapanja ugovora zakupodavac je dužan:

Potvrda o prijemu i isporuci - ovaj dokument će biti osnova za odsustvo pravnih sporova nakon isteka ugovora. Sastoji se od evidentiranja stvarnog stanja objekta transakcije, sastavljenog u dva primjerka, koje potpisuje svaki učesnik u transakciji.
Popis imovine je dodatak aktu i sadrži opis tačnog broja zakupljenih stvari zajedno sa prostorom (takođe potpisan od strane obe strane u transakciji).
Potvrda o prijemu sredstava za iznajmljivanje prostora (sastavljena u slobodnoj formi, potpisana od strane svake strane).

✔ Ako je stanodavac samostalni preduzetnik.

U tom slučaju, osoba koja iznajmljuje stambeni prostor mora obezbijediti:

Pasoš.
Dokument koji potvrđuje pravo davanja u zakup nekretnine (potvrda o vlasništvu, primarni ugovor o zakupu ili kupoprodajni ugovor).
Potvrda o državnoj registraciji pojedinca kao individualnog preduzetnika (kopija overena kod notara).
Potvrda o registraciji kod Federalne porezne službe (kopija ovjerena).
Izvod iz Jedinstvenog državnog registra individualnih preduzetnika (originalni dokument, datum izdavanja ne ranije od 7 dana prije zaključenja transakcije).
Podaci o bankovnom računu (u obliku dokumenta ovjerenog pečatom i potpisom individualnog preduzetnika).
Nalog o imenovanju osobe odgovorne za požarnu i električnu sigurnost (kopiju ovjerenu pečatom i potpisom individualnog preduzetnika sa naznakom kontakta odgovornog lica).

Također, prilikom sklapanja transakcije treba pripremiti:

Potvrda o prijemu i prenosu nepokretnosti (dokument u dva primerka, potpisan od stranaka i sa pečatom individualnog preduzetnika).
Popis imovine - detaljan popis svih predmeta koji se nalaze u stambenom prostoru koji se predaju na privremeno korištenje sa obaveznim naznakom njihove količine (2 primjerka, potpisi stranaka i pečat individualnog preduzetnika).
Potvrda – služi kao dokaz o prijemu finansijskih sredstava za zakup od strane pojedinačnog preduzetnika u navedenom iznosu (sastavljena u slobodnoj formi i potpisana od strane stranaka).

✔ Ako je zakupodavac LLC.

Kada stambeni prostor daje u zakup pravno lice, bez obzira na pravnu formu, zakupodavac mora pripremiti:

Vlasnički dokument za nekretninu koja se izdaje (primarni ugovor o zakupu, potvrda o vlasništvu).
Potvrda o odsustvu docnji u plaćanju komunalnih usluga (za to morate uzeti izvod iz Rosreestra ili Krivičnog zakona).
Potvrda o državnoj registraciji pravnog lica (kopija ovjerena).
Potvrda o upisu podataka o registrovanom pravnom licu u Jedinstveni državni registar pravnih lica (kopija ovjerena kod notara).
Potvrda o registraciji kod Federalne poreske službe (kopija ovjerena kod notara).
OKPO, OKATO, OKONH i druge šifre i klasifikacije dodijeljene pravnom licu (kopija ovjerena pečatom DOO i potpisom njegovog direktora).
Trenutna verzija Povelje (kopija ovjerena od strane notara ili Federalne poreske službe).
Ugovor o osnivanju (ako je broj osnivača više od jednog) sa svim izmjenama i dopunama (ako ih ima), (kopija ovjerena kod notara ili Federalne poreske službe).
Potvrda o registraciji svih promjena u DOO (izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica) (kopija ovjerena kod notara).
Zapisnik sa skupštine (ako je samo jedan osnivač, onda odluka) o imenovanju direktora DOO (kopija overena pečatom DOO i potpisom direktora).
Potvrda o upisu podataka o menadžeru u Jedinstveni državni registar pravnih lica (kopija overena kod notara).
Naredba o stupanju na dužnost rukovodioca (kopija ovjerena pečatom javne organizacije i potpisom rukovodioca).
Izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica (originalni dokument, datum izdavanja ne bi trebao biti duži od 7 dana prije zaključenja transakcije).
Bankovni podaci (u obliku dokumenta ovjerenog pečatom DOO i potpisom menadžera).
Licenca za pravo obavljanja djelatnosti, po potrebi, kopija ovjerena kod notara.
Punomoćje, ako transakciju zaključi osoba koja nije ovlaštena za takve radnje Statutom organizacije (originalni dokument ovjerava šef), punomoćje mora osigurati pravo ne samo na zaključivanje ugovora o zakupu, već i akt o prijemu i predaji stambenog prostora.
Pasoš direktora DOO sa naznakom njegovog kontakt telefona.
Nalog o imenovanju osobe odgovorne za električnu opremu i požarnu sigurnost (kopije ovjerene pečatom DOO i potpisom rukovodioca) sa naznakom kontakta imenovane osobe.

Prilikom sklapanja transakcije morate pripremiti i:

Potvrda o prijemu prostora (sastavljena u 2 primjerka, potpisana od strane stanara i direktora DOO).
Popis imovine predate na privremeno korištenje (2 primjerka, potpisi stanara i direktora DOO).

○ Koji dokumenti se traže od zakupca?

Za zaključenje transakcije zakupac mora dostaviti samo dokument kojim se utvrđuje njegov identitet - pasoš građanina. Ako mi pričamo o tome o stranom državljaninu - potreban je važeći pasoš koji sadrži sve napomene o dolasku u zemlju ili boravišnu dozvolu. Mornari i vojna lica moraju dostaviti mornarski pasoš, odnosno vojnu iskaznicu.

○ Dokumenti za ugovor o podzakupu.

Ugovor o podzakupu podrazumijeva iznajmljivanje stambenog prostora od strane zakupca.

“Ugovorom o podzakupu stana zakupac, uz saglasnost zakupodavca, predaje na određeno vrijeme dio ili cijeli prostor koji je iznajmio na korištenje podstanara. Podstanar ne stiče samostalna prava korišćenja stambenog prostora. Zakupac ostaje odgovoran stanodavcu prema ugovoru o zakupu stambenog prostora (klauzula 1 člana 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prilikom sklapanja ugovora o podzakupu, neophodno je da stambena površina bude u skladu sa zakonodavstvom (klauzula 2 člana 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije) i da iznosi najmanje 12 m². po stanovniku.

Za zaključenje ovog ugovora potrebno je pribaviti pismenu saglasnost vlasnika lokala i svih lica registrovanih na njemu. Dokument mora biti ovjeren kod notara. Prilikom sklapanja ugovora, najmodavac predočava i identifikacioni dokument (pasoš za fizička lica i potvrdu o registraciji za pravna lica). Od strane poslodavca - važeći pasoš.

Također je potrebno sastaviti prijemni list za prostorije i popis stvari u 2 primjerka.

Mnogi poduzetnici se prilikom pokretanja biznisa suočavaju s problemom iznajmljivanja nestambenih prostorija. Pored činjenice da morate odabrati sobu koja odgovara svim parametrima, potrebno je i pravilno sastaviti ugovor. Šta treba da sadrži ugovor o zakupu, na koje tačke treba obratiti pažnju prilikom potpisivanja?

Prilikom sklapanja ugovora o zakupu morate jasno definirati lokaciju prostora ili zgrade. Štoviše, ako je dio prostorija zgrade iznajmljen, ne biste se trebali ograničiti samo na navođenje ulice i kućnog broja: to će dati razlog za pretpostavku da su sve prostorije u njoj iznajmljene. Još jedna česta greška je netačan unos adrese. Na primjer, kada umjesto broja nekretnine napišu kućni broj (sa stanovišta identifikacije objekata, to su potpuno različite stvari), umjesto prospekta napišu prilaz, itd.

Glavna stvar je novac

Sljedeća važna tačka je zakupnina, o čijoj visini se strane moraju dogovoriti u ugovoru. Može se izračunati za 1 sq. m godišnje ili za cijeli prostor mjesečno. Osim toga, potrebno je zabilježiti kako će se plaćanje izvršiti: ako je u rubljama, onda je naznačena stopa zakupa; ako je u dolarima ili eurima, onda treba napomenuti da se plaćanja vrše u rubljama po stopi koju određuju strane . Najčešće se izjednačava sa stopom Centralne banke Rusije.
Takođe, prilikom utvrđivanja visine zakupnine potrebno je naznačiti da li su u nju uključene komunalije. U nekim slučajevima, stanodavac zadržava pravo da izda odvojene račune zakupcu za veće troškove javna komunalna preduzeća ili za nekomunalne usluge, koje uključuju, na primjer, odvoz smeća, telefonske komunikacije, internet itd.

Problemi se javljaju i prilikom renoviranja prostorija. U nekim ugovorima, stanodavac obavezuje zakupca da popravi prostor koji mu je dostavljen „ako je potrebno“, ali često ovaj „slučaj“ nije definisan. To jest, formalno, stanodavac može zahtijevati popravke u bilo kojem trenutku. Još jedna nijansa se odnosi na velike popravke: treba ih izvršiti samo vlasnik prostora! Naravno, posao će izvesti stručnjaci, ali odgovornost za održavanje prostora (zgrade) u ispravnom stanju leži na vlasniku.

Proverite sedam puta...

Ako je ugovor o zakupu zaključen na period duži od jedne godine, podliježe državnoj registraciji. Ukoliko strane ne žele da prođu kroz ovaj postupak, vrijedi zaključiti ugovor na kraći rok (npr. 11 mjeseci ili 364 dana) i predvidjeti mogućnost njegovog produženja (produženja) ako nema primjedbi bilo kojeg stranaka. U principu, to ne mora biti navedeno u ugovoru. U skladu sa Civil Code U Rusiji, ako strane nastave ispunjavati svoje obaveze prema sporazumu i nisu izrazile želju da ga raskinu, smatra se da je takav ugovor produžen na neodređeno vrijeme.

Da bi se izbjegli nesporazumi, preporučljivo je u ugovoru napomenuti da prijenos prostora u zakup ne predstavlja prijenos vlasništva nad njim. Drugim riječima, određena kompanija X može koristiti prostor po ugovoru o zakupu, ali će građanin Ivanov i dalje ostati vlasnik. Osim toga, potrebno je naznačiti na osnovu kojeg dokumenta zakupodavac raspolaže prostorom, odnosno potvrditi vlasništvo.

Prilikom sklapanja ugovora o podzakupu potrebno je upućivanje na ugovor o zakupu. Ako ste podstanar, morate dobiti saglasnost vlasnika za sklapanje ugovora. Na kraju krajeva, potonji ima pravo zabraniti zakupcu da iznajmi prostor.

Važan element ugovora o zakupu je potvrda o prijemu prostora koja se nalazi u prilogu ugovora. Mora naznačiti stanje prostorija u trenutku prenosa. Treba napomenuti koje su komunikacije priključene i funkcionišu (telefonski kabl, vodovod i kanalizacija, toplovodna mreža itd.).
Prilikom potpisivanja akta preporučljivo je da se upoznate sa njegovim sadržajem, jer strane u sporazumu ponekad biraju prilično čudne formulacije, koje nisu uvijek tačne. Ponekad u činu prihvatanja i prenosa možete naići na imena vrlo zamršenih mehanizama i sistema. Tako je autor ovih redova nedavno, između ostalih inženjerskih sistema, otkrio i sistem za suzbijanje glodara.

Po isteku ugovora o najmu izdaje se potvrda o prihvatu i povratu. Ovaj dokument također bilježi stanje ustupljenih prostorija. Ukoliko potvrda o prijemu i povratu pokazuje da je u dobrom stanju, pogodan za dalju upotrebu, bivši stanar može mirno spavati. Aktom mora biti propisano da strane nemaju potraživanja jedna prema drugoj u vezi sa izvršenjem ugovora.

Svaki ugovor predviđa prava i obaveze strana. Ugovor o zakupu po pravilu podrazumijeva pravo zakupodavca da slobodno uđe u iznajmljeni prostor kako bi provjerio njihovo stanje. Osim toga, s obzirom da se u ugovoru moraju navesti svrhe za koje se prostor iznajmljuje, najmodavac može provjeriti kako se tačno koristi. Ako ovaj uslov nije ispunjen, najmodavac ima pravo primijeniti odgovarajuće sankcije. Po pravilu, ako se prostor zloupotrebi, sistematskim neplaćanjem ili kašnjenjem u plaćanju zakupnine, kao i šteta, zakupodavac raskida ugovor.

...Potpiši jednom

Prava zakupca obično uključuju pravo korištenja imovine. Shodno tome, ugovorom je predviđena obaveza zakupodavca da prostor ustupi na korištenje. Ako zakupodavac ne prenese prostor u propisanom roku ili ga prenese u stanju koje ne ispunjava uslove ugovora, zakupac može podnijeti odgovarajuća potraživanja. Na primjer, soba se iznajmljuje za korištenje kao arhiv. Međutim, kada se prostor predaje, ispostavi se da je vlažan i da ga je teško koristiti za čuvanje papirne dokumentacije. Zakupac ima pravo ili zahtijevati da stanodavac obezbijedi drugu prostoriju ili raskine ugovor. U prvom slučaju potrebno je izmijeniti ugovor o zakupu ili sklopiti novi. Ako zakupac odluči raskinuti ugovor, ali je već uplatio akontaciju, može zahtijevati da stanodavac vrati uplaćeni iznos.

Obavezno provjerite da li su detalji strana u ugovoru tačni: imena, adrese, PIB, bankovni podaci, podaci o pasošu (ako je strana u ugovoru fizičko lice) itd. Ako je jedna od strana u ugovoru organizacije, potrebno je razjasniti da li službeno lice koje je navedeno u ugovoru ima pravo potpisivanja takvih dokumenata.

kod lica koje postupa po osnovu, u daljem tekstu " Stanodavac", s jedne strane, iu licu koje postupa po osnovu, u daljem tekstu " Stanar", s druge strane, u daljem tekstu " Zabave", sklopili su ovaj ugovor, u daljem tekstu "Ugovor", kako slijedi:

1. PREDMET UGOVORA

1.1. Zakupodavac prenosi, a Zakupac prima na privremeno korištenje nestambeni prostor koji se nalazi na adresi ukupne površine m2. m u vlasništvu Zakupodavca prema potvrdi o državnoj registraciji prava na nepokretnosti, serija br. od ""

1.2. Iznajmljeni prostor se daje Zakupcu na korištenje kao (kancelarija, skladište) i u trenutku zakupa je pogodan za korištenje u ove svrhe.

1.3. Za vrijeme trajanja ovog ugovora, zakupcu se daje pravo pristupa gradskom broju telefona.

2. POSTUPAK PRENOSA PROSTORIJA U NAJAM

2.1. Iznajmljeni prostor, njegovu opremu i imovinu Zakupodavac mora prenijeti i prihvatiti od Zakupca u skladu sa potvrdom o prijemu. Prilikom produženja ili obnavljanja ugovora takvi akti se ne mogu sastavljati, jer Sastav i stanje iznajmljenih prostorija je poznato Zakupcu.

2.2. Od trenutka potpisivanja potvrde o prijemu, Zakupcu se mora omogućiti nesmetan pristup iznajmljenom prostoru.

3. OBAVEZE STRANA

Zakupodavac se obavezuje:

3.1. Obezbijediti kancelarijske prostorije navedene u tački 1.1 ovog ugovora.

3.2. U slučaju nezgoda i kvarova koji nisu nastali krivnjom Zakupca, odmah preduzeti mjere za njihovo otklanjanje. U slučaju nezgoda i kvarova krivicom Zakupca, otklanjanje se vrši o trošku Zakupca od strane snaga Zakupodavca ili dogovorom strana. Zakupac se obavezuje:

3.3. Koristiti prostorije koje su mu ustupljene u svrhe navedene u tački 1.2 ovog ugovora i održavati ih u dobrom stanju.

3.4. Pridržavajte se sanitarnih, tehničkih i protupožarnih pravila, pridržavajte se zahtjeva i uputa nadzornih organa za poštivanje ovih pravila.

3.5. Slobodno primati predstavnike Zakupodavca tokom radnog vremena radi praćenja stanja i rada iznajmljenih prostorija i opreme instalirane u njima. U slučaju kvara na toplotnoj i električnoj mreži, odmah pozvati predstavnike Najmodavca, te poduzeti hitne mjere za otklanjanje kvarova i očuvanje zaliha.

3.6. Proizvodite o svom trošku Održavanje iznajmljenih prostorija.

3.7. Osigurati sigurnost iznajmljenih prostorija, grijnih uređaja i sistema, električnih mreža, ventilacije, protivpožarne opreme i druge imovine u iznajmljenim prostorijama od uništenja, oštećenja i krađe. U slučaju štete koja je nastala bez krivice Zakupca i Zakupodavca, odgovornost za nju snose treća kriva lica ili, ako takva nije utvrđena, troškovi nastali u ovom slučaju padaju na jednake strane svakom stranaka. U iznajmljenim prostorijama imati vatrogasnu opremu i održavati je u ispravnom stanju u skladu sa zahtjevima vatrogasne službe.

3.8. Plaćanja predviđena ovim ugovorom izvršite blagovremeno.

3.9. Preuređenje i preopremanje iznajmljenih prostorija i uređaja i sistema koji se u njima nalaze samo uz pismenu dozvolu Zakupodavca.

3.10. Obavijestiti Zakupodavca o predstojećem slobodnom mjestu iznajmljenog prostora najkasnije dvije sedmice prije očekivanog odmora. Prostor se predaje Zakupodavcu prema prijemnom listu (Prilog br. 1).

3.11. Nemojte davati prostorije u podzakup bez pismene dozvole zakupodavca.

3.12. Snosi novčanu odgovornost za štetu nastalu Zakupodavcu prilikom nezgoda unutar iznajmljenog prostora, ako je do navedenog došlo krivnjom Zakupca, u visini stvarnih troškova koje je Zakupodavac napravio.

4. PLAĆANJA I TROŠKOVI PREMA UGOVORU

4.1. Za prostore navedene u prvom odeljku ovog ugovora, Zakupac plaća zakupodavcu zakupninu, na osnovu sporazuma strana, u iznosu od rubalja po 1 m2. metar površine mjesečno. Iznos mjesečne zakupnine je RUB. uklj. PDV rub.

4.2. Zakupodavac ima pravo, najviše jednom u tromjesečju, da poveća zakupninu indeksirajući je u skladu sa inflacijom, kao i u slučajevima promjene centralno utvrđenih cijena i tarifa za rad i usluge direktno vezane za održavanje i rad. iznajmljenih prostorija. Zakupodavac obavještava Zakupca o promjenama zakupnine najkasnije nekoliko dana unaprijed.

4.3. Plaćanja Zakupac vrši mesečno u jednakim delovima godišnjeg iznosa najkasnije do dana u tekućem mesecu prema fakturi koju izdaje Zakupodavac.

5. ODGOVORNOST STRANA

5.1. Ukoliko Zakupac ne plati zakupninu u rokovima utvrđenim ovim ugovorom, Zakupodavcu se može naplatiti kazna u iznosu od % po danu od iznosa kašnjenja za svaki dan kašnjenja.

5.2. Plaćanje kazne utvrđene ovim sporazumom ne oslobađa strane od ispunjavanja obaveza predviđenih ovim sporazumom.

5.3. Obaveza plaćanja kazne i nastale štete nastaje od krivca nakon što joj se od druge strane predoči pismeni zahtjev, uz obračun iznosa iznosa koji treba platiti, rok plaćanja i prilaganje dokumenata koji potvrđuju validnost ove kalkulacije.

6. PRODUŽENJE I RASKID UGOVORA

6.1. Zakupac, koji je uredno ispunio obaveze iz ovog ugovora, ima pravo prečeg produženja ugovora.

6.2. Ugovor o zakupu se prijevremeno raskida sporazumom strana.

6.3. Na zahtjev Zakupodavca, ovaj ugovor može biti raskinut u slučajevima kada Zakupac:

koristi prostor (u cjelini ili njegov dio) u suprotnosti sa ugovorom o zakupu, uključujući i u slučaju neusklađenog podzakupa prostora;
značajno pogoršava stanje prostorija;
ne plati zakupninu više od dva puta uzastopno nakon isteka roka plaćanja utvrđenog ugovorom;
u slučaju proizvodnih potreba Zakupodavca za korištenje iznajmljenih prostora.

Na zahtjev Zakupodavca, ugovor o zakupu se raskida na način propisan važećim zakonima.

6.4. U slučaju prijevremenog raskida ugovora, bilo sporazumno stranaka ili na zahtjev Zakupodavca ili Zakupca, zakupninu plaća Zakupac za stvarno korištenje zakupljenog prostora.

7. TRAJANJE UGOVORA

7.1. Ovaj ugovor stupa na snagu od "" i važi do ""

7.2. Sve promjene uslova ugovora, uključujući cijene zakupa, moraju biti dogovorene između strana i formalizirane u dodatnim ugovorima. Ako se ne postigne sporazum između strana, spor je predmet arbitraže.

8. OSTALI USLOVI

8.1 Ovaj ugovor je sastavljen u 2 originalna primjerka, po jedan za svaku stranu.

8.2. U slučajevima koji nisu predviđeni ovim sporazumom, strane se rukovode građanskim zakonodavstvom Ruske Federacije.

9. DETALJI I POTPISI STRANA

Stanodavac

Pravna adresa:
Poštanska adresa:
Telefon faksa:
INN/KPP:
tekući račun:
banka:
dopisni račun:
BIC:
Potpis:

Stanar

Pravna adresa:
Poštanska adresa:
Telefon faksa:
INN/KPP:
tekući račun:
banka:
dopisni račun:
BIC:
Potpis: