ev Sağlık

Çapa kiracı nedir? Alışveriş merkezi kiracılarının yönetimi.

Ofis gayrimenkullerinde "çapa" kavramı ticaretten geldi. Uzmanlar, bir iş merkezinde (BC) ana kiracıların varlığının iş geliştirmede önemli bir rol oynadığına inanıyor.

Rusya'da, büyük miktarda alan (toplamın yaklaşık% 30'u) kiralamaya hazır olan herhangi bir şirket bir “çapa” olarak kabul edilir. Bu tür kiracıları çekmenin bir alışveriş merkezi için stratejik olarak önemli olduğu açıktır, çünkü küçük şirketlerin ilgisini çekebilecek insan akışlarını yaratanlar, "çapa" dan birkaç kat daha fazla ödemeye hazırdırlar. Fakat M.Ö.'nin “çapası” gerekli mi?

Batı standartlarını kopyalamanın ve büyük kiracıları sadece seçilen konsepte uymadıkları için reddetmenin uygun olmadığı yönünde bir görüş var. Bu nedenle, sahibinin müşterilerine karşı tutumunu belirleyen ana faktör, işgal ettikleri alandır. Tabii ki, iş merkezinin kiracısının markası da önemli bir rol oynar, ancak alan için daha büyük bir müşteri başvurursa, büyük olasılıkla dünyaca ünlü bir şirketi bile geride bırakarak “çapa” olacaktır. Her binanın kendi potansiyel izleyici kitlesine sahip olduğu açıktır, ancak çoğu bina sahibi kendilerini yapay olarak tek bir grupla sınırlamayacaktır.

Projenin genel itibarını artıracak ve ofis merkezi konseptinin doğru bir şekilde oluşturulmasına yardımcı olacak böyle bir ana kiracının çekiciliği daha ilericidir. "Bu nedenle, mal sahipleri piyasada iyi bilinen büyük şirketleri çekmekle ilgileniyorlar: mülke prestij katıyorlar, itibarını olumlu etkiliyorlar ve diğer kiracılar için iş merkezinin yüksek düzeyde hizmet ve işleyişini garanti ediyorlar" diyor Irina. Strizhova, kulenin pazarlama ve satış müdürü “ Mercury City.

“Uygulamada, Moscow City projesi gibi büyük ölçekli çok işlevli komplekslerde, örneğin çapalar VTB, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter & Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer gibi kiracılardır”. diyor kirill Zaitsev, CEO, Bluestone Group'un yönetici ortağı. RRG'deki perakende emlak departmanı müdürü Andrey Panfilov'a göre bu tür şirketler esas olarak bir marka rolü oynuyor, çünkü “örneğin Coca-Cola, Ford veya BP ile aynı binada oturmak her zaman güzel: hem güvenlik hem de güvenlik” daha iyi ve hizmet daha yüksek.”

Blackwood'un yönetici ortağı Konstantin Kovalev, bir iş merkezindeki çapa iki tür kiracı olabilir, diye özetliyor. - Bir yandan, bunlar (alışveriş merkezlerine benzer şekilde) geniş alanları işgal eden şirketlerdir - kiralanabilir binaların% 10 ila 50'si. Öte yandan, ismin popülaritesi nedeniyle nesnenin çekiciliğini artırabilirler (örneğin, büyük bankalar, uluslararası veya yabancı şirketler vb.).

Uzmana göre, her iki tür ofis "çapa" sahibini ilgilendiriyor. Ayrıca, hem büyük miktarda alanı uzun süre kiralarken ekonomik verimlilik açısından hem de bir anlaşma olması durumunda kiralama ilişkilerinin etkinliği ve şeffaflığı açısından. büyük şirketler halka açık olanlar dahil.

Ayrıca, seçkin kiracılardan oluşan bir havuzun varlığı mülkün piyasa değerini arttırır, prestijini yükseltir ve boş alanın dolmasını hızlandırır.

İdeal olarak, hem durum hem de boyut

Sadece 100 metrekarelik bir alanı kaplayan dünyaca ünlü bir şirketin önemli bir fayda sağlaması pek olası değildir. En azından, mal sahipleri genellikle bu tür tavizler hakkında konuşmazlar. Bu nedenle, kiracının hem seçkin hem de büyük olması arzu edilir. Böyle bir "çapa", potansiyel yatırımcılar için büyük önem taşır, yalnızca projenin soyut görüntüsünü değil, aynı zamanda büyük harf kullanımını da etkiler.

Ek olarak, güçlü bir çıpa sadece projenin çekiciliğini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda bazı durumlarda kiracı seçiminde bir başlangıç noktası olarak da hizmet eder. Örneğin, piyasa uzmanları, bu projedeki önemli alanları kiralamak için Microsoft ile yapılan bir avans (hatta inşaatın başlamasından önce) anlaşmasının Krylatsky Hills iş parkının kaderindeki rolü hakkındaki hikayenin çok iyi farkındalar. Ev sahibi kamuya açıklayınca verilen gerçek, “çapa” adının etkisi çalıştı ve Microsoft, Intel, Johnson & Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive'den sonra “Winged Hills” e geldi ... Hatta bir sıra kiracı vardı: “Çapa”nın ağır adı, bir statü binasını işgal edeceklerine dair güven verdi.

Tabii ki, çoğu uzmana göre, prestijli bir mahalle için daha fazla ödemeye istekli olan kiracılar değil, aynı zamanda bina sahipleri de güçlü bir "çapa" varlığından yararlanır. Büyük miktarda alan satışı ile ilgili sorunun hemen çözülmesi ve kalan alan için kiralama oranının artırılması geliştirici için faydalıdır. Kural olarak, büyük müşteriler inşaatın tamamlanmasından çok önce bir sözleşmeye girerler, bu nedenle geliştiriciye mevduat ve avans şeklinde ödenen tutarlar genellikle son aşamada iyi bir ek finansman kaynağıdır. I. Strizhova'ya göre, yalnızca kiracının kendisi için bir iş merkezi inşa edilir (Leningrad Otoyolu üzerindeki Mercedes-Plaza gibi) ve daha sonra inşaatı yatırımları pahasına finanse etmek mümkündür.

Bununla birlikte, A. Panfilov, iş merkezleri tarafından “çapa” çekmenin bir eksi olduğunu, yani bu kiracıları kaybetme riski ve Büyük bir sayı boş alanlar. Bu durumda bina sahibi bir süre maddi zarara uğrayacaktır. "Ancak," diyor uzman, "doğru bir anlaşmayla, mal sahibine mevduat yardımı yapılır ve bir veya iki ay içinde alan yeniden kiralanabilir."

ayrıcalık

Colliers International ofis emlak departmanı müdür yardımcısı Olga Pobukovskaya, kiracının bir "çapa" olmasının da faydalı olduğunu söylüyor. Ona göre, mal sahibi, kural olarak, bu tür şirketlere özel koşullar sağlar, ancak faydalar markaya, kiralanan alanın büyüklüğüne, binanın hazır olma derecesine ve diğer kriterlere bağlıdır. Yaklaşım her özel durumda bireyseldir, ancak bazı durumlarda indirim %20'ye ve bazen %30'a kadar çıkabilir.

K. Zaitsev'e göre, özel seçenekler olarak, ipotek katsayısını aşan ek park yerleri, standart olana kıyasla daha iyi tipik kaplama kalitesi ve uzun kiralama tatilleri sağlanabilir.

Sabit kiracılar için tercihler listesine K. Kovalev şunları ekliyor: kira oranını endekslemek için hiçbir sadık koşul yok veya daha fazla; park yeri kiralamak için indirimler; tesislerin bitirilmesi ve donatılması için özel koşullar (kendi projesi, özel ekipman, kendi güvenlik hizmeti vb.); kurumsal catering için özel koşullar.

Nasıl çekilir?

Ana kiracıların iş merkezindeki cazibesi, inşaatın tamamlanmasından çok önce başlar. Plan oldukça basit ve yöntemler uzun zamandır biliniyor: özel sergilerde gelecekteki nesnelerin sunumlarını düzenliyorlar, belirli şirketlerin yeni tesislerdeki ihtiyaçlarını önceden bilen emlak acentelerini çekiyorlar.

Kuşkusuz, çok şey yapım aşamasında olan projenin konseptine bağlıdır. K. Zaitsev'e göre, eğer Konuşuyoruz tanınmış uluslararası mimarlık bürolarının projelerine göre yüksek kaliteli inşaat hakkında, o zaman görev yarı yarıya kolaylaşıyor. İkinci önemli nokta, genel yüklenici ve geliştiricinin faaliyet gösterdiği ülkedeki durumudur: doğrudan finansman ve projenin zamanlaması büyük ölçüde buna bağlıdır.

K. Kovalev'e göre, ana kiracı bulmanın en etkili yolu, tesisi inşaatın erken bir aşamasında doldurmak için profesyonel bir aracı şirketle çalışmaktır. Uzman, "Ancak, günümüzün kriz sonrası koşullarında, inşaat aşamasında bir ön sözleşme yapma olasılığı düşüktür: potansiyel kiracıların çoğu, ağırlıklı olarak bitmiş nesneleri veya yüksek hazırlık aşamasındaki nesneleri düşünüyor" diyor. Bununla birlikte, O. Pobukovskaya, profesyonel bir emlak danışmanının kiracı şirketlerin ihtiyaçlarını gerçekten iyi bilmesi durumunda, iş merkezi faaliyete geçmeden çok önce kendisine ilginç bir projenin sunulabileceğine inanıyor.

Genel olarak, uzmanlar hemfikirdir: sadece finansal göstergeler değil, aynı zamanda binanın itibarı ve nesnenin piyasadaki prestiji, ofis merkezinin kiracılarının doğru oluşumuna bağlıdır. Bu nedenle, güçlü şirketleri çekmek ve iş merkezinde uyumlu bir atmosfer yaratmak için bir takım koşulları dikkate almak önemlidir. Örneğin, firmaların finansal, imaj ve mesleki özellikler açısından benzerliği memnuniyetle karşılanır, ancak aynı zamanda rakip yapılar yan yana yerleştirilmemelidir.

FİKİR

Blackwood'un Yönetici Ortağı Konstantin Kovalev:

Bir iş merkezindeki çapa iki tür kiracı olabilir. Bir yandan, bunlar (alışveriş merkezlerine benzer şekilde) geniş alanları işgal eden şirketlerdir - kiralanabilir binaların% 10 ila 50'si. Öte yandan, ismin popülaritesi nedeniyle nesnenin çekiciliğini artırabilirler (örneğin, büyük bankalar, uluslararası veya yabancı şirketler vb.).

Herhangi bir geliştirici, mümkün olduğunca çok sayıda ziyaretçinin dikkatini çekmek ve mümkün olduğunca çoğunu alıcıya dönüştürmek için ana görevi belirler. Çapa kiracılar tam olarak bu hedefe ulaşmak için kullanılır.

Bir alışveriş merkezindeki ana kiracı, ana alıcı akışlarını alışveriş merkezine çeken büyük bir perakende zinciri operatörüdür.

Çapa kiracısı gibi bir kavram, 1940'larda - 1950'lerde Amerika Birleşik Devletleri'nde ortaya çıktı. Bu dönemde geliştiriciler, cazibe merkezleri olarak büyük mağazaların bulunduğu bölgesel alışveriş merkezleri inşa etmeye başladılar. 1950 baharında açılan Seattle'daki Northgate Alışveriş Merkezi ilklerden biriydi. Bon Marche mağazası ana kiracı olarak hareket etti ve daha sonra 2 mağaza daha açıldı - J.C. Penney ve Nordstrom.

Alışveriş merkezlerini organize etmek için böyle bir şema, dünya çapında ve özellikle Avrupa'da yaygınlaştı. Birçok Avrupa şehrinin alışveriş merkezlerinde, ana kiracılar büyük evrensel zincirler ve daha az sıklıkla herhangi bir formattaki marketlerdir.

Alışveriş merkezlerinin gelişmeye ve dünyaya yayılmaya başlamasından sonra “çapa” kavramı daha da genişlemiştir. Ev eşyası mağazaları, yapı malzemeleri mağazaları, hipermarketler ana kiracı olmaya başladı. Ev aletleri, indirimciler vb. Bu tür kiracılar, esas olarak ülkede ana ulaşım yollarının yakınında inşa edilen alışveriş merkezlerinde bulunmaktadır.

Kural olarak, kentsel ve banliyö merkezleri kavramı ayrılmıştır. Yani şehir dışı alışveriş merkezleri, ortak bir otoparkla birleştirilmiş ayrı binalar olan perakende parklarıdır. Bu tür binaların her biri bir kiracı tarafından işgal edilmektedir. Bazen, küçük mağazaların bulunduğu perakende parkının topraklarında, çoğunlukla bir giyim profilinden oluşan bir alışveriş galerisi de inşa edilir. Perakende parkları arasında Slovakya'da Zvolen, İtalya'da Da Vinci vb. Rusya'da bu format henüz uygulanmadı ve yakın gelecekte gerçekleşmesi pek mümkün değil. Bu kategori, ayrı bir girişe ve ortak bir alışveriş galerisine sahip güçlü kiracılara sahip Mega alışveriş merkezlerini içerir. Bu gibi durumlarda, nesneler şehirden kaldırıldığından ve birkaç büyük mağazanın varlığı, müşteri akışını artırmanıza izin verdiği için güçlü "çapalar" gereklidir.

Hiç şüphesiz alışveriş merkezine gelen ziyaretçiler de alışveriş merkezlerinin eğlence bileşeni tarafından cezbedilmektedir. Uygulama, eğlence bölgesine gelen ziyaretçilerin yaklaşık yüzde 60'ının alışveriş merkezinin galerisinde alışveriş yapmadığını gösteriyor. Ancak bir alışveriş merkezinde eğlence bölgesinin düzenlenmesi, kiracı cirosunun ortalama yüzde 10 oranında artmasına olanak sağlıyor.

ABD'de alışveriş merkezine bir eğlence bileşeninin dahil edilmesinin geleneksel olmadığı, Avrupa'da ise birçok alışveriş merkezinin bunu yaptığı belirtilmelidir.

Son on yılda, eğlence bileşeninin rolü önemli ölçüde arttı. Ekonomik gerilemenin bir sonucu olarak, bazı büyük perakendeciler iflas ederken, diğerleri zincirlerini küçültmek ve AVM'lerdeki mağazalarını kapatmak zorunda kaldı. Sonuç olarak, doldurulması gereken merkezlerde geniş alanlar boşaltıldı. Ve burada eğlenceli bir profilin operatörleri kurtarmaya geldi. Örneğin ABD'de, Amerika'nın en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan Mall of America, kendi topraklarında devasa bir akvaryum ve kapalı eğlence parkı inşa etti.

Ayrıca, çok sayıda restoranın serbest alanlara - "restoran sokaklarına" yerleştirilmesi yaygınlaştı.

2000'lerin başında, Asya'daki geliştiriciler, alışveriş merkezlerinde büyük miktarda alan boşaltma sorunuyla karşı karşıya kaldı. Bu sorunun çözümünün, gençlik modasının kavramsal bir bölgesini yaratmak olduğu bulundu. Böylece, alışveriş merkezi sahipleri modern bir alan düzenler ve daha sonra genç veya avangart giyim sunan küçük dükkanlara kiralar. Böyle bir fikrin sadece ilginç değil, aynı zamanda tüm taraflar için de faydalı olduğu ortaya çıktı.

Modern bir alışveriş merkezinin başarısı için esnek bir yaklaşım şarttır. Bugün, standart bir mağaza, bir süpermarket, bir şarap butiği, büyük bir kitapçı ve hatta bir gençlik eğlence bölgesi, ana kiracı olabilir. "Çapa kiracı" sadece alışveriş merkezinin bir bütün olarak ruh halini belirlemekle kalmaz, aynı zamanda pazardaki konumunu da belirler.

Rus perakende emlak piyasasının, Amerika Birleşik Devletleri ve diğer ülkelerin birkaç on yıl boyunca çok daha hızlı seyahat ettiği yoldan geçtiği belirtilmelidir. Rusya'da perakende emlak piyasasının oluşumu sadece 15 yıl önce başladı. İlk alışveriş merkezleri, bir semt alışveriş merkezinin klasik şemasına göre uygulandı. İstisna, ortalamanın üzerinde gelire sahip alıcılara yönelik olan Okhotny Ryad alışveriş merkezidir ve bu alışveriş merkezi, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi tarafından Moda Merkezi olarak kabul edilmiştir.

1997 yılında, Ramstor alışveriş merkezi Yartsevskaya Caddesi'nde açıldı ve aynı adı taşıyan hipermarket, alanın yüzde 60'ından fazlasını işgal ederek ana kiracı oldu. Buna ek olarak, alışveriş merkezinde bir yemek alanı, giyim ve marketler bulunuyordu. Bu deneyim başarılı oldu ve diğer alışveriş merkezi geliştiricileri bunu benimsemeye başladı.

Moskova perakende emlak piyasası, Rus zihniyetine uyarlanmış yabancı deneyime dayalı olarak büyük bir hızla gelişiyor. 2002'de Moskova'da Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart ve diğerleri dahil olmak üzere aynı anda 15 alışveriş merkezi faaliyete geçti.

İlk Mega alışveriş merkezinin çapaları Auchan hipermarketi, Tekhnosila elektronik süpermarketi, Sportmaster, Detsky Mir ve ikinci Ikea hipermarketiydi. Alışveriş merkezinde ayrıca buz pateni pisti, büyük yemek alanı ve oyun alanlarının yer aldığı bir eğlence alanı düzenlendi. Bu ana kiracı grubu, süper bölgesel alışveriş merkezlerinin tipik bir örneği haline geldi.

Rusya pazarına yeni markalar girdikçe, alışveriş merkezlerindeki kiracılar değişti, ancak profil neredeyse değişmedi. Ana ana kiracılar bir bakkal hipermarketi, bir mobilya veya yapı marketi, bir elektronik süpermarketi ve bir çok katlı sinemadır.

Uzun bir süre, rekabet seviyesi düşük kaldı ve bu da az çok kaliteli bir alışveriş merkezinin başarılı olmasına izin verdi. Ancak artık durum değişti ve alışveriş merkezi sahiplerinin rekabette öne çıkmak için önemli çabalar sarf etmesi gerekiyor. Piyasada benzersiz bir imaj yaratmak için orijinal ana kiracılara ihtiyaç vardır. Örneğin, bir sanat galerisi veya bir akvaryum. Bu tür bileşenler ve düzenlemeleri oldukça pahalıdır ve karşılığını vermeleri pek olası değildir, ancak asıl amacı yerine getirirler - çok sayıda ziyaretçinin dikkatini alışveriş merkezine çekerler.

Ziyaretçilerin cezbedilmesi gerektiği gerçeğine ek olarak, aynı zamanda elde tutulmaları da gerekir. AVM sahipleri akıllıysa, piyasada benzersiz bir hizmet seti oluşturmak ve ziyaretçiler için maksimum konforu sağlamak için bir kiracı havuzu oluşturacaklar. Örneğin, Moskova Şehri Uluslararası İş Merkezi arazisinde inşa edilen Evrim Kulesi'nin alışveriş merkezinde, Rusya'daki ilk Masterslavl çocuk tema parkının açılması planlanıyor.

2008-2009 yıllarında ticari gayrimenkul ve perakende ticaret pazarında meydana gelen niteliksel değişiklikler, yeterli ve zamanında yanıt verilmesini gerektirmektedir. Günümüzde birçok alışveriş merkezi, alan doldurma, kiracı eksikliği, azalan trafik ve genel olarak merkezin çekiciliğinin azalması gibi sorunlarla karşı karşıyadır. Bu sorunlarla başarılı bir şekilde başa çıkabilmek için alışveriş merkezi yöneticisi durumu değerlendirmeli ve kiracılarla çalışmak için bir strateji belirlemelidir. Bu makalede, kiracıları değerlendirmek için adım adım bir metodolojiyi ele alacağız ve mevcut alışveriş merkezleri örnekleriyle açıklayacağız.

Kiracıların konsepti ve bileşimi, alışveriş merkezinin başarısında önemli bir faktördür. Günümüzde mağazalar ve alışveriş merkezleri arasındaki rekabet artmış, piyasa oyuncuları arasındaki güç dengesi değişmiş ve bazı perakende segmentleri krizin etkisini en güçlü şekilde hissetmiştir. Örneğin ithal otomobil, moda eşyası, lüks eşya, mobilya ve iç eşya alanında satışlarda ciddi bir düşüş gözlemlendi. Sonuç olarak, alışveriş merkezlerinde kötü ziyaret edilen alanlar ortaya çıkmaya başladı. Bazı kiracılar için beklentiler net değil: Çalışıp kira öderken (sürekli “hayat”tan şikayet etmelerine ve oranın düşürülmesinde ısrar etmelerine rağmen), bu kiracıların ayrılıp yer açma olasılıkları artıyor. Kira oranlarını %50 hatta daha fazla düşüren alışveriş merkezleri var ama bazı mağazalar hala verimli çalışamıyor. Bazı çapa kiracıları bir "mıknatıs" (yani, insanların alışveriş merkezine gittiği bir kiracı) rolünü oynamayı bıraktılar, ancak aynı zamanda "mıknatıs" nedeniyle düşük kira ödemeye devam ediyorlar. Büyük perakende alanı, ev sahibi için çok "ucuz" hale gelir ve konsept zayıflar. Çapa kiracısı kötü performans gösterse bile, birçok yönetici onun ayrılmasından korkuyor çünkü başka alternatifleri yok: alanı nasıl dolduracaklarını ve merkezde yeni, daha güçlü bir “mıknatıs” yaratmayı bilmiyorlar.

Yönetici bu durumlarda nasıl davranmalıdır? Her şeyden önce, kiracıların alışveriş merkezi için önemini değerlendirmek ve hangi operatörlerin tutulmasının önemli olduğunu ve alışveriş merkezinin acısız bir şekilde ayrılabileceğini anlamak gerekir. Ve elbette, merkezin performansını artırmak için gelecekte çekmesi gereken potansiyel kiracı yelpazesini vurgulamak.

Herhangi bir kiracı, genel çalışmaya katkısı açısından değerlendirilmelidir. Değerlendirme aşağıdaki göstergelere göre yapılır:

Kalma süresinde artış. Toplam zaman bir alışveriş merkezinde kalmak, aynı anda ziyaretçilerin çeşitli ihtiyaçlarını karşılama yeteneğine bağlıdır: merkezde rahatlayabilir, arkadaşlarınızla eğlenebilir, gerekli alışverişleri yapabilir ve aynı zamanda hizmetleri kullanabilirsiniz. Bireysel operatörler, örneğin büyük mağazalar, sinema ve diğer eğlence, restoranlar, güzellik ve sağlık hizmetleri gibi konaklama sürelerini artırabilir.
Kapsama alanının genişletilmesi. Bu yetenek, geniş ve derin bir ürün yelpazesine sahip büyük mağazalara sahiptir. Uzmanlaşmış mağazalar, bazı durumlarda başka bir yerden satın alınamayan markalı ürünlere sahip mağazalar gibi, cazibe yarıçapını da artırabilir. Alıcılar özellikle şehrin diğer bölgelerinden bu tür mağazalara gidiyor. Genel olarak, benzersiz bir ürün için alıcı uzaklara, başka bir bölgeye, şehre ve hatta başka bir ülkeye seyahat edebilir. Bu durumda, o bir koleksiyoncu gibidir. ABD'deki başarılı alışveriş merkezleri, benzersiz kiracıları vurgular ve hedefler ve onlara düşük kiralar ve diğer koşullar şeklinde her türlü desteği sağlar. Mağazanın ürün yelpazesinde benzersiz ürünlerin bulunması, minimum reklamla bile ziyaretçi sayısını artırabilir, bilgi kendini yayar. Örneğin, düşük fiyatlarla yüksek kaliteli soğutulmuş et için müşteriler uzaktaki bir süpermarkete veya en sevdikleri pazara seyahat edebilirler.
Belirli alıcı gruplarıyla çalışın. Seçilen hedef kitleyi çekmek için hangi kiracıların en uygun olduğu - hangisinin en iyi ürün çeşitliliği teklifine, fiyatlara, hizmet düzeyine sahip olduğu ve hangi markaların (mal ve perakende zincirlerinin) sahip olduğu değerlendirilir. daha fazla ağırlık belirli bir segmentin alıcılarının gözünde.
Merkezin ziyaretçileri için kolaylık yaratılması. Her şeyden önce servis operatörleri ziyaretçiler için kolaylık sağlar. Uzmanlaşmış alışveriş merkezlerinde ziyaretçiler, bu uzmanlıkla ilişkili eksiksiz bir hizmet yelpazesi bulmayı beklerken, evrensel alışveriş merkezlerinde - sık sık tüketilen bir dizi hizmet.
Periyodik ve tekrarlanan ziyaret imkanı. Bu açıdan bakıldığında, mal ve hizmetleri sık ve düzenli olarak tüketilen, tüketici talep seviyesindeki dalgalanmalara daha az bağımlı olan kiracılar avantajlıdır. En öngörülebilir olanı marketlere devam etmektir: ortalama olarak bir aile (hane) her üç günde bir yiyecek satın alır. Diğer kiracılar, sık ve periyodik talep edilen mal çeşitlerinde "sarf malzemelerinin" varlığı açısından değerlendirilir. Bu nedenle hırdavatçılar, parfümeri ve kozmetik mağazaları, çocuk ürünleri, kitap ve medya ürünleri satan mağazalar oldukça düzenli olarak ziyaret edilmektedir. Kahvaltı ve iş yemekleri için özel teklifleri olan yemek alanı, kafe ve restoranlar daha sık ziyaret edilecektir. Trafik, alıcıların gelirine bağlı olduğundan, örneğin bir giyim mağazasına yapılan ziyaretlerin sıklığını tahmin etmek çok daha zordur.
Tesisleri günün farklı saatlerinde kullanma imkanı. Temelde restoranlar ve eğlenceler akşamları ve geceleri ziyaret edilmektedir. Profesyoneller için mağazalar, son kullanıcı etkinliğinin daha düşük olduğu iş saatlerinde merkezin yüklenmesine izin verir.
Talebin zamana göre dağılımı (haftanın günlerine, günün saatine, mevsimlere göre). Örneğin, mobilya ve iç eşyalar için özel bir merkez, hafta içi çok düşük katılım ve hafta sonları zirvelerle karakterizedir. Ve inşaat ve kaplama malzemelerinin sunulduğu özel merkezde, hafta boyunca daha düzenli bir katılımın sağlanması nedeniyle profesyonel alıcılar ve son kullanıcılar zirveye ulaşıyor.

Kiracıları bu göstergelere göre değerlendirme örneğini ele alalım. Alışveriş merkezi yöneticisi, şehir merkezinde, ofis alanında alışveriş ve ofis merkezi için en uygun restoranı seçer. İki yarışmacı var: birincisi üst orta gelirli tüketicilere yönelik popüler bir zincir bira restoranı, ikincisi ise kaliteli ve uygun fiyatlı Avrupa mutfağı sunan daha az bilinen bir marka restoran. İlk operatörün dezavantajları: Sayısal olarak küçük olan hedef kitlesini çekecek ve ilgi çekici olacaktır. en iyi senaryo ofis çalışanlarının yarısı (erkek). Bu restorana yapılan ziyaretlerin daha az sıklıkta olması ve ana yükün Cuma günü zirve ile akşam saatlerinde düşmesi bekleniyor. Hafta sonu doluluk zirveleri söz konusu ve restoranın şehir dışından müşterileri çekme yeteneğine bağlı olacak. Bira restoranının avantajı: belirli bir benzersizlik (bu restoran uğruna, bazı ziyaretçiler bilerek merkeze gelebilir). İkinci restoran, cinsiyete göre dengelenmiş daha geniş bir kitle için tasarlanmıştır ve çalışma haftası boyunca düzenli ziyaretler sağlayabilir. Yüksek kaliteli öğle yemekleri ve iş yemekleri varsa, merkez, restorana giderken dükkanlardan geçecek düzenli bir ofis çalışanı akışı alacaktır. Hafta sonlarında bir restoran, kurumsal yemeklerin yanı sıra evlilik, yıl dönümü ve tatil yemeklerini de sunabilir ve menü, geniş bir müşteri yelpazesini çekmek için bir brasserie teklifinden daha uygundur. Bu durumda, düzenli ziyaret olasılığı daha önemlidir ve ikinci restoran bu merkez için en iyi yemek işletmecisidir.

Herhangi bir alışveriş merkezi operatörü zorluk yaşıyorsa, yönetici sorunun kökenini belirlemeli ve sorunu kiracı ile çözmeye çalışmalıdır. Bir alışveriş merkezindeki kiracıların düşük performansının birkaç ana nedeni vardır:

Kompleks kavramının tutarsızlığı. Bu en yaygın nedendir. Kiracı durumu takdir etmedi ve ev sahibi olası gelir tarafından baştan çıkarıldı ve konsepte dayanamadı. Kiracının bugün ödemeye hazır olması hiçbir şey ifade etmiyor - ticaret kötü giderse, fonlar nereden gelecek? Bir akış var, ama hedeflenmemiş ve tamamen “burundan” geçiyor: merkeze mağazanın güvendiği alıcılar gelmiyor. Kiracı yelpazesinin hedef kitle için uygun olup olmayacağının kontrol edilmesi gerekmektedir. Örneğin, pahalı bir porselen sofra takımı butiği, orta segment için tasarlanmış bir ilçe alışveriş merkezinde, yaş kompozisyonunda heterojen demokratik bir tüketici kitlesi için çok az kazanabilir. En kötü durumda, alışveriş merkezinin farklı alanları gelire göre tamamen farklı alıcı grupları için tasarlanmıştır. Örneğin, iki alt kat bir giyim fuarı tarafından işgal edilmiştir ve üst katta pahalı mobilyalar ve iç eşyalar yer almaktadır.
Diğer kiracıların olumsuz etkisi. Örneğin, Ukrayna'da yemek alanında sigara içilmesine izin verilen ve alkollü içeceklerin düşük fiyatlarla satıldığı alışveriş merkezleri vardır ve Odessa'daki merkezlerden birinde, yemek mahkemesinin karşısında, genel bir çocuk mağazası vardı. en küçük. Açıkçası, bu durumda, yemek mahkemesinin yakınında olmak bir artıdan çok bir eksidir, çünkü küçük çocukları olan genç anneler, tütün dumanı bulutları ve neşeli gençliğin gıcırtıları arasında mağazaya gitmek zorundadırlar.
Kötü konum. Her ticaret, hizmet ve eğlence işletmesi için, yer için en uygun koşulları tahsis edilir. Ürüne olan talebin türü ile ilgilidirler. Örneğin, dürtüsel malları olan perakende satış mağazaları ancak geçiş noktalarında hayatta kalabilir.

Mevcut alışveriş merkezlerinde düzenli trafik anketlerinin yapılması çok önemlidir. Çalışma sırasında yönetici aşağıdaki soruların cevaplarını almalıdır:

Görevler	sorular
Alışveriş merkezi konseptini kontrol etmek, bölge sakinleri arasında popülerlik	Alışveriş merkezine katılım tatmin edici mi? Katılımın dinamikleri (büyüme veya azalma) nedir? Ziyaretçiler haftanın günlerine göre nasıl dağıtılır? Bu, alışveriş merkezinin verilen formatı ve konumu için normal mi? Farklı kiracılar ekip olarak mı çalışıyor yoksa bağımsız olarak mı ziyaret ediyor? Alışveriş merkezi geçen yaya trafiğini nasıl kullanıyor? Geçiş akışındaki artış ile merkeze gelen ziyaretçi sayısı arasında hangi saatlerde bir bağlantı var? Merkeze gelen ziyaretçi sayısı ile satışlar arasında nasıl bir ilişki var? Alışveriş merkezine katılım grafikleri neye benziyor: gün içinde saat, hafta boyunca, yıl boyunca? Tüm alışveriş merkezinin verimliliğini karakterize eden ana göstergeler: Bir ziyaretçinin alışveriş merkezinde geçirdiği ortalama süre, Metrekare başına ortalama ziyaretçi sayısı, Alışveriş merkezine 1 ziyaretçi başına ortalama ciro. 1000 kişi başına hesaplanan gelir, doygunluk ile elde edilen verileri karşılaştırmayı daha kolay hale getirmek için 1000 ziyaretçi başına ortalama satış göstergesi de kullanılır.
Düzenin etkinliğini kontrol etme	Ziyaretçiler alışveriş merkezinde hangi rotayı seçiyor ve akışlar bölgelere göre nasıl dağılıyor? Farklı katlar nasıl ziyaret edilir? Ziyaretçiler hangi girişleri daha çok kullanıyor (birden fazla giriş varsa)? En çok ziyaret edilen alışveriş galerileri hangileri? Herhangi bir zayıflık veya "ölü" bölge var mı? Ek navigasyon yardımcılarının (işaretler, işaretler) kurulmasına gerek var mı?
Kiracıların çekici gücünün değerlendirilmesi Kiracıların performansını değerlendirmek için kullanılan göstergeler: Günlük ortalama ziyaretçi sayısı "İşgal edilen alanda katılım payı / işgal edilen alanda pay" oranı, "Satışlarda pay/kullanılan alanda pay" oranı.
	Reklam kampanyası alışveriş merkezine katılımı nasıl etkiledi? Farklı kiracıların reklam kampanyaları ve özel promosyonları trafik artışını nasıl etkiler? Özel promosyonlar sırasında trafik artışı satışları nasıl etkiler?
Bakım hizmetinin işleyişi. Personel sayısının hesaplanması, iş planlaması (kiracı personeli ve alışveriş merkezi)	Günlük ortalama katılım nedir? 01:00 de? Pik yükler hangi periyotlarda (haftanın günleri, saatler) meydana geliyor? Yoğun saatlerde katılım seviyeleri nelerdir? Hangi periyotlar (haftanın günleri, saatler) en az yüke sahiptir? Buna göre, yönetici ne zaman plan yapabilir? Mühendislik işleri Müşterileri rahatsız etmemek için? Alışveriş merkezi personelinin ziyaretçilere müdahale ettiği alanlar var mı? Tasarruf veya önleyici bakımın insanların dolaşımına önemli ölçüde müdahale ettiği durumlar var mı (örneğin, asansörlerin, yürüyen merdivenlerin, yürüyen merdivenlerin geçici olarak kapatılması)?
Alışveriş merkezinde güvenlik kontrolü	En çok ziyaretçi hangi bölgelerde ve hangi saatlerde oluyor? Girişlerde trafik sıkışıklığı, yürüyen merdivenlerde aşırı yüklenme, asansörler kazalara neden olabilir mi?

AVM içindeki akışı incelemenin yanı sıra otopark kullanımı ile geçen yaya ve araç trafiğine ilişkin bilgiler de faydalı olacaktır. Her şeyden önce, merkezden geçen yaya akışının yoğunluğu ile merkeze gelen ziyaretçi sayısı arasındaki ilişki araştırılır: merkezin akışın hangi bölümünü kullanmayı başardığı ve daha fazla ziyaretçi çekmek için rezervlerin olup olmadığı. Transit araç akışının yoğunluğu alışveriş merkezleri için büyük bir rol oynar, ancak kural olarak, merkezin katılımının araç akışına doğrudan bağımlılığı ancak merkezin iş-ev üzerinde bulunduğu durumlarda tespit edilebilir. akış yolu.

Ziyaretçileri saymak için yapılabilir saha araştırması, ancak genellikle modern alışveriş tesisleri, düzenli olarak veri almanıza, uzun bir süre boyunca katılımı analiz etmenize, grafikler oluşturmanıza ve çeşitli raporlar oluşturmanıza olanak tanıyan ziyaretçileri saymak için otomatik bir sistemle donatılmıştır. Yönetim şirketi ve kiracıların düzenli olarak bilgi alışverişinde bulunmaları optimaldir. Alışveriş merkezi, "mıknatıslara" toplam katılım, bölgelere, katlara ve akışlara ilişkin bilgileri müşterilerine iletir. Kontrol noktalarından kaç kişinin girdiği ve kaç kişinin çıkış yaptığına ilişkin verileri karşılaştırarak, ziyaretçilerin hareketini modelleyebilirsiniz. Bu, müşteri akışıyla nasıl çalışacağınızı anlamanıza yardımcı olacaktır.

Alışveriş merkezindeki akışların incelenmesi sonucunda sorunlar tespit edilebilir. Bunlardan en yaygın olanlarını listeliyoruz:

1. Ziyaretçiler bölgelere eşit olmayan bir şekilde dağılır, alışveriş merkezinde az ziyaret edilen alanlar oluşur. Tipik olarak, sorun, örneğin çok katlı alışveriş merkezlerinde - yetersiz sayıda ve yanlış dikey iletişim konumuyla, plandaki çıkmaz bölgelerle verimsiz planlama ile ilişkilidir. Unutulmamalıdır ki, bir krizde, kiracıların "cirosu" arttığında ve çapaların ayrılma riski olduğunda, alışveriş merkezi yöneticilerinin planlama esnekliğini, büyük bir self-servis salonunu dönüştürme kabiliyetini değerlendirmeleri gerektiğine dikkat edilmelidir. tek bir perakende alanında birkaç kiracıya sahip bir "bileşik mıknatıs".

Herhangi bir alışveriş merkezinin işleyişi sinerjik bir etkiye dayanır: iki artı iki eşittir beş, hatta on'un tamamı. Tek başına mağaza açmak yerine AVM'de mağaza açmanın avantajı akıştır. Küçük kiracıların yüksek bir bedel ödemesi, sadece belirli bir metrekare için değil, akış içindir. Ancak, küçük mağazalar "mıknatıslara" göre doğru konumlandırılmadıysa, bu akış onlara hiç garanti edilmeyebilir. Alışveriş merkezindeki ana trafik yolları, girişlerden ana kiracılara kadardır ve küçük mağazalar, derelerden uzakta, kenar mahallelerde olmamalıdır. Küçük ticaret ve hizmet işletmelerinin merkezin alanının %60'ına kadarını oluşturabileceği dikkate alındığında, iyi durumda olmaları gerekmektedir. Büyük çapa kiracılar AVM girişine hemen yerleştirilmemeli ve projeyi değerlendirirken dahi "merkeze giriş - çapa kiracının ticaret katına giriş" güzergâhının çok fazla olmamasına dikkat edilmelidir. kısa.

Örnek 1. 80.000 m2 kiralık alana (GLA) sahip bir bölgesel alışveriş ve eğlence merkezi, iyi bir konuma inşa edildi ve genellikle bu formatın konumu için gereksinimleri karşılayan: büyük bir şehrin yoğun nüfuslu yerleşim alanları arasında, ana radyal trafik arterlerinden biridir. Merkez, ticaret, hizmetler ve eğlence için tasarlanmış 5 kattan (1 yeraltı ve 4 yer altı) ve formatı için geleneksel olan ana kiracılardan oluşmaktadır: bir süpermarket, bir beyaz eşya mağazası, bir ev eşyaları süpermarketi, bir sinema ve bir eğlence kompleksi, bir catering birim (restoranlar, kafe ve yemek alanı). Merkezin açılışından sonra yöneticiler, ikinci ve üçüncü katlarda az sayıda ziyaretçi olduğunu tespit etti. 2008 krizinin başlamasıyla birlikte sorun daha ciddi hale geldi. Bu katlarda çalışan küçük kiracılar, kötü trafik ve düşük performanstan şikayet etmeye başladılar ve 2009'da yapılan kira indirimi bile bazı tüccarlara yardımcı olmadı: galerilerde boş alanlar görünmeye başladı. Alışveriş merkezinin iki katının düşük performansının nedeni neydi? İlk olarak, planlama şeması. Merkezin inşa edildiği alan, düzenin yapısını belirleyen uzun ve dar bir dikdörtgendi - pasaj. Ancak, ne yazık ki, bölüm otoyol boyunca uzanmadı, ona dik durdu ve geçişin bir geçiş olmadığı ortaya çıktı: yaya caddelerini veya ulaşım duraklarını yerleşim alanlarıyla birleştirmedi. İkincisi, ana "mıknatıs" merkezleri plan üzerinde başarısız bir şekilde yerleştirildi. Bir yiyecek süpermarketi ve bir ev eşyaları süpermarketi, yeraltı katını işgal etti ve ziyaretçiler, diğer mağazalara girmeden otoparktan doğrudan onlara yürüyebildi. Hırdavatçı, zemin kat planının uzak bölümünü işgal ederken, mültipleks, eğlence, restoranlar ve yemek alanı dördüncü katta kümelendi. İkinci ve üçüncü katların hiç “mıknatıs”sız kaldığı ortaya çıktı: bu katlardaki alanlar küçük moda mağazaları için “kesildi” ve kriz sırasında giyim ve ayakkabı mağazalarına katılım, öncekinden çok daha fazla azaldı. diğer uzmanlık mağazaları. Merkezin sahipleri ve yöneticileri durumu iyileştirmek için ne yapabilir? Yeniden geliştirme yapın, kiracıları nakledin ve merkeze daha fazla “mıknatıs” ekleyin. Kat planının uzak bölgelerinde, henüz merkezde bulunmayan tematik bölgeler (örneğin, çocuk eşyaları, spor malzemeleri) veya kriz sırasında çekicilik kazanan yerli üreticilerin fuar ve mal merkezleri görünebilir. Bu merkezin optimal yerleşimi, elbette, bir "dambıl" olurdu - galerinin her iki ucunda iki çapa kiracısı olan bir geçit ve böyle bir yerleşim 1., 2. ve 3. katlarda olmalıydı.

2. Ziyaretçilerin önemli bir kısmı bireysel kiracılara gelmekte ve alışveriş merkezinin diğer işletmelerini ziyaret etmemektedir. Planlama özelliklerine ek olarak, sorunun kökleri kavramın kendisinde aranmalıdır: Aynı çatı altında bulunan işletmeler birbirinden ayrı çalışır. Mağazalar farklı hedef kitleler için (yaş, cinsiyet, gelir veya son kullanıcılar ve kurumsal müşterilere göre) tasarlanmıştır, bu nedenle cadde perakendeciliğine kıyasla bir alışveriş merkezinde bulunmanın pek bir faydası yoktur.

Örnek 2. Büyük bir şehirden çıkışta federal bir karayolu üzerinde bulunan toplam 7.500 m2 alana sahip özel bir mobilya merkezinde, vatandaşların yazlık ve banliyölere giderken MakAuto açılır. Merkeze gelen toplam ziyaretçi sayısı %30 artar, ancak sadece arabadan inmeyen ve hamburger, patates kızartması ve dağıtımda bir kokteyl ile gıpta edilen paketi alanlar da dahil olmak üzere tüm McDonald's müşterileri dikkate alınırsa pencere. Ve önemli bir fast food işletmesinin açılmasıyla birlikte mobilya mağazalarının katılımı sadece %5 artıyor. Tüm yaz sakinleri ve banliyö sakinleri mobilya ile ilgilenmez, alışveriş merkezinin transit trafiği etkin bir şekilde kullanabilmesi için ev ve bahçe için bir mal seçimi olmalıdır: inşaat veya kaplama malzemeleri, ev eşyaları ve mevsimlik ürünler. Daha sonra sürücüler alışveriş merkezini daha sık duracak ve ziyaret edecek ve alışverişten sonra popüler fast food'a gidebilirler.

3. Bağlantılı kiracıların yetersiz katılımı. Tüm ana kiracılar, alışveriş merkezine trafik oluşturmaya önemli bir katkıda bulunmalıdır. Çoğu büyük mağaza, eğlence ve restorana ziyaretler önceden planlanmıştır. Belki de tek istisna yemek katıdır: yemek katının kendisi uğruna, alışveriş merkezine genellikle yalnızca gençler gider ve çoğu yetişkin alıcı için iyi bir yemek alanı, bir alışveriş merkezi seçerken ek bir kolaylık faktörüdür. alışverişe gitmek daha iyidir. Ancak yemek alanı, alışveriş merkezi içindeki akışların dağılımını büyük ölçüde etkiler - merkeze gelen insanlar oraya bilerek giderler.

Büyük marketlere katılım, ilk olarak, bir alışveriş merkezi için bir format seçmenin etkinliğini ve ikincisi, kiracının durumunu çok iyi karakterize eder. Örneğin, 1.600 metrekarelik bir ticaret katına sahip bir süpermarketi günde 2.000 kişi - iyi değil, 3.500 - fena değil ve 8.000 - çok iyi ziyaret ediyorsa, mağaza popülerdir, ürün çeşitliliği ve fiyatları ile alıcıları cezbeder. İyi bir hipermarketin katılımı (klasik, en az 5000 m2 ticaret alanı ve ürün yelpazesinde gıda dışı ürünlerin %50 payı ile) günde 7000'den az ise, bu şu anlama gelir: hipermarket bir şeyi bitirmedi ve müşteri sadakatini kazanamadı. Yukarıda, bazı hipermarketlerin sorunlarından birine dikkat çektik - bu, yetersiz gıda dışı ürün çeşitliliği ve geniş bir alana hakim olamama. Ayrıca, hipermarketlerin popüler olmamasının nedenleri, malların ve ticaret katının düşük kalitesiyle ilişkilendirilebilir: hipermarket, mal seçmenin uygun olmadığı ve hatta içinde bulunmanın pek hoş olmadığı, yüzü olmayan ve orantısız bir alan olarak görünmektedir. Süpermarketlerin katılımı, konumlandırma ve fiyatlandırma politikalarına bağlıdır. Bir yerleşim bölgesindeki bir alışveriş merkezinde, ana kiracı değişti ve demokratik bir yerel operatörün yeri, "ortalama artı" için tasarlanmış bir mağazaya sahip bölgesel bir zincir tarafından alındı. Yeni süpermarkette günlük ortalama ziyaretçi sayısı, önceki operatöre göre 3.000 daha az. Başka bir şehirde, bir mahalle gıda pazarının bir alışveriş merkezi süpermarketi ile değiştirilmesi, günde 5.000 ziyaretçinin kaybına neden oldu. Akış nereye gitti? Çin'de Taoistler, "Para su gibidir, akar ve fiyatların düşük olduğu yere gider" derler. Bu durumda, alışveriş yapanlar gıda ve diğer günlük ürünler için daha düşük fiyatlarla diğer mağazalara gitmeye başladı. Buna göre, bu alışveriş merkezini ziyaret etme ihtiyacı daha az sıklıkta ortaya çıkıyor. Bu iki vaka, perakende ticaretin patlaması sırasında 2006-2007'de kaydedildi. Ve 2008'de krizin başlangıcından bu yana, birçok şehirde (özellikle krizden en çok etkilenen endüstrilerin önemli bir rol oynadığı bölgelerde), çeşitli mallar açısından zengin güzel süpermarketlerden indirimli mağazalara alıcıların gözle görülür bir çıkışı oldu. hipermarketler ve pazarlar - sığ bir ürün yelpazesine sahip, ancak düşük fiyatlarla daha az güzel.

Bir alışveriş merkezindeki kiracıların çalışmalarını değerlendirirken, akışla ilgili aşağıdaki göstergeler kullanılır:

kiracının katılımının mutlak göstergeleri;
kiracı ziyaretçilerinin merkeze gelen toplam ziyaretçi sayısı içindeki payı ile kiracının işgal ettiği alanın payı;
kiracı katılımının karakteristik özellikleri.

"Kaba" tahmin, günlük ortalama ziyaretçi sayısını kullanır (alışveriş merkezi ve her bir ana kiracı). Daha doğru bir resim elde etmek için, katılım yalnızca hafta içi ve hafta sonları değil, aynı zamanda sezon ve tatil günlerinde de değişebileceğinden, ortalama katılımı her ay haftanın gününe göre ayırmak gerekir. Örneğin, her ay Pazartesi, Salı, Çarşamba vb. günlerde günlük ortalama ziyaretçi sayısını hesaplamak istiyorsunuz. Merkezdeki en güçlü "mıknatısları" belirlemek için, katılım payı işgal edilen alan payı ile karşılaştırılır ve işletmenin alışveriş merkezi planındaki yeri dikkate alınır.

Örnek 3: Toplam kiralama alanı 45.000 metrekare olan üç katlı bir semt alışveriş merkezinde çapa ve mini çapa kiracılarının katılımı üzerine bir çalışma yapılmıştır. Alışveriş merkezi, araç erişiminin iyi olduğu bir sitede yer almaktadır, merkezden transit yaya geçişleri yoktur ve ziyaretçiler merkeze bilerek gelmektedir. Çalışma sırasında aşağıdaki sonuçlar elde edildi:

Çapa kiracıların katılımı.

Zemin	kiracı uzmanlığı	Kiralık alan, m2	Kiralama alanında paylaşım, %	Ziyaretçilerin payı (günlük ortalama ziyaret sayısı ile), %
Çapa kiracıları:			54,00
1. kat	hipermarket	7000	15,56	25
1. kat	Aile giyim mağazası	1200	2,67	12
2'nci kat	mobilya merkezi	3500	7,78	6
2'nci kat	Ev aletleri süpermarket	2600	5,58	17
2'nci kat	Temalı restoranlar bloğu	1280	2,84	7
3. kat	Fitness kulübü	3000	6,67	2
3. kat	Çocuk ürünleri süpermarketi	1300	2,89	9
3. kat	Gençlik giyim mağazası	900	2,00	16
3. kat	Sinema	2100	4,67	6
3. kat	Eğlence merkezi	3200	7,11	15
3. kat	Yemek alanı (alanda bir masa alanı bulunur)	980	2,18	23
Mini çapa kiracıları:			6,13
1. kat	Parfüm ve kozmetik	380	0,84	11
3. kat	Spor malzemeleri mağazası	750	1,67	4
3. kat	kitap süpermarket	850	1,89	7
3. kat	Bilgisayarlar, dijital teknoloji	780	1,73	9

Farklı operatörlerin ziyaretçi paylaşımları, insanların aynı anda birden fazla perakende, yemek ve eğlence işletmesini ziyaret ettiğini göstermektedir. Aşağıdakiler en büyük ziyaret payına sahiptir: bir hipermarket (%25), bir yemek alanı (%23), bir beyaz eşya süpermarketi (%17), bir genç giyim mağazası (%16) ve bir eğlence kompleksi (%15) . Aynı zamanda en büyük mağaza olan hipermarketin yetersiz çalışması dikkat çekicidir. Alanın %15,6'sını kaplar ve insanların yalnızca %25'i burayı ziyaret eder ve ziyaret sayısı açısından çok daha küçük bir alana sahip diğer liderlerin biraz önündedir. Çalışmanın sonuçları, bölge sakinlerinin bazı nedenlerden dolayı hipermarketi sevmediğini (yüksek fiyatlar, malların kalitesizliği, arz kesintileri ve boş raflar) ve merkezdeki diğer mağazalara gelen birçok müşterinin gitmediğini gösteriyor. gıda hipermarketi. Toplam katılımdaki payı bölgedeki payı önemli ölçüde aşan operatörleri seçelim. Bu operatörler, merkezin en güçlü "mıknatısları" olacak, birçok ziyaretçi onlara bilerek geliyor:

kiracı uzmanlığı	Toplam katılım payının işgal edilen alan payına oranı

Gençlik giyim mağazası
Aile giyim mağazası
Çocuk ürünleri süpermarketi
Ev aletleri süpermarket
Temalı restoranlar bloğu
Eğlence merkezi
Sinema

Mini çapa kiracılar arasında bir parfümeri ve kozmetik süpermarketi açıkça öne çıkıyor ve bu mağazanın sadece zemin katta yer almanın tüm olası faydalarını kullanmakla kalmayıp aynı zamanda bağımsız bir “mıknatıs” olduğu da açık. Kitapçı ve bilgisayar mağazası çok iyi trafik rakamlarına sahip ve genel olarak AVM'ye ve özel olarak üçüncü kata trafik yaratılmasına tam katkı sağlıyor. Ve burada Spor malzemeleri mağazası biraz daha kötü çalışıyor. Merkezde, katılım payı bölgedeki paydan daha düşük olan iki kiracı var - bir mobilya merkezi (0,77) ve bir fitness kulübü (0,3). Her iki işletmeci de alışveriş merkezi planında uzak lokasyonlarda yer alıyor ve ziyaretçilerin bilerek ziyaret etmesi bekleniyor. Ancak bir operatörün iyi veya kötü ziyaret edilip edilmediğine ancak özellikleri dikkate alınarak karar verilebilir. Bir fitness kulübü için katılım normaldir ve bir mobilya merkezi daha fazla ziyaretçi çekmelidir.

Katılım payı rakamlarına bakıldığında bile, önemli kiracıların dağılımında olası bir sorun görülebilir. Merkezde 3. kata çok güçlü bir akış var: toplamda ziyaretçilerin %91'i (!) 3. kattaki “mıknatıslara” geliyor ve insanlar girişlerden (köşeden) tırmanabiliyor. giriş kapıları ve çok katlı bir otoparktan) asansörler ve yürüyen merdivenlerle hemen üst kata çıkar. Aynı zamanda, 1. kattaki "mıknatıslar" akışın sadece %48'ini kullanır ve en zayıfı 2. kattır - %30. Kat katılımının bu kadar atipik bir dağılımı, ana ana kiracının - hipermarketin bölgedeki başarısızlığından ve ayrıca ana kiracıların iki üst kat arasında verimsiz dağılımından kaynaklanıyordu.

4. Ana kiracıların iyi katılımıyla akış mağazalarının zayıf katılımı. Bunun nedeni, akışın hedef alınamaması, merkezin farklı bir hedef kitlenin temsilcileri veya farklı bir motivasyona sahip alıcılar tarafından ziyaret edilmesidir. Yaygın bir örnek, bir merkezi bölgede olduğundan daha pahalı moda markalarıyla doldurmaktır. Çiftler isteyerek hipermarket ve eğlence merkezine gelirler, gençler yemek alanında ve sinemada büyük bir zevkle vakit geçirirler, ancak galerideki eşyaların çoğuna bir sergideymiş gibi bakarlar.

Alışveriş merkezine katılım ve içindeki bireysel operatörlerin çalışmaları, durum değerlendirmesinin sadece bir parçasıdır. Merkezde sorunlar hissedilirse, pazarlama araştırması yapmak ve merkezin rekabetçi konumunu değerlendirmek, ziyaretçilerin görüşlerini incelemek gerekir. Durumun ayrıntılı bir analizi yapıldıktan sonra, alışveriş merkezinin yöneticisine nasıl davranılacağı netleşir: bir bütün olarak alışveriş merkezi konseptinin nasıl geliştirileceği ve her kiracı ile ilişkilerde doğru pozisyonun nasıl seçileceği.

Kira ve Ruben Kanayan,

Moskova'daki "Union-Standard Consulting" şirketinin önde gelen danışmanları,
kitabın yazarları Perakende gayrimenkul: zamanın zorlukları ve beklentiler »,
kitabın ""
ve kitaplar ""

Günümüzde bina kiralamak daha Kârlı işÜretimden çok girişimciler bu şekilde kazanmayı tercih ediyor. Böyle bir girişimin en zor kısmı, doğru çapa kiracısını bulmaktır. Bu ifadenin ne anlama geldiğini ve hangi özelliklere sahip olduğunu öğrenelim.

kiracılar kimler

Bir çapa kiracısı tanımlamadan önce, kime kiracı dendiğini hatırlamakta fayda var. Bu bireysel veya yasal, binanın (veya diğer mülkün) sahibi ile onu kullanma hakkı için yazılı bir anlaşma yapan. Buna karşılık, kiracı mal sahibine maddi bir ödül ödemeyi taahhüt eder. Ödemelerin boyutu ve sıklığı sözleşmede belirtilir.

Konut ve konut dışı binalara ek olarak, ekipman, arsalar, araçlar ve hatta tüm işletmeler kiralanabilir. Bu arada, çeşitli şeyleri kiralamaya kiralama denir.

Kiracı türleri

Perakende alanının kiracılarını tam olarak hesaba katarsak, kural olarak, bunların üç türü vardır:

Genel kiracı. Çoğu durumda, küçük bir alanı vurur , ve sonuç olarak,çok mütevazı bir kazanç sağlar.
Alt kiracı. Bazen kiralanan alan bir şirket için çok fazladır. Bu nedenle, "ekstra" alan daha küçük kuruluşlara yeniden kiralanır. Çoğu zaman kiracılar, kalan bölgede bulunan satış noktalarından daha fazla alt kiralamadan daha fazla kar elde ederler.
Çapa kiracısı. Alışveriş merkezi sahipleri için en çok istenen "müşteri". Niye ya? Hadi düşünelim.

Çapa kiracısı: nedir

Böyle bir kiralamanın özünü daha iyi anlamak için alışveriş merkezlerinin ortaya çıkış tarihini hatırlamaya değer.

Şehirlerin eteklerinde ve ötesinde arsa maliyeti her zaman daha düşük olduğundan, orada mağaza inşa etmek her zaman daha karlı olmuştur. Tek bir sorun vardı: alıcılar nasıl çekilir? Sonuçta oraya ulaşmak için evinizin veya işinizin yakınındaki bir mağazaya gitmekten daha fazla zaman ve çaba harcamanız gerekiyor.

Bu sorunu çözmek için başka bir alışveriş kompleksi açmaya hazırlanan bölge, benzersiz ürünler veya çok ucuz olan mağazalara kiralanmaya başlandı. Müşterileri alışveriş kompleksine çeken mıknatıs onlardı. Aslında tüm kompleksin reklamını yapan bu tür kiracılar, ana kiracılar olarak tanındı. Bir alışveriş merkezinin karlılığının bağlı olduğu varlıklarıdır.

Bu tür kiralamanın özellikleri

Sabit kiracılar hangi özel özelliklerle tanınabilir?

Ortalama olarak, toplam bina alanının yüzde 5 ila 15'ini işgal ediyorlar. Onlar tarafından kiralanan maksimum bölge miktarı %50'den fazla değildir.
Kural olarak, müşterilerin çoğunluğunu alışveriş merkezine çeken bu mağazalardır (veya diğer hizmetleri sağlayan kuruluşlardır), böylece reklamları alışveriş merkezinde her yerde olabilir.
Alışveriş kompleksindeki ana kiracının yeri genellikle ikinci, üçüncü katta (veya daha az çekici diğer yerlerde) bulunur. Bu, onlara ulaşmak için potansiyel bir alıcının daha az bilinen mağazaların ürünlerini tanıması için yapılır. Bu tür bir reklam için ev sahibi genellikle kararlaştırılan indirimi kiracıya verir veya ona başka faydalar sağlar.
Kural olarak, böyle bir satış noktasında, müşteriler için cazip fiyatlarla geniş bir ürün yelpazesi sunulmaktadır. Bu nedenle, çoğu zaman alışveriş merkezlerinin ana kiracıları çeşitli süpermarketlerdir. Çoğu yaygın uzmanlık alanları ürünler, kimya veya ev aletleridir. Bazen aynı anda birkaç tane olabilir: örneğin, birinci katta bir bakkal süpermarketi ve üçüncü katta ev aletleri vardır. İkinci kat ve diğer ikisindeki boş koltuklar küçük, dar bir şekilde uzmanlaşmış dükkan ve ofisler arasında dağıtılmıştır.

Anchor Leasing'in AVM Sahiplerine Faydaları

Son zamanlarda, bina sahipleri müşterileri arasında mümkün olduğunca çok sayıda "çapa" bulundurmayı giderek daha fazla tercih ediyor. Neden öyle?

Her şeyden önce, kendi başlarına alıcıları cezbederler ve alışveriş merkezindeki diğer mağazalara daha geniş bir görünürlük sağlarlar.
Ana kiracı kendi pazarlama kampanyasını yürüttüğü için bina sahibi kendi alanının reklamını yapmak için daha az harcar. Bu arada, bazen binanın cephesinin veya en azından bir kısmının dekorasyonu için para ödüyor.
Böyle bir kiracı, küçük perakende satış noktalarından daha fazla kar getirir. Bu arada, ev sahibinin kullanılan bina ve kamu hizmetleri alanı için bir ücret bile almadığı, ancak şirketin toplam gelirinin bir yüzdesini aldığı durumlar vardır.
Özellikle başarılı bir "çapa" sahibi olmak, bina sahibinin, müşteri akışı kendi pahasına artan daha küçük perakende satış mağazaları için kiraları yükseltmesine olanak tanır.

Bir çapa kiracısının faydaları nelerdir?

Bir "çapa" haline gelen kiracı da nadiren geride kalır ve belirli faydalar elde eder.

Ne yazık ki, çapa kiralamaya dayalı pazarlama stratejileri her zaman başarılı değildir. İyi reklamı yapılan perakende satış mağazalarının iflas ettiği ve alışveriş merkezinin sahibinin yeni bir "çıpa" aramak zorunda kaldığı durumlar var. Bu nedenle, (tesislerin diğer kiracılarına kıyasla) birçok avantajın yanı sıra, çapa da önemli bir risk alır. Ev sahibi hala mali kazanç içinde kalacaktır.

"Çapa" türleri

Çapa kiracının her zaman bir mağaza olmadığını belirtmekte fayda var. Açıktır ki herhangi bir ticaretin ana hedefi amaç kar elde etmektir, ancak genellikle bu tür müşteriler doğrudan satışta değil, belirli hizmetlerin sağlanmasında uzmanlaşır. Bunu bilerek, ana "çapa" türlerini ayırt edebiliriz.

Süpermarketler. Çoğu durumda, alışveriş merkezlerinin ana kiracılarıdır. Bu tür noktaların bir listesi, en azından küçük bir alışveriş merkezinde bulunmuş herkes tarafından listelenebilir. Bunlar çoğu zaman bakkal süpermarketleri olsa da, bazen farklı bir uzmanlıkları olabilir. Örneğin, kıyafet satmak İnşaat malzemeleri veya teknik.
Spor salonları, fitness merkezleri ve benzeri kuruluşlar genellikle ana kiracılardır.
Eğitim kurumları. Tabii ki, ilk iki tür kadar yaygın ve karlı değiller, ancak bazı durumlarda "çapa" dırlar. Bunlar genellikle özel çalışma kurslarıdır. yabancı Diller, kuaför okulları, kozmetikçiler, manikür ve pedikür ustaları vb.
Eğlence kompleksleri. En iyilerinden biri yaygın süpermarketlerden sonra "çapa" çeşitleri. Bunlar paten pistleri, sinemalar, yüzme havuzları, bowling salonları, saunalar vb. Olabilir. Kural olarak, çok sayıda restoran veya ilgili ekipmanı satan dükkanlarla (örneğin, havuzların yakınında mayolar, buz pistlerinin yakınında paten, saunaların yakınında şampuanlı havlu ve sabunlar).

"çapa" için örnekler

Ele alınan kavramın özünü daha iyi anlamak için birkaç tane düşünün.

Örneğin, ünlü alışveriş merkezi "Schelkovo"yu alın. Sadece iki katlı olmasına rağmen, üzerlerine iki yüzden fazla perakende satış noktası serbestçe yerleştirilmiştir. Bu durumda, ana çapalar "Baskin Robins" (çocuk mekanları ve bir kafeterya), "Gerçek" hipermarket ve "Centrfilm" sinemadır. Tüm bu yerler, alışveriş merkezi boyunca ziyaretçileri daha az popüler noktalara çekecek şekilde dağıtılmıştır.

Başka bir örnek alışveriş merkezi "Gagarinsky". Auchan ve Sportmaster hipermarketlerinin yanı sıra markalı giyim, mücevher ve kozmetik mağazaları şeklindeki standart "çapa"lara ek olarak, avantajının metroya yakın olması ilginçtir.

Düşünülen kısa liste 20. yüzyılın başından beri birçok alıcı için "çapa" olan efsanevi GUM ve TSUM'dan bahsetmesek bile, çapa kiracıları dolu olmayacak.

Bu nedenle Central Department Store sadece Moskova'da değil, Kiev ve Minsk'te de var.

Bugün neden "çapa" ile ilgili sorunlar var?

Modern dünyada, alışveriş merkezleri artık nadir değildir. On yıl önce küçük kasabalarda bunlardan bir ya da ikisi varsa, bugün yaklaşık 60-80 bin nüfuslu bir yerleşim yerinde ortalama olarak bu tür beş yer var.

Büyük şehirlerden veya metropollerden bahsedecek olursak, içlerinde onlarca alışveriş merkezi var. Hepsi genellikle birbirine ve "çapalarına" oldukça benzer. Genellikle bunlar süpermarketler veya fitness salonları, restoranlardır. Bazen ucuz markalı giyim mağazaları (örneğin, Moskova'nın GUM'unda olduğu gibi).

Bu bağlamda, özellikle aynı bölgede bulunan alışveriş merkezleri arasında ciddi bir rekabet ortaya çıkmakta, bu nedenle bina sahipleri, alışveriş komplekslerinin diğerlerinden farklı olması için olağandışı çapa kiracıları aramaya zorlanmaktadır. Ancak, küçük şehirlerde bir tane bulmak daha zordur.

Sonuçta, örneğin, aynı buz pateni pisti, sinema veya yüzme havuzu oldukça pahalı bir girişimdir ve küçük kasabalarda sadece karşılığını vermeyecektir. Bu bağlamda, ev sahipleri alıcıları çekmek için başka yollar bulmak zorunda kalıyor. Bu nedenle, günümüzde çapa sistemi giderek eskimektedir. Ne yazık ki, buna layık bir alternatif henüz icat edilmedi.

Kira konularını anlamak hem kiracı hem de kiralama imkanı sağlayan kişi için çok önemlidir. Bu hukuki ilişkilerde işleyen temel kavramlar, haklar ve özelliklerden yazının devamında bahsedeceğiz.

Kiracı kim?

Medeni Kanunun 606. maddesi uyarınca, iki taraf arasında, mülkün belirli bir ücret karşılığında geçici kullanım için bir kişiden diğerine devredildiği bir kira sözleşmesi düzenlenir. Mülkü devralan kişiye kiracı, kiraya verene ev sahibi denir. 18 yaşından büyük vatandaşlar olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilirler.

Kira sözleşmesinde, kira tutarının yanı sıra kira süresi de belirtilmelidir.

kiracının sorumlulukları

Bir kiralama sözleşmesi imzalarken, kiracı yükümlülüklerinin farkında olmalıdır:

Kararlaştırılan kira miktarını zamanında ödeyin, aksi takdirde kira sözleşmesinde de belirtilen gecikme ücretlerini ödemeniz gerekecektir. Ayrıca, 2 veya daha fazla gecikmeye izin verirseniz kira ödemeleri ev sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı vardır. Tabii ki, tüm borçların ödenmesi gerekecek, aksi takdirde ev sahibi mahkemeye gidebilir.
Kiralık olarak alınan nesnenin güvenliğinden sorumludur. Nesnenin kullanılması sonucunda kiracının kusuru nedeniyle hasar meydana gelmişse, tüm zararı mal sahibine tazmin etmekle yükümlüdür. Kiralanan nesnenin tamamen imha edilmesinden bahsediyorsak, piyasa değerinin tamamını ödemeniz gerekecektir.
Kira süresi dolduktan sonra nesneyi sahibine iade edin, aksi takdirde para cezası ödemek zorunda kalacaksınız. Ev sahibinin dava açma hakkı vardır.

kiracı hakları

Kiracı, sorumluluklarının yanı sıra aşağıdaki haklarının da farkında olmalıdır:

Gerçek özellikleri belgelerde belirtilen özelliklere karşılık gelecek olan kullanılabilir bir nesnenin kirasını alın. Bu hakka uyulmaması durumunda kiracı, mal sahibinden kira miktarını düşürmesini veya sözleşmeyi feshetmesini talep edebilir. Kiracı, ev sahibinin hatası nedeniyle zarar görürse, tazminat alması gerekir.
Ev sahibi varsa tam tazminat alın Kendi iradesi Kira sözleşmesini, kiracının rızası olmadan veya ihlallerin olmaması durumunda fesheder.

Kiracı riskleri

Kiracı, parasal sözleşmenin tarafıdır ve aşağıdaki riskleri dikkate almalıdır:

Mülkü kiralamak için yasal yetkiye sahip olmayan bir kişiyle anlaşma yapın. Bu en yaygın dolandırıcılıklardan biridir.
Kullanılamaz veya hasar görmüş bir nesneyi kiralamak.
Ev sahibinin talebi üzerine kiralama süresini kararlaştırılandan daha önce sonlandırın.
Kiralanan nesnenin onarımına veya iyileştirilmesine yatırılan fonları kaybedin, çünkü kira sözleşmesinin sonunda ev sahibi kiralamayı uzatmayı reddedebilir.

Riskleri en aza indirgemek için kiralama yaparken avukatlardan yardım almalısınız.

Alt kiracı, kiracı ile alt kira sözleşmesi yapan kişidir. Böylece, olduğu gibi, zaten kiralanmış olan araziyi yeniden kiralar. Bu sözleşmenin akdedilmesine, yalnızca arazi veya diğer mülk sahibinden bir alt kiralama sözleşmesi yapma iznine sahip uygun bir madde varsa izin verilir.

Bugün, dairelerin veya diğer konutların alt kiralama için kiralandığı işletme türleri yaygındır. Kaynakların doğru tahsisi ile bu konuda iyi para kazanmak mümkündür.

Haklar, fırsatlar ve sorumluluklar açısından alt kiracıların özellikleri nelerdir?

Alt kiracı, kiracı ile yapılan bir anlaşma temelinde alt kiralama yoluyla alınan mülke sahip olma hakkına sahiptir. Aynı zamanda, modern mevzuat tarafından yönlendirilmeli ve kendi yeteneklerini aşmamalıdır.
Alt kiralama sözleşmesinin hükümleri, her halükarda kira sözleşmesinin hükümleriyle çelişemez.
Alt kiracı, alt kiralama kapsamında alınan mülkün amacını değiştirme hakkına sahip değildir. Bu amaç genellikle ana sahibi tarafından belirlenir.
Alt kiracı, ancak alt kira sözleşmesinin akdedildiğini kiraya verene bildirmeyi başardıktan sonra mülkü devralabilir. Kiraya verene bildirimin gönderildiği tarihten itibaren rıza veya ret için yasa tarafından yalnızca bir ay verilir. Bu süreden sonra, nesne alt kiralanabilir.
Daha doğru ve yasal uyum için alt kiralama sözleşmesinin notere tasdik ettirilmesi tavsiye edilir.

Ayrıca, alt kira ödeme tutarının kira tutarını aşamayacağını da belirtmek önemlidir. Bu, kiracının, kira ödeme maliyetini aşmayacak şekilde, alt kiralama için herhangi bir miktar tahsis etme hakkına sahip olduğu anlamına gelir.

arazi kiracıları

Vatandaşlar, toplulukları, yabancılar, anonim şirketler, çeşitli organizasyonlar, vatansız kişiler vb. Modern mevzuata göre bir arsanın kiracısı olarak tanınan bir kişi aşağıdaki haklara sahiptir:

Madenlerin ve diğer arazilerin, onları satma hakkı olmaksızın ekonomik ihtiyaçlar için kullanılması.
Kira için tahsis edilen arazide öz yönetim.
Ev sahibi ile yapılan sözleşmede bu hak sağlanmışsa, ev ve diğer ihtiyaçlar için çeşitli binalar inşa etme imkanı.
Kiralık bir arsanın herhangi bir ekonomik ihtiyaç için satış imkânı olmaksızın kullanılması.
Bu imkanın sözleşmede öngörülmesi halinde, kiralanan araziyi alt kiralama imkanı.

Kiracının hakları, kiralama süresini uzatma, sözleşmeyi zamanından önce feshetme veya kiralama haklarını teminat olarak devretme yeteneğini içerir.

Kiracının temel yükümlülüğü, yalnızca akdedilen sözleşmeye ve modern mevzuata uygun olarak hareket etme ihtiyacıdır. Bu kurala uyulmaması durumunda, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Çapa kiracıları

Bir çapa kiracısı hem bireysel hem de tüzel kişilik olabilir. Kural olarak, alışveriş kompleksinin önemli bir alanına (toplam alanın en az% 5-15'i) sahip olan bu kişidir. Buna göre, en fazla sayıda alıcıyı çekmekten sorumlu olan ana kiracıdır. Günümüzde perakende gayrimenkulde “çapa kiracı” terimi aktif olarak kullanılmaktadır.

Bu kavramı ve özelliklerini daha iyi anlamak için, perakende gayrimenkulün dağıtılmasının geleneksel olduğu aşağıdaki sınıflandırmaya başvurmalısınız:

Mikro bölgenin alışveriş merkezleri. Bunlar 3000 metrekareden fazla olmayan küçük alışveriş merkezleridir. m.Böyle bir yerde hiç çapa kiracı olmayabilir.
Bölge alışveriş merkezleri. Bu kategoride hali hazırda 10.000 metrekareye kadar daha büyük perakende alanları bulunmaktadır. m. Çoğu zaman, bir eczane zinciri veya bir bakkal süpermarketi, bir çapa kiracısı olarak hareket eder.
Bölge alışveriş merkezleri. Burada daha da geniş alanlar söz konusudur - 20.000 metrekareye kadar. m.Ortalama olarak bu alışveriş merkezlerinin izleyici kitlesi yaklaşık 150.000 kişidir. Tipik olarak, bakkal süpermarketleri ve çeşitli endüstriyel mağazalar (çoğunlukla çocuklar için ürünlerin bulunduğu büyük bölümler) burada ana kiracı olabilir.
Süper bölge alışveriş merkezi. 30.000 metrekareye kadar satış alanı olan çok büyük mağazalar. m.Genellikle çapa kiracılar, ilçe alışveriş merkezlerinin çapa kiracılarına benzer.
Bölgedeki alışveriş merkezleri. Toplam 45.000 m2'ye varan devasa perakende alanı. m Burada, çeşitli mallardan oluşan zengin bir ürün yelpazesine sahip büyük mağazalar şeklinde sunulan 1-2 çapa kiracısı bulunabilir. Bu kiracıların işgal ettiği alan 4500 metrekareden az olamaz. m.
Özel alışveriş merkezleri. Ayırt edici özellik Bu alışveriş merkezlerinden biri, içindeki tüm malların kural olarak tek bir özel kategoride sunulması gerçeğinde yatmaktadır. Bu kategori, ürün çeşitliliği ile ana kiracı tarafından belirlenir. Bu tür bir alışveriş merkezinin alanının 3.000 metrekare olabileceğini unutmayın. m. 100.000 m2'ye kadar. m.

Çapa kiracılar, alışveriş merkezinin "yüzü" olarak adlandırılır, bu nedenle seçimlerine dikkatli ve özenli davranılır. Şu anda, çapa kiracıları kullanan alışveriş merkezi inşaat şeması tüm dünyada en popüler olanıdır.

kiracı rotasyonu

Rotasyon kelimesinin ana anlamları değişim, değişimdir. Motoru ileri hareket, sürekli gelişme ve değişim odaklı olan ticari yapılarda kiracıların rotasyonu kaçınılmaz bir süreçtir. Modern istatistiklere göre, bugün kiracıların yaklaşık %10'u rotasyona tabidir.

Geliştirici için, gelir istikrarını etkilediği için yüksek düzeyde bir rotasyon kötüdür. Kiracı için de elbette kötü, çünkü satış pazarını ve daha fazla faaliyet olasılığını etkiliyor.

İlk etapta geliştirici, dönüş seviyesini azaltmakla meşgul olmalıdır. Bunu yapmak için kiracıları doğru bir şekilde seçmesi gerekecek. Yani örneğin aynı tip ürünle farklı kiracılara 5 satış alanı verilirse bunlardan en az biri rotasyona tabi tutulacaktır.

Kira maliyetini düzenlemek de son derece önemlidir, çünkü kârsız olduğu ortaya çıkarsa, er ya da geç kiracı sözleşmeyi feshedecektir. Sonuç olarak, her iki tarafın da hem aktivite seviyesini hem de şu ya da bu odanın bunun için ne kadar uygun olduğunu analiz etmesi ve doğru bir şekilde seçmesinin önemli olduğu ortaya çıktı.

Video: Kiralama ve Alt Kiralama Kuralları

Kanun, hem kiracılar hem de alt kiracılar için özel kurallar öngörmektedir. Bu kurallara uymanın işbirliği üzerinde olumlu bir etkisi vardır ve iş yapma ve kişisel ekonomik ihtiyaçlarınızı karşılama alanınızı genişletmenize olanak tanır. hakkında daha fazla bilgi Yasama çerçevesi bu konu sonraki videoda:

Bu nedenle, kiracı, mülkünün sabit bir kira karşılığında kullanımı konusunda ev sahibi ile bir anlaşma yapan hem bireysel hem de tüzel kişilik olabilir. Anlaşmazlıklardan kaçınmak için kiracı, mülk sahibi ile sözleşmede belirtilen tüm koşullara uymalıdır.