Mi az a horgonybérlő? A bevásárlóközpont bérlőinek kezelése.

Az irodai ingatlanoknál a „horgony” fogalma a kereskedésből származott. A szakértők úgy vélik, hogy a horgonybérlők jelenléte egy üzleti központban (BC) fontos szerepet játszik az üzletfejlesztésben.

Az irodai ingatlanoknál a „horgony” fogalma a kereskedésből származott. A szakértők úgy vélik, hogy a horgonybérlők jelenléte egy üzleti központban (BC) fontos szerepet játszik az üzletfejlesztésben.

Oroszországban „horgonynak” tekintenek minden olyan vállalatot, amely kész nagy mennyiségű helyet bérelni (a teljes terület körülbelül 30% -át). Nyilvánvaló, hogy egy bevásárlóközpont számára stratégiailag fontos az ilyen bérlők vonzása, mert ők teremtik meg az emberi áramlásokat, amelyek annyira érdekelhetik a kis cégeket, hogy a „horgonynál” többszörösét is hajlandók fizetni. De vajon szükség van-e a Kr. e. „horgonyára”?

Az a vélemény, hogy a nyugati szabványok lemásolása és a nagy bérlők elutasítása csak azért, mert nem illenek bele a választott koncepcióba, nem helyénvaló. Ezért a tulajdonosnak az ügyfeleihez való hozzáállását meghatározó fő tényező az általuk elfoglalt terület. Természetesen az üzletközpont bérlőjének márkája is fontos szerepet játszik, de ha egy nagyobb ügyfél jelentkezik a területre, akkor nagy valószínűséggel ő lesz a „horgony”, egy világhírű céget is megelőzve. Nyilvánvaló, hogy minden épületnek megvan a maga potenciális közönsége, de a legtöbb tulajdonos nem korlátozza magát mesterségesen egy csoportra.

Progresszívebb egy ilyen horgonybérlő vonzása, ami növeli a projekt általános hírnevét, és segít helyesen felépíteni az irodaközpont koncepcióját. „Ezért a tulajdonosok abban érdekeltek, hogy olyan nagy cégeket vonzanak be, amelyek jól ismertek a piacon: presztízst adnak az ingatlannak, pozitívan befolyásolják annak hírnevét, és garantálják a többi bérlő számára az üzleti központ magas szintű kiszolgálását és működését” – mondja Irina. Strizhova, a Mercury City torony marketing- és értékesítési igazgatója.

„A gyakorlatban a nagyszabású vegyes felhasználású komplexumokban, mint például a Moszkva-City projekt, a bérlők, mint a VTB, a PricewaterhouseCoopers, az IBM, a Nestle, az SAP, a Procter & Gamble, a Hewlett Packard, a CityBank, a HSBS, a Pfizer „horgonyok” "- mondja Kirill Zaitsev, vezérigazgató, a Bluestone Group ügyvezető partnere. Andrej Panfilov, az RRG kiskereskedelmi ingatlanosztályának igazgatója szerint az ilyen cégek főként márkaszerepet töltenek be, „mert mindig jó ugyanabban az épületben ülni, például Coca-Colával, Forddal vagy BP-vel: mindkettő biztonság jobb és a szolgáltatás magasabb.”

Egy üzleti központban kétféle bérlő lehet horgony – összegzi Konstantin Kovalev, a Blackwood ügyvezető partnere. - Egyrészt ezek olyan cégek, amelyek (a bevásárlóközpontokhoz hasonlóan) nagy területeket foglalnak el - a bérelhető helyiségek 10-50%-át. Másrészt a név népszerűsége miatt képesek növelni az objektum vonzerejét (például nagy bankok, nemzetközi vagy külföldi cégek stb.).

A szakember szerint mindkét típusú irodai "horgony" érdekli a tulajdonost. Sőt, mind a gazdaságosság szempontjából nagy terület hosszú távú bérbeadása esetén, mind pedig a bérleti kapcsolatok hatékonysága és átláthatósága szempontjából egy megállapodás esetén. nagy cégek, beleértve a nyilvánosakat is.

Emellett a kiváló bérlők körének jelenléte növeli az ingatlan piaci értékét, emeli presztízsét és felgyorsítja a szabad terület betöltését.

Ideális esetben állapot és méret is

Egy világhírű, mindössze 100 négyzetmétert elfoglaló cég alighanem jelentős előnyökhöz jut. Legalábbis a tulajdonosok általában nem beszélnek ilyen engedményekről. Ezért kívánatos, hogy a bérlő egyszerre legyen kiemelkedő és nagy. Egy ilyen „horgony” nagy jelentőséggel bír a potenciális befektetők számára, nemcsak a projekt absztrakt képét, hanem a kapitalizációját is befolyásolja.

Ráadásul egy erős horgony nemcsak jelentősen növelheti a projekt vonzerejét, de bizonyos esetekben akár kiindulópontként is szolgálhat a bérlők kiválasztásában. Például a piaci szakértők jól ismerik azt a történetet, amely a Krylatsky Hills üzleti park sorsában játszott szerepet a Microsofttal kötött előzetes (még az építkezés megkezdése előtt) megállapodásának, amely jelentős területek bérlésére irányul ebben a projektben. Amikor a földesúr nyilvánosságra hozta adott tény, a „horgony” név hatása működött, és a Microsoft után az Intel, a Johnson & Johnson, a Huawei, a Dupont, a British American Tabacco, a Colgate-Palmolive került a „Winged Hills”-be... Még bérlők sora is volt: a „horgony” súlyos neve bizakodásra ad okot, hogy státuszépületet fognak elfoglalni.

Természetesen nemcsak a bérlők, akik a legtöbb szakértő szerint készek többet fizetni egy tekintélyes környékért, profitálnak az erős "horgony" jelenlétéből, hanem az épületek tulajdonosai is. A fejlesztő számára előnyös, ha a nagy mennyiségű terület értékesítésével kapcsolatos probléma azonnal megoldódik, és a fennmaradó terület bérleti díját emelik. A nagy megrendelők általában jóval az építkezés befejezése előtt kötnek szerződést, így a fejlesztőnek letétként és előlegként kifizetett összegek gyakran jó kiegészítő finanszírozási forrást jelentenek a végső szakaszban. I. Strizhova szerint előfordul, hogy az üzleti központokat kizárólag a bérlő számára építik (mint a Mercedes-Plaza a Leningrádi autópályán), és ekkor az ő beruházásai terhére lehet finanszírozni az építkezést.

A. Panfilov azonban megjegyzi, az üzleti központok „horgonyok” vonzásában van egy mínusz, nevezetesen a bérlők elvesztésének kockázata és a bérlők megjelenése. egy nagy számüres helyek. Ebben az esetben az épület tulajdonosát egy ideig anyagi veszteségek érik. „Azonban – vélekedik a szakember – a helyesen megkötött szerződéssel a tulajdonost kaució segíti ki, és egy-két hónap múlva újra bérbe adható a terület.”

Kiváltság

A bérlő számára is előnyös, ha „horgony” lehet – mondja Olga Pobukovskaya, a Colliers International irodai ingatlanosztályának igazgatóhelyettese. Elmondása szerint a tulajdonos általában speciális feltételeket biztosít az ilyen cégeknek, de az előnyök a márkától, a bérelt terület nagyságától, az épület készültségi fokától és egyéb kritériumoktól függenek. A megközelítés minden konkrét helyzetben egyedi, de egyes esetekben a kedvezmény elérheti a 20%-ot, esetenként akár a 30%-ot is.

K. Zaicev szerint speciális lehetőségként a jelzáloggal terhelt együtthatót meghaladó parkolóhelyek biztosíthatók, a szokásosnál jobb tipikus kivitelezés, valamint a hosszú bérleti szabadság.

A horgonybérlők preferenciáinak listáját K. Kovalev a következőkkel egészíti ki: nincs vagy több lojális feltétel a bérleti díj indexeléséhez; kedvezmények parkolóhelyek bérlésére; speciális feltételek a helyiségek befejezésére és felszerelésére (saját projekt, speciális felszerelés, saját biztonsági szolgálat stb.); céges étkeztetés speciális feltételei.

Hogyan lehet vonzani?

A főbérlők vonzása az üzleti központban jóval az építkezés befejezése előtt kezdődik. A séma meglehetősen egyszerű, és a módszerek régóta ismertek: szakkiállításokon bemutatják a jövőbeni objektumokat, olyan ingatlanügynökségeket vonzanak, amelyek előre ismerik bizonyos cégek igényeit új helyiségekben.

Kétségtelenül sok múlik az épülő projekt koncepcióján. K. Zaicev szerint, ha beszélgetünk minőségi kivitelezésről neves nemzetközi építészeti irodák projektjei szerint, akkor a feladat feleannyira egyszerűbbé válik. A második fontos szempont a fővállalkozó és magának a fejlesztőnek a működési országbeli státusza: ettől nagyban függ a közvetlen finanszírozás és a projekt ütemezése.

K. Kovalev szerint a horgonybérlők megtalálásának leghatékonyabb módja egy professzionális brókercég bevonása a létesítmény feltöltésére az építkezés korai szakaszában. „A mai, válság utáni viszonyok között azonban kicsi az esélye annak, hogy az építési szakaszban előszerződést kössenek: a legtöbb potenciális bérlő elsősorban kész vagy magas készültségi fokon lévő objektumokon gondolkodik” – véli a szakember. Ennek ellenére O. Pobukovskaya úgy véli, ha egy professzionális ingatlantanácsadó valóban jól ismeri a bérlő cégek igényeit, akkor jóval az üzleti központ üzembe helyezése előtt egy érdekes projektet lehet bemutatni neki.

Általánosságban elmondható, hogy a szakértők egyöntetűek: az irodaközpont bérlőinek helyes kialakításán nemcsak a pénzügyi mutatók, hanem az épület hírneve és az objektum piaci presztízse is múlik. Ezért az erős cégek vonzása és az üzleti központ harmonikus légkörének megteremtése érdekében számos körülményt figyelembe kell venni. Például üdvözlendő a cégek hasonlósága pénzügyi, imázs és szakmai jellemzők tekintetében, ugyanakkor nem szabad egymás mellé helyezni a versengő struktúrákat.

VÉLEMÉNY

Konstantin Kovalev, a Blackwood ügyvezető partnere:

A horgony egy üzleti központban kétféle bérlő lehet. Egyrészt ezek olyan cégek, amelyek (a bevásárlóközpontokhoz hasonlóan) nagy területeket foglalnak el - a bérelhető helyiségek 10-50% -át. Másrészt a név népszerűsége miatt képesek növelni az objektum vonzerejét (például nagy bankok, nemzetközi vagy külföldi cégek stb.).

Bármely fejlesztő azt a fő feladatot tűzi ki maga elé, hogy minél több látogató figyelmét felkeltse, és minél többen vásárlóvá váljon. A horgonybérlőket pontosan ennek a célnak az eléréséhez használják.

A horgonybérlő egy bevásárlóközpontban egy nagy kereskedelmi lánc üzemeltetője, amely a vásárlók fő áramlatait vonzza a bevásárlóközpontba.

A horgonybérlő ilyen koncepciója az 1940-es és 1950-es években jelent meg az Egyesült Államokban. Ebben az időszakban a fejlesztők regionális bevásárlóközpontokat kezdtek építeni, amelyekben az áruházak, mint vonzásközpontok kaptak helyet. A seattle-i Northgate Mall, amely 1950 tavaszán nyílt meg, az egyik első volt. A Bon Marche áruház horgonybérlőként működött, majd később további 2 áruház nyílt – a J.C. Penney és Nordstrom.

Egy ilyen bevásárlóközpont-szervezési rendszer világszerte elterjedt, és különösen Európában. Számos európai város bevásárlóközpontjában a fő bérlők a nagy univerzális láncok, ritkábban pedig bármilyen formátumú élelmiszerboltok.

Miután a bevásárlóközpontok fejlődésnek indultak és világszerte elterjedtek, a „horgony” fogalma tágabbá vált. A háztartási cikkek boltjai, építőanyag-üzletek, hipermarketek kezdtek horgonybérlővé válni Háztartási gépek, leárazások stb. Az ilyen bérlők főként bevásárlóközpontokban találhatók, amelyek az országban a főbb közlekedési útvonalak közelében épülnek.

A városi és külvárosi központok fogalma általában megosztott. Tehát a városon kívüli bevásárlóközpontok kiskereskedelmi parkok, amelyek különálló épületek, amelyeket egy közös parkoló egyesít. Minden ilyen épületben egy bérlő lakik. A kiskereskedelmi park területén időnként bevásárlógaléria is épül, ahol kis üzletek találhatók, főleg ruhaprofilból. A kiskereskedelmi parkok közé tartozik a szlovákiai Zólyom, az olaszországi Da Vinci stb. Oroszországban ezt a formátumot még nem vezették be, és nem valószínű, hogy a közeljövőben megtörténik. Ebbe a kategóriába tartoznak a Mega bevásárlóközpontok, amelyek erős horgonybérlői külön bejárattal és közös bevásárlógalériával rendelkeznek. Ilyen esetekben erős "horgonyokra" van szükség, mivel a tárgyakat eltávolítják a városból, és több nagy üzlet jelenléte lehetővé teszi az ügyfelek áramlásának növelését.

A bevásárlóközpont látogatóit kétségtelenül a bevásárlóközpontok szórakoztató komponense is vonzza. A gyakorlat azt mutatja, hogy a szórakozóhely látogatóinak megközelítőleg 60 százaléka nem a bevásárlóközpont galériájában vásárol. A bevásárlóközpontban egy szórakoztató zóna kialakítása azonban lehetővé teszi a bérlők forgalmának átlagosan 10 százalékos növelését.

Meg kell jegyezni, hogy az USA-ban nem szokás szórakoztató komponenst beépíteni a bevásárlóközpontba, míg Európában sok bevásárlóközpont ezt teszi.

Az elmúlt tíz évben a szórakoztató komponens szerepe jelentősen megnőtt. A gazdasági visszaesés következtében a nagy kereskedők egy része csődbe ment, míg másoknak le kellett szűkíteniük láncaikat és be kellett zárniuk a bevásárlóközpontokban lévő üzleteiket. Emiatt a központokban nagy területek szabadultak fel, amelyeket fel kellett tölteni. És itt egy szórakoztató profil kezelői jöttek a segítségre. Például az USA-ban az egyik legnagyobb amerikai bevásárlóközpont, a Mall of America hatalmas akváriumot és fedett vidámparkot épített a területén.

Szintén széles körben elterjedt a nagyszámú étterem elhelyezése a szabad területeken - "éttermi utcákon".

A 2000-es évek elején az ázsiai fejlesztők azzal a problémával szembesültek, hogy nagy mennyiségű helyet kell felszabadítani a bevásárlóközpontokban. Erre a problémára megoldást találtak az ifjúsági divat fogalmi zónájának létrehozására. Tehát a bevásárlóközpontok tulajdonosai modern teret szerveznek, majd bérbe adják fiatalos vagy avantgárd ruhákat kínáló kis üzleteknek. Kiderült, hogy egy ilyen ötlet nemcsak érdekes, hanem minden fél számára előnyös is.

Egy modern bevásárlóközpont sikeréhez elengedhetetlen a rugalmas megközelítés. Ma már egy szabványos áruház, egy szupermarket, egy borbutik, egy nagy könyvesbolt, sőt akár egy ifjúsági szórakozó zóna is horgonybérlővé válhat. A „horgonybérlő” nemcsak a bevásárlóközpont egészének hangulatát határozza meg, hanem meghatározza piaci pozícióját is.

Meg kell jegyezni, hogy az orosz kiskereskedelmi ingatlanpiac sokkal gyorsabban járt be azon az úton, amelyet az Egyesült Államok és más országok több évtizeden keresztül bejártak. Az oroszországi kiskereskedelmi ingatlanpiac kialakulása mindössze 15 évvel ezelőtt kezdődött. Az első bevásárlóközpontok a kerületi bevásárlóközpont klasszikus sémája szerint valósultak meg. Kivételt képez az Okhotny Ryad bevásárlóközpont, amely az átlag feletti jövedelmű vásárlókat célozta meg, és ezt a bevásárlóközpontot a Nemzetközi Bevásárlóközpontok Tanácsa Fashion Centerként ismerte el.

1997-ben megnyílt a Ramstor bevásárlóközpont a Yartsevskaya utcában, amelyben az azonos nevű hipermarket lett a horgonybérlő, és a terület több mint 60 százalékát foglalja el. Ezen kívül a bevásárlóközpontban volt egy élelmiszerudvar, valamint ruha- és vegyesbolt is. Ez a tapasztalat sikeresnek bizonyult, és más bevásárlóközpont-fejlesztők is elkezdték alkalmazni.

A moszkvai kiskereskedelmi ingatlanpiac ugrásszerűen fejlődik, a külföldi tapasztalatok alapján, az orosz mentalitáshoz igazodva. 2002-ben egyszerre 15 bevásárlóközpontot helyeztek üzembe Moszkvában, köztük a Mega Teply Stant, az Atriumot, a Crocus City Mallt, a Waymartot és másokat.

Az első Mega bevásárlóközpont horgonyai az Auchan hipermarket, a Tekhnosila elektronikai szupermarket, a Sportmaster, a Detsky Mir és a második Ikea hipermarket voltak. A bevásárlóközpontban szórakoztató zónát is szerveztek, amely korcsolyapályát, nagy élelmiszerpályát és játszótereket tartalmazott. A horgonybérlők ilyen csoportja a szuperregionális bevásárlóközpontokra jellemzővé vált.

Az orosz piacra új márkák megjelenésével a bevásárlóközpontok bérlői köre megváltozott, de a profil szinte változatlan maradt. A fő bérlők egy élelmiszerbolt hipermarket, egy bútor- vagy barkácsáruház, egy elektronikai szupermarket és egy multiplex mozi.

Sokáig alacsony volt a verseny szintje, ami lehetővé tette, hogy egy többé-kevésbé színvonalas bevásárlóközpont sikeres legyen. A helyzet azonban megváltozott, és a bevásárlóközpontok tulajdonosainak jelentős erőfeszítéseket kell tenniük, hogy kitűnjenek a versenytársak közül. A piacon egyedi arculat kialakításához eredeti horgonybérlőkre van szükség. Például egy művészeti galéria vagy egy akvárium. Az ilyen alkatrészek és elrendezésük meglehetősen drágák, és nem valószínű, hogy megtérülnek, de teljesítik a fő célt - felkeltik a bevásárlóközpont nagyszámú látogatójának figyelmét.

Amellett, hogy a látogatókat vonzani kell, meg is kell tartani őket. Ha a bevásárlóközpont-tulajdonosok okosak, bérlői bázist alkotnak, hogy a piacon egyedülálló szolgáltatáscsomagot hozzanak létre, és maximális kényelmet biztosítsanak a látogatók számára. Például az Evolution Tower bevásárlóközpontjában, amely a Moscow City International Business Center területén épül, a tervek szerint megnyitják Oroszország első Masterslavl gyermek vidámparkját.

A kereskedelmi ingatlanok és a kiskereskedelem piacán 2008-2009-ben bekövetkezett minőségi változások megfelelő és időben történő reagálást igényelnek. Napjainkban sok bevásárlóközpont szembesül térkitöltési problémákkal, a bérlők hiányával, a forgalom csökkenésével és általában a központ vonzerejének csökkenésével. E problémák sikeres kezelése érdekében a bevásárlóközpont vezetőjének fel kell mérnie a helyzetet, és meg kell határoznia a bérlőkkel való együttműködés stratégiáját. Ebben a cikkben lépésről lépésre megvizsgáljuk a bérlők értékelésének módszerét, és a meglévő bevásárlóközpontok példáival illusztráljuk.

A bérlők koncepciója és összetétele kulcsfontosságú tényező a bevásárlóközpont sikerében. Mára megélénkült a verseny az üzletek és a bevásárlóközpontok között, megváltoztak a piaci szereplők közötti erőviszonyok, és egyes kiskereskedelmi szegmensek érezték a legerősebben a válság hatását. Komoly visszaesés volt például az import autók, divatcikkek, luxuscikkek, bútorok és lakberendezési cikkek terén. Ennek eredményeként a rosszul látogatott területek kezdtek megjelenni a bevásárlóközpontokban. Számos bérlő kilátásai nem egyértelműek: miközben dolgoznak és bérleti díjat fizetnek (noha folyamatosan panaszkodnak az „életre”, és ragaszkodnak a díjcsökkentéshez), megnő annak a valószínűsége, hogy ezek a bérlők elmennek és helyet szabadítanak fel. Vannak olyan bevásárlóközpontok, amelyek 50%-kal vagy még többet is csökkentették bérleti díjaikat, de egyes üzletek továbbra sem tudnak hatékonyan működni. Egyes horgonybérlők már nem töltik be a „mágnes” szerepét (vagyis bérlő, akiért az emberek bevásárlóközpontba mennek), ugyanakkor továbbra is fizetik a „mágnes” miatti alacsony bérleti díjat. A nagy üzlethelyiségek túlságosan "olcsóvá" válnak a bérbeadó számára, és a koncepció is gyengül. Ha a horgonybérlő rosszul teljesít is, sok menedzser fél a távozásától, mert nincs alternatívája: nem tudják, hogyan töltsék be a területet, és hogyan teremtsenek egy új, erősebb „mágnest” a központban.

Hogyan viselkedjen a vezető ilyen esetekben? Mindenekelőtt fel kell mérni a bérlők jelentőségét a bevásárlóközpont számára, és meg kell érteni, mely üzemeltetőket fontos megtartani, és melyektől a bevásárlóközpont biztonságosan megválhat. És persze kiemelni a potenciális bérlők körét, akiket a központnak a jövőben vonzani kell teljesítményének javítása érdekében.

Minden bérlőt a teljes munkához való hozzájárulása alapján kell értékelni. Az értékelés a következő mutatók szerint történik:

1. A tartózkodási idő növekedése. Teljes idő a bevásárlóközpontban való tartózkodás attól függ, hogy egyszerre több látogatói igényt is ki tudunk-e elégíteni: a központban pihenhet, szórakozhat a barátokkal, megteheti a szükséges vásárlásokat és egyúttal igénybe veheti a szolgáltatásokat. Az egyes szolgáltatók maguk is meghosszabbíthatják a tartózkodási időt, például nagy üzletek, mozi és egyéb szórakozási lehetőségek, éttermek, szépség- és wellness szolgáltatások.
2. Lefedettségi terület bővítése. Ezzel a képességgel a nagy üzletek rendelkeznek széles és széles választékkal. A vonzáskört növelni tudják a szaküzletek is, esetenként a máshol nem megvásárolható márkás árukat árusító üzletek. A vásárlók különösen a város más részeiből járnak ilyen boltokba. Általánosságban elmondható, hogy egy egyedi termék esetében a vásárló képes messzire utazni, egy másik kerületbe, városba vagy akár más országba is. Ebben az esetben olyan, mint egy gyűjtő. Az Egyesült Államokban a sikeres bevásárlóközpontok az egyedi bérlőket hangsúlyozzák és célozzák meg, és mindenféle támogatást nyújtanak nekik alacsony bérleti díjak és egyéb feltételek formájában. Az egyedi termékek jelenléte az üzlet kínálatában minimális reklámozással is növelheti a látogatók számát, az információ önmagától terjed. Például a jó minőségű hűtött húsért alacsony áron a vásárlók egy távoli szupermarketbe vagy kedvenc piacukra utazhatnak.
3. Dolgozzon a vásárlók bizonyos csoportjaival. Felmérik, hogy mely bérlők a legkedvezőbbek a kiválasztott célközönség vonzására - melyikük rendelkezik a legjobb választékkal, árakkal, szolgáltatási színvonallal, és mely márkák (áru- és kereskedelmi láncok) nagyobb súly egy bizonyos szegmens vásárlóinak szemében.
4. Kényelem megteremtése a központ látogatói számára. A szolgáltatók mindenekelőtt kényelmet biztosítanak a látogatók számára. A speciális bevásárlóközpontokban a látogatók az ehhez a specializációhoz kapcsolódó szolgáltatások teljes skáláját várják, míg az univerzális bevásárlóközpontokban a gyakran igénybe vett szolgáltatások készletét.
5. Időszakos és ismételt látogatások lehetősége. Ebből a szempontból azok a bérlők vannak előnyben, akiknek áruit, szolgáltatásait gyakran és rendszeresen fogyasztják, akik kevésbé függnek a fogyasztói kereslet szintjének ingadozásától. A leginkább kiszámítható az élelmiszerboltok látogatottsága: egy család (háztartás) átlagosan háromnaponta egyszer vásárol élelmiszert. A többi bérlőt a gyakori és időszakos keresletű áruk, "fogyóeszközök" jelenléte alapján értékelik. Tehát a vasáru boltokat, illatszereket és kozmetikumokat, gyermekcikkeket, könyveket és médiatermékeket árusító üzleteket rendszeresen látogatják. Az étterem, a kávézók és az éttermek gyakrabban látogathatók, ha speciális reggelit és üzleti ebédet kínálnak. És sokkal nehezebb megjósolni a látogatások gyakoriságát például egy ruhaüzletben, mivel a forgalom a vásárlók bevételétől függ.
6. A helyiségek különböző napszakokban való használatának lehetősége. Alapvetően az éttermeket és a szórakozóhelyeket este és éjszaka látogatják. A szakembereknek szánt üzletek lehetővé teszik a központ feltöltését munkaidőben, amikor a végfelhasználók aktivitása alacsonyabb.
7. A kereslet időbeli megoszlása ​​(a hét napjai, napszaka, évszakok szerint). Például egy bútorokra és lakberendezési cikkekre szakosodott központot a hét folyamán nagyon alacsony látogatottság és a hétvégéken a csúcsok jellemzik. A szakosodott központban pedig, ahol az építő- és befejező anyagokat mutatják be, a professzionális vásárlók és végfelhasználók csúcsai vannak, aminek köszönhetően egyenletesebb látogatottság érhető el a héten.
Ha nincs elég parkolóhely, akkor nem kívánatos az a bérlő, aki kevés látogatót vonz, és ezek a látogatók sok időt töltenek a bérlőnél. Például fodrászat, szépségszalon, fitneszklub. Csökken a parkolási forgalom, és a látogatók egy része, aki ezalatt több bérlőt is meglátogathat, és több pénzt költhet a központban, nem hajlandó a látogatásra, mert nem látott szabad parkolóhelyet.

Nézzünk egy példát a bérlők értékelésére ezen mutatók szerint. A bevásárlóközpont vezetője kiválasztja a belvárosban, az irodaterületen található bevásárló- és irodaközpont számára legmegfelelőbb éttermet. Két versenyző van: az első egy népszerű lánc sörétterem, amely a felső-közepes jövedelmű fogyasztókat célozza meg, a második pedig egy kevésbé ismert márkaétterem, amely minőségi és megfizethető európai konyhát kínál. Az első operátor hátrányai: vonzza a célközönségét, számszerűen kicsi, és érdekes lesz legjobb eset az irodai dolgozók (férfiak) fele. Várhatóan ritkább lesz az étterem látogatása, és a fő terhelés az esti órákra esik, a csúcspont pénteken lesz. A hétvégi kihasználtság csúcsa kérdéses, és attól függ, hogy az étterem képes-e vonzani a városon kívüli vásárlókat. A sörétterem előnye: bizonyos egyediség (ennek az étteremnek a kedvéért előfordulhat, hogy néhány látogató szándékosan jön a központba). A második étterem szélesebb közönség számára készült, nemek szerint kiegyensúlyozva, és a munkahét folyamán rendszeres látogatást tud biztosítani. Ha minőségi vacsorák és üzleti ebédek vannak, akkor a központba rendszeresen érkeznek irodai dolgozók, akik üzletek mellett haladnak el az étterem felé. Hétvégén egy étterem kínálhat céges, esküvői, évfordulós és ünnepi étkeztetést, és az étlap alkalmasabb a vásárlók széles körének vonzására, mint egy söröző. Ebben az esetben fontosabb a rendszeres látogatás lehetősége, és ennek a központnak a második étterem a legjobb vendéglátó szolgáltató.

Ha bármely bevásárlóközpont üzemeltetője nehézségekbe ütközik, a vezetőnek azonosítania kell a probléma gyökerét, és meg kell próbálnia megoldani a problémát a bérlővel. A bérlők rossz teljesítményének számos fő oka van egy bevásárlóközpontban:

• A komplexum fogalmának következetlensége. Ez a leggyakoribb ok. Előfordul, hogy a bérlő nem értékelte a helyzetet, a bérbeadót pedig elcsábította a lehetséges bevétel, és nem bírta a koncepciót. Az, hogy a bérlő kész ma fizetni, nem jelent semmit – ha rosszul megy az üzlet, akkor honnan lesz pénz? Van áramlás, de nem célzott és teljesen „orr mellett” megy: nem azok a vásárlók jönnek a központba, akikre az üzlet számít. Meg kell vizsgálni, hogy a bérlői kör megfizethető lesz-e a célközönség számára. Például egy drága porcelánbolt nagyon keveset kereshet egy kerületi bevásárlóközpontban, amelyet a középső szegmensnek, a demokratikus, korösszetételben heterogén fogyasztói közönségnek terveztek. A legrosszabb esetben a bevásárlóközpont különböző területei jövedelmük szerint teljesen eltérő vásárlói csoportoknak vannak kialakítva. Például a két alsó szintet ruhavásár foglalja el, az emeleten pedig drága bútorok és lakberendezési cikkek találhatók.
• Más bérlők negatív hatása. Például Ukrajnában vannak olyan bevásárlóközpontok, ahol megengedett a dohányzás az étteremben, és alacsony áron árulnak alkoholos italokat, az egyik odesszai központban, az élelmiszerudvarral szemben pedig egy általános gyermekbolt volt, ahol árukat kínálnak legkisebb. Nyilvánvaló, hogy ebben az esetben inkább mínusz, mint plusz az ételudvar közelében lenni, mert a kisgyermekes kismamáknak dohányfüstfelhőkön keresztül kell bejutniuk a boltba és a vidám fiatalok kacagására.
• Rossz helyen. Minden kereskedelmi, szolgáltató és szórakoztató vállalkozás számára kijelölik az optimális elhelyezkedési feltételeket. Ezek a termék iránti kereslet típusához kapcsolódnak. Például az impulzustermékeket kínáló kiskereskedelmi egységek csak elhaladó helyeken tudnak fennmaradni.

A meglévő bevásárlóközpontokban nagyon fontos a rendszeres forgalmi felmérések elvégzése. A vizsgálat során a vezetőnek a következő kérdésekre kell választ kapnia:

Feladatok	Kérdések
A bevásárlóközpont koncepciójának ellenőrzése, népszerűsége a terület lakosai körében	Kielégítő a bevásárlóközpont látogatottsága? Mi a látogatottság dinamikája (növekedés vagy csökkenés)? Hogyan oszlanak meg a látogatók a hét napjai szerint? Normális ez a bevásárlóközpont adott formátumánál és elhelyezkedésénél? A különböző bérlők csapatban dolgoznak, vagy önállóan látogatnak? Hogyan használja ki a bevásárlóközpont az áthaladó gyalogosforgalmat? Milyen órákban van összefüggés az áthaladó forgalom növekedése és a központ látogatottsága között? Milyen összefüggés van a központ látogatottsága és az eladások között? Hogyan néznek ki a bevásárlóközpontok látogatottsági grafikonjai: napközben óránként, hét közben, év közben? A teljes bevásárlóközpont hatékonyságát jellemző főbb mutatók: Egy látogató által a bevásárlóközpontban töltött átlagos idő, átlagos látogatószám négyzetméterenként, A bevásárlóközpont 1 látogatójára jutó átlagos forgalom. Az 1000 látogatóra jutó átlagos eladások mutatóját is használják, hogy kényelmesebben lehessen összehasonlítani a kapott adatokat a szintén 1000 lakosra számolt jövedelemmel, telítettséggel.
Az elrendezés hatékonyságának ellenőrzése	A bevásárlóközpontban melyik útvonalat választják a látogatók, és hogyan oszlanak meg az áramlások zónák szerint? Hogyan látogatják a különböző emeleteket? Melyik bejáratot használják többet a látogatók (ha több bejárat van)? Mely bevásárlógalériák a leglátogatottabbak? Vannak gyenge pontok vagy "halott" zónák? Szükség van-e további navigációs segédeszközök (táblák, táblák) felszerelésére?
A bérlők vonzó erejének értékelése A bérlők teljesítményének értékelésére használt mutatók: Átlagos látogatószám naponta A "látogatottság / részesedés a lakott területen" arány, Az "eladásból való részesedés/részesedés az elfoglalt területen" arány.
	Hogyan hatott a reklámkampány a bevásárlóközpont látogatottságára? Hogyan befolyásolják a forgalom növekedését a különböző bérlők reklámkampányai, speciális akciói? Hogyan befolyásolja a forgalom növekedése az eladásokat a speciális akciók során?
A karbantartó szolgáltatás működése. A létszám számítása, a munka ütemezése (bérlők és a bevásárlóközpont személyzete)	Mennyi a napi átlagos látogatottság? Egy órakor? Milyen időszakokban (a hét napjaiban, óráiban) fordulnak elő csúcsterhelések? Mekkora a látogatottság csúcsidőben? Mely időszakok (a hét napjai, órák) a legkisebb terhelésűek? Ennek megfelelően mikorra tervezhet a vezető mérnöki munkák hogy ne zavarja az ügyfeleket? Vannak olyan területek, ahol a bevásárlóközpont személyzete zavarja a látogatókat? Vannak-e olyan esetek, amikor a megtakarítások vagy a megelőző karbantartás jelentősen zavarja az emberek mozgását (például liftek, mozgólépcsők, utazók ideiglenes leállítása)?
Biztonsági ellenőrzés a bevásárlóközpontban	Mely területeken és milyen órákban van a legtöbb látogató? Vannak-e torlódások a bejáratoknál, mozgólépcsők, liftek túlterheltsége, ami balesetekhez vezethet?

A bevásárlóközponton belüli áramlás vizsgálata mellett hasznosak lesznek a parkoláshasználattal, valamint az áthaladó gyalogos- és járműforgalommal kapcsolatos információk. Mindenekelőtt a központ melletti gyalogos áramlás intenzitása és a központ látogatottsága közötti összefüggést vizsgálják: az áramlás mely részét sikerül kihasználni a központnak, illetve vannak-e tartalékok több látogató vonzására. A tranzit autók áramlásának intenzitása óriási szerepet játszik a bevásárlóközpontokban, de általában a központ látogatottságának közvetlen függése az autóáramlástól csak abban az esetben azonosítható, ha a központ a munkahelyen található. áramlási út.

A látogatók számlálása elvégezhető terepkutatás, de általában a modern bevásárlóközpontok automatizált látogatószámláló rendszerrel vannak felszerelve, amely lehetővé teszi az adatok rendszeres fogadását, a látogatottság hosszú távú elemzését, grafikonok készítését és különféle jelentések készítését. Az optimális, ha az alapkezelő társaság és a bérlők rendszeresen cserélnek információkat. A bevásárlóközpont a teljes látogatottságról, a zónák, emeletek és áramlások teljes látogatottságáról szóló információkat közöl ügyfeleivel a „mágnesek” felé. Az arra vonatkozó adatok összehasonlításával, hogy hányan lépnek be és hányan lépnek ki az ellenőrzőpontokon, modellezheti a látogatók mozgását. Ez segít megérteni, hogyan kell együttműködni az ügyféláramlással.

A bevásárlóközpontban lévő áramlások vizsgálatának eredményeként problémák merülhetnek fel. Felsoroljuk közülük a leggyakoribbakat:

1. A látogatók egyenetlenül oszlanak meg a zónák között, kevés látogatottságú területek alakulnak ki a bevásárlóközpontban. A probléma jellemzően a nem hatékony tervezéssel jár, például a többszintes bevásárlóközpontokban - nem elegendő számú és helytelen függőleges kommunikációval, a terv zsákutcájával. Meg kell jegyezni, hogy válsághelyzetben, amikor a bérlők "forgalma" megnő, és fennáll a horgonyok távozásának veszélye, a bevásárlóközpontok vezetőinek értékelniük kell a tervezés rugalmasságát, a nagy önkiszolgáló csarnok átalakításának lehetőségét. "kompozit mágnes" több bérlővel egyetlen üzlethelyiségben.

Minden bevásárlóközpont működése szinergikus hatáson alapul: kettő plusz kettő egyenlő öttel vagy akár mind a tízzel. A bevásárlóközpontban való üzlet nyitásának előnye az önálló üzlet helyett az áramlás. A kisbérlők magas árat fizetnek az áramlásért, és nem csak bizonyos négyzetméterszámért. De lehet, hogy ez az áramlás egyáltalán nem garantált számukra, ha a kis üzletek nincsenek megfelelően elhelyezve a "mágnesekhez" képest. A bevásárlóközpontban a fő közlekedési útvonalak a kulcsbérlők bejáratától vezetnek, a kis üzletek pedig ne a külterületen legyenek, távol a patakoktól. Figyelembe véve azt a tényt, hogy a kiskereskedelmi és szolgáltató vállalkozások a központ területének akár 60%-át is kiadhatják, jó körülmények között kell lenniük. A nagy horgonybérlőket nem szabad közvetlenül a bevásárlóközpont bejáratánál elhelyezni, és még a projekt értékelésekor is ellenőrizni kell, hogy a "bejárat a központba - bejárat a horgonybérlő kereskedési padlójába" útvonal ne legyen túl rövid.

1. példa: Egy 80 000 négyzetméter bérelhető területű (GLA) regionális bevásárló- és szórakoztató központ épült jó helyen, általánosságban megfelelve ennek a formátumnak az elhelyezkedési követelményeinek: egy nagyváros sűrűn lakott lakóterületei között, az egyik fő sugárirányú forgalmi artéria. A központ 5 szintes kereskedelmi, szolgáltatási és szórakoztatási célokat szolgál (1 földalatti és 4 földalatti), és a formátumához képest hagyományos horgonybérlőkkel rendelkezik: szupermarket, háztartási gépbolt, háztartási cikkek szupermarket, mozi és szórakoztató komplexum, vendéglátó egység. egység (éttermek, kávézó és étterem). A központ megnyitása után a vezetők azt tapasztalták, hogy a második és a harmadik emeleten kevés a látogató. A 2008-as válság kitörésével a probléma súlyosabbá vált. Az ezeken az emeleteken dolgozó kisbérlők panaszkodni kezdtek a rossz forgalomra és a rossz teljesítményre, és egyes kereskedőknek még a 2009-es bérleti díj csökkentése sem segített: üres helyek kezdtek megjelenni a galériákban. Mi volt az oka a bevásárlóközpont két szintjének gyenge teljesítményének? Először is a tervezési séma. A hely, amelyen a központ épült, egy hosszú, keskeny téglalap volt, amely meghatározta az elrendezés - az árkád - szerkezetét. De sajnos a szakasz nem az autópálya mentén húzódott, hanem arra merőlegesen állt, és az átjáróról kiderült, hogy nem tranzit jellegű: sétálóutcákat, közlekedési megállókat nem kapcsolt össze a lakóterületekkel. Másodszor, a fő "mágnesek" központjai sikertelenül kerültek a tervbe. Egy élelmiszer- és egy háztartási cikk szupermarket foglalta el a földszintet, és a látogatók közvetlenül hozzájuk sétálhattak a parkolóból anélkül, hogy bemennének más üzletekbe. A földszinti alaprajz távoli részét foglalta el a vasbolt, míg a negyedik emeleten a multiplex, a szórakozóhelyek, az éttermek és az élelmiszerudvar. Kiderült, hogy a második és a harmadik emelet egyáltalán nem maradt „mágnesek” nélkül: ezeken az emeleteken „levágták” a területeket a kis divatüzletek számára, a ruha- és lábbeliboltok látogatottsága a válság idején sokkal nagyobb mértékben csökkent, mint más szakterületű üzletek. Mit tehetnek a központ tulajdonosai és vezetői a helyzet javítása érdekében? Végezzen átépítést, ültessen át bérlőket, és helyezzen több „mágnest” a központba. Az alaprajz távoli területein megjelenhetnek a központban még nem elérhető tematikus zónák (például gyermekcikkek, sportszerek), vagy a válság idején egyre vonzerősebb hazai gyártók vásárai, áruközpontjai. Ennek a központnak az optimális elrendezése természetesen egy „súlyzó” lenne – egy átjáró két horgonybérlővel a galéria mindkét végén, és egy ilyen elrendezésnek az 1., 2. és 3. emeleten kellett volna lennie.

2. A látogatók jelentős része egyéni bérlőkhöz érkezik, és nem keresi fel a bevásárlóközpont más vállalkozásait. A probléma gyökereit a tervezési jellemzők mellett magában a koncepcióban kell keresni: az egy tető alatt található vállalkozások egymástól elkülönülten működnek. Az üzleteket különböző célközönségnek (életkor, nem, jövedelem, illetve végfelhasználók és vállalati ügyfelek) tervezték, így az utcai kiskereskedelemhez képest nem sokat profitálnak abból, ha bevásárlóközpontban helyezkednek el.

2. példa: A MakAuto megnyílik egy 7500 négyzetméter összterületű speciális bútorközpontban, amely a szövetségi autópályán, egy nagyváros kijáratánál, a polgárok dachákba és a külvárosokba vezető úton található. A központ teljes látogatottsága 30%-kal nő, de csak az összes McDonald's vásárlót figyelembe véve, beleértve azokat is, akik ki sem szállnak az autóból, és az elosztó ablakban megkapják a hőn áhított csomagot hamburgerrel, krumplival és koktéllal. A bútorüzletek látogatottsága pedig egy jelentős gyorséttermi vállalkozás megnyitásával mindössze 5%-kal nő. Nem minden nyári lakos és a külvárosi lakos érdeklődik a bútorok iránt, ahhoz, hogy a bevásárlóközpont hatékonyan kihasználhassa a tranzitforgalmat, otthoni és kerti áruk közül kell választani: építő- vagy befejező anyagok, háztartási cikkek és szezonális áruk. Ezután az autósok gyakrabban állnak meg és keresik fel a bevásárlóközpontot, vásárlás után pedig bemehetnek a népszerű gyorsétterembe.

3. A horgonybérlők nem kielégítő jelenléte. Minden horgonybérlőnek jelentős mértékben hozzá kell járulnia a bevásárlóközpont forgalmának megteremtéséhez. A legtöbb nagyobb üzlet, szórakozóhely és étterem látogatását előre megtervezik. Az egyetlen kivétel talán az étteremudvar: magának az étteremnek a kedvéért általában csak fiatalok járnak be a bevásárlóközpontba, és a legtöbb felnőtt vásárló számára a jó ételudvar további kényelmi szempont a bevásárlóközpont kiválasztásakor. jobb vásárolni. De az élelmiszerudvar nagyban befolyásolja a bevásárlóközponton belüli áramlások eloszlását – a központba érkezők céltudatosan mennek oda.

A nagy élelmiszerboltok látogatottsága nagyon jól jellemzi egyrészt a bevásárlóközpont formátumának megválasztásának hatékonyságát, másrészt a bérlő helyzetét. Például, ha egy 1600 négyzetméteres eladóterű szupermarketet naponta 2000 ember keres fel - nem jó, 3500 - nem rossz, és 8000 - nagyon jó, akkor az üzlet népszerű, választékkal és árakkal vonzza a vásárlókat. . Egy jó hipermarket (klasszikus, legalább 5000 négyzetméteres kereskedési alapterülettel és 50%-os nem élelmiszer-termékek arányával a szortimentben) napi 7000 főtől legyen, ha kevesebb, ez azt jelenti, hogy a A hipermarket nem végzett el valamit, és nem sikerült megnyernie a vásárlók hűségét. Fentebb megjegyeztük néhány hipermarket egyik problémáját - ez a nem élelmiszertermékek nem kielégítő választéka és a nagy terület elsajátításának képtelensége. A hipermarketek népszerűtlenségének okai szintén az áruk alacsony minőségével és a kereskedési padlóval hozhatók összefüggésbe: a hipermarket arctalan és aránytalan térként jelenik meg, amelyben kényelmetlen árut választani, sőt nem túl kellemes benne lenni. A szupermarketek látogatottsága az elhelyezkedésüktől és az árpolitikájuktól függ. Az egyik lakónegyedi bevásárlóközpontban kicserélődött a horgonybérlő, a demokratikus helyi üzemeltető helyét pedig egy regionális lánc foglalta el, az "átlag plusz"-ra tervezett üzlettel. Az új szupermarketben az átlagos napi látogatószám 3000 fővel kevesebb, mint a korábbi üzemeltetőé. Egy másik városban a szomszédos élelmiszerpiacot egy bevásárlóközpont szupermarketre cserélték, ami napi 5000 látogató elvesztésével járt. Hová tűnt az áramlás? Kínában a taoisták azt mondják: "A pénz olyan, mint a víz, ott folyik és megy, ahol alacsonyabbak az árak." Tehát ebben az esetben a vásárlók elkezdtek más üzletekbe menni, ahol alacsonyabb árakat vásároltak élelmiszerért és egyéb mindennapi árukért. Ennek megfelelően ritkábban kell meglátogatni ezt a bevásárlóközpontot. Ezt a két esetet még 2006-2007-ben, a kiskereskedelem fellendülése idején jegyezték fel. A válság 2008-as kezdete óta pedig számos városban (különösen azokon a területeken, ahol a válság által leginkább érintett iparágak jelentős szerepet játszottak) észrevehető a vásárlók kiáramlása a sokféle áruban gazdag gyönyörű szupermarkettől a diszkontokig, hipermarketek és piacok - kevésbé szépek, sekély választékkal, de alacsony árakkal.

A bevásárlóközpontban a bérlők munkájának értékelésekor a következő, az áramlásra vonatkozó mutatókat használják:

• a bérlő látogatottságának abszolút mutatói;
• a bérlő látogatóinak aránya a központ teljes látogatóinak számában a bérlő által elfoglalt terület arányával;
• a bérlői jelenlét jellemző vonásai.

A „durva” becslés a látogatók napi átlagos számát használja (bevásárlóközpont és minden bérlő). A pontosabb kép érdekében minden hónapban el kell különíteni az átlagos látogatottságot a hét napjai szerint, mivel a látogatottság nem csak hétköznapokon és hétvégén változhat, hanem szezonban és ünnepnapokon is. Például minden hónapban ki szeretné számítani a látogatók átlagos napi számát hétfőn, kedden, szerdán stb. A központban lévő legerősebb "mágnesek" meghatározásához a részvételi arányt összehasonlítják a megszállt terület részesedésével, és figyelembe veszik a vállalkozás elhelyezkedését a bevásárlóközpont tervében.

3. példa: Egy háromszintes kerületi bevásárlóközpontban, összesen 45 000 négyzetméter bérelhető területtel, tanulmányt készítettek a horgony- és mini-horgonybérlők látogatottságáról. A bevásárlóközpont jól autóval megközelíthető helyen található, a központ mellett nincs átmenő gyalogos forgalom, a látogatók szándékosan jönnek a központba. A vizsgálat során a következő eredmények születtek:

A horgonybérlők jelenléte.

Padló	Bérlői specializáció	Bérleti terület, m2	Részesedés a bérleti területen, %	Látogatói arány (átlagos napi látogatási számmal), %
Horgonybérlők:			54,00
1. emelet	Hipermarket	7000	15,56	25
1. emelet	Családi ruha áruház	1200	2,67	12
2. emelet	bútorközpont	3500	7,78	6
2. emelet	Háztartási gépek szupermarket	2600	5,58	17
2. emelet	Tematikus éttermek blokkja	1280	2,84	7
3. emelet	Fitnesz Klub	3000	6,67	2
3. emelet	Gyermekáru szupermarket	1300	2,89	9
3. emelet	Ifjúsági ruházati áruház	900	2,00	16
3. emelet	Mozi	2100	4,67	6
3. emelet	Szórakoztató központ	3200	7,11	15
3. emelet	Étkezési udvar (a területen egy asztal is helyet kapott)	980	2,18	23
Mini horgonybérlők:			6,13
1. emelet	Parfümök és kozmetikumok	380	0,84	11
3. emelet	Sporteszközök boltja	750	1,67	4
3. emelet	könyv szupermarket	850	1,89	7
3. emelet	Számítógépek, digitális technika	780	1,73	9

A különböző szolgáltatók látogatottsági arányai azt mutatják, hogy az emberek egyszerre több kiskereskedelmi, vendéglátó- és szórakozóhelyet keresnek fel. Legnagyobb a látogatottság aránya: hipermarket (25%), élelmiszerudvar (23%), háztartási gép szupermarket (17%), ifjúsági ruházati áruház (16%) és szórakoztató komplexum (15%). . Feltűnő ugyanakkor a legnagyobb üzlet, a hipermarket nem kielégítő munkája. A terület 15,6%-át foglalja el, és csak a lakosság 25%-a látogatja, látogatási számát tekintve pedig valamivel megelőzi a többi vezetőt, jóval kisebb területtel. A tanulmány eredményei arra utalnak, hogy a terület lakói valamiért nem szeretik a hipermarketet (magas árak, rossz áruminőség, ellátási szünetek és üres polcok), és sok vásárló, aki a központ más üzleteibe érkezik, nem megy élelmiszer hipermarket. Kiemeljük azokat az üzemeltetőket, akiknek részesedése a teljes látogatottságon belül jelentősen meghaladja a területi részesedést. Ezek az operátorok lesznek a központ legerősebb "mágnesei", sok látogató szándékosan érkezik hozzájuk:

Bérlői specializáció	A teljes látogatottság aránya a lakott terület arányához viszonyítva
Ifjúsági ruházati áruház
Családi ruha áruház
Gyermekáru szupermarket
Háztartási gépek szupermarket
Tematikus éttermek blokkja
Szórakoztató központ
Mozi

A mini-horgonybérlők közül egyértelműen kiemelkedik egy illatszer- és kozmetikai szupermarket, és jól látható, hogy ez az üzlet nem csak kihasználja a földszinti elhelyezkedés minden előnyét, hanem önálló „mágnes” is. A könyvesbolt és a számítógépes bolt nagyon jó forgalmi mutatókkal rendelkezik, és teljes mértékben hozzájárul a bevásárlóközpont és különösen a harmadik emelet forgalmának megteremtéséhez. És itt sporteszközök boltja kicsit rosszabbul működik. A központban két bérlő található, amelyek látogatottsága alacsonyabb, mint a terület aránya - egy bútorközpont (0,77) és egy fitneszklub (0,3). Mindkét üzemeltető távoli helyeket foglal el a bevásárlóközpont tervében, és várhatóan a látogatók célirányosan látogatják majd őket. De csak a sajátosságait figyelembe véve lehet megítélni, hogy egy üzemeltetőt jól vagy rosszul látogatnak-e el. Egy fitneszklubban a látogatottság normális, és egy bútorközpontnak több látogatót kell vonzania.

Már a látogatottsági arányszámokat nézve is látható egy lehetséges probléma a jelentős bérlők megoszlásában. A központban nagyon erős áramlás van a 3. emeletre: összességében a látogatók 91%-a (!) érkezik a 3. emeleti „mágnesekhez”, és a bejáratokon (tól) fel lehet mászni az ember. bejárati ajtókés többszintes parkolóból) közvetlenül az emeletre lifttel és mozgólépcsővel. Ugyanakkor az 1. emeleti "mágnesek" csak az áramlás 48% -át használják ki, és a leggyengébb a 2. emelet - 30%. Az emeletlátogatottság ilyen atipikus megoszlási mintája a kulcsbérlő - a hipermarket - kudarca miatt, valamint a horgonybérlők nem hatékony elosztása miatt következett be a két felső emelet között.

4. A streaming üzletek gyenge látogatottsága, a rögzített bérlők jó látogatottsága mellett. Ennek az az oka, hogy a flow esetleg nem célzott, a központot más célközönség képviselői vagy más motivációjú vásárlók keresik fel. Gyakori példa egy központ megtöltése a környéken indokoltnál drágább divatmárkákkal. Szívesen jönnek a párok a hipermarketbe és a szórakoztató központba, a fiatalok nagy örömmel töltik az időt az étteremben és a moziban, de egyszerűen úgy tekintenek a galéria áruinak nagy részére, mintha kiállításon lennének.

A bevásárlóközpont látogatottságának és az egyes üzemeltetők munkájának vizsgálata csak egy része a helyzetértékelésnek. Ha problémák jelentkeznek a központban, akkor marketingkutatást kell végezni, és értékelni kell a központ versenyhelyzetét, tanulmányozni a látogatók véleményét. A helyzet részletes elemzése után a bevásárlóközpont menedzsere megérti, hogyan kell cselekedni: hogyan lehet kialakítani a bevásárlóközpont egészének koncepcióját, és kiválasztani a megfelelő pozíciót az egyes bérlőkkel való kapcsolattartásban.

Kira és Ruben Kanayan,

Az "Union-Standard Consulting" cég vezető tanácsadói, Moszkva,
a könyv szerzői Kiskereskedelmi ingatlanok: a kor kihívásai és a kilátások »,
könyvek ""
és könyvek ""

A helyiségek bérbeadása ma több jövedelmező üzlet mint a termelés, így egyre több vállalkozó szívesebben keres ilyen módon. Egy ilyen vállalkozás legnehezebb része a megfelelő horgonybérlő megtalálása. Nézzük meg, mit jelent ez a kifejezés, és milyen jellemzői vannak ennek

Kik a bérlők

A horgonybérlő meghatározása előtt érdemes megjegyezni, kit nevezünk bérlőnek. Ez Egyedi vagy jogi, amely írásbeli megállapodást köt az épület (vagy egyéb ingatlan) tulajdonosával annak használati jogára. Cserébe a bérlő vállalja, hogy anyagi jutalmat fizet a tulajdonosnak. Méretét és fizetési gyakoriságát a szerződés rögzíti.

A lakó- és nem lakáscélú helyiségek mellett berendezések, telkek, járművek és akár teljes vállalkozások is bérelhetők. Egyébként a különféle dolgok bérbeadását bérletnek hívják.

A bérlők típusai

Ha pontosan figyelembe vesszük az üzlethelyiségek bérlőit, akkor általában háromféle típus létezik:

• Általános bérlő. A legtöbb esetben kis területet lő , és ennek következtében nagyon szerény profitot termel.
• Albérlő. A bérelt terület néha túl sok egy cégnek. Ezért az „extra” teret kisebb szervezeteknek adják tovább. Gyakran előfordul, hogy a bérlők több haszonhoz jutnak az albérletből, mint a fennmaradó területen található üzletük.
• Horgonybérlő. A legkeresettebb "ügyfél" a bevásárlóközpontok tulajdonosai számára. Miért? Mérlegeljük.

Horgonybérlő: mi az

Az ilyen bérlet lényegének jobb megértése érdekében érdemes emlékezni a bevásárlóközpontok megjelenésének történetére.

Mivel a városok peremén és azon túl mindig is alacsonyabb volt a telek ára, mindig is jövedelmezőbb volt ott üzleteket építeni. Csak egy probléma volt: hogyan vonzunk vásárlókat? Végtére is, ahhoz, hogy odaérjen, több időt és erőfeszítést kell költenie, mintha csak az otthonához vagy a munkahelyéhez közeli boltba menne.

A probléma megoldására egy újabb bevásárlókomplexum megnyitására készülve a benne lévő területet egyedi vagy nagyon olcsó termékeket árusító üzleteknek kezdték bérbe adni. Ők váltak az a mágnes, amely vonzotta a vásárlókat a bevásárlókomplexumba. Az ilyen bérlők, akik valójában az egész komplexum reklámjaként szolgáltak, horgonybérlőként váltak ismertté. Jelenlétükön múlik egy bevásárlóközpont jövedelmezősége.

Az ilyen típusú lízing jellemzői

Milyen különlegességek alapján ismerhetők fel a horgonybérlők

• Átlagosan a helyiségek teljes területének 5-15 százalékát foglalják el. Az általuk bérelt terület maximális összege nem haladhatja meg az 50%-ot.
• Általában ezek az üzletek (vagy egyéb szolgáltatásokat nyújtó létesítmények) vonzzák a vásárlók többségét a bevásárlóközpontba, így reklámjaik mindenhol megjelenhetnek a bevásárlóközpontban.
• Gyakran a horgonybérlő helye a bevásárlókomplexumban a második, harmadik emeleten (vagy más kevésbé vonzó helyen) található. Ez azért történik, hogy hozzájuk eljutva a potenciális vásárló megismerkedhessen a kevésbé ismert üzletek termékeivel. Az ilyen jellegű reklámozásért a bérbeadó általában a megbeszélt kedvezményt adja a bérlőnek, vagy egyéb juttatásokat biztosít neki.
• Általában egy ilyen üzletben az áruk széles választékát kínálják vonzó áron az ügyfelek számára. Ezért a bevásárlóközpontok horgonybérlői leggyakrabban különféle szupermarketek. A legtöbb széles körben elterjedt szakterületük a termékek, a kémia vagy a háztartási gépek. Néha több is lehet belőlük egyszerre: például az első emeleten egy élelmiszerbolt, a harmadik emeleten pedig háztartási gépek találhatók. A második emelet és a másik kettő üres székei kis, szűk szakterületű üzletek és irodák között vannak elosztva.

A horgonybérlet előnyei a bevásárlóközpont-tulajdonosok számára

Az utóbbi időben az épülettulajdonosok egyre inkább azt preferálják, hogy minél több „horgony” legyen ügyfeleik között. Miért is?

• Mindenekelőtt önmagukban vonzzák a vásárlókat, szélesebb körben láthatóvá téve a bevásárlóközpont többi üzletét.
• Az épület tulajdonosa kevesebbet költ a terület reklámozására, mert a horgonybérlő saját marketingkampányt folytat. Egyébként néha ő fizet az épület homlokzatának vagy legalább egy részének díszítéséért.
• Egy ilyen bérlő több hasznot hoz, mint a kiskereskedelmi egységek. Egyébként vannak olyan esetek, amikor a bérbeadó nem is a használt helyiségek és közművek területéért kap díjat, hanem a cég összbevételének százalékát.
• A különösen sikeres „horgony” lehetővé teszi az épülettulajdonos számára, hogy megemelje a bérleti díjakat a kisebb üzletek számára, amelyek vásárlóinak száma az ő költségén nő.

Milyen előnyei vannak a horgonybérlőnek

A „horgony” lesz a bérlő is ritkán marad le, és bizonyos juttatásokban részesül.

Sajnos a horgonybérleten alapuló marketingstratégiák nem mindig sikeresek. Vannak esetek, amikor a jól meghirdetett üzletek csődbe mentek, és a bevásárlóközpont tulajdonosának új „horgony” után kellett néznie. Ezért a horgony számos előnnyel együtt (a helyiség többi bérlőjéhez képest) jelentős kockázatot is vállal. Míg a bérbeadó továbbra is anyagi haszonban marad.

A "horgonyok" típusai

Érdemes megjegyezni, hogy a horgonybérlő nem mindig üzlet. Egyértelmű, hogy minden kereskedés fő célja a lényeg a profitszerzés, de az ilyen ügyfelek gyakran nem közvetlen értékesítésre, hanem bizonyos szolgáltatások nyújtására specializálódtak. Ennek ismeretében megkülönböztethetjük a „horgonyok” főbb típusait.

• Szupermarketek. A legtöbb esetben ők a bevásárlóközpontok horgonybérlői. Az ilyen pontok listáját bárki felsorolhatja, aki járt legalább egy kis bevásárlóközpontban. Bár ezek leggyakrabban élelmiszer-áruházak, néha eltérő szakterülettel rendelkeznek. Például ruhák eladása Építőanyagok vagy technikát.
• Az edzőtermek, fitneszközpontok és hasonló létesítmények gyakran horgonybérlők.
• Oktatási intézmények. Természetesen nem olyan elterjedt és jövedelmező, mint az első két típus, de bizonyos esetekben ők a "horgonyok". Ezek általában magántanfolyamok. idegen nyelvek, fodrász iskolák, kozmetikusok, manikűr-pedikűr mesterek stb.
• Szórakoztató komplexumok. Az egyik legtöbb gyakori fajta "horgonyok" a szupermarketek után. Ezek lehetnek korcsolyapályák, mozik, úszómedencék, tekepályák, szaunák stb. Általában nagyon kényelmesek a bérbeadók számára, mivel számos étterem vagy üzlet veszi körül őket, amelyek megfelelő felszerelést árulnak (például fürdőruhák a medencék közelében, korcsolya a jégpályák közelében, törölköző és szappan samponokkal a szaunák közelében).

Példák a "horgonyokra"

A szóban forgó koncepció lényegének jobb megértése érdekében vegyünk figyelembe néhányat

Vegyük például a jól ismert Schelkovo bevásárlóközpontot. Annak ellenére, hogy csak kétszintes, több mint kétszáz kiskereskedelmi üzlet található rajtuk szabadon. Ebben az esetben a fő horgonyok a "Baskin Robins" (gyermeklátványosságok és egy kávézó), az "Igazi" hipermarket és a "Centrfilm" mozi. Mindezek a helyek a bevásárlóközpontban úgy vannak elosztva, hogy a kevésbé népszerű pontokra vonzzák a látogatókat.

Egy másik példa a "Gagarinsky" bevásárlóközpont. Érdekesség, hogy az Auchan és Sportmaster hipermarketek, valamint a márkás ruha-, ékszer- és kozmetikai üzletek formájában megszokott "horgonyok" mellett előnye a metróhoz közeli elhelyezkedése.

Figyelembe vett rövid lista a horgonybérlők nem lesznek tele, ha nem is beszélve a legendás GUM-ról és TSUM-ról, amelyek önmagukban is sok vásárló "horgonyai" a 20. század eleje óta.

Emiatt a Központi Áruház nemcsak Moszkvában, hanem Kijevben és Minszkben is létezik.

Miért vannak problémák ma a "horgonyokkal".

A modern világban a bevásárlóközpontok már nem számítanak ritkaságnak. Ha tíz évvel ezelőtt a kisvárosokban volt egy-két ilyen hely, ma egy körülbelül 60-80 ezer lakosú településen átlagosan öt ilyen hely található.

Ha nagyvárosokról vagy nagyvárosi területekről beszélünk, akkor bennük több tucat bevásárlóközpont található. Általában mindegyik eléggé hasonlít egymásra, csakúgy, mint a „horgonyjuk”. Általában ezek szupermarketek vagy fitnesztermek, éttermek. Néha olcsó márkás ruházati üzletek (mint például a moszkvai GUM-ban).

Ebben a tekintetben komoly verseny alakul ki a bevásárlóközpontok között, különösen az azonos területen elhelyezkedők között, így az épülettulajdonosok kénytelenek szokatlan horgonybérlőt keresni, hogy bevásárlókomplexumuk kitűnjön a többi közül. Kisebb városokban azonban nehezebb ilyet találni.

Hiszen például ugyanaz a jégpálya, mozi vagy uszoda meglehetősen drága vállalkozás, és a kisvárosokban egyszerűen nem kifizetődő. Ebben a tekintetben a bérbeadók kénytelenek más módszereket kidolgozni a vevők vonzására. Ezért ma a horgonyrendszer fokozatosan elavulttá válik. Sajnos méltó alternatívát még nem találtak fel rá.

A bérleti díj kérdéseinek megértése nagyon fontos mind a bérlő, mind a bérbeadási lehetőséget biztosító számára. Az ezekben a jogviszonyokban működő alapfogalmakról, jogokról és jellemzőkről a cikk későbbi részében lesz szó.

Ki a bérlő?

A Polgári Törvénykönyv 606. cikke értelmében a két fél között bérleti szerződés jön létre, amelynek értelmében a vagyontárgyat bizonyos díj ellenében egyik személytől a másikhoz adják át ideiglenes használatra. Azt, aki az ingatlant birtokba veszi, bérlőnek, a bérbeadót bérbeadónak nevezzük. Lehetnek 18 éven felüli állampolgárok, valamint jogi személyek.

A bérleti szerződésben meg kell határozni a bérleti díj összegét, valamint a bérlet időtartamát.

A bérlő kötelezettségei

A bérleti szerződés megkötésekor a bérlőnek tisztában kell lennie kötelezettségeivel:

• A megbeszélt összegű bérleti díjat időben fizesse ki, ellenkező esetben késedelmi díjat kell fizetnie, amit a bérleti szerződés is feltüntet. Ezen túlmenően, ha engedélyezi a 2 vagy több késést bérleti díjak a bérbeadónak joga van a szerződést felmondani. Természetesen minden tartozást ki kell fizetni, különben a bérbeadó bírósághoz fordulhat.
• Felelős a bérbe adott tárgy biztonságáért. Ha az objektum használatából eredően a bérlő hibájából kár keletkezett, köteles a tulajdonosnak minden kárt megtéríteni. Ha a bérelt tárgy teljes megsemmisüléséről beszélünk, akkor a teljes piaci értéket meg kell fizetnie.
• A bérleti szerződés lejárta után adja vissza az objektumot a tulajdonosnak, ellenkező esetben bírságot kell fizetnie. A bérbeadónak joga van pert indítani.

Bérlői jogok

A bérlőnek kötelességei mellett tisztában kell lennie jogaival:

• Használható tárgy bérleti szerződése, amelynek tényleges jellemzői megfelelnek a dokumentációban meghatározott jellemzőknek. Ha ezt a jogot nem tartják tiszteletben, a bérlő felszólíthatja a tulajdonost a bérleti díj összegének csökkentésére vagy a szerződés felbontására. Ha a bérlő a bérbeadó hibájából veszteséget szenved, kártérítést kell kapnia.
• Teljes kártérítést kap, ha a bérbeadó saját akarata felmondja a bérleti szerződést, és a bérlő beleegyezése nélkül, vagy a szerződésszegés hiányában.

Bérlői kockázatok

A bérlő szerződő fél a pénzbeli szerződésben, és az alábbi kockázatokkal kell számolnia:

• Kössön üzletet olyan személlyel, akinek nincs törvényes felhatalmazása az ingatlan bérbeadására. Ez az egyik leggyakoribb csalás.
• Használhatatlan vagy sérült tárgy bérbeadása.
• A bérbeadó kérésére fejezze be a bérleti futamidőt a megállapodásnál korábban.
• Elveszítheti a lízingtárgy javításába vagy fejlesztésébe fektetett pénzeszközöket, mivel a bérlet lejártakor a bérbeadó megtagadhatja a bérleti szerződés meghosszabbítását.

A kockázatok minimalizálása érdekében a bérleti szerződés megkötésekor érdemes ügyvédi segítséget igénybe venni.

Albérlő az a személy, aki albérleti szerződést köt a bérlővel. Így a már bérelt földet mintegy újra bérbe adja. A jelen szerződés megkötése csak abban az esetben megengedett, ha rendelkezik megfelelő kikötéssel, amely engedéllyel rendelkezik a föld vagy egyéb ingatlan tulajdonosának albérleti szerződés megkötésére.

Manapság elterjedtek azok a vállalkozástípusok, amelyekben lakásokat vagy egyéb lakóhelyiségeket adnak ki albérletre. Az erőforrások megfelelő elosztásával jó pénzt lehet keresni ezen.

Mik az albérlők jellemzői a jogok, lehetőségek és kötelezettségek tekintetében?

1. Az albérlőt a bérlővel kötött megállapodás alapján az albérletbe kapott ingatlan tulajdonjoga illeti meg. Ugyanakkor a modern jogszabályoknak kell vezérelnie, és nem szabad átlépnie saját képességeit.
2. Az albérleti szerződés feltételei semmilyen esetben sem lehetnek ellentétesek a bérleti szerződés feltételeivel.
3. Az albérlőnek nincs joga az albérletbe kapott ingatlan rendeltetését megváltoztatni. Ezt a célt általában a fő tulajdonos határozza meg.
4. Az albérlő csak akkor veheti birtokba az ingatlant, ha az albérleti szerződés megkötéséről a bérbeadót értesíti. A törvény csak egy hónapot ír elő a beleegyezésre vagy az elutasításra az értesítés bérbeadó részére történő megküldésétől számítva. Ezen időszak letelte után az objektum albérletbe adható.
5. A pontosabb és jogszabályi megfelelés érdekében javasolt az albérleti szerződést közjegyzővel hitelesíteni.

Fontos megjegyezni azt is, hogy az albérleti díj összege nem haladhatja meg a bérleti díj összegét. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek joga van az albérletért tetszőleges összeget engedményezni, legfeljebb a bérleti díj fizetési költségét.

Földbérlők

Állampolgárok, közösségeik, külföldiek, részvénytársaságok, különféle szervezetek, hontalanok stb. A modern jogszabályok szerint egy telek bérlőjének elismert személy a következő jogokkal rendelkezik:

• Ásványok és egyéb földek gazdasági szükségletekre történő felhasználása eladási jog nélkül.
• Öngazdálkodás a bérbe adott telken.
• Különféle háztartási és egyéb épületek felállításának lehetősége, ha ezt a jogot a bérbeadóval kötött szerződés biztosítja.
• Bérelt telek bármilyen gazdasági szükségletre történő felhasználása eladási lehetőség nélkül.
• Lehetőség a bérelt föld albérletére, ha ezt a szerződés biztosítja.

A bérlő jogai közé tartozik a bérleti időszak meghosszabbítása, a szerződés határidő előtti felmondása vagy a bérleti jogok óvadékként történő átruházása.

A bérlő fő kötelezettsége, hogy csak a megkötött szerződésnek és a korszerű jogszabályoknak megfelelően járjon el. Ha ezt a szabályt nem tartják be, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.

Horgonybérlők

A horgonybérlő lehet magánszemély és jogi személy is. Általában ez a személy birtokolja a bevásárlókomplexum jelentős területét (a teljes terület legalább 5-15% -át). Ennek megfelelően a horgonybérlő a felelős azért, hogy a legtöbb vevőt vonzza. Ma a „horgonybérlő” kifejezést aktívan használják a kiskereskedelmi ingatlanokban.

Ennek a fogalomnak és jellemzőinek jobb megértése érdekében tekintse át az alábbi besorolást, amely szerint a kiskereskedelmi ingatlanok forgalmazása szokásos:

1. A mikrokörzet bevásárlóközpontjai. Ezek kis bevásárlóközpontok, amelyek területe nem haladja meg a 3000 négyzetmétert. m. Lehetséges, hogy ilyen helyen egyáltalán nincs horgonybérlő.
2. A környék bevásárlóközpontjai. Ebben a kategóriában már vannak nagyobb, akár 10 000 négyzetméteres üzlethelyiségek. m. Leggyakrabban egy gyógyszertárlánc vagy egy élelmiszerbolt szuperbérlőként működik.
3. kerületi bevásárlóközpontok. Itt még nagyobb területek is érintettek - akár 20 000 négyzetméter. m. Ezeknek a bevásárlóközpontoknak a közönsége átlagosan körülbelül 150 000 ember. Jellemzően élelmiszerboltok és különféle ipari áruházak (nagyon gyakran nagy részlegek, ahol gyerekeknek szánt áruk találhatók) lehetnek itt horgonybérlői.
4. Szuper kerületi bevásárlóközpont. Nagyon nagy üzletek, akár 30 000 négyzetméteres eladótérrel. m. A horgonybérlők általában hasonlóak a kerületi bevásárlóközpontok horgonybérlőihez.
5. Bevásárlóközpontok a régióban. Hatalmas üzlethelyiség, összesen akár 45 000 négyzetméter. m. Itt 1-2 horgonybérlő helyezhető el, nagy áruházak formájában, különféle áruk gazdag választékával. A bérlők által elfoglalt terület nem lehet kevesebb 4500 négyzetméternél. m.
6. Különleges bevásárlóközpontok. Megkülönböztető tulajdonság ezen bevásárlóközpontok közül az a tény, hogy a bennük lévő összes árut általában egy speciális kategóriában mutatják be. Ezt a kategóriát a horgonybérlő határozza meg az áruválasztékával. Vegye figyelembe, hogy az ilyen típusú bevásárlóközpontok területe 3000 négyzetméter lehet. m-ig 100 000 négyzetméterig. m.

A horgonybérlőket a bevásárlóközpont "arcának" nevezik, ezért választásukat gondosan és körültekintően kezelik. Jelenleg a bevásárlóközpontok horgonybérlőit alkalmazó építési terve a legnépszerűbb szerte a világon.

Bérlői rotáció

A forgatás szó főbb jelentései közé tartozik a változás, váltakozás. A bérlők rotációja elkerülhetetlen folyamat a kereskedelmi struktúrákban, melynek motorja az előrehaladás, a folyamatos fejlődés, a változásra való összpontosítás. A modern statisztikák szerint manapság a bérlők körülbelül 10% -a rotáció alá esik.

A fejlesztő számára a magas szintű rotáció rossz, mivel befolyásolja a bevételek stabilitását. A bérlőnek ez is természetesen rossz, mert kihat az értékesítési piacra és a további tevékenység lehetőségére.

Először is, a fejlesztőnek részt kell vennie a forgás szintjének csökkentésében. Ehhez helyesen kell kiválasztania a bérlőket. Így például, ha 5 értékesítési területet adnak különböző bérlőknek azonos típusú termékkel, akkor ezek közül legalább az egyik felcserélődik.

Rendkívül fontos a bérleti díj szabályozása is, mert ha ez veszteségesnek bizonyul, akkor előbb-utóbb a bérlő felmondja a szerződést. Ennek eredményeként kiderül, hogy mindkét fél számára fontos elemezni és helyesen kiválasztani a tevékenység szintjét és azt, hogy ez vagy az a helyiség mennyire alkalmas erre.

Videó: Bérleti és albérleti szabályok

A törvény külön szabályokat ír elő a bérlőkre és az albérlőkre egyaránt. E szabályok betartása jótékony hatással van az együttműködésre, és lehetővé teszi az üzleti tevékenység és a személyes gazdasági igények kielégítésének terét. További részletek a jogszabályi keret ez a probléma a következő videóban:

Tehát a bérlő lehet magánszemély és jogi személy is, aki megállapodást köt a bérbeadóval ingatlanának fix bérleti díj fejében történő használatáról. A nézeteltérések elkerülése érdekében a bérlő köteles betartani az ingatlan tulajdonosával kötött szerződésben előírt valamennyi feltételt.