domov zdravje

Kaj je sidrni najemnik? Upravljanje najemnikov trgovskega centra.

V pisarniških nepremičninah je koncept "sidra" prišel iz trgovanja. Strokovnjaki menijo, da ima prisotnost sidrnih najemnikov v poslovnem središču (BC) pomembno vlogo pri razvoju poslovanja.

V Rusiji se za "sidro" šteje vsako podjetje, ki je pripravljeno najeti veliko količino prostora (približno 30% vseh). Jasno je, da je privabljanje takšnih najemnikov strateško pomembno za nakupovalno središče, saj prav oni ustvarjajo človeške tokove, ki so lahko tako zanimivi za mala podjetja, da so pripravljena plačati nekajkrat več kot "sidro". Toda ali je "sidro" BC potrebno?

Obstaja mnenje, da je kopiranje zahodnih standardov in zavračanje velikih najemnikov samo zato, ker se ne ujemajo z izbranim konceptom, neprimerno. Zato je glavni dejavnik, ki določa odnos lastnika do njegovih strank, območje, ki ga zasedajo. Seveda ima pomembno vlogo tudi blagovna znamka najemnika poslovnega centra, a če se za območje prijavi večja stranka, bo najverjetneje postala "sidro", ki bo presegla celo svetovno znano podjetje. Jasno je, da ima vsaka stavba svoje potencialno občinstvo, vendar se večina lastnikov ne bo umetno omejila na eno skupino.

Bolj progresivna je privlačnost takšnega sidrnega najemnika, ki bo povečal splošni ugled projekta in pomagal pravilno zgraditi koncept pisarniškega centra. "Zato so lastniki zainteresirani za privabljanje velikih podjetij, ki so znana na trgu: nepremičnini dodajo prestiž, pozitivno vplivajo na njen ugled in drugim najemnikom zagotavljajo visoko raven storitev in delovanja poslovnega centra," pravi Irina Strizhova, direktorica marketinga in prodaje stolpa Mercury City.

»V praksi so v velikih mešanih kompleksih, kot je na primer projekt Moskva-City, najemniki, kot so VTB, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter & Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer, »sidra« «, — pravi Kirill Zaitsev, direktor, poslovodni partner Bluestone Group. Takšna podjetja po mnenju Andreja Panfilova, direktorja oddelka za maloprodajne nepremičnine pri RRG, igrajo predvsem vlogo blagovne znamke, "ker je vedno lepo sedeti v isti stavbi, na primer s Coca-Colo, Fordom ali BP: oboje varnost je boljši in storitev je višja."

Sidro v poslovnem središču sta lahko dve vrsti najemnikov, povzema Konstantin Kovalev, poslovodni partner Blackwooda. - Po eni strani so to podjetja, ki zasedajo (po analogiji z nakupovalnimi centri) velike površine - od 10 do 50% najemnih prostorov. Po drugi strani pa lahko povečajo privlačnost predmeta zaradi priljubljenosti imena (na primer velike banke, mednarodna ali tuja podjetja itd.).

Po mnenju strokovnjaka sta obe vrsti pisarniških "sider" zanimivi za lastnika. In kako, v smislu ekonomska učinkovitost pri najemu večjih prostorov za daljši čas ter z vidika učinkovitosti in transparentnosti najemnih razmerij v primeru dogovora z velika podjetja, vključno z javnimi.

Poleg tega prisotnost skupine uglednih najemnikov poveča tržno vrednost nepremičnine, dvigne njen ugled in pospeši zapolnjevanje prostih površin.

V idealnem primeru tako status kot velikost

Svetovno znano podjetje, ki zaseda le 100 kvadratnih metrov, verjetno ne bo prejelo nobenih pomembnih koristi. Vsaj o takšnih koncesijah lastniki običajno ne govorijo. Zato je zaželeno, da je najemnik ugleden in velik. Takšno "sidro" je zelo pomembno za potencialne vlagatelje, ne vpliva le na abstraktno podobo projekta, temveč tudi na njegovo kapitalizacijo.

Poleg tega močno sidro ne more le bistveno povečati privlačnosti projekta, ampak v nekaterih primerih celo služi kot izhodišče pri izbiri najemnikov. Na primer, tržni strokovnjaki dobro poznajo zgodbo o vlogi v usodi poslovnega parka Krylatsky Hills, ki jo je imela vnaprejšnja (še pred začetkom njegove gradnje) pogodba z Microsoftom o najemu pomembnih površin v tem projektu. Ko je najemodajalec javno objavil dano dejstvo, učinek "sidrnega" imena je deloval in po Microsoftu so na Winged Hills prišli še Intel, Johnson & Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive ... Najemnikov je celo čakala vrsta: tehtni Ime "sidra" je dalo zaupanje, da bodo zasedli statusno stavbo.

Od prisotnosti močnega »sidra« seveda nimajo koristi le najemniki, ki so po mnenju večine strokovnjakov pripravljeni plačati več za prestižno sosesko, temveč tudi lastniki stavb. Za razvijalca je koristno, ko se težava s prodajo velike količine prostora takoj reši in se najemnina za preostali prostor poveča. Veliki naročniki praviloma sklenejo pogodbo veliko pred zaključkom gradnje, zato so zneski, plačani razvijalcu v obliki pologov in predujmov, pogosto dober vir dodatnega financiranja v končni fazi. Po mnenju I. Strizhove se zgodi, da so poslovni centri zgrajeni izključno za samega najemnika (kot je Mercedes-Plaza na Leningrajski avtocesti), nato pa je mogoče financirati gradnjo na račun njegovih naložb.

Vendar pa A. Panfilov ugotavlja, da je pri privabljanju "sider" s strani poslovnih centrov minus, in sicer tveganje izgube teh najemnikov in pojav veliko število prostih prostorov. V tem primeru bo imel lastnik stavbe nekaj časa finančne izgube. »Vendar,« meni strokovnjak, »ob pravilno sklenjeni pogodbi lastniku pomagamo z depoziti in v mesecu ali dveh lahko območje ponovno oddamo.«

Privilegij

Za najemnika je tudi koristno, da je "sidro", pravi Olga Pobukovskaya, namestnica direktorja oddelka za pisarniške nepremičnine pri Colliers International. Po njenih besedah lastnik tovrstnim podjetjem praviloma zagotavlja posebne pogoje, ugodnosti pa so odvisne od blagovne znamke, velikosti najete površine, stopnje pripravljenosti objekta in drugih meril. Pristop je individualen v vsaki konkretni situaciji, v nekaterih primerih pa lahko popust doseže do 20%, včasih pa tudi do 30%.

Kot je povedal K. Zaitsev, je mogoče kot posebne možnosti zagotoviti dodatna parkirna mesta, ki presegajo hipotekarni koeficient, boljšo kakovost tipičnih zaključkov v primerjavi s standardnimi in dolge najemne počitnice.

Na seznam preferenc za sidrne najemnike K. Kovalev dodaja naslednje: brez ali bolj zvestih pogojev za indeksiranje najemnine; popusti pri najemu parkirnih mest; posebni pogoji za dodelavo in opremljanje prostorov (lastni projekt, specializirana oprema, lastna varnostna služba itd.); posebni pogoji za korporativno pogostitev.

Kako privabiti?

Privabljanje glavnih najemnikov v poslovni center se začne že dolgo pred zaključkom gradnje. Shema je precej preprosta, metode pa so že dolgo znane: vodijo predstavitve bodočih objektov na specializiranih razstavah, pritegnejo nepremičninske agencije, ki vnaprej vedo za potrebe določenih podjetij po novih prostorih.

Nedvomno je veliko odvisno od koncepta projekta v gradnji. Po mnenju K. Zaitseva, če pogovarjamo se o kakovostni gradnji po projektih priznanih mednarodnih arhitekturnih birojev, potem postane naloga pol lažja. Druga pomembna točka je generalni izvajalec in status samega razvijalca v državi delovanja: neposredno financiranje in časovni okvir projekta sta v veliki meri odvisna od tega.

Po mnenju K. Kovaleva najbolj učinkovit način Iskanje sidrnih najemnikov je vključitev profesionalne posredniške družbe za zapolnitev objekta v zgodnji fazi gradnje. "Vendar je v današnjih razmerah po krizi verjetnost sklenitve predpogodbe v fazi gradnje majhna: večina potencialnih najemnikov razmišlja predvsem o dokončanih objektih ali objektih v visoki stopnji pripravljenosti," meni strokovnjak. Kljub temu O. Pobukovskaya verjame, da če poklicni svetovalec za nepremičnine res dobro pozna potrebe podjetij najemnikov, mu je mogoče zanimiv projekt predstaviti že dolgo pred začetkom obratovanja poslovnega centra.

Na splošno so strokovnjaki enotni: od pravilnega oblikovanja najemnikov pisarniškega centra niso odvisni samo finančni kazalniki, temveč tudi ugled stavbe in prestiž objekta na trgu. Zato je za privabljanje močnih podjetij in ustvarjanje harmoničnega vzdušja v poslovnem središču pomembno upoštevati številne okoliščine. Na primer, podobnost podjetij v smislu finančnih, imidžskih in strokovnih značilnosti je dobrodošla, hkrati pa konkurenčnih struktur ne bi smeli postavljati eno poleg druge.

MNENJE

Konstantin Kovalev, direktor podjetja Blackwood:

Sidro v poslovnem centru sta lahko dve vrsti najemnikov. Po eni strani so to podjetja, ki zasedajo (po analogiji z nakupovalnimi centri) velike površine - od 10 do 50% najemnih prostorov. Po drugi strani pa lahko povečajo privlačnost predmeta zaradi priljubljenosti imena (na primer velike banke, mednarodna ali tuja podjetja itd.).

Vsak razvijalec si postavi glavno nalogo, da pritegne pozornost čim večjega števila obiskovalcev in jih čim več spremeni v kupce. Sidrni najemniki se uporabljajo ravno za dosego tega cilja.

Sidrni najemnik v nakupovalnem središču je velik operater trgovske verige, ki v nakupovalno središče pritegne glavne tokove kupcev.

Tak koncept, kot je sidrni najemnik, se je pojavil v 40. in 50. letih prejšnjega stoletja v ZDA. V tem obdobju so gradbeniki začeli graditi regionalna nakupovalna središča, v katerih so bile veleblagovnice kot središča privlačnosti. Nakupovalni center Northgate v Seattlu, ki so ga odprli spomladi 1950, je bil eden prvih. Veleblagovnica Bon Marche je delovala kot sidrni najemnik, kasneje pa sta se odprli še 2 veleblagovnici - J.C. Penney in Nordstrom.

Takšna shema za organizacijo nakupovalnih središč je postala razširjena po vsem svetu, zlasti v Evropi. V nakupovalnih središčih številnih evropskih mest so glavni sidrni najemniki velike univerzalne verige in redkeje trgovine z živili katerega koli formata.

Potem ko so se nakupovalni centri začeli razvijati in širiti po svetu, je koncept "sidra" postal širši. Trgovine z gospodinjskimi izdelki, trgovine z gradbenim materialom, hipermarketi so začeli postajati sidrni najemniki gospodinjski aparati, diskonti itd. Takšni najemniki se nahajajo predvsem v trgovskih centrih, ki se gradijo v državi v bližini glavnih prometnih poti.

Praviloma se deli koncept urbanih in primestnih središč. Torej so nakupovalna središča zunaj mesta maloprodajni parki, ki so ločene zgradbe, ki jih združuje skupno parkirišče. Vsako tako stavbo zaseda en najemnik. Včasih je na ozemlju maloprodajnega parka zgrajena tudi nakupovalna galerija, kjer se nahajajo majhne trgovine, predvsem oblačilnega profila. Maloprodajni parki vključujejo Zvolen na Slovaškem, Da Vinci v Italiji itd. V Rusiji se ta oblika še ni izvajala in se verjetno ne bo zgodila v bližnji prihodnosti. V to kategorijo sodijo Mega trgovski centri, ki imajo močne sidrne najemnike z ločenim vhodom in skupno nakupovalno galerijo. V takih primerih so potrebna močna "sidra", saj so predmeti odstranjeni iz mesta in prisotnost več velikih trgovin omogoča povečanje pretoka strank.

Obiskovalce nakupovalnega središča nedvomno privablja tudi zabavna komponenta nakupovalnih središč. Praksa kaže, da približno 60 odstotkov obiskovalcev zabaviščne cone ne nakupuje na galeriji trgovskega centra. Vendar pa organizacija zabaviščne cone v nakupovalnem središču omogoča povečanje prometa najemnikov v povprečju za 10 odstotkov.

Treba je opozoriti, da v ZDA ni običajno, da bi v nakupovalni center vključili zabavno komponento, medtem ko v Evropi to počnejo številni nakupovalni centri.

V zadnjih desetih letih se je vloga zabavne komponente močno povečala. Zaradi gospodarske recesije so nekateri večji trgovci bankrotirali, drugi pa so morali zmanjšati svoje verige in zapreti trgovine v trgovskih središčih. Posledično so se v centrih sprostile velike površine, ki jih je bilo treba zapolniti. In tukaj so na pomoč priskočili operaterji zabavnega profila. Na primer, v ZDA je eno največjih ameriških nakupovalnih središč Mall of America na svojem ozemlju zgradilo ogromen akvarij in notranji zabaviščni park.

Razširjeno je postalo tudi umeščanje velikega števila gostinskih lokalov na proste površine – »ulice restavracij«.

V zgodnjih 2000-ih so se razvijalci v Aziji soočili s problemom sprostitve velike količine prostora v nakupovalnih središčih. Rešitev tega problema je bila ugotovljena v ustvarjanju konceptualne cone mladinske mode. Tako lastniki nakupovalnih središč uredijo sodoben prostor, nato pa ga oddajo v najem majhnim trgovinam, ki ponujajo mladinska ali avantgardna oblačila. Izkazalo se je, da takšna ideja ni le zanimiva, ampak tudi koristna za vse strani.

Za uspeh sodobnega nakupovalnega centra je nujen fleksibilen pristop. Danes lahko standardna veleblagovnica, supermarket, vinski butik, velika knjigarna in celo mladinska zabaviščna cona postanejo sidrni najemniki. "Sidrni najemnik" ne samo določa razpoloženje nakupovalnega središča kot celote, temveč tudi določa njegov položaj na trgu.

Treba je opozoriti, da je ruski trg maloprodajnih nepremičnin potoval veliko hitreje kot ZDA in druge države v zadnjih nekaj desetletjih. Oblikovanje trga maloprodajnih nepremičnin v Rusiji se je začelo šele pred 15 leti. Prvi nakupovalni centri so bili izvedeni po klasični shemi okrožnega nakupovalnega središča. Izjema je nakupovalno središče Okhotny Ryad, ki je bilo namenjeno kupcem z nadpovprečnimi dohodki, Mednarodni svet nakupovalnih centrov pa je to nakupovalno središče priznal kot modno središče.

Leta 1997 je bilo na Yartsevskaya ulici odprto nakupovalno središče Ramstor, v katerem je sidrni najemnik postal istoimenski hipermarket, ki je zasedel več kot 60 odstotkov površine. Poleg tega so bili v nakupovalnem središču restavracija ter trgovine z oblačili in mešanim blagom. Ta izkušnja se je izkazala za uspešno in začeli so jo prevzemati tudi drugi razvijalci nakupovalnih središč.

Moskovski trg maloprodajnih nepremičnin se je razvijal skokovito na podlagi tujih izkušenj, ki so bile prilagojene ruski mentaliteti. Leta 2002 je v Moskvi naenkrat začelo delovati 15 nakupovalnih središč, med njimi Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart in drugi.

Sidra prvega trgovskega centra Mega so bili hipermarket Auchan, supermarket elektronike Tekhnosila, Sportmaster, Detski mir in drugi hipermarket Ikea. V nakupovalnem središču je bila organizirana tudi zabaviščna cona, ki je vključevala drsališče, veliko igrišče za hrano in igrišča. Ta nabor sidrnih najemnikov je postal značilen za superregionalna nakupovalna središča.

Z vstopom novih blagovnih znamk na ruski trg se je nabor najemnikov v nakupovalnih središčih spremenil, vendar je profil ostal skoraj nespremenjen. Glavni sidrni najemniki so živilski hipermarket, trgovina s pohištvom ali DIY, supermarket elektronike in multipleks kino.

Dolgo časa je bila raven konkurence nizka, kar je omogočalo uspešnost bolj ali manj kakovostnega nakupovalnega centra. Vendar so se zdaj razmere spremenile in lastniki trgovskih centrov se morajo močno potruditi, da izstopajo pred konkurenco. Za ustvarjanje edinstvene podobe na trgu so potrebni originalni sidrni najemniki. Na primer umetniška galerija ali akvarij. Takšne komponente in njihova ureditev so precej drage in se verjetno ne bodo izplačale, vendar izpolnjujejo glavni cilj - pritegnejo pozornost velikega števila obiskovalcev nakupovalnega središča.

Poleg tega, da je treba obiskovalce privabiti, jih je treba tudi zadržati. Če so lastniki trgovskih centrov pametni, bodo oblikovali skupino najemnikov, da bodo ustvarili edinstven nabor storitev na trgu in obiskovalcem zagotovili maksimalno udobje. Na primer, v nakupovalnem središču Evolution Tower, ki se gradi na ozemlju mednarodnega poslovnega centra Moscow City, je načrtovano odprtje prvega otroškega tematskega parka Masterslavl v Rusiji.

Kvalitativne spremembe, ki so se zgodile na trgu poslovnih nepremičnin in trgovine na drobno v letih 2008–2009, zahtevajo ustrezen in pravočasen odziv. Številni nakupovalni centri se danes soočajo s problemi zapolnjevanja površin, pomanjkanja najemnikov, upadanja prometa in nasploh z upadanjem privlačnosti središča. Za uspešno reševanje teh težav mora upravitelj trgovskega centra oceniti situacijo in določiti strategijo sodelovanja z najemniki. V tem članku bomo obravnavali metodologijo po korakih za ocenjevanje najemnikov in jo ponazorili s primeri obstoječih nakupovalnih središč.

Koncept in sestava najemnikov je ključen dejavnik uspeha trgovskega centra. Konkurenca med trgovinami in nakupovalnimi centri se je danes povečala, razmerja moči med akterji na trgu so se spremenila, krizo pa so najbolj občutili nekateri maloprodajni segmenti. Resen upad prodaje so na primer opazili na področju uvoženih avtomobilov, modnih izdelkov, luksuznih izdelkov, pohištva in predmetov za notranjo opremo. Posledično so se v nakupovalnih središčih začela pojavljati slabo obiskana območja. Možnosti za številne najemnike so nejasne: dokler delajo in plačajo najemnina(čeprav se nenehno pritožujejo nad "življenjem" in vztrajajo pri znižanju stopnje), vendar se verjetnost, da se ti najemniki izselijo in sprostijo prostor, poveča. Obstajajo trgovski centri, ki so znižali najemnine za 50% ali celo več, vendar nekatere trgovine še vedno ne morejo učinkovito delovati. Nekateri sidrni najemniki so prenehali igrati vlogo "magneta" (torej najemnika, zaradi katerega ljudje hodijo v nakupovalno središče), a hkrati še naprej plačujejo nizko najemnino zaradi "magneta". Velik prodajni prostor postane preveč »poceni« za najemodajalca, koncept pa postane šibkejši. Tudi če sidrni najemnik slabo posluje, se mnogi upravniki bojijo njegovega odhoda, saj nimajo druge možnosti: ne vedo, kako zapolniti območje in ustvariti nov, močnejši »magnet« v centru.

Kako naj upravnik ravna v teh primerih? Najprej je treba oceniti pomen najemnikov za nakupovalni center in razumeti, katere operaterje je pomembno obdržati in od katerih se lahko nakupovalni center neboleče loči. In seveda izpostaviti nabor potencialnih najemnikov, ki bi jih moral center v prihodnje pritegniti, da bi izboljšal svojo uspešnost.

Vsakega najemnika je treba oceniti glede na njegov prispevek k celotnemu delu. Ocena se opravi glede na naslednje kazalnike:

Podaljšanje časa zadrževanja. Skupni čas bivanje v nakupovalnem središču je odvisno od sposobnosti zadovoljiti več potreb obiskovalcev hkrati: v centru se lahko sprostite, zabavate s prijatelji, opravite potrebne nakupe in hkrati uporabljate storitve. Posamezni operaterji lahko sami povečajo čas bivanja, na primer velike trgovine, kino in druga zabava, restavracije, lepotne in wellness storitve.
Razširitev območja pokritosti. To sposobnost imajo velike trgovine s širokim in globokim asortimanom. Tudi specializirane trgovine lahko povečajo radij privlačnosti, v nekaterih primerih trgovine z blagovnimi znamkami, ki jih ni mogoče kupiti drugje. Kupci v takšne trgovine hodijo predvsem iz drugih delov mesta. Na splošno lahko kupec za edinstven izdelek odpotuje daleč, v drugo okrožje, mesto ali celo v drugo državo. V tem primeru je kot zbiratelj. Uspešna nakupovalna središča v ZDA poudarjajo in ciljajo na edinstvene najemnike ter jim nudijo vse vrste podpore v obliki nizkih najemnin in drugih pogojev. Prisotnost edinstvenih izdelkov v asortimanu trgovine lahko poveča število obiskovalcev tudi z minimalnim oglaševanjem, informacije se širijo same. Na primer, po visokokakovostno ohlajeno meso po nizkih cenah lahko kupci odpotujejo v oddaljen supermarket ali na svojo najljubšo tržnico.
Delajte z določenimi skupinami kupcev. Ocenjuje se, kateri najemniki so najugodnejši, da bi pritegnili izbrano ciljno publiko – kateri od njih ima najboljšo ponudbo asortimana, cene, raven storitev in katere blagovne znamke (blagov in trgovskih verig) večjo težo v očeh kupcev določenega segmenta.
Ustvarjanje udobja za obiskovalce centra. Najprej operaterji storitev ustvarjajo udobje za obiskovalce. V specializiranih nakupovalnih centrih obiskovalci pričakujejo, da bodo našli celotno paleto storitev, povezanih s to specializacijo, medtem ko v univerzalnih nakupovalnih centrih - nabor pogosto uporabljenih storitev.
Možnost občasnih in ponovnih obiskov. S tega vidika imajo prednost tisti najemniki, katerih blago in storitve se porabijo pogosto in redno, ki so manj odvisni od nihanj ravni povpraševanja potrošnikov. Najbolj predvidljiv je obisk trgovin z živili: družina (gospodinjstvo) v povprečju nakupuje hrano enkrat na tri dni. Drugi najemniki se ocenjujejo glede na prisotnost v asortimanu blaga pogostega in občasnega povpraševanja, "potrošnega materiala". Tako so trgovine s strojno opremo, parfumerijo in kozmetiko, prodajalne otroškega blaga, knjig in medijskih izdelkov obiskane precej redno. Food court, kavarne in restavracije bodo pogosteje obiskane, če imajo posebno ponudbo za zajtrke in poslovna kosila. In napovedati pogostost obiskov, na primer v trgovini z oblačili, je veliko težje, saj je promet odvisen od dohodka kupcev.
Možnost uporabe prostorov ob različnih urah dneva. V bistvu se restavracije in zabava obiščejo zvečer in ponoči. Trgovine za profesionalce omogočajo polnjenje centra v delovnem času, ko je aktivnost končnih uporabnikov manjša.
Porazdelitev povpraševanja po času (po dnevih v tednu, času dneva, letnih časih). Na primer, za specializiran center za pohištvo in notranje predmete je značilna zelo nizka obiskanost med tednom in največja ob koncu tedna. In v specializiranem centru, kjer so predstavljeni gradbeni in zaključni materiali, so konice profesionalnih kupcev in končnih uporabnikov, zaradi česar je dosežen bolj enoten obisk med tednom.

Oglejmo si primer ocenjevanja najemnikov po teh kazalnikih. Upravitelj trgovskega centra izbere najprimernejšo restavracijo za nakupovalno-pisarniški center v središču mesta, v pisarniškem prostoru. Obstajata dva kandidata: prvi je priljubljena verižna pivnica, namenjena potrošnikom z višjim srednjim dohodkom, drugi pa je restavracija manj znane blagovne znamke, ki ponuja kakovostno in cenovno dostopno evropsko kuhinjo. Slabosti prvega operaterja: pritegnil bo svojo ciljno publiko, številčno majhno, in bo zanimiv najboljšem primeru polovica pisarniških delavcev (moški). Predvidoma bo obisk te restavracije redkejši, glavnina obremenitve pa bo v večernih urah, največ pa v petek. Največja zasedenost ob koncu tedna je pod vprašajem in bo odvisna od sposobnosti restavracije, da privabi stranke izven mesta. Prednost pivnice: določena unikatnost (zavoljo te restavracije lahko nekateri obiskovalci pridejo v center namenoma). Druga restavracija je zasnovana za širšo publiko, uravnoteženo glede na spol, in je sposobna zagotoviti redne obiske skozi ves delovni teden. Če bodo na voljo kakovostna kosila in poslovna kosila, bo center prejel reden tok pisarniških delavcev, ki bodo na poti do restavracije šli mimo trgovin. Ob koncih tedna lahko restavracija ponuja pogostitve za podjetja ter pogostitve za poroke, obletnice in praznike, jedilnik pa je bolj primeren za privabljanje širokega kroga strank kot ponudba v restavraciji. V tem primeru je bolj pomembna možnost rednega obiska, druga restavracija pa je najboljši gostinski operater za ta center.

Če ima kateri koli upravljavec nakupovalnega središča težave, mora upravnik ugotoviti vzrok težave in poskusiti težavo rešiti z najemnikom. Obstaja več glavnih razlogov za slabo poslovanje najemnikov v trgovskem centru:

Neskladnost koncepta kompleksa. To je najpogostejši razlog. Zgodi se, da najemnik ni cenil situacije, najemodajalca pa je premamil možen dohodek in ni prenesel koncepta. Dejstvo, da je najemnik pripravljen plačati danes, ne pomeni ničesar - če bo trgovina šla slabo, od kod potem sredstva? Tok je, vendar je neciljan in gre popolnoma "mimo nosu": v središče ne pridejo kupci, na katere trgovina računa. Preveriti je treba, ali bo ponudba najemnikov cenovno ugodna za zastopnike ciljna publika. Na primer, butik dragega porcelana lahko zasluži zelo malo v okrožnem nakupovalnem središču, zasnovanem za srednji segment, za demokratično potrošniško občinstvo, heterogeno po starostni sestavi. V najslabšem primeru so različna območja nakupovalnega središča zasnovana za popolnoma različne skupine kupcev glede na dohodek. Na primer, dve spodnji nadstropji zasedata sejem oblačil, drago pohištvo in notranji predmeti pa se nahajajo zgoraj.
Negativni vpliv drugih najemnikov. Na primer, v Ukrajini so nakupovalna središča, kjer je kajenje dovoljeno v restavracijah in se alkoholne pijače prodajajo po nizkih cenah, v enem od centrov v Odesi, nasproti restavracije, pa je bila splošna otroška trgovina z blagom za najmanjši. Očitno je v tem primeru biti v bližini gostinskega dvorana prej minus kot plus, saj se morajo mlade mamice z majhnimi otroki do trgovine prebijati skozi oblake tobačnega dima in ob kipetanju vesele mladine.
Slaba lokacija. Za vsako podjetje trgovine, storitev in zabave so dodeljeni njihovi optimalni pogoji za lokacijo. Povezani so z vrsto povpraševanja po izdelku. Na primer, maloprodajna mesta z impulznim blagom lahko preživijo le na prehodnih mestih.

V obstoječih nakupovalnih središčih je zelo pomembno izvajanje rednih anket o prometu. Med študijem mora vodja dobiti odgovore na naslednja vprašanja:

Naloge	Vprašanja
Preverjanje koncepta nakupovalnega središča, priljubljenost med prebivalci ozemlja	Ali je obisk trgovskega centra zadovoljiv? Kakšna je dinamika obiska (rast ali upad)? Kako so obiskovalci razporejeni po dnevih v tednu? Je to normalno za dani format in lokacijo nakupovalnega centra? Ali različni najemniki delajo kot ekipa ali obiskujejo neodvisno? Kako nakupovalno središče uporablja promet mimoidočih pešcev? Ob katerih urah obstaja povezava med povečanjem pretoka in številom obiskovalcev centra? Kakšno je razmerje med obiskanostjo centra in prodajo? Kako izgledajo grafikoni obiskanosti trgovskih centrov: čez dan po urah, med tednom, med letom? Glavni kazalniki, ki označujejo učinkovitost celotnega nakupovalnega centra: Povprečni čas, ki ga obiskovalec preživi v nakupovalnem središču, Povprečno število obiskovalcev na kvadratni meter, Povprečni promet na 1 obiskovalca nakupovalnega centra. Kazalec povprečne prodaje na 1000 obiskovalcev se uporablja tudi za lažjo primerjavo pridobljenih podatkov z dohodki, nasičenostjo, ki so prav tako izračunani na 1000 prebivalcev.
Preverjanje učinkovitosti postavitve	Katero pot v nakupovalnem središču izbirajo obiskovalci in kako so tokovi razporejeni po conah? Kako se obiskujejo različna nadstropja? Katere vhode obiskovalci pogosteje uporabljajo (če je vhodov več)? Katere nakupovalne galerije so najbolj obiskane? Ali obstajajo slabosti ali "mrtva" območja? Ali je treba namestiti dodatne navigacijske pripomočke (znake, table)?
Ocena privlačne moči najemnikov Kazalniki, ki se uporabljajo za oceno uspešnosti najemnikov: Povprečno število obiskovalcev na dan Razmerje "delež udeležbe / delež v zasedeni površini", Razmerje »delež v prodaji/delež v zasedenem prostoru«.
	Kako je oglaševalska kampanja vplivala na obisk nakupovalnega središča? Kako vplivajo oglaševalske akcije in posebne akcije različnih najemnikov za povečanje obiska? Kako rast prometa vpliva na prodajo v času posebnih akcij?
Delovanje vzdrževalne službe. Izračun števila osebja, razpored dela (osebje najemnikov in trgovskega centra)	Kolikšna je povprečna udeležba na dan? Ob enih? V katerih obdobjih (dnevi v tednu, ure) se pojavljajo konične obremenitve? Kakšne so stopnje obiska v konicah? Katera obdobja (dnevi v tednu, ure) so najmanj obremenjena? Skladno s tem, kdaj lahko upravitelj načrtuje inženirska dela da ne bi motili strank? Ali obstajajo območja, kjer osebje trgovskega centra moti obiskovalce? Ali obstajajo primeri, ko varčevanje ali preventivno vzdrževanje bistveno ovirajo kroženje ljudi (na primer začasna zaustavitev dvigal, tekočih stopnic, potovalnikov)?
Varnostni nadzor v trgovskem centru	Na katerih območjih in ob katerih urah je največ obiskovalcev? Ali obstajajo znaki gneče na vhodih, preobremenjenosti tekočih stopnic, dvigal, kar lahko privede do nesreč?

Poleg preučevanja pretoka v nakupovalnem središču bodo koristne informacije o uporabi parkirišč ter prometu mimoidočih pešcev in vozil. Najprej se razišče razmerje med intenzivnostjo pretoka pešcev mimo središča in številom obiskovalcev centra: kakšen del pretoka središče uspe izkoristiti in ali obstajajo rezerve za privabljanje več obiskovalcev. Intenzivnost tranzitnega avtomobilskega toka igra veliko vlogo pri nakupovalnih centrih, vendar je praviloma neposredno odvisnost obiskanosti centra od avtomobilskega toka mogoče ugotoviti le v primerih, ko se center nahaja na delovnem mestu. pretočna pot.

Za štetje obiskovalcev se lahko izvede terenske raziskave, običajno pa so sodobni nakupovalni objekti opremljeni z avtomatiziranim sistemom za štetje obiskovalcev, ki vam omogoča redno prejemanje podatkov, analizo obiska v daljšem časovnem obdobju, gradnjo grafov in ustvarjanje različnih poročil. Optimalno je, če družba za upravljanje in najemniki redno izmenjujejo informacije. Nakupovalno središče sporoča svojim kupcem podatke o skupnem obisku, obiskanosti con, nadstropij in tokov na "magnete". S primerjavo podatkov o tem, koliko ljudi vstopi in koliko izstopi skozi kontrolne točke, lahko modelirate gibanje obiskovalcev. To vam bo pomagalo razumeti, kako delati s tokom strank.

Kot rezultat študije tokov v nakupovalnem središču se lahko ugotovijo težave. Navajamo najpogostejše med njimi:

1. Obiskovalci so neenakomerno razporejeni po conah, v nakupovalnem središču se oblikujejo malo obiskana območja. Običajno je težava povezana z neučinkovitim načrtovanjem, na primer v večnadstropnih nakupovalnih središčih - z nezadostnim številom in nepravilnim položajem vertikalnih komunikacij, s slepimi conami na načrtu. Treba je opozoriti, da morajo upravitelji nakupovalnih centrov v krizi, ko se poveča "promet" najemnikov in obstaja nevarnost odhoda sider, oceniti fleksibilnost postavitve, sposobnost preoblikovanja velike samopostrežne dvorane v »kompozitni magnet« z več najemniki v enem prodajnem prostoru.

Delovanje vsakega trgovskega centra temelji na sinergijskem učinku: dva plus dva je pet ali celo vseh deset. Prednost odprtja trgovine v nakupovalnem središču pred samostojno je pretočnost. Prav za pretok, in ne le za določeno število kvadratnih metrov, mali najemniki plačajo visoko ceno. A ta pretok jim morda sploh ni zagotovljen, če majhne trgovine niso pravilno postavljene glede na »magnete«. Glavne prometnice v nakupovalnem središču so od vhodov do ključnih najemnikov, majhne trgovine pa naj ne bodo na obrobju, stran od potokov. Ob upoštevanju dejstva, da lahko mala trgovska in storitvena podjetja predstavljajo do 60% površine centra, morajo biti v dobrih pogojih. Veliki sidrni najemniki se ne smejo nahajati takoj ob vhodu v nakupovalno središče in tudi pri ocenjevanju projekta je treba preveriti, ali pot "vhod v center - vhod v trgovsko etažo sidrnega najemnika" ni preveč kratek.

Primer 1. Regionalno nakupovalno-zabaviščno središče z najemno površino (GLA) 80.000 kvadratnih metrov je bilo zgrajeno na dobri lokaciji, ki na splošno izpolnjuje zahteve za lokacijo tega formata: med gosto naseljenimi stanovanjskimi območji velikega mesta, na ena glavnih radialnih prometnih žil. Center ima 5 nadstropij, namenjenih trgovini, storitvam in zabavi (1 podzemno in 4 nadzemne), in sidrne najemnike, tradicionalne za svoj format: supermarket, trgovina z gospodinjskimi aparati, supermarket z izdelki za gospodinjstvo, kino in zabaviščni kompleks, gostinstvo. enota (restavracije, kavarna in food court). Po odprtju centra so upravniki ugotovili, da je v drugem in tretjem nadstropju malo obiskovalcev. Z nastopom krize leta 2008 je problem postal resnejši. Mali najemniki, ki so delali v teh nadstropjih, so se začeli pritoževati nad slabim prometom in slabim poslovanjem, nekaterim trgovcem pa ni pomagalo niti znižanje najemnine leta 2009: v galerijah so začeli nastajati prazni prostori. Kaj je bil razlog za slabo delovanje obeh nivojev nakupovalnega središča? Prvič, njegova shema načrtovanja. Mesto, na katerem je bil zgrajen center, je bil dolg ozek pravokotnik, ki je določal strukturo tlorisne ureditve - arkade. Toda na žalost odsek ni bil raztegnjen vzdolž avtoceste, ampak je stal pravokotno nanjo in izkazalo se je, da prehod ni tranziten: ni povezoval ulic za pešce ali prometnih postajališč s stanovanjskimi naselji. Drugič, glavni centri "magnetov" so bili na načrtu neuspešno locirani. V podzemnem nadstropju sta bila supermarket s hrano in supermarket z izdelki za dom, obiskovalci pa so se lahko do njih sprehodili neposredno s parkirišča, ne da bi vstopili v druge trgovine. Trgovina s strojno opremo je zasedla oddaljeni del tlorisa pritličja, medtem ko so se v četrtem nadstropju zbrali multipleks, zabava, restavracije in restavracija. Izkazalo se je, da sta drugo in tretje nadstropje sploh ostalo brez »magnetov«: površine v teh nadstropjih so »odrezali« za majhne modne trgovine, obisk trgovin z oblačili in obutvijo pa se je med krizo zmanjšal precej bolj kot prodajalne drugih specializacij. Kaj lahko lastniki in upravitelji centra storijo, da se stanje izboljša? Naredite prenovo, presadite najemnike in dodajte več "magnetov" v center. V oddaljenih tlorisnih območjih se lahko pojavijo tematske cone, ki jih v središču še ni (na primer otroški izdelki, športni izdelki) ali sejmi in centri blaga domačih proizvajalcev, ki v času krize postajajo vse bolj zanimivi. Optimalna postavitev tega centra bi seveda bila "dumbbell" - pasaža z dvema sidrnima najemnikoma na obeh koncih galerije, takšna postavitev pa bi morala biti v 1., 2. in 3. nadstropju.

2. Pomemben del obiskovalcev prihaja k posameznim najemnikom in ne obišče drugih podjetij nakupovalnega središča. Poleg značilnosti načrtovanja je treba korenine problema iskati v samem konceptu: podjetja pod isto streho delujejo ločeno drug od drugega. Trgovine so zasnovane za različne ciljne skupine (glede na starost, spol, dohodek ali končne uporabnike in poslovne stranke), zato nimajo veliko koristi od lokacije v nakupovalnem središču v primerjavi z ulično prodajo.

Primer 2. V specializiranem pohištvenem centru s skupno površino 7.500 kvadratnih metrov, ki se nahaja na zvezni avtocesti na izhodu iz velikega mesta, na poti državljanov v dachas in predmestje, se odpre MakAuto. Skupno število obiskovalcev centra se poveča za 30 %, vendar le, če upoštevamo vse McDonald'sove stranke, vključno s tistimi, ki sploh ne izstopijo iz avtomobila in prejmejo tako želeni paket s hamburgerji, krompirčkom in koktajlom v razdelitvi. okno. In obisk trgovin s pohištvom z odprtjem pomembnega podjetja s hitro prehrano se poveča le za 5%. Vsi poletni prebivalci in prebivalci predmestja se ne zanimajo za pohištvo, da bi nakupovalno središče učinkovito uporabljalo tranzitni promet, mora obstajati izbira blaga za dom in vrt: gradbeni ali zaključni materiali, gospodinjski izdelki in sezonsko blago. . Takrat se bodo avtomobilisti pogosteje ustavljali in obiskovali nakupovalno središče, po nakupih pa se bodo lahko odpravili še v priljubljeno hitro prehrano.

3. Nezadostna udeležba sidrnih najemnikov. Vsi sidrni najemniki morajo pomembno prispevati k ustvarjanju prometa v nakupovalnem središču. Obiski večine večjih trgovin, zabaviščnih lokalov in restavracij so načrtovani vnaprej. Edina izjema je morda food court: zaradi food courta v nakupovalno središče običajno hodijo le mladi, za večino odraslih kupcev pa je dober food court dodaten dejavnik udobja pri izbiri nakupovalnega središča, kjer bolje je iti po nakupih. Toda dvorišče s hrano močno vpliva na porazdelitev tokov znotraj nakupovalnega središča - ljudje, ki pridejo v center, gredo tja namenoma.

Obisk velikih trgovin z živili zelo dobro označuje, prvič, učinkovitost izbire formata za nakupovalno središče, in drugič, stanje najemnika. Na primer, če supermarket s prodajno površino 1.600 kvadratnih metrov obišče 2.000 ljudi na dan - ni dobro, 3.500 - ni slabo in 8.000 - zelo dobro, je trgovina priljubljena, privablja kupce z asortimanom in cenami. . Obisk dobrega hipermarketa (klasičnega, s prodajno površino najmanj 5000 m2 in s 50-odstotnim deležem neživilskih izdelkov v asortimanu) naj bi bil od 7000 na dan, če je manjši, to pomeni, da hipermarket česa ni dokončal in mu ni uspelo pridobiti zvestobe strank. Zgoraj smo opazili eno od težav nekaterih hipermarketov - to je nezadovoljiv izbor neživilskih izdelkov in nezmožnost obvladovanja velikega območja. Tudi razlogi za nepriljubljenost hipermarketov so lahko povezani z nizko kakovostjo blaga in trgovskega prostora: hipermarket se zdi kot brezličen in nesorazmeren prostor, v katerem je neprijetno izbrati blago in celo ni prijetno biti v njem. Obisk supermarketov je odvisen od njihovega položaja in cenovne politike. V enem nakupovalnem središču v stanovanjskem naselju je prišlo do zamenjave sidrnega najemnika, mesto demokratičnega lokalnega operaterja pa je prevzela regionalna veriga s trgovino, namenjeno »povprečnemu plusu«. Povprečno število obiskovalcev na dan v novem supermarketu je 3000 manj kot pri prejšnjem upravljavcu. V drugem mestu je zamenjava soseske živilske tržnice s supermarketom povzročila izgubo 5000 obiskovalcev na dan. Kam je šel tok? Na Kitajskem taoisti pravijo: "Denar je kot voda, teče in gre tja, kjer so cene nižje." Tako so v tem primeru kupci začeli hoditi v druge trgovine z več nizke cene za hrano in druge dnevne dobrine. Zato se potreba po obisku tega nakupovalnega središča pojavi manj pogosto. Ta dva primera sta bila opažena že v letih 2006–2007, v času razcveta trgovine na drobno. In od začetka krize leta 2008 je v mnogih mestih (predvsem na ozemljih, kjer so imele pomembno vlogo panoge, ki jih je kriza najbolj prizadela) opazen odliv kupcev iz lepih in z različnimi izdelki bogatih supermarketov v diskonte, hipermarketi in trgi - manj lepi, s plitkim asortimanom, vendar z nizkimi cenami.

Pri ocenjevanju dela najemnikov v nakupovalnem središču se uporabljajo naslednji kazalniki, povezani s pretokom:

absolutni kazalniki prisotnosti najemnika;
razmerje deleža obiskovalcev najemnika v skupnem številu obiskovalcev centra z deležem površine, ki jo zaseda najemnik;
značilne značilnosti prisotnosti najemnika.

Pri »grobi« oceni je uporabljeno povprečno število obiskovalcev na dan (nakupovalni center in vsak sidrni najemnik). Za natančnejšo sliko je potrebno izolirati povprečno udeležbo po dnevih v tednu v posameznem mesecu, saj se udeležba lahko razlikuje ne samo ob delavnikih in vikendih, temveč tudi med sezono in ob praznikih. Na primer, vsak mesec želite izračunati povprečno število obiskovalcev na dan ob ponedeljkih, torkih, sredah itd. Za določitev najmočnejših "magnetov" v središču se delež obiska primerja z deležem zasedenega prostora in se upošteva lokacija podjetja na načrtu nakupovalnega središča.

Primer 3: V trinadstropnem okrožnem nakupovalnem središču s skupno najemno površino 45.000 kvadratnih metrov je bila izvedena študija sidrnega najemnika in mini sidrnega obiska. Nakupovalni center se nahaja na lokaciji z dobro avtomobilsko dostopnostjo, mimo centra ni tranzitnih tokov pešcev, obiskovalci pa v center prihajajo namenoma. Med študijo so bili pridobljeni naslednji rezultati:

Prisotnost sidrnih najemnikov.

Nadstropje	Specializacija najemnika	Najemna površina, m2	Delež v najemnem prostoru, %	Delež obiskovalcev (s povprečnim številom obiskov na dan), %
Sidrni najemniki:			54,00
1. nadstropje	Hipermarket	7000	15,56	25
1. nadstropje	Veleblagovnica družinskih oblačil	1200	2,67	12
2. nadstropje	pohištveni center	3500	7,78	6
2. nadstropje	Supermarket gospodinjskih aparatov	2600	5,58	17
2. nadstropje	Blok tematskih restavracij	1280	2,84	7
3. nadstropje	Fitnes klub	3000	6,67	2
3. nadstropje	Supermarket otroškega blaga	1300	2,89	9
3. nadstropje	Veleblagovnica z mladinskimi oblačili	900	2,00	16
3. nadstropje	kino	2100	4,67	6
3. nadstropje	Zabaviščni center	3200	7,11	15
3. nadstropje	Food court (območje vključuje mizo)	980	2,18	23
Mini sidrni najemniki:			6,13
1. nadstropje	Parfumi in kozmetika	380	0,84	11
3. nadstropje	Trgovina s športno opremo	750	1,67	4
3. nadstropje	knjižni supermarket	850	1,89	7
3. nadstropje	Računalniki, digitalna tehnologija	780	1,73	9

Deleži obiskovalcev pri različnih operaterjih kažejo, da ljudje obiščejo več trgovskih, gostinskih in zabaviščnih lokalov hkrati. Največji delež obiska imajo: hipermarket (25 %), food court (23 %), supermarket gospodinjskih aparatov (17 %), veleblagovnica z mladinskimi oblačili (16 %) in zabaviščni kompleks (15 %). . Ob tem bode v oči nezadovoljivo delo največje trgovine, hipermarketa. Zavzema 15,6 % površine, obišče pa ga le 25 % ljudi, po številu obiskov pa je nekoliko pred drugimi vodilnimi s precej manjšo površino. Rezultati študije kažejo, da prebivalci ozemlja iz nekega razloga ne marajo hipermarketa (visoke cene, slaba kakovost blaga, prekinitve dobave in prazne police), številni kupci, ki pridejo v druge trgovine v središču, pa ne gredo v živilski hipermarket. Izpostavimo tiste operaterje, katerih delež v skupnem obisku bistveno presega delež v območju. Ti operaterji bodo najmočnejši "magneti" centra, številni obiskovalci prihajajo k njim namenoma:

Specializacija najemnika	Razmerje med deležem skupnega obiska in deležem zasedenih površin

Veleblagovnica z mladinskimi oblačili
Veleblagovnica družinskih oblačil
Supermarket otroškega blaga
Supermarket gospodinjskih aparatov
Blok tematskih restavracij
Zabaviščni center
kino

Med mini sidrnimi najemniki izrazito izstopa supermarket parfumerije in kozmetike, pri čemer je jasno, da ta trgovina ne izkorišča le vseh možnih prednosti pritlične lokacije, ampak je tudi samostojen »magnet«. Knjigarna in računalniška trgovina imata zelo dobre podatke o prometu in v celoti prispevata k ustvarjanju prometa v nakupovalnem središču na splošno in še posebej v tretjem nadstropju. In tukaj trgovina s športno opremo deluje malo slabše. V centru sta dva najemnika, katerih delež obiska je nižji od deleža na območju - pohištveni center (0,77) in fitnes (0,3). Oba upravljavca zasedata oddaljeni lokaciji na načrtu nakupovalnega središča in pričakujemo, da ju bodo obiskovalci namensko obiskovali. A o tem, ali je operater dobro ali slabo obiskan, lahko presodimo le po njegovih posebnostih. Za fitnes klub je obisk normalen, pohištveni center pa bi moral privabiti več obiskovalcev.

Že ob pogledu na deleže obiska je mogoče opaziti težavo pri porazdelitvi pomembnih najemnikov. V središču je zelo močan pretok v 3. nadstropje: skupno 91% (!) obiskovalcev pride do "magnetov" v 3. nadstropju, ljudje pa se lahko povzpnejo iz vhodov (od vhodna vrata in z večnadstropnega parkirišča) takoj navzgor z dvigali in tekočimi stopnicami. Hkrati "magneti" v 1. nadstropju uporabljajo le 48% pretoka, najšibkejši pa je 2. nadstropje - 30%. Tak netipičen vzorec porazdelitve obiskanosti etaž je bil posledica neuspeha ključnega sidrnega najemnika na ozemlju - hipermarketa, kot tudi neučinkovite porazdelitve sidrnih najemnikov med obema zgornjima etažama.

4. Slab obisk pretočnih trgovin z dobrim obiskom sidrnih najemnikov. Razlog je v tem, da tok morda ni ciljno usmerjen, center obiščejo predstavniki druge ciljne publike ali kupci z drugačno motivacijo. Pogost primer je polnjenje središča z dražjimi modnimi znamkami, kot je v okolici upravičeno. Pari radi pridejo v hipermarket in zabaviščni center, mladi z velikim veseljem preživijo čas na restavraciji in v kinu, vendar večino blaga v galeriji preprosto obravnavajo, kot da bi bili na razstavi.

Študija obiskanosti trgovskega centra in dela posameznih operaterjev v njem je le del ocene stanja. Če se v centru čutijo težave, je treba opraviti trženjsko raziskavo in oceniti konkurenčni položaj centra, preučiti mnenja obiskovalcev. Po opravljeni podrobni analizi stanja postane vodji nakupovalnega centra jasno, kako ravnati: kako razviti koncept nakupovalnega centra kot celote in izbrati pravo pozicijo v odnosih s posameznim najemnikom.

Kira & Ruben Kanayan,

Vodilni svetovalci podjetja "Union-Standard Consulting", Moskva,
avtorji knjige Maloprodajne nepremičnine: izzivi časa in obeti »,
knjige ""
in knjige ""

Oddaja prostorov je danes več donosen posel kot proizvodnja, zato se vse več podjetnikov raje odloča za zaslužek na ta način. Najtežji del takšnega podviga je najti pravega sidrnega najemnika. Ugotovimo, kaj ta besedna zveza pomeni in kakšne lastnosti ima

Kdo so najemniki

Preden definiramo sidrnega najemnika, se je vredno spomniti, kdo se imenuje najemnik. to posameznik ali pravni, ki z lastnikom stavbe (ali druge nepremičnine) sklene pisno pogodbo o pravici do uporabe. V zameno se najemnik zaveže lastniku plačati denarno nagrado. Njegova velikost in pogostost plačil sta določena v pogodbi.

Poleg stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov je mogoče najeti opremo, zemljišča, vozila in celo celotna podjetja. Mimogrede, dajanje različnih stvari v najem se imenuje najem.

Vrste najemnikov

Če natančno upoštevamo najemnike maloprodajnih prostorov, jih praviloma ločimo na tri vrste:

Generalni najemnik. V večini primerov strelja majhno območje , in posledično, prinaša zelo skromen dobiček.
Podnajemnik. Včasih je najeto območje preveč za eno podjetje. Zato se »odvečni« prostori ponovno oddajajo manjšim organizacijam. Pogosto se zgodi, da najemniki prejmejo več dobička od podnajema kot njihova poslovalnica, ki se nahaja na preostalem ozemlju.
Sidrni najemnik. Najbolj zaželena "stranka" za lastnike trgovskih centrov. Zakaj? Razmislimo.

Sidrni najemnik: kaj je to

Da bi bolje razumeli bistvo takšnega najema, se je vredno spomniti zgodovine pojava nakupovalnih centrov.

Ker so bili stroški zemljišč na obrobju mest in širše od nekdaj nižji, je bilo tam vedno bolj donosno graditi trgovine. Bil je le en problem: kako privabiti kupce? Navsezadnje morate, da pridete do tja, porabiti več časa in truda, kot pa samo obisk trgovine v bližini vašega doma ali službe.

Da bi rešili to težavo, so se pripravljali na odprtje drugega nakupovalnega kompleksa, ozemlje v njem pa so začeli dajati v najem trgovinam z edinstvenimi izdelki ali zelo poceni. Prav oni so postali magnet, ki je pritegnil kupce v nakupovalni kompleks. Takšni najemniki, ki so pravzaprav služili kot reklama za celoten kompleks, so postali znani kot sidrni najemniki. Od njihove prisotnosti je odvisna donosnost nakupovalnega centra.

Značilnosti te vrste najema

Po katerih posebnostih lahko prepoznamo zasidrane najemnike

V povprečju zasedajo od 5 do 15 odstotkov celotne površine prostorov. Največja količina ozemlja, ki ga najamejo, ni večja od 50%.
Prav te trgovine (oziroma lokali, ki ponujajo druge storitve) praviloma pritegnejo večino kupcev v nakupovalno središče, zato je lahko njihovo oglaševanje povsod v nakupovalnem središču.
Pogosto se mesto sidrnega najemnika v nakupovalnem kompleksu nahaja v drugem, tretjem nadstropju (ali na drugih manj privlačnih mestih). To se naredi tako, da se lahko potencialni kupec, ko pride do njih, seznani z izdelki manj znanih trgovin. Za tovrstno oglaševanje najemodajalec običajno najemniku da dogovorjeni popust ali pa mu zagotovi druge ugodnosti.
Praviloma je v takšni trgovini predstavljena široka paleta blaga po privlačnih cenah za stranke. Zato so najpogosteje sidrni najemniki nakupovalnih središč različni supermarketi. večina razširjena njihova specializacija so izdelki, kemija ali gospodinjski aparati. Včasih jih je lahko več hkrati: na primer v prvem nadstropju je supermarket z živili, v tretjem nadstropju pa gospodinjski aparati. Drugo nadstropje in prazni sedeži v drugih dveh so razporejeni med majhne ozke trgovine in pisarne.

Prednosti Anchor Lease za lastnike trgovskih centrov

Lastniki stavb se v zadnjem času vse bolj odločajo za čim več »sider« med svojimi strankami. Zakaj tako?

Najprej sami pritegnejo kupce in tako zagotovijo večjo prepoznavnost drugim trgovinam v nakupovalnem središču.
Lastnik stavbe porabi manj za oglaševanje svojega prostora, saj sidrni najemnik vodi lastno marketinško kampanjo. Mimogrede, včasih plača za dekoracijo fasade stavbe ali vsaj njenega dela.
Takšen najemnik prinaša več dobička kot majhne maloprodajne trgovine. Mimogrede, obstajajo primeri, ko najemodajalec sploh ne prejme nadomestila za površino uporabljenih prostorov in komunalnih storitev, temveč odstotek celotnega prihodka podjetja.
Posebej uspešno »sidro« omogoča lastniku stavbe dvig najemnin za manjše lokale, katerih pretok strank se poveča na njegov račun.

Kakšne so prednosti sidrnega najemnika

Postati "sidro", je najemnik tudi redko zaostal in prejme določene ugodnosti.

Tržne strategije, ki temeljijo na najemu sidra, žal niso vedno uspešne. Obstajajo primeri, ko so dobro oglaševane maloprodajne trgovine bankrotirale in je lastnik trgovskega centra moral znova iskati novo "sidro". Sidro torej ob številnih prednostih (v primerjavi z drugimi najemniki prostorov) prevzema tudi veliko tveganje. Medtem ko bo najemodajalec še vedno ostal v finančnem dobičku.

Vrste "sider"

Omeniti velja, da sidrni najemnik ni vedno trgovina. Jasno je, da glavni cilj vsakega trgovanja bistvo je ustvarjanje dobička, vendar se pogosto takšne stranke specializirajo ne za neposredno prodajo, temveč za zagotavljanje določenih storitev. Če to vemo, lahko ločimo glavne vrste "sider".

Supermarketi. V večini primerov so sidrni najemniki trgovskih centrov. Seznam takih točk lahko navede vsak, ki je bil vsaj v manjšem nakupovalnem središču. Čeprav so to najpogosteje supermarketi z živili, so včasih lahko drugačne specializacije. Na primer prodaja oblačil Gradbeni materiali ali tehnika.
Telovadnice, fitnes centri in podobni lokali so pogosto sidrni najemniki.
Izobraževalne ustanove. Seveda niso tako pogosti in donosni kot prvi dve vrsti, vendar so v nekaterih primerih "sidra". To so običajno zasebni študijski tečaji. tuji jeziki, šole frizerjev, kozmetologov, mojstrov manikure in pedikure itd.
Zabavni kompleksi. Eden najbolj običajni nekakšna "sidra" po supermarketih. To so lahko drsališča, kinodvorane, bazeni, kegljišča, savne itd. Praviloma so zelo priročne za najemodajalce, saj se okoli njih lahko postavijo številne restavracije ali trgovine, ki prodajajo ustrezno opremo (na primer kopalke ob bazenih, drsalke v bližini drsališč, brisače in mila s šamponi v bližini savn).

Primeri "sider"

Da bi bolje razumeli bistvo obravnavanega koncepta, razmislite o nekaj

Na primer, vzemite znani nakupovalni center "Schelkovo". Kljub temu, da ima samo dve etaži, je v njih prosto postavljenih več kot dvesto prodajnih mest. V tem primeru so glavna sidra »Baskin Robins« (otroške atrakcije in kavarna), hipermarket »Real« in kino »Centrfilm«. Vsa ta mesta so razporejena po nakupovalnem središču tako, da obiskovalce pritegnejo na manj priljubljene točke.

Drug primer je nakupovalni center "Gagarinsky". Zanimivo je, da je poleg standardnih "sider" v obliki hipermarketov Auchan in Sportmaster ter trgovin z oblačili, nakitom in kozmetiko blagovnih znamk njegova prednost bližina metroja.

Upoštevano ožji seznam sidrnih najemnikov ne bo polno, če ne omenimo legendarnih GUM-a in TSUM-a, ki sta že sama po sebi »sidra« številnih kupcev že od začetka 20. stoletja.

Zaradi tega Centralna veleblagovnica obstaja ne samo v Moskvi, ampak tudi v Kijevu in Minsku.

Zakaj so danes težave s "sidri".

IN sodobni svet trgovski centri niso več redkost. Če sta bila še pred desetimi leti v majhnih krajih ena ali dve, je danes v naselju s približno 60–80 tisoč prebivalci v povprečju približno pet takšnih krajev.

Če govorimo o velikih mestih ali metropolitanskih območjih, potem je v njih na desetine nakupovalnih središč. Vsi so si navadno med seboj precej podobni, prav tako tudi njihova »sidra«. Ponavadi so to supermarketi ali fitnes sobe, restavracije. Včasih trgovine z poceni blagovnimi znamkami (kot na primer v moskovskem GUM-u).

V zvezi s tem se pojavi resna konkurenca med nakupovalnimi centri, zlasti tistimi, ki se nahajajo na istem območju, zato so lastniki stavb prisiljeni iskati nenavadne sidrne najemnike, tako da njihov nakupovalni kompleks izstopa od drugih. Vendar ga je v manjših mestih težje najti.

Navsezadnje je na primer isto drsališče, kino ali bazen precej drago podjetje in v majhnih mestih se preprosto ne bo izplačalo. V zvezi s tem so najemodajalci prisiljeni najti druge načine za privabljanje kupcev. Zato danes sidrni sistem postopoma zastareva. Na žalost vredna alternativa še ni bila izumljena.

Razumevanje problematike najemnine je zelo pomembno tako za najemnika kot za tistega, ki daje možnost najema. O osnovnih pojmih, pravicah in značilnostih, ki delujejo v teh pravnih razmerjih, bomo govorili v nadaljevanju članka.

Kdo je najemnik?

606. člen Civilni zakonik med obema strankama se sestavi najemna pogodba, po kateri se nepremičnina za določeno plačilo prenese z ene osebe na drugo za začasno uporabo. Oseba, ki posesti nepremičnino, se imenuje najemnik, tista, ki jo odda v najem, pa najemodajalec. Lahko so državljani, starejši od 18 let, pa tudi pravne osebe.

V najemni pogodbi morata biti določena višina najemnine in tudi rok trajanja najema.

Odgovornosti najemnika

Najemnik se mora pri sklepanju najemne pogodbe zavedati svojih obveznosti:

Plačajte dogovorjeni znesek najemnine pravočasno, sicer boste morali plačati zamudnino, kar je tudi navedeno v najemni pogodbi. Poleg tega ima najemodajalec pravico odpovedati pogodbo, če je dovoljena zamuda 2 ali več plačil najemnine. Vse dolgove bo seveda treba poplačati, sicer se lastnik lahko obrne na sodišče.
Odgovoren za varnost predmeta, prejetega v najem. Če je zaradi uporabe stvari nastala škoda po krivdi najemnika, je dolžan lastniku povrniti vso škodo. Če govorimo o popolnem uničenju predmeta najema, boste morali plačati celotno tržno vrednost.
Po preteku najemne pogodbe predmet vrnite lastniku, sicer boste morali plačati kazen. Najemodajalec ima pravico do tožbe.

Pravice najemnika

Najemnik se mora poleg svojih obveznosti zavedati tudi svojih pravic:

Pridobite najem uporabnega predmeta, katerega dejanske lastnosti bodo ustrezale lastnostim, navedenim v dokumentaciji. Če ta pravica ni spoštovana, lahko najemnik od lastnika zahteva znižanje zneska najemnine ali odpoved pogodbe. Če najemnik prejme izgube po krivdi najemodajalca, mora prejeti odškodnino.
Prejmite polno odškodnino, če najemodajalec lastna volja odpove najemno pogodbo in brez soglasja najemnika ali v odsotnosti kršitev z njegove strani.

Tveganja najemnika

Najemnik je pogodbena stranka denarne pogodbe in mora upoštevati naslednja tveganja:

Skleniti posel z osebo, ki nima zakonskih pooblastil za najem nepremičnine. To je ena najpogostejših prevar.
Za najem neuporabnega ali poškodovanega predmeta.
Najemno obdobje na zahtevo najemodajalca zaključite prej, kot je bilo dogovorjeno.
Izgubite sredstva, vložena v popravilo ali izboljšanje najetega predmeta, saj lahko najemodajalec ob koncu najema zavrne podaljšanje najema.

Da bi zmanjšali tveganja, se pri sklepanju najemne pogodbe obrnite na pomoč odvetnikov.

Podnajemnik je oseba, ki z najemnikom sklene podnajemno pogodbo. Tako rekoč ponovno najame že najeto zemljišče. Sklenitev te pogodbe je dopustna le, če obstaja ustrezna klavzula z dovoljenjem za sklenitev podnajemne pogodbe lastnika zemljišča ali drugega premoženja.

Danes so pogoste vrste podjetij, v katerih se stanovanja ali drugi stanovanjski prostori oddajajo v podnajem. S pravilno razporeditvijo sredstev je mogoče na tem dobro zaslužiti.

Kakšne so značilnosti podnajemnikov glede pravic, možnosti in odgovornosti?

Podnajemnik ima na podlagi pogodbe, sklenjene z najemnikom, pravico do lastnine nepremičnine, prejete v podnajem. Prav tako se mora hkrati ravnati po sodobni zakonodaji in ne sme preseči lastnih zmožnosti.
Pogoji podnajemne pogodbe v nobenem primeru ne smejo biti v nasprotju s pogoji najemne pogodbe.
Podnajemnik nima pravice spreminjati namena premoženja, prejetega v podnajem. Ta namen običajno določi glavni lastnik.
Podnajemnik lahko prevzame nepremičnino v posest šele, ko uspe obvestiti najemodajalca o sklenitvi podnajemne pogodbe. Za soglasje ali zavrnitev je po zakonu predviden le en mesec od dneva, ko je bilo obvestilo poslano najemodajalcu. Po preteku tega roka se predmet lahko odda v podnajem.
Za natančnejšo in zakonito skladnost je priporočljivo notarsko overiti podnajemno pogodbo.

Pomembno je tudi vedeti, da znesek podnajemnine ne sme presegati zneska najemnine. To pomeni, da ima najemnik pravico dodeliti kateri koli znesek za podnajem, ki ne presega stroškov plačila najemnine.

Najemniki zemljišč

Državljani, njihove skupnosti, tujci, delniške družbe, razne organizacije, osebe brez državljanstva itd. Oseba, ki je v skladu s sodobno zakonodajo priznana kot najemnik zemljišča, ima naslednje pravice:

Uporaba mineralov in drugih zemljišč za gospodarske potrebe brez pravice do njihove prodaje.
Samoupravljanje na zemljiščih, oddanih v najem.
Možnost postavitve različnih objektov za gospodinjstvo in druge potrebe, če je ta pravica predvidena v pogodbi z najemodajalcem.
Uporaba najetega zemljišča za kakršne koli gospodarske potrebe brez možnosti prodaje.
Možnost oddaje najetega zemljišča v podnajem, če je ta možnost predvidena s pogodbo.

Pravice najemnika vključujejo možnost podaljšanja najemnega obdobja, predčasne odpovedi pogodbe ali prenosa pravice do najema kot zavarovanje.

Glavna obveznost najemnika je, da mora ravnati le v skladu s sklenjeno pogodbo in sodobno zakonodajo. Če tega pravila ne upoštevate, lahko lastnik odpove pogodbo.

Zasidrani najemniki

Sidrni najemnik je lahko fizična in pravna oseba. Praviloma je ta oseba lastnik pomembnega območja nakupovalnega kompleksa (vsaj 5-15% celotnega prostora). Skladno s tem je sidrni najemnik odgovoren za privabljanje največjega števila kupcev. Danes se izraz "sidrni najemnik" aktivno uporablja v maloprodajnih nepremičninah.

Da bi bolje razumeli ta koncept in njegove značilnosti, se obrnite na spodnjo klasifikacijo, po kateri je običajno distribuirati maloprodajne nepremičnine:

Nakupovalna središča mikrodistrikta. To so majhni nakupovalni centri s površino največ 3000 kvadratnih metrov. m Na takem mestu morda sploh ni sidrnega najemnika.
Območna nakupovalna središča. V tej kategoriji so že večje trgovske površine do velikosti 10.000 kvadratnih metrov. m Najpogosteje kot sidrni najemnik deluje bodisi lekarniška veriga ali supermarket z živili.
Okrožna nakupovalna središča. Tu gre za še večje površine - do 20.000 kvadratnih metrov. m V povprečju je občinstvo teh nakupovalnih središč približno 150.000 ljudi. Običajno so tu lahko zasidrani najemniki supermarketi z živili in različne industrijske veleblagovnice (zelo pogosto veliki oddelki z blagom za otroke).
Super okrožno nakupovalno središče. Zelo velike trgovine s prodajno površino do 30.000 kvadratnih metrov. m Običajno so sidrni najemniki podobni sidrnim najemnikom okrožnih nakupovalnih središč.
Nakupovalna središča v regiji. Ogromen maloprodajni prostor, ki skupaj meri do 45.000 kvadratnih metrov. m Tukaj se lahko nahajata 1-2 sidrna najemnika, predstavljena v obliki velikih veleblagovnic z bogato ponudbo različnega blaga. Površina, ki jo zasedajo ti najemniki, ne sme biti manjša od 4500 kvadratnih metrov. m.
Posebni nakupovalni centri. Posebnost teh trgovskih centrov je v tem, da je vse blago v njih praviloma predstavljeno v eni posebni kategoriji. To kategorijo določi sidrni najemnik s svojim asortimanom blaga. Upoštevajte, da je lahko območje te vrste nakupovalnega središča od 3000 kvadratnih metrov. m do 100.000 kvadratnih metrov. m.

Sidrne najemnike imenujemo "obraz" nakupovalnega središča, zato se njihova izbira obravnava previdno in skrbno. Trenutno je po vsem svetu najbolj priljubljena shema gradnje nakupovalnih centrov z uporabo sidrnih najemnikov.

Kroženje najemnikov

Glavni pomeni besede rotacija vključujejo spremembo, menjavo. Rotacija najemnikov je v komercialnih strukturah neizogiben proces, katerega motor je gibanje naprej, stalen razvoj in usmerjenost v spremembe. Po sodobnih statistikah je danes okoli 10% najemnikov podvrženih rotaciji.

Za razvijalca je visoka stopnja rotacije slaba, saj vpliva na stabilnost dohodka. Za najemnika je to seveda tudi slabo, ker vpliva na prodajni trg in možnost nadaljnje dejavnosti.

Najprej bi se moral razvijalec ukvarjati z zmanjšanjem stopnje vrtenja. Za to bo moral pravilno izbrati najemnike. Tako na primer, če je 5 prodajnih površin danih različnim najemnikom z isto vrsto izdelka, se bo vsaj ena od njih izmenjevala.

Izrednega pomena je tudi ureditev stroškov najemnine, saj če se izkaže za nerentabilno, bo najemnik prej ali slej odpovedal pogodbo. Posledično se izkaže, da je pomembno, da obe strani analizirata in pravilno izbereta tako stopnjo aktivnosti kot tudi, kako primerna je ta ali ona soba za to.

Video: Pravila za najem in podnajem

Zakon predvideva posebna pravila tako za najemnike kot za podnajemnike. Upoštevanje teh pravil ugodno vpliva na sodelovanje in vam omogoča širitev prostora za poslovanje in zadovoljevanje osebnih ekonomskih potreb. Več podrobnosti o zakonodajni okvir ta težava v naslednjem videu:

Najemnik je torej lahko fizična in pravna oseba, ki z najemodajalcem sklene pogodbo o uporabi njegove nepremičnine za fiksno najemnino. Da bi se izognili nesoglasjem, mora najemnik upoštevati vse pogoje, predpisane v pogodbi z lastnikom nepremičnine.