Ev Sağlık

Çapa kiracısı nedir? Alışveriş merkezi kiracılarının yönetimi.

Ofis gayrimenkulünde "çapa" kavramı ticaretten geldi. Uzmanlar, bir iş merkezinde (BC) ana kiracıların varlığının iş geliştirmede önemli bir rol oynadığına inanıyor.

Rusya'da, büyük miktarda alan kiralamaya hazır herhangi bir şirket (toplamın yaklaşık% 30'u) bir "çapa" olarak kabul edilir. Bu tür kiracıları çekmenin bir alışveriş merkezi için stratejik olarak önemli olduğu açıktır, çünkü küçük şirketleri o kadar ilgilendirebilecek insan akışları yaratanlar onlardır ki, "çapadan" birkaç kat daha fazla ödemeye hazırdırlar. Ancak BC'nin “çapası” gerekli mi?

Batı standartlarını kopyalamanın ve büyük kiracıları sırf seçilen konsepte uymadıkları için reddetmenin uygunsuz olduğuna dair bir görüş var. Bu nedenle, mal sahibinin müvekkillerine karşı tutumunu belirleyen ana faktör, işgal ettikleri alandır. Tabii ki, iş merkezinin kiracısının markası da önemli bir rol oynar, ancak bölge için daha büyük bir müşteri başvurursa, o zaman büyük olasılıkla dünyaca ünlü bir şirketi bile geride bırakarak "çapa" olacaktır. Her binanın kendi potansiyel kitlesine sahip olduğu açıktır, ancak mülk sahiplerinin çoğu yapay olarak kendilerini tek bir grupla sınırlamaz.

Daha ilerici, projenin genel itibarını artıracak ve ofis merkezi konseptinin doğru bir şekilde oluşturulmasına yardımcı olacak böyle bir ana kiracının cazibesidir. Irina, "Bu nedenle, mal sahipleri piyasada iyi bilinen büyük şirketleri çekmekle ilgileniyorlar: mülke prestij katıyorlar, itibarını olumlu yönde etkiliyorlar ve diğer kiracılar için yüksek düzeyde hizmet ve iş merkezinin işletilmesini garanti ediyorlar" diyor Irina. Strizhova, kulenin pazarlama ve satış müdürü “ Mercury City.

“Uygulamada, örneğin Moscow-City projesi gibi büyük ölçekli karma kullanımlı komplekslerde, VTB, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter & Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer gibi kiracılar “çapa” konumundadır. ”, — diyor Kirill Zaitsev, CEO, Bluestone Group'un yönetici ortağı. RRG'nin perakende gayrimenkul departmanı müdürü Andrey Panfilov'a göre bu tür şirketler, esas olarak bir marka rolü oynuyorlar, çünkü "aynı binada oturmak her zaman güzel, örneğin Coca-Cola, Ford veya BP ile: her ikisi de güvenlik daha iyi ve hizmet daha yüksek."

Blackwood'un yönetici ortağı Konstantin Kovalev, bir iş merkezinde iki tür kiracı olabileceğini özetliyor. - Bir yandan, bunlar (alışveriş merkezlerine benzer şekilde) geniş alanları işgal eden şirketlerdir - kiralanabilir binaların% 10 ila 50'si. Öte yandan, ismin popülaritesinden dolayı (örneğin, büyük bankalar, uluslararası veya yabancı şirketler vb.) Nesnenin çekiciliğini artırabilirler.

Uzmana göre, her iki ofis türü de "çapa" sahibini ilgilendiriyor. Ve nasıl, açısından ekonomik verim uzun süre büyük miktarda alan kiralarken ve kiralama ilişkilerinin etkinliği ve şeffaflığı açısından bir anlaşma yapılması durumunda büyük şirketler, halka açık olanlar dahil.

Ayrıca seçkin kiracı havuzunun varlığı mülkün piyasa değerini artırır, prestijini yükseltir ve boş alanların dolmasını hızlandırır.

İdeal olarak, hem durum hem de boyut

Sadece 100 metrekarelik bir alanı kaplayan dünyaca ünlü bir şirketin önemli bir fayda sağlaması pek olası değildir. En azından, mal sahipleri genellikle bu tür tavizlerden bahsetmezler. Bu nedenle kiracının hem seçkin hem de iri olması arzu edilir. Böyle bir "çıpa", potansiyel yatırımcılar için büyük önem taşır, yalnızca projenin soyut görüntüsünü değil, aynı zamanda kapitalizasyonunu da etkiler.

Ek olarak, güçlü bir çıpa, projenin çekiciliğini önemli ölçüde artırmakla kalmaz, aynı zamanda bazı durumlarda kiracı seçiminde bir başlangıç noktası görevi de görür. Örneğin, piyasa uzmanları, bu projede önemli alanları kiralamak için Microsoft ile yapılan bir avans anlaşmasının (inşaat başlamadan önce bile) Krylatsky Hills iş parkının kaderindeki rolü hakkındaki hikayenin gayet iyi farkındalar. Ev sahibi halka açıkladığında verilen gerçek, "çapa" adının etkisi işe yaradı ve Microsoft, Intel, Johnson & Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive Winged Hills'e geldikten sonra ... Hatta bir kiracı kuyruğu vardı: ağır "çapa" adı, bir statü binasını işgal edeceklerine dair güven verdi.

Tabii ki, çoğu uzmana göre prestijli bir mahalle için daha fazla ödemeye hazır olan kiracılar değil, aynı zamanda bina sahipleri de güçlü bir "çıpanın" varlığından yararlanıyor. Büyük miktarda alan satışı ile ilgili sorunun hemen çözülmesi ve kalan alan için kiralama oranının artması geliştirici için faydalıdır. Kural olarak, büyük müşteriler inşaatın tamamlanmasından çok önce bir sözleşmeye girerler, bu nedenle geliştiriciye depozito ve avans şeklinde ödenen miktarlar genellikle son aşamada iyi bir ek finansman kaynağıdır. I. Strizhova'ya göre, iş merkezlerinin yalnızca kiracının kendisi için inşa edildiği (Leningrad Karayolu üzerindeki Mercedes-Plaza gibi) ve ardından yatırımları pahasına inşaatı finanse etmek mümkün oluyor.

Bununla birlikte, A. Panfilov, iş merkezleri tarafından “çapaların” çekilmesinde bir eksi olduğunu, yani bu kiracıları kaybetme riskinin ve Büyük bir sayı boş alanlar. Bu durumda bina sahibi bir süre maddi zarara uğrayacaktır. "Ancak," uzman, "doğru bir şekilde yapılmış bir anlaşma ile, mal sahibine depozito yardım edilir ve bir veya iki ay içinde alan yeniden kiralanabilir."

Ayrıcalık

Colliers International ofis emlak departmanı müdür yardımcısı Olga Pobukovskaya, kiracının "çapa" olmasının da faydalı olduğunu söylüyor. Ona göre mal sahibi, kural olarak, bu tür şirketlere özel koşullar sağlar, ancak faydalar markaya, kiralanan alanın büyüklüğüne, binanın hazır olma derecesine ve diğer kriterlere bağlıdır. Yaklaşım her özel durumda bireyseldir, ancak bazı durumlarda indirim %20'ye, bazen de %30'a kadar çıkabilir.

K. Zaitsev'e göre, özel seçenekler olarak, ipotekli katsayıyı aşan ek park yerleri, standart olana kıyasla daha kaliteli tipik kaplamalar ve uzun kiralama tatilleri sağlanabilir.

Ana kiracılar için tercihler listesine K. Kovalev şunları ekliyor: kira oranını endekslemek için hiç veya daha fazla sadık koşul; park yeri kiralamak için indirimler; binaları bitirmek ve donatmak için özel koşullar (kendi projesi, özel ekipman, kendi güvenlik hizmeti vb.); kurumsal ikramlar için özel koşullar.

Nasıl çekilir?

İş merkezindeki ana kiracıların cazibesi, inşaatın tamamlanmasından çok önce başlar. Plan oldukça basit ve yöntemler uzun zamandır biliniyor: özel sergilerde gelecekteki nesnelerin sunumlarını yapıyorlar, belirli şirketlerin yeni tesislerdeki ihtiyaçlarını önceden bilen emlak acentelerini çekiyorlar.

Kuşkusuz, çoğu yapım aşamasında olan projenin konseptine bağlıdır. K. Zaitsev'e göre, eğer Konuşuyoruz Tanınmış uluslararası mimarlık bürolarının projelerine göre yüksek kaliteli inşaat hakkında, o zaman görev yarı yarıya kolaylaşır. İkinci önemli nokta, genel yüklenici ve geliştiricinin faaliyet ülkesindeki statüsüdür: doğrudan finansman ve projenin zamanlaması büyük ölçüde buna bağlıdır.

K. Kovalev'e göre en çok etkili yol ana kiracı aramak, tesisi inşaatın erken bir aşamasında doldurmak için profesyonel bir aracı şirketle çalışmaktır. Uzman, "Ancak, günümüzün kriz sonrası koşullarında, inşaat aşamasında bir ön anlaşma yapma olasılığı düşüktür: çoğu potansiyel kiracı, esas olarak bitmiş nesneleri veya yüksek bir hazırlık aşamasındaki nesneleri dikkate alır" diyor. Yine de O. Pobukovskaya, profesyonel bir emlak danışmanının kiracı şirketlerin ihtiyaçlarını gerçekten iyi bilmesi durumunda, iş merkezi faaliyete geçmeden çok önce kendisine ilginç bir proje sunulabileceğine inanıyor.

Genel olarak, uzmanlar hemfikirdir: sadece mali göstergeler değil, aynı zamanda binanın itibarı ve nesnenin piyasadaki prestiji de ofis merkezi kiracılarının doğru oluşumuna bağlıdır. Bu nedenle, güçlü şirketleri çekmek ve iş merkezinde uyumlu bir atmosfer yaratmak için bir takım koşulları dikkate almak önemlidir. Örneğin firmaların finansal, imaj ve mesleki özellikleri açısından benzerlikleri memnuniyetle karşılanır ancak aynı zamanda rakip yapılar yan yana getirilmemelidir.

FİKİR

Blackwood'un Yönetici Ortağı Konstantin Kovalev:

Bir iş merkezindeki bir çapa iki tür kiracı olabilir. Bir yandan, bunlar (alışveriş merkezlerine benzer şekilde) geniş alanları işgal eden şirketlerdir - kiralanabilir binaların% 10 ila 50'si. Öte yandan, ismin popülaritesinden dolayı (örneğin, büyük bankalar, uluslararası veya yabancı şirketler vb.) Nesnenin çekiciliğini artırabilirler.

Herhangi bir geliştirici, mümkün olduğu kadar çok ziyaretçinin dikkatini çekmek ve mümkün olduğunca çoğunu alıcıya dönüştürmek için ana görevi belirler. Çapa kiracıları tam olarak bu amaca ulaşmak için kullanılır.

Bir alışveriş merkezindeki ana kiracı, ana alıcı akımlarını alışveriş merkezine çeken büyük bir perakende zinciri operatörüdür.

Ana kiracı gibi bir kavram, Amerika Birleşik Devletleri'nde 1940'larda - 1950'lerde ortaya çıktı. Bu dönemde müteahhitler, alışveriş merkezlerini cazibe merkezi olarak barındıran bölgesel alışveriş merkezleri inşa etmeye başladılar. 1950 baharında açılan Seattle'daki Northgate Alışveriş Merkezi ilklerden biriydi. Bon Marche mağazası ana kiracı olarak hareket etti ve daha sonra 2 mağaza daha açıldı - J.C. Penney ve Nordstrom.

Alışveriş merkezlerinin düzenlenmesi için böyle bir plan, tüm dünyada ve özellikle Avrupa'da yaygınlaştı. Birçok Avrupa şehrinin alışveriş merkezlerinde, ana çapa kiracılar büyük evrensel zincirler ve daha az sıklıkla herhangi bir formattaki marketlerdir.

Alışveriş merkezleri gelişmeye ve dünyaya yayılmaya başladıktan sonra "çapa" kavramı genişlemiştir. Ev eşyası mağazaları, yapı malzemeleri mağazaları, hipermarketler ana kiracı olmaya başladı Ev aletleri, indirimciler vb. Bu tür kiracılar, çoğunlukla ülkede ana ulaşım yollarının yakınında inşa edilmekte olan alışveriş merkezlerinde bulunmaktadır.

Kural olarak, kentsel ve banliyö merkezleri kavramı bölünmüştür. Yani, şehir dışı alışveriş merkezleri, ortak bir otoparkla birleştirilen ayrı binalar olan perakende parklardır. Bu tür her bina bir kiracı tarafından işgal edilir. Bazen, çoğunlukla bir giyim profili olan küçük dükkanların bulunduğu perakende parkının topraklarında bir alışveriş galerisi de inşa edilir. Perakende satış parkları arasında Slovakya'daki Zvolen, İtalya'daki Da Vinci vb. Rusya'da bu format henüz uygulanmadı ve yakın gelecekte gerçekleşmesi pek olası değil. Bu kategori, ayrı bir girişi ve ortak bir alışveriş galerisi olan güçlü çıpa kiracıları olan Mega alışveriş merkezlerini içerir. Bu gibi durumlarda, nesneler şehirden kaldırıldığı ve birkaç büyük mağazanın varlığı müşteri akışını artırmanıza izin verdiği için güçlü "çapalar" gereklidir.

Alışveriş merkezlerine gelen ziyaretçilerin şüphesiz alışveriş merkezlerinin eğlence bileşeni de ilgisini çekmektedir. Uygulama, eğlence bölgesine gelen ziyaretçilerin yaklaşık yüzde 60'ının alışveriş merkezinin galerisinden alışveriş yapmadığını göstermektedir. Ancak bir alışveriş merkezinde eğlence bölgesinin düzenlenmesi, kiracı cirosunun ortalama yüzde 10 artmasına olanak sağlıyor.

ABD'de bir alışveriş merkezine bir eğlence bileşeni dahil etmenin alışılmış bir şey olmadığı, Avrupa'da ise birçok alışveriş merkezinin bunu yaptığı belirtilmelidir.

Son on yılda, eğlence bileşeninin rolü önemli ölçüde arttı. Ekonomik krizin bir sonucu olarak, bazı büyük perakendeciler iflas ederken, diğerleri zincirlerini küçültmek ve alışveriş merkezlerindeki mağazalarını kapatmak zorunda kaldı. Sonuç olarak, doldurulması gereken merkezlerde geniş alanlar boşaltıldı. Ve burada eğlenceli bir profilin operatörleri kurtarmaya geldi. Örneğin ABD'de, Amerika'nın en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan Mall of America, kendi topraklarında devasa bir akvaryum ve kapalı bir eğlence parkı inşa etti.

Ayrıca, çok sayıda restoranın serbest alanlara - "restoran caddeleri" - yerleştirilmesi yaygınlaştı.

2000'li yılların başlarında, Asya'daki geliştiriciler alışveriş merkezlerinde büyük miktarda alan boşaltma sorunuyla karşı karşıya kaldılar. Bu sorunun çözümü, gençlik modasının kavramsal bir bölgesini yaratmakta bulundu. Böylece, alışveriş merkezi sahipleri modern bir alan düzenler ve ardından gençlere veya avangart giysiler sunan küçük dükkanlara kiralar. Böyle bir fikrin sadece ilginç olmadığı, aynı zamanda tüm taraflar için faydalı olduğu ortaya çıktı.

Modern bir alışveriş merkezinin başarısı için esnek bir yaklaşım şarttır. Bugün, standart bir mağaza, bir süpermarket, bir şarap butiği, büyük bir kitapçı ve hatta bir gençlik eğlence bölgesi ana kiracı olabilir. "Çapa kiracı" sadece bir bütün olarak alışveriş merkezinin havasını belirlemekle kalmaz, aynı zamanda pazardaki konumunu da belirler.

Rus perakende emlak piyasasının, Amerika Birleşik Devletleri ve diğer ülkelerin birkaç on yılda kat ettiği yoldan çok daha hızlı geçtiği belirtilmelidir. Rusya'da perakende emlak piyasasının oluşumu sadece 15 yıl önce başladı. İlk alışveriş merkezleri, bir semt alışveriş merkezinin klasik şemasına göre uygulandı. İstisna, ortalamanın üzerinde gelire sahip alıcıları hedefleyen Okhotny Ryad alışveriş merkezidir ve bu alışveriş merkezi, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Konseyi tarafından Moda Merkezi olarak tanınmıştır.

1997 yılında, aynı adı taşıyan hipermarketin ana kiracı olduğu ve bölgenin yüzde 60'ından fazlasını kapladığı Yartsevskaya Caddesi'nde Ramstor alışveriş merkezi açıldı. Buna ek olarak, alışveriş merkezinde bir yemek alanı ile giyim ve marketler bulunuyordu. Bu deneyim başarılı oldu ve diğer alışveriş merkezi geliştiricileri bunu benimsemeye başladı.

Moskova perakende emlak piyasası, Rus zihniyetine uyarlanmış yabancı deneyime dayalı olarak büyük bir hızla gelişmektedir. 2002 yılında Moskova'da Mega Teply Stan, Atrium, Crocus City Mall, Waymart ve diğerleri dahil olmak üzere 15 alışveriş merkezi aynı anda faaliyete geçti.

İlk Mega alışveriş merkezinin dayanakları Auchan hipermarketi, Tekhnosila elektronik süpermarketi, Sportmaster, Detsky Mir ve ikinci Ikea hipermarketiydi. Ayrıca alışveriş merkezinde buz pateni pisti, büyük bir yemek alanı ve oyun alanlarının da yer aldığı bir eğlence alanı düzenlendi. Bu sabit kiracı grubu, süper bölgesel alışveriş merkezleri için tipik hale geldi.

Rusya pazarına yeni markaların girmesiyle alışveriş merkezlerindeki kiracı seti değişti, ancak profil neredeyse değişmedi. Ana ana kiracılar bir bakkal hipermarketi, bir mobilya veya DIY mağazası, bir elektronik süpermarketi ve çok katlı bir sinemadır.

Uzun süre rekabet seviyesi düşük kaldı ve bu da az çok kaliteli bir alışveriş merkezinin başarılı olmasını sağladı. Ancak artık durum değişti ve alışveriş merkezi sahiplerinin rekabette öne çıkmak için önemli çabalar sarf etmesi gerekiyor. Piyasada benzersiz bir imaj yaratmak için orijinal ana kiracılara ihtiyaç vardır. Örneğin, bir sanat galerisi veya bir akvaryum. Bu tür bileşenler ve düzenlemeleri oldukça pahalıdır ve karşılığını almaları pek olası değildir, ancak asıl amacı yerine getirirler - alışveriş merkezine çok sayıda ziyaretçinin dikkatini çekerler.

Ziyaretçilerin ilgisini çekmenin yanı sıra elde tutulmaları da gerekir. Alışveriş merkezi sahipleri akıllı ise, pazarda benzersiz bir hizmet seti oluşturmak ve ziyaretçiler için maksimum konfor sağlamak için bir kiracı havuzu oluşturacaktır. Örneğin Moscow City Uluslararası İş Merkezi arazisine inşa edilen Evolution Tower alışveriş merkezinde Rusya'daki ilk Masterslavl çocuk tema parkının açılması planlanıyor.

2008-2009 yıllarında ticari gayrimenkul ve perakende ticaret piyasasında meydana gelen niteliksel değişiklikler, yeterli ve zamanında yanıt verilmesini gerektirmektedir. Günümüzde birçok alışveriş merkezi, alan doldurma, kiracı azlığı, azalan trafik ve genel olarak merkezin çekiciliğinin azalması gibi sorunlarla karşı karşıyadır. Bu sorunlarla başarılı bir şekilde başa çıkabilmek için alışveriş merkezi yöneticisi durumu değerlendirmeli ve kiracılarla çalışmak için bir strateji belirlemelidir. Bu yazımızda adım adım kiracı değerlendirme metodolojisini ele alacağız ve bunu mevcut alışveriş merkezlerinden örneklerle açıklayacağız.

Kiracıların konsepti ve bileşimi, alışveriş merkezinin başarısında kilit bir faktördür. Günümüzde mağazalar ve alışveriş merkezleri arasındaki rekabet artmış, piyasa oyuncuları arasındaki güç dengeleri değişmiş ve bazı perakende segmentleri krizin etkisini en güçlü şekilde hissetmiştir. Örneğin ithal otomobil, moda ürünleri, lüks ürünler, mobilya ve iç giyim alanında satışlarda ciddi bir düşüş gözlemlendi. Sonuç olarak, alışveriş merkezlerinde az ziyaret edilen alanlar ortaya çıkmaya başladı. Bazı kiracıların beklentileri belirsiz: çalıştıkları ve ödeme yaptıkları sürece kira(sürekli “hayat”tan şikayet etmelerine ve oranı düşürmekte ısrar etmelerine rağmen), ancak bu kiracıların çıkıp yer açma olasılığı artar. Kira oranlarını %50 hatta daha fazla düşüren alışveriş merkezleri var ama bazı mağazalar hala verimli çalışamıyor. Bazı ana kiracılar bir "mıknatıs" (yani, insanların uğruna alışveriş merkezine gittikleri bir kiracı) rolünü oynamayı bıraktılar, ancak aynı zamanda "mıknatıs" nedeniyle düşük kirayı ödemeye devam ediyorlar. Büyük perakende alanı, ev sahibi için çok "ucuz" hale gelir ve konsept zayıflar. Ana kiracı düşük performans gösterse bile, birçok yönetici onun ayrılmasından korkar çünkü başka alternatifleri yoktur: alanı nasıl dolduracaklarını ve merkezde yeni, daha güçlü bir "mıknatıs" yaratmayı bilmiyorlar.

Yönetici bu durumlarda nasıl hareket etmelidir? Her şeyden önce kiracıların alışveriş merkezi için önemini değerlendirmek ve hangi operatörlerin tutulmasının önemli olduğunu ve alışveriş merkezinin hangilerinden zahmetsizce ayrılabileceğini anlamak gerekir. Ve elbette, performansını iyileştirmek için merkezin gelecekte çekmesi gereken potansiyel kiracı yelpazesini vurgulamak için.

Herhangi bir kiracı, genel çalışmaya yaptığı katkı açısından değerlendirilmelidir. Değerlendirme aşağıdaki göstergelere göre yapılır:

Kalma süresinde artış. Toplam zaman bir alışveriş merkezinde kalmak, ziyaretçilerin çeşitli ihtiyaçlarını aynı anda karşılama yeteneğine bağlıdır: merkezde rahatlayabilir, arkadaşlarınızla eğlenebilir, gerekli satın alımları yapabilir ve aynı zamanda hizmetlerden yararlanabilirsiniz. Bireysel operatörler, örneğin büyük mağazalar, sinema ve diğer eğlence, restoranlar, güzellik ve sağlık hizmetleri gibi yerlerde kalış süresini artırabilir.
Kapsama alanının genişletilmesi. Bu yetenek, geniş ve derin bir ürün yelpazesine sahip büyük mağazalar tarafından ele geçirilmiştir. Özel mağazalar, bazı durumlarda başka bir yerden satın alınamayan markalı ürünlere sahip mağazalar gibi çekim yarıçapını da artırabilir. Alıcılar, özellikle şehrin diğer bölgelerinden bu tür mağazalara gidiyor. Genel olarak, benzersiz bir ürün için, alıcı uzaklara, başka bir ilçeye, şehre ve hatta başka bir ülkeye seyahat edebilir. Bu durumda, o bir koleksiyoncu gibidir. ABD'deki başarılı alışveriş merkezleri, benzersiz kiracıları vurgular ve hedefler ve onlara düşük kiralar ve diğer koşullar şeklinde her türlü desteği sağlar. Mağazanın ürün yelpazesinde benzersiz ürünlerin bulunması, minimum reklamla bile ziyaretçi sayısını artırabilir, bilgi kendi kendine yayılır. Örneğin, düşük fiyatlarla yüksek kaliteli soğutulmuş et için müşteriler uzaktaki bir süpermarkete veya en sevdikleri pazara gidebilirler.
Belirli alıcı gruplarıyla çalışın. Seçilen hedef kitleyi çekmek için hangi kiracıların en uygun olduğu - hangisinin en iyi ürün çeşitliliği teklifine, fiyatlara, hizmet düzeyine sahip olduğu ve hangi markaların (mal ve perakende zincirlerinin) sahip olduğu değerlendirilir. daha fazla ağırlık belirli bir segmentteki alıcıların gözünde.
Merkezin ziyaretçileri için kolaylık yaratılması. Her şeyden önce, servis operatörleri ziyaretçiler için kolaylık yaratır. Özel alışveriş merkezlerinde, ziyaretçiler bu uzmanlıkla ilgili eksiksiz bir hizmet yelpazesi bulmayı beklerken, evrensel alışveriş merkezlerinde - sık kullanılan bir dizi hizmet.
Periyodik ve tekrarlanan ziyaretler imkanı. Bu açıdan mal ve hizmetleri sık ve düzenli tüketen, tüketici talep seviyesindeki dalgalanmalara daha az bağımlı olan kiracılar avantajlıdır. En öngörülebilir olanı marketlere katılımdır: ortalama olarak, bir aile (hane) üç günde bir yiyecek alışverişi yapar. Diğer kiracılar, ürün yelpazesindeki sık ve periyodik talep, "sarf malzemeleri" varlığı açısından değerlendirilir. Bu nedenle hırdavatçılar, parfümeri ve kozmetik mağazaları, çocuk ürünleri satan mağazalar, kitaplar ve medya ürünleri oldukça düzenli bir şekilde ziyaret edilmektedir. Kahvaltı ve iş yemekleri için özel teklifleri varsa yemek alanı, kafeler ve restoranlar daha sık ziyaret edilecektir. Ve örneğin bir giyim mağazasına yapılan ziyaretlerin sıklığını tahmin etmek çok daha zordur çünkü trafik alıcıların gelirine bağlıdır.
Tesisleri günün farklı saatlerinde kullanma imkanı. Temel olarak akşam ve gece restoranlar ve eğlence mekanları ziyaret edilmektedir. Profesyoneller için mağazalar, son kullanıcı etkinliğinin daha düşük olduğu çalışma saatlerinde merkezin yüklenmesine izin verir.
Talebin zamana göre dağılımı (haftanın günlerine, günün saatine, mevsimlere göre). Örneğin, mobilya ve iç mekan ürünleri için uzmanlaşmış bir merkez, hafta boyunca çok düşük katılım ve hafta sonları zirve ile karakterize edilir. Ve inşaat ve kaplama malzemelerinin sunulduğu özel merkezde, hafta boyunca daha düzenli bir katılım sağlandığı için profesyonel alıcılar ve son kullanıcılar zirve yapıyor.

Kiracıları bu göstergelere göre değerlendirme örneğini ele alalım. Alışveriş merkezi yöneticisi, şehir merkezindeki alışveriş ve ofis merkezi için en uygun restoranı ofis alanında seçer. İki yarışmacı var: birincisi, üst-orta gelirli tüketicileri hedefleyen popüler bir zincir bira restoranı ve ikincisi, kaliteli ve uygun fiyatlı Avrupa mutfağı sunan daha az bilinen bir marka restoran. İlk operatörün dezavantajları: sayısal olarak küçük olan hedef kitlesini çekecek ve ilginç olacak en iyi senaryo ofis çalışanlarının yarısı (erkek). Bu restorana ziyaretlerin daha az sıklıkta olması ve ana yükün Cuma günü zirve yapmak üzere akşam saatlerinde düşmesi bekleniyor. Hafta sonu doluluk zirveleri söz konusu ve restoranın şehir dışından müşterileri çekme yeteneğine bağlı olacak. Bira restoranının avantajı: belirli bir benzersizlik (bu restoranın iyiliği için, bazı ziyaretçiler merkeze bilerek gelebilir). İkinci restoran, cinsiyete göre dengelenmiş daha geniş bir kitle için tasarlanmıştır ve çalışma haftası boyunca düzenli ziyaretler sağlayabilir. Yüksek kaliteli öğle yemekleri ve iş yemekleri varsa, merkez, restorana giderken dükkanların önünden geçen düzenli bir ofis çalışanı akışı alacaktır. Hafta sonları bir restoran, düğün, yıl dönümü ve tatil yemeklerinin yanı sıra kurumsal yemek hizmeti de sunabilir ve menü, geniş bir müşteri yelpazesini çekmek için bir brasserie teklifinden daha uygundur. Bu durumda düzenli ziyaret imkanı daha önemlidir ve ikinci restoran bu merkez için en iyi catering işletmecisidir.

Herhangi bir alışveriş merkezi işletmecisi zorluk yaşıyorsa, yönetici sorunun kaynağını belirlemeli ve sorunu kiracı ile çözmeye çalışmalıdır. Bir alışveriş merkezindeki kiracıların düşük performansının birkaç ana nedeni vardır:

Kompleks kavramının tutarsızlığı. Bu en yaygın nedendir. Kiracı durumu takdir etmedi ve ev sahibi olası gelir tarafından baştan çıkarıldı ve konsepte dayanamadı. Kiracının bugün ödemeye hazır olması hiçbir şey ifade etmiyor - ticaret kötü giderse, fonlar nereden gelecek? Bir akış var ama hedeflenmemiş ve tamamen "burundan" geçiyor: mağazanın güvendiği alıcılar merkeze gelmiyor. Kiracı aralığının temsilciler için uygun olup olmayacağını kontrol etmek gerekir. hedef kitle. Örneğin, pahalı porselen eşya butiği, yaş bileşimi bakımından heterojen, demokratik bir tüketici kitlesi için orta segment için tasarlanmış bir semt alışveriş merkezinde çok az kazanabilir. En kötü ihtimalle AVM'nin farklı alanları, gelir düzeyine göre tamamen farklı alıcı grupları için tasarlanmış. Örneğin, iki alt kat bir giyim fuarı tarafından işgal edilmiş ve pahalı mobilyalar ve iç eşyalar üst katta yer almaktadır.
Diğer kiracıların olumsuz etkisi. Örneğin, Ukrayna'da yemek alanında sigara içilmesine izin verilen ve alkollü içeceklerin düşük fiyatlarla satıldığı alışveriş merkezleri var ve Odessa'daki merkezlerden birinde yemek katının karşısında, genel bir çocuk mağazası vardı. en küçük Açıkçası, bu durumda, yemek alanına yakın olmak bir artıdan çok eksidir, çünkü küçük çocukları olan genç anneler, tütün dumanı bulutları arasından ve neşeli gençlerin kıkırdamaları arasından dükkâna gitmek zorundadır.
Kötü konum. Her ticaret, hizmet ve eğlence işletmesi için, yerleşim için en uygun koşullar tahsis edilir. Ürüne olan talebin türü ile ilgilidir. Örneğin, anlık malları olan perakende satış mağazaları ancak geçiş yerlerinde hayatta kalabilir.

Mevcut alışveriş merkezlerinde düzenli trafik anketlerinin yapılması çok önemlidir. Çalışma sırasında yönetici aşağıdaki soruların cevaplarını almalıdır:

Görevler	Sorular
Alışveriş merkezi konseptini kontrol etmek, bölge sakinleri arasında popülerlik	AVM'ye katılım tatmin edici mi? Katılım dinamikleri nedir (büyüme veya azalma)? Ziyaretçiler haftanın gününe göre nasıl dağıtılır? Bu, alışveriş merkezinin verilen formatı ve konumu için normal mi? Farklı kiracılar ekip olarak mı çalışıyor yoksa bağımsız mı ziyaret ediyor? Alışveriş merkezi geçen yaya trafiğini nasıl kullanıyor? Hangi saatlerde geçiş akışındaki artış ile merkeze gelen ziyaretçi sayısı arasında bağlantı var? Merkeze gelen ziyaretçi sayısı ile satışlar arasındaki ilişki nedir? Alışveriş merkezi katılım grafikleri nasıl görünüyor: gün boyunca saat, hafta boyunca, yıl boyunca? Tüm alışveriş merkezinin verimliliğini karakterize eden ana göstergeler: Bir ziyaretçinin alışveriş merkezinde geçirdiği ortalama süre, Metrekare başına düşen ortalama ziyaretçi sayısı, Alışveriş merkezine gelen 1 ziyaretçi başına ortalama ciro. 1000 ziyaretçi başına ortalama satış göstergesi, yine 1000 kişi başına hesaplanan gelir, doygunluk ile elde edilen verileri karşılaştırmayı kolaylaştırmak için de kullanılır.
Düzenin etkinliğini kontrol etme	Alışveriş merkezinde ziyaretçiler hangi rotayı seçiyor ve akışlar bölgelere göre nasıl dağılıyor? Farklı katlar nasıl ziyaret edilir? Ziyaretçiler hangi girişleri daha çok kullanıyor (birkaç giriş varsa)? En çok hangi alışveriş galerileri ziyaret ediliyor? Herhangi bir zayıflık veya "ölü" bölge var mı? Ek seyrüsefer yardımcılarının (işaretler, işaretler) kurulmasına ihtiyaç var mı?
Kiracıların çekici gücünün değerlendirilmesi Kiracıların performansını değerlendirmek için kullanılan göstergeler: Günlük ortalama ziyaretçi sayısı "Katılımdaki pay / işgal edilen alandaki pay" oranı, "Satıştaki pay/işgal edilen alandaki pay" oranı.
	Reklam kampanyası alışveriş merkezinin katılımını nasıl etkiledi? nasıl etkilerler reklam kampanyaları ve katılımı artırmak için farklı kiracıların özel promosyonları? Özel promosyonlar sırasında trafik artışı satışları nasıl etkiler?
Bakım servisinin işleyişi. Personel sayısının hesaplanması, iş planlaması (kiracı ve alışveriş merkezi personeli)	Günlük ortalama katılım nedir? 01:00 de? Pik yükler hangi dönemlerde (haftanın günleri, saatleri) oluşur? Yoğun saatlerde katılım seviyeleri nedir? Hangi dönemlerde (haftanın günleri, saatleri) en az yük var? Buna göre, yönetici ne zaman planlayabilir? Mühendislik işleri Müşterileri rahatsız etmemek için mi? Alışveriş merkezi personelinin ziyaretçilere müdahale ettiği alanlar var mı? Tasarruf veya önleyici bakımın insan sirkülasyonunu önemli ölçüde engellediği durumlar var mı (örneğin, asansörlerin, yürüyen merdivenlerin, yürüyen merdivenlerin geçici olarak kapatılması)?
Alışveriş merkezinde güvenlik kontrolü	Ziyaretçi yoğunluğu en çok hangi alanlarda ve hangi saatlerde oluyor? Girişlerde trafik sıkışıklığı, yürüyen merdivenlerde, asansörlerde kazalara yol açabilecek aşırı yük var mı?

Alışveriş merkezi içindeki akışın incelenmesine ek olarak, park kullanımı, geçen yaya ve araç trafiği hakkında bilgiler faydalı olacaktır. Her şeyden önce, merkezden geçen yaya akışının yoğunluğu ile merkeze gelen ziyaretçi sayısı arasındaki ilişki araştırılır: merkezin akışın hangi bölümünü kullanmayı başardığı ve daha fazla ziyaretçi çekecek rezervlerin olup olmadığı. Transit araç akışının yoğunluğu, alışveriş merkezleri için büyük bir rol oynar, ancak kural olarak, merkezin araç akışına doğrudan bağlılığı, yalnızca merkezin iş-ev üzerinde bulunduğu durumlarda belirlenebilir. akış yolu.

Ziyaretçi sayımı için yapılabilir saha araştırması, ancak genellikle modern alışveriş tesisleri, düzenli olarak veri almanıza, uzun bir süre boyunca katılımı analiz etmenize, grafikler oluşturmanıza ve çeşitli raporlar oluşturmanıza olanak tanıyan otomatik bir ziyaretçi sayma sistemi ile donatılmıştır. Yönetim şirketi ve kiracılar düzenli olarak bilgi alışverişinde bulunduğunda optimaldir. Alışveriş merkezi, müşterilerine toplam katılım, bölgelerin, katların ve akışların "mıknatıslara" ilişkin bilgilerini iletir. Kontrol noktalarından kaç kişinin girdiği ve kaç kişinin çıktığına ilişkin verileri karşılaştırarak, ziyaretçilerin hareketini modelleyebilirsiniz. Bu, müşteri akışıyla nasıl çalışacağınızı anlamanıza yardımcı olacaktır.

Alışveriş merkezindeki akışların incelenmesi sonucunda sorunlar tespit edilebilir. Bunlardan en yaygın olanlarını listeliyoruz:

1. Ziyaretçiler bölgelere eşit olmayan bir şekilde dağılır, alışveriş merkezinde az ziyaret edilen alanlar oluşur. Tipik olarak sorun, verimsiz planlamayla, örneğin çok katlı alışveriş merkezlerinde - yetersiz sayıda ve yanlış dikey iletişim konumuyla, planda çıkmaz bölgelerle ilişkilidir. Bir kriz anında, kiracıların "devri" arttığında ve çıpaların ayrılma riski olduğunda, alışveriş merkezi yöneticilerinin yerleşim düzeninin esnekliğini, büyük bir self-servis salonunu Tek bir perakende alanında birkaç kiracı ile “kompozit mıknatıs”.

Herhangi bir alışveriş merkezinin işleyişi sinerjik bir etkiye dayanır: iki artı iki eşittir beş, hatta on. Tek başına bir mağaza yerine bir alışveriş merkezinde mağaza açmanın avantajı akıştır. Küçük kiracılar sadece belirli bir metrekare sayısı için değil, akış için yüksek bir bedel öderler. Ancak küçük mağazalar "mıknatıslara" göre doğru yerleştirilmemişse, bu akış onlar için hiç garanti edilemeyebilir. Alışveriş merkezindeki ana trafik yolları, girişlerden kilit kiracılara doğru olup, küçük dükkanlar kenar mahallelerde, derelerden uzakta olmamalıdır. Küçük ticaret ve hizmet işletmelerinin merkezin yüzölçümünün %60'a varan bir kısmını oluşturabileceği dikkate alındığında, bunların iyi durumda olması gerekmektedir. Büyük ankraj kiracıları, alışveriş merkezinin hemen girişinde bulunmamalı ve projeyi değerlendirirken bile "merkez girişi - ankraj kiracısının ticaret katına girişi" güzergahının çok fazla olmadığını kontrol etmek gerekir. kısa.

Örnek 1. 80.000 m2'lik kiralama alanına (GLA) sahip bölgesel bir alışveriş ve eğlence merkezi, iyi bir konum üzerine inşa edilmiş olup, genel olarak bu formattaki konum gereksinimlerini karşılamaktadır: büyük bir şehrin yoğun nüfuslu yerleşim bölgeleri arasında, ana radyal trafik arterlerinden biri. Merkez ticaret, hizmet ve eğlence (1 yer altı ve 4 yer altı) için tasarlanmış 5 kattan oluşuyor ve formatı için geleneksel kiracıları tutuyor: bir süpermarket, bir ev aletleri mağazası, bir ev eşyaları süpermarketi, bir sinema ve bir eğlence kompleksi, bir yemek servisi birim (restoran, kafe ve yemek alanı). Merkezin açılmasının ardından yöneticiler, ikinci ve üçüncü katlarda az sayıda ziyaretçi olduğunu tespit etti. 2008 krizinin başlamasıyla birlikte sorun daha ciddi hale geldi. Bu katlarda çalışan küçük kiracılar, kötü trafik ve düşük performanstan şikayet etmeye başladılar ve 2009'daki kira kesintisi bile bazı tüccarlara yardımcı olmadı: galerilerde boş alanlar görünmeye başladı. Alışveriş merkezinin iki katının performansının düşük olmasının nedeni neydi? İlk olarak, planlama şeması. Merkezin inşa edildiği alan, düzenin yapısını belirleyen uzun ve dar bir dikdörtgendi - pasaj. Ancak maalesef bölüm karayolu boyunca uzatılmadı, ancak ona dik durdu ve geçidin geçiş olmadığı ortaya çıktı: yaya caddelerini veya ulaşım duraklarını yerleşim alanlarıyla bağlamadı. İkincisi, ana "mıknatıslar" merkezleri plana başarısız bir şekilde yerleştirildi. Yeraltı katında bir gıda süpermarketi ve bir ev eşyası süpermarketi vardı ve ziyaretçiler diğer mağazalara girmeden otoparktan doğrudan onlara yürüyebiliyordu. Hırdavatçı, zemin kat planının uzak bir bölümünü işgal ederken, multipleks, eğlence, restoranlar ve yemek alanı dördüncü katta kümelenmişti. İkinci ve üçüncü katların "mıknatıssız" bırakıldığı ortaya çıktı: bu katlardaki alanlar küçük moda mağazaları için "kesildi" ve kriz sırasında giyim ve ayakkabı mağazalarının katılımı çok daha azaldı. diğer uzmanlıkların mağazaları. Merkezin sahipleri ve yöneticileri durumu iyileştirmek için ne yapabilir? Yeniden geliştirme yapın, kiracıları nakledin ve merkeze daha fazla “mıknatıs” ekleyin. Kat planının uzak alanlarında, merkezde henüz bulunmayan tematik bölgeler (örneğin, çocuk ürünleri, spor malzemeleri) veya kriz sırasında çekicilik kazanan yerli üreticilerin mal fuarları ve merkezleri görünebilir. Bu merkezin en uygun düzeni elbette bir "halter" olacaktır - galerinin her iki ucunda iki ankraj kiracısının bulunduğu bir geçit ve böyle bir düzen 1., 2. ve 3. katlarda olmalıydı.

2. Ziyaretçilerin önemli bir kısmı bireysel kiracılara gelmekte ve alışveriş merkezinin diğer işletmelerini ziyaret etmemektedir. Planlama özelliklerinin yanı sıra sorunun kökleri kavramın kendisinde aranmalıdır: Aynı çatı altında bulunan işletmeler birbirinden ayrı çalışmaktadır. Mağazalar farklı hedef kitleler için tasarlandığından (yaşa, cinsiyete, gelir düzeyine veya son kullanıcılara ve kurumsal müşterilere göre), bu nedenle sokak perakendeciliğine kıyasla bir alışveriş merkezinde yer almanın pek bir faydası yoktur.

Örnek 2. MakAuto, büyük bir şehrin çıkışında federal bir otoyol üzerinde, vatandaşların yazlık evlere ve banliyölere giden yolunda bulunan toplam 7.500 m2 alana sahip özel bir mobilya merkezinde açılıyor. Merkeze gelen toplam ziyaretçi sayısı% 30 artıyor, ancak yalnızca arabadan bile inmeyen ve dağıtımda hamburger, patates kızartması ve kokteyl içeren gıpta ile bakılan paketi teslim alanlar da dahil olmak üzere tüm McDonald's müşterileri dikkate alındığında pencere. Ve önemli bir fast food işletmesinin açılmasıyla mobilya mağazalarının katılımı sadece %5 artıyor. Tüm yaz sakinleri ve banliyö sakinleri mobilya ile ilgilenmiyor, alışveriş merkezinin transit trafik akışını etkin bir şekilde kullanabilmesi için ev ve bahçe için bir mal seçimi olmalı: inşaat veya kaplama malzemeleri, ev eşyaları ve mevsimlik ürünler . Daha sonra sürücüler alışveriş merkezini daha sık durduracak ve ziyaret edecek ve alışverişten sonra popüler fast food'a gidebilirler.

3. Ana kiracıların tatmin edici olmayan katılımı. Tüm ana kiracılar, alışveriş merkezine trafik oluşturmaya önemli bir katkıda bulunmalıdır. Çoğu büyük mağaza, eğlence ve restorana yapılacak ziyaretler önceden planlanmıştır. Bunun tek istisnası, belki de yemek katıdır: yemek katının kendisi için, genellikle yalnızca gençler alışveriş merkezine gider ve çoğu yetişkin alıcı için, iyi bir yemek katı, bir alışveriş merkezi seçerken ek bir kolaylık faktörüdür. alışverişe gitmek daha iyidir. Ancak yemek alanı, alışveriş merkezi içindeki akışların dağılımını büyük ölçüde etkiler - merkeze gelen insanlar kasıtlı olarak oraya gider.

Büyük marketlere katılım, öncelikle bir alışveriş merkezi için bir format seçmenin etkinliğini ve ikinci olarak kiracının durumunu çok iyi karakterize eder. Örneğin, 1.600 metrekarelik satış alanına sahip bir süpermarketi günde 2.000 kişi ziyaret ediyorsa - iyi değil, 3.500 - fena değil ve 8.000 - çok iyi, mağaza popülerdir, ürün çeşitliliği ve fiyatları ile alıcıları çeker. . İyi bir hipermarkete (klasik, en az 5000 m2 satış alanına sahip ve ürün yelpazesinde% 50 gıda dışı ürün payına sahip) katılım günde 7000 olmalıdır, daha az ise, bu hipermarket anlamına gelir bir şeyi bitirmedi ve müşteri sadakatini kazanamadı. Yukarıda, bazı hipermarketlerin sorunlarından birine dikkat çektik - bu, gıda dışı ürünlerin yetersiz bir çeşitliliği ve geniş bir alana hakim olamama. Ayrıca, hipermarketlerin popüler olmamasının nedenleri, malların düşük kalitesi ve ticaret zemini ile ilişkilendirilebilir: hipermarket, mal seçmenin elverişsiz olduğu ve hatta içinde olmanın pek de hoş olmadığı meçhul ve orantısız bir alan olarak görünür. Süpermarketlerin devamlılığı, konumlanmalarına ve fiyatlama politikalarına bağlıdır. Bir yerleşim bölgesindeki bir alışveriş merkezinde, ana kiracı değişikliği oldu ve demokratik bir yerel operatörün yerini, "ortalama artı" için tasarlanmış bir mağazaya sahip bölgesel bir zincir aldı. Yeni süpermarkette günlük ortalama ziyaretçi sayısı önceki operatöre göre 3.000 daha azdır. Başka bir şehirde, bir mahalle gıda pazarının bir alışveriş merkezi süpermarketi ile değiştirilmesi, günde 5.000 ziyaretçinin kaybına neden oldu. Akış nereye gitti? Çin'de Taocular, "Para su gibidir, akar ve fiyatların düşük olduğu yere gider" derler. Yani bu durumda alıcılar diğer mağazalara daha fazla parayla gitmeye başladı. düşük fiyatlar yiyecek ve diğer günlük ürünler için. Buna göre, bu alışveriş merkezini ziyaret etme ihtiyacı daha az sıklıkta ortaya çıkıyor. Bu iki vaka, perakende ticaretin patlaması sırasında 2006-2007'de not edildi. Ve 2008'de krizin başlangıcından bu yana, birçok şehirde (özellikle krizden en çok etkilenen endüstrilerin önemli bir rol oynadığı bölgelerde), güzel ve çeşitli mal süpermarketlerinden indirim yapanlara dikkat çekici bir alıcı çıkışı oldu. hipermarketler ve pazarlar - sığ bir ürün yelpazesiyle, ancak düşük fiyatlarla daha az güzel.

Bir alışveriş merkezinde kiracıların çalışmalarını değerlendirirken, akışla ilgili aşağıdaki göstergeler kullanılır:

kiracının katılımının mutlak göstergeleri;
kiracı ziyaretçilerinin merkeze gelen toplam ziyaretçi sayısı içindeki payının, kiracı tarafından işgal edilen alan payına oranı;
kiracı katılımının karakteristik özellikleri.

"Kaba" tahmin, günlük ortalama ziyaretçi sayısını kullanır (alışveriş merkezi ve her ana kiracı). Daha doğru bir resim elde etmek için, ortalama katılımı her ay boyunca haftanın gününe göre izole etmek gerekir, çünkü katılım sadece hafta içi ve hafta sonları değil, sezon boyunca ve tatillerde de değişebilir. Örneğin, her ay Pazartesi, Salı, Çarşamba vb. günlerde günlük ortalama ziyaretçi sayısını hesaplamak istiyorsunuz. Merkezdeki en güçlü "mıknatısları" belirlemek için, katılım payı, işgal edilen alanın payı ile karşılaştırılır ve işletmenin alışveriş merkezi planındaki konumu dikkate alınır.

Örnek 3: Toplam kiralama alanı 45.000 metrekare olan üç katlı bir semt alışveriş merkezinde çapa kiracı ve mini çapa devam çalışması yapılmıştır. Alışveriş merkezi, araba erişiminin iyi olduğu bir sitede yer almaktadır, merkezin önünden transit yaya akışı yoktur ve ziyaretçiler merkeze kasıtlı olarak gelmektedir. Çalışma sırasında aşağıdaki sonuçlar elde edildi:

Çapa kiracılarının katılımı.

Zemin	kiracı uzmanlığı	Kiralama alanı, m2	Kiralık alanda paylaşım, %	Ziyaretçilerin payı (günlük ortalama ziyaret sayısı ile), %
Çapa kiracıları:			54,00
1. kat	hipermarket	7000	15,56	25
1. kat	Aile giyim mağazası	1200	2,67	12
2'nci kat	mobilya merkezi	3500	7,78	6
2'nci kat	Ev aletleri süpermarketi	2600	5,58	17
2'nci kat	Temalı restoran bloğu	1280	2,84	7
3. kat	Fitness kulübü	3000	6,67	2
3. kat	Çocuk ürünleri süpermarketi	1300	2,89	9
3. kat	Gençlik giyim mağazası	900	2,00	16
3. kat	Sinema	2100	4,67	6
3. kat	Eğlence merkezi	3200	7,11	15
3. kat	Yemek alanı (alan bir masa alanı içerir)	980	2,18	23
Mini ankraj kiracıları:			6,13
1. kat	Parfüm ve kozmetik	380	0,84	11
3. kat	Spor malzemeleri mağazası	750	1,67	4
3. kat	kitap süpermarket	850	1,89	7
3. kat	Bilgisayarlar, dijital teknoloji	780	1,73	9

Farklı operatörlerin ziyaretçi payları, insanların aynı anda birkaç perakende, yemek ve eğlence işletmesini ziyaret ettiğini göstermektedir. Aşağıdakiler en büyük ziyaret payına sahiptir: hipermarket (%25), yemek alanı (%23), ev aletleri süpermarketi (%17), genç giyim mağazası (%16) ve eğlence kompleksi (%15) . Aynı zamanda en büyük mağaza olan hipermarketin yetersiz çalışması dikkat çekiyor. Alanın %15,6'sını kaplıyor ve insanların sadece %25'i ziyaret ediyor ve ziyaret sayısı açısından çok daha küçük bir alana sahip diğer liderlerin biraz önünde. Çalışmanın sonuçları, bölge sakinlerinin herhangi bir nedenle hipermarketten hoşlanmadığını (yüksek fiyatlar, düşük mal kalitesi, tedarik kesintileri ve boş raflar) ve merkezdeki diğer mağazalara gelen birçok müşterinin gitmediğini göstermektedir. gıda hipermarketi. Toplam katılımdaki payı, alandaki payı önemli ölçüde aşan operatörleri seçelim. Bu operatörler, merkezin en güçlü "mıknatısları" olacak, birçok ziyaretçi onlara bilerek geliyor:

kiracı uzmanlığı	Toplam katılımdaki payın kullanılan alan payına oranı

Gençlik giyim mağazası
Aile giyim mağazası
Çocuk ürünleri süpermarketi
Ev aletleri süpermarketi
Temalı restoran bloğu
Eğlence merkezi
Sinema

Mini çapa kiracıları arasında bir parfümeri ve kozmetik süpermarketi açıkça öne çıkıyor ve bu mağazanın yalnızca zemin katta yer almanın tüm olası faydalarını kullanmakla kalmayıp aynı zamanda bağımsız bir "mıknatıs" olduğu da açık. Kitapçı ve bilgisayar mağazası çok iyi trafik rakamlarına sahip olup, genel olarak AVM'ye özelde ise 3. kata trafik oluşturmaya tam katkı sağlamaktadır. Ve burada Spor malzemeleri mağazası biraz daha kötü çalışır. Merkezde, katılım payı bölgedeki paydan daha düşük olan iki kiracı var - bir mobilya merkezi (0,77) ve bir fitness kulübü (0,3). Her iki operatör de alışveriş merkezi planında uzak lokasyonlarda yer alıyor ve ziyaretçilerin amaçlı olarak oraları ziyaret etmesi bekleniyor. Ancak, bir operatörün iyi mi yoksa kötü mü ziyaret edildiğine ancak özellikleri dikkate alınarak karar verilebilir. Bir fitness kulübü için katılım normaldir ve bir mobilya merkezi daha fazla ziyaretçi çekmelidir.

Katılım payı rakamlarına bakıldığında bile, önemli kiracıların dağılımında olası bir sorun görülebilmektedir. Merkezde 3. kata çok kuvvetli bir akış var: toplamda ziyaretçilerin %91'i (!) 3. kattaki “mıknatıslara” geliyor ve insanlar girişlerden ( giriş kapıları ve çok katlı bir otoparktan) asansörler ve yürüyen merdivenlerle hemen üst katta. Aynı zamanda, 1. kattaki "mıknatıslar" akışın yalnızca% 48'ini kullanır ve en zayıf olanı 2. kattır -% 30. Kat katılımının böylesine alışılmadık bir dağılım modeli, bölgedeki ana ana kiracının - hipermarket - başarısızlığının yanı sıra, ana kiracıların iki üst kat arasında verimsiz dağılımından kaynaklanıyordu.

4. Ana kiracıların iyi katılımıyla akış mağazalarına zayıf katılım. Bunun nedeni, akışın hedeflenmemesi, farklı bir hedef kitlenin temsilcileri veya farklı bir motivasyonla alıcılar tarafından merkezin ziyaret edilmesi olabilir. Yaygın bir örnek, bir merkezin bölgede makul olandan daha pahalı moda markalarıyla doldurulmasıdır. Çiftler isteyerek hipermarket ve eğlence merkezine gelirler, gençler yemek alanında ve sinemada büyük bir zevkle vakit geçirirler, ancak galerideki malların çoğunu sanki bir sergideymiş gibi düşünürler.

Alışveriş merkezine katılım ve bireysel operatörlerin buradaki çalışmaları, durum değerlendirmesinin yalnızca bir parçasıdır. Merkezde sorunlar hissedilirse, pazarlama araştırması yapmak ve merkezin rekabetçi konumunu değerlendirmek, ziyaretçilerin görüşlerini incelemek gerekir. Durumun ayrıntılı bir analizi yapıldıktan sonra, alışveriş merkezi yöneticisinin nasıl davranacağı netleşir: bir bütün olarak alışveriş merkezi konseptinin nasıl geliştirileceği ve her bir kiracı ile ilişkilerde doğru pozisyonun nasıl seçileceği.

Kira ve Ruben Kanayan,

"Union-Standard Consulting" şirketinin önde gelen danışmanları, Moskova,
kitabın yazarları Perakende gayrimenkul: zamanın zorlukları ve beklentileri »,
kitabın ""
ve kitaplar ""

Bugün binaları kiralamak daha Kârlı işüretimden daha fazla girişimci bu şekilde kazanmayı tercih ediyor. Böyle bir girişimin en zor kısmı doğru ana kiracıyı bulmaktır. Bu cümlenin ne anlama geldiğini ve bunun hangi özelliklere sahip olduğunu öğrenelim.

kiracı kim

Bir ana kiracı tanımlamadan önce, kime kiracı dendiğini hatırlamakta fayda var. Bu bireysel veya binanın (veya diğer mülkün) sahibi ile onu kullanma hakkı için yazılı bir anlaşma yapan yasal. Buna karşılık kiracı, mal sahibine mali bir ödül ödemeyi taahhüt eder. Ödeme miktarı ve sıklığı sözleşmede belirtilir.

Konut ve konut dışı binaların yanı sıra ekipman, arsalar, araçlar ve hatta tüm işletmeler kiralanabilir. Bu arada, çeşitli şeyleri kiralamaya kiralama denir.

kiracı türleri

Perakende alanı kiracılarını tam olarak hesaba katarsak, kural olarak üç tür vardır:

Genel kiracı. Çoğu durumda, küçük bir alanı vurur , ve sonuç olarak,çok mütevazi bir kazanç sağlıyor.
Alt kiracı Bazen kiralanan alan bir firma için çok fazladır. Bu nedenle, "ekstra" alan daha küçük kuruluşlara yeniden kiralanır. Çoğu zaman kiracılar, alt kiralamadan, kalan bölgede bulunan satış yerlerinden daha fazla kar elde eder.
Çapa kiracısı. Alışveriş merkezi sahipleri için en çok arzulanan "müşteri". Neden? Hadi düşünelim.

Çapa kiracısı: nedir bu

Böyle bir kiralamanın özünü daha iyi anlamak için alışveriş merkezlerinin ortaya çıkış tarihini hatırlamakta fayda var.

Şehirlerin eteklerinde ve ötesindeki arsaların maliyeti her zaman daha düşük olduğu için, buralarda mağaza yapmak her zaman daha karlı olmuştur. Tek bir sorun vardı: alıcıları nasıl çekebilirim? Ne de olsa oraya ulaşmak için evinizin veya iş yerinizin yakınındaki bir mağazaya gitmekten daha fazla zaman ve çaba harcamanız gerekiyor.

Bu sorunu çözmek için başka bir alışveriş kompleksi açmaya hazırlanırken, içindeki bölge benzersiz ürünlerle veya çok ucuz olan dükkanlara kiralanmaya başlandı. Müşterileri alışveriş kompleksine çeken mıknatıs haline gelen onlardı. Aslında tüm kompleksin reklamını yapan bu tür kiracılar, ana kiracılar olarak bilinmeye başlandı. Bir alışveriş merkezinin karlılığının varlığına bağlıdır.

Bu kiralama türünün özellikleri

Çapa kiracıları hangi özel özelliklerle tanınabilir?

Ortalama olarak, toplam tesis alanının yüzde 5 ila 15'ini kaplarlar. Kiraladıkları maksimum bölge miktarı %50'den fazla değildir.
Kural olarak müşterilerin çoğunu alışveriş merkezine çeken bu mağazalardır (veya başka hizmetler sağlayan kuruluşlardır), bu nedenle reklamları alışveriş merkezinin her yerinde olabilir.
Çoğu zaman, alışveriş kompleksindeki ana kiracının yeri ikinci, üçüncü katta (veya daha az çekici yerlerde) bulunur. Bu, onlara ulaşan potansiyel bir alıcının daha az bilinen mağazaların ürünlerini tanıması için yapılır. Bu tür bir reklam için, ev sahibi genellikle kiracıya kararlaştırılan indirimi verir veya ona başka avantajlar sağlar.
Kural olarak, böyle bir satış noktasında, müşteriler için cazip fiyatlarla geniş bir ürün yelpazesi sunulur. Bu nedenle, çoğu zaman alışveriş merkezlerinin ana kiracıları çeşitli süpermarketlerdir. En yaygın uzmanlık alanları ürünler, kimya veya ev aletleridir. Bazen aynı anda birkaç tane olabilir: örneğin, birinci katta bir bakkal süpermarket ve üçüncü katta ev aletleri var. İkinci kat ve diğer ikisindeki boş koltuklar, küçük, dar alanda uzmanlaşmış dükkanlar ve ofisler arasında dağıtılır.

Çapa Kiralamanın AVM Sahipleri İçin Faydaları

Son zamanlarda, bina sahipleri, müşterileri arasında olabildiğince çok "çapa" bulundurmayı giderek daha fazla tercih ediyor. Neden öyle?

Her şeyden önce, alışveriş merkezindeki diğer mağazalara daha geniş görünürlük sağlayarak alıcıları kendi başlarına çekerler.
Ana kiracı kendi pazarlama kampanyasını yürüttüğü için bina sahibi, alanlarının reklamına daha az para harcar. Bu arada, bazen binanın cephesinin veya en azından bir kısmının dekorasyonunu ödüyor.
Böyle bir kiracı, küçük perakende satış noktalarından daha fazla kar getirir. Bu arada, ev sahibinin kullanılan bina ve kamu hizmetleri alanı için bir ücret bile almadığı, ancak şirketin toplam gelirinin bir yüzdesini aldığı durumlar vardır.
Özellikle başarılı bir "çıpaya" sahip olmak, bina sahibinin, müşteri akışı pahasına artan daha küçük perakende satış mağazaları için kiraları artırmasına olanak tanır.

Bir ana kiracının faydaları nelerdir?

Bir "çapa" haline gelen kiracı da nadiren geride kalır ve belirli avantajlar elde eder.

Ne yazık ki, çapa kiralamaya dayalı pazarlama stratejileri her zaman başarılı olmuyor. İyi reklamı yapılan perakende satış mağazalarının iflas ettiği ve alışveriş merkezinin sahibinin yeniden yeni bir "çapa" aramak zorunda kaldığı durumlar vardır. Bu nedenle, birçok avantajın yanı sıra (binanın diğer kiracılarına kıyasla), çapa da önemli bir risk alır. Ev sahibi ise yine mali kazanç içinde kalacaktır.

"Çapa" türleri

Çapa kiracının her zaman bir mağaza olmadığını belirtmekte fayda var. Açıktır ki herhangi bir ticaretin ana hedefi amaç kar elde etmektir, ancak genellikle bu tür müşteriler doğrudan satışta değil, belirli hizmetlerin sağlanmasında uzmanlaşırlar. Bunu bilerek, ana "çapa" türlerini ayırt edebiliriz.

Süpermarketler. Çoğu durumda, alışveriş merkezlerinin ana kiracılarıdır. Bu tür noktaların bir listesi, en azından küçük bir alışveriş merkezinde bulunan herkes tarafından listelenebilir. Çoğu zaman bunlar bakkal süpermarketleri olsa da, bazen farklı bir uzmanlığa sahip olabilirler. Örneğin kıyafet satmak İnşaat malzemeleri veya teknik.
Spor salonları, spor salonları ve benzeri kuruluşlar genellikle ana kiracıdır.
Eğitim kurumları. Tabii ki, ilk iki tür kadar yaygın ve karlı değiller, ancak bazı durumlarda "çapa" oluyorlar. Bunlar genellikle özel çalışma kurslarıdır. yabancı Diller, kuaför okulları, güzellik uzmanları, manikür ve pedikür ustaları vb.
Eğlence kompleksleri. En iyilerinden biri yaygın süpermarketlerden sonra "çapa" çeşitleri. Bunlar buz pateni pistleri, sinemalar, yüzme havuzları, bowling salonları, saunalar vb. buz pistlerinin yakınında paten, saunaların yakınında havlular ve şampuanlı sabunlar).

"çapa" örnekleri

Ele alınan kavramın özünü daha iyi anlamak için birkaçını düşünün

Örneğin, ünlü alışveriş merkezi "Schelkovo"yu ele alalım. Sadece iki katlı olmasına rağmen, üzerlerine iki yüzden fazla perakende satış noktası serbestçe yerleştirilmiştir. Bu durumda, ana çıpalar "Baskin Robins" (çocuklar için eğlence yerleri ve kafeterya), "Gerçek" hipermarket ve "Centrfilm" sinemasıdır. Tüm bu yerler, alışveriş merkezi boyunca ziyaretçileri daha az popüler noktalara çekecek şekilde dağıtılmıştır.

Başka bir örnek de "Gagarinsky" alışveriş merkezidir. Auchan ve Sportmaster hipermarketleri ile markalı giyim, kuyumcu ve kozmetik mağazaları şeklindeki standart "çapalara" ek olarak avantajının metroya yakın olması ilginçtir.

Dikkate alınan kısa liste 20. yüzyılın başından beri birçok alıcı için kendi içlerinde "çapa" olan efsanevi GUM ve TSUM'dan bahsetmezsek, çapa kiracıları dolu olmayacak.

Bu nedenle Central Department Store sadece Moskova'da değil, Kiev ve Minsk'te de var.

Bugün neden "çapalar" ile ilgili sorunlar var?

İÇİNDE modern dünya alışveriş merkezleri artık nadir değil. On yıl önce küçük kasabalarda bir veya iki tane varsa, bugün yaklaşık 60-80 bin nüfuslu bir yerleşim yerinde ortalama beş tane böyle yer var.

Büyük şehirlerden ya da metropollerden bahsedecek olursak içlerinde onlarca alışveriş merkezi var. Hepsi genellikle birbirine ve "çapalarına" oldukça benzer. Genellikle bunlar süpermarketler veya fitness salonları, restoranlardır. Bazen ucuz markalı giyim mağazaları (örneğin, Moskova'daki GUM'da olduğu gibi).

Bu konuda özellikle aynı bölgede yer alan AVM'ler arasında ciddi bir rekabet oluşmakta, bu nedenle bina sahipleri AVM'lerinin diğerlerinden sıyrılması için alışılmışın dışında çıpa kiracıları aramak zorunda kalmaktadır. Ancak küçük şehirlerde bulmak daha zordur.

Sonuçta, örneğin, aynı buz pateni pisti, sinema veya yüzme havuzu oldukça pahalı bir işletmedir ve küçük kasabalarda karşılığını almayacaktır. Bu bağlamda, ev sahipleri alıcıları çekmek için başka yollar bulmak zorunda kalıyor. Bu nedenle, bugün çapa sistemi yavaş yavaş geçerliliğini yitiriyor. Ne yazık ki, buna layık bir alternatif henüz icat edilmedi.

Kira konularını anlamak hem kiracı hem de kiralama imkanı sağlayan kişi için oldukça önemlidir. Bu hukuki ilişkilerde işleyen temel kavramlar, haklar ve özelliklerden yazının devamında bahsedeceğiz.

kiracı kim

Madde 606 Medeni Kanun iki taraf arasında, mülkün belirli bir ücret karşılığında geçici kullanım için bir kişiden diğerine devredildiği bir kira sözleşmesi düzenlenir. Mülkü alan kişiye kiracı, kiraya veren kişiye de ev sahibi denir. 18 yaşından büyük vatandaşlar olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilirler.

Kira sözleşmesi, kira miktarının yanı sıra kiralama süresini de belirtmelidir.

Kiracı Sorumlulukları

Kira sözleşmesini imzalarken, kiracı yükümlülüklerinin farkında olmalıdır:

Kararlaştırılan kira tutarını zamanında ödeyin, aksi takdirde kira sözleşmesinde de belirtilen gecikme zammı ödemek zorunda kalırsınız. Ayrıca 2 veya daha fazla kira ödemesi gecikmesine izin verilirse, ev sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Elbette tüm borçların ödenmesi gerekecek, aksi takdirde ev sahibi mahkemeye gidebilir.
Kiralık alınan nesnenin güvenliğinden sorumludur. Nesnenin kullanılması sonucunda kiracının kusurundan kaynaklanan bir hasar meydana gelirse, mal sahibine tüm zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Kiralık nesnenin tamamen yok edilmesinden bahsediyorsak, piyasa değerinin tamamını ödemeniz gerekecektir.
Kiralama süresi sona erdikten sonra nesneyi sahibine iade edin, aksi takdirde para cezası ödemek zorunda kalacaksınız. Ev sahibinin dava açma hakkı vardır.

kiracı hakları

Kiracı, sorumluluklarının yanı sıra haklarının da farkında olmalıdır:

Gerçek özellikleri belgelerde belirtilen özelliklere karşılık gelecek olan kullanılabilir bir nesnenin kiralanmasını sağlayın. Bu hakka uyulmaması halinde kiracı, mal sahibinden kira bedelini azaltmasını veya sözleşmeyi feshetmesini isteyebilir. Kiracı, ev sahibinin kusuru nedeniyle kayıp alırsa, tazminat alması gerekir.
Ev sahibi ise tam tazminat alın Kendi iradesi kira sözleşmesini, kiracının rızası olmadan veya kendi tarafında ihlal olmaması durumunda fesheder.

kiracı riskleri

Kiracı, parasal sözleşmenin tarafıdır ve aşağıdaki riskleri dikkate almalıdır:

Mülkü kiralamak için yasal yetkisi olmayan bir kişiyle anlaşma yapın. Bu en yaygın dolandırıcılıklardan biridir.
Kullanılamaz veya hasarlı bir nesneyi kiralamak.
Ev sahibinin talebi üzerine kira süresini kararlaştırılandan daha erken sonlandırın.
Kiralanan nesnenin onarımına veya iyileştirilmesine yatırılan fonları kaybetmek, çünkü kiralama süresinin sonunda ev sahibi kira sözleşmesini uzatmayı reddedebilir.

Riskleri en aza indirmek için, bir kira sözleşmesi imzalarken avukatlardan yardım almalısınız.

Alt kiracı, bir kiracı ile alt kira sözleşmesi yapan kişidir. Böylece, halihazırda kiralanmış olan araziyi olduğu gibi yeniden kiralar. Bu sözleşmenin akdedilmesine, yalnızca arazinin veya diğer mülkün sahibinden bir alt kiralama sözleşmesi yapılmasına izin veren uygun bir maddenin bulunması halinde izin verilir.

Bugün, dairelerin veya diğer konutların alt kiralama için kiralandığı iş türleri yaygındır. Kaynakların doğru tahsisi ile bu işten iyi para kazanmak mümkündür.

Alt kiracıların hak, imkan ve sorumluluklar açısından özellikleri nelerdir?

Alt kiracı, kiracı ile akdedilen bir sözleşmeye dayanarak alt kiralama yoluyla alınan mülkün sahibi olma hakkına sahiptir. Ayrıca, aynı zamanda, modern mevzuat tarafından yönlendirilmeli ve kendi yeteneklerini aşmamalıdır.
Alt kira sözleşmesinin hükümleri, hiçbir durumda kira sözleşmesinin hükümleriyle çelişemez.
Alt kiracı, alt kiralama kapsamında alınan mülkün amacını değiştirme hakkına sahip değildir. Bu amaç genellikle ana sahibi tarafından belirlenir.
Alt kiracı, ancak alt kira sözleşmesinin yapıldığını kiraya verene bildirmeyi başardıktan sonra mülkün mülkiyetini alabilir. İhbarın kiraya verene gönderildiği tarihten itibaren muvafakat veya ret için kanunen sadece bir ay süre verilir. Bu süreden sonra, nesne alt kiralanabilir.
Daha doğru ve yasal uyum için alt kira sözleşmesinin noter tasdikli olması tavsiye edilir.

Alt kira ödemesinin tutarının kira tutarını geçemeyeceğini de belirtmek önemlidir. Bu, kiracının, kirayı ödeme maliyetini aşmamak üzere herhangi bir tutarı alt kiralama için tahsis etme hakkına sahip olduğu anlamına gelir.

arazi kiracıları

Vatandaşlar, toplulukları, yabancılar, anonim şirketler, çeşitli kuruluşlar, vatansız kişiler vb. Modern mevzuata göre bir arsanın kiracısı olarak tanınan bir kişi aşağıdaki haklara sahiptir:

Madenlerin ve diğer arazilerin satma hakkı olmaksızın ekonomik ihtiyaçlar için kullanılması.
Kiralık tahsis edilen arazide özyönetim.
Ev sahibi ile yapılan sözleşmede bu hak sağlanmışsa, ev ve diğer ihtiyaçlar için çeşitli binalar inşa etme imkanı.
Kiralanan bir arsanın herhangi bir ekonomik ihtiyaç için satış imkanı olmaksızın kullanılması.
Sözleşmede bu imkan sağlanmışsa, kiralanan araziyi alt kiralama imkanı.

Kiracının hakları, kiralama süresini uzatma, sözleşmeyi planlanandan önce feshetme veya teminat olarak kiralama haklarını devretme kabiliyetini içerir.

Kiracının asıl yükümlülüğü, sadece akdedilen sözleşmeye ve modern mevzuata uygun hareket etmesi gereğidir. Bu kurala uyulmaması durumunda, ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Çapa kiracıları

Bir ana kiracı hem bireysel hem de tüzel kişilik olabilir. Kural olarak, alışveriş kompleksinin önemli bir alanına (toplam alanın en az% 5-15'i) sahip olan bu kişidir. Buna göre, en fazla sayıda alıcıyı çekmekten sorumlu olan ana kiracıdır. Bugün perakende gayrimenkulde “ankor kiracı” terimi aktif olarak kullanılmaktadır.

Bu kavramı ve özelliklerini daha iyi anlamak için, perakende gayrimenkul dağıtmanın geleneksel olduğu aşağıdaki sınıflandırmaya bakmalısınız:

Mikro bölgenin alışveriş merkezleri. Bunlar 3000 metrekareyi geçmeyen küçük alışveriş merkezleridir. m.Böyle bir yerde hiç bir çapa kiracısı olmayabilir.
Bölge alışveriş merkezleri. Bu kategoride hali hazırda 10.000 metrekareye varan daha büyük perakende alanları bulunmaktadır. m.Çoğu zaman, ya bir eczane zinciri ya da bir bakkal süpermarket ana kiracı görevi görür.
Bölge alışveriş merkezleri. Burada daha da geniş alanlar söz konusudur - 20.000 metrekareye kadar. m) Ortalama olarak bu alışveriş merkezlerinin izleyici kitlesi yaklaşık 150.000 kişidir. Tipik olarak, bakkal süpermarketleri ve çeşitli endüstriyel mağazalar (çoğunlukla çocuklar için ürünler içeren büyük departmanlar) burada ana kiracılar olabilir.
Süper semt alışveriş merkezi. 30.000 metrekareye kadar satış alanı olan çok büyük mağazalar. m.Genellikle ana kiracılar, semt alışveriş merkezlerinin ana kiracılarına benzer.
Bölgedeki alışveriş merkezleri. Toplam 45.000 metrekareye varan devasa perakende alanı. m Burada, çeşitli mallardan oluşan zengin bir ürün yelpazesine sahip büyük mağazalar şeklinde sunulan 1-2 çapa kiracısı bulunabilir. Bu kiracıların işgal ettiği alan 4500 metrekareden az olamaz. M.
Özel alışveriş merkezleri. Ayırt edici özellik Bu alışveriş merkezlerinin temel nedeni, içlerindeki tüm malların kural olarak tek bir özel kategoride sunulmasıdır. Bu kategori, mal çeşitleriyle birlikte ana kiracı tarafından belirlenir. Bu tür bir alışveriş merkezinin alanının 3.000 metrekare olabileceğini unutmayın. 100.000 metrekareye kadar m. M.

Çapa kiracıları alışveriş merkezinin "yüzü" olarak adlandırılır, bu nedenle seçimleri dikkatli ve dikkatli bir şekilde ele alınır. Şu anda, ana kiracıları kullanan alışveriş merkezi inşaat planı tüm dünyada en popüler olanıdır.

kiracı rotasyonu

Dönme kelimesinin ana anlamları değişim, münavebe içerir. Motoru ileri hareket, sürekli gelişim ve değişim odaklılık olan ticari yapılarda kiracı rotasyonu kaçınılmaz bir süreçtir. Modern istatistiklere göre, bugün kiracıların yaklaşık %10'u rotasyona tabidir.

Geliştirici için, gelir istikrarını etkilediği için yüksek düzeyde rotasyon kötüdür. Kiracı için de elbette kötü çünkü satış pazarını ve daha fazla faaliyet olasılığını etkiliyor.

Her şeyden önce, geliştirici, dönüş seviyesini azaltmakla meşgul olmalıdır. Bunu yapmak için kiracıları doğru bir şekilde seçmesi gerekecek. Yani örneğin 5 satış alanı farklı kiracılara aynı cins ürün ile verilirse bunlardan en az biri rotasyonlu olacaktır.

Kira bedelini düzenlemek de son derece önemlidir, çünkü kârsız olduğu ortaya çıkarsa, er ya da geç kiracı sözleşmeyi feshedecektir. Sonuç olarak, her iki taraf için de hem faaliyet seviyesini hem de bunun veya o odanın buna ne kadar uygun olduğunu analiz etmenin ve doğru bir şekilde seçmenin önemli olduğu ortaya çıktı.

Video: Kiralama ve Alt Kiralama Kuralları

Kanun hem kiracılar hem de alt kiracılar için özel kurallar öngörmektedir. Bu kurallara uymanın işbirliği üzerinde olumlu bir etkisi vardır ve iş yapma ve kişisel ekonomik ihtiyaçları karşılama alanını genişletmenize olanak tanır. hakkında daha fazla detay Yasama çerçevesi bu konu sonraki videoda:

Dolayısıyla, kiracı, mal sahibiyle mülkünün sabit bir kira karşılığında kullanılması konusunda bir anlaşma yapan hem gerçek hem de tüzel kişi olabilir. Anlaşmazlıkları önlemek için kiracı, mülk sahibi ile sözleşmede belirtilen tüm koşullara uymalıdır.